上海W源房地產(chǎn)地塊招投標(biāo)報(bào)告

1、上海黃浦區(qū)137#地塊招投標(biāo)報(bào)告目錄W源集團(tuán)篇公司簡(jiǎn)介經(jīng)營(yíng)理念項(xiàng)目產(chǎn)品理念項(xiàng)目產(chǎn)品介紹項(xiàng)目市場(chǎng)篇上海市整體市場(chǎng)國民經(jīng)濟(jì)總環(huán)境金融投資環(huán)境行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市建設(shè)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述上海市商品住宅供需情況統(tǒng)計(jì)黃浦區(qū)區(qū)域市場(chǎng)綜述區(qū)域卞S況黃浦區(qū)區(qū)域特征黃浦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述黃浦區(qū)期房市場(chǎng)供求分析黃浦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域面積配比區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域市場(chǎng)潛在供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況項(xiàng)目立地條件周邊區(qū)域生活機(jī)能SWOT分析客源客層分析客源客層定位概念與目標(biāo)客層定位主導(dǎo)對(duì)象目標(biāo)市場(chǎng)產(chǎn)品需求分析產(chǎn)品總體規(guī)劃建議娜劃指標(biāo)規(guī)劃思想總體布局交通設(shè)計(jì)產(chǎn)品力加強(qiáng)建議社區(qū)智能化配置物業(yè)信息化管理社區(qū)環(huán)保設(shè)施會(huì)所

2、設(shè)施配備建議（供選用）物業(yè)管理服務(wù)建議項(xiàng)目開發(fā)篇項(xiàng)目開發(fā)打算項(xiàng)目三通一平土地價(jià)位實(shí)施計(jì)劃及時(shí)間節(jié)點(diǎn)資金籌措方案W源集團(tuán)篇公司簡(jiǎn)介上海W源投資（集團(tuán)）有限公司是專業(yè)投資房地產(chǎn)的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)公司法定代表人：王繼加注冊(cè)資金：人民幣1.16億元主要經(jīng)營(yíng)范圍：實(shí)業(yè)投資及資產(chǎn)管理，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，銷售建筑材料。經(jīng)營(yíng)理念W源集團(tuán)把顧客的需求作為企業(yè)生存發(fā)展之源，堅(jiān)持公平競(jìng)爭(zhēng)原則，謀求企業(yè)及社會(huì)的共同發(fā)展，提倡以人為本，積極向上的企業(yè)文化，憑借成熟的專業(yè)隊(duì)伍和成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，高效地開發(fā)適銷、環(huán)保的高質(zhì)量產(chǎn)品，為提升城市居民的生活品位竭盡所能！項(xiàng)目產(chǎn)品理念堅(jiān)持超越現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)，未臻理想決不面世。這是W源的精神，

3、也是他與眾不同的地方。W源集團(tuán)不惜代價(jià)聘請(qǐng)世界知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，引入新住宅工學(xué)理念，配備家庭舒適系統(tǒng)，實(shí)施高規(guī)格酒店式物業(yè)服務(wù),甚至聘請(qǐng)知名文化顧問種種前所未有、別出心裁、體貼客戶的做法，除了鑄就W源集團(tuán)的新時(shí)代坐標(biāo)，也將震動(dòng)世界，必將得到品位認(rèn)識(shí)的心靈共鳴。項(xiàng)目產(chǎn)品介紹W源杰座（附圖）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)投資商：上海W源（集團(tuán)）投資有限公司發(fā)展商；上海源鴻置業(yè)有限公司占地面積：26626M2建筑面積：58591M2建筑形態(tài)：7幢1618層的住宅，一幢18層公寓式酒店和約6000M2的4層商場(chǎng)寫字樓、沿街店鋪。綠化覆蓋率：47.7%容積率：2.2會(huì)所面積：2500M2住宅戶數(shù)：304公寓式酒店戶：166簡(jiǎn)

4、介W源杰座位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的浦東錦繡路、錦和路口，正對(duì)3.9萬平米楊東小區(qū)中央綠地，隸屬花木行政文化中心區(qū)的楊東小區(qū)。北鄰世紀(jì)公園，附近地鐵二號(hào)線龍陽路站、在建的明珠二期藍(lán)村路站以及未來錦繡路軌道交通站點(diǎn)形成便捷的立體交通；毗鄰龍陽路、錦繡路、浦建路、楊高路等主干道，周邊二十多條公交路線輻射上海主要中心城區(qū)。W源杰座力邀“世界建筑家581人”之一，大師黃永洪傾力打造。獨(dú)創(chuàng)4.5米起伏坡景，綠意拾級(jí)而上，生活不再一成不變。蜿蜒流暢、光影變幻的外觀，流水般的陽臺(tái)曲線，延綿起伏的天際線，圓形主臥、大廣角觀景窗、3米挑高的恣意空間，加上世界著名景觀公司“貝爾高林”錦上添花，以及紐約OFA設(shè)計(jì)事業(yè)的公共空

5、間設(shè)計(jì)，讓W(xué)源杰作具備浦東頂級(jí)住宅的氣勢(shì)格局o全裝修規(guī)劃的W源杰座，首創(chuàng)“家庭舒適系統(tǒng)”：配備滬上少有、美國頂尖的TEMPSTAR中央空調(diào)，結(jié)合歐洲享譽(yù)百年盛名的德國威能燃?xì)鉄崴?，冬天以熱水爐提供的熱水進(jìn)入空調(diào)熱水盤管進(jìn)行制熱，新風(fēng)輸送、濕度調(diào)節(jié)、恒溫節(jié)能，舒適又健康；管道純凈水即開即飲。誠邀余秋雨先生作為小區(qū)文化顧問；蓮花物業(yè)作為企劃銷售；國際知名物業(yè)公司世邦魏理仕的酒店式顧問管理；2500平米豪華會(huì)所，全方位，智能化。對(duì)細(xì)節(jié)的完美堅(jiān)持正是W源杰座獨(dú)樹一格、別具用心的地方。W源晶典（附圖）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)投資商：上海W源投資（集團(tuán)）有限公司設(shè)計(jì)單位：中國建筑設(shè)計(jì)研究院占地面積：5421M2總建

6、面積：28893M2總戶數(shù)：510戶商業(yè)用房面積：2954M2簡(jiǎn)介W源晶典，W源建筑文明NO.2,酒店式服務(wù)公寓，約30-55M2的MINI豪宅，一座33層高的濱江地標(biāo)建筑，矗立于浦東陸家嘴金融商務(wù)區(qū)浦東大道和東方路交匯處。浦東陸家嘴CBD,世界目光的聚焦之地，高檔寫字樓入租率85%以上，12家四星級(jí)以上的豪華酒店入住率更是讓同行艷慕不已。W源晶典，占盡天時(shí)地利，雄居陸家嘴核心金融區(qū)和東方路高尚酒店區(qū)的黃金臨界線上，餐廳、時(shí)尚會(huì)所、便利店等高檔生活設(shè)施一應(yīng)俱全，同時(shí)卓然地利匯集立體交通網(wǎng)絡(luò)，30條公交線路，延安路隧道、大連路隧道兩線連牽浦江兩岸，西臨明珠2號(hào)線東方路站。W源晶典裙樓共計(jì)2層規(guī)劃

