企業(yè)管理中糧集團(tuán)大悅城商業(yè)模式解析-大悅城商業(yè)模式解析-商業(yè)模式解析

1、中糧集團(tuán)【大悅城】商業(yè)模式解析(商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究系列)商業(yè)研究院2021年07月19日版權(quán)聲明： 本文僅供公司內(nèi)部使用，未公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的局部或全部?jī)?nèi)容。PART ONE 大悅城商業(yè)模式解讀核心價(jià)值特征1資本策略2擴(kuò)張與選址策略3市場(chǎng)定位與經(jīng)營(yíng)策略4主流產(chǎn)品線(xiàn)5國(guó)內(nèi)商業(yè)模式簡(jiǎn)要比較6一線(xiàn)城市和天津、沈陽(yáng)、成都等二線(xiàn)城市；123234567城市選取項(xiàng)目選址目標(biāo)客源產(chǎn)品特征行業(yè)價(jià)值鏈贏利模式增長(zhǎng)路徑市級(jí)核心商圈之重要商業(yè)節(jié)點(diǎn)或主要新興高檔住區(qū)的成長(zhǎng)型區(qū)域性商圈；20-30歲的青年白領(lǐng)群體及年輕家庭消費(fèi)人群；高品質(zhì)、高價(jià)值商業(yè)物業(yè)，覆蓋商業(yè)

2、、酒店、寫(xiě)字樓等大型城市綜合體；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)+專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理；長(zhǎng)期持有、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，獲取物業(yè)租金回報(bào)，并通過(guò)良性經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的升值； 以“中糧置業(yè)為主體收購(gòu)西單大悅城等大型商業(yè)綜合體工程，并將集團(tuán)內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)工程歸集旗下，未來(lái)待商業(yè)資產(chǎn)包到達(dá)一定規(guī)模后謀求上市，并依靠自身力量進(jìn)行再擴(kuò)張。 一商業(yè)模式的根本特征：核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6_內(nèi)部資料,請(qǐng)勿外傳_暢通的融資渠道差異化的市場(chǎng)定位創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式 目標(biāo)客群：針對(duì)青年白領(lǐng)群體； 工程選址：區(qū)域中心城市的核心地段。 商業(yè)資源：重視引進(jìn)首次進(jìn)入該城市的品牌，在商圈內(nèi)實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。 集團(tuán)注資

3、： 銀行貸款： 扣點(diǎn)模式 專(zhuān)業(yè)店替代主力店第一步是擴(kuò)張,以購(gòu)置三個(gè)大型商業(yè)綜合體為主;第二步是內(nèi)部資源整合,將中糧集團(tuán)目前內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行歸集。1、通過(guò)收購(gòu)、集團(tuán)注資等“資本化運(yùn)作手段，獲取城市核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)工程，大大縮短投資開(kāi)發(fā)周期，以利于快速擴(kuò)張。 二商業(yè)模式的核心價(jià)值：核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6 北京西單大悅城全部234個(gè)品牌中，46個(gè)品牌為首次進(jìn)入北京，58個(gè)品牌首次進(jìn)入西單，超過(guò)40%的品牌將大悅城作為進(jìn)入北京或西單的第一站。 在運(yùn)營(yíng)管理方面，實(shí)現(xiàn)了購(gòu)物中心的百貨化，采用租金+流水的租金策略，目前有15%的客戶(hù)以提成租金交付。_內(nèi)

4、部資料,請(qǐng)勿外傳_精準(zhǔn)的定位，無(wú)論是在城市中心打造“國(guó)際化青年城，還是在區(qū)域中心打造“品質(zhì)時(shí)尚生活中心，大悅城都準(zhǔn)確地把握了消費(fèi)者的需求。中糧選擇進(jìn)駐的目標(biāo)主要是“具備經(jīng)濟(jì)活力和零售潛力的城市；而目標(biāo)城市中區(qū)位的布局以核心商圈或區(qū)域性商圈的核心位置為主。開(kāi)發(fā)復(fù)制力核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目運(yùn)作力團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)力品牌培育力品牌優(yōu)勢(shì)，西單大悅城的成功運(yùn)營(yíng)為大悅城品牌打響了知名度，沈陽(yáng)大悅城一期的順利開(kāi)業(yè)證明了大悅城的擴(kuò)張拓展是成功的。大悅城獨(dú)特的風(fēng)格、對(duì)時(shí)尚潮流的引領(lǐng)，都已經(jīng)在消費(fèi)者頭腦中的“品牌階梯上占據(jù)了獨(dú)特的位置。集團(tuán)老總的獨(dú)特職業(yè)經(jīng)歷與人格魅力，強(qiáng)力的領(lǐng)導(dǎo)力。中糧培養(yǎng)了招商、推廣、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)四只專(zhuān)業(yè)素質(zhì)過(guò)硬

