商廈招商方案DOC

1、 商廈招商計劃書（初步方案）目錄一、招商執(zhí)行方案基本原則。方向實施原則。各樓層業(yè)態(tài)方向說明。3.價格策略。4.招商條件?；A傳播信息。二、招商計劃實施的基礎板塊策略。基礎板塊策略說明。2.板塊劃分。三、目前的招商實施計劃及推廣支持計劃1.階段一。2.階段二。3.階段三。招商執(zhí)行方案基本原則一、方向實施原則1、維護業(yè)態(tài)經營內容的平衡原則，令零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)經營內容在商場內得到平衡發(fā)展。2、維護商場的統一主題形象原則，杜絕招進有違于商場經營主題的經營商。3、注意功能和形式的同業(yè)差異，異業(yè)互補原則，禁止盲目招進同一類型的經營商，避免經營業(yè)態(tài)與種類的同質化。4、招商順序主力店先，輔助店后的原則。

2、5、圍繞經營規(guī)劃亮點及核心主力店而制定的招商版塊布局原則。6、放水養(yǎng)魚的招商價格原則。7、經營方式的選擇原則，同類經營商中合作條件更佳者優(yōu)先。8、特殊經營商招商優(yōu)惠原則。二、各樓層業(yè)態(tài)方向說明1、-1F/生活超市。1）核心業(yè)態(tài)：2）普遍業(yè)態(tài)：3）主力商家：4）品牌商家：2、1F/精品生活館。5）核心業(yè)態(tài)：高檔服飾/黃金珠寶。6）普遍業(yè)態(tài)：精品鞋帽/品牌鐘表/高檔皮具/眼鏡。7）主力商家：8）品牌商家：3、2F/時尚生活館。1）核心業(yè)態(tài)：2）普遍業(yè)態(tài)：3）主力商家：4）品牌商家：4、3F/時尚休閑館。1）核心業(yè)態(tài)：2）普遍業(yè)態(tài)：3）主力商家：4）品牌商家：5、4F/流行生活館。1）核心業(yè)態(tài)：2）

3、普遍業(yè)態(tài)：3）主力商家：4）品牌商家：6、5F/流行體驗館。1）核心業(yè)態(tài)：2）普遍業(yè)態(tài)：3）主力商家：4）普遍商家：三、項目總體的價格策略。1、制定價格策略的依據。1）價格的制定前提是根據發(fā)展商所要求的月租金收益而制定：TOC o 1-5 h z第一年月租金收益為元。第二年月租金收益為元。第三年月租金收益為元。2）根據目前的平面規(guī)劃圖而制定，若平面圖有所改動，也需要做出調整。2、基本的價格政策。1）項目的二至五層，于各層抽取一部分面積用作與大型品牌主力商的合作形式，以此帶動招商以及整個項目的經營（由于與該些主力商家的最終合作形式還未正式確定，所以用以合作部分面積的租金將暫設為“零”，以便于日后

4、進行調整操作）。2）除以上之外，還將于每層抽取部分面積實施租金優(yōu)惠政策，以進一步加強項目的招商及經營效果（實施優(yōu)惠政策部分的面積以底線租金出租）。3）以上面積之外，其余部分均采取正常租金標準及出租模式進行招商。3、項目整體租金制定標準。1）制定第三年的月租金收益標準作為租金基準（100%）。2）第二年月租金標準相當于租金基準的80%，第一年月租金標準相當于租金基準的65%。除此之外，不作任何租金遞增。目的是使商家認同發(fā)展商愿意在商家的經營培養(yǎng)期間做出非常大的租金優(yōu)惠的誠意。4、商鋪租金制定原則。面積小。接近中庭或店面面向中庭。擁有雙門面。交通條件優(yōu)越。符合以上條件的商鋪租金單價要求較高，相反，

5、租金單價要求相對較低。5、各層商鋪數量及建筑面積明細。2F:商鋪總數114間，建筑面積3,022m2，實用率50%。3F:商鋪總數141間，建筑面積3,018m2，實用率50%。4F:商鋪總數140間，建筑面積2,857m2，實用率50%。5F:商鋪總數158間，建筑面積2,964m2，實用率50%。6、各層擬讓利優(yōu)惠及合作部分的面積統計。2F:讓利部分面積1,113m2,合作部分面積262m2，占2F總建筑面積的45.5%。3F：讓利部分面積430m2,合作部分面積529m?，占3F總建筑面積的31.8%。4F:讓利部分面積為零，合作部分面積782m2，占4F總建筑面積的31.8%。5F：讓

6、利部分面積398m2,合作部分面積172m?，占5F總建筑面積的19.2%。2F5F讓利部分總面積1,941m2，合作部分面積l,745m2，總讓利優(yōu)惠及合作部分的面積3,686m2，占2F5F總建筑面積的31%。7、各層租金基準單價設計。2F：92-154-185-200-231-277-292-308-4623F：62-123-138-154-185-2154F：62-77-92-100-108-123-138-1545F：31-46-62-77-85-92-108-1238、各年各層月租金總價和月租金均價（合作部分面積除外）。樓層首年（65%）第二年（80%）第三年（100%）租金總價均