7、3000M2左右高檔商鋪。臻美極致的空間格局，東方路灑店區(qū)的高尚客源，多維交通帶來的源源客流，浦江百年規(guī)劃的前景藍(lán)圖等，多重優(yōu)勢(shì)地利營(yíng)造無出其右的商業(yè)財(cái)富空間。項(xiàng)目市場(chǎng)篇上海市整體市場(chǎng)國民經(jīng)濟(jì)總環(huán)境2002年是我國加入世貿(mào)組織的第一年。2002年一季度，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1159.53億元，比去年同期增長(zhǎng)9.6%,增幅高于全國水平2個(gè)百分點(diǎn)。雖然一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比去年回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，但從各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)看，總體經(jīng)濟(jì)仍處于平穩(wěn)、健康的運(yùn)行狀態(tài)。在一季度上海市國內(nèi)生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值為11.35億元，比去年同期增長(zhǎng)2%,第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值為534.08億元，增長(zhǎng)9.5%,增幅比

8、去年同期下降4.3個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值614.1億元，增長(zhǎng)9.8%,增幅比去年同期提高3.3個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)加快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到53%,比去年同期上升17個(gè)百分點(diǎn)。2001年本市居民人均可支配收入為1.29萬元，比上一年增長(zhǎng)9.9%,剔除部分居民家庭出售住房所得收入，比上一年增長(zhǎng)5.2%0上海城市居民家庭戶均購建房屋支出為4855元，比上年增長(zhǎng)2%。上海房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展有力地推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。一季度，商品房登記預(yù)售面積516.57萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)46.7%;存量房交易面積333.81萬平方米，增長(zhǎng)19.2%。一季度房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值達(dá)到70.8億元，

9、增長(zhǎng)14.9%,拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到11.5%。金融投資環(huán)境2002年一季度，上海完成固定資產(chǎn)投資額289.7億元，比去年同期增長(zhǎng)21.2%,增幅比去年同期提高13.7個(gè)百分點(diǎn)。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)、基本建設(shè)和更新改造投資分別完成107.88億元、104.11億元和42.14億元，比去年同期分別增長(zhǎng)23%、22.3%和23.2%。一季度重大工程項(xiàng)目完成投資79.42億元，完成全年計(jì)劃投資的15.8%。占全社會(huì)投資60%以上的非國有投資增速迅猛。2002年一季度，非國有經(jīng)濟(jì)完成投資182.62億元，比去年同期增長(zhǎng)27%,增幅比去年同期提高6.3個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全

10、社會(huì)周定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)16.2個(gè)百分點(diǎn)。2002年，上海城市建設(shè)計(jì)劃投資額542億元，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃投資額為219.23億元，占總投資額的41.8%。金融保險(xiǎn)業(yè)增幅的回升、郵電通訊業(yè)和社會(huì)服務(wù)業(yè)高速增長(zhǎng)促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。一系列有利于證券市場(chǎng)發(fā)展的政策措施的出臺(tái)，增強(qiáng)了投資者的信心，成交額有所放大。一季度，有價(jià)證券成交額達(dá)到了11056.49億元。行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀發(fā)展環(huán)境2002年上半年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅延續(xù)了2001年不斷走好的局面，而且出現(xiàn)了加速發(fā)展的趨勢(shì)，內(nèi)部訂購、排隊(duì)購房已成市場(chǎng)普遍現(xiàn)象，商品住宅價(jià)漲量開，辦公樓租金不斷上揚(yáng)。從宏觀上看，2002年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)暖風(fēng)頻吹，一是浦江

11、兩岸綜合開發(fā)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)；二是央行第8次調(diào)低銀行存貸款利率，房地產(chǎn)抵押貸款和公積金貸款利率也出現(xiàn)大幅下調(diào)；三是上海市第八次黨代會(huì)提出2007年人均GDP7500美元，上海將進(jìn)入較發(fā)達(dá)地區(qū)的行列，屆時(shí)居民的購買力必將大大提升；四是九大軌道交通建設(shè)引發(fā)新一輪房地產(chǎn)投資熱。從市場(chǎng)來看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)從1999年底回升以來，住宅市場(chǎng)是一枝獨(dú)秀，辦公樓市場(chǎng)和商鋪從去年開始，亦有所帶動(dòng)。2002年上半年和去年同期比較，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加45.3%,商品房新開工面積和商品房竣工面積分別增加11.2%和9.0%。期房推案量比去年同期增129%,推案量和去化量之比達(dá)到1:1.08。居住購房和投資購房?jī)晒珊?/p>

12、力推升了上海樓市。行業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)2002年一季度上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額為107.88億元,較2001年同期增長(zhǎng)23%.辦公樓投資額為4.12億元,較上季同期微幅下降1.67個(gè)百分點(diǎn),所占比重由上一年同期的4.78%繼續(xù)下調(diào)到3.82%.并低于2001年全年4.27%的歷年最低水平。上海房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成中，其它類項(xiàng)目為34.02億元,占投資總額的31.54%,大大高于去年同期所占據(jù)的10.33%的比重。（其它項(xiàng)目除了廠房外，主要包括商品住宅小區(qū)的會(huì)所、商場(chǎng)、醫(yī)院、車庫等物業(yè)配套措施。）上海完成動(dòng)遷拆遷面積47.73萬平方米,比上年同期減少15.6%,但動(dòng)遷拆遷補(bǔ)償貨幣化金額繼續(xù)上升，達(dá)到7.4

13、億元,同比增加26.7%。上海期房一季度推案量為466.3萬平方米,去化量為516.6平方米,供求比為11.11。從推案量來看，本季全市期房推案量中，浦東新區(qū)獨(dú)占半壁江山，達(dá)到213萬平方龍，占總量的45.68%。傳統(tǒng)的樓市大戶閔行區(qū)，Jt案量則大幅下降，僅為16.7萬平方米;從去化量來看，浦東新區(qū)本季期房去化量為95.22萬平方米,占全市總量的18.43%,較上季有一定萎縮。但比第二名的閔行區(qū)的68.3萬平方米仍有一定優(yōu)勢(shì)。上海市中心9區(qū)以及浦東、寶山、閔行的統(tǒng)計(jì)顯示，2002年一季度上海商品房住宅成交均價(jià)為4786元/平方米,與上年當(dāng)季的4625元/平方米相比，增加了161元/平方米,增幅

14、為3.48%。本季上海市住宅預(yù)售商品房?jī)r(jià)格指數(shù)為1147.15,較2001年四季度上升1.76%,同比增加9.21%。存量產(chǎn)權(quán)房登記的買賣面積達(dá)333.81萬平方米,其中，存量住宅交易占據(jù)絕對(duì)主體地位，達(dá)252.24萬平方米,占總量的75%0辦公、商業(yè)用房的份額只占7%,廠房等其它用途的存量房則基本保持在15%-20%02002年一季度，上海個(gè)人購買商品房的比重繼續(xù)攀升，商品房住宅交易銷售登記中，個(gè)人購買的有43515套,占97%0預(yù)售中屬個(gè)人購買的有39141套,占98.2%。2002年行業(yè)經(jīng)濟(jì)新政策2002年1月1日，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則正式實(shí)行，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將全面實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)

