NIFD季報(bào)：房地產(chǎn)金融

1、目錄 HYPERLINK l _bookmark0 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行 1 HYPERLINK l _bookmark1 （一）政策環(huán)境 1 HYPERLINK l _bookmark2 （二）價(jià)格情況分析 1 HYPERLINK l _bookmark3 （三）數(shù)量走勢(shì)分析 5 HYPERLINK l _bookmark4 二、個(gè)人住房金融形勢(shì) 8 HYPERLINK l _bookmark5 （一）個(gè)人購房貸款總量情況 8 HYPERLINK l _bookmark6 （二）個(gè)人抵押貸款利率走勢(shì) 9 HYPERLINK l _bookmark8 （三）個(gè)人抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 10 HYPER

2、LINK l _bookmark9 三、房企融資形勢(shì) 11 HYPERLINK l _bookmark10 （一）房企貸款融資情況 11 HYPERLINK l _bookmark12 （二）房企信托融資情況 13 HYPERLINK l _bookmark14 （三）房企信用債融資情況 14 HYPERLINK l _bookmark15 四、小結(jié)與風(fēng)險(xiǎn)提示 15 HYPERLINK l _bookmark16 附件：相關(guān)指標(biāo)說明 17一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行（一）政策環(huán)境2020 年上半年，在疫情沖擊下中央層面仍多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策，采取差異化調(diào)控措

3、施，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。央行和銀保監(jiān)會(huì)多次重申會(huì)保持房產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量、防范資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是央行和銀保監(jiān)會(huì)監(jiān)管重點(diǎn)。地方政府層面，一季度一些城市從供給端和需求端出臺(tái)了一些針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持性政策，但某些城市借疫情之機(jī)全面放松限貸限購政策，寄希望重回土地財(cái)政的老路，但這些政策很快被上級(jí)部門叫停。二季度以來，隨著疫情得到控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速復(fù)蘇至疫情前水平，部分城市房價(jià)泡沫再起。熱點(diǎn)城市的政策迅速反應(yīng)：7 月 2 日，廣東省東莞市發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)（銷）售管理的通知，加大力度打擊捂盤惜售行為；7月 6

4、日，浙江省寧波市發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，提出調(diào)整限購區(qū)域范圍、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管等“十條”措施；7 月 15 日，深圳市發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，規(guī)定落戶滿 3 年且連續(xù)繳納 36 個(gè)月個(gè)稅或社保才具有購房資格，增值稅免征年限由 2 年提升至 5 年。（二）價(jià)格情況分析不同城市間住房價(jià)格分化加劇從國家統(tǒng)計(jì)局公布的 70 個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)與疫情在國內(nèi)的形勢(shì)息息相關(guān)，自一季度的住房價(jià)格環(huán)比大幅下滑，再到 4 月以來的迅速回升，住房價(jià)格環(huán)比走勢(shì)呈現(xiàn)“深 V”型。2020 年上半年，新建商品住宅和二手商品住宅銷

5、售價(jià)格分別累計(jì)上漲 1.94%和 0.90%（圖 1 左上圖）。分城市層級(jí)看，一線城市上升勢(shì)頭顯著，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格的穩(wěn)步上升，上半年累計(jì)漲幅分別為 1.55%和 4.09%（圖 1 右上圖）；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格上半年累計(jì)漲幅分別為 2.23%和 1.00%（圖 1 左下圖）；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格累計(jì)漲幅分別為 1.71%和 0.37%（圖 1 右下圖）。從 6 月的房價(jià)指數(shù)來看，有 15 個(gè)城市新建住房價(jià)格和 6 個(gè)城市二手住房價(jià)格月度環(huán)比漲幅超過 1%；有 7 個(gè)城市新建住房價(jià)格和 19 個(gè)城市二手住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌；與去年同期相比，7

