偉業(yè)顧問年3月廊坊市場前景分析

1、廊坊市場前景分析及研判報告時間：2021年3月第 2 頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言 城市準入研討的意義 Contents 1、 城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析 廊坊城市的戰(zhàn)略位置4、重點個案分析5、價值梳理后的SWOT分析6、城市準入建議第 3 頁萬科27年42城，成就32萬人居夢想，作為房地產(chǎn)行業(yè)的領跑者，目前主要開發(fā)一、二線城市，進駐被譽為“京津走廊上的明珠的廊坊市，有著寬廣的開展前景。城市印象戰(zhàn)略位置河北廊坊第 4 頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言 城市準入研討的意義 Contents 1、 城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析5、價值梳理后的SWOT分析6、城市準入建議 城市歷史 城

2、市名片 城市規(guī)劃 重點事件 小結第 5 頁“京津走廊明珠、“聯(lián)京津之廊、環(huán)渤海之坊十九世紀初廊坊發(fā)展成村落1879年清華光緒二十三年京山鐵路通車，并在此設站。逐漸發(fā)展成城鎮(zhèn)1900年八國聯(lián)軍沿京山鐵路北侵，義和團奮起迎擊，取得了震驚中外的“廊坊大捷”1948年廊坊解放1949年廊坊設鎮(zhèn)，隸屬安次縣1950年安次縣政府遷駐廊坊1958年全國農村以社代鄉(xiāng)，廊坊鎮(zhèn)遂并入廊坊公社1965年廊坊恢復鎮(zhèn) 建制1975年廊坊公社劃歸廊坊鎮(zhèn)1982年國務院批準廊坊鎮(zhèn)改為廊坊市（地轄）1983年安次縣并入廊坊市1989年4月經(jīng)國務院批準撤地建市，廊坊地區(qū)改稱廊坊市（省轄），原廊坊市改為安次區(qū) 廊坊位于河北省中部

3、偏東，地處京津兩大城市之間,被譽為“京津走廊上的明珠.曾獲得“國家環(huán)保模范城市、“國家園林城市、“全國綠化模范城市和“國家節(jié)水型城市榮譽稱號.城市印象城市歷史第 6 頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言 城市準入研討的意義 Contents 1、 城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析5、價值梳理后的SWOT分析6、城市準入建議 城市歷史 城市名片 城市規(guī)劃 重點事件 小結第 7 頁天下第一城城市印象城市名片 名勝類“天下第一城建于香河縣安平鎮(zhèn)，這是一座外仿明清時期都城北京之風貌，內集華夏古今文化之精華的仿古建筑。融度假、欣賞、文娛、購物、餐飲、住宿為一體。第 8 頁廊坊的傳統(tǒng)飲食以冀菜中的冀中

4、南派為主，選料廣泛、制造精細，注重色香味俱全，最具代表性的菜肴有：三河豆腐絲、香河肉餅、永清“胡記燒雞等。以冀中南派為主，“香河肉餅出名中外 美食類城市印象城市名片第 9 頁東方大學城是由北京市外企效力總公司投資興建的高校密集型教育基地。建筑面積達780萬平方米，未來的東方大學城不僅是教育城,更是人才城、科學城、產(chǎn)業(yè)城、生態(tài)城、旅游城。東方大學城 教育文化類城市印象城市名片第 10 頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言 城市準入研討的意義 Contents 1、 城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析5、價值梳理后的SWOT分析6、城市準入建議 城市歷史 城市名片 城市規(guī)劃 重點事件 小結城市功

