高端住區(qū)規(guī)劃與設(shè)計(jì)

1、住宅特集.SPECIAL COLLECTION OF HOUSING高端住區(qū)規(guī)劃與設(shè)計(jì)一深圳星河丹堤案例研究陳方摘要/在政府住房供給政策調(diào)整及居民日益提高的使用要求的背景下，高端住區(qū)開始面向更 寬的市場(chǎng)面，從而在規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)與趨勢(shì)。以星河丹堤為案例，從產(chǎn)品分 布、規(guī)劃布局、自然生態(tài)、交通組織及自由住宅功能等諸方面進(jìn)行分析并歸納總結(jié)，具有一 定的現(xiàn)實(shí)意義。關(guān)鍵詞/政府住房新政策高端住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)深圳星河丹堤.1新政與高端住區(qū)的背景研究自去年初國(guó)家采取一系列控制房?jī)r(jià)的住房新政策（以下簡(jiǎn)稱“新政）以來(lái)，高端住宅面臨著來(lái) 自市場(chǎng)、政府及公眾等方面的挑戰(zhàn)和壓力，這種壓力繼而轉(zhuǎn)化為對(duì)設(shè)計(jì)層面

2、的更高要求。國(guó) 外或其他地區(qū)住房供應(yīng)采用政府及商業(yè)市場(chǎng)雙軌供應(yīng)，新政涉及的領(lǐng)域更多的是集中在政府 津貼房，如香港、新加坡等與大陸類似人口及文化背景地區(qū)，均采用了公屋政策，用以平衡 住房市場(chǎng)的高價(jià)格。而住房市場(chǎng)則成長(zhǎng)為高端物業(yè)領(lǐng)域，其高昂的地價(jià)也從側(cè)面補(bǔ)貼了公共 用地的優(yōu)惠土地成本。新政的目標(biāo)是希望居者有其屋，同時(shí)鼓勵(lì)更多的人進(jìn)入中產(chǎn)階層。目前，高端住區(qū)雖然處于 浪尖，但卻有品質(zhì)高端化的趨勢(shì)，量減而質(zhì)升，對(duì)高端產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了更高的要求。面 對(duì)新政，開發(fā)商往往采用以下方法來(lái)應(yīng)對(duì)：充分升值30%的合法高端領(lǐng)域，靈活轉(zhuǎn)換70% 的低端物業(yè)，認(rèn)真研究低端物業(yè)的市場(chǎng)特征。.2高端社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的幾種發(fā)展

3、趨勢(shì)一 深圳星河丹堤案例研究中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速成長(zhǎng)，新貴不斷涌現(xiàn)的同時(shí)，作為基礎(chǔ)的中產(chǎn)階層正在擴(kuò)大，其居住需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了新政的面積上限。原來(lái)僅僅面向富人的高端產(chǎn)品將面向這個(gè)新興 階層。高端產(chǎn)品已初步呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，別墅的外延不斷擴(kuò)大，出現(xiàn)了多種House復(fù)合 形態(tài)。星河丹堤項(xiàng)目屬于高低層復(fù)合型高檔山水社區(qū)（圖1），區(qū)內(nèi)有獨(dú)棟別墅Villa House、 聯(lián)排別墅TownHouse、空中別墅Loft House、臺(tái)府別墅Terrace House等。.2.1高端住宅規(guī)劃中的新城市主義理念伴隨著汽車私有化的進(jìn)程，大量富有的城市居民乃至中產(chǎn)階層開始從城市遷往郊區(qū)，這種現(xiàn) 象稱之謂“郊遷”，隨之而來(lái)

4、的便是城市中心區(qū)的衰敗與蕭條，城市稅收的銳減。為重振城 市中心區(qū)，西方學(xué)者及城市行政當(dāng)局提出了一系列的城市重建及更新計(jì)劃，即“新城市主義”?！靶鲁鞘兄髁x”運(yùn)動(dòng)體現(xiàn)了西方世界對(duì)于城市人文價(jià)值的一種回歸與追求。在星河丹堤設(shè)計(jì)中主要體現(xiàn)在以下3個(gè)要素：1）公共城市界面的締造（Urban Corridors）項(xiàng)目位于未來(lái)城市發(fā)展中屬于較好的區(qū)域，西面為已建成豐澤湖一、二、三期，如何有效結(jié) 合原有社區(qū)會(huì)所及商業(yè)設(shè)施進(jìn)行城市設(shè)計(jì)是本規(guī)劃考慮的一個(gè)重要層面，尤其是示范區(qū)部 分。2）社區(qū)商業(yè)的尺度控制與氛圍營(yíng)造相對(duì)于常規(guī)的社區(qū)商業(yè)，本規(guī)劃更側(cè)重商業(yè)的交流氛圍，以及社區(qū)配套設(shè)施的城市共享性及 經(jīng)營(yíng)性，由于原有會(huì)