15、。新出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則規(guī)定凡是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)買賣、有償轉(zhuǎn)讓、租賃房屋，提供相關(guān)服務(wù)的均得明碼標(biāo)價(jià)。2002年一月下旬，上海住房拆遷安置補(bǔ)貼新規(guī)定出臺(tái)。凡在該市城市國有土地上拆遷居住房屋，并在2001年11月1日以后核發(fā)房屋拆遷許可證的，都可按新標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為：被拆除房屋同區(qū)域已購公有住房上市交易的平均單價(jià)。平均市場(chǎng)單價(jià)由各區(qū)、縣人民政府按其劃定的區(qū)域范圍，定期公布。2002年2月1日起，高層建筑的面寬控制規(guī)定開始實(shí)施，在上海中心城（外環(huán)線以內(nèi)）范圍內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建高層建筑的面寬應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：一、建筑高度大于24米，小于、等于54米的高層建筑，具最大

16、連續(xù)展開面寬不大于80米；建筑高度大于54米的高層建筑，具最大連續(xù)展開面寬不大于65米。2002年3月1日起，本市住房交易手續(xù)費(fèi)實(shí)行新標(biāo)準(zhǔn)。主要內(nèi)容為：一、新標(biāo)準(zhǔn)改變了計(jì)費(fèi)辦法，由原先按件計(jì)收改為按建筑面積計(jì)收。二、購買者購買新建商品住房不再承擔(dān)交易手續(xù)費(fèi)，新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定新建商品住房每平方米3元的交易手續(xù)費(fèi)，全部由開發(fā)商承擔(dān)。三、存量住房交易手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)國家規(guī)定每平方米可以收取6元，上海的新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定每平方米收取5元，由雙方各承擔(dān)50。從1994年2月起試行的上海對(duì)外來常住人口的藍(lán)印戶口政策于2002年4月1日廢止，取而代之的是“上海市居住證”制度?！吧虾＞幼∽C”是持有本人合法居民身份證、在滬居住滿半

17、年以上，并有合法住所、穩(wěn)定收入或職業(yè)的上海市常住人口身份證明文件?！吧虾Ｊ芯幼∽C”將首先在來滬工作或創(chuàng)業(yè)、不改變國籍或戶籍、具有本科以上學(xué)歷或特殊才能的外省市人才、港澳臺(tái)人才、獲得境外永久居留權(quán)的出境人才和外國人才中試行。獲得者將在申辦企業(yè)、科技成果轉(zhuǎn)化、行政機(jī)關(guān)聘用、專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格評(píng)定、子女就讀、社會(huì)保險(xiǎn)、專利保護(hù)、住房公積金、出入境手續(xù)辦理與外匯兌換等方面享受相關(guān)待遇。自2002年5月1日起，對(duì)已有的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范未做規(guī)定或規(guī)定不明確的部分，按新的規(guī)定進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量。明確了凡是計(jì)算建筑面積的房屋，層高均在2.20米以上（含2.20米）。城市建設(shè)2002年，本市重大工程建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃共安排七

18、大類39項(xiàng)，76個(gè)單項(xiàng)，另有預(yù)備項(xiàng)目24個(gè)單項(xiàng)。蘇州河綜合治理一期工程為2002年的一號(hào)工程。今年的計(jì)劃項(xiàng)目中：基礎(chǔ)設(shè)施工程31個(gè)單項(xiàng)，信息工程5個(gè)單項(xiàng)，能源建設(shè)工程4個(gè)單項(xiàng)，生態(tài)環(huán)境建設(shè)工程14個(gè)單項(xiàng)，農(nóng)林水務(wù)工程8個(gè)單項(xiàng)，工業(yè)建設(shè)工程11個(gè)單項(xiàng)，社會(huì)事業(yè)和其它項(xiàng)目工程3個(gè)單項(xiàng)。全年計(jì)劃工程投資總額542億元，高于去年64億元（2001年完成重大工程投資工程量460億元）。今年，高速公路、軌道交通、市內(nèi)骨干道路、越江工程、水環(huán)境治理、廢棄物治理、綠化建設(shè)工程共36個(gè)單項(xiàng)占219.23億元，占總量的41.8%。上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述上海市商品住宅供需情況統(tǒng)計(jì)單位：萬M2時(shí)間期房推案量期房去化量現(xiàn)

19、房推案量現(xiàn)房去化量1997（1季度）198.5671.76197.18115.431997（2季度）640.7798.29389.0673.061997（3季度）419.83127.47295.54100.881997（4季度）639.86148.06247.79150.031997年全年1,899.02445.581,129.57439.401998（1季度）201.55134.95350.08115.031998（2季度）412.22164.49633.84181.131998（3季度）384.94243.54350.37203.951998（4季度）561.16274.76809.632

20、36.561998年全年1,559.87817.742,143.92736.671999（1季度）270.84232.75351.30246.311999（2季度）397.85257.21505.43299.741999（3季度）319.95265.01623.40274.271999（4季度）457.18320.18469.14386.381999年全年1,445.821,075.151,949.271,206.712000（1季度）287.37263.86557.06377.502000（2季度）363.05348.16482.86369.232000（3季度）474.35417.0454

21、6.55507.942000（4季度）424.41423.8186.72142.572000年全年1,549.181,452.871,673.191,397.242001（1季度）127.75352.12573.98456.022001（2季度）368.79420.98624.86543.632001（3季度）529.48514.63467.23599.752001（4季度）633.14544.11175.49421.062001年全年1,659.161,831.831,841.562,020.462002（1季度）466.32516.57582.66556.89說明:1）期房市場(chǎng)推案量199

22、8年一一期房預(yù)售推案面積有所下降，表明市場(chǎng)壓縮期房供應(yīng)量，提升成品房供應(yīng)量，從而試圖減少存量房的進(jìn)一步增加。1999年一一全年的期房供應(yīng)量繼續(xù)下降，比1998年減少了7.3%,這對(duì)目前市場(chǎng)的有序進(jìn)程具有不斷的推動(dòng)作用。2000年一一期房市場(chǎng)的推案量在不斷打開，恢復(fù)了多年不見的生氣。2000年全年上海市商品房期房市場(chǎng)推案較1999年全年上漲了7.1%,基本與1998年持平，市場(chǎng)供應(yīng)有所復(fù)蘇?？梢娫诮鼉赡甑氖袌?chǎng)調(diào)整期后，整個(gè)市場(chǎng)正在不斷向良性化方向發(fā)展。2001年一一受到2001年1月實(shí)施的上海市商品房住宅預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的影響，一季度期房推案量曾出現(xiàn)大幅度萎縮的現(xiàn)象，但后三季度推案量大幅回升，全年期房市

23、場(chǎng)的推案量為1659.2萬平方米，同比增長(zhǎng)了7.1%。2002年一一1季度本市期房推案量雖較前一季度有所下滑，但同比卻增加了265%2）現(xiàn)房市場(chǎng)推案量1998年一一由于1997年大量上市的期房紛紛交樓，上?，F(xiàn)房推案量出現(xiàn)前所未有的2143.92萬平方米，同比1997年增長(zhǎng)了226.7%。1999年一一全年現(xiàn)房推案量比1998年下降了31.17%,造成如此大的幅度的原因一方面由于政府在1998年對(duì)期房供應(yīng)的控制；另一方面也是近兩年現(xiàn)房銷售的大幅跳升所導(dǎo)致的。因此1999年市場(chǎng)狀態(tài)更趨合理、穩(wěn)定、平衡，這對(duì)2000年的市場(chǎng)發(fā)展更有利。2000年上半年現(xiàn)房推案面積較1999年同期增加21.4%,下半