5、能空間主框架：一軸、一廊、兩環(huán)、八中心；8+2 開展方式：包括北京、天津兩個直轄市和河北省的石家莊、秦皇島、唐山、廊坊、保定等8地市；環(huán)首都經(jīng)濟圈：在北京周邊的十余個區(qū)縣，建立高層次人才創(chuàng)業(yè)園區(qū)、科技成果孵化園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)，以新興產(chǎn)業(yè)為主導的經(jīng)濟圈。2021年，廊坊、保定等4市13個縣區(qū)號將變成010，這是打造環(huán)首都經(jīng)濟圈開展戰(zhàn)略的第一步。廊坊地處北京、天津兩大城市之間，目前處于高速開展期，未來將建成一座充溢活力和活力的新興城市。 城市總體規(guī)劃“8+2開展規(guī)劃環(huán)首都經(jīng)濟圈主城區(qū)城市規(guī)劃城市印象城市規(guī)劃 城市主城區(qū)規(guī)劃城市印象城市規(guī)劃城市功能空間主框架：一軸、一廊、兩環(huán)、八

6、中心一軸：城市南北綠色步行軸及中心區(qū)，旨在優(yōu)化區(qū)域資源配置，整合城市各類資源，提升個性。一廊：即高鐵生態(tài)廊，將依托鐵路及兩側防護綠地構成城市特殊的生態(tài)廊道。兩環(huán)：環(huán)城水系，打造水生態(tài)水文化；環(huán)城奧林匹克公園，塑造多功能城市空間。八中心市民中心：生態(tài)高效商務中心：都市風情會展中心： 展現(xiàn)城市信息交流休閑中心：高質量生活體育中心：充溢活力商業(yè)中心：城市客廳不夜城交通樞紐中心： 城市門戶零換乘龍河次中心： 配套城南廣陽區(qū)安次區(qū)13 城市產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃 京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心市，承接京津城市部分職能，以開展高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代效力業(yè)為主的生態(tài)宜居名城的城市定位。 在堅持市區(qū)“小三點主城區(qū)、開發(fā)區(qū)、萬莊新

7、城區(qū)組團城市空間規(guī)劃的根底上，積極謀劃“大三點市區(qū)、永清、固安組團的城市群空間規(guī)劃構造。在突出中心城區(qū)示范帶動作用的同時，加快構筑“兩帶環(huán)北京天津產(chǎn)業(yè)帶一軸中部特征產(chǎn)業(yè)軸一中心廊坊市區(qū)多園支撐、集群開展的產(chǎn)業(yè)格局。城市印象城市規(guī)劃第 14 頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言 城市準入研討的意義 Contents 1、 城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析5、價值梳理后的SWOT分析6、城市準入建議 城市歷史 城市名片 城市規(guī)劃 重點事件 小結第 15 頁城市印象重點事件 廊坊大捷，是中國近代史上撼人心魄的一次艱苦戰(zhàn)役，是整個義和團運動期間最具深遠歷史影響的大事。在這次戰(zhàn)斗中，中國人民敢于和敵

8、人血戰(zhàn)究竟的英勇氣概震驚了世界。1900年6月10日，俄、英、美、日、德、法、意、奧八國拼湊2064名官兵組成聯(lián)軍，在英國海軍中將西摩爾的率領下，從天津出發(fā)，原方案當天下午到達北京，但是在廊坊一帶遇到了義和團的奮力阻擊。廊坊大捷一役，從11日開場到18日終了，共打死八國聯(lián)軍62人，負傷332人。義和團、清軍、平民群眾死傷近千人。西摩爾事后回想說：“假設義和團所用武器是近代槍炮，那么，我率領的聯(lián)軍必定會全軍覆滅。廊坊大捷廊坊大捷遺址 廊坊大捷第 16 頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言 城市準入研討的意義 Contents 1、 城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析5、價值梳理后的SWOT分析

9、6、城市準入建議 城市歷史 城市名片 城市規(guī)劃 重點事件 小結第 17 頁城市印象小結關鍵詞：教育文化名城、城市高速開展、新型產(chǎn)業(yè)崛起、房地產(chǎn)升值潛力較大廊坊縣城區(qū)域房地產(chǎn)市場開展較快，周邊各區(qū)縣開展相對較慢；城市交通網(wǎng)絡興隆，目前在建的京臺高速將帶動廊坊房地產(chǎn)價錢提升，升值潛力大；北京浙商移師廊坊，打造“巨無霸新城，將帶來大量住房需求。第 18 頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言 城市準入研討的意義 Contents 1、 城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析5、價值梳理后的SWOT分析6、城市準入建議 經(jīng)濟開展 人口開展 交通開展 資源開展 小結第 19 頁人均GDP進入穩(wěn)定開展期，以改

