X年度南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告(下)

1、.洪恒 地產(chǎn)2021年度南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)研討報(bào)告2021年1月-12月江西南昌房地產(chǎn)價(jià)錢指數(shù)研討報(bào)告：.； 未經(jīng)出品機(jī)構(gòu)答應(yīng)，不得抄襲、轉(zhuǎn)載或剪輯本文資料第三章 南昌樓市2021年土地市場(chǎng)分析一、2021年掛牌拍賣宗地分析年度總結(jié)：愛房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2021年度南昌市包括各縣委托南昌市國(guó)土局掛牌拍賣共出讓地塊因故終止拍賣地塊除外134宗，出讓總面積達(dá)12753.3654畝，其中，勝利買賣地塊97宗，成交面積8045.0189畝。成交率達(dá)85.09%；流拍地塊13宗，流拍面積1091.929畝。土地總出讓金額達(dá)110.78億元，比上年減少36.2%，每畝土地平均出讓金額為165.2萬元，比上年添加33.

2、1%。從知名開發(fā)商拿地域域看，朝陽(yáng)洲依然熱度不減，國(guó)貿(mào)、聯(lián)發(fā)兩大開發(fā)商繼續(xù)在朝陽(yáng)洲拿地，就連“天虹也看重了朝陽(yáng)洲的開展?jié)摿?，拿下一塊商住用地。而較2021年，高新區(qū)土地市場(chǎng)熱度有了較理性的回歸，不過初次進(jìn)駐江西的海亮地產(chǎn)，在南昌選擇了以住宅主導(dǎo)位置的高新區(qū)。此外，本年間溢價(jià)率最高的地塊也在高新區(qū)，并由大唐地產(chǎn)競(jìng)拍獲得。與海亮地產(chǎn)不同，深圳市萊蒙鼎盛投資開展這一外企初次進(jìn)駐江西那么選擇了紅谷灘這塊熟地試水。另外，從2021年內(nèi)政府對(duì)九龍湖片區(qū)的大量宣傳及政策引導(dǎo)可以預(yù)測(cè)，明年的九龍湖區(qū)土地市場(chǎng)有望“井噴。2021年，南昌土地市場(chǎng)受調(diào)控政策影響，成交總量有小幅回落。近兩年經(jīng)過“新國(guó)八條、樓市限購(gòu)等

3、調(diào)控政策及信貸收緊影響，土地市場(chǎng)熱度有所“降溫，加上十八大提出“調(diào)控不放松，政策不動(dòng)搖等樓市基調(diào)對(duì)土地市場(chǎng)也會(huì)呵斥了一定的影響。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策從抑制樓市需求轉(zhuǎn)向土地供應(yīng)，不僅需添加保證房土地供應(yīng)，也加大商品房土地供應(yīng)。同時(shí)加大閑置土地處置力度、打擊囤地，添加一級(jí)市場(chǎng)活潑度，推進(jìn)土地的運(yùn)用和流動(dòng)，促使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)鏈安康平穩(wěn)開展。土地成交表： 詳見附件 從各片區(qū)土地出讓情況看，2021年南昌市土地市場(chǎng)可謂“全面開花。其中高新區(qū)尤為可觀，根據(jù)愛房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本年度高新區(qū)出讓地塊達(dá)44宗之多，占全南昌市出讓數(shù)量的32.84%。從土地出讓類型情況來看，2021年南昌市土地出讓偏向工業(yè)用

4、地，但商住、商業(yè)和住宅等用地出讓量亦不差。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，本年度南昌市商住、商業(yè)和居住用地累計(jì)出讓46宗，占出讓總數(shù)的34.32%。二、2021年成交土地溢價(jià)率商業(yè)用地土地成交溢價(jià)率，由上圖可以看出溢價(jià)率最高的為DADJ2021033。位于昌南大道以南、青云譜路以西，起拍價(jià)為萬元/畝，成交價(jià)為220萬元/畝，溢價(jià)率為61.76%。被廈門中游投資競(jìng)得。溢價(jià)率最低的為JDP1186，位于青山南路以南、永外正街以西，起拍價(jià)為1310萬元/畝，成交價(jià)為1331萬元/畝，溢價(jià)率為1.6%，被南昌市東湖區(qū)商品房開發(fā)公司競(jìng)得。商住用地土地成交溢價(jià)率，由上圖可以看出溢價(jià)率最高的為DAFJ2021020。位于高新

5、大道以西、天香路以南。起拍價(jià)為6.6萬元/畝，成交價(jià)為153.6萬元/畝，溢價(jià)率為2227.27%，被南昌大唐房地產(chǎn)競(jìng)得。溢價(jià)率最低的為DABJ2021015。位于九洲大街以南、玉蘭路以東、紅梅路以西控規(guī)C01-01地塊西側(cè)部分。起拍價(jià)為572萬元/畝，成交價(jià)為580萬元/畝，溢價(jià)率為1.40%，被江西省煤炭集團(tuán)公司，中鼎國(guó)際工程有限責(zé)任公司競(jìng)得。居住用地土地成交溢價(jià)率，由上圖可以看出溢價(jià)率最高的為DABJ2021019。位于朝陽(yáng)新城桃花路以東、獅山路以南、子羽路以西、虎威路以北控規(guī)A09-02地塊。起拍價(jià)為360萬元/畝，成交價(jià)為428萬元/畝，溢價(jià)率為18.89%，被江西匯通實(shí)業(yè)，江西省建