6、0 城中新建商品住宅價(jià)格同比上漲超過 10%的城市有 7 個(gè)，同比下降的城市有 7 個(gè)；二手住宅價(jià)格同比上漲超過 10%的城市有 4 個(gè)，同比下降的城市有 26 個(gè)?？梢钥闯?，疫情的暴發(fā)加劇了不同城市間住房價(jià)格的分化，部分一線和二線熱點(diǎn)城市后疫情時(shí)期房價(jià)迅速回升；但仍有不少城市未從疫情的影響中恢復(fù)過來，這部分城市房價(jià)未來走勢(shì)略顯悲觀。圖 170 個(gè)大中城市房價(jià)走勢(shì)（環(huán)比）資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，Wind。住房租賃市場(chǎng)量降價(jià)跌中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)了四個(gè)一線城市和兩個(gè)二線城市的租金數(shù)據(jù)，整體來看，租賃價(jià)格恢復(fù)速度慢于住宅價(jià)格，各城市租金價(jià)格（除上海外）呈現(xiàn)持續(xù)小幅下降趨勢(shì)。北京住房租金水平延續(xù)了去年下半年的

7、下跌趨勢(shì)，2020 年上半年租金水平累計(jì)下降 3.61%；深圳 2020 年上半年租金水平累計(jì)下降 1.30%；上海 2020 年上半年租金水平累計(jì)上漲 1.25%；廣州 2020 年上半年租金水平累計(jì)下降 2.35%；成都 2020 年上半年租金水平累計(jì)下降 0.94%；天津 2020 年上半年租金水平累計(jì)下降 0.86%。從疫情恢復(fù)情況來看，僅上海、深圳兩城 5 月份租金水平高于疫情最為嚴(yán)重的 2 月份，分別上漲 0.29%和 1.13%，其余城市仍進(jìn)一步下滑，住房租賃市場(chǎng)恢復(fù)較慢?？傮w來看，疫情沖擊是影響 2020 年上半年住房租金水平的主導(dǎo)因素，住房租賃市場(chǎng)消費(fèi)需求被抑制，大部分城市表

8、現(xiàn)出租金水平下降的現(xiàn)象。其中，北京租金水平下降最為明顯，這一方面受到失業(yè)率上升、應(yīng)屆畢業(yè)生畢業(yè)時(shí)間延后且就業(yè)狀況不理想的影響，住房租賃市場(chǎng)需求有所下降；另一方面與北京暴發(fā)第二輪疫情所引發(fā)的較為嚴(yán)格的人口流動(dòng)控制有關(guān)。圖 2中原二手住宅租金指數(shù)（定基 2004 年 5 月=100）資料來源：中原地產(chǎn)，Wind。部分城市房價(jià)泡沫再起租金資本化率可以較好地刻畫房價(jià)泡沫程度，它是由每平米住宅價(jià)格除以每平米住宅年租金計(jì)算得到。2020 年上半年，四座一線城市的租金資本化率呈上升態(tài)勢(shì)，平均租金資本化率為63.28 年，相比 2019 年末，除廣州租金資本化率略有下降外，北京、上海、深圳租金資本化率都明顯上

9、升，房價(jià)泡沫再起。主要原因是一線城市住房價(jià)格受疫情影響略有上升的同時(shí)，租金的絕對(duì)價(jià)格有所下降，帶來了租金資本化率的上升（圖 3 上圖）。值得注意的是，深圳的租金資本化率在 2020 年二季度仍在快速上升，但上升速度開始減緩，從 2019 年 12 月的 70.02 年快速上升至 2020 年 3 月的 79.77 年，又繼續(xù)上升至 2020 年 5 月的頂峰值83.24 年，最后逐漸下降至 2020 年 6 月的 81.00 年。深圳租金資本化率上升的主要原因在于分子房價(jià)上漲，而這背后有金融杠桿的影子，可能是房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的。監(jiān)管部門在 4 月開始介入對(duì)房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款

10、的資金流向調(diào)查，有效地控制了深圳房價(jià)的快速拉升，但深圳租金資本化率仍居全國高位。同期，二線城市的租金資本化率從疫情影響中逐漸恢復(fù)，租金資本化率開始回歸至 2019 年末水平。2020 年 6 月末，二線熱點(diǎn)城市租金資本化率為 53.03 年，與 2019 年末的 53.80 年相當(dāng)；二線非熱點(diǎn)城市租金資本化率為 46.04 年（圖 3 左下圖）。三線城市方面，房價(jià)和租金都受到疫情影響，租金資本化率依然維持高位運(yùn)行，2020 年6 月末三線城市的租金資本化率為36.59 年（圖 3 右下圖）。圖 3租金資本化率走勢(shì)資料來源：國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。注：本報(bào)告監(jiān)測(cè)的二線熱點(diǎn)城市包括杭州、南京