24、年較1999年同期下降了42%。全年上海市商品房現(xiàn)房市場(chǎng)推案較1999年全年下降了15%,房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上供求矛盾繼續(xù)緩解，商品房銷售保持良好勢(shì)頭，存量房屋交易穩(wěn)步上升。2001年一一現(xiàn)房總體推案量1841.56萬平方米，同比增長(zhǎng)了10.1%,但是后半年推案量有所下降，降幅為46.4%。其原因主要為新預(yù)售政策影響，大量新建樓盤紛紛推遲上市后，間接影響了現(xiàn)房市場(chǎng)的供應(yīng)。而現(xiàn)房推案市場(chǎng)上半年仍能有充分的供應(yīng)，主要得益于2000年末樓盤的集中上市。2002年一一1季度現(xiàn)房推案量為582.66萬平方米，同比微幅上揚(yáng)1.5個(gè)百分點(diǎn)。3）總體去化量1998年一一受“福利分房取消”政策影響，全年商品住宅成交

25、量大幅上升，其中期房預(yù)售實(shí)際成交比1997年增長(zhǎng)83.5%,現(xiàn)房銷售實(shí)際成交增長(zhǎng)67.7%。1999年一一期房預(yù)售實(shí)際成交比1998年又增長(zhǎng)23%,現(xiàn)房銷售實(shí)際成交增長(zhǎng)38%。1999年上海商品住宅期房、現(xiàn)房市場(chǎng)總體成交率分別從1998年的52.4%、34.4%躍升至74.4%、81.8%,市場(chǎng)現(xiàn)房存量壓力大大減輕。表明市場(chǎng)受多方政策鼓勵(lì)及房地產(chǎn)業(yè)本身的良性發(fā)展已有所好轉(zhuǎn)。2000年一一上海商品房預(yù)銷售仍保持較高的勢(shì)頭，與1999年比較，預(yù)售去化增加35.1%,現(xiàn)房去化基本持平，其中2000年度，上海商品房期房市場(chǎng)預(yù)售總體去化率達(dá)到前所未有的94%。2001年一一雖然受到新預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的影響，20

26、01年上海市商品房總體去化量還是達(dá)到3852.29萬平方米，較2000年同期，上漲幅度達(dá)36%。期房和現(xiàn)房市場(chǎng)去化量雙雙走高，分別比去年同期有了較大幅度的上升。與受新預(yù)售政策影響的期房市場(chǎng)相比，上海的現(xiàn)房市場(chǎng)顯得更為活躍，面積突破了2000萬平方米，到達(dá)了2020.46萬平方米，同比增長(zhǎng)了16.3%。2002年一一一季度期房成交量為516.6萬平方米，同期增長(zhǎng)38%,全市供求比1:1.11,市場(chǎng)供求偏緊。從現(xiàn)房推案量和去化量之比來看，本季度則與預(yù)售類呈反向運(yùn)行態(tài)勢(shì)。2002年一季度，去化量為556.89萬平方米，較同比增長(zhǎng)19.8%,供求比為1:0.96,呈供略大于求的態(tài)勢(shì)。顯然上一年預(yù)售大幅

27、放量，使今年一季度竣工后辦理初始登記的項(xiàng)目明顯增加，根據(jù)最近一年多來，增量房求大于供的實(shí)際，今后各季中，現(xiàn)房形態(tài)的供求會(huì)處于動(dòng)態(tài)平衡之中。黃浦區(qū)區(qū)域市場(chǎng)綜述區(qū)域概況黃浦區(qū)是上海歷史最悠久的城區(qū)，是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地，是上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域，是上海的行政文化中心，是上海發(fā)展都市旅游的精華之地，是體現(xiàn)上海國際大都市繁榮繁華的重要窗口。人文地理黃浦區(qū)位于上海市城區(qū)的幾何中心部位，東臨黃浦江；西至成都北路、金陵路、西藏南路、肇周路、制造局路；南沿高雄路、71邊路、黃浦江；北鄰蘇州河，上海市的0公里就位于本區(qū)內(nèi)的國際飯店。全區(qū)面積12.85平方公里，占全市面積的0.2%,其中陸地面積11.017平

28、方公里，水域面積1.837平方公里；行政區(qū)劃為9個(gè)街道共190個(gè)居委會(huì)。至1999年底，全區(qū)總?cè)丝跀?shù)為68.6萬人。道路交通黃浦區(qū)交通四通八達(dá)。人民廣場(chǎng)是上海市內(nèi)重要的交通樞紐，設(shè)有通往市內(nèi)各主要地點(diǎn)的公交線路，軌道交通一、二號(hào)線在此交匯（人民廣場(chǎng)站）。加之南浦大橋、延安路隧道、延安路高架、內(nèi)環(huán)線高架、南北高架以及復(fù)興東路、西藏南路、陸家浜路等主要道路構(gòu)成了快速、便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)。主要橫向干道：北京東路、九江路、福州路、延安東路、金陵東路、淮海東路-人民路、陸家浜路、中山南路。主要縱向干道：西藏中路-西藏南路、河南中路-河南南路、中山東路-中山南路。主要學(xué)校、醫(yī)院黃浦區(qū)是上海近代文化及英語普

29、及大區(qū)之一，區(qū)內(nèi)有市重點(diǎn)中學(xué)格致中學(xué)、大同中學(xué)、大境中學(xué)，區(qū)重點(diǎn)中學(xué)光明中學(xué)等各類中、小學(xué)。主要商圈南京東路商業(yè)街：是全國著名的商業(yè)街，其每年的營(yíng)業(yè)額都冠居全國?！靶率澜缟坛恰?、“市百一店東樓”、“寶大祥商廈”、“伊都錦商廈”等，使整個(gè)南京路成為具有國際水平現(xiàn)代化商業(yè)大廈，展示國際名牌、一流商品，擁有一流購物環(huán)境、一流服務(wù)水平，是繁榮、文明、整潔、安定的現(xiàn)代化商業(yè)大街北京路五金一條街：經(jīng)營(yíng)門類有機(jī)電、交電、閥門管件、機(jī)動(dòng)刀具等60余個(gè)大類，數(shù)萬個(gè)品種，使北京路成為名符其實(shí)的生產(chǎn)資料街。福州路文化街；有上海科技圖書公司、上海外文圖書公司、上海書城、上海古籍書店等一大批名優(yōu)特色店，另外還經(jīng)營(yíng)上千種