6、業(yè)投資競(jìng)得。溢價(jià)率最低的為DABJ2021032，起拍價(jià)為386萬元/畝，成交價(jià)為456萬元/畝，溢價(jià)率為18.13%，被聯(lián)發(fā)集團(tuán)競(jìng)得。三、2021年重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)：DAEJ2021025 單價(jià)1331萬元/畝 成就南昌新“地王 該工程位于南昌市中心青山南路以南、永外正街以西旁邊的一宗商業(yè)、辦公兼容旅館業(yè)用地。JDP1186以單價(jià)1331萬元/畝被南昌市東湖區(qū)商品房開發(fā)公司拍得，這也也是2021年南昌土地拍賣市場(chǎng)的最高單價(jià)，這宗面積為5.554畝的商業(yè)、辦公兼容旅館業(yè)用地起拍價(jià)為1310萬元/畝，經(jīng)過短暫的競(jìng)價(jià)，最終被南昌市東湖區(qū)商品房開發(fā)公司以單價(jià)1331萬元/畝拍得。愛房網(wǎng)以為此

7、宗地面積小、容積率高的地塊能拍出如起價(jià)如此之高，這闡明南昌城區(qū)地塊日益稀少，競(jìng)拍起價(jià)高漲，可拿出競(jìng)拍的地塊多為小塊商業(yè)用途地塊。不過，此地塊地形較好，地理位置優(yōu)越。在周邊居住著大量人口，中小開發(fā)商開發(fā)此地作為商業(yè)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)：DAFJ2021020 溢價(jià)率超2000%以上 工程位于高新大道以西、天香路以南，起拍價(jià)為6.6萬元/畝，經(jīng)過緊張猛烈的競(jìng)拍，最終被南昌大唐房地產(chǎn)以153.6萬元/畝拍得，而本地塊競(jìng)拍最讓人驚奇的是，競(jìng)拍地塊溢價(jià)率高達(dá)2227.27%。如此高的土地溢價(jià)勝利刷新2021年南昌土地拍賣地塊溢價(jià)，成為“土地溢價(jià)之王。不過，本地塊在出讓之初規(guī)定，該地塊出讓總價(jià)中的

8、1.43億元為秦勝村9.3萬平方米安頓房和1.33萬平方米地下車庫(kù)的建立本錢。重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)：DAEJ2021016 紅谷灘拿地恢復(fù)理性 DAEJ2021016位于錦江路以南、贛江北大道以西鳳凰洲HGT105-A07-02地塊，土地用途為商業(yè)金融業(yè)、文化文娛用地。該地塊起拍價(jià)為654萬元/畝，最終被廣東新中美實(shí)業(yè)投資開展以897萬元/畝拍得。 雖然該地塊單價(jià)成交價(jià)并沒有讓人驚奇，比起往年紅谷灘區(qū)域內(nèi)拍地價(jià)錢來說屬于中下價(jià)錢，根據(jù)愛房網(wǎng)2021年的土地拍賣資料來看，該地塊是紅谷灘全年競(jìng)拍土地中價(jià)錢偏高地塊。從這些資料中不難看出，開發(fā)商在紅谷灘板塊拿地越來越理性，沒有再出現(xiàn)“地王頻現(xiàn)的事件。而紅谷灘

9、板塊又一讓人眼前一亮的地塊那么是位于紅谷灘新區(qū)金融大街以西、規(guī)劃路以北紅谷灘新區(qū)中央商務(wù)區(qū)B-8、B-12部分、B-14、B-20-5、B-21-4地塊的DAEJ2021025地塊。不是說這塊地有多大多貴，是由于拍得這塊地的深圳市萊蒙鼎盛投資開展，萊盈商業(yè)集團(tuán)METROSHANGHAIHQPTE.LTD是初次來南昌拍地的外資企業(yè)。重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)：DAGJ2021004 DAGJ2021005 奧克斯經(jīng)開區(qū)地塊 作為開發(fā)過紅角洲高端工程奧克斯盛世經(jīng)典的開發(fā)企業(yè)，今年，南昌市奧克斯置業(yè)將視野瞄準(zhǔn)了還處于開發(fā)初期的經(jīng)開區(qū)。并且，南昌市奧克斯置業(yè)于今年3月13日，以285萬元/畝成交價(jià)拍得地處黃家湖東路

10、以南、龍?zhí)端员薄|湖北路以東、長(zhǎng)征路以西DAGJ2021004地塊，該地塊起拍價(jià)為200萬元/畝，無獨(dú)有偶，當(dāng)天另一塊宏遠(yuǎn)路以東、龍?zhí)端员?、東湖北路以西、華東交大理工學(xué)院用地以南的DAGJ2021005地塊，被其以282萬元/畝成交價(jià)錢收入囊中，而該地塊起拍價(jià)那么為200萬元/畝。愛房網(wǎng)以為，隨著市中心、紅谷灘等板塊土地飽和，越來越多開發(fā)企業(yè)把目光投入一些根本配套設(shè)備齊全，與中心地域相隔不遠(yuǎn)的地域。而經(jīng)開區(qū)無疑是最符合開發(fā)商投資的板塊，不論是從其所處位置還是起土地貯藏量來說，經(jīng)開區(qū)或?qū)⒊蔀椤暗诙€(gè)高新區(qū)，到時(shí)這里也將大盤云集。第四章 南昌樓市2021年各板塊分析一、市中心板塊分析 寸土

11、寸金的市中心板塊，擁有南昌最繁華的街面、最高的人口密度、最完善的生活配套設(shè)備。南昌城市開展迅速，最為直觀的感受就是中心城區(qū)概念的擴(kuò)展和交通等一批根底設(shè)備的建立，最受關(guān)注的地鐵一號(hào)線在2021年進(jìn)入本質(zhì)性開工建立階段，洛陽(yáng)路隧道也在6月建成通車，還有其他多條道路的改擴(kuò)建工程多數(shù)曾經(jīng)順利完工。隨著更多的城市斷頭路被打通，城市干線街道“十橫十縱，外圍干線公路“一環(huán)十三射將市中心的城市中心位置再度穩(wěn)定，“大南昌的城市規(guī)劃也逐漸成型。不過，市中心可供開發(fā)的住房用地所剩無幾已是不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)，遭到可開展空間制約的市中心板塊在南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)中的位置正在逐漸被京東板塊、朝陽(yáng)洲板塊所取代。 從近幾年市中心板塊商品