11、、蘇州、武漢、成都、廈門、福州、蘇州、西安、合肥，二線非熱點(diǎn)城市包括天津、重慶、鄭州、長沙、南寧、南昌、青島、寧波，三線城市包括昆明、太原、蘭州、烏魯木齊、呼和浩特、湖州、泉州、常德、蚌埠。（三）數(shù)量走勢(shì)分析住房銷售迅速復(fù)蘇從商品住宅銷售數(shù)據(jù)來看，2020 年上半年，商品住宅竣工面積為 2.07 億平方米，同比下降 9.81%；全國商品住宅銷售面積為 6.11 億平方米，同比下降 7.65%；全國商品住宅銷售額為 5.96萬億元人民幣，同比下降 2.79%（圖 4）。分季度來看，一季度受疫情影響，一月下旬至三月上旬線下售樓處基本處于關(guān)閉狀態(tài)，雖然部分房企進(jìn)行了線上銷售，但商品住宅銷售同比出現(xiàn)大

12、幅下降，住宅銷售面積和銷售額分別同比下降 25.89%和 22.83%。這在一定程度上導(dǎo)致大部分對(duì)銷售回款依賴程度極高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期償債能力下降。二季度，隨著疫情控制及線下銷售的恢復(fù)，住房購買需求迅速釋放，商品住宅銷售復(fù)蘇至去年同期水平，住宅銷售面積和銷售額分別同比增加 4.12%和 9.43%。住房銷售市場(chǎng)量價(jià)齊升，房企銷售回款增加，資金壓力有所緩解。圖 4商品住宅銷售、竣工及同比情況資料來源：根據(jù) Wind 數(shù)據(jù)計(jì)算。熱點(diǎn)城市土地交易市場(chǎng)持續(xù)火爆從市場(chǎng)傳導(dǎo)邏輯來看，土地市場(chǎng)的交易數(shù)據(jù)可以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。2020 年上半年，百城住宅類土地供應(yīng)面積為 1.62 億平方米，

13、同比增加 15.97%；成交面積為 1.36 億平方米，同比上漲 13.97%；成交金額為 1.76 萬億元，同比上漲 14.93%，成交土地樓面均價(jià)同比上漲 0.85%（圖 5 左圖）。2020年上半年，百城土地流拍數(shù)量較 2019 年下半年有所下降，土地成交溢價(jià)率和成交土地樓面均價(jià)重回上升趨勢(shì)（圖 5 右圖）。一季度住宅用地市場(chǎng)受疫情影響較大，供需兩端均出現(xiàn)較大幅度下降，但二季度住宅用地市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速反彈的走勢(shì)，熱點(diǎn)城市土地交易市場(chǎng)持續(xù)火爆。在疫情之下，土地成交溢價(jià)率和成交土地樓面均價(jià)逆勢(shì)回升，這背后的主要原因有三：一是隨著疫情逐漸得到控制，地方政府 為彌補(bǔ)“戰(zhàn)疫”中的財(cái)政支出，住宅用地供

14、給增量顯著，且部分城市放寬土地競(jìng)買規(guī)則、推出更多優(yōu)質(zhì)區(qū)位的土地，刺激了房企拿地積極性，土地市場(chǎng)逐漸升溫；二是在寬貨幣環(huán)境下，銀行間市場(chǎng)的流動(dòng)性合理充裕，優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境超預(yù)期，使頭部房企積極增加土地儲(chǔ)備；三是后疫情時(shí)代，房企開始進(jìn)行城市布局的調(diào)整，增加了在一二線城市拿地比例，一二線城市住宅類土地成交面積占比從 2019 年四季度的 40.72%上升至 2020 年二季度的 50.24%。這表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，后疫情時(shí)代更為看好核心城市以及都市圈房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能會(huì)推動(dòng)熱點(diǎn)城市房價(jià)進(jìn)入新一輪上漲。圖 5100 大中城市土地交易情況資料來源：Wind。庫存去化壓力有所緩