5、、創(chuàng)新能力很強(qiáng)的隊(duì)伍，具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力。核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6三核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)：資源整合力專(zhuān)業(yè)公司資源的有效整合，保證工程高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的順利推進(jìn)。如：SPACE招商團(tuán)隊(duì)、日裔美國(guó)設(shè)計(jì)師等。_內(nèi)部資料,請(qǐng)勿外傳_穩(wěn)定資金來(lái)源及平安性規(guī)模擴(kuò)張與模式的可復(fù)制性經(jīng)營(yíng)模式的可持續(xù) 目標(biāo)客群：年輕消費(fèi)群體的購(gòu)置力有限； 市場(chǎng)擴(kuò)張：向二、三線(xiàn)市場(chǎng)擴(kuò)張過(guò)程中的市場(chǎng)差異性。 資金退出機(jī)制，時(shí)間周期較長(zhǎng)； 如何實(shí)現(xiàn)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，穩(wěn)定現(xiàn)金流。 資源整合：商業(yè)、資本； 商業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)人才梯隊(duì)。西單區(qū)域消費(fèi)者單次開(kāi)銷(xiāo)金額在101310元的比重占到70%，1000元以上的只有4

6、%。消費(fèi)群相對(duì)年輕化，購(gòu)置力有限。四商業(yè)模式的開(kāi)展瓶頸與難題：目前，除中糧集團(tuán)資金支持外，目前主要依靠銀行貸款；中糧此前的資產(chǎn)負(fù)債率控制在60%以下，推行全產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略后放寬到65%。1中糧商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模到達(dá)一定規(guī)?；蛞呀?jīng)實(shí)現(xiàn)了上市，可以依靠自身能力進(jìn)行擴(kuò)張。2目前有很多金融機(jī)構(gòu)有意跟其合作開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)信托基金，但中糧更希望能在融資中占據(jù)主導(dǎo)，自己來(lái)做。核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6中糧集團(tuán)地產(chǎn)板塊中糧地產(chǎn)（上市公司）中糧置業(yè)（大悅城）集團(tuán)地產(chǎn)部門(mén)住宅業(yè)務(wù)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)圖1.中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)構(gòu)成1中糧旗下“萬(wàn)客隆綜合體工程劃歸中糧置業(yè)集團(tuán)管理，集

7、團(tuán)擬于2021年前將其規(guī)模擴(kuò)大到30家；2內(nèi)部資源整合，將中糧集團(tuán)目前內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行歸集；北京中糧廣場(chǎng)、上海中糧廣 場(chǎng)、廣州鵬源大廈等股權(quán)從集團(tuán)手里劃給中糧置業(yè),那么中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)包將得以迅速壯大。備注：中糧集團(tuán)旗下有多家上市公司，除A股上市的中糧地產(chǎn)及中糧屯河外，還有在香港掛牌的中糧油控股(0606.HK)、中國(guó)食品(0506.HK)及中糧包裝(0906.HK)。在集團(tuán)內(nèi)部，以中糧置業(yè)為主體的“大悅城系列日益成為其地產(chǎn)板塊的開(kāi)展重點(diǎn) 領(lǐng)域；未來(lái)5-10年，將在全國(guó)拓展20個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)工程，總資產(chǎn)到達(dá)700億元。核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式

