項目拓展與報批報建管理0720

1、山東萬泰置業(yè)有限公司項目開發(fā)管理體系文件項目拓展與報批報建管理PAGE 第 PAGE 21 頁 共 NUMPAGES 51 頁山東萬泰置業(yè)有限公司項目開發(fā)管理體系文件項目拓展與報批報建管理第 PAGE 22 頁 共 NUMPAGES 51 頁山東萬泰置業(yè)有限公司 二零一一年六月八日項目開發(fā)發(fā)管理體體系文件件目 錄TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc230418968 二、項目目拓展與與報批報報建管理理 PAGEREF _Toc230418968 h 3 HYPERLINK l _Toc230418969 項目可行行性研究究管理制制度 PAGEREF _Toc2304

2、18969 h 5 HYPERLINK l _Toc230418970 流程名稱稱：項目目可行性性研究管管理流程程 PAGEREF _Toc230418970 h 12 HYPERLINK l _Toc230418971 項目可可行性研研究報告告評審審意見書書 PAGEREF _Toc230418971 h 13 HYPERLINK l _Toc230418972 土地投標(biāo)標(biāo)管理辦辦法 PAGEREF _Toc230418972 h 144 HYPERLINK l _Toc230418973 流程名稱稱：土地地獲取流流程 PAGEREF _Toc230418973 h 188 HYPERLIN

3、K l _Toc230418974 項目投資資及土地地儲備計計劃表 PAGEREF _Toc230418974 h 220 HYPERLINK l _Toc230418975 項目信息息收集及及跟蹤表表 PAGEREF _Toc230418975 h 22 HYPERLINK l _Toc230418976 項目定位位與策劃劃管理制制度 PAGEREF _Toc230418976 h 244 HYPERLINK l _Toc230418977 市場調(diào)研研工作指指引 PAGEREF _Toc230418977 h 277 HYPERLINK l _Toc230418978 定位策劃劃評審工工作指

4、引引 PAGEREF _Toc230418978 h 31 HYPERLINK l _Toc230418979 流程名稱稱：項目目定位與與產(chǎn)品策策劃管理理流程 PAGEREF _Toc230418979 h 332 HYPERLINK l _Toc230418980 項目證照照手續(xù)辦辦理管理理辦法 PAGEREF _Toc230418980 h 334 HYPERLINK l _Toc230418981 流程名稱稱：建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證辦理流流程 PAGEREF _Toc230418981 h 377 HYPERLINK l _Toc230418982 流程名稱稱：建建設(shè)項目目用地批批準(zhǔn)書

5、辦理流流程 PAGEREF _Toc230418982 h 399 HYPERLINK l _Toc230418983 流程名稱稱：建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證辦理流流程 PAGEREF _Toc230418983 h 411 HYPERLINK l _Toc230418984 流程名稱稱：建建設(shè)工程程施工許許可證辦理流流程 PAGEREF _Toc230418984 h 455 HYPERLINK l _Toc230418985 流程名稱稱：商商品房銷銷售（預(yù)預(yù)售）許許可證辦理流流程 PAGEREF _Toc230418985 h 477 HYPERLINK l _Toc230418986 流程

6、名稱稱：住住宅交付付使用許許可證辦理流流程 PAGEREF _Toc230418986 h 499 HYPERLINK l _Toc230418987 流程名稱稱：大產(chǎn)產(chǎn)證辦理理流程 PAGEREF _Toc230418987 h 551二、項目目拓展與與報批報報建管理理1、項目目拓展是是獲取項項目土地地、實現(xiàn)現(xiàn)公司發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略的必要要舉措，項目拓拓展與報報批報建建管理是是公司管管理體系系的重要要組成部部分。加加強(qiáng)項目目拓展與與報批報報建管理理，有利利于控制制經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險，有有利于提提高項目目前期開開發(fā)工作作效率，有利于于公司戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)的實現(xiàn)現(xiàn)。2、本部部分管理理文件體體現(xiàn)了以以下指導(dǎo)導(dǎo)思想：

7、（1）項項目拓展展工作必必須遵循循公司的的發(fā)展展戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃，特別是是市場戰(zhàn)戰(zhàn)略和土土地獲取取戰(zhàn)略；必須遵遵循公司司年度經(jīng)經(jīng)營計劃劃和投資資方案。（2）公公司采取取“積極穩(wěn)穩(wěn)健”的市場場拓展策策略，加加強(qiáng)對經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險險的預(yù)警警與控制制。（3）在在項目報報批報建建方面，公司遵遵照“效率優(yōu)優(yōu)先、資資源共享享”的管理理思想：所謂“效率優(yōu)優(yōu)先”，是指指在辦理理項目報報批報建建手續(xù)時時，以有有利于提提高工作作效率、便于責(zé)責(zé)任追溯溯為原則則。所謂謂“資源共共享”，是指指在確保?！靶蕛?yōu)優(yōu)先”的前提提下，以以有利于于公共關(guān)關(guān)系資源源的共享享為原則則。3、鑒于于獲取項項目用地地的方式式（有投投標(biāo)、競競拍、股股權(quán)

8、受讓讓等方式式）不同同及項目目在不同同城市的的具體報報批報建建政策、手續(xù)有有一定差差異，鑒鑒于項目目前期工工作變動動性較大大，不可可控因素素較多，遵照“逾繁就就減、突突出重點點”的原則則，本部部分內(nèi)容容包括以以下制度度文件：項目可可行性研研究管理理、土地地投標(biāo)管管理、項項目證照照手續(xù)辦理理管理等等。4、規(guī)劃劃部與項目目部是項項目拓展展與報批批報建管管理的主主控部門門，規(guī)劃部負(fù)責(zé)項項目拓展展工作，負(fù)責(zé)或或協(xié)助、指導(dǎo)項目目部（一一類項目目報批報報建由規(guī)規(guī)劃部負(fù)負(fù)責(zé)；二二類項目目負(fù)責(zé)土土地確認(rèn)認(rèn)函以后后的報批批報建）辦理項項目報批批報建手手續(xù)，確確保按計計劃完成成各項工工作。其其他部門門應(yīng)積極極配合

9、其其工作。項目可行行性研究究管理制制度第一條 為了了規(guī)范項項目可行行性研究究的程序序，使項項目的可可行性研研究更加加全面規(guī)規(guī)范、更更加切合合實際，為項目目的投資資決策提提供依據(jù)據(jù)，特制制定本管管理制度度。第二條 本制制度適用用于公司司所有投投資項目目的可行行性研究究。第三條可可行性研研究是指指對擬購購入的土土地進(jìn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)項目技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的論論證分析析，并在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上對項項目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果果進(jìn)行預(yù)預(yù)測，為為投資決決策提供供依據(jù)。第四條 職責(zé)責(zé)分配項目可行行性研究究報告框框架及公公司各職職能部門門在編制制可行性性研究報報告中的的職責(zé)分分工如下下表所示示。項目可可行性研研究報告告各模模塊對應(yīng)應(yīng)

10、關(guān)系序號論證項目目主導(dǎo)部門門配合部門門1項目總論論1.1項目背景景規(guī)劃部1.2項目概況況（包括括項目名名稱、項項目建設(shè)設(shè)單位概概括、項項目地塊塊位置及及周遍狀狀況、項項目規(guī)劃劃控制要要點、項項目發(fā)展展概括）1.3編制依據(jù)據(jù)1.4可行性研研究結(jié)論論及建議議2市場研究究分析2.1宏觀環(huán)境境分析規(guī)劃部營銷部2.2全國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展分分析2.3本市房地地產(chǎn)發(fā)展展分析2.4區(qū)域市場場分析2.5項目初步步定位研研究及建建議方案案3項目開發(fā)發(fā)方案3.1項目地塊塊特性與與價值分分析（包包括地塊塊特性分分析、土土地價值值分析、土地升升值潛力力初步評評估、土土地法律律性質(zhì)評評估）規(guī)劃部綜合部（法律角角度）3.