10、善型需求為主。城市宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟開展數(shù)據(jù)來源：2005-2021年廊坊經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元啟動期快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長和人均GDP與房地產(chǎn)市場開展階段的關系05-09廊坊人均GDP變化情況20數(shù)據(jù)來源：廊坊2006-2021年經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒居民收入穩(wěn)定提升、消費程度趨于理性。城市宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟開展第 21 頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言 城市準入研討

11、的意義 Contents 1、 城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析5、價值梳理后的SWOT分析6、城市準入建議 經(jīng)濟開展 人口開展 交通開展 資源開展 小結第 22 頁城市宏觀環(huán)境分析人口開展城市分區(qū)人口（萬）所占百分比安次區(qū)40萬9.68%廣陽區(qū)43萬10.41%霸州市58萬14.04%三河市50萬12.10%固安縣40萬9.68%永清縣37萬8.96%香河縣38萬9.2%大城縣46萬11.14%文安縣46萬11.14%大廠縣15.07萬3.65%總計413.07100%全市總人口趨于平穩(wěn)，城市化率近年加劇明顯。數(shù)據(jù)來源：2006-2021年廊坊經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒第 23 頁2、城市宏

12、觀環(huán)境分析前言 城市準入研討的意義 Contents 1、 城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析5、價值梳理后的SWOT分析6、城市準入建議 經(jīng)濟開展 人口開展 交通開展 資源開展 小結24北京新機場、京廊輕軌、京滬高鐵、密涿高速、京臺高速等艱苦根底設備的規(guī)劃建立，將極大提升廊坊的城市價值。 城市交通城市宏觀環(huán)境分析交通開展京滬高鐵：北京到廊坊只需20分鐘,加快與北京交通對接廊滄、京臺、密涿支線、密涿廊坊至北三縣段等高速公路。首都第二機場圍繞新機場將在固安、廣陽區(qū)西部、大興區(qū)南部構成空港城。第 25 頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言 城市準入研討的意義 Contents 1、 城市印象3、

13、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析5、價值梳理后的SWOT分析6、城市準入建議 經(jīng)濟開展 人口開展 交通開展 資源開展 小結第 26 頁城市宏觀環(huán)境分析資源開展社會固定資產(chǎn)投資近年有所下降，較石家莊等二線城市開展相對落后。數(shù)據(jù)來源：2006-2021年廊坊經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒 資源開展較緩，較其他城市落后第 27 頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言 城市準入研討的意義 Contents 1、 城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析5、價值梳理后的SWOT分析6、城市準入建議 經(jīng)濟開展 人口開展 交通開展 資源開展 小結第 28 頁城市宏觀環(huán)境分析小結關鍵詞：居民收入穩(wěn)步提升，消費才干日趨理性，房地產(chǎn)進

14、入高速開展階段。城市宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步開展，居民人均收入程度逐漸提高，房地產(chǎn)市場進入快速開展階段；居民消費才干日益加強，消費趨于理性，以投資改善性居住為主；資源開展迅速，交通設備興隆，城市化率加劇。第 29 頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言 城市準入研討的意義 Contents 1、 城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析5、價值梳理后的SWOT分析6、城市準入建議土地市場住宅市場市場小結城市房地產(chǎn)市場分析土地市場城區(qū)住宅用地買賣清點2021年至2021年6月30日1619151713212022231885137122964111424251026272829303131323233城區(qū)住宅樓面