8、比較62006年2007年2008年2009年2011年（E）2010年2021年E2021年E2021年E起步期做工程做行業(yè)做品牌全國(guó)布局拿地塊成長(zhǎng)期擴(kuò)張與整合期資本化階段購(gòu)置三個(gè)大型 商業(yè)綜合體初步創(chuàng)立大 悅城品牌擴(kuò)張與內(nèi)部資源整合上市及資產(chǎn)證券化形成全國(guó)中心 戰(zhàn)略布局向二三線(xiàn)城市全面擴(kuò)張圖2.中糧置業(yè)大悅城系列開(kāi)展路線(xiàn)圖 經(jīng)歷近5年的初創(chuàng)期，目前已進(jìn)入擴(kuò)張與內(nèi)部資源整合階段。核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6中糧置業(yè)正在積極醞釀在三五年內(nèi)做大做強(qiáng)后將商業(yè)地產(chǎn)的幾個(gè)工程打包做REITs。 目前，中糧商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成了以環(huán)渤海都市圈為核心，輻射東北與西南，

9、拓展長(zhǎng)三角、珠三角的全國(guó)布局。北京上海成都廣州沈陽(yáng)天津煙臺(tái)杭州深圳長(zhǎng)沙已開(kāi)業(yè)城市即將開(kāi)業(yè)城市儲(chǔ)備項(xiàng)目及重點(diǎn)拓展城市圖3.公司全國(guó)戰(zhàn)略布局圖核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6類(lèi)型城市項(xiàng)目名稱(chēng)投資規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模商業(yè)體量開(kāi)業(yè)時(shí)間已開(kāi)業(yè) 北京西單大悅城4020萬(wàn)10萬(wàn)2007,12,28 朝陽(yáng)（北）3040萬(wàn)23萬(wàn)2010,05,28沈陽(yáng)- 3052萬(wàn)34萬(wàn)2009,05,28即將開(kāi)業(yè)上海-12040萬(wàn)-2010年底天津-4053萬(wàn)27萬(wàn)2011年10月成都大悅城2054萬(wàn)-2013年（E）儲(chǔ)備項(xiàng)目北京安定門(mén)-通州-天津緯六路-75.5-表1.投資工程根本情況核心價(jià)值

10、特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6 目前，已確定的投資工程到達(dá)9個(gè)，其中，已開(kāi)業(yè)3個(gè)，即將開(kāi)業(yè)3個(gè)，儲(chǔ)藏工程3個(gè)。事項(xiàng)/城市西單 朝北沈陽(yáng)上海天津成都項(xiàng)目地段核心區(qū)西端東北三四環(huán)核心區(qū)東端核心區(qū)北端內(nèi)環(huán)核心區(qū)西南三環(huán)商圈屬性市級(jí)商業(yè)中心新興高端住區(qū)市級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心高端住區(qū)離市中心點(diǎn)180.510.56商圈輻射人口210萬(wàn)51萬(wàn)110萬(wàn)210萬(wàn)71萬(wàn)51萬(wàn)次級(jí)輻射商圈人口400-500萬(wàn)220萬(wàn)200-400萬(wàn)300-500萬(wàn)330萬(wàn)100萬(wàn)表2.投資工程商圈及區(qū)位特征核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6離市中心約

11、0.5-1.0的市級(jí)核心商圈或6.0-8.0的新興大型住區(qū)所構(gòu)成的區(qū)域商圈；核心商圈輻射人口范圍在50萬(wàn)人以上，有效輻射人口可到達(dá)200-500萬(wàn)人。事項(xiàng)/城市西單 朝北沈陽(yáng)上海天津成都總建筑面積20萬(wàn)40萬(wàn)52萬(wàn)40萬(wàn)53萬(wàn)54萬(wàn)商業(yè)規(guī)模10萬(wàn)23萬(wàn)34萬(wàn)-27萬(wàn)25萬(wàn)商業(yè)/總建50.0%58.0%65.0%70.0%51.0%46.0%投資總額40億元30億元30億元120億元30.5億元19.0億元投資單價(jià)2.0萬(wàn)元/0.75萬(wàn)元/0.58萬(wàn)元/3.0萬(wàn)元/0.75萬(wàn)元/0.37萬(wàn)元/獲取方式收購(gòu)收購(gòu)集團(tuán)注資收購(gòu)合作開(kāi)發(fā)集團(tuán)注資原開(kāi)發(fā)商中冶集團(tuán)弘泰基業(yè)沈陽(yáng)鵬利新梅太古-四川鵬利備注：20

