景順都江堰玉堂項(xiàng)目定位書

1、景順都江堰玉堂鎮(zhèn)項(xiàng)目定位書一、地理位置【都江堰項(xiàng)目】 位于都江堰市玉堂鎮(zhèn)三臺(tái)村一組， 地處青城大橋西側(cè)的市郊， 東臨農(nóng)遷小區(qū)金都商住樓， 南臨在建的都 （江堰） 汶（川）新公路，西臨一條南北流向的山溪，北臨趙公山腳的6914廠區(qū)。（本項(xiàng)目位置圖如下： ）二、項(xiàng)目素質(zhì)【都江堰項(xiàng)目】 總占土地面積111.067畝，東西面寬短，南北面狹長(zhǎng)。該土地原屬都江堰江河置業(yè)有限公司，性質(zhì)為綜合用地， 2003年以出讓方式獲得土地， 終止日期 2053年 1 月 13 日， 即土地年限50年。本宗土地由兩塊構(gòu)成， 中間由一條南北向規(guī)劃道路間隔開。 其中西面地塊占地52215.30平方米，呈“葉形”，南北面約長(zhǎng)2

2、60米，東西面長(zhǎng)60160米；東面地塊占地11568.80平方米，呈狹長(zhǎng)條形，南北面約長(zhǎng) 320米，東西面約長(zhǎng)40米。本宗土地地勢(shì)較平坦， 有局部緩坡， 用地現(xiàn)為村鎮(zhèn)農(nóng)田， 有莊稼、樹木和灌木叢， 但沒有高大喬木和名貴樹種， 南部臨路內(nèi)側(cè)有十幾戶人家，拆遷和平整工作簡(jiǎn)單?！径冀唔?xiàng)目】 地處都江堰市規(guī)劃中的城市西區(qū)的北部。 都江堰市的未來規(guī)劃發(fā)展中， 將大力發(fā)展城市西區(qū)。 整個(gè)城市西區(qū)規(guī)劃用地191.2公頃，人口 7 萬人，在本項(xiàng)目周邊規(guī)劃有西北面小學(xué)校1 所，市場(chǎng) 1 所，大型停車場(chǎng) 1 所，以及其他的市政配套設(shè)施?！径冀唔?xiàng)目】 項(xiàng)目綜合素質(zhì)較好，但考慮到位置較偏僻，而城市西區(qū)的發(fā)展還需要

3、一定的時(shí)間， 因此本項(xiàng)目必須立足區(qū)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，又充分滿足現(xiàn)在的市場(chǎng)需求。青城山距成都市區(qū)50 公里左右，車行高速路約需4050 分鐘，正好在中心城市的輻射半徑之內(nèi)。 成灌高速通車后， 有了便捷的高速交通和越來越多的私家車，這里是成都人周末生活的絕佳享受之地。本案四面臨路，緊鄰省道干線，西去青城山、東返成都都十分方便。特別是成都至汶川的高速干線的建設(shè)，將從成灌高速路都江堰出口另辟一條雙向12 車道的高速公路，直接與省道干線連接，從成都去青城山可繞開都江堰市區(qū)，距離更近，交通將更加便利。三、生活配套本項(xiàng)目地處城郊， 背靠趙公山， 視野開闊、 空氣清新、 環(huán)境怡人、 ，具備優(yōu)越的山景風(fēng)光和自然條件

4、。本項(xiàng)目位于城市西郊，青城大橋?qū)⒈緟^(qū)域與主城區(qū)隔絕，都 （江堰） 汶（川） 新公路尚在修建過程中， 所以現(xiàn)階段周邊生活配套較差、市政設(shè)施缺乏，商業(yè)設(shè)施、餐飲娛樂、教育系統(tǒng)、醫(yī)療系統(tǒng)、公交系統(tǒng)缺乏，人居條件不成熟。所以，本項(xiàng)目開發(fā)，必須自行考慮修建部分商業(yè)和服務(wù)配套，如對(duì)外開放式的會(huì)所、餐飲娛樂商業(yè)用房等。五、市調(diào)基本情況都江堰市區(qū)樓盤價(jià)格統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目起價(jià)均價(jià)最高價(jià)備注都市美麗洲1400155018001900估計(jì)價(jià)格都江堰花園136014001560本案斜對(duì)面麗水青城130016002100知名樓盤古堰雅居148016001750別壁樓盤都江花園12801350160070由社區(qū)天和天逸化園10

5、8012801450明星樓盤岷江華庭125014001550蒲陽河畔水都城如場(chǎng)128013801580江安河畔佳美景園124013501430蒲陽河畔濱河花園125013801500江安河畔水都新城138015001600純住宅堰錦家園120013501500許家路華夏名居110013181768部分別墅桂城花園二期130014001500幸福大道瑞康家園126814001598玉帶橋中段怡情苑126014001600建設(shè)路里都江堰50力平方米20力平方米1690元/平方米注：都江堰1690元/平方米的均價(jià)，包含計(jì)算了青城山板塊的諸多項(xiàng)目， 而 不是指都江堰市區(qū)樓盤的平均價(jià)格。廉價(jià)的土地成本和

6、自然而成的生態(tài)環(huán)境， 是郊區(qū)房地產(chǎn)最基本的 開發(fā)優(yōu)勢(shì)。成都已走上外延（郊區(qū)開發(fā)）發(fā)展和內(nèi)涵（舊城改造）加 速的時(shí)期，郊區(qū)房市投資額激巨增加，開發(fā)規(guī)模不斷增大。我們有理由相信：在未來3 5年，成都周邊區(qū)市縣的房地產(chǎn)開 發(fā)將持續(xù)升溫，發(fā)展?jié)摿薮?。但同時(shí)應(yīng)注意到市場(chǎng)價(jià)格的拐點(diǎn)已出現(xiàn)， 除局部熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格保 持略升外，價(jià)格走平已再所難免。周邊房市開發(fā)不斷上規(guī)模、上檔次， 競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈，銷售壓力也會(huì)更大。因此郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)必須進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)項(xiàng)目的定位、目標(biāo)客戶的界定，都必須要有準(zhǔn)確的定位和導(dǎo)向把握。三、都江堰市大環(huán)境1、都江堰歷史發(fā)展、地理環(huán)境、自然特色都江堰市，位于四川成都平原岷江上游，處于成都

7、西北方向，距離成都市區(qū)56公里，是國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國家歷史文化城，是四川盆地一顆璀璨的明珠。都江堰歷史悠久，2000多年前就是四川的政治中心地區(qū)。以秦時(shí)蜀守李冰 父子領(lǐng)導(dǎo)建造的都江堰水利樞紐工程而聞名于世，世代福澤天府之國。都江堰城市交通便捷，市區(qū)內(nèi)道路縱橫，迎賓大道、幸福大道等寬闊平坦。城區(qū)由成灌高速直接與中心城市聯(lián)結(jié)，距成都車程約 30 分鐘。明年初，道路寬為 30米， 雙向 6車道的沙西線貫通都江堰后， 這條生態(tài)綠化走廊將使成都到達(dá)都江堰更加便利。都江堰東達(dá)彭州、西接崇州、南抵溫江，向北是進(jìn)出都江堰市幅員面積1207平方千米， 轄 12個(gè)鎮(zhèn)、16個(gè)鄉(xiāng)和 1 個(gè)工業(yè)區(qū)，人口60 萬，城市

8、人口 20 萬，建成區(qū)面積20 平方千米。都江堰因水而生， 岷江的 5條支流從都江堰市區(qū)穿城而過，形成獨(dú)具特色的“山水城市” 。都江堰素有“天府之源”的稱號(hào)，是“川西平原綠色生態(tài)屏障” ，有著得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)和良好的自然、人文條件。四季氣候宜人，年平均氣溫15 度，空氣污染指數(shù)30。 2001 年發(fā)布的 52 期環(huán)境周報(bào)指數(shù)顯示， 大氣質(zhì)量常年保持在國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，飲用水質(zhì)和地表水環(huán)境質(zhì)量按功能區(qū)達(dá)標(biāo)率分別達(dá)到100%。 因此都江堰市曾獲得建設(shè)部設(shè)立的 “中國人居環(huán)境獎(jiǎng)”和 “中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，并成為全國第二個(gè)通過ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證的政府組織。根據(jù)成都市市域城鎮(zhèn)體系等級(jí)規(guī)模結(jié)

