01拿地階段提報(bào)流程及深度要求市場(chǎng)、營(yíng)銷設(shè)計(jì)需

1、拿地階段資料提報(bào)流程及深度要求研發(fā)設(shè)計(jì)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)部2016.92PART1 流程規(guī)范一、新項(xiàng)目信息首次提報(bào)及強(qiáng)排申請(qǐng)二、強(qiáng)排及指標(biāo)審核閉環(huán)機(jī)制PART2 基礎(chǔ)資料深度要求一、基礎(chǔ)資料清單二、對(duì)于產(chǎn)品定位報(bào)告的補(bǔ)充要求PART3 前期資料不完善對(duì)后期造成的影響（落地項(xiàng)目案例分析）目錄3PART1 流程規(guī)范4一、新項(xiàng)目信息首次提報(bào)及強(qiáng)排申請(qǐng)公文流程（項(xiàng)目參考，總體原則不變）：市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人城市(項(xiàng)目)公司總經(jīng)理 城市(項(xiàng)目)公司設(shè)計(jì)部研發(fā)設(shè)計(jì)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人、區(qū)域負(fù)責(zé)人注：含自持商業(yè)時(shí)最后需并行發(fā)研發(fā)設(shè)計(jì)中心商業(yè)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人；除市場(chǎng)部自身需要提供的資料清單內(nèi)容外，營(yíng)銷定位報(bào)告需同步提供（營(yíng)銷定

2、位提供后開(kāi)始計(jì)算強(qiáng)排周期）：1、確定稿營(yíng)銷產(chǎn)品定位報(bào)告（含參考戶型、戶型配比等，具體參照營(yíng)銷條線產(chǎn)品定位報(bào)告模板）此次提報(bào)，總部相關(guān)部門(mén)作為未來(lái)一周工作列入后續(xù)工作計(jì)劃中城市（項(xiàng)目）公司市場(chǎng)部城市（項(xiàng)目）公司總經(jīng)理（分管領(lǐng)導(dǎo)）城市（項(xiàng)目）公司設(shè)計(jì)部1、研發(fā)設(shè)計(jì)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人（繆小衛(wèi)）2、研發(fā)設(shè)計(jì)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)部區(qū)域負(fù)責(zé)人（右表）發(fā)起公文需包含內(nèi)容詳見(jiàn)下文資料清單研發(fā)設(shè)計(jì)中心商業(yè)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人（王超）匯報(bào)項(xiàng)目情況，申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)提供強(qiáng)排支持簽核意見(jiàn)含自持商業(yè)時(shí)需并行發(fā)該部門(mén)規(guī)劃設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)論證分工表類型負(fù)責(zé)人城市公司（審核）新城市（強(qiáng)排）王海濱上海、南京、潛江、青島、東營(yíng)、菏澤濟(jì)南、鄭州、合肥、武漢姚

3、友盛蘇南、深圳、南通、養(yǎng)生事業(yè)部、蘇北哈爾濱、長(zhǎng)沙王海北京、海南、南充重慶、西安、成都張力浙江時(shí)間節(jié)點(diǎn)：在基礎(chǔ)資料及產(chǎn)品定位報(bào)告滿足要求的前提下（缺少一項(xiàng)設(shè)計(jì)前期資料以下設(shè)計(jì)周期都得推遲），200畝以內(nèi)地塊城市（項(xiàng)目）公司設(shè)計(jì)部須在3個(gè)有效工作日內(nèi)完成強(qiáng)排方案及指標(biāo)；200畝500畝5個(gè)有效工作日完成；500畝以上視具體情況確定。5項(xiàng)目發(fā)起人的發(fā)起公文需包含以下內(nèi)容：1、項(xiàng)目基礎(chǔ)情況介紹2、確定稿營(yíng)銷產(chǎn)品定位報(bào)告（含參考戶型、戶型配比等，具體參照營(yíng)銷條線產(chǎn)品定位報(bào)告模板）3、根據(jù)產(chǎn)品定位報(bào)告完成的強(qiáng)排方案（含日照分析圖）；對(duì)應(yīng)強(qiáng)排方案的規(guī)劃指標(biāo)拆分表（按照集團(tuán)財(cái)務(wù)提供的標(biāo)準(zhǔn)EXCEL模板填寫(xiě)）