12、房開發(fā)情況來看，多層住宅根本曾經(jīng)消逝不見，即使偶有出現(xiàn)也必然引起市場(chǎng)的瘋搶，因此向高層商住綜合樓轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)曾經(jīng)無法改動(dòng)。但即使是這樣，這些高層商住樓的規(guī)模依然普遍偏小，尤其是近兩年開發(fā)的樓盤，如國(guó)金印象、蘭公館、仕中心等均是零星的幾棟樓，總建筑面積在1萬3萬平方米之間，且房?jī)r(jià)一直處于南昌各大板塊中的最高。從今年整體表現(xiàn)來看，市中心板塊其意味意義大于實(shí)踐意義。2021年12月，南昌市中心板塊綜合價(jià)錢指數(shù)為8.66，環(huán)比11月微跌0.51%，同比上漲14.77%?？v觀全年的數(shù)據(jù)可以看出，19月市中心板塊指數(shù)呈小幅上漲，而10月12月，漲幅那么明顯擴(kuò)展。結(jié)合新房供應(yīng)情況來看，全年中僅有5個(gè)月有新房供

13、應(yīng)，下半年入市新盤較上半年多，且老盤新推也集中于下半年。綜合之下，市中心板塊綜合指數(shù)表現(xiàn)繼續(xù)上升，且下半年漲幅高于上半年。愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年市中心板塊住宅均價(jià)為12292元/。其中，有11個(gè)月均價(jià)在12000元/之上，年度最低位10月份為11836元/，與年度最高位11月相差809元/。從市中心板塊的住宅價(jià)錢走勢(shì)圖中可以看出，市中心板塊成交價(jià)錢整體運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)鞏固。但遭到土地資源的制約，難以出現(xiàn)有影響力的工程，因此房?jī)r(jià)上漲的空間有限。 從土地供應(yīng)來看，2021年全年市中心板塊共成交土地7宗，排除工業(yè)工地及文化用地，商業(yè)居住用地和商業(yè)金融辦公用地各2宗。在此背景下，當(dāng)前南昌市中心板

14、塊各在售工程普遍以稀缺性為重要賣點(diǎn)，如央央春天以16000元/的普通高層住宅均價(jià)，刷新了市中心板塊普通高層住宅價(jià)錢的新高；而國(guó)金印象、蘭公館、天奧經(jīng)緯府邸等多個(gè)工程也在10000元/以上。另一方面，土地的稀缺帶來的連鎖反響是新房供應(yīng)的缺乏，愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全年市中心板塊新增預(yù)售供應(yīng)21.60萬，較去年減少22.56萬，僅占南昌市供應(yīng)的4.21%，較去年減少5.59個(gè)百分點(diǎn)。其中，新房住宅供應(yīng)15.16萬，多數(shù)為紫金城、濱江一號(hào)、央央春天等老盤加推，今年整個(gè)板塊中僅有蘭公館、新豐麗都花園兩個(gè)新工程入市。急劇下滑的新房供應(yīng)量和土地供應(yīng)量，曾經(jīng)為市中心板塊在2021年的表現(xiàn)做了根本定調(diào)。隨著南昌

15、政治中心、金融中心向紅谷灘的轉(zhuǎn)移，居住向京東、象湖新城和朝陽(yáng)新城等周邊板塊的轉(zhuǎn)移，市中心板塊更多的是將作為各個(gè)板塊間的紐帶，高端商業(yè)地產(chǎn)和三級(jí)市場(chǎng)將成為市中心板塊的下一個(gè)開展方向。二、青山湖板塊分析誘人的青山湖畔、美麗的贛江邊加上便利的交通，青山湖區(qū)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和生態(tài)景觀資源讓其在南昌樓市板塊位置不斷居高。未來隨著板塊環(huán)境、配套的不斷完善，“臨江商務(wù)區(qū)的成型、國(guó)奧城的規(guī)劃和沃爾瑪山姆店的進(jìn)駐，青山湖板塊的升值勢(shì)在必行，而今年由政府開展全區(qū)范圍內(nèi)啟動(dòng)的經(jīng)濟(jì)開展“三百四大競(jìng)賽活動(dòng)即引進(jìn)百億元資金、推進(jìn)百個(gè)艱苦重點(diǎn)工程、新增百戶納稅超百萬元企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)大投入、大招商、大建立、大開展的目的，其投資

16、潛力非?？捎^。從青山湖板塊綜合價(jià)錢指數(shù)走勢(shì)圖可以看出，2021年以來，青山湖板塊新建商品房綜合價(jià)錢指數(shù)根本堅(jiān)持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。愛房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年12月，南昌市青山湖板塊新建商品房綜合價(jià)錢指數(shù)為1041.49，相比上月下跌1.20%，相比去年同期上漲1.31%。由于板塊內(nèi)少新盤入市，故整體表現(xiàn)平穩(wěn)。就12月份來看，由于青山湖板塊住宅價(jià)錢指數(shù)上升，而商業(yè)價(jià)錢指數(shù)和別墅價(jià)錢指數(shù)均環(huán)比均表現(xiàn)下跌，使得其綜合價(jià)錢指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)微跌。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛房網(wǎng)根據(jù)愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)可以看出青山湖板塊2021年均價(jià)為10701元/，12月青山湖板塊均價(jià)為10880元/，相較于1月份9080元/，上漲29.96% 。進(jìn)入5