11、2概念性規(guī)規(guī)劃設(shè)計計分析規(guī)劃部3.3產(chǎn)品設(shè)計計建議規(guī)劃部3.4項目開發(fā)發(fā)計劃工程部財務(wù)部、營銷部、規(guī)劃部、項目部部3.5營銷方案案營銷部3.6建造成本本估算成本部規(guī)劃部工程部3.7項目全成成本估算算成本部工程部、規(guī)劃部部營銷部、財務(wù)部部4資金方案案4.1合作方式式及條件件規(guī)劃部財務(wù)部4.2資金平衡衡及融資資方案財務(wù)部5財務(wù)評價價5.1財務(wù)評價價基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)與參參數(shù)選取取財務(wù)部5.2財務(wù)評價價（方案案1）5.3財務(wù)評價價（方案案2）5.4財務(wù)評價價結(jié)論6不確定性性分析6.1盈虧平衡衡分析財務(wù)部6.2敏感性分分析6.3風(fēng)險分析析7綜合評價價7.1社會評價價（定性性）規(guī)劃部營銷部7.2環(huán)境評價價（影響

12、響及對策策）7.3公司資源源匹配分分析7.4人力資源源匹配分分析綜合部8研究結(jié)論論建議8.1結(jié)論規(guī)劃部8.2建議第五條項項目可行行性研究究報告編編制前，規(guī)劃部組織相關(guān)關(guān)各部門門對項目目進(jìn)行現(xiàn)場場踏勘。第六條可可研報告告編制中中的要點點提示（一）規(guī)規(guī)劃部須進(jìn)一一步完善善項目背背景調(diào)研研，包括括：項目目獲得方方式的流流程、土土地方資資信情況況、項目目所在區(qū)區(qū)域的環(huán)環(huán)境、市市政和配配套條件件、區(qū)域域規(guī)劃和和未來發(fā)發(fā)展趨勢勢等；須須高度重重視對土土地方、原項目目方實力力及資信信的考察察，以及及與其的的談判和和公關(guān)工工作。（二）規(guī)規(guī)劃部須落實實項目相相關(guān)手續(xù)續(xù)，重點點是土地地、拆遷遷及規(guī)劃劃手續(xù)問問題，

13、項項目部予予以配合合（項目目部未成成立時，工程部部配合）。拆遷遷及規(guī)劃劃手續(xù)問問題的解解決方案案是否可可行對項項目操作作難度影影響較大大，在項項目投資資決策前前，應(yīng)全全面了解解項目拆拆遷計劃劃和規(guī)劃劃手續(xù)解解決方案案的可行行性及其其成本、落實進(jìn)進(jìn)度等。（三）規(guī)規(guī)劃部對對現(xiàn)場踏踏勘地塊塊的地形形、地貌貌及周邊邊環(huán)境進(jìn)進(jìn)行項目目規(guī)劃的的分析，并根據(jù)據(jù)設(shè)計草草案及產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計計建議，形成設(shè)計草草案指標(biāo)標(biāo)說明。（四）成成本部根根據(jù)設(shè)計計草案、設(shè)計計草案指指標(biāo)說明明，進(jìn)進(jìn)行項目目建造成成本和付付現(xiàn)測算算（保證證項目開開發(fā)的最最低現(xiàn)金金支付量量），并并形成項目可可行性研研究報告告成本本指標(biāo)測測算。（五）成成

14、本部、財務(wù)務(wù)部進(jìn)行行項目全全成本估估算，并并完成項目可可行性研研究報告告經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)測測算。（六）規(guī)規(guī)劃部在相關(guān)關(guān)人員尤尤其是綜綜合部法法律人員員、財務(wù)務(wù)部配合下下，負(fù)責(zé)責(zé)項目取取得的風(fēng)風(fēng)險分析析：1、政策策風(fēng)險：政府經(jīng)經(jīng)常在征征地、拆拆遷、土土地使用用、銷售售等方面面出臺新新的政策策法規(guī)，將影響響項目開開發(fā)進(jìn)度度、開發(fā)發(fā)成本及及銷售進(jìn)進(jìn)度等。對于這這些無法法預(yù)估的的風(fēng)險，應(yīng)該經(jīng)經(jīng)常與政政府部門門溝通，迅速掌掌握政策策走向，并及時時調(diào)整項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算模模式和項項目操作作方式。2、經(jīng)濟(jì)濟(jì)風(fēng)險：包括通通貨膨脹脹的風(fēng)險險、房屋貶貶值的風(fēng)風(fēng)險、利率的的風(fēng)險、成本費費用的風(fēng)風(fēng)險、融資風(fēng)風(fēng)險。3、市場場風(fēng)

15、險：供求的的變化、購房者者心理的的變化等等都將影影響項目目的銷售售價格、銷售進(jìn)進(jìn)度等，在項目目測算時時應(yīng)予以以考慮。4、合作作方風(fēng)險險：由于于合作方方的實力力，合作作各方營營運方式式的差別別以及合合作各方方對項目目運作方方式的意意見不一一致等將將影響項項目的具具體操作作。所以以，在項項目決策策前，對對合作方方的實力力、資信信情況必必須有比比較充分分的調(diào)查查和掌握握。（七）綜綜合部進(jìn)進(jìn)行人力力資源匹匹配分析析，并完完成項目目團(tuán)隊組組成人員員策劃，形成項目可可行性研研究報告告團(tuán)隊隊組織方方案。（八）項項目前期期調(diào)研時時，如果果需要進(jìn)進(jìn)行盡職職調(diào)查，則由綜綜合部法法律人員員、財務(wù)部部負(fù)責(zé)進(jìn)進(jìn)行。第七

16、條項目可行行性研究究報告的編寫寫、審批程程序（一）項項目投資資決策意意向確定定后，規(guī)劃劃部負(fù)責(zé)編編制項目可可行性研研究工作作計劃，并下下發(fā)各相相關(guān)部門門。各部部門按照照第四條條中有關(guān)關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)按按計劃完完成相應(yīng)應(yīng)模塊的的研究和和報告。（二）規(guī)規(guī)劃部應(yīng)應(yīng)盡早組組織進(jìn)行行或委托托外部咨咨詢機(jī)構(gòu)構(gòu)深化完完成項目可可行性研研究報告告市場場研究分分析。（三）規(guī)規(guī)劃部組織編編制完成成項目目可行性性研究報報告提提交公司司分管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)審核核后組織織討論，報總經(jīng)理理審核，并在集集團(tuán)公司司評審會會議召開開一周前前向集團(tuán)團(tuán)公司報報送項目可可行性研研究報告告。（四）集集團(tuán)公司司對項目目可行性性研究報報告進(jìn)行審審議，形

17、形成統(tǒng)一一意見后后，經(jīng)集集團(tuán)公司司總經(jīng)理理批準(zhǔn)組組織后續(xù)續(xù)實施工工作。（五）集集團(tuán)公司司評審會會議由規(guī)規(guī)劃部負(fù)負(fù)責(zé)會議議記錄。會后，根據(jù)會會議記錄錄在三日日內(nèi)整理理出經(jīng)過過修改后后的項項目可行行性研究究報告。評審審后問題題較多時時，應(yīng)進(jìn)進(jìn)行補充充研究，并向集集團(tuán)公司司報送進(jìn)行行再次審審議、審審批。第八條 可行行性研究究的委托托以下情形形可進(jìn)行行可行性性研究的的委托：（一）公公司沒有有或缺少少可行性性研究人人員，或或者任務(wù)務(wù)繁多，有可能能影響可可行性研研究工作作的按時時完成和和研究質(zhì)質(zhì)量；（二）屬屬于外地地項目，自我研研究需要要較長時時間，又又需要盡盡快決策策；（三）項項目屬于于公司未未曾開發(fā)發(fā)