9、構(gòu)的定位， 都江堰市與龍泉驛區(qū)、 華陽（華陽鎮(zhèn)、高新區(qū)） 、彭州市等并列為圍繞成都大市區(qū)的 4 大中等城市。2、都江堰的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展順應(yīng)改革開放的東風(fēng)，都江堰市立足“旅游興市、工業(yè)強(qiáng)市、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化富農(nóng)村” 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路和 “強(qiáng)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、 創(chuàng)世界旅游精品， 建國際旅游城市”的跨越式發(fā)展目標(biāo)，確立了“經(jīng)營城市、實(shí)現(xiàn)城市全面增值”的整體戰(zhàn)略。采取了“一抓投資拉動(dòng)、二抓消費(fèi)帶動(dòng)、三抓招商推動(dòng)”的措施，市域各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)得到了良性的發(fā)展。都江堰擁有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境， 旅游產(chǎn)業(yè)是全市最重要的經(jīng)濟(jì)支柱。 都江堰的旅游資源豐富，在 1207 平方公里的土地上覆蓋了三分之一的原始生態(tài)區(qū)。除了青城

10、山，區(qū)內(nèi)還有龍池、虹口兩大風(fēng)景區(qū)，而且是九寨溝、黃龍、臥龍及四姑娘山等必經(jīng)的黃金旅游通道。作為千年的歷史古城，它還保留了都江堰、 二王廟、伏龍觀等文化古跡，是國家AAAA 級(jí)的旅游風(fēng)景區(qū)。 2002 年，全市接待游客 438.4萬人次，旅游綜合收入11.2億元。目前，都江堰市已經(jīng)憑借其得天獨(dú)厚的旅游資源營造出了一個(gè)城市旅游經(jīng)濟(jì)圈， 與旅游產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的景區(qū)開發(fā)、 旅游服務(wù)業(yè)及旅游地產(chǎn)等項(xiàng)目最有可能借助都江堰旅游品牌， 進(jìn)行較高起點(diǎn)， 較快速度的啟動(dòng)。除旅游資源外，都江堰還擁有豐富的礦藏、中藥材資源、農(nóng)產(chǎn)品資源、彌核桃生產(chǎn)基地、石灰石、砂金礦等自然資源。糧食作物以水稻、小麥、玉米、油菜和茶葉等，土

11、特產(chǎn)豐富。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 都江堰市努力發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)所成立的 “四川省都江堰科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)” 作為省級(jí)重點(diǎn)工業(yè)開發(fā)區(qū)已經(jīng)日益壯大， 在都江堰城市經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)重要的地位。 5 年來， 都江堰招商引資項(xiàng)目共498個(gè)，到位資金32.6億元，吸引了拉法基、達(dá)爾曼、東軟集團(tuán)、海爾集團(tuán)等一大批品牌企業(yè)到此落戶建廠。2002年，都江堰全市地方財(cái)政收入2.05億元，較 1997年增長(zhǎng)83.7%， GDP已達(dá)到618億元。綜合來說，都江堰本地產(chǎn)業(yè)相對(duì)單一，總體經(jīng)濟(jì)水平在成都周邊二級(jí)城市中屬于中等水平。但都江堰城市發(fā)展后勁充足，預(yù)期發(fā)展?jié)摿薮?。城市建設(shè)都江堰市委、市政府1998 年做出了立足于生態(tài)文化旅游城

12、市的定位，高起點(diǎn)規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)城市形象、生態(tài)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重大決策。1999年，都江堰市投資 2.06 億元，對(duì)青城山、都江堰景區(qū)及周邊環(huán)境展開了有史以來規(guī)模最大、效果最好的綜合整治，搬遷景區(qū)內(nèi)單位、民宅總面積達(dá)28 萬平方米，全部進(jìn)行了景觀美化和恢復(fù)性綠化。 2000 年 11 月 29 日，青城山、都江堰被正式列入世界文化遺產(chǎn)名錄，填補(bǔ)了成都地區(qū)該項(xiàng)殊榮的空白。都江堰在城市規(guī)劃布局和建設(shè)中，優(yōu)先考慮生態(tài)綠化， “山在城中，城在水中，人在花中，路在綠中”的生態(tài)園林城市風(fēng)貌已然形成，決不允許引進(jìn)和發(fā)展不符合環(huán)保要求、破壞生態(tài)環(huán)境的項(xiàng)目在該市落戶。 2001 年 12 月，都江堰市因城市

13、園林綠化及生態(tài)環(huán)境改善成績(jī)突出榮獲首屆中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)。近 5年來， 都江堰市先后投入 30 多億元用于城市建設(shè)， 大小廣場(chǎng)星羅棋布，城區(qū) 5條河流實(shí)施了亮化工程， 7條主要街道煥然一新， 寬 80米、 長(zhǎng) 5公里的都江堰大道橫貫全城， 中心廣場(chǎng)依水而建， 注目廣場(chǎng)上榪槎造型的巨大雕塑， 都是城市建設(shè)的見證。都江堰的城市建設(shè)， 吸引了大量房地產(chǎn)商的資金投入。 他們注重發(fā)揮都江堰市良好的區(qū)位條件和生態(tài)優(yōu)勢(shì)，著力打造“綠色生態(tài)住宅” ，以天下青城、麗水青城、 青城白鷺洲、 青城高爾夫山莊為代表的旅游休閑房地產(chǎn)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)。近幾年來，城市經(jīng)濟(jì)要素迅速升值，樓市行情一路看漲，一些有潛力的地

14、段地價(jià)年均升值在20%以上，政府土地收益由 4 年前的 500萬元猛增到如今的超過 2000 多萬元， 說明都江堰市的城市生態(tài)系統(tǒng)將環(huán)境優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化成為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。3、都江堰的未來規(guī)劃發(fā)展根 據(jù)成都市政府最新城市發(fā)展構(gòu)想，將構(gòu)建以成都中心城區(qū)為核心，周邊30分鐘車程為輻射半徑的“大成都” ，外環(huán)路以外都將打造為大成都的外圍功能片區(qū)。外圍功能片區(qū)接受中心城市輻射，同時(shí)根據(jù)自身特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)形成產(chǎn)業(yè)跟生活 配套的格局。根據(jù)這一規(guī)劃構(gòu)想，憑借目前的交通條件，都江堰市有理由成為成 都外圍功能片區(qū)中的一部分，充分運(yùn)用中心城市的輻射力及自身資源的吸附力， 進(jìn)行快速發(fā)展的新天地。都江堰城市構(gòu)架定位為“中等城市”，城市

15、特色定位為“最佳人居環(huán)境和最 佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)文化旅游名城”，產(chǎn)業(yè)格局的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)定位。 都江堰坐擁世界“雙遺產(chǎn)”，將大力推進(jìn)“立足生態(tài)特色，發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)”的經(jīng) 濟(jì)思路和發(fā)展目標(biāo)，力爭(zhēng)躋身于西部地區(qū)縣級(jí)綜合實(shí)力10強(qiáng)之列。都江堰將立足資源優(yōu)勢(shì)助推房產(chǎn)開發(fā)，要求按照建設(shè)生態(tài)旅游城市和成都居 家副中心的高標(biāo)準(zhǔn)，從總體上提高住宅的整體質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)社區(qū)科學(xué)的規(guī)劃，合理 的布局，周密的配套，舒適的居了造中國西部的旅游度假勝地。結(jié)論都江堰擁有悠久的歷史人文，優(yōu)美的自然山水，成熟的市政設(shè)施， 優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境。城市具有發(fā)展?jié)摿?，景色秀麗，空氣清新，氣候?人，具有適宜居家、生活的天然和后天優(yōu)勢(shì)。四、

