房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算

1、.：.；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個(gè)方面：其一，開(kāi)發(fā)本錢(qián)本錢(qián)工程構(gòu)成、核算的特殊性；其二，商品房營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的條件和根據(jù)不同；其三，涉及相關(guān)稅金的核算內(nèi)容更加廣泛。本文擬僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)的核算，作如下討論。根據(jù)以及的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本錢(qián)工程有六個(gè)：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、前期工程費(fèi)3、建筑安裝工程費(fèi)4、根底設(shè)備費(fèi)5、公共配套設(shè)備費(fèi)6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用普通情況下，開(kāi)發(fā)本錢(qián)中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及建筑安裝工程費(fèi)會(huì)占總本錢(qián)的70左右。如今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地根本上都是經(jīng)過(guò)競(jìng)拍方式獲得的， “土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的核算也就很

2、簡(jiǎn)單了。而“建筑安裝工程費(fèi)的核算正確與否，直接關(guān)系到本錢(qián)核算的質(zhì)量以及會(huì)計(jì)信息的披露。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本錢(qián)核算中，“建筑安裝工程費(fèi)的核算尤為重要。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么體系以及中，均沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本錢(qián)核算的詳細(xì)規(guī)定。根據(jù)新準(zhǔn)那么的要求，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的實(shí)踐情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)的核算所運(yùn)用的會(huì)計(jì)科目、核算程序作如下引見(jiàn)：一 應(yīng)運(yùn)用的主要會(huì)計(jì)科目要正確核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費(fèi)，主要應(yīng)運(yùn)用“原資料、“應(yīng)付帳款、“預(yù)付賬款、“開(kāi)發(fā)本錢(qián)等會(huì)計(jì)科目。1、原資料一、本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存的各種資料設(shè)備，包括原料及主要資料、輔助資料、工程設(shè)備、外購(gòu)半廢品外購(gòu)

3、件、修繕用備件備品備件、包裝資料、燃料等的方案本錢(qián)或?qū)嵺`本錢(qián)。二、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)踐情況，可在本科目下設(shè)置“庫(kù)存資料、“庫(kù)存設(shè)備兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目。再按資料設(shè)備的保管地點(diǎn)倉(cāng)庫(kù)、資料設(shè)備的類(lèi)別、種類(lèi)和規(guī)格等進(jìn)展明細(xì)核算。三、原資料的主要賬務(wù)處置。一企業(yè)購(gòu)入并已驗(yàn)收入庫(kù)的資料設(shè)備，按方案本錢(qián)或?qū)嵺`本錢(qián)，借記本科目，按實(shí)踐本錢(qián)，貸記“資料采購(gòu)或“在途物資科目，按方案本錢(qián)與實(shí)踐本錢(qián)的差別，借記或貸記“資料本錢(qián)差別科目。二自制并已驗(yàn)收入庫(kù)的資料，按方案本錢(qián)或?qū)嵺`本錢(qián)，借記本科目，按實(shí)踐本錢(qián)，貸記“開(kāi)發(fā)本錢(qián)科目，按方案本錢(qián)與實(shí)踐本錢(qián)的差別，借記或貸記“資料本錢(qián)差別科目。三委托外單位加工完成并已驗(yàn)收入庫(kù)

4、的資料，按方案本錢(qián)或?qū)嵺`本錢(qián)，借記本科目，按實(shí)踐本錢(qián)，貸記“委托加工物資科目，按方案本錢(qián)與實(shí)踐本錢(qián)的差別，借記或貸記“資料本錢(qián)差別科目。四消費(fèi)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)用資料設(shè)備，借記“開(kāi)發(fā)本錢(qián)、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、“銷(xiāo)售費(fèi)用、“管理費(fèi)用等科目，貸記本科目。五企業(yè)撥給承包單位抵作預(yù)付備料款或預(yù)付工程款的資料設(shè)備，借記“預(yù)付賬款科目，貸記本科目；六出賣(mài)資料結(jié)轉(zhuǎn)本錢(qián)，借記“其他業(yè)務(wù)本錢(qián)科目，貸記本科目。七發(fā)出委托外單位加工的資料，借記“委托加工物資科目，貸記本科目。采用方案本錢(qián)進(jìn)展資料日常核算的，發(fā)出資料還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)資料本錢(qián)差別，將發(fā)出資料的方案本錢(qián)調(diào)整為實(shí)踐本錢(qián)。采用實(shí)踐本錢(qián)進(jìn)展資料日常核算的，發(fā)出資料的實(shí)踐本錢(qián)，可以采用