7、價租金總價均價租金總價均價2F298,49099367,372122459,2151523F214,85071264,43188330,5381104F134,79047165,89558207,369735F117,98040145,20649181,50861合計766,110-942,904-1,17&639-9、發(fā)展商期望的租金收益與本計劃租金收益對比。年度發(fā)展商期望租金收益現計劃租金收益租金收益差額首年780,000元766,110元13,890元第二年960,000元942,904元17,096元第三年1,200,000元1,17&630元21,370元10、租金收益差額回收方式的

8、組成部分。1）通過與各主力商家采取多種形式的合作所收取的營業(yè)性收入。2）通過經營亮點構建及有效的推廣支持，令招商態(tài)勢形成主動從而有可能在招商中后期提升剩余商鋪的租金標準，增加租金收益。一、招商條件。1.入場費。由于將會為每一層引入主力商家，形成各層不同的經營亮點，而主力商家也能帶來大量人流，為其他散戶的經營形成有力的支持，致使項目整體的價值得到大大提高，更為商家?guī)碓诖私洜I必定成功的信念和信心，所以應根據各層的具體情況制定商鋪的入場費。2F面積入場費間數1375m20（暫免）共34間10m2以下5,000元/間10間12m213m210,000元/間4間14m215m212,000元/間9間1

9、6m214,000元/間4間17m219m215,000元/間18間20m222m216,000元/間5間25m230m221,000元/間18間30m2以上30,000元/間12間合共：1,342,000元3F面積入場費間數959m20（暫免）共29間10m2以下4,000元/間7間10m214m2&000元/間38間15m29,000元/間2間16m218m210,000元/間8間19m220m212,000元/間22間22m228m215,000元/間30間30m232m218,000元/間2間35m2以上25,000元/間3間合共：1,255,000元4F面積入場費間數782m20（暫

10、免）2710m2以下2,500元/間710m220m25,000元/間6420m2以上&000元/間42合共：673,500元5F面積入場費間數570m20(暫免)2310m2以下2,000元/間2610m220m23,000元/間4820m2以上5,000元/間61合共：501,000元預期入場費總收入：3,771,500元二、三層的租金繳付方式和優(yōu)惠政策。兩種繳付方式：一季度或半年一繳。按季度繳付租金：首年租金優(yōu)惠68%、第二年租金優(yōu)惠83%。一次性繳付半年租金：首年租金優(yōu)惠65%、第二年租金優(yōu)惠80%。四、五層的租金繳付方式和優(yōu)惠政策。兩種繳付方式：半年一繳或一年一繳。一次性繳付半年租金

11、：首年租金優(yōu)惠68%、第二年租金優(yōu)惠83%。一次性繳付一年租金：首年租金優(yōu)惠65%、第二年租金優(yōu)惠80%。4.成交條件。簽定認租書收取RMB5Q00元定金，5天內簽定正式合同。簽定合同時收取入場費和2個月租金作為合同押金，在約定之交鋪日必須按照繳付方式交齊應付租金，辦理收鋪手續(xù)。管理費RMB15元/m2。能源費用分攤RMB10/m2。免租期為2個月。二、招商方式。1.方式一。1)一般品牌商家或散戶。2)正常收取租金及入場費。2.方式二。品牌商家特色商家(時尚數碼、時尚發(fā)廊、特色餐飲等)。租金給予優(yōu)惠免入場費。3.方式三。1)主力核心商家(桂林人、屈臣氏、千色店、必勝客等)。2)租金保底(樓層年

12、均租金的50%保底)，免入場費合作分成，服飾百貨類按1520%計取，餐飲類按58%計取，保底分成或兩者取其高。4.方式四。1)主力核心商家(屈臣氏、千色店、必勝客、食尚引、VAF、70/30、馬可等)。免租金免入場費合作分成，服飾百貨類按1525%計取，餐飲類按510%計取。主力核心商家(酷兒兒童游樂場、春之花零食、廣州流行館等)。免租金免進場費，甲方提供裝修，合作分成，服飾百貨類按2030%計取，餐飲類按815%計取。三、項目的基礎傳播信息。1.硬件規(guī)劃。在首層東、北方向設置以電動手扶梯及步行梯組成的往二層、M層的醒目的項目主體出入口。由觀光梯、雙向電動手扶梯及步行梯組成的立體垂直交通組織系

13、統近200平方米的中庭，及由二層直通四層的長沙首創(chuàng)的快速扶手電梯。近300個停車位的機械智能化設計的負一層停車場。五層樓頂的長沙首創(chuàng)的戶外運動公園。嶄新的彩虹步梯、液晶飛碟及室內環(huán)境裝飾設計。眩目亮麗的建筑外觀設計。由首層外廣場、二層中庭、五層樓頂組成的立體展示及推廣平臺。2.商家進駐。項目的主力經營商由廣州及沿海地區(qū)引進，大部分為長沙地區(qū)首次亮相的潮流品牌。每一樓層、每一區(qū)域都將由具有強號召力的主力經營商引領經營，確保商場內每一區(qū)域足夠的客流和人氣。主力經營商囊括吃、喝、玩、購等多種經營業(yè)態(tài)，不但有最潮流的服裝、精品、妝飾，更有最熱最火的明星館、唱片店、手機鋪、網游站、游樂場和社交會所。3.