16、都江堰市房地產(chǎn)形勢(shì)1、都江堰房地產(chǎn)發(fā)展概況從都江堰市的房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的發(fā)展趨勢(shì)來看，呈現(xiàn)出高速上升的勢(shì)頭。2001年11月，在都江堰市首屆房地產(chǎn)交易會(huì)上，共有 50家開發(fā)商和39個(gè)樓盤 參展，參展面積為46萬平方米，其中住房均價(jià)為每平方米 1000元左右，別墅均價(jià)為每平方米2000元左右，與成都相比，每平方大約要低1000元，有著明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。該次房交會(huì)成交金額高達(dá)2.5億，成交面積高達(dá)17.3萬平方米。同期有 12 個(gè)房地產(chǎn)新項(xiàng)目分別與都江堰政府簽約，其中來自成都的房產(chǎn)公司就簽約了其中 10個(gè)項(xiàng)目，吹響了成都開發(fā)商大舉進(jìn)軍都江堰的步伐。根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1993 2002

17、年都江堰共完成開發(fā)面積 134.32萬平方米，實(shí)際投資額101615萬元，已銷售面積75.45萬平方米，空置面積 2.14萬平方米。其中 2002年就完成房地產(chǎn)開發(fā)投資近31743萬元，新開發(fā)房產(chǎn)近 20萬平方米。在 2001年，都江堰市建筑業(yè)經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值為 37152萬元；到 2002年，都江堰市建筑業(yè)經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值上升到 48075萬元，增值幅度達(dá)29.4%。建筑業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的大幅上升，在房地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)得比較明顯。從都江堰市目前的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r來看，擁有建筑企業(yè)61 家，其中二級(jí)企業(yè) 9家；房地產(chǎn)公司 50家，其中二級(jí)企業(yè)1 家， 3級(jí)企業(yè) 16家。從都江堰市的城市發(fā)展規(guī)劃來看， 完善交通組織規(guī)

18、劃、 加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加大城市環(huán)境整治力度是都江堰市政府的目前進(jìn)行的重要舉措， 都江堰市總體規(guī)劃 （修編） 、 青城山都江堰國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃 、 市政管網(wǎng)規(guī)劃、 城市消防規(guī)劃、 城市總體建筑風(fēng)貌規(guī)劃設(shè)計(jì) 是其正在完成編制的五個(gè)規(guī)劃，努力從政策和軟硬件設(shè)施等各方面促進(jìn)都江堰市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。青城山格局都江堰，作為成都的“后花園” 。以幽幽青城，千年古堰煥發(fā)出迷人的魅力， “旅游地產(chǎn)”的地位是最早被市場(chǎng)確立的。因此， “青城山格局”成為都江堰房地產(chǎn)開發(fā)的重頭。幾年來，青城山豐富的旅游資源共吸引了英華、中鐵二局、大城、 順通、 世宇等眾多開發(fā)商云集于此， 青城白鷺洲、 青城高爾夫、 中

19、國青城、假日青城、天下青城、青城陽光、青城山水等知名樓盤爭(zhēng)芳奪艷。經(jīng)過 3 年的發(fā)展，青城山格局的房產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)形成了金字塔的層次梯度。青城高爾夫依托高爾夫球場(chǎng)，從80 萬元到 200 萬元的獨(dú)棟別墅瞄準(zhǔn)金領(lǐng)一族，占領(lǐng)了高端市場(chǎng)；青城白鷺洲以運(yùn)動(dòng)休閑公園 ，從 10 萬元到 50 萬元的價(jià)格占領(lǐng)中端市場(chǎng)； 新開盤的假日青城以低密度， 小戶型的低總價(jià)房占領(lǐng)了最廣闊的工薪階層市場(chǎng)，填補(bǔ)了最后的市場(chǎng)空白點(diǎn)。而2002年新開的占地800 畝的天下青城， 是真正意義上的山中別墅， 社區(qū)環(huán)境保持了山林間的原始風(fēng)貌， 充分享受大自然，是該項(xiàng)目的一大特色。但遺憾的是，雖然青城山適合生態(tài)住宅的開發(fā)，但歷史文化“雙

20、遺產(chǎn)”的名山不可能無限制的開發(fā)， 目前青城山可供開發(fā)的土地已經(jīng)逐漸稀少， 除天下青城與天協(xié)房產(chǎn)的另一個(gè)400 多畝的項(xiàng)目外，估計(jì)已經(jīng)不太可能出現(xiàn)新的項(xiàng)目。所以都江堰的生態(tài)住宅下一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)應(yīng)出現(xiàn)在都江堰市區(qū)內(nèi)， 寶瓶口、 柏條河、岷江的流水等自然資源讓人口密度小、 自然植被良好的都江堰市區(qū)可能成為新的開發(fā)建設(shè)熱點(diǎn)。2、都江堰市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析都江堰市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)， 一直呈現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)， 開發(fā)商的數(shù)量、 實(shí)力、還是樓盤的品質(zhì)， 都在不斷的提升。 我們?cè)噲D從以下幾個(gè)方面探究都江堰房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀：城市建筑風(fēng)格都江堰是傳統(tǒng)的川西民居保護(hù)較為完整的城市， 城市綠化也是以川西園林風(fēng)格為主。 從都江

21、堰首屆房交會(huì)的招商項(xiàng)目情況可以看出， 都江堰城市規(guī)劃有意保持和發(fā)展城市的川西建筑和園林風(fēng)格。 新建的川西民居風(fēng)格建筑打破傳統(tǒng)的建筑模式，以多層為主，融入現(xiàn)代建筑風(fēng)格，將川西民居風(fēng)格演繹得豐富多彩。大部分樓盤在女兒墻設(shè)置坡面裝飾， 以體現(xiàn)川西風(fēng)格。 有的采用弧型坡屋面， 打破傳統(tǒng)的直線三角結(jié)構(gòu)， 使小區(qū)的天際線輪廊舒緩流暢。 有的采用退臺(tái)式設(shè)計(jì)， 每層都有大面積露臺(tái)，采光充分，視野開闊。但過重的川西民居格調(diào)， 使都江堰市區(qū)建筑風(fēng)格千篇一律難有亮點(diǎn)， 也抑制了市場(chǎng)產(chǎn)品面的創(chuàng)新，這是市區(qū)新盤開發(fā)亟待解決的問題。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)火爆2003 年來都江堰城區(qū)的商業(yè)物業(yè)發(fā)展一路走強(qiáng)，多個(gè)在城區(qū)開發(fā)的商業(yè)物業(yè)都

22、出現(xiàn)了熱銷的局面。 其中， 四川天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的梨園巷舊城改造項(xiàng)目， 在項(xiàng)目特色和包裝上很下功夫， 宣稱要打造都江堰的 “春熙路” 。都江堰的商業(yè)地產(chǎn)， 也隨著知名企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目陸續(xù)發(fā)售， 以及投資者觀念的改變而日漸火熱。根據(jù)上半年的統(tǒng)計(jì)，都江堰商業(yè)施工面積為 92733 平方米，其實(shí)際銷售為9099平方米，是預(yù)售面積2467平方米的368.82%，商業(yè)營業(yè)用房的銷售同比增長(zhǎng)了 55%。 從這些數(shù)據(jù)可以看出， 都江堰超過了雙流、 溫江、 龍泉及青白江等地，已經(jīng)成為成都郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)不折不扣的領(lǐng)頭羊。出現(xiàn)這種商業(yè)熱銷現(xiàn)象的根本原因，在于都江堰已經(jīng)形成了一個(gè)景區(qū)為核心， 輻射城區(qū)的旅游經(jīng)

23、濟(jì)圈。 這一經(jīng)濟(jì)圈的形成， 不僅拉升了圈內(nèi)土地資源的價(jià)值，還自動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)圈的商業(yè)種類進(jìn)行調(diào)節(jié)，形成共生、共榮，不斷發(fā)展的趨勢(shì)。但我們也必須注意到， 市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的空置率仍然居高不下， 空置時(shí)間超過一年的寫字樓為 9.76 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房為 12.77 萬平方米，均比上年有較大的增加，這必須引起開發(fā)商的注意?！靶腋４蟮腊鍓K”形成都江堰市樓盤非常分散， 除去現(xiàn)階段幸福大道板塊外， 未能形成新興的居住片區(qū)。 究其原因主要是因?yàn)槎冀呤性袇^(qū)域住宅密度較大， 可供開發(fā)地塊零散。自從計(jì)劃中市政府將搬遷至城東南幸福大道區(qū)域， 這一舉動(dòng)便促成了幸福大道板塊的崛起。 在政府搬遷計(jì)劃出臺(tái)前， 都江堰城區(qū)房