12、06年8月以2.57億元收購(gòu)北京弘泰基業(yè)房地產(chǎn)23.33%的股權(quán) ；2007年4月36億元收購(gòu) 中冶西單工程100%股權(quán)； 2021年2月上海1期收購(gòu)價(jià)13.5億元，6.58萬(wàn)，商業(yè)5.3萬(wàn)；天津工程由 中糧與天房集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)表3.投資工程根本指標(biāo)核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6總建筑面積集中在40-55萬(wàn)平方米，投資總額集中在30-40億元；商業(yè)總面積集中在20-30萬(wàn)平方米，占總面積的比例集中在50%-65%之間；收購(gòu)物業(yè)及集團(tuán)注資、合作開(kāi)發(fā)成為主要的擴(kuò)張路徑。時(shí)尚引進(jìn)商業(yè)品牌，不求最高，但求最新，引領(lǐng)時(shí)尚潮流。在此根底上，打造年輕群體的高檔消費(fèi)場(chǎng)所。

13、主要針對(duì)18-30歲的青年消費(fèi)群體。年輕、活力潮流品位 不單是對(duì)傳統(tǒng)百貨業(yè)的升級(jí)，而是真正的消費(fèi)模式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人們消費(fèi)需求的升級(jí)。核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6一品牌核心內(nèi)涵與特征：戰(zhàn)略目標(biāo)：通過(guò)打造生活之心，成為所在區(qū)域的城市之心大悅城的“生活之心對(duì)于市民生活與商圈開(kāi)展具有深遠(yuǎn)意義： 使得區(qū)域居民從減少交通時(shí)間中享受到舒適便捷的綠色生活 大大提升了商家與目標(biāo)客戶(hù)接觸的頻度； 在增強(qiáng)城市和區(qū)域生活宜居度的同時(shí)，推動(dòng)了商圈的升級(jí)。 實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者、商家、開(kāi)發(fā)商與商圈的和諧共贏，成為了名副其實(shí)的“城市之心。生活之心全效勞鏈的城市綜合體核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與

14、選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6二戰(zhàn)略目標(biāo)與組合策略： 通過(guò)市場(chǎng)需求的組合、建筑功能的組合、專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)的組合、多元化的資本組合，實(shí)現(xiàn)全效勞鏈的整合。 通過(guò)業(yè)態(tài)品類(lèi)的組合、商品品牌的組合、主次店鋪的組合、主題區(qū)域的組合，創(chuàng)造最正確的消費(fèi)體驗(yàn)。代表工程：西單大悅城新興高檔社區(qū)的區(qū)域性商圈城市核心區(qū)的重要商業(yè)節(jié)點(diǎn) 主題定位：品質(zhì)時(shí)尚生活中心 主題定位：國(guó)際化青年城國(guó)際化時(shí)尚生活地標(biāo)mall的定位，打造出當(dāng)?shù)仵r見(jiàn)的全天候、一站式的大型綜合地標(biāo)式購(gòu)物中心工程。代表工程：沈陽(yáng)大悅城核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6三 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)：引領(lǐng)屬于年輕人的時(shí)尚潮流代

15、表工程：朝北大悅城滿(mǎn)足時(shí)尚年輕的消費(fèi)同時(shí)，也致力于為家庭提供品質(zhì)時(shí)尚的生活方式店面組合商家合作營(yíng)銷(xiāo)推廣商場(chǎng)管理經(jīng)營(yíng)模式靠多個(gè)面積在8001000平方米的中型店來(lái)替代主力店的作用。提高物業(yè)的總體租金收益水平采用租金+流水倒扣的收取策略介入商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域?yàn)榧?xì)化管理，設(shè)置了樓層經(jīng)理制度經(jīng)常舉辦各種活動(dòng)，提升消費(fèi)者對(duì)于品牌及商場(chǎng)的忠誠(chéng)度與參與程度標(biāo)準(zhǔn)商場(chǎng)管理核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6四經(jīng)營(yíng)策略創(chuàng)新：核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6一商業(yè)綜合體 購(gòu)物中心西單大悅城上海大悅城核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流

