淺析利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1、淺析利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響摘要：利率已成為我國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種重要手段，但利率政策調(diào)整對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響如何，還需要進(jìn)一步的觀察。目前我國(guó)利率調(diào)整政策對(duì)房?jī)r(jià)有一定的抑制作用，但由于利率政策的時(shí)滯性和房地產(chǎn)需求剛性的影響，利率調(diào)控政策的效應(yīng)還有待進(jìn)一步觀察。本文分析了貸款利率調(diào)整政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，指出了利率政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的局限性，并提出了相應(yīng)的對(duì)策和建議。關(guān)鍵詞：利率;調(diào)整;開發(fā)商;購(gòu)房者;房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，金融支持的程度也就決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)開展程度，我們可以看到，2021年央行兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，將存款準(zhǔn)

2、備金利率調(diào)至15.5%，取消住房貸款優(yōu)惠利率、進(jìn)步住房貸款的最低首付成數(shù)和個(gè)人住房公積金貸款利率來控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)等。這引起我們考慮利率調(diào)整會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開展有什么樣的影響，以及到底能在多大程度上影響房地產(chǎn)行業(yè)？本文將從開發(fā)商和購(gòu)房者兩個(gè)角度進(jìn)展了分析。一、利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的影響房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的融資渠道主要還是依靠商業(yè)銀行的貸款來間接融資，而利率是資金使用本錢的反映，利率的上下決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資費(fèi)用和財(cái)務(wù)本錢的增加還是減少。由于央行曾屢次調(diào)高法定存款準(zhǔn)備金率，而進(jìn)步準(zhǔn)備金率就會(huì)影響銀行房貸規(guī)模，對(duì)而從房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源產(chǎn)生間接影響。一

3、方面，貸款利率進(jìn)步,對(duì)開發(fā)企業(yè)而言意味著融資本錢增加,企業(yè)的本錢曲線會(huì)向上挪動(dòng),利潤(rùn)空間變小,企業(yè)只能開發(fā)預(yù)期利潤(rùn)率高的工程,預(yù)期利潤(rùn)率低的工程那么要被淘汰?？梢?實(shí)行從緊的貨幣政策,進(jìn)步貸款利率,可以起到減少投資的作用,從而有利于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的過度投資。另一方面進(jìn)步貸款利率，進(jìn)步了開發(fā)商的融資本錢，降低了整體開發(fā)才能，致使地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)缺乏。銀行信貸,尤其是房地產(chǎn)信貸會(huì)在長(zhǎng)期內(nèi)影響房地產(chǎn)價(jià)格，這樣以來縮小信貸規(guī)模,企業(yè)貸款就變得困難，對(duì)于那些融資渠道單一、經(jīng)營(yíng)績(jī)效差的企業(yè)來說，進(jìn)步貸款利率會(huì)增加它們的經(jīng)營(yíng)難度，甚至虧損從而退出市常而對(duì)那些融資渠道較多、實(shí)力雄厚的企業(yè)來說,進(jìn)步貸款利率對(duì)

4、它們的影響相對(duì)較?？梢?從這個(gè)角度上看利率的調(diào)整有利于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上的優(yōu)勝劣汰,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的整合。二、利率調(diào)整對(duì)購(gòu)房者的影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這類需求比擬剛性，利率的上調(diào)對(duì)這類需求的影響比擬校但是，利率的上調(diào)會(huì)在一定的程度上加重此類購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的購(gòu)房者主要來自兩個(gè)方面:一是為了改善生活條件的自住購(gòu)房；二是購(gòu)置房產(chǎn)進(jìn)展投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值。一對(duì)于自住購(gòu)房者，他們購(gòu)房的主要目的是為了改善居住條件，利率上升之后，這類購(gòu)房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加，雖說對(duì)急需購(gòu)房的家庭來說房子還是要買的，貸款也還是要貸的，但也許原來要買100平方米的房子，如今就會(huì)考慮買80平方米的房子

5、，原來準(zhǔn)備貸款30萬，如今只貸款15萬了。而對(duì)于已貸款購(gòu)房者來說，利率調(diào)整也無疑會(huì)增加其還貸壓力，促使一些購(gòu)房者提早還貸或部分提早還貸。消費(fèi)者對(duì)房貸的本錢預(yù)期會(huì)大幅增加，從而對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)起到一定的抑制作用。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，購(gòu)房者的購(gòu)置才能下降，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。二對(duì)購(gòu)置房產(chǎn)進(jìn)展投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值的購(gòu)房者而言，利率上升后，其融資本錢進(jìn)步，使買房進(jìn)展投資者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生變化，房?jī)r(jià)的漲幅必須進(jìn)步才能確保其收回投資本金。1由于近年來房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出不斷上漲趨勢(shì)，從調(diào)整后房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來看，從1999年第四季度開場(chǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)均超過100。就是說，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍

6、上漲，使房產(chǎn)投資的回報(bào)率相對(duì)較高，利息的微調(diào)還缺乏以吸引消費(fèi)者改變投資方向，從而缺乏以降低房地產(chǎn)投資需求。2從上述分析可以知道，利率變動(dòng)在一定程度上會(huì)抑制普通住房的消費(fèi)需求，但對(duì)投資需求影響相對(duì)較校因此，利率對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)置方產(chǎn)生的影響仍難以判斷。三、在運(yùn)用利率政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)產(chǎn)生的問題第一,利率政策存在滯后性，調(diào)控的效應(yīng)有待進(jìn)一步考察。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，以利率調(diào)整等貨幣政策施行宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然存在一定的政策效應(yīng)滯后期。造成這種現(xiàn)象的主要原因利率政策本身存在時(shí)滯性。利率變動(dòng)通過中介變量貨幣供給量作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，利率工具的時(shí)滯效應(yīng)既表達(dá)在工具變量與中介變量之間，也表達(dá)在中介變量與最

7、終目的變量之間。同時(shí)作為房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的建立部和國(guó)土資源部與作為貨幣政策調(diào)控機(jī)關(guān)的中央銀行，在數(shù)據(jù)信息的搜集和處理過程中，尚未建立數(shù)據(jù)信息共享機(jī)制，利用各自的渠道搜集的數(shù)據(jù)信息誤差較大，央行難以及時(shí)獲得房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及其變動(dòng)趨勢(shì)的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，從而可能出現(xiàn)調(diào)控滯后的問題。第二，由于我國(guó)房地產(chǎn)需求旺盛，小幅利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)需求的影響不大，從而也影響了利率政策的時(shí)效性。利率政策的效果還有待時(shí)間檢驗(yàn)。貸款利率的調(diào)整同時(shí)作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方，通過影響供求雙方來影響房地產(chǎn)價(jià)格。中國(guó)人存在人者有其居的觀念，到達(dá)一定的年齡,就需要考慮擁有自己的房子,從而使購(gòu)房需求呈現(xiàn)剛性，對(duì)于小幅利率政策調(diào)整反響不敏感

8、。因此在之前加息面前，需求變動(dòng)不大而供給減少，房地產(chǎn)價(jià)格上升也就缺乏為奇。但是假如加息成為一種常態(tài)，不僅會(huì)加大普通購(gòu)房者的借貸本錢，更是會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格走高，一旦房?jī)r(jià)漲幅超過了居民的收入增長(zhǎng)幅度和支付才能，需求會(huì)急速下降。第三，開發(fā)商可以通過抬高房?jī)r(jià)來轉(zhuǎn)嫁利息本錢，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè),他們起著價(jià)格領(lǐng)袖的作用，將增加的融資本錢轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)價(jià)格上，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)上漲。從而在一定程度上抵消了利率政策的效果。這是由于在土地交易價(jià)格的調(diào)控上,人民銀行根本上無能為力，不是央行的貨幣政策所能決定的，在而我國(guó)房地產(chǎn)本錢的構(gòu)成中,土地本錢占了商品房?jī)r(jià)格的很大一部分,所以開發(fā)商將土地本錢轉(zhuǎn)嫁到

9、購(gòu)房者身上，對(duì)此，貨幣政策在影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向方面有一定的局限性。3四、結(jié)論從上文可以看出，通過利率調(diào)整房地產(chǎn)投資的規(guī)模和投資增長(zhǎng)速度及投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于保持房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)開展是非常必要的。但對(duì)房地產(chǎn)投資較高的回報(bào)率和具有一定的壟斷性而言，利率調(diào)整缺乏以降低房地產(chǎn)投資，反而使消費(fèi)者的房貸本錢大幅增加，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)起一定的抑制作用。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制是一個(gè)系統(tǒng)工程，僅僅依靠利率調(diào)整還是不夠的，還需要稅收、信貸等方面的綜合配套政策支持。因此在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)展調(diào)控的時(shí)候，除了運(yùn)用相關(guān)的貨幣政策工具，還必須輔之其它有效的政策手段，比方信貸政策、住房制度、土地政策等。這就要求政府在宏觀調(diào)控時(shí)要慎用貨幣政策,并完善相關(guān)的機(jī)制。目前地方政府是土地供給的實(shí)際壟斷者，土地本錢已成為我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的主要組成部分。因此,政府要進(jìn)一步完善土地收買儲(chǔ)藏制度,努力防止地方政府的短期行為,防止土地收買儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)演變?yōu)橥恋貙ぷ獾墓ぞ摺３浞职l(fā)揮土地收買儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)對(duì)土地交易價(jià)格的調(diào)控作用,貨幣政策和土地政策應(yīng)配套調(diào)節(jié)，從而調(diào)控