24、地產(chǎn)開發(fā)零星分布于老城區(qū)內(nèi)，并未形成集中的開發(fā)板塊。 而政府搬遷計(jì)劃出臺(tái)后， 由于消費(fèi)者對(duì)政府搬遷所造成的城東南區(qū)域的巨大影響的心理預(yù)期， 同時(shí)也因城東南區(qū)域也是連結(jié)成都的快速通道出口，交通優(yōu)勢(shì)明顯，近兩年來，開發(fā)商頻頻在該區(qū)域圈地開發(fā)，已經(jīng)形成了一個(gè)集中的商品房開發(fā)新區(qū)，成為都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)中最醒目板塊。 “幸福大道板塊”的代表樓盤有：麗水青城、鈺誠花園等。“沿河樓盤”的開發(fā)態(tài)勢(shì)岷江的 5 條支流從都江堰市區(qū)穿城而過， 這些資源使都江堰居家的附加值越發(fā)昂貴。 在人們?cè)絹碓街匾暰幼…h(huán)境和質(zhì)量的今天， 沿河居家被開發(fā)商和購房者看好也是自然的事。都江堰因水而生，依水而活，市民大眾強(qiáng)烈的“親水情結(jié)”

25、是世代延續(xù)的傳統(tǒng)， 因此都江堰人對(duì)河居十分青睞， 這是都江堰沿河樓盤比較熱銷的根據(jù)原因。 而市區(qū)的沿河樓盤， 也能充分利用臨河景觀來打造項(xiàng)目， 如岷江華庭的 “退臺(tái)式” 設(shè)計(jì)， 增強(qiáng)了臨河一側(cè)住宅的觀景效果。 擁有豐富的河流資源，我們認(rèn)為市區(qū)沿河樓盤開發(fā)將成為新的趨勢(shì)。 “沿河樓盤”的代表樓盤有：岷江華庭（蒲陽河） 、都江堰花園（柏條河） 、江都花園（江安河）等等。社區(qū)環(huán)境價(jià)值認(rèn)可度高都江堰樓市呈現(xiàn)出住房正在從“生存型”向“舒適型”轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)住宅的渴求強(qiáng)烈。 都江堰市內(nèi)的住宅只要環(huán)境較佳， 一般情況下價(jià)格定位都處于高端， 而且銷售形勢(shì)良好。 這主要是消費(fèi)者受成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值觀概念

26、的影響， 對(duì)高品質(zhì)住宅環(huán)境的價(jià)值認(rèn)可度高， 在購房置業(yè)時(shí)都愈加重視居住環(huán)境的舒適性這一因素。 而都江堰本地的整體開發(fā)水平較低， 環(huán)境良好的住宅一段時(shí)期內(nèi)供求有所失衡所致。開發(fā)商如果能在居住環(huán)境，即戶內(nèi)空間、樓宇布局、園林景觀以及周邊環(huán)境諸多方面貼近業(yè)主的真實(shí)生活來考慮并下足功夫， 則不難得到市場(chǎng)的認(rèn)可。市場(chǎng)價(jià)格水平分析都江堰市區(qū)樓盤的價(jià)格總體水平， 隨著房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值的攀升而上升， 房?jī)r(jià)水平不斷提高，從原來每平方米750元一路飆升至今欲破2000元大關(guān)。但由于市場(chǎng)尚處于培育階段， 各種檔次、 品質(zhì)的產(chǎn)品仍然并存， 且未能形成明顯的市場(chǎng)主流市場(chǎng)空間。因此，其市場(chǎng)價(jià)格體系也相對(duì)混亂。根據(jù)我們的調(diào)查

27、， 都江堰市區(qū)樓盤整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格差距較大。 價(jià)格水平的基本劃分為以下 5 檔：（第一檔）最高端：18002000元/ 平方米（第二檔）高端：15001800元/ 平方米（第三檔）中端：12001500元/ 平方米（第四檔）中低端：10001200元/ 平方米（第五檔）低端：6501000元/ 平方米從市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀來分析，單價(jià)處于第三檔，即1200 1500元/ 平方米的中端產(chǎn)品最為集中，逐漸成為市場(chǎng)的主導(dǎo)價(jià)位。市場(chǎng)弱勢(shì)點(diǎn)分析：都江堰市區(qū)市場(chǎng)雖然有較大的發(fā)展?jié)摿Γ?但我們不得不看到市場(chǎng)尚處在初級(jí)階段所暴露出來的一系列市場(chǎng)弱勢(shì)點(diǎn)：A、開發(fā)項(xiàng)目普遍偏小。都江堰市內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目大多集中在 25 畝以下，

28、除了上面提到的原有居住密度過大， 地塊面積受制約的原因外， 還與都江堰現(xiàn)階段的開發(fā)商實(shí)力欠佳， 整體操盤能力較弱有關(guān)。在都江堰市區(qū)， 25 畝以下的在建在售項(xiàng)目占市場(chǎng)項(xiàng)目總量的 80%， 占地超過 40畝在都江堰的就能稱得上 “大盤” 規(guī)模。 超過 40畝的樓盤，也往往是分3 4 期開發(fā)，單期的規(guī)模也較小。小規(guī)模多批次的開發(fā)，顯示出開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心不足或者實(shí)力不足， 并且也拖上了銷售周期。 即便是都江堰較早開發(fā)的、比較成功的大盤麗水青城，其開發(fā)和銷售周期也整整拖了三年。B、都江堰市區(qū)內(nèi)住房的市場(chǎng)化程度相對(duì)較低。都江堰市內(nèi)存在大量各類單位集資興建的小區(qū)，并已經(jīng)形成一種傳統(tǒng)風(fēng)氣，在中國推行住房改

29、革的今天仍然盛行，加之土地供應(yīng)市場(chǎng)規(guī)范化才剛剛起步，都江堰政府于去年執(zhí)行了土地拍賣制度，但由于存在較大的單位自有土地和人情關(guān)系， 致使土地供應(yīng)市場(chǎng)較為混亂。 對(duì)于這一點(diǎn)集中表現(xiàn)在擴(kuò)建城區(qū)時(shí)未能有效的預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度， 導(dǎo)致占用農(nóng)民的耕地， 返還的住宅基地短時(shí)間內(nèi)又處于城市重點(diǎn)發(fā)展核心區(qū)內(nèi)， 而農(nóng)民利用這類地塊大量修建商品房， 由于沒有土地成本，這類住宅銷售價(jià)格在650 800元/ 平方米之間，極大的沖擊了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些情況都限制了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。C、整體開發(fā)水平偏低。因受地塊規(guī)模小和外來大型開發(fā)商較少的影響， 都江堰市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目3.2 樓盤開發(fā)的檔次和品質(zhì)不斷擢升。無

30、論建筑形態(tài)、規(guī)劃水平都較為落后。建筑形態(tài)千篇一律，小區(qū)規(guī)劃層次較低，產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏特色。 在建筑產(chǎn)品方面， 象征城市特征的電梯公寓很少。 樓盤開發(fā)普遍存在明顯的同質(zhì)化趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)樓盤之間更多是集中在價(jià)格層次上的競(jìng)爭(zhēng)。尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不斷提高的今天， 不注重包裝推廣成為都江堰市區(qū)整體開發(fā)水平低的一個(gè)重要特征。當(dāng)然這有其現(xiàn)實(shí)的背景，當(dāng)?shù)匦陆ǚ忭敳拍茴A(yù)售，而項(xiàng)目規(guī)模小，開發(fā)商往往不愿意在包裝和推廣上下功夫，寄希望于準(zhǔn)現(xiàn)房階段的短期突擊解決銷售問題。因此，許多項(xiàng)目在期房階段根本不建售樓處，不打廣告，現(xiàn)場(chǎng)包裝也僅僅是一些簡(jiǎn)單的橫幅廣告和千篇一律的山水畫圍墻， 所印刷的資料也是粗質(zhì)爛造、內(nèi)容簡(jiǎn)單， 售樓