18、過的，自我難難以在短短時間內(nèi)內(nèi)達(dá)到要要求的深深度和精精度。委托可行行性研究究時，所所選擇的的可行性性研究單單位應(yīng)滿滿足公司司規(guī)定的的供方評評選準(zhǔn)則則，并執(zhí)執(zhí)行公司司合同管管理的有有關(guān)規(guī)定定。第九條 可行行性研究究的效果果評價在項目終終止后，公司組組織進(jìn)行行項目后后評價，包括計計算項目目的成本本偏差率率、周期期偏差率率、利潤潤偏差率率等。除除不可抗抗力因素素導(dǎo)致的的偏差外外，正常常偏差不不應(yīng)高于于5。高高于55的，公司在在當(dāng)年度度績效考考核時作作為考核核的指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行相相應(yīng)考核核。第十條 項目目不可行行性研究究在房地產(chǎn)產(chǎn)市場競競爭日趨趨激烈的的客觀環(huán)環(huán)境下和和土地“招拍掛掛”政策下下，盡管管計劃立

19、立項工作作已經(jīng)弱弱化，但但項目可可行性研研究工作作不應(yīng)被被弱化，還應(yīng)進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)，以以體現(xiàn)對對公司高高度負(fù)責(zé)責(zé)的精神神。今后后，公司司再進(jìn)行行項目可可行性研研究時，除了進(jìn)進(jìn)行項目目的“可行性性”研究外外，還將將進(jìn)行項項目的“不可行行性”研究。“不可行行性”研究由由規(guī)劃部部負(fù)責(zé)或或公司委委托專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)，以促進(jìn)進(jìn)項目可可行性研研究的科科學(xué)、客客觀性，提高公公司決策策水平。第十一條條公司在在啟動下下一個新新開發(fā)項項目時，嚴(yán)格按按照本制制度施行行。第十二條條本制度由公公司綜合合部負(fù)責(zé)責(zé)解釋。第十三條條相關(guān)流流程、記記錄表單單及范本本（一）相相關(guān)流程程LC-001：項項目可行行性研究究管理流流程（二）

20、記記錄表單單WT-TTZ-001：項目可可行性研研究報告告評審意意見書WT-TTZ-002：（說明：雙擊圖圖標(biāo)即可可進(jìn)入文文件瀏覽覽，該文文件放置置在“其他記記錄表單單”包里。）（三）范范本（說明：雙擊圖圖標(biāo)即可可進(jìn)入文文件瀏覽覽，該文文件放置置在“范本”包里。）流程名稱稱：項目目可行性性研究管管理流程程流程編號號：LCC-011項目可可行性研研究報告告評審意意見書編號：WWT-TZ-001評 審 人職 務(wù)接收報告告時間提交本意意見書時時間評審意見見評審人（簽字）： 年 月 日備注：1、本表表可另附附頁。2、評審審人應(yīng)本本者對公公司高度度負(fù)責(zé)的的態(tài)度提提出明確確、具體體的評審審意見，并對評評審

21、意見見負(fù)責(zé)。土地投標(biāo)標(biāo)管理辦辦法第一條 土地地是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的基本生生產(chǎn)資料料。為了了規(guī)范“找地”行為，提高項項目可行行性的“辨識能能力”，降低低土地投投標(biāo)風(fēng)險險，保障障土地儲儲備，促促進(jìn)公司司的可持持續(xù)發(fā)展展，制定定本辦法法。第二條 公司司規(guī)劃部是本辦辦法的責(zé)責(zé)任部門門，負(fù)責(zé)責(zé)土地合合作洽談?wù)劇⑼恋氐赝稑?biāo)等等土地儲儲備工作作，負(fù)責(zé)責(zé)辦理土土地使用用證相關(guān)關(guān)手續(xù)，保證公公司土地地儲備目目標(biāo)的完完成。第三條“找地”原則（一）與與公司的的土地儲儲備計劃劃和發(fā)展展戰(zhàn)略相相符合；（二）與與公司的的產(chǎn)品模模式相符符合；（三）與與公司的的開發(fā)能能力相符符合；（四）與與公司的的年度經(jīng)經(jīng)營計劃劃相符合

22、合。第四條 土地地供應(yīng)信信息的搜搜集規(guī)劃部通通過以下下途徑獲獲取土地地供應(yīng)信信息：（一）從從土地儲儲備管理理部門獲獲取信息息：規(guī)劃劃部應(yīng)與土土地儲備備管理部部門保持持密切的的聯(lián)系，及時搜搜集最新新土地信信息，全全面掌握握城市土土地年度度供應(yīng)計計劃（包包括不同同用途的的土地供供應(yīng)計劃劃），隨隨時關(guān)注注“土地招招標(biāo)公告告”，及時時向總經(jīng)經(jīng)理報送送土地市市場信息息。（二）通通過與土土地使用用單位接接觸、洽洽談獲取取項目土土地轉(zhuǎn)讓讓信息。（三）通通過公共共關(guān)系單單位或個個人獲取取土地供供應(yīng)信息息。（四）在在當(dāng)?shù)匾岩呀?jīng)成立立項目部部的，由由項目部部提供土土地供應(yīng)應(yīng)信息。第五條 規(guī)劃部應(yīng)密切切關(guān)注土土地市

23、場場的“招拍掛掛”信息及及其它房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的土地地轉(zhuǎn)讓價價格，及及時掌握握土地的的實際成成交價格格。第六條 如果果土地滿滿足公司司的“拿地”原則，規(guī)劃部、分管副副總報公司總總經(jīng)理征征詢意見見。必要要時，與與總經(jīng)理理、分管管領(lǐng)導(dǎo)、公司相相關(guān)職能能部門進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場場踏勘?？偪偨?jīng)理初初步同意意后，規(guī)規(guī)劃部應(yīng)組織相關(guān)關(guān)部門進(jìn)進(jìn)行土地地的資源源調(diào)查和和市場調(diào)調(diào)查。調(diào)調(diào)查內(nèi)容容包括：（一）城城市總體體規(guī)劃；（二）土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃；（三）宗宗地規(guī)劃劃要點；（四）區(qū)區(qū)域土地地規(guī)劃調(diào)調(diào)整的可可能性；（五）項項目成本本測算（規(guī)劃部部、成本本部、財財務(wù)部、營銷部負(fù)負(fù)責(zé)提供供各專業(yè)業(yè)成本測測算數(shù)據(jù)據(jù)）；（

24、六）區(qū)區(qū)域市場場商品房房價格情情況（營營銷部負(fù)責(zé)具具體工作作）；（七）社社區(qū)環(huán)境境因素；（八）周周邊配套套情況；（九）其其它。通過調(diào)查查和經(jīng)驗驗判斷認(rèn)認(rèn)為初步步可行后后，規(guī)劃劃部負(fù)責(zé)進(jìn)進(jìn)行初步步土地價價值分析析和初步步估算項項目的開開發(fā)成本本，并組組織編制制項目目建議書書報送送總經(jīng)理理，由總總經(jīng)理初初步確定定是否參參加投標(biāo)標(biāo)意向（或或進(jìn)一步步洽談）。第七條根根據(jù)集團(tuán)團(tuán)公司的的決策，決定參參加土地地投標(biāo)后后，財務(wù)務(wù)部提請請集團(tuán)的的計財中中心提前前安排投投標(biāo)所需需的保證證金和土土地出讓讓金；規(guī)規(guī)劃部要進(jìn)一一步與土土地儲備備管理部部門密切切聯(lián)系，提前了了解土地地拍賣的的詳細(xì)信信息，調(diào)調(diào)查其他他投標(biāo)單