15、地價區(qū)間集中在1400-1800元/平米，容積率以2.0左右的產(chǎn)品居多城區(qū)住宅用地買賣清點2021年至2021年6月30日整體市場土地供應量充足，建立力度明顯加強，市場活潑。城市房地產(chǎn)市場分析土地市場32城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場整體市場格局劃分較明顯，存在一定梯次特征廣陽區(qū)：110-130平米三居產(chǎn)品為市場主力城市新區(qū)，高認知度安次區(qū)：70-90平米兩居產(chǎn)品為市場主力老城區(qū)，認知度有限廣陽區(qū)安次區(qū)第 33 頁城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場 銷售面積和開工面積數(shù)據(jù)來源：2007-2021年廊坊經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒第 34 頁 房地產(chǎn)價錢數(shù)據(jù)來源：廊坊房地產(chǎn)網(wǎng)城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場價錢激增明顯，09年尤

16、為凸現(xiàn)，漲幅達43%，廊坊正在閱歷起步的快速開展階段，同時也受京津地域高房價的劇烈輻射影響。城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場廊坊在售工程小結客戶接受總價區(qū)間：總價50-80萬，二居三居為主?？蛻魜碓矗豪确豢蛻魹橹髡?5%以上，其中工程區(qū)域地源性客戶及廊坊下縣客戶主?？蛻粜枨螅?改善大量：子女教育房、家庭構造變化購房、舊換新晉級購房、拆遷 戶購房等。 多次置業(yè)少量：投資房、其它目的性購房等； 首置大量：婚房、高性價比房、外來人員定居房等?？蛻裟挲g構造：以25-40歲客戶為主。其中包括23-28歲首置、27-45歲改善、以及少量32-50歲多次置業(yè)。 城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場區(qū)域客群市場分析客戶購買方

17、式：80%以上客戶均以貸款方式購置，僅有少量客戶多次置業(yè)者全款支付。客戶職業(yè)構成：改善：私營業(yè)主、下縣老板、管道局及管道公司員工、政府部門任務人員及部分事業(yè)單位從業(yè)人員等。首置：公司職員、公務員、醫(yī)生、教師、銀行人員、其他普通工人等?？蛻絷P注點：價錢經(jīng)濟、品牌口碑、戶型適用、配套成熟、交通便利、景觀園林、居住舒適度、教育優(yōu)勢、物業(yè)質量、社區(qū)質量等。 城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場市場客群構造偏低收入人群中等收入人群高收入市場主力客群管道局、管道公司中高層；外企、私企及其他國企高管；私營業(yè)主等； 年收入20萬以上公司職員；普通工人；小商販等； 月收入3000元以下各公司管理人員；管道局職員；私營小業(yè)

18、主；金融從業(yè)人員；醫(yī)生；教師；政府職能部門公務員；部分公司職員等； 月收入3000-10000元城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場市場客群需求分層城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場當前調控下的營銷政策法規(guī) 按照當前地產(chǎn)調控政策，各個工程普遍貸款政策從緊，銀行的個貸渠道限制了以投資、投機為目的的購買多套房產(chǎn)的客戶和外地炒房客戶。 首套房置業(yè)，首付款比例不低于30%，貸款利率為基準利率的0.8倍； 二套房置業(yè)，首付款比例不低于50%，貸款利率為基準利率的1.1倍； 三套房，不提供按揭。 其中，外地客戶如北京必需提供在廊坊本地一年以上的個人納稅證明或者當?shù)氐纳鐣ｋU交納證明，否那么無法辦理商業(yè)貸款。 一次性付款不受

19、限制。 城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場房地產(chǎn)市場處于快速增長期，市場需求量剛需旺盛， 總體開展趨勢向好。土地買賣活潑，土地價錢不斷上升，工程規(guī)劃目的平衡。住宅市場的抗風險才干強，銷售價錢增長趨勢顯著。市場格局劃清楚顯，存在明顯梯度。市場需求以客戶自助及改善型占絕對主流，少量投資，整體市場不存在過熱和泡沫風險?？腿阂员镜鼗癁橹?，地緣優(yōu)勢明顯給外部客群的導入留有空間。城市房地產(chǎn)市場分析小結關鍵詞：房地產(chǎn)快速增長期，剛性需求旺盛，價錢增長趨勢明顯第 42 頁2、城市宏觀環(huán)境分析前言 城市準入研討的意義 Contents 1、 城市印象4、重點個案分析3、城市房地產(chǎn)市場分析5、價值梳理后的SWOT分析6、