17、月份后，該板塊均價(jià)突破萬元大關(guān)且穩(wěn)步上升。究其緣由，5月HYPERLINK lp.lfang/Items/2021-4/23165330.htm滿庭春依然堅(jiān)持推量，而新盤HYPERLINK lp.lfang/Items/2021-9/14494663.htm天御國(guó)際、青山湖天灣的推出，不僅拉升青山湖板塊普通住宅權(quán)重，同時(shí)也拉升整個(gè)板塊市場(chǎng)均價(jià)。一個(gè)開盤近乎售罄，一個(gè)認(rèn)籌幾乎搶爆，也為青山湖板塊樓市增添一道亮麗光彩。青山湖板塊商業(yè)規(guī)劃也激活了青山湖商業(yè)市場(chǎng)，種種影響之下，青山湖板塊價(jià)錢不漲都難。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛房網(wǎng)2021年1-12月，青山湖新增供應(yīng)量?jī)H28.40萬，相比去年的57.

18、25萬，差距頗大。其實(shí)青山板塊樓市“氣色依然不佳的主要緣由是“老盤耗費(fèi)、新盤缺乏，雖然有數(shù)盤的支撐但還是不能“力挽狂瀾，另外沒有標(biāo)桿性樓盤支撐，整個(gè)市場(chǎng)可謂“一片沉寂，而近幾年政府對(duì)于青山湖板塊的土地出讓似有保管，以致于目前新老工程青黃不接，今年整個(gè)青山湖板塊不斷處低迷形狀。雖然今年青山湖板塊表現(xiàn)不佳，但置信隨著新盤如城泰威尼斯江域和海亮尊園等新穎血液的注入，這樣的沉寂將得到改動(dòng)；另外保利地產(chǎn)旗下南昌瑞達(dá)置業(yè)獲得了青山湖板塊一商住用地，這是保利地產(chǎn)初次進(jìn)軍青山湖板塊，也會(huì)將是日后青山湖板塊的主力工程之一，置信明年青山湖區(qū)能一改今年頹勢(shì)，表現(xiàn)也將不俗。三、紅谷灘板塊分析靜看南昌地圖，一江之隔的紅

19、谷灘與市中心猶如對(duì)陣沙場(chǎng)的兩員大將，紅角洲、鳳凰洲是紅谷灘的左膀右臂，青山湖和朝陽(yáng)洲那么是市中心的左右先鋒。假設(shè)說，成熟的商業(yè)圈和完善的生活配套是市中心的優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵，那么良好的道路規(guī)劃和集政治、金融中心于一體的城市規(guī)劃，那么是紅谷灘制勝的法寶。2021年，是紅谷灘板塊迎來大開展和轉(zhuǎn)型的一年。隨著9月末紅谷灘最后一個(gè)黃金地塊約404畝的DAEJ2021025號(hào)地塊以19.2億元的底價(jià)被萊蒙國(guó)際集團(tuán)旗下三家公司聯(lián)手拿下，南昌、乃至江西首個(gè)CBD規(guī)劃終于完好定型。紅谷灘CBD歷經(jīng)十年的規(guī)劃建立，終于將“一江兩岸新英雄城的宏偉畫卷落下了一個(gè)階段的句號(hào)。根據(jù)愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，12月紅谷灘板塊新房住宅均價(jià)

20、為10050元/，較1月下跌34元/。4月7月，為紅谷灘板塊住宅均價(jià)的低谷，彷徨在9000元/線。雖然略有起伏，但整體相對(duì)平穩(wěn)。與去年相比，紅谷灘板塊2021年在售樓盤數(shù)量有所減少，高價(jià)盤的售罄是導(dǎo)致今年整體均價(jià)低于去年的主要緣由。2021年初，紅谷灘板塊延續(xù)了2021年樓市下行的走勢(shì)，同時(shí)由于售罄樓盤的出現(xiàn)，導(dǎo)致板塊綜合價(jià)錢指數(shù)在2月出現(xiàn)1071.00的低谷。但隨著南昌樓市3月開場(chǎng)的回暖，除6月、7月出現(xiàn)一個(gè)短暫的盤整期后，紅谷灘板塊的綜合價(jià)錢指數(shù)呈繼續(xù)上漲走勢(shì)。愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年12月，紅谷灘板塊綜合價(jià)錢指數(shù)為1229.59，環(huán)比11月上漲2.47%，同比上漲6.95%。202

21、1年紅谷灘板塊寫字樓表現(xiàn)極為搶眼，新增寫字樓供應(yīng)面積占全南昌市寫字樓物業(yè)供應(yīng)的44.55%，故其對(duì)應(yīng)的價(jià)錢指數(shù)均因其物業(yè)整體權(quán)重上升影響而表現(xiàn)為上漲。同時(shí)普通住宅價(jià)錢指數(shù)也表現(xiàn)為上升，綜合之下，紅谷灘板塊綜合價(jià)錢指數(shù)呈現(xiàn)上行的走勢(shì)。定位于南昌獨(dú)一CBD，紅谷灘新區(qū)是南昌的新行政中心、新商務(wù)中心、新文化中心、新生活中心、新商業(yè)中心和新休閑中心，2021年板塊內(nèi)商業(yè)產(chǎn)品入市“璀璨奪目。南昌萬達(dá)中心、綠地中心、世茂天城寫字樓均出現(xiàn)供不應(yīng)求的火爆局面，萬達(dá)中心更是演繹了一出3棟甲級(jí)寫字樓3次推盤3次日光的“神話。愛房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年紅谷灘新建商品房新增供應(yīng)100.14萬，占南昌樓市全年供應(yīng)的