14、潮流文化與廣州之間的互動關系。1)由于商場的策劃、招商及運營管理均由來自廣州的資深商場管理公司負責，因此商場將體現更多的與廣州及沿海地區(qū)流行文化的互動和溝通。2)這些互動包括將引進廣州及沿海地區(qū)的流行品牌經營商入場經營，同時亦將在商場經營期間不斷推出與廣州地區(qū)潮流文化、藝術、資訊的交流或合作，營造及引領長沙地區(qū)真正的潮流文化。4.經營模式。1)發(fā)展商投入巨資全力打造商場亮麗的硬件設施和運營亮點，并傾力引進眾多有實力和號召力的品牌經營商入場，充分反映了發(fā)展商與眾商家共同及長遠發(fā)展商場的經營的誠意和信心。2)商場的運營管理由來自廣州的資深商場管理公司負責，將體現有別于目前長沙地區(qū)商業(yè)管理水平的專業(yè)

15、標準，具體將在推動商場大眾傳播形象、促進商場整體經營、幫助眾商家提升經營業(yè)績上著力，主動運用有效的推廣手段營造互動的消費與流行文化氣氛，促成消費者的到達和消費，并促進商家間的多贏互利。舉例來說，商場經營公司將投入資金與資源，實施商場會員制，以贈品、明星、流行文化活動等為焦點吸引會員加盟以奠立商場的基礎與忠實消費群，并促進他們的慣常到達及消費。招商計劃實施的基礎版塊策略。一、基礎版塊策略說明。所謂的基礎版塊策略，即是以點帶面、以面推動整體而產生極具影響力的效應策略。具體而言，是指以商場的主力品牌經營商及硬件亮點為核心，將商場分割為多個局部區(qū)域，而每一個區(qū)域將由一個或多個主力品牌經營商或硬件亮點帶

16、動經營提升，并相應地影響招商執(zhí)行。招商實施的版塊策略為根據主力品牌經營商及硬件亮點的準備進度，分階段地向市場推出與該主力品牌經營商及硬件亮點相對應的局部面積進行目標性招商，并支持予相對應的傳播信息及推廣計劃，該區(qū)域面積招商完成后再進行下一個區(qū)域的目標性招商。策略的執(zhí)行規(guī)避慣常的全面招商傳播信息全面發(fā)布的一般做法。二、版塊劃分。1.版塊一。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍23間1113m2保底分成商鋪數總面積2F量-23間542m2目標核-零食超市、品牌餐飲、生活超市。心業(yè)態(tài)/品-屈臣氏、千色店、春之花、沙芭哇、必勝客等。牌2.版塊二。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍2間62m2合作分成商鋪

17、數總面積2F量-14間262m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌時尚鞋帽、眼鏡、鐘表、特色飲品。巴克閃冰、JOJO、SWATCH、眼鏡88等。3.版塊三。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍3間104m2合作分成商鋪數總面積2F量-20間317m2目標核-時尚品牌服飾C)心業(yè)態(tài)/品-古川琦、70/30等。牌4.版塊四。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍6間96m2合作分成商鋪數總面積2F量-23間526m2目標核-時尚服飾、鞋C)心業(yè)態(tài)/品-百絲、百圖、信步、百麗、鄉(xiāng)村路等。牌5.版塊五。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍3F17間359m2合作分成商鋪數量總面積-22間518m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌兒童游樂場

18、。Qoo。6.版塊六。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍5間110m2合作分成商鋪數總面積3F量-20間324m2目標核-兒童品牌主力商家。心業(yè)態(tài)/品-迪士尼、酷兒等。牌7.版塊七。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍1間138m2保底分成商鋪數總面積3F量-16間370m2樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍2間69m2經營亮點配商鋪數總面積3F套量-15間278m2目標核-電臺直播室。心業(yè)態(tài)/品牌9.版塊九。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍4間292m2保底分成商鋪數總面積3F量-39間569m2目標核-特色餐飲。心業(yè)態(tài)/品牌10.版塊十。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍4F15間308m2合作分成商鋪數量總面積-31間669m2目標核-廣州潮流街。心業(yè)態(tài)/品-VAF、馬可等。牌11.版塊十一。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍10間130m2合作分成商鋪數總面積4F量-22間414m2目標核-主力品牌商家C)心業(yè)態(tài)/品-le-paco、A-one、3