20、城市準入建議 重點個案分析 小結豪邸坊安次首個多元化工程項目位置廊坊市銀河南路與光明西道交口東南角 總占地面積60007總建筑面積153425類型/棟數(shù)/層數(shù)項目規(guī)劃共13棟11-18層板樓和2棟酒店式公寓，共計1181戶 戶型50-60平米一居，70-80平米兩居，90-113平米三居，124平米四居；單層54-90平米LOFT主力戶型70平米二居和90-113平米三居。總戶數(shù)1181戶精裝修無綠化率56.55 %容積率2.0車位情況全地下停車，人車分流，1：0.5，只售不租，10-12萬/個物業(yè)費1.3元/平米/月發(fā) 展 商榮盛地產(chǎn)物管公司榮盛物業(yè)開盤時間2010年5月底首次開盤， 201

21、0年6月13日二次開盤價 格均價7000元/平米重點個案分析豪邸坊工程信息工程規(guī)劃分兩期開發(fā)：一期為靠工程東側的5棟樓：2、3、5、7、9、13號樓。2號樓為16層全LOFT，其他為18層板樓，2021年5月初次推盤。二期是7棟板樓，2棟酒店式公寓，已規(guī)劃終了。工程中有少量底層沿街商業(yè)。產(chǎn)品情況：一期5棟樓：2號樓為16層2個單元全LOFT，其他為23個單元的18層板樓，戶型面積以70平米兩居以及90-113平米三居為主，另有部分130平米左右大戶型產(chǎn)品。二期是7棟板樓產(chǎn)品設計與一期一致，不再有LOFT產(chǎn)品，而另外2棟酒店式公寓戶型面積為40-50平米為主。重點個案分析豪邸坊70-73平米兩居

22、，戶型方正典雅，功能分區(qū)明確，規(guī)劃合理，南北通 透。有贈送面積。117-130平米三居，戶型方正典雅，南北通透，主臥室大轉角觀景窗，功能分區(qū)明顯。重點個案分析豪邸坊100-114平米三居，主臥室大轉角觀景窗，戶型方正，空間利用合理。100-106平米三居，功能分區(qū)合理，南北通透，主臥室大轉角觀景窗。重點個案分析豪邸坊東日瑞景項目位置廊坊市廣陽區(qū)永興路與北外環(huán)南側交叉處西南側，永興路東,裕華路西。 總占地面積14.67公頃，其中一期占地6.56公頃 總建筑面積26萬平方米，一期14.6萬類型/棟數(shù)/層數(shù)板樓、板塔，共39棟（含商業(yè)），5-11層戶型一居開間35-60 ，二居80多，三居90-13

23、1，少量復式五居200多。 主力戶型80多二居總戶數(shù)一期22棟共1357戶精裝修無綠化率35.06 %容積率1.8 車位比1：0.7 發(fā) 展 商河北東日房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 建筑設計天津中怡建筑設計有限公司 物管公司秦皇島市日東物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費高層1.5元/平米/月，多層1元/平米/月開盤時間2008年底開盤 均 價6700元/重點個案分析東日瑞景工程信息地處北外環(huán)沿線，交通便利，周邊配套成熟，典型的臨環(huán)線成熟社區(qū)東日瑞景市第一實驗中學十四中 頤和家苑交通永興路與北外環(huán)南側交叉處西南側，永興路-=東,裕華路西東與“五星級溫泉度假村相鄰，南依供電局文體活動中心，北是華為配套生活區(qū)，西是