25、單位的情情況，并并在規(guī)定定時間內(nèi)內(nèi)制訂出出具體的的投標(biāo)方方案，包包括投標(biāo)標(biāo)策略。投標(biāo)前前，根據(jù)據(jù)其他投投標(biāo)單位位的情況況和公司司“拿地”的決心心，公司司要明確確投標(biāo)最最高報價價。必要要時，可可與其他他單位協(xié)協(xié)商聯(lián)合合投標(biāo)。投標(biāo)前，規(guī)劃部應(yīng)通過過各種渠渠道或途途徑了解解其他投投標(biāo)單位位可能的的投標(biāo)報報價，同同時根據(jù)據(jù)項目目可行性性研究報報告中中的測算算數(shù)據(jù)確確定本公公司的投投標(biāo)最高高報價。如果屬屬于土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓，總經(jīng)理理應(yīng)明確確受讓的的條件并并全程指指導(dǎo)談判判過程。第八條 公司司總經(jīng)理理、分管管領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)應(yīng)盡量親親自參加加土地投投標(biāo)或合合作洽談?wù)?。第九條 土地地競拍中中標(biāo)后，公司總總經(jīng)理或或總

26、經(jīng)理理授權(quán)競競拍代表表在拍拍賣成交交確認(rèn)書書上簽簽字、蓋蓋章。第十條 土地地競拍中中標(biāo)后，手續(xù)的的辦理按按照項項目證照照手續(xù)管管理辦法法執(zhí)行行。第十一條條通過資資本合作作方式獲獲取土地地的，公公司應(yīng)組織綜合合部法律律人員、財務(wù)部部實施盡職職調(diào)查，詳細(xì)調(diào)調(diào)查合作作單位的的資產(chǎn)負(fù)負(fù)債和資資信情況況。公司司規(guī)劃部部組織進(jìn)行行洽談合合作事宜宜，在合合作協(xié)議議中要明明確約定定項目組織織的董事事會、經(jīng)經(jīng)理層、財務(wù)管管理人員員的組成成以及債債權(quán)、債債務(wù)處理理方式等等。合作作協(xié)議應(yīng)應(yīng)進(jìn)行簽簽證或公公證。第十二條條 聯(lián)聯(lián)建和代代建項目目根據(jù)聯(lián)建建和代建建項目的的實際情情況，公公司規(guī)劃劃部負(fù)責(zé)責(zé)與合作作單位進(jìn)進(jìn)行

27、具體體的洽談?wù)?，必要要時分管管領(lǐng)導(dǎo)或或總經(jīng)理理進(jìn)行主主談。第十三條條 根根據(jù)公司司的年度度經(jīng)營計計劃，當(dāng)當(dāng)土地儲儲備工作作屬于公公司的年年度工作作重點之之一時，公司可可以成立立以集團(tuán)團(tuán)公司總總經(jīng)理為為組長的的“公司土土地儲備備工作小小組”?！肮就镣恋貎鋫涔ぷ餍⌒〗M”成員包包括萬泰泰置業(yè)公公司總經(jīng)經(jīng)理、分分管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、規(guī)劃劃部部長長及相關(guān)部部門負(fù)責(zé)責(zé)人。第十四條條 工工作規(guī)范范及違規(guī)規(guī)責(zé)任（一）規(guī)規(guī)劃部每每季度向向分管副副總報送送一次土地市市場信息息報告，內(nèi)容容包含但但不限于于項目目信息收收集及跟跟蹤表、項項目投資資及土地地儲備計計劃表。土地市市場信息息報告內(nèi)容要要全面，實效性性要強(qiáng)；市場調(diào)調(diào)

28、查數(shù)據(jù)據(jù)要準(zhǔn)確確、完整整，可行行性和不不可行性性分析要要客觀。（二）無無論投標(biāo)標(biāo)與否，規(guī)劃部部每年至至少參加加一次土土地拍賣賣活動。（三）在在對外談?wù)勁羞^程程中，談?wù)勁腥藛T員應(yīng)積極極維護(hù)公公司的品品牌形象象和利益益，嚴(yán)禁禁泄露公公司秘密密，嚴(yán)禁禁行賄或或收賄，否則公公司將給給予嚴(yán)重重警告處處分或辭辭退處理理，并有有權(quán)追究究其法律律責(zé)任。第十五條條 本本辦法自自頒布之之日起施施行，由由公司綜綜合部負(fù)負(fù)責(zé)解釋釋。第十六條條相關(guān)流流程與記記錄表單單相關(guān)流程程LC-02：土地獲獲取流程程（二）記記錄表單單WT-TZ-003：項目目投資及及土地儲儲備計劃劃表WT-TTZ-004：項目目信息收收集及跟跟蹤

29、表流程名稱稱：土地地獲取流流程流程編號號：LCC-022項目投資資及土地地儲備計計劃表編號：WWT-TZ-003 年份份相關(guān)內(nèi)容容20111年20122年20133年1、當(dāng)年年新儲備備總規(guī)模模（規(guī)劃劃建筑面面積）2、新增增土地儲儲備目標(biāo)標(biāo) A、目標(biāo)區(qū)區(qū)域一： 1）儲儲備目標(biāo)標(biāo)（項目目數(shù)量規(guī)劃建建筑面積積） 2）重重點區(qū)域域 3）規(guī)規(guī)模范圍圍（建筑筑面積不不低于不高于于） 4）產(chǎn)產(chǎn)品類型型5）樓面地地價水平平上限6）項目取取得初步步預(yù)計第一季度度：萬平平米第二季度度：萬平平米第三季度度：萬平平米第四季度度：萬平平米 B、目標(biāo)區(qū)區(qū)域二： 1）儲儲備目標(biāo)標(biāo)（項目目數(shù)量規(guī)劃建建筑面積積） 2）重重點區(qū)

30、域域 3）規(guī)規(guī)模范圍圍（建筑筑面積不不低于不高于于） 4）產(chǎn)產(chǎn)品類型型5）樓面地地價水平平上限6）項目取取得初步步預(yù)計第一季度度：萬平平米第二季度度：萬平平米第三季度度：萬平平米第四季度度：萬平平米 CC、目標(biāo)標(biāo)區(qū)域三三3、關(guān)注注發(fā)展方方向各目標(biāo)區(qū)區(qū)域優(yōu)先先級、重重點區(qū)域域突破目目標(biāo)4、預(yù)計計地價支支付最大大需求5、下年年度可開開復(fù)工面面積預(yù)計計項目信息息收集及及跟蹤表表 填報日日期：編編號：WWT-TZ-004一、新項項目基本本情況概概要項目名稱稱位置區(qū)域位置置所在區(qū)四至范圍圍東南西北地段與市中心心、主要要建筑物物、商圈圈等的距距離。土地所有有權(quán)歸屬屬土地使用用權(quán)歸屬屬合作方土地規(guī)劃劃用途占

31、地面積積建筑面積其中：住住宅容積率公建土地現(xiàn)狀狀包括使用用現(xiàn)狀，地形地地貌，待待動拆遷遷情況。獲取方式式及條件件獲取方式式土地價格格付款條件件交地標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)其他要求求市場周邊參照照市場、具體樓樓盤，可可能的售售價估計計。備注填報單位位： 填報報日期：二、項目目進(jìn)展?fàn)顮顩r及工工作計劃劃詳細(xì)內(nèi)容容項目進(jìn)展展?fàn)顩r接觸程度說明與土土地方接接觸程度度，初步步接觸、深入了了解、有有合作意意向、準(zhǔn)準(zhǔn)備上會會還是準(zhǔn)準(zhǔn)備簽約約。談判情況談判進(jìn)展展情況，談判條條件等發(fā)發(fā)生重大大變化。法律手續(xù)法律手續(xù)續(xù)辦理程程度，如如：已取取得的政政府、法法律文件件依據(jù)等等。焦點難點項目進(jìn)展展的主要要難點和和焦點。項目發(fā)展展環(huán)境變變化