16、產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6表4.工程資金平衡情況分析一 北京西單大悅城工程無(wú)可售物業(yè)，資金壓力較大；而上海大悅城工程將增加寫(xiě)字樓、 公寓等可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的物業(yè)，以平衡現(xiàn)金流。指標(biāo)/項(xiàng)目天津大悅城沈陽(yáng)大悅城數(shù)據(jù)單價(jià)總額數(shù)據(jù)單價(jià)總額項(xiàng)目投資總額(億元)-40.0億元-120.00億元可銷(xiāo)售物業(yè)收入0-總建筑面積205,000-400,000-商業(yè)建筑面積112,500- 購(gòu)物中心- 其他-寫(xiě)字樓15,000-酒店33,200-酒店公寓-住宅-停車(chē)庫(kù)31,700核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6二都市綜合體 HOPSCA 天津大悅城：集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、辦公、酒店、居住

17、等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群的都市綜合體。核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6二都市綜合體 HOPSCA 沈陽(yáng)大悅城核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6二都市綜合體 HOPSCA 指標(biāo)數(shù)據(jù)備注占地面積8.9萬(wàn)-總建筑面積530,000-購(gòu)物中心140,000-商業(yè)街130,000-寫(xiě)字樓60,000-酒店35,000五星酒店公寓40,000-住宅78,0005幢停車(chē)庫(kù)100,0001200個(gè)業(yè)態(tài)建筑面積（M2）占比主題購(gòu)物區(qū)26353 21.1%時(shí)尚集成店10573 8.5%時(shí)尚服飾174

18、20 13.9%休閑服飾5354 4.3%家居家飾5836 4.7%電影院10013 8.0%超市4951 4.0%化妝品集成店494 0.4%電玩4241 3.4%兒童世界3843 3.1%餐飲(快餐輕食/飲品）24298 19.4%國(guó)際觀(guān)展中心4937 3.9%配飾/禮品/數(shù)碼/ 音像/服務(wù)配套 6764 5.4%合計(jì)125077 100.0%核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6指標(biāo)/項(xiàng)目天津大悅城沈陽(yáng)大悅城數(shù)據(jù)單價(jià)總額數(shù)據(jù)單價(jià)總額項(xiàng)目投資總額(億元)-30.5億元-30.00億元可銷(xiāo)售物業(yè)收入41.5億元13.3億元總建筑面積530,000-520,00

19、0-商業(yè)建筑面積250,000-338,165- 購(gòu)物中心140,000- 其他130,000-寫(xiě)字樓60,0002.0萬(wàn)元/12.0億元-酒店35,000-酒店公寓40,0002.5萬(wàn)元/10.0億元-住宅78,0002.5萬(wàn)元/19.5億元190,0007,00013.3億元停車(chē)庫(kù)100,000表5.工程資金平衡情況分析二備注：天津大悅城地上32.86，地下16.61；其中：公建25.86，住宅7萬(wàn)。 沈陽(yáng)工程具有一定量的可售住宅產(chǎn)品，在一定程度上緩解工程資金壓力；但仍無(wú)法實(shí)現(xiàn)工程自身資金平衡。而天津工程那么在住宅之外，配比酒店公寓、寫(xiě)字樓等產(chǎn)品。核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1

20、234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6三區(qū)域型城市綜合體朝陽(yáng)北大悅城成都大悅城核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6表6.工程資金平衡情況分析三指標(biāo)/項(xiàng)目朝陽(yáng)(北)大悅城成都大悅城數(shù)據(jù)單價(jià)總額數(shù)據(jù)單價(jià)總額項(xiàng)目投資總額(億元)-30.0億元-19.00億元可銷(xiāo)售物業(yè)收入21.24億元24.75億元總建筑面積400,000-540,000-商業(yè)建筑面積230,000-300,000- 購(gòu)物中心- 其他-寫(xiě)字樓-酒店-酒店公寓70,8003.0萬(wàn)元/21.24億元-住宅-247,50010,00024.75億元停車(chē)庫(kù)-朝陽(yáng)北工程可銷(xiāo)售物業(yè)銷(xiāo)售收入約20億元，資金缺口達(dá)10億元；