24、武警學院的頣和家苑。 本身配套18號樓帶底商。20號樓南側為1棟商業(yè)樓。小區(qū)內設有雙語幼兒園一所、大型超市、菜市場等。 周邊配套教育資源藍天藝術幼兒園、河北工業(yè)大學、廊坊師范學院、市第一實驗中學、十四中、第九小學等。商業(yè)福星隆超市、天都大酒店。醫(yī)療資源市中醫(yī)院、博愛兒童醫(yī)院、建安醫(yī)院等。市第一實驗中學河北工業(yè)大學天都大酒店市中醫(yī)院建安醫(yī)院重點個案分析東日瑞景東日瑞景-分期開發(fā)，規(guī)劃上將打造商業(yè)、公寓、住宅等為一體的綜合體二期盛世一期盛唐二期盛世一期盛唐15#2#1#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#5F6F6F6F6F6F6F6F6F14#11F11F11F15#11F11F

25、11F一期盛唐規(guī)劃分期：總共分為二期一期為東區(qū)盛唐：一期總棟數(shù)22棟， 15棟住宅樓其中11號樓底三層為商業(yè)、1棟商業(yè)、 1棟公寓樓、 1棟幼兒園、4棟停車場。一期15號樓為公寓樓，層高4.8米，可隔為二層運用，且為70年產(chǎn)權。一期商業(yè)100-200平米的小單元。一期5號樓為5層，1-4號、7號樓、12-14號樓為6層，其他都為11層樓。房屋套數(shù)1277套。二期為西區(qū)盛世：二期規(guī)劃為15棟住宅樓，分別為5層、6層和11層。重點個案分析東日瑞景東日瑞景-建筑和園林設計皆為中式風格，調和一致，仿皇家園林的設計，提升 工程的尊貴感多層單體建筑設計天津中怡設計和德國G+P建筑師事務所結合設計。整個小區(qū)

26、的設計理念上按照中國傳統(tǒng)文化中“負陰抱陽的居住理念。多層住宅采用青灰色瓦屋面的坡屋頂，山墻上端加了古銅色的花格裝飾架。高層在頂部做了具有傳統(tǒng)意味的扇形窗戶，以及在入口處用現(xiàn)代的手法以簡化的唐朝屋頂來突出本小區(qū)的風格定位。 小高層單體園林設計：園林風格為中式仿皇家園林設計。在盛唐、盛世兩區(qū)的中心位置分別圍合成兩塊完好的集中綠地、長安廣場和開元廣場；區(qū)內還將意味財富的龍河之水蜿蜒引入小區(qū)，貫穿小區(qū)東西兩端。盛唐主入口廣場分別以20米寬的盛唐大道延伸至長安廣場，長安廣場周圍有太白醉酒雕塑、兒童活動廣場、華清池、貴妃亭、太平廣場等景觀小品。重點個案分析東日瑞景東日瑞景-主力戶型為80多平米二居，規(guī)劃緊

27、湊、南北通透、功能分區(qū)、附帶 飄窗，溫馨度較高。廚房37 1室1廳1衛(wèi)陽臺飄窗廚房501室1廳1衛(wèi)852室2廳15號樓公寓層高4.8M，隔為兩層：底層大面積客廳，帶獨立衛(wèi)生間；上層為臥室，帶一個獨立衣帽間； 底層、上層全為北向采光； 非獨立廚房，與客廳一體。普宅層高2.8M：臥室?guī)舷颡毩㈥柵_；客廳帶南向飄窗； 衛(wèi)生間為暗衛(wèi)； 非獨立廚房，與客廳一體。主力戶型80多 2居：主臥室?guī)舷颡毩㈥柵_；北向次臥帶飄窗；獨立廚房北向采光；大面寬客廳南向采光； 暗衛(wèi) 。重點個案分析東日瑞景東日瑞景-24小時保安巡更，地面輻射采暖等均顯示出物業(yè)高水準效力 社區(qū)內設有24小時保安巡查、電子監(jiān)控系統(tǒng)以及單元電子

