冠宇環(huán)翠山莊廣告策劃方案

1、冠宇環(huán)翠山莊廣告策劃方案冠宇.環(huán)翠山莊廣告策劃方案方案執(zhí)行時(shí)間：7月15日一一12月30日廣告投放總金額：12萬元媒體選擇:報(bào)紙為（齊魯晚報(bào)）（濟(jì)南時(shí)報(bào)）（生活日報(bào)）一、濟(jì)南房產(chǎn)市場分析：濟(jì)南房產(chǎn)市場在經(jīng)歷市場運(yùn)作及其消費(fèi)者理性認(rèn)知的轉(zhuǎn)變后，市場逐步成 熟、消費(fèi)漸趨理性已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。房產(chǎn)項(xiàng)目對市場的刺激也已經(jīng) 由原來的廣告”量”的投入轉(zhuǎn)向”質(zhì)”的投入，在適合的時(shí)機(jī)投入適合數(shù) 量的有針對性的廣告成為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越推崇的方式。作為冠宇環(huán) 翠山莊項(xiàng)目本身來說,其地理位置、銷售價(jià)格決定了項(xiàng)目本身的實(shí)體定 位一一即山景富貴人家的”高貴”檔次和品質(zhì)，因此運(yùn)用適合的廣告投入 量和切合實(shí)際的廣告投放

2、方式是運(yùn)作此類項(xiàng)目的首選舉措。從周邊競爭樓盤的分析來看:冠宇環(huán)翠山莊所處的地理位置是濟(jì)南的風(fēng)景 名勝地區(qū)。該地區(qū)集中了濟(jì)南市的各高檔房屋，無論是高層還是多層造型 及規(guī)劃均依山傍勢，借山造景，各有千秋。多層住宅中以邦泰綠苑和中潤 富華園為代表，小區(qū)內(nèi)封閉式物業(yè)管理和大面積的綠化率使其顯得非常時(shí) 尚。皇冠山莊和綠苑亞泰也是本區(qū)內(nèi)高檔次住宅的代表，特別皇冠山莊的 黃金位置及其內(nèi)部品質(zhì)在濟(jì)南市開創(chuàng)了總體價(jià)位的先河。綠苑亞泰項(xiàng)目 規(guī)模雖小但底層車庫和復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶型設(shè)計(jì)也具備了高檔住宅的特征。 本區(qū)內(nèi)最大規(guī)模的中檔次項(xiàng)目當(dāng)屬中聯(lián)花園，其內(nèi)部規(guī)劃風(fēng)格、戶型設(shè) 計(jì)、3000多元的銷售價(jià)格在此地區(qū)成為銷售較好的

3、的樓盤。本地區(qū)內(nèi)的 舜華園、中創(chuàng)開元山莊也都以其獨(dú)有的特色占據(jù)了區(qū)域市場的主力份 額。本地區(qū)的消費(fèi)群體主要來自濟(jì)南市的各個(gè)地區(qū)，因?yàn)楸緟^(qū)域的樓盤均 屬于高檔次，決定了購買群體的有限，因此，在樓盤特色、文化上做文章 應(yīng)該是首選策略。回到冠宇環(huán)翠山莊項(xiàng)目來看，前期項(xiàng)目定位是華僑公寓，這就在原本狹窄 的消費(fèi)群體覆蓋面上又縮小了范圍。因此，充分挖掘項(xiàng)目依山傍勢的自然 特色冠名為:冠宇環(huán)翠山莊是恰當(dāng)?shù)囊彩窍喈?dāng)不錯(cuò)的。但根據(jù)當(dāng)前此類樓 盤的消費(fèi)群體已經(jīng)萎縮的現(xiàn)狀，深層挖掘主力賣點(diǎn)經(jīng)過新穎獨(dú)特的廣告創(chuàng)意來再次引起主力消費(fèi)群體的關(guān)注還是大有希望 的?？紤]到廣告宣傳的效果及其市場的反饋需要有一個(gè)周期，投入一定數(shù)