30、文化用品，正以嶄新面貌，迎接國內(nèi)外賓客的文化生活需要。金陵路裝潢街；以經(jīng)營(yíng)各類中高檔裝潢材料為主要特色，以滿足各類人群不同的需要。豫園商城；豫園旅游商城、在百余年的商業(yè)文化積淀的基礎(chǔ)上、場(chǎng)內(nèi)形成小商品、小吃、黃金等經(jīng)營(yíng)特色的，享有“小吃王國”、“小商品王國”等美譽(yù)。主要旅游資源黃浦區(qū)內(nèi)擁有豐富的歷史文化資源和眾多的城市新景觀，并成為近幾年景點(diǎn)旅游和都市旅游的熱點(diǎn)，目前沿外灘、豫園、西藏中路、人民廣場(chǎng)、南京東路步行街的旅游環(huán)線已經(jīng)形成，成為黃浦區(qū)商貿(mào)旅游得天獨(dú)厚的景觀資源。市政規(guī)劃南京路興建“浦西第一高樓”總投資達(dá)30億元、高達(dá)333米、樓高60層的世貿(mào)國際廣場(chǎng)將矗立在南京東路、西藏南路口，總面

31、積近14萬平方米，由6層大型高檔購物商場(chǎng)、3層會(huì)議、餐飲及娛樂中心、48層800多戶套客房的超豪華五星級(jí)酒店組成。董家渡將建本市最大濱水聚居區(qū)董家渡聚居區(qū)東瀕黃浦江，北至復(fù)興路，西至中華路一一桑園街，南以陸家浜路為界，陸域面積122.5公頃，其中可開發(fā)土地面積為66公頃，將建本市最大的濱水聚居區(qū)。中華路環(huán)城綠帶的建設(shè)在上海老城四周將建中華路環(huán)城綠化帶，其中占地達(dá)7.6公頃的古城公園已建成，改善了豫園地區(qū)的綠化環(huán)境。蘇州河綜合治理工程蘇州河四期（河南中路一一西藏中路）全長(zhǎng)1150米，用地面積1.8公頃。將于2002年年底竣工。此項(xiàng)工程建成標(biāo)志著黃浦區(qū)蘇州河環(huán)境綜合治理工程的初步完成。黃浦區(qū)區(qū)域特

32、征上海市中心最好的黃金地塊，中央商務(wù)區(qū)最中心地塊，全國金融中心。境內(nèi)外灘金融一條街30年代起已馳名中外，具歷史價(jià)值。全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)異常發(fā)達(dá)，商業(yè)及其繁榮，南京東路步行街被譽(yù)為“中華第一街”，營(yíng)業(yè)總額冠居全國。區(qū)內(nèi)市府大樓、市人大、市政協(xié)等構(gòu)成全上海的政治中心。區(qū)境內(nèi)人民廣場(chǎng)、上海博物館、上海大劇院一形成市中心地區(qū)獨(dú)特的風(fēng)景線。老式里弄眾多，人口密集，地價(jià)昂貴，動(dòng)拆遷成本高昂，改造須主要依靠市政行為或與政府聯(lián)合開發(fā)。依托豫園城隍廟商業(yè)旅游城形成集聚老城廂及明清懷舊特色的商業(yè)旅游城區(qū)。區(qū)域中文物、古跡眾多，懷舊氣息濃郁，區(qū)境中人民路、中華路橢圓形方位內(nèi)有舊城鄉(xiāng)保護(hù)規(guī)劃（面積186.73公頃），保留有

33、較完整的上海開埠初期的人文地理景觀老式住宅，木結(jié)構(gòu)房屋較多，人口密集，道路縱橫交錯(cuò)，路幅普遍較小，動(dòng)拆遷難度較大。黃浦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述黃浦區(qū)期房市場(chǎng)供求分析單位：萬M2時(shí)間期房推案量期房去化量2000（1季度）0.780.582000（2季度）11.998.202000（3季度）11.6013.002000（4季度）15.7011.802000年全年40.0733.582001（1季度）1.2411.182001（2季唐）6.0358.402001（3季度）13.0615.862001（4季度）19.2817.132001年全年39.61102.572002（1季縻）1.116.42說明:20

34、02年1季度黃浦區(qū)期房推案量為1.1萬平方米，占全市總量的0.23%,較上季的6.03萬平方米大幅回落，降幅達(dá)81.76%,去化量為16.42萬平方米，占全市總量的3.18%,較上季增加2.16萬平方米，增幅為15.15%。供求比為1:15.37,期房供不應(yīng)求局面加劇。黃浦區(qū)2001年區(qū)域單套單價(jià)與成交量的關(guān)系黃浦區(qū)2001年區(qū)域單套面積與成交量的關(guān)系黃浦區(qū)2001年區(qū)域單套總價(jià)與成交量的關(guān)系黃浦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征自2000年中旬與南市區(qū)實(shí)行“撤二建一”后，使房地產(chǎn)市場(chǎng)受到極大推動(dòng)，區(qū)域供應(yīng)和去化量猛增。區(qū)域北部的CBD地區(qū)為上海甲級(jí)寫字樓最集中區(qū)域之一，其供應(yīng)性以商業(yè)性用房為主，而住宅供應(yīng)

35、量微乎其微。住宅主要供應(yīng)來自與延安東路以南原南市地區(qū)。目前黃浦區(qū)的整體住宅市場(chǎng)已由原南市區(qū)物業(yè)所主導(dǎo)區(qū)域均價(jià)再度走高，供應(yīng)量持續(xù)減量，市場(chǎng)成交穩(wěn)定增長(zhǎng)，供不應(yīng)求局面有所力口居I。區(qū)域整體價(jià)格走高已成定局，主力成交中心上移，再度回落可能不大。項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)由于土地資源稀缺，動(dòng)遷成本過高，本區(qū)域向來物業(yè)數(shù)量稀少，目前區(qū)域均值在10000元/平方米，其個(gè)案均為占地容積高的小規(guī)模個(gè)案?！笆兄行乃昂勒睘楸緟^(qū)域樓盤的對(duì)外一致形象。由于過于高估自身的地段優(yōu)勢(shì)，卻缺乏豪宅的高質(zhì)規(guī)劃和形象包裝，在房型的設(shè)計(jì)上又因“大而無當(dāng)”而導(dǎo)致總價(jià)過高，除“家化中房苑”以低總價(jià)銷售取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，其余個(gè)案的銷售去化普遍遇

36、到了較大的阻力。從目前100-110平方米的兩房去化速度最快來看，顯然受到價(jià)格因素影響。項(xiàng)目區(qū)域面積配比房型一房面積配比2100-110M2合計(jì)套數(shù)3030比例100%100%房型二房面積配比-2110-120M22120-130M2150-160M合計(jì)套數(shù)364630112比例32.2%41%26.8%100%房型三房面積配比2150-160M22160-170M2170-180M2190-200M合計(jì)套數(shù)46462010122比例37.7%37.7%16.4%8.2%100%說明:以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)由福海名人府、水景苑、家化中房苑3個(gè)樓盤得出，統(tǒng)計(jì)總戶數(shù)為264戶。本區(qū)域市場(chǎng)以三房為主，占49.