31、人員的素質(zhì)普遍比較低，專業(yè)知識(shí)匱乏。3、市區(qū)樓盤發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)總結(jié)都江堰房市的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀， 我們對(duì)未來都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，基本上可以得出以下幾方面的預(yù)測(cè)性結(jié)論：新的開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域仍集中在幸福大道一線。幸福大道是都江堰市未來發(fā)展的主要方向， 會(huì)成為都江堰未來的新城區(qū)和高檔住宅密集板塊， 類似于成都的棕北板塊， 其地段價(jià)值不能純粹以離市區(qū)的距離來衡量。 從地塊特征來看， 幸福大道可能形成較大規(guī)模的片區(qū)開發(fā)， 但缺乏山水自然特色， 使其高檔樓盤的打造難度增大。住宅消費(fèi)的多元化趨勢(shì)必然帶動(dòng)了住宅產(chǎn)品全面進(jìn)入升級(jí)時(shí)代。 從都江堰新開樓盤來看， 樓盤的檔次和品質(zhì)不斷提升， 豪華會(huì)所、 標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、

32、 景觀游泳池、生態(tài)廣場(chǎng)、 智能系統(tǒng)等等， 都在不遺余力的提升居家品質(zhì)。 麗水青城、 濱河花園、天和天逸花園等品牌樓盤的出現(xiàn)， 帶動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高， 也拉高了都江堰樓盤價(jià)格的上限。 同時(shí)都江堰的購房者也逐步形成品牌樓盤的概念， 特別是本地的中高收入群體家庭。這也對(duì)開發(fā)商的規(guī)范化操盤提出很高的要求。樓盤的性價(jià)比將成為市場(chǎng)抉擇的核心。根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律， 產(chǎn)品的消費(fèi)價(jià)值越高， 消費(fèi)者就越理性， 其比較的心理就越重。 特別是產(chǎn)品多樣性的時(shí)代， 消費(fèi)者可以更多的比較選擇符合自己需求的產(chǎn)品。所以產(chǎn)品的性價(jià)比就成為問題的關(guān)鍵。進(jìn)入 2003 年后，都江堰新盤開工量大幅增加，供給量的巨增導(dǎo)致整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)

33、。而購房者的購房知識(shí)不斷積累，消費(fèi)心理更加成熟，往往是“貨比三家，房比十家” ，在各個(gè)樓盤的地理位置、戶型、樓層、周邊環(huán)境以及升值潛力等眾多因素中權(quán)衡比較， 再對(duì)比各個(gè)樓盤的單價(jià)和總價(jià)， 最后參照自己的收入水平和支付能力， 來選擇符合自己性價(jià)需求的房子。 因此樓盤的性價(jià)比成為購房者衡量樓盤價(jià)值的關(guān)鍵，成為市場(chǎng)抉擇的核心問題。個(gè)性化樓盤成為新的發(fā)展趨勢(shì)。隨著都江堰新盤的不斷涌現(xiàn)， 各個(gè)樓盤之間同質(zhì)化愈加明顯。 在各開發(fā)商普遍開始注重項(xiàng)目品質(zhì)塑造的影響下， 人們將更加關(guān)注樓盤的個(gè)性品位， 只有那些充分把握目標(biāo)客戶群心理需求， 營造出鮮明的個(gè)性化的特色樓盤才能在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出。 如天和房產(chǎn)打造的

34、天逸花園， 雖然地處城郊較為偏僻位置， 而且以但以其 “都江堰首席高品位示范社區(qū)” 的定位塑造出個(gè)性化特征，所以深受市場(chǎng)的青睞。結(jié)論都江堰的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從起步邁向發(fā)展階段，供求基本平衡，市場(chǎng)已開始呈現(xiàn)多元化發(fā)展的良性態(tài)勢(shì)。同時(shí)產(chǎn)品同質(zhì)化導(dǎo)致激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)已初現(xiàn)端倪， 而整體市 場(chǎng)水平偏低也是制約發(fā)展的瓶頸，市場(chǎng)價(jià)格空間在短期內(nèi)走高的可能 性不大。如欲樓盤立于不敗之地，必須準(zhǔn)確把握客戶的消費(fèi)心理和需求， 在項(xiàng)目的品質(zhì)化和特色化上下功夫， 注重營銷策劃和產(chǎn)品創(chuàng)新，引入 規(guī)范化的運(yùn)作模式和操盤手法，這些都是決定項(xiàng)目的成敗之道?？傊?，都江堰的經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展很有潛力，市場(chǎng)容量將不斷增長(zhǎng) 和釋放出來

35、。我們有理由對(duì)都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)期發(fā)展持樂觀態(tài)度。 五、市區(qū)樓盤調(diào)研分析1、市區(qū)樓盤市場(chǎng)調(diào)查典型樓盤調(diào)查表典型樓盤市調(diào)表（一）項(xiàng)目名稱麗水青城古堰雅居都江花園位置都江堰大道中段觀景路蒲陽河畔幸福大道開發(fā)商都江堰建川實(shí)業(yè)成都億年房地產(chǎn)映電嘉潤房地產(chǎn)有限公司開發(fā)公司開發(fā)有限公司占地約88畝占地32畝占地約72畝發(fā)展規(guī)模總建約5萬褶容積率0.86總建8100 1tf容積率0.38總建5.6萬褶容積率1.29單位回積36250 m2另 墅 200- 300 m280198 m2(Itf)平層洋房140 1tf平、錯(cuò)、躍皆有主力戶型3-2、4-23-2、5-32-2、3-2、4-2戶數(shù)總戶數(shù)400戶總戶

36、數(shù)25戶總戶數(shù)388戶車位車位180個(gè)車位25個(gè)以上車位334個(gè)折扣率一次性優(yōu)惠5%一次性優(yōu)惠3%一次性無優(yōu)惠(%)按揭無優(yōu)惠按揭無優(yōu)惠按揭無優(yōu)惠現(xiàn)樓價(jià)住宅均價(jià)：1600住宅：1600住宅：1280-1600(元/ m2)均價(jià)：1350 （二期）推出日期2000年2001 年2002 年入伙時(shí)間2002年10月2002年11月（一期）2003年7月銷售率住宅：95%住宅：85%住宅：一期80%(%)僅剩3套二期 35%會(huì)所、商務(wù)樓、中庭生活配套比較缺乏俱樂部、幼兒園、網(wǎng)小區(qū)配套廣場(chǎng)、組團(tuán)景觀等球場(chǎng)、超巾等絕好口岸、60%綠化城市生活別墅，戶型設(shè)計(jì)、硬件配套小區(qū)賣點(diǎn)率、ISO9002物管居家安靜

37、私密性好尚可以典型樓盤市調(diào)表（二）項(xiàng)目名稱都市美麗洲天和大逸化園都江堰花園位置一環(huán)路南側(cè)龍?zhí)稙彻啻舐分卸尉坝^路柏條河畔開發(fā)商四川錢江銀通四川天和房地產(chǎn)成都光大建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)有限公司汶川房地產(chǎn)公司占地280畝占地36畝占地33畝發(fā)展規(guī)?？偨?8萬褶總建4萬褶總建3.5萬褶容積率1.8單位回積住宅87200平方米標(biāo)準(zhǔn)層56 160 1tf120- 3001tf(Itf)共20余款戶型七種戶型戶型面積偏大主力戶型2-2、3-2、4-22-2、3-23-2、4-2戶數(shù)總戶數(shù)1000余戶總戶數(shù)417戶總戶數(shù)200多戶車位車位500余個(gè)車位個(gè)車位近100個(gè)折扣率不詳一次性優(yōu)惠5%一次性優(yōu)惠3%

38、(%)按揭優(yōu)惠1%按揭無優(yōu)惠現(xiàn)樓價(jià)住宅：1080-1450住宅：1360-1560(元/ m2)住宅均價(jià)：1500均價(jià)：1280均價(jià)：1400門巾：2800-4200門巾起價(jià)：5000推出日期2002年10月2003年5月2002年底入伙時(shí)間2004年初（一期）2004年5月2003年12月銷售率尚未對(duì)外發(fā)售住宅：50%住宅：40%(%)門巾：40%門巾：50%小區(qū)內(nèi)部周邊生活配套便利，小區(qū)內(nèi)部配套少，小區(qū)配套配套設(shè)施完備但品質(zhì)環(huán)境較差主要依托周邊的生活配套小區(qū)賣點(diǎn)規(guī)模大、規(guī)劃超前、產(chǎn)品特色突出都江堰首席局品質(zhì)示范社區(qū)定位，精品中小戶型商住一體，大戶型河景居家，沿河休閑商業(yè)街典型樓盤市調(diào)表（三