5、先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法或個(gè)別認(rèn)定法計(jì)算確定。四、本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫(kù)存資料的方案本錢(qián)或?qū)嵺`本錢(qián)。2、應(yīng)付賬款一、本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因購(gòu)買(mǎi)資料物資含設(shè)備和接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供應(yīng)單位的價(jià)款，以及因出包工程應(yīng)付給工程承包單位的工程價(jià)款。二、本科目應(yīng)按應(yīng)付賬款類(lèi)別設(shè)置明細(xì)科目，如“應(yīng)付購(gòu)貨款、“應(yīng)付工程款等，并分別按供應(yīng)單位和承包單位的戶(hù)名設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)展明細(xì)核算。三、應(yīng)付帳款的主要帳務(wù)處置一企業(yè)購(gòu)入資料物資發(fā)生的應(yīng)付賬款，應(yīng)按全部金額，借記“原資料科目，貸記本科目。假設(shè)上述物資的貨款曾經(jīng)預(yù)付，那么應(yīng)將預(yù)付的貨款自“預(yù)付賬款科目轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款科目；支付貨款時(shí)，應(yīng)

6、扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款等科目。二企業(yè)接受供應(yīng)單位提供勞務(wù)而發(fā)生的應(yīng)付款項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)供應(yīng)單位的發(fā)票賬單，借記有關(guān)本錢(qián)費(fèi)用科目，貸記本科目，支付款項(xiàng)時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款等科目。三企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)經(jīng)審核的承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單結(jié)算工程款，借記“開(kāi)發(fā)本錢(qián)科目，貸記本科目。扣回預(yù)付工程款和備料款時(shí)，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款科目。支付給承包單位的工程款時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款科目。四企業(yè)開(kāi)出、承兌商業(yè)匯票抵付應(yīng)付賬款時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付票據(jù)科目。3、預(yù)付賬款一、本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和

7、備料款，以及按照購(gòu)貨合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的購(gòu)貨款。預(yù)付給承包單位抵作備料款的資料，也在本科目核算。二、本科目應(yīng)設(shè)置以下兩個(gè)明細(xì)科目：1預(yù)付承包單位款；2預(yù)付供應(yīng)單位款。三、預(yù)付賬款的主要帳務(wù)處置一企業(yè)預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款科目；二撥付承包單位抵作備料款的資料，借記本科目，貸記“原資料等科目；三企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單結(jié)算工程款，借記“開(kāi)發(fā)本錢(qián)科目，貸記“應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款科目，同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款，借記“應(yīng)付賬款科目，貸記本科目。四企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款科目

8、。收到所購(gòu)物資的發(fā)票賬單，根據(jù)發(fā)票賬單的應(yīng)付金額，借記“原資料科目，貸記“應(yīng)付賬款科目；同時(shí)，將預(yù)付的貨款自本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)付賬款科目，借記“應(yīng)付賬款科目，貸記本科目。預(yù)付賬款不多的企業(yè)，也可將預(yù)付的賬款直接記人“應(yīng)付賬款科目的借方，不設(shè)置本科目。4、開(kāi)發(fā)本錢(qián)一、本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)備和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)展裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)備而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計(jì)提的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷(xiāo)等，可直接計(jì)入“其他業(yè)務(wù)本錢(qián)科目，不經(jīng)過(guò)本科目核算。企業(yè)為進(jìn)展資金的籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門(mén)為組

9、織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不在本科目核算。二、企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)備和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)備費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)備費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目有關(guān)本錢(qián)核算對(duì)象的本錢(qián)工程中；應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目進(jìn)展歸集，月末，再按一定的分配規(guī)范分配計(jì)入有關(guān)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)。三、企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的本錢(qián)核算對(duì)象、本錢(qián)工程和本錢(qián)核算方法。本科目應(yīng)按開(kāi)