22、19.51%。新房非住宅供應(yīng)更是一家獨(dú)大，綠地中心雙塔寫字樓供應(yīng)21.37萬、南昌萬達(dá)中心商業(yè)及寫字樓供應(yīng)16.50萬，非住宅總供應(yīng)面積59.51萬，占全市非住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量的44.55%。與之相對(duì)應(yīng)的是該板塊內(nèi)商業(yè)地塊“地王的頻出，從全年土地成交來看，曾經(jīng)成交的6宗地塊中全部為商業(yè)、商務(wù)、金融用地，僅鳳凰洲HGT103-A03地塊有少量居住用地規(guī)劃。新的商業(yè)氣氛和商業(yè)方式的生長(zhǎng)，是推進(jìn)紅谷灘新區(qū)開展的動(dòng)力，也同時(shí)帶動(dòng)了新房住宅房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升，居住氣氛的穩(wěn)步提升。8月24日，紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)正式開業(yè)，成為影響整個(gè)紅谷灘的商業(yè)中心，商圈影響力輻射整個(gè)紅谷灘片區(qū)，乃至經(jīng)開區(qū)、灣里和新建縣，與中央商

23、務(wù)區(qū)“近相呼應(yīng)，附近區(qū)域的很多樓盤紛紛以與它的近間隔 優(yōu)勢(shì)為宣傳賣點(diǎn)，大紅谷灘生活圈成型。中心價(jià)值的逐漸顯現(xiàn)，推進(jìn)了紅谷灘板塊由內(nèi)向外的價(jià)值輻射，贛江東西兩岸、兩個(gè)城市“中心，將是紅谷灘轉(zhuǎn)型二次開展的新方向。附：經(jīng)開區(qū)板塊縱觀2021年經(jīng)開區(qū)綜合價(jià)錢指數(shù)走勢(shì)，相較于其他板塊曲折較大。綜合價(jià)錢指數(shù)在12月到達(dá)頂峰1505.29，最低為3月份的1133.98。從經(jīng)開區(qū)商品房綜合價(jià)錢指數(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)情況來看，前10月價(jià)錢指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，然今年四季度商品房綜合價(jià)錢指數(shù)動(dòng)搖卻較為明顯，且主要集中于10月、11月。10月主要受商業(yè)價(jià)錢回落影響，整個(gè)板塊指數(shù)迅速下跌。而其后洪客隆英倫聯(lián)邦的入市徹底扳回一層，指數(shù)上

24、揚(yáng)明顯，幅度到達(dá)24.42%。四、紅角洲板塊分析紅角洲片區(qū)，作為南昌“一江兩岸城市規(guī)劃中最為重要的一部分，它乘著南昌生態(tài)開展的東風(fēng)，快速開展、迅速崛起。隨著交通網(wǎng)絡(luò)與市政生活配套的不斷完善，紅角洲未來中心價(jià)值愈加透徹。綠地集團(tuán)、市政公用集團(tuán)和聯(lián)泰集團(tuán)在紅角洲的高端產(chǎn)品的打造，文化聚集區(qū)、省府中心地、且山水資源豐富，南昌高端生活樣本曾經(jīng)構(gòu)成。2021年，紅角洲板塊新增中央香榭樣本工程，但由于該工程自10月才納入統(tǒng)計(jì)，故11月紅角洲板塊綜合價(jià)錢指數(shù)初次突破1200點(diǎn)。愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，12月紅角洲板塊綜合價(jià)錢指數(shù)為1226.23，環(huán)比增幅為1.09%，同比增幅為8.30%。從2021年紅角洲板塊

25、供應(yīng)情況來看，普通住宅依然排在第一位，權(quán)重繼續(xù)上升，而寫字樓、商業(yè)和別墅類物業(yè)權(quán)重遭到其對(duì)應(yīng)的整體物業(yè)權(quán)重變化的影響，呈繼續(xù)下降。整體來看，紅角洲板塊綜合價(jià)錢指數(shù)年內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)較為平穩(wěn)。在宜居南昌的大背景下，隨著人們生活程度的提高，對(duì)質(zhì)量居住的更多需求，中央生活區(qū)以其顯而易見的宜居優(yōu)勢(shì)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。據(jù)愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年紅角洲板塊均價(jià)9017元/位居南昌板塊第四。另外由于受中央香榭、聯(lián)泰香域?yàn)I江等高價(jià)樓盤前期售罄影響，12月紅角洲樓盤均價(jià)為8920元/，環(huán)比11月縮減3.45%，但就整體而言，該板塊的成交價(jià)錢呈現(xiàn)的還是穩(wěn)中趨升的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛房網(wǎng) 根據(jù)愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年南昌紅角洲板

26、塊新增供應(yīng)量43.99平方米，比去年新增供應(yīng)樓盤總數(shù)較少，但是各個(gè)樓盤供應(yīng)量還是比較樂觀的，其中華南城今年6次預(yù)售推盤16.11萬。另外洪客隆地中海陽(yáng)光、綠湖豪城、聯(lián)泰香域?yàn)I江等老盤和新盤綠地海域香廷、中央香榭也一同盡力支撐著紅角洲板塊的房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)。而省政府遷入、市政配套的進(jìn)駐、大學(xué)城概念確實(shí)定、朝陽(yáng)大橋的建立與老城區(qū)的溝通的完善對(duì)于紅角洲開展利好極大。另外高規(guī)范、高檔次規(guī)劃建立九龍湖片區(qū)總建筑面積五十萬平方米，總投資達(dá)30多億元。涵蓋五星級(jí)酒店、甲A寫字樓、高端商業(yè)、國(guó)際居住社區(qū)、特征HYPERLINK youhui.163/餐飲休閑街等業(yè)態(tài)，是一個(gè)融商務(wù)、HYPERLINK mall.