37、6%,主力面積為150-170平方米之間，占三房總戶數(shù)的75.4%;二房為輔，占42.4%,主力面積為130-140平方米之間，占二房總戶數(shù)的41%區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析案名水景苑物業(yè)類型32F高層、平向配置2梯3戶、2梯2戶綠化率40%建筑面積2.3萬M2容積率5.1得房率78%平均單價(jià)9500元/M2主力總價(jià)162-182萬/套房型規(guī)劃一房：101.06M2,占總比20%二房：150.36M2,占總比20%三房：170-178M2,占總比40%192M2,占總比20%去化去年11月開盤至今已預(yù)定1.15萬M2,占總量的50%建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約派建筑風(fēng)格景觀設(shè)計(jì)江南園林式的細(xì)致與精巧廣告訴求市中心水

38、景住宅廣告語匯聚上海巾中心、倍?黃浦水案風(fēng)情優(yōu)勢(shì)1、便捷立體交通網(wǎng)，地鐵、局架觸手可及。2、南京東路步行街的時(shí)尚繁華近在咫尺。3、沿蘇州河的水景住宅。劣勢(shì)1、小區(qū)周圍目前都是舊式棚戶區(qū)，環(huán)境/、佳。2、房型大四無當(dāng)，導(dǎo)致總價(jià)過高。區(qū)域市場(chǎng)潛在供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)金色家園發(fā)展商：金外灘集團(tuán)項(xiàng)目位置：黃河路，新閘路用地面積：16744M2建筑面積：80178M2主宅面積：72300M22會(huì)所和公建面積：7878M黃浦區(qū)97#、119硯塊舊里改建項(xiàng)目發(fā)展商：上海中福地產(chǎn)置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：云南路，廣西北路總投資額：3.8億元建筑面積：7.3萬M2新昌路項(xiàng)目項(xiàng)目位置：新昌路、成都路東側(cè)，北京西路北側(cè)，蘇州河南

39、側(cè)總投資額：60億元用地面積：12萬M2總建面積：45萬M2項(xiàng)目概況項(xiàng)目立地條件項(xiàng)目黃浦區(qū)137碗塊地理位置東臨福建中路、南臨寧波路、西臨浙江中路、顧家弄、北臨北京東路用地面積23100M2用地性質(zhì)住宅及商鋪（15%）容積率居住容積率3.5以下地塊現(xiàn)狀未動(dòng)遷周邊情況以舊式里弄房為主的居住區(qū)，及北京路五金街周邊區(qū)域生活機(jī)能生活機(jī)能：區(qū)域地處上海市中心黃金地段，外灘景觀區(qū)，南京路步行街都只有舉步之勞，為今后業(yè)主購物娛樂提供了極大的方便。位于浙江路上的各類便利店，為將來小區(qū)居民就近購買各類生活用品提供方便。交通機(jī)能地鐵一號(hào)線（新閘路站）距離本項(xiàng)目一公里，出行十分方便。項(xiàng)目西側(cè)為上海連接?xùn)|西的重要高架

40、延安路高架項(xiàng)目北側(cè)正對(duì)北京東路，為上海重要的東西向主干道之一，并且還是銜接外灘景觀旅游區(qū)的要道?；刂苓?00米范圍內(nèi)的公交線路眾多，為居民出行提供方便。學(xué)習(xí)機(jī)能：本案周邊的“格致中學(xué)”和“光明中學(xué)”分別為上海市的市級(jí)與區(qū)級(jí)重點(diǎn)中學(xué)，為今后本區(qū)域居民的“望子成龍”提供了一條捷徑。醫(yī)療機(jī)能本項(xiàng)目東南側(cè)的“仁濟(jì)醫(yī)院”屬上海市市級(jí)醫(yī)院，在醫(yī)療水平、軟硬件方面都異常出眾，為區(qū)域內(nèi)居民提供了有利的醫(yī)療保障。SWOT分析Strength優(yōu)勢(shì)上海頂級(jí)燙金地段本案處于“撤二建一”前的正黃浦地區(qū)，東有外灘金融景觀區(qū)、南有南京東路步行街、更可遠(yuǎn)眺壯闊的黃浦江景。想著腳下這塊土地昔日之夢(mèng)幻與輝煌，看著眼前這一幕幕伸

41、手可及的榮耀與珍藏，上海頂級(jí)燙金地段的地位由此而無可非議。蘇州河畔的水景住宅巴黎傳統(tǒng)上流階層住在塞納河旁的圣路易島；倫敦最好的房子坐落英國知名的高級(jí)河濱區(qū)凱因道；世界上所有高級(jí)的住宅都是臨河而居。在上海能找到一處既依偎蘇州河，又離黃浦江不遠(yuǎn)的住宅決非易事。本項(xiàng)目既是其中之一，臨水而居，繁榮與寧靜皆在其中。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)基地西靠地鐵一號(hào)線，新閘路站近在咫尺；并傍有“三橫三縱”之一的延安路高架之優(yōu)勢(shì)和各類公交線路10余條。由地下、地上、空中三方面構(gòu)成的空間交通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)未來居民意味著什么不言而喻。大師級(jí)現(xiàn)代派的規(guī)劃本案聘請(qǐng)耶魯大學(xué)建筑碩士，世界建筑家581人之一的臺(tái)灣黃永洪先生為本項(xiàng)目?jī)A力規(guī)劃，

42、與眾多國際建筑師相比，黃大師熟知上海地區(qū)居住習(xí)性和地域文脈，在將上述兩點(diǎn)融入建筑中獨(dú)有心得，從其在上海規(guī)劃過的一系列高檔個(gè)案來看，幾乎每次都能在滬上引發(fā)一輪小小的“建筑革命”。完善成熟的商業(yè)生活配套項(xiàng)目位于成熟商圈南京東路步行街北側(cè)，為將來小區(qū)居民出行購物娛樂提供方便，項(xiàng)目周圍醫(yī)療、教育設(shè)施一應(yīng)俱全，享受生活一步到位。Weakness勢(shì)基地相鄰的舊區(qū)環(huán)境基地周圍相鄰小環(huán)境顯得較為灰暗、陳舊，視覺感較差，對(duì)本案的高檔住宅的形象顯得格格不入。北京路五金街的嘈雜基地北側(cè)正對(duì)北京路五金商業(yè)街，來往人員比較嘈雜，對(duì)將來小區(qū)外圍人文環(huán)境會(huì)造成一定的影響。部分相鄰單行道的影響基地周圍部分道路為單行道，為將來

43、小區(qū)內(nèi)居民的行車帶來一定的不便。相鄰辦公樓的視線阻擋基地西北側(cè)為一辦公大樓一一東銀大廈，北側(cè)為科技京城，對(duì)將來小區(qū)內(nèi)業(yè)主的觀景視線有一定的影響。Opportunity1幾會(huì)高檔“黃浦區(qū)”的影響黃浦區(qū)在絕大多數(shù)的上海市民的心目中，其形象之高檔甚至在靜安區(qū)之上，是公認(rèn)的目前上海市頂級(jí)地段，這有利于本基地未來規(guī)劃的形象樹立。蘇州河“東方塞納河”的影響蘇州河素有“東方塞納河”之稱，其所帶來的“綠意盎然”、“追溯往事”、“浪漫意境”、“名宅法則”、“升值空間”等一系列主題，均值得加以強(qiáng)化訴求，由此引發(fā)不同客層的思緒共鳴舊區(qū)改造的先行者本項(xiàng)目作為黃浦區(qū)舊區(qū)改造的先行者，具有一定的社會(huì)新聞效應(yīng)，此有利于加強(qiáng)