4、 量的廣告是必須的，特別在主力宣傳時(shí)期,此時(shí)間段內(nèi)應(yīng)著力關(guān)注市場反 映,銷售任務(wù)不可制定的過高,應(yīng)控制在市場客觀條件所能接受的彈性限 度之內(nèi)。經(jīng)過調(diào)查顯示,此區(qū)域內(nèi)的正常廣告投放前提下銷售實(shí)際能力約 為34套。畢竟,此種消費(fèi)群體大都屬于享受生活的高檔群體，購房多為二次置業(yè)，這就決定了此類客源在市場消化時(shí)需要相對更長一點(diǎn)的時(shí) 間。故此，在主力推介時(shí)期的廣告投放必須保證足夠的市場暴光量，即廣 告頻率和力度。只有如此，保證每月的銷售任務(wù)甚至有所突破才是客觀的, 符合市場規(guī)律的。資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。前期的廣告投放計(jì)劃是完全符合冠宇環(huán)翠山莊的項(xiàng)目特點(diǎn)和檔次的，廣告

5、 計(jì)劃安全符合項(xiàng)目本身和市場的傳播規(guī)律，建議恢復(fù)前期廣告的投放比例 并追加廣告費(fèi)用，只有保證足夠的廣告力度，保證市場信息量的有效傳播 才能進(jìn)一步改進(jìn)當(dāng)前的銷售現(xiàn)狀。一、冠宇?環(huán)翠山莊項(xiàng)目分析：（一）項(xiàng)目優(yōu)勢：冠宇?環(huán)翠山莊在前期的開發(fā)建設(shè)中并未作出大的廣告動(dòng)作，憑借自然優(yōu) 勢和自然客戶達(dá)到了當(dāng)前50%的銷售率。能夠說項(xiàng)目本身所特有的優(yōu)勢 和特點(diǎn)是吸引眾多主力客源的重要因素。經(jīng)過綜合分析項(xiàng)目具備以下幾 點(diǎn)優(yōu)勢：1、地理位置優(yōu)越小區(qū)位于濟(jì)南市的東南部，緊靠經(jīng)十東路，交通方便，周邊設(shè)施齊全。名盤 眾多，地段整體檔次較高。隨著東部的發(fā)展和經(jīng)十東路拓寬工程的進(jìn)展， 該地段的升值潛力也將無可比擬。2、自然

6、環(huán)境優(yōu)美本案西鄰緊靠燕子山西路，與美麗的燕子山僅一墻之隔?？諝馇逍?，鬧中 取靜。站在四樓平臺便能觸手可及燕子山上的松柏，聆聽燕山腳下的動(dòng)聽 鳥鳴。3、周邊人文氛圍濃厚 與山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院、旅游學(xué)校、法律學(xué)校等名校為鄰，締造充滿靈性的文 資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除?；臻g。各種生活設(shè)施配套齊全,超市、醫(yī)院、銀行。4、戶型設(shè)計(jì)科學(xué)合理戶型設(shè)計(jì)貫徹”實(shí)用、科學(xué)、宜居”的人性化原則，空間布局更加合理、更加符合現(xiàn)代人的居住習(xí)慣和時(shí)尚要求。5、銷售進(jìn)入現(xiàn)房發(fā)售即買即住，零風(fēng)險(xiǎn)購房，解除了購房者的顧慮。加上建筑全部為四層結(jié)構(gòu), 即便是最高樓層也不過是四層而已,而且同樣享受贈(zèng)送閣樓