15、解從去庫存的情況來看，我們統(tǒng)計(jì)的 18 個(gè)城市平均住宅庫存去化月數(shù)在 2020 年上半年經(jīng)歷了先上升后迅速下降的走勢(shì)。一季度疫情導(dǎo)致 1 月下旬至 3 月上旬線下售樓基本處于關(guān)閉狀態(tài)，部分城市連續(xù)數(shù)周成交規(guī)模較小，18 城平均住宅庫存去化月數(shù)由2019 年12 月末的13.9 個(gè)月上升至2020 年3 月末的40.1 個(gè)月； 二季度隨著疫情得到控制，線下銷售迅速恢復(fù)至疫情前平均水平，平均住宅庫存去化月數(shù)逐漸下降至 6 月底的 14.4 個(gè)月。其中，6月底一線城市平均去化周期為 9.4 個(gè)月；二線城市平均去化周期為 10.1 個(gè)月；三線城市平均去化周期為 23.7 個(gè)月（見圖 6）。（月）一線城

16、市二線城市三線城市（月）9010070805060304010202014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-06-100圖 6 各城市房地產(chǎn)庫存去化情況（3 周移動(dòng)平均）資料來源：根據(jù) Wind 統(tǒng)計(jì)計(jì)算。注：本圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括杭州、南京、蘇州、廈門、南昌、

17、福州、南寧、青島，三線城市包括泉州、莆田、東營、東莞、舟山、寶雞。二、個(gè)人住房金融形勢(shì)（一）個(gè)人購房貸款總量情況房價(jià)的上升和泡沫的形成離不開信貸的推動(dòng)，個(gè)人購房貸款的增速與房價(jià)的上漲經(jīng)常表現(xiàn)出互為因果的關(guān)系。2015 年下半年，房價(jià)開始快速上漲，與此同時(shí)個(gè)人購房貸款余額大幅上升。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)擠泡沫的方法是從去杠桿開始的，自 2017 年二季度起，個(gè)人購房貸款余額同比增速呈下降趨勢(shì)，這產(chǎn)生了較好的調(diào)控效果。2020 年上半年，個(gè)人購房貸款余額同比增速延續(xù)了這一走勢(shì)，一季度同比增速為 15.9%，二季度同比增速為 15.7%（圖 7左圖），較去年同期 17.6%、17.3%的增速略有下降。從月度

18、增量數(shù)據(jù)來看，2020 年上半年居民新增中長期貸款月度平均增量為 4666.67 億元，較去年的月平均增量 4541.67 億元上漲了 2.75%（圖 7 右圖）。截至 2020 年二季度末，個(gè)人住房貸款余額為 32.36萬億元，占全部信貸余額的比例為 19.59%?？傮w而言，2020 年上半年我國金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房信貸仍延續(xù)前期穩(wěn)中趨緊的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)個(gè)人住房貸款余額增速仍將保持略有下降的趨勢(shì)，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)仍以數(shù)量調(diào)控為主。圖 7個(gè)人購房貸款余額及居民新增中長期貸款情況資料來源：中國人民銀行，Wind。（二）個(gè)人抵押貸款利率走勢(shì)從全國首套、二套住房貸款平均利率趨勢(shì)來看，2020 年上半年

19、個(gè)人住房貸款利率再次開始小幅下降，主要原因是從 2019年 10 月開始個(gè)人住房貸款利率完全參考 LPR 定價(jià)并采取基點(diǎn)加成的方式，而 2020 年 1 月開始，5 年期 LPR 呈緩慢下行趨勢(shì)。截至二季度末，首套、二套住房貸款平均利率分別為 5.28%（約為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率 LPR HYPERLINK l _bookmark7 1加 63 個(gè)基點(diǎn)）和 5.60%（約為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率 LPR 加 95 個(gè)基點(diǎn)）（圖 8）。預(yù)計(jì)短期內(nèi) LPR 仍將延續(xù)目前緩慢下行趨勢(shì)，主要原因如下：其一，后疫情時(shí)期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨于下行，這內(nèi)在地要求利率水平給予配合；其二，貨幣總量和社融等指標(biāo)依然較為寬裕；其三，國