28、可視系統(tǒng)。 小區(qū)內采用地板輻射式采暖，這種采暖方式使整個地板均勻熱輻射，房內的溫差小，給人腳暖但頭不熱的溫馨覺得，這正符合人體生理需求。地板輻射采暖物業(yè)效力重點個案分析東日瑞景紫金華府城市中心地帶經(jīng)典高檔社區(qū)項目位置廊坊市和平路西側，新源道南側119號，總占地面積57705.77總建筑面積130000 類型/棟數(shù)/層數(shù)9-11層板樓，一期9棟，二期4棟，一梯兩戶戶型80-90平米兩居，100-135平米三居主力戶型100135平米三居總戶數(shù)1023戶精裝修無綠化率32%容積率2.1車位情況全地下停車，車位比1：1，13萬元/個物業(yè)費1.3元/平米/月發(fā) 展 商廊坊開發(fā)區(qū)北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物

29、管公司廊坊開發(fā)區(qū)北方物業(yè)管理有限公司開盤時間一期2008年開盤，已入住；2010年5月二期開盤。2011年底入住。價 格住宅最低價7300元/平米，最高8000元/平米均價7500元/平米重點個案分析東日瑞景123567891011121315主入口10-11層10-11層9-11層11層車庫出入口9層9-10層11層9層11層9層9層9-10層2層2層9層一期9棟1#、2#、3#、6#、7#、8#、9#、11#、12#板樓；二期4棟5#、10#、13#、15#板樓無4#和14#樓；1#、2#、3#、5#、10#、15#樓底下2層為商業(yè)，方式為開發(fā)商自營及對外銷售共存；產(chǎn)品情況：工程均為一梯兩

30、戶主力戶型90-平米的兩居三居；規(guī)劃情況分兩期開發(fā)重點個案分析東日瑞景主力戶型南北通透，規(guī)劃緊湊，得房率高達89%，溫馨度較高主力兩居A：規(guī)劃細致，功能細分，南北通透；主臥客廳采光好。主力兩居B：規(guī)劃緊湊，功能分區(qū)合理，南北通透；主臥客廳均有南向陽臺，客廳空間大。主力三居：功能分區(qū)合理；主臥客廳均有南向陽臺。重點個案分析東日瑞景陽光逸墅項目位置廊坊市建設南路與瑞豐道交口（安次一幼對面）總占地面積74670 總建筑面積173389建筑類型以板樓為主，少量板塔，分別為6層、11層和18層戶型一期戶型面積分別是50平米一居， 65-80平米二居， 85-120平米三居。 主力戶型80左右的二居 精裝

31、修無綠化率41.8%容積率1.8 車位比1：0.67 外立面風格簡約現(xiàn)代的江南風格 發(fā) 展 商榮盛地產(chǎn)物管公司榮盛物業(yè)物業(yè)費1.3元/月開盤時間2010年5月開盤賣第一期7棟樓共計1000余戶 售 價均價6500元/（一期價格）重點個案分析陽光逸墅幼兒園商業(yè)街一期二期規(guī)劃分期：共分二期13棟住宅樓，工程分2期開發(fā)，總共1595套。以板樓為主，少量板塔，分別為6層、11層和18層。一期1000戶，為南側的1-7號樓。二期為北側的8-13號樓。園林風格：中國美術學院風景建筑設計研討院做的園林與建筑設計，小區(qū)內設計了主次兩條景觀軸線。主軸為南北向，貫穿整個“中央公園，銜接各個景觀節(jié)點；次軸線為正對小

32、區(qū)主入口的東西向景觀軸線。擁有2萬平米水系。建筑設計：以簡約現(xiàn)代的江南風格為根底，力求將反映江南建筑的建筑風格融入其中。建筑外表資料以白色涂料、灰色面磚為主，適當結合鋼材與石材；顏色以冷顏色為主，適當結合暖色百葉以烘托和變化。首層大堂墻面為大理石。外立面底四層是外掛石材，以上是涂料。重點個案分析陽光逸墅主力戶型均為雙陽臺設計，盡量多做飄窗、贈送書房，附加值高。衛(wèi)生間，干濕分區(qū)，溫馨度高。110平米3室2廳1衛(wèi)1廚 陽臺飄窗飄窗飄窗衛(wèi)生間北向陽光房帶飄窗；南向大尺度陽臺南北向的主次臥均帶飄窗；衛(wèi)生間干濕分區(qū)；72平米1室2廳+陽光書房贈送 陽臺飄窗70平米送7平米，85平米送9平米；衛(wèi)生間干濕分