27、163購(gòu)物、文體活動(dòng)、休閑、居住為一體的國(guó)際化高端城市綜合體這不僅為紅角洲開展帶來宏大的動(dòng)力也為打造南昌中心增長(zhǎng)極做出奉獻(xiàn)，為南昌這顆明珠，再添一抹絢麗的顏色。五、象湖板塊分析象湖板塊在開發(fā)之初，千畝大盤比比皆是，即使是經(jīng)過這幾年的開發(fā)，大多數(shù)工程依然還在銷售中。只不過，在各大媒體上曾經(jīng)看不見密集的宣傳廣告，看不到氣勢(shì)浩大的開盤盛典，甚至認(rèn)籌一類的營(yíng)銷活動(dòng)也很少，象湖板塊看似整體在宣傳上的淡出?，F(xiàn)實(shí)上，象湖板塊不斷處于穩(wěn)定的開展當(dāng)中。這一年里，20億象湖景區(qū)改擴(kuò)建工程啟動(dòng)，象湖隧道和九洲高架工程正式開工，恒大城光彩登場(chǎng)，銀億上尚城銷售年面積超21萬在購(gòu)房者的眼中，不斷以來所擁有的低價(jià)優(yōu)勢(shì)和性價(jià)

28、比優(yōu)勢(shì)，曾經(jīng)成為購(gòu)房者心中天平上最重的一個(gè)砝碼。而隨著板塊內(nèi)越來越多的房源交付，板塊內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有了日新月異的變化。2021年象湖板塊新房住宅成交價(jià)錢走勢(shì)表現(xiàn)平穩(wěn)，僅在年尾最后兩個(gè)月價(jià)錢略有上浮，逼近6000元/線大關(guān)。這主要是由于象湖板塊處于南昌縣轄區(qū)內(nèi)，樓盤集中且體量宏大，因此單個(gè)工程不會(huì)隨便大幅漲價(jià)，故價(jià)錢一直較為平穩(wěn)；而隨著年末多個(gè)配套、交通改善工程的開工建立的利好音訊刺激下，板塊內(nèi)房?jī)r(jià)才略有隨之上揚(yáng)。穩(wěn)定的價(jià)錢帶來的是成交量的快速攀升。今年新入市的南昌恒大城一期6棟高層，開盤均價(jià)在5500元/左右，短短四個(gè)月內(nèi)全部售罄，銷售面積超13萬；而銷售面積第一的銀億上尚城更是驚人，全年成

29、交面積超21萬，景城名郡、保集半島、力高國(guó)際城等工程年銷售面積也在14萬左右。象湖是南昌市南大門的“綠肺，2021年“鄱湖明珠中國(guó)水都系統(tǒng)工程全面進(jìn)入實(shí)施階段，梅湖與象湖互通后生態(tài)環(huán)境資源將進(jìn)一步得到強(qiáng)化，但相關(guān)生活配套、商業(yè)環(huán)境不斷是該板塊的軟肋。今年，南昌大學(xué)第一附屬醫(yī)院象湖分院曾經(jīng)選址終了，隨著象湖隧道工程進(jìn)度的加快，象湖周邊將迎來象湖板塊商業(yè)及樓市的新氣候。隨著板塊內(nèi)居住人氣漸旺，明年或能成為南昌房地產(chǎn)的主力市場(chǎng)。六、京東板塊分析在萬科、恒大、保利、城泰、綠地、綠都等大牌房企陸續(xù)進(jìn)駐南昌“東大門京東的時(shí)候，聯(lián)發(fā)置業(yè)也發(fā)力京東板塊，大鱷齊聚對(duì)于京東的“崛起利好艱苦。而隨著目前京東板塊在交

30、通、生活配套等的不斷完善，加上“城內(nèi)大商場(chǎng)、城郊大市場(chǎng)、城外大物流的規(guī)劃，不僅為京東板塊在競(jìng)爭(zhēng)力上逐漸加力，升值潛力也繼續(xù)看漲。從指數(shù)走勢(shì)圖來看，京東綜合價(jià)錢指數(shù)整體態(tài)勢(shì)平穩(wěn)，且逾穩(wěn)定。根據(jù)愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，12月京東綜合房?jī)r(jià)指數(shù)為1285.58，環(huán)比11月微跌0.85%，相比去年同期上漲1.22%。另外2021年，京東板塊的新增供應(yīng)量將比今年“更上一層樓，且板塊的價(jià)值進(jìn)一步表達(dá)，屆時(shí)綜合價(jià)錢指數(shù)將有望更大的上揚(yáng)。據(jù)愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示京東板塊全年均價(jià)為7005元/平方米，整體堅(jiān)持上漲態(tài)勢(shì)，而主要緣由有科技城、大學(xué)城等潛在優(yōu)勢(shì)不斷被發(fā)掘，艾溪湖、瑤湖生態(tài)園區(qū)打造、地鐵興建和生活設(shè)備配套的逐漸完善都逐漸

31、彰顯京東板塊價(jià)值。而從土地市場(chǎng)來看，綠地、萬科等品牌房企再次拿地入駐京東板塊，可見地產(chǎn)巨鱷對(duì)京東未來的開展看好。雖然從整體看來，板塊均價(jià)繼續(xù)上漲，但其樓盤工程價(jià)位洼點(diǎn)依然存在，剛性需求客戶群體亦未減弱，而綠地未來城低價(jià)入市也再次帶動(dòng)剛需客戶群體入市，堅(jiān)持京東板塊樓市繼續(xù)“熱度。2021年京東板塊推盤量120.79萬平方米，比去年的90.32萬還多出36.47萬，其中2021年有老盤保利東灣國(guó)際、綠地新都會(huì)繼續(xù)發(fā)力，積極加推，表現(xiàn)不俗。不過整體而言，京東板塊“頂梁柱還當(dāng)屬新盤：前有保利香檳國(guó)際、恒大名都齊出，后有萬科城、綠地未來城、綠都溫莎城堡等工程勢(shì)如破竹，銳不可當(dāng)。整個(gè)板塊也不斷有新推和售罄