5、所以及會(huì)所前廣場(chǎng)的尺度過大，功能性空間太少，致使其難以形成良好 的城市居住空間，因此在設(shè)計(jì)中盡量化大為小，通過塑造一個(gè)個(gè)不同的廣場(chǎng)以及院落空間， 在充分完善社區(qū)功能的同時(shí)，使得其空間更加豐富，更富有層次感。3）公共設(shè)施組成示范區(qū)公共設(shè)施位于用地紅線以外，其中，外向公共區(qū)公共設(shè)施包括：公共會(huì)所及售樓、商 業(yè)街、下沉廣場(chǎng)、臺(tái)階湖景廣場(chǎng)、游艇碼頭、會(huì)所內(nèi)庭、幼兒園、超市、社區(qū)入口大門等； 內(nèi)向示范區(qū)公共設(shè)施包括：亞熱帶泳池、湖景泳池、咖啡吧、SPA按摩池、兒童泳池、水下 吧臺(tái)、水上音樂臺(tái)、觀景牌亭等。2.2自然、生態(tài)的充分挖掘與營(yíng)造在規(guī)劃布局上充分利用地形地貌，在原有臺(tái)地的基礎(chǔ)上，打造坡地形態(tài)，并按

6、產(chǎn)品類型布置 了公建組團(tuán)（公共示范區(qū)）、連排別墅組團(tuán)、臺(tái)府組團(tuán)、空中花園豪宅組團(tuán)（高層），山地別墅 組團(tuán)。并以湖堤為起點(diǎn)，規(guī)劃了兩條拾級(jí)而上的生態(tài)谷地。1）豎向設(shè)計(jì).一自然資源整合與構(gòu)建社區(qū)離不開好的自然生態(tài)資源，尤其作為低小高層社區(qū)，還必須考慮坡地形態(tài)的利用營(yíng)造， 并在低地規(guī)劃水系，既有地面排水功效，同時(shí)水邊坡谷成為該項(xiàng)目的自然背景。生態(tài)綠谷、 山體、灣口等自然景觀將社區(qū)分割成若干組團(tuán)村落。尤其是小高層分成2個(gè)組團(tuán)，有利于保 護(hù)山景視覺通廊及山體。3）溝谷的利用、水質(zhì)研究及水系管理利用現(xiàn)有沖溝及水庫(kù)等自然環(huán)境，設(shè)計(jì)了亞熱帶式人工水景，采用相對(duì)獨(dú)立的水位控制及循 環(huán)系統(tǒng)，利用道路等小區(qū)設(shè)施設(shè)置

7、水閘，形成疊水、疊泉、從而保證小區(qū)內(nèi)的不同標(biāo)高的水 位恒定。社區(qū)內(nèi)水系也是雨水收集的重要渠道，由專業(yè)水處理公司來(lái)保證水質(zhì)。4）植被的保留與營(yíng)造根據(jù)植被分析，原1號(hào)地塊山體植被情況較好，規(guī)劃中盡量予以保留；2、3號(hào)地塊現(xiàn)有植 被較少，以營(yíng)造為主，包括生態(tài)綠谷景觀帶等，尤其是3號(hào)地塊的2個(gè)高層組團(tuán)，規(guī)劃了大 型庭院，作為小區(qū)的生態(tài)植物園區(qū)。.2.3規(guī)劃布局的新變化一高者愈高，低者欲低，高低互依高多層錯(cuò)落布局：為了保護(hù)原有地 形的輪廓線，建筑布局采用多層靠水，細(xì)小尺度的空間刻畫，營(yíng)造House與自然生態(tài)融合； 高層退后依山而建，且分成2個(gè)組團(tuán)，相距150m，保證整個(gè)小區(qū)的開敞通透，通過控制高層組團(tuán)尺