32、競爭對手競爭對手手加入或或退出，對手提提出條件件發(fā)生變變化等，以及主主要競爭爭對手在在整個城城市重大大土地購購買或其其他投資資。競爭樓盤對項目發(fā)發(fā)展有影影響的樓樓盤推出出與封盤盤等。政府政策主要政府府政策頒頒布或變變動及對對項目發(fā)發(fā)展的影影響，政政府倡導(dǎo)導(dǎo)重點開開發(fā)區(qū)域域和領(lǐng)域域的提出出或形成成。城市規(guī)劃城市規(guī)劃劃發(fā)生重重大變動動或（即即將）實實施，重重大城市市規(guī)劃調(diào)調(diào)整。市政配套整個城市市重大市市政建設(shè)設(shè)（如交交通捷運運系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃和建建立，主主要道路路的開工工或通車車），以以及項目目周邊市市政配套套的改變變。其他因素如：房地地產(chǎn)熱點點發(fā)展區(qū)區(qū)域的形形成和改改變等。下一步計計劃說明該項項目下一

33、一步工作作計劃（繼續(xù)跟跟進(jìn)還是是暫緩、終止）、工作作重點、采取的的策略、突破點點、是否否需要項項目發(fā)展展工作小小組介入入、什么么時間召召開聽證證會等。山東萬泰置業(yè)有限公司項目開發(fā)管理體系文件項目拓展與報批報建管理PAGE 第 PAGE 50 頁 共 NUMPAGES 51 頁項目定位位與策劃劃管理制制度第一條 目的的為綜合考考慮和平平衡影響響產(chǎn)品的的各專業(yè)業(yè)意見，完成項項目整體體定位分分析（包包括市場場定位、客戶定定位、產(chǎn)產(chǎn)品定位位等）和和產(chǎn)品策策劃結(jié)論論，指導(dǎo)導(dǎo)下階段段的概念念設(shè)計、營銷推推廣整體體思路等等工作，特制定定本管理理制度。第二條 本制制度適用用于公司司各房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的的項目

34、定定位及產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃工作。第三條 概念念（一）項項目定位位：是根根據(jù)項目目本身所所具有的的屬性和和特點，確定項項目針對對的目標(biāo)標(biāo)消費群群體、市市場迎合合點以及及產(chǎn)品風(fēng)風(fēng)格等，并考慮慮產(chǎn)品的的市場差差異性和和引導(dǎo)性性。（二）產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃：是在在明確項項目定位位的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，按按照市場場需求對對多種產(chǎn)產(chǎn)品方案案進(jìn)行測測算比較較，并提提出產(chǎn)品品的最優(yōu)優(yōu)配置建建議，一一般需要要包括場場地分析析、樓型型配比、規(guī)劃排排布、單單體布局局（非必必需）等等。第四條 職責(zé)責(zé)公司營銷銷部是項項目產(chǎn)品品定位與與策劃的的主要責(zé)責(zé)任及組組織部門門，負(fù)責(zé)責(zé)編制項目定定位與產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃報告。規(guī)劃部參參與項目目定位與與策劃工工作

35、，在在職責(zé)范范圍內(nèi)為為公司項項目定位位與策劃劃工作提提供支持持，包括括概念性性設(shè)計方方案。（三）成成本部、財務(wù)部、工程部部等部門門參與項項目定位位與策劃劃工作，在職責(zé)責(zé)范圍內(nèi)內(nèi)為公司司項目定定位與策策劃工作作提供支支持。第五條 項目目定位與與產(chǎn)品策策劃工作作啟動（一）項項目取得得之后即即啟動項項目定位位及策劃劃工作，營銷部部應(yīng)根據(jù)據(jù)可研報報告的主主要結(jié)論論，并結(jié)結(jié)合產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)化化研究成成果，擬擬定相關(guān)關(guān)工作計計劃，明明確此階階段公司司各職能能部門分分工，必必要時可可委托外外部機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行。（二）計計劃擬訂訂后，由由分管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)審批批。（三）各各部門按按審批后后的工作作計劃落落實相關(guān)關(guān)工作。第六條

36、項目目定位與與產(chǎn)品策策劃報告告內(nèi)容內(nèi)容要點點包括：（一）宏宏觀市場場分析（經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境、政政策環(huán)境境、市場場預(yù)測等等）；（二）區(qū)區(qū)域市場場分析（區(qū)域環(huán)環(huán)境、人人文配套套、周邊邊競品、項目SSWOTT分析）；（三）客客戶群體體分析（客戶群群類別細(xì)細(xì)分、購購房動機(jī)機(jī)分析、價格承承受能力力）；（四）項項目定位位（市場場定位描描述、目目標(biāo)客戶戶群體描描述、）；（五）產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃（整體體規(guī)劃建建議、外外觀設(shè)計計建議、戶型設(shè)設(shè)計建議議、配套套設(shè)施建建議、裝裝修檔次次建議、配套服服務(wù)建議議、物業(yè)業(yè)管理建建議；必必選內(nèi)容容包括樓樓型配比比規(guī)劃方方案、規(guī)規(guī)劃強(qiáng)排排方案、單體布布局）； （六）項項目開發(fā)發(fā)方案及及項

37、目開開發(fā)節(jié)奏奏；（七）營營銷賣點點提煉。第七條營營銷部組組織編制制項目目定位與與產(chǎn)品策策劃報告告，相相關(guān)部門門參與評評審，并并上報審審批。第八條 項目定定位與策策劃報告告審批：（一）營營銷部在在公司總總經(jīng)理辦辦公會上上匯報主主要內(nèi)容容，總經(jīng)經(jīng)理辦公公會提出出報告修修改意見見，由營銷部部進(jìn)行修修訂完善善。（二）項目定定位與產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃報告最終經(jīng)經(jīng)總經(jīng)理理辦公會會審議通通過、公公司總經(jīng)經(jīng)理/集集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)審批。具體執(zhí)執(zhí)行詳見見定位位策劃評評審工作作指引。第九條 審批后后的項項目定位位與產(chǎn)品品策劃報報告由由營銷部部下發(fā)至規(guī)劃部部、工程程部、綜綜合部、成本部部。第十條 鑒于于項目定定位與產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃工作

38、的的特殊性性，項目目定位和和策劃人人員在日日常工作作中應(yīng)加加強(qiáng)房地地產(chǎn)市場場特別是是其它房房地產(chǎn)項項目的調(diào)調(diào)研，以以不斷提提高項目目定位和和策劃能能力。第十一條條 本本制度由公司綜合合部負(fù)責(zé)責(zé)解釋。第十二條條 本本制度自頒頒布之日日起施行行。第十三條條指引、相關(guān)流流程、記記錄表單單與范本本指引市場調(diào)研研工作指指引 定位策劃劃評審工工作指引引相關(guān)流程程LC-003：項目目定位與與產(chǎn)品策策劃管理理流程（三）范范本（說明：雙擊圖圖標(biāo)即可可進(jìn)入文文件瀏覽覽，該文文件放置置在“范本”包里。）市場調(diào)研研工作指指引1. 目目的明確公司司項目產(chǎn)產(chǎn)品目標(biāo)標(biāo)市場/組合、產(chǎn)品組組合定位位；1.1 傳達(dá)項項目信息息，