4、4、強(qiáng)排方案單體意向CAD 文件（若無(wú)建筑單體意向，則需提供營(yíng)銷認(rèn)可的各面積段戶型朝南面寬數(shù))時(shí)間節(jié)點(diǎn)：各城市（項(xiàng)目）公司設(shè)計(jì)部按以上內(nèi)容上報(bào)新拓展項(xiàng)目材料后，總公司研發(fā)設(shè)計(jì)中心需于48小時(shí)內(nèi)對(duì)強(qiáng)排方案及規(guī)劃指標(biāo)拆分表作出書(shū)面意見(jiàn)回復(fù)。城市（項(xiàng)目）公司設(shè)計(jì)部1、研發(fā)設(shè)計(jì)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人（繆小衛(wèi)）2、研發(fā)設(shè)計(jì)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)部區(qū)域負(fù)責(zé)人城市（項(xiàng)目）公司市場(chǎng)部相關(guān)測(cè)算部門(mén)提報(bào)強(qiáng)排方案及指標(biāo)拆分表為保證技術(shù)論證的嚴(yán)謹(jǐn)性，凡城市（項(xiàng)目）公司拓展的新項(xiàng)目強(qiáng)排方案和指標(biāo)，未經(jīng)總公司研發(fā)設(shè)計(jì)中心審核通過(guò)的，不得走下一步流程(包含但不僅限于財(cái)務(wù)、成本測(cè)算)。審核不通過(guò)審核通過(guò)審核通過(guò)版指標(biāo)二、強(qiáng)排及指標(biāo)審核閉

5、環(huán)機(jī)制公文流程（項(xiàng)目參考，總體原則不變）：城市（項(xiàng)目）公司設(shè)計(jì)部研發(fā)設(shè)計(jì)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人、區(qū)域負(fù)責(zé)人城市(項(xiàng)目)公司市場(chǎng)部 相關(guān)測(cè)算部門(mén)注：含自持商業(yè)時(shí)第二步需并行發(fā)研發(fā)設(shè)計(jì)中心商業(yè)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人；6PART2 基礎(chǔ)資料深度要求7一、政府出具的開(kāi)發(fā)土地的帶坐標(biāo)點(diǎn)的紅線cad圖（必須是CAD格式的電子版含高程點(diǎn)、坐標(biāo)點(diǎn)、地形圖），上位控規(guī)、區(qū)域總規(guī)（必須要有，最好是CAD格式的電子版）；二、項(xiàng)目所在區(qū)域級(jí)周邊地理位置狀況，尤其是地形圖（必須是CAD格式的電子版，項(xiàng)目基地范圍外延150米，含周邊已建及已報(bào)批（含正在報(bào)批）樓棟層數(shù)、高度、平面功能布局、高程點(diǎn)）等；三、提供項(xiàng)目當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)頒布的*規(guī)

6、劃設(shè)計(jì)條件（含容積率、建筑密度、綠地率、退界要求、限高要求、車位配比要求等）；四、項(xiàng)目所在地的地方性規(guī)定要求，例如*市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定、基地道路開(kāi)口規(guī)定、面積測(cè)量規(guī)定、人防設(shè)計(jì)規(guī)定、水、電、氣等設(shè)計(jì)規(guī)定、消防設(shè)計(jì)要求、日照要求等相關(guān)規(guī)定；五、提供當(dāng)?shù)卣恋爻鲎寳l件中的規(guī)定（即土地出讓掛牌文件）；六、城市（項(xiàng)目）公司評(píng)審確認(rèn)的市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品定位報(bào)告(含整體產(chǎn)品定位報(bào)告、套圖戶型方案、其余意向選用戶型圖）七、項(xiàng)目所在區(qū)域以及周邊的市政及管線情況（后期落地各類管線接駁問(wèn)題）；八、項(xiàng)目地塊的環(huán)境評(píng)估報(bào)告、交通評(píng)估報(bào)告（若以前做過(guò)就提供）、地質(zhì)資料（主要針對(duì)地質(zhì)較復(fù)雜地區(qū)）。如全部提供以上資料有困