39、）項(xiàng)目名稱岷江華庭佳美景園濱河花園位置景觀中路228號(hào)解放小區(qū)蒲陽河畔安輕路江安河畔開發(fā)商四川省成都市都江堰市佳美四川金鑫房地f福生實(shí)業(yè)有限公司實(shí)業(yè)有限公司發(fā)有限責(zé)任公司占地22畝占地37.5畝占地共72畝發(fā)展規(guī)?？偨?.2萬褶總建3萬褶總建7.5萬褶容積率1.5容積率1.28容積率1.48單位回積9A 150 1tf標(biāo)準(zhǔn)層85180 m280182 m2(Itf)躍層 160-235 m2商鋪5000 m2主力戶型3-22-2、3-2、4-22-2、3-2、4-2戶數(shù)總戶數(shù)160余戶總戶數(shù)276戶總戶數(shù)550戶車位車位60個(gè)車位136個(gè)車位120個(gè)折扣率一次性無優(yōu)惠一次性優(yōu)惠3%一次性優(yōu)惠6

40、%(%)按揭無優(yōu)惠按揭無優(yōu)惠按揭優(yōu)惠3%住宅：1300-1500住宅：1240-1430住宅：1250-1500現(xiàn)樓價(jià)均價(jià)：1400均價(jià)：1350均價(jià)：1380（元/ m2）門巾：5000左右門巾：4500推出日期2002年初（一期）2002年4月2002年5月（一期）入伙時(shí)間2003年初（一期）2003年8月2003年8月（一期）銷售率（%）住宅：100%門巾：90%以上住宅：50%住宅：40%門巾：30%小區(qū)配套周邊生活配套齊備周邊生活配套較差，生活不夠便利羽毛球場(chǎng)、健身運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、閱覽室小區(qū)賣點(diǎn)緊鄰蒲陽河，水景園林景觀社區(qū)，綠化率40%居家安靜，環(huán)境較好，綠化率43%7000 m2中庭廣場(chǎng)

41、綠化率42%典型可比樓盤個(gè)案分析（我們選擇的典型可比樓盤，是指在售或待售的與本案有相當(dāng)類似可比性的 樓盤，即將來可能成為本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓盤， 因此“麗水青城”和”古堰雅居“這 兩個(gè)早期樓盤不在此列）。都市美麗洲（與本案可比性0.9）該樓盤是都江堰市區(qū)近期擬建的最高檔次的住宅小區(qū)，其開發(fā)商是四川錢江銀通房地產(chǎn)公司。該公司實(shí)力雄厚，不但邀請(qǐng)上海建筑設(shè)計(jì)研究院承擔(dān)建筑設(shè)計(jì)，還邀請(qǐng)著名的日本井上環(huán)境設(shè)計(jì)株式會(huì)社承擔(dān)園林設(shè)計(jì)。該樓盤位于龍?zhí)稙?，東臨走馬河，西臨江安河，是典型的“沿河樓盤” ，并且是兩河夾合圍繞，這在都江堰是獨(dú)一無二的。該樓盤除地理位置絕佳外，總占地280達(dá)畝，總建180000平方米，分兩

42、期開發(fā)，其中一期占地就有 120多畝，堪稱都江堰市區(qū)最大規(guī)模的大盤。該樓盤的建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代， 明快靚麗的外立面， 歐式格調(diào)突出。 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)大氣，26200平方米的超大立體綠化，500米的陽光水岸。 小區(qū)配套完善， 有 5000平方米的豪華會(huì)所、大型景觀泳池、現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、社區(qū)健康走道、幼稚園、休閑商業(yè)步行街、中央生態(tài)廣場(chǎng)、地下停車場(chǎng)等等，為保障業(yè)主的高貴居家，還引入了標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)物管。該樓盤戶型多樣化，可以滿足不同層次的需要。住宅有87200平方米共 20余款戶型，主力戶型有87平方米的二室二廳單衛(wèi)、 98平方米的三室二廳單衛(wèi)、106 平方米的三室二廳雙衛(wèi)、 157 平方米的四室

43、二廳雙衛(wèi)，以及188 平方米六室三廳三衛(wèi)帶屋頂花園的躍層。該樓盤一期已拆遷完畢， 正在清運(yùn)建渣、 平地和修建濱河路， 預(yù)計(jì)今年底或明年初即可亮相發(fā)售，現(xiàn)對(duì)外宣稱的住宅均價(jià)為 1500元/ 平方米。可見該樓盤和本案是明顯的同質(zhì)性樓盤， 且工程和銷售周期重合， 將來的直接競(jìng)爭(zhēng)不可避免。 但該樓盤綜合優(yōu)勢(shì)高于本案， 本案必須具備價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)， 必須采用更有針對(duì)性的廣告推廣和更為靈活的促銷手段來與該樓盤抗衡。天和天逸花園（與本案可比性0.7）該樓盤是都江堰近期在售的， 最有影響力的樓盤。 該樓盤雖然位置偏僻， 但開發(fā)商四川天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司完全克隆 “置信房產(chǎn)” 的操盤模式， 項(xiàng)目定位準(zhǔn)確， 廣告

44、推廣力度大， 特別在現(xiàn)場(chǎng)包裝上很下功夫， 不但修建有漂亮的售樓部， 還提前建成下沉式花園廣場(chǎng)， 圍墻大型噴繪和射燈， 現(xiàn)場(chǎng)彩虹拱門和升空氣球， 灌天路沿線導(dǎo)視旗織， 為吸引成都客戶還在成都商報(bào)上刊登大幅平面廣告和在成灌高速路出口處設(shè)置兩塊大型戶外廣告牌。該樓盤在項(xiàng)目打造有特色， 設(shè)有露天會(huì)所， 建筑風(fēng)格時(shí)尚雅致， 戶型面積精巧合理，盡管容積率1.8 ，卻能將綠化率做到40%，確實(shí)有效地提升了居住價(jià)值和生活檔次。 該樓盤在亮相后很快就受到了購房者的強(qiáng)烈關(guān)注和認(rèn)可， 銷售較好，并且價(jià)格略有上漲，1300 元/平方米的均價(jià)在灌天路卻屬高價(jià)，但客戶認(rèn)可其性價(jià)比，可見該樓盤的運(yùn)作是較成功的。該樓盤以中小

45、戶型為主，主力總價(jià)15 萬以內(nèi)。從項(xiàng)目特征來說，該樓盤與本案有一定的差異性， 并且今年 8 月份就可竣工交房， 對(duì)本案的開發(fā)和銷售構(gòu)不成威脅，但其成功之處確實(shí)值得本案借鑒。都江堰花園 （與本案可比性0.9 ）該樓盤是距離本案僅 100 米， 在橋頭以西柏條河南側(cè)， 是本案最近鄰的同質(zhì)性樓盤，屬于典型的“沿河樓盤” 。該樓盤規(guī)模體量較小， 戶型面積設(shè)計(jì)偏大， 除單位團(tuán)購房屋外， 最小戶型為126 平方米的套三，而160、 164、 175 平方米的四室三廳雙衛(wèi)是其主力戶型，因此主力總價(jià)基本在20 萬/套以上，是針對(duì)都江堰本地的富裕階層。該樓盤銷售 40%左右，因?yàn)榭蛻舳ㄎ惠^高，銷售相對(duì)遲緩。20