39、為項項目的宣宣傳推廣廣建立市市場基礎(chǔ)礎(chǔ)； 2. 市市場調(diào)研研的主要要內(nèi)容2.1 競爭性性調(diào)研內(nèi)內(nèi)容2.1.1 各各樓盤概概況（區(qū)區(qū)位、環(huán)環(huán)境、規(guī)規(guī)模、開開發(fā)商背背景等）2.1.2 開開發(fā)該樓樓盤動機(jī)機(jī)2.1.3 購購買者特特征及結(jié)結(jié)構(gòu)2.1.4 目目標(biāo)市場場定位、產(chǎn)品定定位、形形象定位位2.1.5 項項目規(guī)劃劃設(shè)計特特點（面面積大小小、功能能配置、建筑細(xì)細(xì)部、各各類戶型型的平面面布局等等）2.1.6 宣宣傳推廣廣策略與與方法2.2 街（片片）區(qū)價價值調(diào)研研內(nèi)容2.2.1 對對片區(qū)規(guī)規(guī)劃的認(rèn)認(rèn)知與態(tài)態(tài)度2.2.2 對對項目區(qū)區(qū)位、環(huán)環(huán)境、交交通及生生活配套套設(shè)施的的認(rèn)知與與評價 2.2.3 對對

40、項目景景觀資源源的價值值判斷2.2.4 對對片區(qū)項項目產(chǎn)品品組合的的認(rèn)知以以及建筑筑外觀、戶型設(shè)設(shè)計、園園林綠化化及會所所配套的的需求2.2.5 對對片區(qū)項項目的價價格預(yù)期期2.2.6 企企業(yè)品牌牌對項目目的影響響程度2.2.7 片片區(qū)項目目適合需需要程度度及認(rèn)購購可能性性、推薦薦可能性性2.2.8 個個人購買買片區(qū)項項目的心心理成本本構(gòu)成2.3 消費者者調(diào)研內(nèi)內(nèi)容2.3.1 對對項目產(chǎn)產(chǎn)品的使使用態(tài)度度2.3.2 購購買可能能性2.3.3 片片區(qū)項目目的價格格預(yù)測2.3.4 企企業(yè)品牌牌對項目目的影響響程度2.3.5 產(chǎn)產(chǎn)品需求求基本意意向（面面積、戶戶型、功功能）2.3.6 影影響消費費者

41、行為為的因素素個人人和社會會特征（文化程程度、職職業(yè)、職職務(wù)、收收入、性性別、年年齡、婚婚姻狀況況、家庭庭結(jié)構(gòu)、居住形形式）2.3.7 影影響消費費者行為為的因素素媒體體特征（主要媒媒體接觸觸習(xí)慣、接觸頻頻率、主主要媒體體類型與與名稱、最喜歡歡的節(jié)目目類型）2.3.8 影影響消費費者行為為的因素素生活活方式（態(tài)度、價值觀觀、消費費觀、興興趣、愛愛好、時時間支配配方式、觀點、個性和和自我觀觀念）3. 專專案市場場調(diào)研的的主要方方法3.1 競爭樓樓盤調(diào)研研售樓現(xiàn)場場觀察+樓盤資資料+深深度訪談?wù)?計劃劃購買者者個別訪訪談3.2 街（片片）區(qū)價價值調(diào)研研文獻(xiàn)調(diào)查查+實地地調(diào)查+網(wǎng)絡(luò)+報刊雜雜志+相相

42、關(guān)文本本資料+居民訪訪談3.3 消費者者調(diào)研適合非概概率抽樣樣的各種種面談訪訪問方式式（包括括隨機(jī)調(diào)調(diào)查、重重點調(diào)查查、特定定客戶調(diào)調(diào)查）4. 專專案市場場調(diào)研報報告模板板：第一部分分 項目目競爭環(huán)環(huán)境分析析一、項目目競爭性性區(qū)域分分析1、競爭爭性的區(qū)區(qū)域構(gòu)成成2、各競競爭區(qū)域域的功能能定位3、各競競爭區(qū)域域的發(fā)展展?jié)摿?、各競競爭區(qū)域域的居住住成熟狀狀況5、各競競爭區(qū)域域的文化化特征二、競爭爭性的市市場狀況況分析1、競爭爭市場的的總體供供給特征征（規(guī)模模、供給給結(jié)構(gòu)、價格水水平、產(chǎn)產(chǎn)品特征征）2、競爭爭市場的的總體需需求特征征（主流流需求產(chǎn)產(chǎn)品、可可承擔(dān)價價格特征征、客戶戶構(gòu)成特特征）3、典

43、型型個案分分析（如如暢銷樓樓盤、滯滯銷樓盤盤、各類類物業(yè)的的典型個個案）各各類物業(yè)業(yè)可從不不同的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)劃分分第二部分分 項目目街（片片）區(qū)價價值研判判一、街（片）區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)優(yōu)優(yōu)勢資源源分析二、街（片）區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)劣劣勢分析析三、街（片）區(qū)區(qū)規(guī)劃前前景分析析（或區(qū)區(qū)域的城城市功能能定位分分析）四、片區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場總總體特征征分析（供給特特征、需需求特征征）第三部分分 消消費者研研究一、消費費者置業(yè)業(yè)傾向分分析1、購買買項目所所在片區(qū)區(qū)樓盤的的可能性性（片區(qū)區(qū)偏好）2、對片片區(qū)樓盤盤的基本本價格預(yù)預(yù)期3、對片片區(qū)樓盤盤的心理理印象（樓盤形形象的認(rèn)認(rèn)知度）4、產(chǎn)品品的主要要需求特特征（物

44、物業(yè)類型型、戶型型、面積積、功能能、配套套要求）二、消費費者行為為因素個人人和社會會特征（文化程程度、職職業(yè)、職職務(wù)、收收入、性性別、年年齡、婚婚姻狀況況、家庭庭結(jié)構(gòu)、居住形形式）三、消費費者行為為因素媒體體特征（主要媒媒體接觸觸習(xí)慣、接觸頻頻率、主主要媒體體類型與與名稱、最喜歡歡的節(jié)目目類型）四、消費費者行為為因素生活活方式（態(tài)度、價值觀觀、消費費觀、興興趣、愛愛好、時時間支配配方式、觀點、個性和和自我觀觀念）定位策劃劃評審工工作指引引1. 目目的適應(yīng)公司司業(yè)務(wù)規(guī)規(guī)模發(fā)展展，規(guī)范范對項目目定位的的論證，控制經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險險，提升升公司競競爭力。2. 適適用范圍圍適用于公公司投資資的新項項目。3.

45、 項目定定位與產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃報告評審會會3.1 會議召召集人：營銷分管管領(lǐng)導(dǎo)。3.2 參加成成員：集集團(tuán)公司司相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、公公司總經(jīng)經(jīng)理辦公公會參會會人員、項目部部經(jīng)理以以及營銷銷部認(rèn)為為有必要要參加的的內(nèi)外部部專家。具體參參加人選選由分管管副總在會會議前確確認(rèn)。3.3 評審會會相關(guān)工工作內(nèi)容容：營銷部負(fù)負(fù)責(zé)在會會議召開開前3個工作作日將項目定定位與產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃報告書面版版本報送送與會人人員。會議召開開時，營營銷部摘摘要介紹紹項目目定位與與產(chǎn)品策策劃報告告內(nèi)容容。評審會進(jìn)進(jìn)行討論論審議，形成是是否通過過該項目目定位的的最終意意見。3.4 綜合部應(yīng)于會會議結(jié)束束后3個個工作日日內(nèi)完成成會議紀(jì)紀(jì)要并