33、區(qū)；明廚，主臥帶飄窗；雙陽臺設計；主客廳與陽光書房相連；重點個案分析陽光逸墅紫薇天怡盛德花園四期項目位置廊坊市安次區(qū)永華西道137號 總占地面積200010 總建筑面積500000 建筑類型板樓、塔樓（第四期紫薇天怡 ）戶型一居60 ，二居80多 ，三居100多主力戶型二居90 左右占總戶數(shù)比例近40%。 精裝修無綠化率41%容積率1.87車位比1：0.5配套1100平米幼兒園教學樓、960平米會所、文化活動中心、休閑廣場、寫字樓 總戶數(shù)3000余戶發(fā) 展 商廊坊市盛德房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 物管公司廊坊市盛德物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費0.98元/月 開盤時間第四期于2009年12月11日開盤

34、均 價均價6000元/重點個案分析陽光逸墅N41424039302926超市282725242335363738313233222120191817151643454846寫字樓5150491112542316789101314商業(yè)樓辦公樓52一期二期四期三期五期規(guī)劃分期：共分五期一期為1-19號樓，19棟南北通透6層板樓，約800戶，已于2007年售罄；工程二期和三期約17棟住宅樓，為20-28號樓和43、45、46、48-52號樓，約700戶，于2021年售罄；盛德花園紫薇天怡是第四期，2021年6月售罄，為水系景觀周圍的七棟塔樓，均為21層，2梯8戶，共1176戶。五期為地塊西側6棟住宅

35、、寫字樓、超市、辦公樓。其中29、30號樓為1梯2戶，3個單元，6層板樓；39-42號樓，均為高低不等的板樓，其中2個單元為6層，1個單元為11層，約300戶。重點個案分析陽光逸墅主力戶型陽臺、飄窗多，外加節(jié)能環(huán)保技術，附加值高陽臺陽臺飄窗衛(wèi)生間飄窗衛(wèi)生間飄窗飄窗飄窗飄窗陽臺陽臺廚房95二室二廳規(guī)劃緊湊，功能分區(qū)合理，南北通透；南北向雙陽臺；南北主次臥室皆贈送飄窗；衛(wèi)生間干濕分區(qū)。132三室二廳南北通透，規(guī)劃合理，盡能夠的多做贈送飄窗南北雙次臥、客廳和餐廳皆帶飄窗；主臥銜接南向大尺度陽臺，北向廚房也帶生活陽臺，雙陽臺設計；超大面積廚房；衛(wèi)生間干濕分區(qū)。九大節(jié)能環(huán)保技術：太陽能冷水加熱處置、飲用

36、水分別，雨污分流、雨水搜集回用、生活廢水處置、LED燈、太陽能供電路燈、降噪透水磚路面技術、外墻保溫羅寶板。重點個案分析陽光逸墅江南水郡項目位置廊坊市安次區(qū)迎賓大道（光明西道）與西外環(huán)交叉口西北側總占地面積100014總建筑面積228579 類型/棟數(shù)/層數(shù)板樓、塔樓，共20棟，板樓6-11層，塔樓18-24層戶型一居59 ，二居76-110 ，三居90-140 。主力戶型80-110 的二居和三居?？倯魯?shù)1866戶精裝修無綠化率40%容積率1.5車位比地下車庫，1：0.5，9萬/個物業(yè)費1.2元/平米/月發(fā) 展 商榮盛地產(chǎn)物管公司榮盛物業(yè)開盤時間2009-12均 價6700元/重點個案分析江南水郡一期二期三期人工湖下沉廣場各園林組團園林包裝了的政府綠化帶規(guī)劃分期：共分三期一期為靠工程東側的5棟樓：1、7、11、15、16號樓。為6層和11層結合的板樓，1梯4戶，2021年3月開盤。二期是1