10、發(fā)本錢(qián)的種類(lèi)，如“土地開(kāi)發(fā)、“房屋開(kāi)發(fā)、“配套設(shè)備開(kāi)發(fā)和“代建工程開(kāi)發(fā)等設(shè)置明細(xì)賬，并在明細(xì)賬下，按本錢(qián)核算對(duì)象和本錢(qián)工程進(jìn)展明細(xì)核算。四、開(kāi)發(fā)本錢(qián)的主要帳務(wù)處置一企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)備和代建工程等，采用出包方式建立的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單承付工程款，計(jì)入本科目有關(guān)本錢(qián)核算對(duì)象的本錢(qián)工程中，借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款科目。二企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)備和代建工程等采用自營(yíng)方式的，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可直接計(jì)入本科目有關(guān)本錢(qián)核算對(duì)象的本錢(qián)工程中，借記本科目，貸記“原資料、“銀行存款等科目。企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備

11、發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)踐本錢(qián)，借記本科目，貸記“原資料庫(kù)存設(shè)備科目。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與本錢(qián)費(fèi)用配比原那么，應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)備費(fèi)等，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售本錢(qián)時(shí)預(yù)提，預(yù)提時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付帳款科目。預(yù)提數(shù)與實(shí)踐支出數(shù)的差額，添加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)。五、企業(yè)曾經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)備和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)展本錢(qián)結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)本錢(qián)時(shí)，按實(shí)踐本錢(qián)，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目，貸記本科目。六、本科目的期末余額為在建開(kāi)發(fā)工程的實(shí)踐本錢(qián)。二 “建筑安裝工程費(fèi)的核算程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)核算的普通程序是：1、施工單位根據(jù)合同商

12、定，交納履約保證金；2、開(kāi)發(fā)商根據(jù)合同商定，支付一定的工程預(yù)付款、備料款；3、開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)鋼材、水泥、商品混凝土等甲供資料，并供應(yīng)到施工現(xiàn)場(chǎng)；4、施工單位報(bào)送“已完工程籠統(tǒng)進(jìn)度，并提供；5、向施工單位結(jié)算甲供資料價(jià)款，抵作工程進(jìn)度款；6、開(kāi)發(fā)商根據(jù)應(yīng)付工程款扣除預(yù)付工程款、甲供資料價(jià)款后支付工程進(jìn)度款；7、辦理工程結(jié)算，除預(yù)留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。三 會(huì)計(jì)核算舉例房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普通都是將建筑安裝工程以對(duì)外招標(biāo)的方式發(fā)包給施工企業(yè)施工建立，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費(fèi)屬于開(kāi)發(fā)本錢(qián)的直接費(fèi)用，可以直接計(jì)入相關(guān)開(kāi)發(fā)工程的本錢(qián)中去。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系，根據(jù)合同

13、商定進(jìn)展工程款的預(yù)付、備料款的預(yù)付以整個(gè)工程價(jià)款的最終結(jié)算。工程開(kāi)工前或開(kāi)工后，按照合同商定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進(jìn)度款，還有能夠向施工企業(yè)提供設(shè)備或資料鋼材、水泥等，涉及預(yù)付工程款、備料款以及撥付資料設(shè)備的支出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先列入“預(yù)付賬款賬戶(hù)核算，待施工企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單辦理工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，從“預(yù)付賬款賬戶(hù)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)本錢(qián)建筑安裝工程費(fèi)賬戶(hù)。【例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2004年5月開(kāi)發(fā)建立電梯公寓一批，經(jīng)過(guò)公開(kāi)招招標(biāo)，甲施工企業(yè)中標(biāo)承建該工程。甲乙雙方合同商定，工程總造價(jià)以5000萬(wàn)元包干設(shè)計(jì)變卦另行辦理結(jié)算，簽署后，向施工單位預(yù)付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)

14、實(shí)踐完成的籠統(tǒng)進(jìn)度的80再扣除部分預(yù)付款、甲供資料價(jià)款后支付工程款，工程開(kāi)工后工程決算辦理終了，除預(yù)留5的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，支付工程款時(shí)應(yīng)代扣施工單位營(yíng)業(yè)稅金附加稅費(fèi)略去不計(jì)?，F(xiàn)將相關(guān)帳務(wù)處置闡明如下：1、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來(lái)的合同履約保證金100萬(wàn)元，存入銀行。帳務(wù)處置為：借：銀行存款100萬(wàn)元貸：其他應(yīng)付款履約保證金100萬(wàn)元2、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同商定，用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬(wàn)元、預(yù)付工程進(jìn)度款300萬(wàn)元。帳務(wù)處置為：借：預(yù)付賬款施工企業(yè)預(yù)付備料款 200萬(wàn)元施工企業(yè)預(yù)付工程款 300萬(wàn)元貸：銀行存款 500萬(wàn)元3、房