46、由由總經(jīng)理理簽發(fā)，報集團(tuán)總總經(jīng)理備備案，并并下發(fā)至至規(guī)劃部部、成本部部和工程部部。如會會議對項目定定位與產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃報告提出較較大疑義義或需要要做較大大調(diào)整時時，則應(yīng)應(yīng)審慎進(jìn)進(jìn)行研究究分析，并在110日內(nèi)內(nèi)完成調(diào)調(diào)整。流程名稱稱：項目目定位與與產(chǎn)品策策劃管理理流程流程編號號：LCC-033項目證照照手續(xù)辦理理管理辦辦法第一條 為了了明確公公司各類類項目證證照辦理理的工作作分工，加強(qiáng)證證照辦理理工作的的管理，保障項項目計劃劃的按期期實施，特制定定本辦法法。公司在項項目證照照、手續(xù)續(xù)辦理方方面的工工作分工工： 部門相關(guān)手續(xù)續(xù)一類項目目辦證責(zé)責(zé)任部門門二類項目目辦證責(zé)責(zé)任部門門土地征用用和變更更土地

47、用用途的所所有行政政審批手手續(xù)；規(guī)劃部規(guī)劃部開發(fā)項目目規(guī)劃相相關(guān)手續(xù)續(xù)的行政政審批；規(guī)劃部二類項目目項目工程程發(fā)包許許可審批批；規(guī)劃部二類項目目施工許可可證行政政審批；規(guī)劃部二類項目目開發(fā)項目目的核準(zhǔn)準(zhǔn)備案、消防、人防、環(huán)保、墻改、防雷、減災(zāi)等等相關(guān)行行政審批批手續(xù)規(guī)劃部二類項目目辦理節(jié)能能、人防防和消防防等相關(guān)關(guān)專業(yè)施施工圖報報審手續(xù)續(xù)規(guī)劃部二類項目目園林綠化化、市政政配套等等行政審審批手續(xù)續(xù)一類項目目二類項目目商品房銷銷售（預(yù)預(yù)售）許許可證、產(chǎn)權(quán)證證營銷部營銷部第三條 辦理理各項手手續(xù)的責(zé)責(zé)任部門門應(yīng)積極極加強(qiáng)、不斷改改善與有有關(guān)部門門的公共共關(guān)系。責(zé)任部部門的負(fù)負(fù)責(zé)人對對各項手續(xù)續(xù)辦理的

48、的及時性性負(fù)有領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任任。第四條 辦理理各項證證照手續(xù)續(xù)的責(zé)任任部門應(yīng)應(yīng)遵守政政府的有有關(guān)規(guī)定定，嚴(yán)格格執(zhí)行公公司的項項目前期期工作計計劃按期期辦結(jié)各各項手續(xù)續(xù)。未按按期完成成工作計計劃的，執(zhí)行績效管管理制度度的有有關(guān)規(guī)定定。第五條 因以以下原因因?qū)е率质掷m(xù)不能能按期辦辦結(jié)的，責(zé)任部部門和責(zé)責(zé)任人不不承擔(dān)責(zé)責(zé)任：（一）法法律意義義上的不不可抗力力；（二）政政府職能能部門的的責(zé)任，如政府府違約等等；（三）公公司未能能及時繳繳納資金金。第六條項項目報批批報建手手續(xù)及相相關(guān)證照照辦理的的工作時時限：根根據(jù)項目目實際情情況，執(zhí)執(zhí)行項目目開發(fā)計計劃、階階段工作作計劃及及公司總總經(jīng)理工工作會議議安排的的

49、工作時時限。公公司辦理理各項手手續(xù)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)時間間為具備備法定條條件后政政府部門門的承諾諾期限。第七條 外出出辦理手手續(xù)的人人員應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格恪守守公司的的商業(yè)秘秘密，維維護(hù)公司司品牌和和聲譽。違反者者，查實實后予以以嚴(yán)肅處處理。本辦法由由公司綜合合部負(fù)責(zé)責(zé)解釋，修改時時亦同。第九條本本辦法自自頒布之之日起施施行。第十條 相關(guān)流流程及記記錄表單單（一）相相關(guān)流程程LC-004：建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證辦辦理流程程LC-05：建設(shè)設(shè)項目用用地批準(zhǔn)準(zhǔn)書辦辦理流程程LC-006：建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證辦理流流程LCC-077：建建設(shè)工程程施工許許可證辦理流流程LC-008：商商品房銷銷售（預(yù)預(yù)售）許許可證

50、辦理流流程LCC-099：住住宅交付付使用許許可證辦理流流程LC-110：大大產(chǎn)證辦辦理流程程（二）相相關(guān)記錄錄表單WT-TTZ-005：（說明明：雙擊擊圖標(biāo)即即可進(jìn)入入文件瀏瀏覽，該該文件放放置在“其他記記錄表單單“文件包包中。）流程名稱稱：建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證辦理流流程流程編號號：LCC-044建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證辦理理流程說說明序號流程說明明時間控制制輸入輸出1規(guī)劃部主主辦人員員準(zhǔn)備資資料，資資料包括括：（11）批準(zhǔn)準(zhǔn)的建設(shè)設(shè)項目可可行性研研究報告告或有關(guān)關(guān)計劃批批準(zhǔn)文件件（原件件及復(fù)印印件各一一份）；（2）規(guī)劃部部門核發(fā)發(fā)的建建設(shè)項目目選址意意見書的的通知及附圖圖（復(fù)印印件一份

51、份）；（3）建筑工工程設(shè)計計方案批批復(fù)及及附圖（復(fù)印件件一份）；（44）市測測繪院提提供的11/5000或11/10000地地形圖六六份，地地形圖上上應(yīng)用紅紅色鉛筆筆標(biāo)明用用地位置置地界；（5）凡屬國國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地地塊的建建設(shè)工程程，需加加送國有土土地使用用權(quán)出讓讓合同文本（副本）及附圖圖各一份份（原件件）。辦理手續(xù)續(xù)前相關(guān)資料料2規(guī)劃部主主辦人員員向政府規(guī)規(guī)劃部門門提出用用地規(guī)劃劃申請，填寫建建設(shè)用地地申請登登記表40個工工作日建設(shè)用地地申請登登記表3政府規(guī)劃劃部門審審查資料料相關(guān)資料料4政府規(guī)劃劃部門組組織現(xiàn)場場勘察5政府規(guī)劃劃部門初初步選定定用地的的位置和和界限6政府規(guī)劃

52、劃部門根根據(jù)項目目部主辦辦人員提提交的11：5000（或或1：110000）地形形圖，提提出規(guī)劃劃設(shè)計條條件地形圖規(guī)劃設(shè)計計條件7政府規(guī)劃劃部門審審查項目目部主辦辦人員提提交的建建設(shè)用地地規(guī)劃設(shè)設(shè)計總平平面圖8政府規(guī)劃劃部門確確定用地地位置和和界限9政府規(guī)劃劃部門核核發(fā)建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證10規(guī)劃部主主辦人員員領(lǐng)取建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證1個工作作日建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證備注：本本流程需需項目目證照手手續(xù)辦理理管理辦辦法配配合執(zhí)行行。流程名稱稱：建建設(shè)項目目用地批批準(zhǔn)書辦理流流程流程編號號：LCC-055建設(shè)項項目用地地批準(zhǔn)書書辦理理流程說說明序號流程說明明時間控制制

53、輸入輸出1規(guī)劃部/項目部部主辦人人員準(zhǔn)備備辦理建建設(shè)項目目用地批批準(zhǔn)書的的相關(guān)資資料，資資料包括括：（11）當(dāng)?shù)氐卣坎块T建設(shè)設(shè)用地批批準(zhǔn)書申申請表；（2）供地批批文和出出讓合同同；（33）土地地出讓金金定金憑憑證（出出讓土地地）；（4）征征地包干干協(xié)議或或動遷許許可證或或流轉(zhuǎn)協(xié)協(xié)議；（5）社社保部門門證明（征用土土地）。辦理手續(xù)續(xù)前相關(guān)資料料2規(guī)劃部/項目部部主辦人人員填寫寫建設(shè)項項目用地地批準(zhǔn)書書申請表表，并向向國土資資源管理理部門提提交相關(guān)關(guān)資料10個工工作日建設(shè)項目目用地批批準(zhǔn)書申申請表3國土資源源管理部部門接收收相關(guān)資資料，受受理申請請相關(guān)資料料4國土資源源管理部部門審核核資料相關(guān)