46、 萬一套的大戶型房屋，除非單位團(tuán)購，銷售不可能沖得太快。本案啟動(dòng)時(shí)，該樓盤應(yīng)進(jìn)入銷售后期，但其現(xiàn)房仍可能分流本案的一部分客戶。岷江華庭 （與本案可比性0.9 ）岷江華庭 （一期） 是 2002年底到 2003年初都江堰市內(nèi)銷售最火的樓盤之一，住宅現(xiàn)已全部銷售一空，門市銷售所剩無幾，且大多已經(jīng)經(jīng)營開張。該樓盤位于觀景路邊、蒲陽河畔，建筑設(shè)計(jì)有一定特色，外立面比較靚麗。特別是該樓盤能充分利用沿河景觀的視線優(yōu)勢(shì)，臨河一側(cè)的住宅采用退臺(tái)式設(shè)計(jì)，不但使臨河每一戶都擁有露臺(tái)花園，而且從2 樓到 5 樓逐層遞減面積，對(duì)戶型面積的控制基本有效。該樓盤的主力總價(jià)15 20萬/ 套，客戶群體比較廣泛。但該樓盤對(duì)小

47、區(qū)內(nèi)的綠化景觀打造不足，不臨河的住宅景觀條件較差?，F(xiàn)該樓盤正擬建第二期， 戶型面積和價(jià)格基本參照一期。 現(xiàn)二期用地已經(jīng)圈圍，預(yù)計(jì) 8 月即將動(dòng)工，可能對(duì)本案構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅。佳美景園 （與本案可比性0.8 ）佳美景園位于灌天路側(cè)解放小區(qū)的居民區(qū)內(nèi)， 背靠蒲陽河， 后排住宅 3 樓以上可觀蒲陽河。該樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)較好， 組團(tuán)式圍合布局解決了小區(qū)景觀的均衡性， 外立面色彩明亮，樓宇間綠化處理較好，有獨(dú)立車庫。且該樓盤不臨大街，環(huán)境安靜，居家的私密性較好。該樓盤面積跨度較大，從80平方米的套二到 180平方米的大戶型套四，平、錯(cuò)、躍皆有，局部6 躍7，大多數(shù)6 層以下，特別是4 躍 5 的躍層銷售

48、最好。該樓盤均價(jià)1350元/ 平方米，總體來說性價(jià)比較好，銷售也比較成功。但該樓盤河景特色并不明顯，對(duì)本案威脅不大。濱江花園 （與本案可比性0.8 ）該樓盤規(guī)模較大， 總用地面積48435 平方米， 采用歐式風(fēng)情的建筑風(fēng)格， 有7000平方米超大型社區(qū)中心廣場(chǎng)。戶型面積80180 平方米，主力戶型80平方米的套二、 116平方米和 132平方米的套三。該樓盤位于安輕路， 小區(qū)位置較偏僻， 經(jīng)過鋼材市場(chǎng)路才能進(jìn)入小區(qū)， 周邊環(huán)境不是很理想。小區(qū)局部樓宇可遠(yuǎn)眺江安河，河景條件一般。雖然該樓盤售樓部修飾漂亮， 但工程進(jìn)度緩慢， 看房客戶對(duì)此信心不足， 銷售現(xiàn)狀遲緩。都江花園 （與本案可比性0.8 ）

49、該樓盤由都江堰本地的映電嘉潤房地產(chǎn)公司開發(fā)， 占地 72 畝， 分三期開發(fā)。小區(qū)川西民居建筑風(fēng)格， 三大組團(tuán)， 三大主題院落， 部分別墅臨柏條河一側(cè)排列。該樓盤設(shè)計(jì)有中庭水景花園，生態(tài)停車場(chǎng)，幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)和便民超市等。住宅有80 90平方米二居室、 104平方米的小三居室、120、 135和 140平方米的三居室、以及198 平方米的躍層復(fù)式，戶型多樣，面積跨度大，針對(duì)市場(chǎng)面廣。但該樓盤位置較偏僻， 區(qū)間道路差， 周邊基本被農(nóng)田所包圍， 無法體現(xiàn)都市生活的感覺。應(yīng)該說，周邊社區(qū)環(huán)境差是該樓盤最大的劣勢(shì)。2、市場(chǎng)樓盤客戶群體分析都江堰市區(qū)樓盤， 從消費(fèi)群體類型的角度大致可分為定位于外地消費(fèi)者的

50、住宅產(chǎn)品和定位于本地消費(fèi)者的住宅產(chǎn)品兩種。 根據(jù)我們的調(diào)查統(tǒng)計(jì)， 都江堰市區(qū)樓盤的購買人群中本地人占40%，另60%都是成都市、成都周邊區(qū)（市）縣，阿壩州、重慶、攀枝花等地置業(yè)者。因此，我們可以基本界定為：市區(qū)樓盤客戶群體 =本地客戶群+外地客戶群（成都+甘孜阿壩地區(qū)+其他）根據(jù)我們的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，具體構(gòu)成比例大致如下圖：隨著都江堰經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)， 市民的收入水平提高后，他們 的住房大多還是以前的福利房或過時(shí)的舊樓房， 這類功能單一、結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)單的住房已不能滿足人們的居住需要，市民住房的逐級(jí)換代大大刺 激了市場(chǎng)需求的增量。同時(shí)順應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，市民的家庭結(jié)構(gòu)特別是居住結(jié)構(gòu)發(fā)生了明 顯的變化，子女成

51、年成婚后與父母分開居住日益普遍， 由此對(duì)住宅的 需求量也大大增加。特別是戶型面積偏小的住房，天逸花園中小戶型 定位主要就是針對(duì)這類需求。都江堰老城區(qū)內(nèi)許多企業(yè)在城區(qū)內(nèi)自行圈地， 或自行修建，或與 開發(fā)商合作，修建了大量外觀與品質(zhì)與市場(chǎng)商品房品質(zhì)相差無幾的職 工房。這類房屋相對(duì)成本低廉，同時(shí)吸納了很大份額的在本地工作居 住的消費(fèi)群體。B、外地客戶群都江堰本地人普遍都有住房，且由于本地人消費(fèi)力相對(duì)較低，主 要消費(fèi)的住宅產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)實(shí)用房為主。 因此，在老城區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行開 發(fā)的住宅多數(shù)價(jià)格相對(duì)較低，在產(chǎn)品的品質(zhì)、創(chuàng)新方面也相對(duì)較弱,靠低檔、 低價(jià)來占領(lǐng)低端市場(chǎng)。 而集中在城東南板塊， 以“麗水青城”等

52、為代表的針對(duì)外地消費(fèi)群的樓盤，規(guī)模和檔次均靠近成都房產(chǎn)水平，表現(xiàn)出高質(zhì)、高價(jià)的特征。都江堰樓市的外地客戶群的重要來源是成都和甘孜阿壩地區(qū)， 這主要得益于都江堰的地理、 交通和生態(tài)環(huán)境。 從外地客戶的年齡構(gòu)成來看， 主要是鐘情都江堰生態(tài)環(huán)境好的養(yǎng)老群體， 在都江堰買房頤養(yǎng)天年。 一是老年人退休了， 平日里不用為了上班而跑來跑去，在都江堰買套房子度晚年可以避開城區(qū)內(nèi)的噪音污染、 空氣污染等等， 清清凈凈的享受自然環(huán)境； 二來都江堰樓盤的價(jià)格普遍較低，1200 1500元/ 平方米的房?jī)r(jià)比成都便宜一半左右， 屬于他們能承受的購買范圍；三來都江堰的保健醫(yī)療設(shè)施也不錯(cuò)， 條件較好的醫(yī)院能夠方便老人看?。?/p>

53、 四是都江堰交通便捷，子女來看望和回城很方便。同時(shí)因?yàn)槎冀吲R甘孜阿壩地區(qū)較近， 且環(huán)境優(yōu)美， 也吸引了不少甘孜阿壩地區(qū)的老人至都江堰購房養(yǎng)老。 這已經(jīng)成為了一股不可忽視的都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)力量。市場(chǎng)容量：隨著都江堰對(duì)旅游資源的發(fā)掘和利用、 工業(yè)園的修建和逐步成熟， 以及城市建設(shè)的完善， 根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的狀態(tài)， 及其相關(guān)可能影響其發(fā)展的因素來看， 都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來幾年內(nèi)將保持上升的趨勢(shì)， 市場(chǎng)容量進(jìn)一步擴(kuò)大。 特別是由于交通條件的進(jìn)一步改善， 都江堰與成都的聯(lián)系進(jìn)一步加強(qiáng)， 成都人在都江堰購房的比例開始上升。 老年人鐘愛都江堰買房養(yǎng)老， 雖給市區(qū)樓盤帶來了不小的驚喜，同時(shí)也