21、而成都工程那么顯著 增加了住宅的比重，有利于工程自身現(xiàn)金流的平衡。備注：成都大悅城工程先期用地為253畝；工程后期擴(kuò)展至1244畝。核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6表7.工程資金平衡情況匯總指標(biāo)/項(xiàng)目北京西單上海朝陽(yáng)(北)成都大悅城天津沈陽(yáng)合計(jì)項(xiàng)目總投資億元)40.0億元120.0億元30.0億元19.00億元30.5億元30.0億元240.0億元可銷(xiāo)售物業(yè)收入0-21.24億元24.75億元41.5億元13.3億元100.8億元總建筑面積-商業(yè)建筑面積- 購(gòu)物中心- 其他-寫(xiě)字樓-12.0億元酒店-酒店公寓21.24億元-21.24億元-10.0億元住宅

22、-24.75億元-24.75億元19.5億元13.3億元停車(chē)庫(kù)-除上海工程外的5個(gè)工程總投資為120億元，而其可售物業(yè)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入約100億元，根本 能實(shí)現(xiàn)工程資金的平衡。表8.中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展模式比較(1)事項(xiàng)/模式中糧大悅城萬(wàn)達(dá)模式傳統(tǒng)百貨模式核心競(jìng)爭(zhēng)力1)央企資本，可以承受較長(zhǎng)回報(bào)期2)在建筑設(shè)計(jì)方面投入較大，以?xún)?yōu)質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境取勝1)快速?gòu)?fù)制2) 以散售物業(yè)養(yǎng)持有物業(yè)1) 較低折扣2)產(chǎn)品品種和品類(lèi)豐富取勝盈利模式1)公寓、住宅類(lèi)物業(yè)是中糧大悅城模式的主要收入來(lái)源2) 靠出租商鋪獲取租金、管理費(fèi)用以及物業(yè)費(fèi)盈利是次要收入來(lái)源1)公寓、住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)街等散售型物業(yè)2)靠出租商鋪獲取租

23、金、管理費(fèi)用以及物業(yè)費(fèi)盈利是次要收入來(lái)源。3)萬(wàn)千百貨會(huì)為萬(wàn)達(dá)帶來(lái)無(wú)需利息的現(xiàn)金流1)靠收取入駐廠(chǎng)家的扣點(diǎn)獲利2)無(wú)需利息的現(xiàn)金流可以應(yīng)用到其他領(lǐng)域與商家的關(guān)系依靠整體的環(huán)境、品牌影響力來(lái)增加自己對(duì)租金的議價(jià)能力，與商家屬于松散型管理將收益最高的百貨模式控制在自己手中，與小商戶(hù)采取松散型管理依靠實(shí)際銷(xiāo)售額來(lái)增加自身對(duì)租金的議價(jià)能力，以賬期牢牢控制住商家典型企業(yè)中糧，華潤(rùn)，凱德，深國(guó)投商用萬(wàn)達(dá)，寶龍華聯(lián)，茂業(yè)，大商，銀座核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6事項(xiàng)/模式中糧大悅城萬(wàn)達(dá)模式傳統(tǒng)百貨模式目前遇到的問(wèn)題1）叫好不叫座2）客戶(hù)下單率無(wú)法與同商圈的百貨相抗衡3

24、）將一線(xiàn)城市成功案例復(fù)制到二三線(xiàn)城市，盲目拔高當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平，對(duì)于二三線(xiàn)城市收入水平認(rèn)知不夠深刻1） 現(xiàn)金流壓力大2）主力店過(guò)多，租金收益低3） 品牌談判力較差，大部分萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)初期品牌檔次雜亂，不利于維系消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力4） 業(yè)態(tài)的復(fù)制并不一定適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)力1） 商業(yè)體本身側(cè)重于零售，使用率較高，體驗(yàn)型消費(fèi)嚴(yán)重不足2）部分項(xiàng)目選址不當(dāng)，盲目擴(kuò)張解決方案1） 對(duì)二三線(xiàn)城市消費(fèi)力重新評(píng)估，不要過(guò)早引入西單大悅城的商業(yè)模式，以防水土不符2） 二三線(xiàn)城市以朝北大悅城定位更符合中國(guó)城市的發(fā)展階段3） 建立自身的百貨公司系統(tǒng)4） 堅(jiān)持去主力店發(fā)展模式1） 加強(qiáng)以萬(wàn)千百貨為主體的購(gòu)物中心發(fā)展模式2） 堅(jiān)定購(gòu)