32、的音訊傳出，其熾熱程度讓人咋舌，連席卷南昌的“鐵十風(fēng)對(duì)它也“無可奈何，2021的京東樓市怎一個(gè)“牛字了得！除此之外，從環(huán)境資源來看，京東板塊腹地寬廣，土地資源相對(duì)于日漸缺乏的其他板塊，擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，別墅、洋房、多層亦或是高層產(chǎn)品各自開花，長(zhǎng)久來看，處于中低價(jià)位的京東板塊依然是剛需購(gòu)房者和初次改善型購(gòu)房者的首選，而板塊的逐漸成熟、生活設(shè)備配套的不斷完善正為京東板塊提升價(jià)值奠定根底。七、朝陽(yáng)洲板塊分析推窗望水憑欄賞柳，閑聽天籟靜看云散。朝陽(yáng)新城以其獨(dú)有的三面環(huán)水特征、市中心無妨礙延伸、豐富的土地資源，在2021年南昌樓市中分發(fā)出耀目光輝。愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年，朝陽(yáng)洲板塊新增預(yù)售供應(yīng)

33、面積99.24萬，僅次于京東和紅谷灘板塊，年度供應(yīng)位列南昌板塊第三。一年里，有聯(lián)發(fā)君悅朝陽(yáng)、華潤(rùn)橡樹灣、中大云錦苑等新盤的入市即熱銷，還有東亞朝陽(yáng)SOHO公寓、力高濱江國(guó)際寫字樓、中海朝陽(yáng)郡別墅這些不同風(fēng)格的物業(yè)帶來的板塊多樣化，怎能不被朝陽(yáng)新城的魅力所吸引？上圖顯示，朝陽(yáng)洲板塊綜合價(jià)錢指數(shù)整體走勢(shì)相對(duì)來說是比較平緩，無明動(dòng)搖性變化。其中，2021年12月綜合房?jī)r(jià)指數(shù)為1697.41，相比去年同期上漲6.31%，相比2021年11月微跌0.61%?？v觀本年度，朝陽(yáng)洲板塊綜合價(jià)錢指數(shù)明顯高于其他板塊，大有“聽?wèi){風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚臺(tái)的態(tài)勢(shì)。其中受南昌市整體環(huán)境、朝陽(yáng)洲中海朝陽(yáng)郡別墅推出影響，4月份綜

34、合價(jià)錢指數(shù)達(dá)7.8%的上漲幅度，這是2021年朝陽(yáng)洲板塊市場(chǎng)的一大“亮點(diǎn)。從朝陽(yáng)洲板塊的住宅價(jià)錢走勢(shì)來看，與南昌整體均價(jià)趨勢(shì)非常接近。愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，自9月起朝陽(yáng)洲板塊住宅均價(jià)繼續(xù)上漲，12月統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示為9161元/，但由于前期價(jià)錢起落較大，這其中，一方面是由于老盤售罄退市、新盤入市帶來的價(jià)錢變動(dòng)，另一方面那么是在售樓盤所推產(chǎn)品種類的不同引起的價(jià)錢變動(dòng)。故朝陽(yáng)洲板塊2021年度均價(jià)8782元/，較南昌市整體均價(jià)高出586元/。隨著朝陽(yáng)洲板塊產(chǎn)品的豐富和在售工程的添加，整個(gè)板塊的供需情況大為改觀。愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全年朝陽(yáng)洲新增住房供應(yīng)面積75.13萬，較去年翻了幾番。其中，住房供應(yīng)量最

35、大的要屬國(guó)貿(mào)天琴灣，總體供應(yīng)量為144738.88，占板塊住房供應(yīng)的19.25%；其次是華潤(rùn)橡樹灣，供應(yīng)面積96807.28，占板塊住房供應(yīng)的12.88%。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛房網(wǎng)另外，在市中心板塊土地資源日益減少的背景下，朝陽(yáng)洲與市中心的無縫對(duì)接讓朝陽(yáng)洲板塊成為市中心的延伸，成為各方關(guān)注的重點(diǎn)板塊，“地王在板塊內(nèi)曾經(jīng)毫無新意。5月，廈門國(guó)貿(mào)集團(tuán)耗資4.85億元取下一125.128畝的居住用地；10月，聯(lián)發(fā)集團(tuán)以18.13%的溢價(jià)率奪得一面積為152.542畝的居住用地，456萬元/畝的單價(jià)刷新了朝陽(yáng)洲板塊純居住用地的新高。而天虹置業(yè)也斥資3.25億元拿下一商服用地，將用來打造朝陽(yáng)洲的天虹商業(yè)旗艦。朝

36、陽(yáng)洲板塊的熾熱程度可見一斑。但是，過快的開展也是朝陽(yáng)洲板塊當(dāng)前的一個(gè)隱憂。起點(diǎn)高、房?jī)r(jià)高、開發(fā)快，過早的透支了板塊未來的開展?jié)摿?，需求時(shí)間培育的人氣和相關(guān)配套相對(duì)落后，嚴(yán)重制約了當(dāng)前板塊的價(jià)值，即使是朝陽(yáng)大橋與象湖隧道開工建立這樣的利好音訊，也難以再帶動(dòng)板塊再上一個(gè)新臺(tái)階。 八、昌南板塊分析著眼于大昌南的整合與長(zhǎng)久開展，昌南“組團(tuán)規(guī)劃正如火如荼進(jìn)展“抱團(tuán)開展，配套先行，以凝聚人氣、商氣的方法在今年已初見效果。另外南昌縣政府也提出“拼爭(zhēng)全國(guó)五十強(qiáng)縣市、建立現(xiàn)代化綜合新城的口號(hào)，可見昌南板塊后續(xù)開展的強(qiáng)勁。樓市方面，昌南板塊最顯著的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)除了房?jī)r(jià)相對(duì)較低以外，還在于市政規(guī)劃的良性誘導(dǎo)。在南昌市昌