7、的優(yōu)惠。6、小區(qū)內(nèi)在品位綠化景致細(xì)致而精巧、鐵藝護(hù)欄在滿足空間保護(hù)的同時(shí)還格外營造了一 種別樣的小區(qū)情調(diào)。從小區(qū)后院即能進(jìn)入天然生態(tài)園林一一燕子山綠化 帶，順勢直達(dá)燕子山的頂峰，感受生活與人生的高度從以上的項(xiàng)目優(yōu)勢分析來看，可供市場炒作的訴求點(diǎn)還是比較多的，只要 運(yùn)用新穎獨(dú)特的廣告表現(xiàn)方式和創(chuàng)意手法進(jìn)行有針對性的客源吸引，積攢 大量有效客源,更快更好的打出冠宇的房產(chǎn)品牌，促進(jìn)銷售進(jìn)度是大有希 望的。二、營銷宣傳總體策略：經(jīng)過以上的項(xiàng)目情況分析，下一步的廣告宣傳便有了現(xiàn)實(shí)的依據(jù)和基礎(chǔ)。 借助于良好的廣告發(fā)布和宣傳效果，依托于專業(yè)的銷售技巧和展示形象， 相信會對項(xiàng)目的良好運(yùn)作起到重要的推動(dòng)作用。（

8、一）廣告宣傳總體策略A、宣傳思路：.加大宣傳力度，在深入挖掘內(nèi)部品質(zhì)的同時(shí)，重新對項(xiàng)目本身進(jìn)行重新 的市場定位。.打破原有寬泛的客源定位模式，重新細(xì)化、固定客源層次、縮小消費(fèi) 群體。做出更有針對性的宣傳方向和主題。3、廣告整體創(chuàng)意風(fēng)格以清新自然和富有文化藝術(shù)氣息為主，凸現(xiàn)環(huán)翠山 莊的卓爾不凡。有助于吸引主力消費(fèi)客源和準(zhǔn)客戶。B、客源定位：愛山、愛綠、愛生活的成功者。（環(huán)翠山莊的主旨在于突出表現(xiàn):”翠” 緊鄰燕子山成熟生態(tài)園林?！鄙角f”僅一墻之隔的燕子山。因此主力客 源必須完全認(rèn)可本案的項(xiàng)目特色和消費(fèi)檔次）山、綠都是項(xiàng)目所特有 的、唯一的優(yōu)勢，客源消費(fèi)要有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力才能消費(fèi)的起，因此愛 山、

9、愛綠、愛生活的成功者理所當(dāng)然的成為我們的主力客源。C、項(xiàng)目定位：1、毋庸置疑的山景住宅2、燕子山是咱家的后花園3、生活在綠色的 翅膀下面（二）具體廣告發(fā)布計(jì)劃和時(shí)間：根據(jù)12萬元的廣告總投入，平均到7個(gè)半月的發(fā)布操作周期，平均每月1.6萬元的廣告投入。本方案的制定是根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際客觀情況結(jié)合市場 的淡旺季變化做出的。但根據(jù)市場實(shí)際運(yùn)作情況和銷售業(yè)績的變動(dòng),此廣 告投放計(jì)劃可作及時(shí)的調(diào)整。7月15日一一8月1日：市場調(diào)整期;需要大量的廣告投入來打開市場知 名度。這就要求在這半月的廣告投放上加大宣傳力度，提高項(xiàng)目廣告在各 媒體的曝光率。爭取做到:”一鳴驚人”。廣告投放金額比例為33.3%, 約計(jì)金額:3.6萬元。8月1日一一10月1日：市場啟動(dòng)期:此時(shí)期需要在廣告創(chuàng)意上凸現(xiàn)獨(dú)特 的風(fēng)格和深入挖掘內(nèi)在賣點(diǎn)。廣告表現(xiàn)要新穎、沖擊力強(qiáng)，展現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu) 勢在市場上的唯一性。廣告投放金額比例為35%,約計(jì)金額:4.2萬元。11月1日一一11月15日：市場認(rèn)可強(qiáng)銷期:經(jīng)過前期的部分廣告宣傳和 炒作，項(xiàng)目在市場上具有了一定的認(rèn)知度，得到了一定的認(rèn)可，銷售上開始 出現(xiàn)積極的市場現(xiàn)象。此時(shí)的廣告一定要保持，并努力在此階段達(dá)到強(qiáng)銷 勢頭的強(qiáng)勁態(tài)勢。此時(shí)廣告投放金額比例為18.3%,約計(jì)金額:2.2萬元.。11月15日一一12月30日：市場