44、未來本項(xiàng)目的形象推廣和各類活動(dòng)的展開。中國入世刺激需求中國加入WTO以后，活躍的經(jīng)濟(jì)，巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，加之良好的投資環(huán)境，潛在的無限商機(jī)，已獲得了國內(nèi)外廣大有眼光投資者的青睞。各類人才精英集聚上海，必然直接刺激、拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)和需求?？驮词袌?chǎng)廣泛項(xiàng)目與外灘金融街、南京路商業(yè)街、淮海路商業(yè)街為臨，區(qū)域周邊外商住戶代表、商務(wù)人士、私營(yíng)業(yè)主、高階白領(lǐng)眾多，為本案高端產(chǎn)品定位提供了有利客源支撐。Threat威脅全市高檔樓盤的崛起本項(xiàng)目地處黃金地段，主力客層大多為“金字塔”頂級(jí)客層，其置業(yè)重地段，“不確定區(qū)域”為其主要特征。隨著目前上海全市房地產(chǎn)頂級(jí)產(chǎn)品的不斷涌現(xiàn)，意味著本案將面臨全市范圍內(nèi)高檔樓盤

45、的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。周圍區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)壓力伴隨著黃浦區(qū)新一輪舊區(qū)改造的啟動(dòng)，相信未來本區(qū)域內(nèi)會(huì)出現(xiàn)與本項(xiàng)目同類型的個(gè)案，對(duì)本項(xiàng)目的壓力是顯而易見的。項(xiàng)目構(gòu)想篇客源客層分析客源客層定位概念與目標(biāo)鑒于本項(xiàng)目位于上海公認(rèn)的頂級(jí)地段一一老黃浦地區(qū)，并且北有蘇州河活水綠化帶，東臨外灘金融景觀區(qū)，南可府瞰南京路、地域文化氣息濃厚等一系列得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)和前景規(guī)劃，同時(shí)結(jié)合本案高昂的土地成本，建議本項(xiàng)目在前期客源層及產(chǎn)品定位規(guī)劃方面的利益與起點(diǎn)均須較高，只有如此方能形成地段結(jié)合產(chǎn)品的雙重品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，從而在高昂的土地成本面前，仍能為房產(chǎn)商帶來豐厚的利益。因此，以本項(xiàng)目極佳的地緣優(yōu)勢(shì)結(jié)合良好經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的先天賦予，已將本項(xiàng)

46、目定位于上海首屈一指的國際化完美社區(qū)，賦予其“人文的、藝術(shù)的、國際觀的、終身學(xué)習(xí)更是境。使本項(xiàng)目不僅成為全上海高品位人士爭(zhēng)相認(rèn)購的優(yōu)秀產(chǎn)品外人士在滬置業(yè)的必然選擇?？蛯佣ㄎ恢鲗?dǎo)對(duì)象在高價(jià)位案例中，客層定位尤其重要，精確的目標(biāo)客層確立，才能使進(jìn)一步的行銷企劃具有針對(duì)性和高效率。了解客層才能了解需求，并提供滿足需求的產(chǎn)品和執(zhí)行符合客層的行銷策略。根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，綜合分析得出客層定位如下：身份特征：國內(nèi)外投資者、經(jīng)商人外企駐滬代表港澳臺(tái)和東南亞移民人士海外歸國華僑及外國移民私營(yíng)企業(yè)主高階白領(lǐng)文藝或影視名人國家行政機(jī)關(guān)高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或?qū)崣?quán)者期貨股票金融大戶留學(xué)的高級(jí)管理層人士其它認(rèn)同生活高品位的境內(nèi)有識(shí)之士

47、購房動(dòng)機(jī)在滬工作、經(jīng)商便利上下班往返便捷移民上海結(jié)婚用房純投資顯示身份追求高品位生活行業(yè)類別：IT、外貿(mào)、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)年齡層：35-50歲經(jīng)濟(jì)實(shí)力：以按揭方式付款為主，年薪在15萬以上，足夠承擔(dān)本案的按揭付款。目標(biāo)市場(chǎng)產(chǎn)品需求分析本項(xiàng)目客層對(duì)產(chǎn)品的主要需求點(diǎn)如下：國際化的社區(qū)設(shè)計(jì)理念物業(yè)較大的升值空間通暢快捷的路面交通全方位高品質(zhì)的社區(qū)生活配套細(xì)致的社區(qū)庭院景觀綠化以豐富人文主義與獨(dú)特的藝術(shù)氣質(zhì)為主；寬帶網(wǎng)絡(luò)智能化的設(shè)計(jì)，完全與國際接軌，能使住戶享受輕松寫意的現(xiàn)代生活；注重房屋的使用功能勝過對(duì)其總價(jià)的考慮，其中大開間略帶挑高的客廳與良好的視野以及通風(fēng)采光為基本條件；注重公用空間（大堂、電

48、梯廳等）的豪華、氣派；服務(wù)式物業(yè)管理細(xì)致周到，無微不至；發(fā)展商實(shí)力、工程進(jìn)度與交房日期產(chǎn)品總體規(guī)劃建議規(guī)劃指標(biāo)基地面積：23100平方米總建筑面積：83160平方米商業(yè)面積：12475平方米（公寓式酒店10400平方米）住宅面積：70685平方米建筑容積率：3.6建筑密度：23.3規(guī)劃思想小區(qū)是城市的基本構(gòu)成和有機(jī)組成部分住宅區(qū)的規(guī)劃應(yīng)是城市設(shè)計(jì)的延續(xù)它受到城市文明和地域的制約。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)以人為核心，力圖有所創(chuàng)新，突破常規(guī)的住區(qū)模式，從社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的整體入手，營(yíng)造“地區(qū)感”和“地緣感”，加強(qiáng)小區(qū)的可識(shí)別性和居民的歸屬感，應(yīng)充分研究基地的地形地貌特征，探尋最佳的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和形

49、態(tài)布局。小區(qū)居住整體環(huán)境包括住宅、公建、道路、綠化空間組織等諸多因素，都應(yīng)首先符合城市的總體規(guī)劃要求。在充分發(fā)揮土地價(jià)值的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造獨(dú)特清新的城市建筑形象。在有限的用地中為居住者提供舒適宜人的生活空間。采用“生態(tài)化，可持續(xù)發(fā)展”的設(shè)計(jì)理念及現(xiàn)代設(shè)計(jì)思想，努力創(chuàng)造具有“品牌效應(yīng)”的居住小區(qū)，使住區(qū)有機(jī)地融匯在上海黃浦區(qū)大的建筑文化環(huán)境之中?？傮w布局城市支路牛莊路將基地天然地分成南區(qū)和北區(qū)。南區(qū)、北區(qū)既相對(duì)獨(dú)立，又存在著有機(jī)的聯(lián)系。北區(qū)按建筑性質(zhì)分為商業(yè)組團(tuán)和住宅組團(tuán)A。南區(qū)為住宅組團(tuán)B。3個(gè)組團(tuán)共同構(gòu)成小區(qū)的整體形象和建筑空間。規(guī)劃布局分區(qū)合理，構(gòu)思巧妙，具有如下特性：（附圖）內(nèi)聚式商業(yè)步行街