25、物中心百貨化的發(fā)展模式3） 萬(wàn)千百貨未來(lái)需要分化成為兩類(lèi)：一是類(lèi)似于新世界百貨的時(shí)尚路線(xiàn)，二是永旺吉之島，華堂商場(chǎng)的家庭路線(xiàn)1） 由百貨公司轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商2） 堅(jiān)持百貨向購(gòu)物中心化轉(zhuǎn)變的路線(xiàn)，引入部分購(gòu)物中心休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)自身業(yè)態(tài)的不完整性未來(lái)可能遇到的問(wèn)題1） 商戶(hù)盈利性較差，2） 開(kāi)發(fā)商能享受土地資產(chǎn)升值3） 項(xiàng)目自身研發(fā)運(yùn)營(yíng)收益有困難。企業(yè)金融化越來(lái)越強(qiáng)，未來(lái)面臨較強(qiáng)的金融風(fēng)險(xiǎn)盲目擴(kuò)張，零售行業(yè)的賬期款無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需求，導(dǎo)致資金鏈斷裂核心價(jià)值特征資本策略擴(kuò)張與選址定位與經(jīng)營(yíng)1234主流產(chǎn)品線(xiàn)5模式比較6表9.中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展模式比較(2)PART TWO 大悅城重點(diǎn)案例

26、概況西單大悅城1朝陽(yáng)（北）大悅城2沈陽(yáng)大悅城3天津大悅城4成都大悅城5工程效果圖：西單大悅城朝陽(yáng)大悅城沈陽(yáng)大悅城天津大悅城成都大悅城12345事項(xiàng)指標(biāo)值備注占地面積16,073-總建筑面積205,000-容積率10.0-購(gòu)物76,400-餐飲25,700-電影院10,400-寫(xiě)字樓15,0001幢,6-15層酒店33,200-停車(chē)場(chǎng)31,700982個(gè)泊位表10.工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)西單大悅城一層平面圖：西單大悅城一層平面圖：表11.各物業(yè)形態(tài)比例表12.商業(yè)業(yè)態(tài)配比 商業(yè)面積占總面積的58%，酒店及寫(xiě)字樓約占25%，停車(chē)場(chǎng)為17%； 在商業(yè)業(yè)態(tài)布局方面，零售、餐飲、娛樂(lè)的配比為68：23：9

27、。西單大悅城朝陽(yáng)大悅城沈陽(yáng)大悅城天津大悅城成都大悅城12345西單大悅城朝陽(yáng)大悅城沈陽(yáng)大悅城天津大悅城成都大悅城12345樓層主題主力業(yè)態(tài)-2F趣味超市、生活用品-1F眩目1F優(yōu)雅服裝、零售2F性感3F潮流4F沖撞5F動(dòng)感6F快樂(lè)餐飲、娛樂(lè)7F約會(huì)8F童真9F興奮10F夢(mèng)想11F夢(mèng)想表13. 各樓層業(yè)態(tài)分布情況除了ZARA、BAUHAUS、Hilfiger Denim等眾多品牌入駐外，全場(chǎng)有近1/10的品牌都是首次落戶(hù)北京，其中包括Meanings、I-NAIL、Anubis、The Face Shop、NEXT、Cottonfield、Lee Cooper、Onda、Onitsuka Tig

28、er等30多個(gè)品牌。 2007.04.28 中糧完成工程收購(gòu) 中糧確認(rèn)SPACE為首席招商代理及經(jīng)營(yíng)管理參謀 簽約率56.31%，租戶(hù)開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)裝修 簽約率98%，開(kāi)業(yè)率51%2021.02.01 大悅城正式營(yíng)業(yè)西單大悅城主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)：西單大悅城朝陽(yáng)大悅城沈陽(yáng)大悅城天津大悅城成都大悅城12345 從工程收購(gòu)到正式營(yíng)業(yè)，僅用了10個(gè)月時(shí)間。作為首席招商兼運(yùn)營(yíng)管理參謀，SPACE 參與大悅城工程運(yùn)作歷時(shí)1年半，其中，參謀效勞 1 年、商業(yè)籌劃 3 個(gè)月、招商歷時(shí) 5 個(gè)半月、運(yùn)營(yíng)效勞 1 年。西單大悅城朝陽(yáng)大悅城沈陽(yáng)大悅城天津大悅城成都大悅城12345表14.年銷(xiāo)售額情況表15.日客流量情況表16.