20、外利率水平較低，在開放1 為推動(dòng)利率市場(chǎng)化改革進(jìn)程，2019 年 8 月 17 日央行發(fā)布公告，提出改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，通過將 LPR 報(bào)價(jià)銀行數(shù)量增加到 18 家、報(bào)價(jià)頻率改為每月一次、報(bào)價(jià)銀行真正按照最優(yōu)客戶執(zhí)行的貸款利率報(bào)價(jià)、報(bào)價(jià)方式以公開市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)形式報(bào)價(jià)、新增 5年期以上的期限品種、推進(jìn)各商業(yè)銀行盡快以 LPR 作為新增貸款定價(jià)的基準(zhǔn)利率等方式，促進(jìn)貸款利率進(jìn)一步市場(chǎng)化，提高利率傳導(dǎo)效率，進(jìn)而降低我國貸款實(shí)際利率水平，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。2019 年 8 月 17 日央行發(fā)布公告，自 2019 年 10 月 8 日起商業(yè)銀行新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利

21、率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，要求首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加 60 個(gè)基點(diǎn)。環(huán)境下利率有趨同趨勢(shì)。另外，為促進(jìn)住房市場(chǎng)向“居住屬性”回歸，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，對(duì)住房貸款執(zhí)行差別化信貸政策仍將是未來房地產(chǎn)金融調(diào)控的方向。因此，為更好地向居民首次置業(yè)購買住房的合理需求提供金融支持，隨著 LPR 定價(jià)機(jī)制的實(shí)施和 LPR 緩慢下行趨勢(shì)的延續(xù)，未來 12 年整個(gè)房貸市場(chǎng)利率可能會(huì)小幅下降。其中，首套住房貸款利率將會(huì)呈現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢(shì)，這可以更加突出住房的居住屬性，也是對(duì)過

22、往調(diào)控“誤傷”的修正；但二套房貸款利率或?qū)⒈３制椒€(wěn)，至多小幅下降，這可以更好地通過差別化的信貸政策提高住房市場(chǎng)投資和投機(jī)成本，以此降低住房市場(chǎng)的投資需求。圖 820142020 年全國住房貸款平均利率走勢(shì)資料來源：融 360 房貸市場(chǎng)報(bào)告，中國人民銀行，Wind。（三）個(gè)人抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估我們還估算了一線城市和部分二線城市的個(gè)人住房新增貸款價(jià)值比（Loan to Value，LTV），這一指標(biāo)可以反映房價(jià)上升中銀行杠桿資金的作用。2020 年上半年，一線城市中北京的新增住房貸款價(jià)值比有所上升，平均新增住房貸款價(jià)值比為 67.35%，屬于較高水平；深圳的平均新增住房貸款價(jià)值比為 75.07%，是

23、四個(gè)一線城市中最高水平（圖 9 左上圖）；上海的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，2020 上半年平均新增住房貸款價(jià)值比為 51.70%；廣州的新增住房貸款價(jià)值比在 2020 年上半年再次上升，平均新增住房貸款價(jià)值比為 69.85%，不過尚處于合理水平（圖 9 右上圖）。二線城市方面，2020 年上半年南京的平均新增住房貸款價(jià)值比為 88.39%，杠桿支撐作用較強(qiáng)，廈門的新增貸款價(jià)值比為 56.29%（圖 9 左下圖）；鄭州平均新增住房貸款價(jià)值比為 52.43%，武漢和天津的平均新增住房貸款價(jià)值比分別為 58.41%和 47.39%，應(yīng)該說從信貸層面較好地控制住了房價(jià)上漲的因素（圖 9 右下圖）。圖 9一線和部分