50、的設(shè)置商業(yè)組團(tuán)沿北京路展開，發(fā)揮其最大的商業(yè)價(jià)值。規(guī)劃時(shí)，突破慣有的商鋪設(shè)計(jì)模式，在基地內(nèi)引入一條內(nèi)聚式商業(yè)步行街，以呼應(yīng)北京路沿線商業(yè)布局的要求。步行街呈曲線型，街寬隨建筑的流動(dòng)而變化。沿街布置12層的商業(yè)店面，有著部分玻璃頂棚的半室外商業(yè)街提供了悠閑自在的購物環(huán)境及尺度宜人的商業(yè)空間。在南北側(cè)商鋪之間結(jié)合商場(chǎng)動(dòng)線及室外空間，設(shè)置靈活輕盈的空中走廊，使得街景更加豐富多變，充滿趣味性和悠然情調(diào)，達(dá)到步移景換之效果。在北京東路和福建中路交叉口布置20層的公寓式酒店，作為該基地的地標(biāo)性建筑處理，可形成較好的城市建筑形象。商業(yè)與居住互利共存在北區(qū)南側(cè)布置住宅組團(tuán)A，由一棟板式樓和一棟塔樓組成。商業(yè)和

51、居住空間該如何處理才能互不影響呢？設(shè)計(jì)師巧妙地在商業(yè)組團(tuán)南側(cè)與住宅之間設(shè)置高差，形成綠色緩坡，使得商場(chǎng)屋面與住宅區(qū)域綠地有著自然的銜接與過渡，商業(yè)空間和居住空間有機(jī)地分離并融合，既為住宅區(qū)北向塑造了良好的景觀環(huán)境，并可有效防止商業(yè)部分對(duì)居住部分造成的干擾，達(dá)到商住互利共存的目的?！俺鞘袕V場(chǎng)”與雙會(huì)所城市支路牛莊路從小區(qū)穿過，給小區(qū)規(guī)劃帶來了不利的一面。但反而促使設(shè)計(jì)師去尋找解決問題的途徑。為使南區(qū)北區(qū)發(fā)生有機(jī)的聯(lián)系，保證小區(qū)形態(tài)的完整性，規(guī)劃中沿牛莊路設(shè)置南北兩個(gè)月型開放空間，與中心圓形會(huì)所呈放射狀聯(lián)系，雙會(huì)所分別為南北兩區(qū)各自的“核心”，是小區(qū)公共活動(dòng)中心的向心點(diǎn)，雙會(huì)所與北區(qū)板樓中心和南區(qū)

52、景觀背景墻相串聯(lián)共同形成一條景觀軸線。住宅組團(tuán)獨(dú)特的空間圍合形式與中央開放空間共同形成豐富的小區(qū)空間形態(tài)，增加了小區(qū)的領(lǐng)域感，組成一個(gè)完整的社區(qū)形象。因?yàn)槌鞘械缆返慕槿?，小區(qū)開放空間在某種程度上已變成了“城市廣場(chǎng)”，小區(qū)會(huì)所也變成了城市獨(dú)特的環(huán)境小品，景觀軸線與節(jié)點(diǎn)更是為城市的大環(huán)境注入了生機(jī)與活力。因此本案的設(shè)計(jì)層面已擴(kuò)展到城市設(shè)計(jì)這一更高更廣的區(qū)域，其在改良城市空間、提升區(qū)域形象上所起的作用是不可估量的。自然形態(tài)的后花園南區(qū)住宅結(jié)合半月形廣場(chǎng)呈弧形布置，這樣布置避免了平板單調(diào)的格局，又增添了空間的流動(dòng)變化。規(guī)劃布局和建筑群體的空間組織自由流暢，連續(xù)而富有層次，這種靈活流暢的表現(xiàn)手法使建筑群

53、生動(dòng)自然、和諧統(tǒng)一。在南北向景觀軸線上預(yù)留出足夠的空問，以便視覺走廊能夠透通無阻，并與西南側(cè)自然形成的后花園在空間上有所交融呼應(yīng)。自然形態(tài)的花園設(shè)置蜿蜒的水體與綠化景觀相配合，與入口處半月型開放空間形成空間形態(tài)上的對(duì)比。住宅的靈活排列錯(cuò)落配置，也使得各戶都擁有最好的視野景觀及良好的日照和通風(fēng)。交通設(shè)計(jì)公寓式酒店及商業(yè)街沿北京東路和福建中路設(shè)置出入口，住宅部分主入口設(shè)在牛莊路會(huì)所“核心”處，住宅車輛由牛莊路西側(cè)進(jìn)入基地地下車庫，達(dá)到人車分流的效果。各住宅單元豎向交通均與地下停車庫相連，方便住戶到達(dá)停車場(chǎng)，盡可能減少小區(qū)內(nèi)動(dòng)機(jī)車流與人流的交叉，保證整個(gè)步行系統(tǒng)的持續(xù)性和安全性。產(chǎn)品力加強(qiáng)建議社區(qū)智

54、能化配置未來數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū)突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有寬帶網(wǎng)設(shè)置，本項(xiàng)目除應(yīng)在安全防范系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)智能化水平真正落實(shí)、在家庭智能化上有所突破，且在環(huán)保上有建樹。真正鋪就未來數(shù)字生活之路，與目標(biāo)客戶的現(xiàn)代觀、未來觀融合起來。社區(qū)智能化應(yīng)該同小區(qū)的生活相結(jié)合：A:寬帶網(wǎng)絡(luò)傳送、瀏覽；B：通過社區(qū)的BBS增進(jìn)住家的交流，增強(qiáng)業(yè)主溝通；C:網(wǎng)上點(diǎn)擊物業(yè)服務(wù)；D：網(wǎng)絡(luò)可視醫(yī)療；E:網(wǎng)絡(luò)雙向交流的科普講座、電腦培訓(xùn)。寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)通過小區(qū)INTRANET(內(nèi)部局域網(wǎng))與公共網(wǎng)連接，小區(qū)內(nèi)采用光纖到樓(FTTB)內(nèi)部，每戶獨(dú)享100MB配置。實(shí)現(xiàn)VOD點(diǎn)播、網(wǎng)上醫(yī)療、炒股、教育等功能。家庭智能化系統(tǒng)

55、每戶住家安裝智能化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)家用電器遠(yuǎn)程控制。安全系統(tǒng)完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障同時(shí)還可以讓購房者對(duì)本社區(qū)有一更加良好的印象。具體安保措施如下：周界紅外微波雙重報(bào)警。大門、車庫、電梯轎廂、中庭等重要位置設(shè)閉路電視監(jiān)控。每棟大樓密碼門禁系統(tǒng)，每戶可視對(duì)講系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)部通信系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。每戶配有緊急按鈕與保安中心相連；并連網(wǎng)110報(bào)警系統(tǒng)。每戶進(jìn)門、落地窗，一、二樓住家窗戶配有門磁窗磁、紅外線探測(cè)器并通過可視對(duì)講主機(jī)接入安防中心，非法闖入時(shí)，與安防中心相連自動(dòng)報(bào)警。小區(qū)內(nèi)主要通道出入口及各大樓的主要部位設(shè)置電子巡更，記錄巡更路線及時(shí)間，保證安全。住家廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過對(duì)講主機(jī)接入安防中心各層、車庫設(shè)置消防栓、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及公共部位自動(dòng)煙感、消防噴淋系統(tǒng)。物業(yè)信息化管理建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：采用先進(jìn)電腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)大樓的水箱，水泵、電梯、供電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，保證各類