29、日營(yíng)業(yè)額情況 開(kāi)業(yè)第一年就取得10億元的銷(xiāo)售額，2021年的營(yíng)業(yè)額將到達(dá)20億元； 市場(chǎng)培育期：1年之內(nèi)。事項(xiàng)指標(biāo)值備注總建筑面積205,000-地上建筑面積160,700-商業(yè)營(yíng)業(yè)面積112,500包括購(gòu)物餐飲電影院等項(xiàng)目并購(gòu)成本 36.0億元-項(xiàng)目投資總額 40.0億元-銀行貸款總額 25.0億元-年貸款利息 2.2億元-商業(yè)年租金收入 3.6億元-寫(xiě)字樓租金收益 0.3285億元按日租金6.0元,100%出租率計(jì)算酒店可實(shí)現(xiàn)租金 0.7270億元同上備注：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有型物業(yè)的建成面積300萬(wàn)平方米，租金收入有10.34億元。 西單大悅城朝陽(yáng)大悅城沈陽(yáng)大悅城天津大悅城成都大悅城12345表

30、17.工程投資收益分析 商業(yè)局部平均租金水平為8.8元/日； 年貸款利息2.2億元，營(yíng)業(yè)收入約4.6億元；靜態(tài)投資回收期在10年內(nèi)。事項(xiàng)指標(biāo)值備注占地面積84,610室外廣場(chǎng)占地約2萬(wàn)總建筑面積400,000-容積率4.6-購(gòu)物中心230,000地上11層，地下3層營(yíng)業(yè)面積110,000使用率僅約為50%永旺JUSCO34,000地下一層至四層，綜合百貨超市酒店公寓70,800兩幢28層，合計(jì)624套地下停車(chē)位-3000余個(gè)表18.朝陽(yáng)(北)大悅城主要指標(biāo)西單大悅城朝陽(yáng)大悅城沈陽(yáng)大悅城天津大悅城成都大悅城12345朝陽(yáng)大悅城局部樓層平面圖：西單大悅城朝陽(yáng)大悅城沈陽(yáng)大悅城天津大悅城成都大悅城12

31、345西單大悅城朝陽(yáng)大悅城沈陽(yáng)大悅城天津大悅城成都大悅城12345冠軍空中滑冰場(chǎng)金逸國(guó)際影院影院采用8-9層跨層設(shè)計(jì)，面積達(dá)4500平方米，擁有8個(gè)豪華電影廳，總座位數(shù)超過(guò)1000多個(gè)。藍(lán)天城職業(yè)體驗(yàn)樂(lè)園模擬的70多個(gè)職業(yè)涵蓋了真實(shí)社會(huì)生活的方方面面。占地5000平米，位于11層歌友匯KTV西單大悅城朝陽(yáng)大悅城沈陽(yáng)大悅城天津大悅城成都大悅城12345核心娛樂(lè)設(shè)施：中糧沈陽(yáng)大悅城由、四區(qū)和沃爾瑪超市構(gòu)成，中間由一條連通中街的全長(zhǎng)600米的商業(yè)步行街貫穿?？偼顿Y逾 30 億元；分兩期開(kāi)業(yè)，2021年全部完工。西單大悅城朝陽(yáng)大悅城沈陽(yáng)大悅城天津大悅城成都大悅城12345事項(xiàng)指標(biāo)值備注占地面積72,757-總建筑面積520,000-容積率7.20-商業(yè)建筑面積338,165-商業(yè)營(yíng)業(yè)面積210,000可出租鋪位 450 個(gè)住宅建筑面積190,000-停車(chē)位-共1500個(gè)車(chē)位沈陽(yáng)大悅城總建筑面積為54萬(wàn)平方米，其中