54、資料料審核意見見5國土資源源管理部部門核發(fā)發(fā)建設(shè)項項目用地地批準(zhǔn)書書建設(shè)項目目用地批批準(zhǔn)書6規(guī)劃部/項目部部主辦人人員領(lǐng)取取建設(shè)項項目用地地批準(zhǔn)書書1個工作作日建設(shè)項目目用地批批準(zhǔn)書備注：本本流程需需項目目證照手手續(xù)辦理理管理辦辦法配配合執(zhí)行行。流程名稱稱：建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證辦理流流程流程編號號：LCC-066建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證辦理理流程說說明序號流程說明明時間控制制輸入輸出1規(guī)劃部/二類項項目主辦辦人員送送審設(shè)計計方案設(shè)計方案案2消防、環(huán)環(huán)保、衛(wèi)衛(wèi)生、交交通、民民防和綠綠化等管管理部門門對設(shè)計計方案審審查意見見設(shè)計方案案審核意見見3規(guī)劃管理理部門核核定設(shè)計計方案設(shè)計方案案審核意見

55、見4委托設(shè)計計單位進(jìn)進(jìn)行施工工圖設(shè)計計施工圖設(shè)設(shè)計方案案5消防、環(huán)環(huán)保、衛(wèi)衛(wèi)生和交交通部門門的對施施工圖審審查意見見施工圖設(shè)設(shè)計方案案審查意見見6規(guī)劃部/二類項項目主辦辦人員填填報建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證申申請表并附送送相關(guān)資資料，資資料包括括：（11）總平平面設(shè)計計圖三份份（比例例1/5500或或1/110000,應(yīng)標(biāo)標(biāo)明建筑筑基地界界限,新新建建筑筑物的外外輪廊尺尺寸和層層數(shù),新新建建筑筑物與基基地界限限、道路路規(guī)劃紅紅線、相相鄰建筑筑物、河河道和高高壓線的的間距尺尺寸）；（2） 地形形圖3份份（向市市測繪院院曬印,比例11/5000或11/10000,地形圖圖上需按按上述總總平面設(shè)設(shè)計圖

56、要要求劃示示新建建建筑物位位置及有有關(guān)尺寸寸）；（3）建建設(shè)基地地的土地地使用權(quán)權(quán)屬證件件（復(fù)印印件）；如屬新新征土地地,應(yīng)提提供市房房地資源源局核發(fā)發(fā)的建設(shè)設(shè)用地批批準(zhǔn)書（復(fù)印件件1份）；（44） 原原有基地地拆房,需提供供應(yīng)拆房房屋的權(quán)權(quán)屬證明明（復(fù)印印件1份份）；（5） 建筑施施工圖22套（平平、立、剖面圖圖和圖紙紙目錄單單）,分分層面積積表2份份（應(yīng)按按國家有有關(guān)建筑筑面積規(guī)規(guī)定計算算）；（6）基基礎(chǔ)施工工平面圖圖、基礎(chǔ)礎(chǔ)詳圖及及樁位平平面布置置圖各22份；（7）建建設(shè)項目目計劃批批準(zhǔn)文件件1份； （88）建筑筑工程概概預(yù)算書書1份；（9）消防、環(huán)保、衛(wèi)生等等有關(guān)部部門審核核意見單單各

57、1份份。辦手續(xù)前前相關(guān)資料料7政府規(guī)劃劃部門審審核相關(guān)關(guān)資料25個工工作日相關(guān)資料料審核意見見8政府規(guī)劃劃部門核核發(fā)建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證9規(guī)劃部/二類項項目主辦辦人員領(lǐng)領(lǐng)取建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證1個工作作日建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證10規(guī)劃部/二類項項目主辦辦人員向向政府規(guī)規(guī)劃部門門繳納執(zhí)執(zhí)照費11政府規(guī)劃劃部門收收取執(zhí)照照費12規(guī)劃部主主辦人員員向測繪繪院申請請訂立城城市道路路規(guī)劃紅紅線界樁樁13測繪院訂訂立城市市道路規(guī)規(guī)劃紅線線界樁14規(guī)劃部委委托施工工單位放放樣15規(guī)劃部向向政府規(guī)規(guī)劃部門門申請復(fù)復(fù)驗灰線線16政府規(guī)劃劃部門進(jìn)進(jìn)行復(fù)驗驗17規(guī)劃部按按照建建設(shè)工程程

58、規(guī)劃許許可證及附圖圖要求,全面組組織建設(shè)設(shè)基地內(nèi)內(nèi)的各項項建設(shè)和和環(huán)境建建設(shè)18施工單位位進(jìn)行工工程建設(shè)設(shè)19工程完工工20工程竣工工后,建建設(shè)單位位填報建設(shè)工工程竣工工規(guī)劃驗驗收申請請單向向規(guī)劃管管理部門門申請規(guī)規(guī)劃驗收收建設(shè)工程程竣工規(guī)規(guī)劃驗收收申請單單21政府規(guī)劃劃部門進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃驗收22政府規(guī)劃劃部門判判斷是否否驗收合合格23驗收合格格核發(fā)驗驗收合格格證明驗收合格格證明24驗收不合合格項目目部組織織工程整整改25施工單位位進(jìn)行工工程整改改26規(guī)劃部領(lǐng)領(lǐng)取驗收收合格證證明驗收合格格證明27規(guī)劃部主主辦人員員向市房房地產(chǎn)管管理部門門申請辦辦理房地地產(chǎn)權(quán)登登記28市房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門辦理理房

59、地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記29規(guī)劃部準(zhǔn)準(zhǔn)備檔案案并向城城建檔案案館移交交檔案30城建檔案案館接收收檔案檔案備注：本本流程需需項目目證照手手續(xù)辦理理管理辦辦法配配合執(zhí)行行。流程名稱稱：建建設(shè)工程程施工許許可證辦理流流程流程編號號：LCC-077建設(shè)工工程施工工許可證證辦理理流程說說明序號流程說明明時間控制制輸入輸出1規(guī)劃部/二類項項目主辦辦人員向向當(dāng)?shù)亟ńㄔO(shè)網(wǎng)平平臺注冊冊用戶，或到建建設(shè)行政政主管部部門窗口口辦理申申領(lǐng)。2規(guī)劃部/二類項項目主辦辦人員網(wǎng)網(wǎng)上或在在窗口填填寫施施工許可可申請表表，并并獲得申申領(lǐng)編號號。3受理人根根據(jù)申領(lǐng)領(lǐng)人填寫寫的信息息，提出出修改意意見和所所需要提提供的書書面資料料，并告告知

60、受理理時間和和地點。施工許可可申請表表4規(guī)劃部/二類項項目主辦辦人員檢檢查確認(rèn)認(rèn)信息數(shù)數(shù)據(jù)是否否正確。5如果數(shù)據(jù)據(jù)正確，項目部部主辦人人員打印印施工工許可申申請表施工許可可申請表表6規(guī)劃部/二類項項目主辦辦人員有有施工工許可申申請表上蓋公公司法定定代表人人和公司司法人章章，準(zhǔn)備備所需要要提供的的書面資資料并提提交建設(shè)設(shè)行政主主管部門門，資料料包括：（1）施工許許可申請請表；（2）建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證；（3）資金入入帳憑證證(按合合同約定定的工程程備料預(yù)預(yù)付款劃劃入施工工承包單單位帳戶戶)；（4）申申辦施工工許可工工程現(xiàn)場場情況說說明表；（5）建設(shè)工工程承發(fā)發(fā)包合同同副本、廉潔協(xié)協(xié)議；（6）