54、必須提醒開發(fā)商們多多在意老人們對(duì)房子和社區(qū)的要 求，以及他們的支付能力。潛在威脅：A、都江堰本地消費(fèi)能力有限，對(duì)市場(chǎng)的消化作用不能評(píng)估過大；B、雖然成都人到郊區(qū)購房的熱潮已經(jīng)凸現(xiàn)，但成都周邊龍泉、溫江、華陽 各郊區(qū)分割了這部分市場(chǎng)。特別是今年異軍突起的溫江，品牌大盤林立，光華大 道通車后時(shí)間距離僅10分鐘，預(yù)計(jì)將占據(jù)郊區(qū)市場(chǎng)的40%。那么留給都江堰的，估計(jì)僅占10%左右，而且大多數(shù)客戶還會(huì)流向“青城山 板塊”，在都江堰市區(qū)置業(yè)的成都市場(chǎng)最多 3%。在市區(qū)樓盤中，不但有岷江華庭 二期等成功樓盤的追擊，還將有都市美麗洲等實(shí)力大盤的堵截，市場(chǎng)分流嚴(yán)重。C、對(duì)于甘、阿、涼、三州和攀枝花等外地，現(xiàn)已有許

55、多單位自行集資到都 江堰修建集資房，作為退休職工的養(yǎng)老基地，無形中又將蛋糕切走一大塊。所以 這部分群體的購買新建商品房的容量，可能并無想象的那么大。3、市場(chǎng)消費(fèi)行為分析購房因素關(guān)注度分析：都江堰市區(qū)樓盤購房客戶考慮因素關(guān)注度排序如下：價(jià)格,地段景觀戶型 面積配套質(zhì)量,物管價(jià)格始終是決定購房置業(yè)最關(guān)鍵的因素， 單價(jià)一般反映住宅檔次和建筑品質(zhì) 的高低，而總價(jià)才是決定購買能力的核心問題；地段位置決定了生活的大環(huán)境條件，無論是交通、風(fēng)水都非常重要；環(huán)境和景觀的重要性愈加突出，說明購房者對(duì)居住環(huán)境的舒適度更加看重，尤其是高端市場(chǎng)對(duì)景觀條件要求越來越高；戶型和面積是一組對(duì)應(yīng)的關(guān)系， 其相互的搭配合理是非常

56、重要的。 體貼人本的戶型設(shè)計(jì)配以合理的空間面積，是構(gòu)成住宅最根本的物質(zhì)條件；配套是指提供日常居家便利的各種生活配套，如超市、菜市、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲、娛樂、健身等，這都是保證生活便利的重要因素；對(duì)建筑質(zhì)量的關(guān)心， 是二級(jí)城市普遍市民關(guān)心的一大因素， 他們幾乎傾其積蓄購買房屋， 對(duì)質(zhì)量和交房非常關(guān)注并不奇怪。 對(duì)富裕家庭和高端市場(chǎng)， 對(duì)品牌形象的關(guān)注超過了建筑質(zhì)量，因此中高檔樓盤不能忽視品牌塑造的作用；現(xiàn)在各階層日漸重視物業(yè)管理，但都江堰市場(chǎng)對(duì)物管收費(fèi)的接受度較低。面積需求和趨勢(shì)分析：根據(jù)我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 都江堰市區(qū)樓盤的面積偏大比較普遍。 都江堰市區(qū)部分中高檔樓盤，存在許多面積超大、空間浪費(fèi)、功能

57、卻不盡合理的戶型，成為市場(chǎng)的空置房。還有中檔、中低檔樓盤的大戶型，特別是6 躍 7 躍層，因?yàn)闃菍痈?、面積大、總價(jià)高，已經(jīng)超過普通家庭的承受能力，也往往成為滯銷產(chǎn)品。雖然大戶型也有買家， 其實(shí)他們并不是真正需要如此大浪費(fèi)的住房， 不少人是為了與別人攀比， 炫耀自己的財(cái)富。 但這絕不是市場(chǎng)的主流， 富人階層畢竟有限， 且不可能無限制的多次購房， 況且他們只會(huì)越來越成熟， 對(duì)產(chǎn)品也會(huì)越來越挑剔。戶型面積偏大， 這在二級(jí)市場(chǎng)是比較常見的， 但社會(huì)對(duì)住房面積需求減小的趨勢(shì)卻愈加明顯， 不得不引起我們的警覺。 近期， 國家建設(shè)部專家一再提醒市場(chǎng)注意，住宅消費(fèi)一定要講究舒適實(shí)用，房子并不是越大越好，一家三

58、口住 85100 平方米的房子就夠了，應(yīng)倡導(dǎo)中小戶型為主的舒適性住宅。建筑風(fēng)格需求突破和創(chuàng)新：都江堰市區(qū)樓盤， 民居風(fēng)格過于突出， 千篇一律的圍墻山水畫和坡屋、 素墻，已經(jīng)使都江堰這個(gè)知名旅游城市顯得有些落后，缺乏都市感。從市民的心態(tài)來分析， 都江堰距離成都近， 有多受外來文化的影響， 對(duì)新觀念和新事物接受很快。 但民居特色又束縛了大家對(duì)建筑形態(tài)的追求， 市民對(duì)比較現(xiàn)代的建筑更加的喜愛。因此，現(xiàn)代洋派的建筑氣質(zhì)、新穎獨(dú)特的建筑形態(tài)，很容易在都江堰市場(chǎng)成功。都市美麗洲，就是完全移植現(xiàn)代歐式的建筑風(fēng)格，造型新穎、外表靚麗、特色突出，由此拔升起其項(xiàng)目的檔次。由于缺乏電梯公寓， 都江堰市區(qū)樓盤的戶型設(shè)

59、計(jì)較單一， 多層公寓樓 （平層+躍層）成為市場(chǎng)主體，產(chǎn)品面的個(gè)性化特征不明顯。所以“岷江華庭”的退臺(tái)式設(shè)計(jì)，一經(jīng)推出就以其新穎性得到市場(chǎng)的認(rèn)可和追捧。信息渠道和口碑效應(yīng)：都江堰與許多二級(jí)城市一樣， 缺乏本地的主流媒體， 成都的報(bào)紙?jiān)诙冀叩挠绊懥艽螅?特別是成都報(bào)紙和華西都市報(bào)。 所以在商報(bào)和華西上打房地產(chǎn)廣告，可以完全將信息傳播到成都和都江堰乃至周邊區(qū)縣。但我們必須看到， 都江堰市區(qū)戶外廣告的效應(yīng)越來越好。 例如： 天逸花園在城灌高速出口的大型廣告牌， 天和盛世在幸福大道上的形象廣告， 古堰雅居在觀 景路上的指路燈箱等等。 廣告宣傳僅是一個(gè)種硬性傳播，口碑效應(yīng)才是一個(gè)樓盤最有效的傳播方式。

60、通過我們的走訪和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)都江堰市區(qū)的樓盤許多業(yè)主都是靠“人帶人”效應(yīng) 帶來的，特別是區(qū)縣和甘孜阿壩的客戶， 本身信息渠道就閉塞，口碑效應(yīng)就顯得 更加重要了。1、都江堰市區(qū)樓盤所針對(duì)的市場(chǎng)需求，已經(jīng)從“滿足基本居住 型”，向“居住舒適型”邁進(jìn)。但“舒適”并不是要求面積大，而是功能完備、分區(qū)明確、設(shè)計(jì) 精巧、面積合理，以及景觀環(huán)境好、生活配套方便、社區(qū)文化氛圍等 軟硬指標(biāo)的綜合性要求。2、都江堰市區(qū)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，促使開發(fā)商正逐步注重營 銷策劃，但專業(yè)化策劃介入的程度較低，大多停留在廣告策劃階段。從天逸花園的操作來看，借助整體營銷來整合市調(diào)、定位、設(shè)計(jì)、 包裝、廣告、炒作、推廣、銷售等各方資