24、二線城市新增貸款價(jià)值比（3 個(gè)月移動(dòng)平均） HYPERLINK l _bookmark11 2資料來源：國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室估算。三、房企融資形勢(shì)（一）房企貸款融資情況房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度密集行業(yè)，無論是土地的購置還是住2 理論上講，貸款價(jià)值比（LTV）不應(yīng)該超過 70%。導(dǎo)致計(jì)算結(jié)果存在差異的原因是：第一，我們使用月度余額之差表示新增量，兩者之間存在差異；第二，由于不能直接得到個(gè)貸數(shù)據(jù)，我們使用總貸款數(shù)據(jù)或居民中長期貸款數(shù)據(jù)再乘以某一系數(shù)得到個(gè)貸數(shù)據(jù)。但是，我們保持單個(gè)城市在時(shí)間上的系數(shù)一致，以及不同城市在方法上的一致，因此數(shù)據(jù)依然具有參考意義。該指標(biāo)出現(xiàn)負(fù)值的原因來自第一條。房的開發(fā)和建設(shè)

25、均需要大量資金，加上住房項(xiàng)目建設(shè)周期和銷售 周期較長，使得資金成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的命脈。從央行公布的房地產(chǎn)企業(yè)貸款數(shù)據(jù)來看，截至 2020 年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為 11.97 萬億元，同比增長 8.5%，同比增速 連續(xù)七個(gè)季度下降；占全部信貸余額的比例為 7.25%，環(huán)比下降0.12 個(gè)百分點(diǎn)，金融機(jī)構(gòu)信貸資金明顯更向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傾斜（圖 10）。從目前市場(chǎng)情況來看，對(duì)于受疫情影響導(dǎo)致還款困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行經(jīng)協(xié)商后可能會(huì)允許其貸款延期償還。但出于風(fēng)險(xiǎn)管理和合規(guī)性要求，對(duì)新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，商業(yè)銀行持更為審慎的態(tài)度，對(duì)于綜合實(shí)力較強(qiáng)、負(fù)債率較低的國有房地產(chǎn)開

26、發(fā)企業(yè)或民營上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行放貸意愿較高；相反，部分負(fù)債率較高或規(guī)模較小的民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取銀行貸款的難度較大。圖 10房地產(chǎn)開發(fā)貸余額情況（季度）資料來源：中國人民銀行，Wind。（二）房企信托融資情況 HYPERLINK l _bookmark13 3新增房地產(chǎn)信托融資規(guī)模大幅下滑從投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金余額來看，截至 2020 年一季度末，房地產(chǎn)信托余額為 2.58 萬億元，較 2019 年末下降 1249.87億元，較 2019 年一季度末下降 2271.67 億元，下降幅度分別為4.62%和 8.10%，占全部資金信托比重為 14.57%（圖 11 左圖）；2020

27、 年一季度新增房地產(chǎn)信托金額為 1349.23 億元（圖 11 右圖），規(guī)模和占比都較 2019 年末明顯收縮。為落實(shí)中央“房住不炒”政策，銀保監(jiān)會(huì)于 2019 年 5 月份之后加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的 監(jiān)管，并通過專項(xiàng)檢查和多次窗口指導(dǎo)不斷加碼監(jiān)管要求，嚴(yán)禁 信托資金違規(guī)或變相違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)項(xiàng)目 中的前端融資、明股實(shí)債等違規(guī)行為，以此遏制房地產(chǎn)信托規(guī)模 的過快增長和風(fēng)險(xiǎn)的過度積累。從 2020 年一季度房地產(chǎn)信托數(shù) 據(jù)來看，在監(jiān)管趨嚴(yán)及新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)沖擊的雙重作用下，新增房地產(chǎn)信托環(huán)比下降 34.24%，新增信托融資規(guī)模出現(xiàn)較大 幅度回落。信托融資成本略有下降從融資成