7、難，個(gè)別項(xiàng)可以在后續(xù)逐步補(bǔ)充，標(biāo)紅資料必須第一時(shí)間提供。資料清單要求市場(chǎng)部協(xié)調(diào)提供對(duì)于產(chǎn)品定位的補(bǔ)充要求一、對(duì)于高低配項(xiàng)目，一定要明確溢價(jià)產(chǎn)品（低、多、小高層）的負(fù)一層地下室設(shè)置原則。二、明確項(xiàng)目地面停車比例（如蘇州規(guī)范上限為30%，我們強(qiáng)排在沒(méi)有營(yíng)銷建議的情況下目前都是按10%計(jì)算）。三、沿街商業(yè)原則按照目前發(fā)布的中南沿街商業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施，如有特殊要求，需在書(shū)面報(bào)告中明確。四、對(duì)于餐飲、娛樂(lè)等特殊業(yè)態(tài)的要求，需提前明確大致規(guī)模及位置，以防后期落地方案產(chǎn)生較大變化。8PART3 前期資料不完善對(duì)后期造成的影響（落地項(xiàng)目案例分析）9“二、項(xiàng)目所在區(qū)域級(jí)周邊地理位置狀況，尤其是地形圖（必須是

8、CAD格式的電子版，項(xiàng)目基地范圍外延150米，含周邊已建及已報(bào)批（含正在報(bào)批）樓棟層數(shù)、高度、平面功能布局、高程點(diǎn)）等；”南京中南世紀(jì)雅苑項(xiàng)目緣何一棟樓降了10層？1、基礎(chǔ)資料提供較晚，且不全，到最后報(bào)批階段才拿到北側(cè)現(xiàn)狀小區(qū)施工圖；2、僅僅拿到現(xiàn)狀小區(qū)總平面圖，墻體凹凸窗較多，有一棟窗戶不滿足日照，根據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)、面寬判定，認(rèn)定此處為廚房或衛(wèi)生間，非客廳、臥室，并按此做日照分析；造成結(jié)果：日照未通過(guò)，為滿足日照，一棟樓降低10層，按售價(jià)1.4萬(wàn)/平方米計(jì)算，共損失5000萬(wàn)銷售收入！對(duì)于日照時(shí)間，南京明確要求，對(duì)現(xiàn)狀住宅要滿足其2小時(shí)日照時(shí)間，本身不能滿足2小時(shí)的，不能惡化其日照時(shí)間，簡(jiǎn)單來(lái)講

9、，如其日照時(shí)間為2小時(shí)以上，我們可以壓縮其日照時(shí)間至2小時(shí)（如從2小時(shí)40分可變?yōu)?小時(shí)），本身日照達(dá)不到2小時(shí)的，一分鐘也不能惡化，因?yàn)檫@一個(gè)原因直接導(dǎo)致由27層變?yōu)?7層，影響很大。調(diào)整后調(diào)整前1、南京中南世紀(jì)雅苑項(xiàng)目（主要缺失清單中第二項(xiàng)）102.1 東北角相鄰工業(yè)用地規(guī)劃平面圖提供較晚，存在當(dāng)日照審核較嚴(yán)時(shí)宿舍樓日照通不過(guò)問(wèn)題，且此問(wèn)題很嚴(yán)重，采用投機(jī)方式，利用工業(yè)用地的土地性質(zhì)隱去規(guī)避此問(wèn)題；2、南京中南錦苑項(xiàng)目（主要缺失清單中第二項(xiàng)）“二、項(xiàng)目所在區(qū)域級(jí)周邊地理位置狀況，尤其是地形圖（必須是CAD格式的電子版，項(xiàng)目基地范圍外延150米，含周邊已建及已報(bào)批（含正在報(bào)批）樓棟層數(shù)、高度、平面功能布局、高程點(diǎn)）等；”112.2 恒大華府日照問(wèn)題要滿足恒大華府內(nèi)部日照2小時(shí)，則我司地塊西側(cè)大部分區(qū)域建筑高度在60米以下我們要選擇日照影響范圍線，對(duì)于范圍線之外即使有影響靠不做日照分析，即合規(guī)不合情理問(wèn)題，實(shí)際上恒大華府內(nèi)部部分樓棟可能出現(xiàn)日照滿足不了情況121、前期地形圖資料不全：整體地塊高差較復(fù)雜，造成規(guī)劃方案排布較困難，內(nèi)部日照調(diào)起來(lái)非常辛苦，出現(xiàn)數(shù)棟樓底層架空；2、規(guī)劃道路施工圖提供不及時(shí)，無(wú)法確定道路標(biāo)高，對(duì)整體地庫(kù)排布，地塊內(nèi)部水電暖等市政管