8、度與規(guī)模，來(lái)烘托自然生態(tài)的大背景。高層無(wú)阻擋，北面湖景和南面山景 成為高層的賣點(diǎn)。低層House住宅，感受自然庭院；高層住宅占天觀景，相得益彰，成為 中國(guó)土地資源緊缺的背景下，高端社區(qū)的一種布局新趨勢(shì)。.2.4交通規(guī)劃設(shè)計(jì)1）車行景觀系統(tǒng)鑒于汽車私有化的趨勢(shì)，本設(shè)計(jì)給予車行景觀較高的重視，結(jié)合基地自然環(huán)境創(chuàng)造多樣性的 景觀停車方式。通過曲線路網(wǎng)結(jié)構(gòu)形式吻合花園社區(qū)的車行運(yùn)動(dòng)景觀特點(diǎn)，車道系統(tǒng)與水景 的時(shí)分時(shí)合，有利于創(chuàng)造多樣性車行景觀。區(qū)內(nèi)車行主要由區(qū)內(nèi)環(huán)路及盡端支路組成，2個(gè) 高層組團(tuán)各自成環(huán)。在2號(hào)地塊利用地形高差在入口北部的綠谷路上設(shè)計(jì)了牌亭，車行系統(tǒng) 采用高架的方式，有效地達(dá)到人車立體

9、分離，同時(shí)在車行道上設(shè)置了觀景平臺(tái)，北向?yàn)楹?（示范區(qū)），南向?yàn)樯鷳B(tài)綠谷景觀，真正實(shí)現(xiàn)了景觀行車。2）獨(dú)立步行系統(tǒng)該社區(qū)沿河規(guī)劃了一條步行主軸，并相互貫穿成完整的步道系統(tǒng)。示范區(qū)步行系統(tǒng)連接城市 廣場(chǎng)、商業(yè)、會(huì)所、臨水臺(tái)階廣場(chǎng)、地中海風(fēng)情水景、臨水公共步行棧道等，生態(tài)綠谷步行 系統(tǒng)連接臨水公共步道、生態(tài)谷，沖溝則被利用成觀景平臺(tái)、臨水公共步道、椰林景觀、景 觀車道等，1號(hào)地塊步行系統(tǒng)主要包括私家登山道/臨水林蔭步道，景觀車道等。.2.5人文精神與社區(qū)文化建筑立面體型設(shè)計(jì)借鑒夏威夷現(xiàn)代濱海風(fēng)格，顏色以深灰、暖白、木黃灰為主，材料主要包 括噴涂，局部面磚、石材、鋼材、木料等。其中示范區(qū)會(huì)所改造立

10、面設(shè)計(jì)在立面構(gòu)成方面， 以樹枝為主題，模仿樹枝的形態(tài)構(gòu)成網(wǎng)架，磨砂玻璃與透明玻璃相互交叉構(gòu)成立面的主要形 式，住宅建筑風(fēng)格上采用田園坡屋頂與賴特現(xiàn)代鄉(xiāng)土風(fēng)格相結(jié)合，達(dá)到多元化及相得益彰的 效果。設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)細(xì)部或節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，通過現(xiàn)代材料與構(gòu)造來(lái)表達(dá)傳統(tǒng)線腳，陽(yáng)臺(tái)欄桿簡(jiǎn)練輕巧。 并通過一些節(jié)點(diǎn)構(gòu)件，使整個(gè)立面形象清新典雅，對(duì)每幢住宅樓梯間、入口做進(jìn)一步處理， 設(shè)置門廳作為過渡空間，豐富立面形象。鑒于深圳夏天氣候炎熱，多用仿木鋁合金格柵遮陽(yáng)， 以求夏威夷式的陽(yáng)光明媚的效果。.2.6自由住宅理念高端住區(qū)的使用者生活要求日益提高，出現(xiàn)了個(gè)性化趨勢(shì)，主要體現(xiàn)在：1）自由平面一居 住功能多元化，在普通居住功能基礎(chǔ)之上，增加健身、娛樂、視聽、展示、辦公等綜合功能；2