28、本來看，2020 年一季度房地產(chǎn)信托發(fā)行預(yù)期收益率在 8.11%左右，加上 2%3%左右的信托公司報(bào)酬和信托計(jì)劃發(fā)行費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的平均成本在 10.11%11.11%之間，較上一年年末略有下降。2020 年一季度信托收益率下降的主要原因是新冠疫情的暴發(fā)直接抑制了房地產(chǎn)行業(yè)供給需求雙側(cè)力量，短期內(nèi)影響了業(yè)務(wù)開展和落地：一方面，新增房地產(chǎn)信托合規(guī)程度較高，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)較低；另一方面，疫情之下房地產(chǎn)信托融資需求也相對(duì)不足，在一定程度降低了預(yù)期收益率。3 由于信托數(shù)據(jù)滯后發(fā)布，當(dāng)前最新數(shù)據(jù)更新至 2020 年一季度，本節(jié)分析基于此前的數(shù)據(jù)。圖 11房地產(chǎn)信托情況（季度）資料來源：中國信托業(yè)協(xié)會(huì)

29、，用益信托網(wǎng)，Wind。（三）房企信用債融資情況從債券發(fā)行情況來看，2020 年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)境內(nèi)信用債發(fā)行總額為 3193.98 億元，同比上升 14.51%；分季度來看，一、二季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模分別為 1697.77 億元和 1496.21 億元（見圖 12 左圖）。從存量來看，2020年上半年末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)境內(nèi)信用債待還余額為 2.21 萬億元，同比上漲 6.55%。未來三年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)境內(nèi)信用債將迎來集中償付期，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入還債高峰，債券發(fā)行募集的資金主要用于借新還舊，可用于拿地和房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的資金規(guī)模有限（住房租賃項(xiàng)目例外），凈融資額規(guī)模

30、有所下降。境內(nèi)債券融資政策收緊之后，更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被迫轉(zhuǎn)向境外發(fā)債融資，以此緩解資金壓力。2020 年上半年，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)境外債發(fā)行規(guī)模達(dá)到 347.62 億美元（約為 2458.22億元人民幣），同比下降 25.08%，其中 27 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 38 支境外債名義利率已經(jīng)超過 10%（見圖 12 右圖）。分季度來看，一、二季度內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)境外債發(fā)行規(guī)模分別為272.23 億美元、75.39 億美元；4 月份，受境外疫情加重的影響，房企境外債融資暫停 40 余天，導(dǎo)致二季度融資規(guī)模同比下降了 60.39%。截至 2020 年二季度末，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)境外債存量余額為 2

31、173.60 億美元（約為 1.54 萬億元人民幣）。圖 12房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)境內(nèi)、境外信用債發(fā)行情況（季度）資料來源：Wind。總體而言，繼前兩年金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)、資管計(jì)劃等非標(biāo)融資進(jìn)行強(qiáng)監(jiān)管之后，2019 年二季度以來房地產(chǎn)企業(yè)最為倚重的開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、信用債等融資渠道全面收緊。一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回款規(guī)模受疫情影響出現(xiàn)較大幅度下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行的高周轉(zhuǎn)模式難以持續(xù)，普遍出現(xiàn)資金壓力較大的情況。雖然部分商業(yè)銀行對(duì)還款困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予貸款展期或續(xù)貸支持，二季度住房銷售也迅速復(fù)蘇，境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模略有上升，但部分資產(chǎn)負(fù)債率較高且資金周轉(zhuǎn)能力較弱的中小房企仍可能會(huì)出現(xiàn)較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與個(gè)人投資者不同，房企的生產(chǎn)活動(dòng)涉及上下游各類企業(yè)，在這樣的背景下須關(guān)注房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，尤其是中小房企的資金鏈問題。四、小結(jié)與風(fēng)險(xiǎn)提示2020 年上半年，新冠肺炎疫情在國內(nèi)的態(tài)勢(shì)成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主導(dǎo)因素，疫情暴發(fā)前期商品住房銷售同比增速明顯下滑，房價(jià)漲幅整體回落，租金價(jià)格水平略有下降，土地成交面積和成交金額大幅下滑，庫存去化周期大幅上升；而隨著疫情在國內(nèi)逐漸控制，國內(nèi)形勢(shì)進(jìn)入后疫情時(shí)代，因疫情而被壓制的商品住房需求開始逐漸復(fù)蘇，房價(jià)漲幅已經(jīng)接近 2019 年末狀態(tài)，土地成交面積和成交金額大幅攀升，個(gè)別月份上升幅度高于第一季度累計(jì)漲幅；但租賃市場(chǎng)受到的疫情影響