15、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)入鋼材一批價(jià)款60萬(wàn)元、購(gòu)入電梯3部?jī)r(jià)款50萬(wàn)元，鋼材和電梯已驗(yàn)收入庫(kù)。扣除預(yù)付款15萬(wàn)元以及電梯質(zhì)量保證金1.5萬(wàn)元2年質(zhì)保期滿(mǎn)后退還后，以銀行存款支付93.5萬(wàn)元。帳務(wù)處置為：借：原資料庫(kù)存資料 60萬(wàn)元原資料庫(kù)存設(shè)備 50萬(wàn)元貸：預(yù)付賬款預(yù)付購(gòu)貨款 15萬(wàn)元其他應(yīng)付款質(zhì)量保證金1.5萬(wàn)元銀行存款 93.5萬(wàn)元4、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設(shè)備實(shí)踐本錢(qián)50萬(wàn)元、撥付鋼材實(shí)踐本錢(qián)60萬(wàn)元，抵作工程備料款。帳務(wù)處置為：借：預(yù)付賬款施工企業(yè)預(yù)付備料款 110萬(wàn)元貸：原資料庫(kù)存資料 60萬(wàn)元原資料庫(kù)存設(shè)備 50萬(wàn)元5、施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單，經(jīng)監(jiān)理

16、單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認(rèn)，應(yīng)付工程結(jié)算價(jià)款600萬(wàn)元。帳務(wù)處置分為：借：開(kāi)發(fā)本錢(qián)某工程建筑安裝工程費(fèi) 600萬(wàn)元貸：應(yīng)付賬款施工企業(yè)工程款 600萬(wàn)元6、次月初房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按合同商定本次應(yīng)扣回預(yù)付工程款100萬(wàn)元、扣回工程備料款含價(jià)撥的資料設(shè)備80萬(wàn)元，并代扣工程營(yíng)業(yè)稅金18萬(wàn)元用銀行存款202萬(wàn)元以及200萬(wàn)元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。帳務(wù)處置為：1 抵扣工程預(yù)付款和備料款借：應(yīng)付賬款施工企業(yè)工程款 180萬(wàn)元貸：預(yù)付賬款預(yù)付工程款施工企業(yè) 100萬(wàn)元預(yù)付備料款施工企業(yè) 80萬(wàn)元2 代扣營(yíng)業(yè)稅金借：應(yīng)付帳款施工企業(yè)工程款18萬(wàn)元貸：應(yīng)交稅費(fèi)代扣營(yíng)業(yè)稅金18萬(wàn)元3 實(shí)踐支付工程進(jìn)度款借：應(yīng)付帳款施工企業(yè)工程款402萬(wàn)元貸：銀行存款 202萬(wàn)元應(yīng)付票據(jù)200萬(wàn)元闡明：假設(shè)開(kāi)發(fā)商不代扣營(yíng)業(yè)稅，那么施工單位應(yīng)開(kāi)具600萬(wàn)元的發(fā)票；假設(shè)開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)代扣營(yíng)業(yè)稅，那么由開(kāi)發(fā)商向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為施工單位代開(kāi)600萬(wàn)元的發(fā)票。7、以后每月支付工程款與例6根本類(lèi)似，其帳務(wù)處置就不再贅述。8、2005年8月，施工單位的工程決算經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商委托的造價(jià)審核機(jī)構(gòu)的審計(jì)，雙方確認(rèn)的工程總造價(jià)為5500萬(wàn)元。在這以前，施工單位累計(jì)完成施工產(chǎn)值4900萬(wàn)元，甲方曾經(jīng)確認(rèn)，并進(jìn)展了帳務(wù)處置，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已計(jì)入“開(kāi)發(fā)本錢(qián)建筑安裝工程費(fèi)4900萬(wàn)元，已預(yù)付施工單位工程款3920萬(wàn)元，應(yīng)付施工單位工程款9