37、南片區(qū)打造中心增長(zhǎng)極和昌南片區(qū)規(guī)劃下，生活根底設(shè)備配套正逐漸完善、交通樞紐正逐漸改善。昌南組團(tuán)、產(chǎn)業(yè)基地、物流基地等正蓬勃開展，昌南板塊價(jià)值也愈加提升。 受房企年末大考和春節(jié)淡季影響，2021年初昌南板塊綜合價(jià)錢指數(shù)迎來一次較大幅度的下跌，三月跌幅到達(dá)12.48%。接下來的數(shù)月房企采用“以價(jià)換量加強(qiáng)本身業(yè)績(jī)，使得其綜合價(jià)錢指數(shù)根本堅(jiān)持平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)，直至年末也未出現(xiàn)大幅度的動(dòng)搖，12月昌南板塊總格價(jià)錢指數(shù)為709.35，同比去年下跌5.04%，環(huán)比11月下跌1.11%。從愛房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的圖表可以看出，2021年的昌南板塊價(jià)錢是穩(wěn)定上揚(yáng)，今年均價(jià)5687元/，相比于2021年的來說5489元/，環(huán)比

38、上漲3.60%；而12月均價(jià)6067環(huán)比1月份上漲10.91%，漲幅較大，這主要是由于，隨著板塊交通條件及配套設(shè)備的逐漸完善，商業(yè)、社區(qū)的逐漸成熟，越來越多的投資客和自住者青睞，加之，昌南新城大部分樓盤屬于非限購(gòu)區(qū)域，借著樓市限購(gòu)之風(fēng)，板塊的銷售價(jià)錢著實(shí)得到了很大的提升。 2021年1-12月昌南新增供應(yīng)量27.88萬，雖然板塊有萬科潤(rùn)園，綠都丹石街區(qū)，天使水榭灣等銷售不錯(cuò)的樓盤的挑大梁，但是昌南板塊樓盤的總體活潑度輸于去年，且從數(shù)據(jù)中可以看出，上半年新增供應(yīng)量較多，下半年供應(yīng)量表現(xiàn)明顯縮減。今年入市新盤有中大城和璽悅城等大規(guī)模工程。作為毗鄰南昌市的一個(gè)新型生活新區(qū)，這里遠(yuǎn)離城市的喧嘩，沒有擁

39、堵的交通，鬧中取靜。對(duì)于昌南新城的未來，有關(guān)官員泄漏政府努力于打呵斥“商貿(mào)新城、宜居新城、文明新城、幸福新城，大力引進(jìn)工程、建好工程，開展城市產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)城市昌盛，大力開展旅游和休閑產(chǎn)業(yè)，把自然環(huán)境資源轉(zhuǎn)換成開展亮點(diǎn)，建立宜居生態(tài)新城。另外昌南新城管委也將充分利用新區(qū)內(nèi)水系資源，積極完成撫河生態(tài)公園規(guī)劃設(shè)計(jì)的修訂完善任務(wù)，以便明年13年開工建立。堅(jiān)持“水為城之靈的建立理念，積極發(fā)明條件，今明兩年要陸續(xù)啟動(dòng)三干渠改線，雄溪河及其他景觀明渠的建立，努力構(gòu)建通暢的新城排水、排澇體系。置信隨著旅游、休閑業(yè)的開展，民生工程的進(jìn)一步完善，新城建立品味的提高，明年南昌新城的入住率將有一個(gè)質(zhì)與量的飛躍。九、新建

40、灣里板塊分析新建灣里板塊是南昌各板塊中的一個(gè)另類，它有著與紅谷灘一息相隔的絕佳區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是南昌城區(qū)的主要拓展區(qū)，也存在于紅谷灘10分鐘生活圈內(nèi)。無論從哪一方面來說，都曾經(jīng)與南昌城區(qū)渾然一體，但價(jià)錢相差很大。2021年新建灣里板塊雖比不上京東、朝陽(yáng)洲板塊樓市的熾熱，然其開展亦不可小覷。今年，南昌市全面啟動(dòng)了“山江湖綜合開放戰(zhàn)略，擁有“5A級(jí)自然風(fēng)景資源的新建灣里板塊，重新勾畫起“攬梅嶺入城、跨贛江昌盛、臨鄱湖開展的戰(zhàn)略規(guī)劃，緊緊圍繞“城市中央休閑區(qū)的功能定位，成為南昌打造中心增長(zhǎng)極的“新引擎，置業(yè)“后花園的中心價(jià)值再度得到提升。根據(jù)愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年新建灣里板塊均價(jià)為5103元/，較

41、去年上漲659元/，漲幅14.82%，同時(shí)也是南昌9大板塊中均價(jià)最低的板塊，與相鄰的紅谷灘、紅角洲板塊更是相差懸殊。從全年均價(jià)走勢(shì)來看，該板塊較為平穩(wěn)，12月均價(jià)為5260元/，較年初1月僅上漲15元/。值得一提的是，南昌市“一核五片規(guī)劃中的兩個(gè)組團(tuán)樂化、望城兩鎮(zhèn)在今年獲得了不菲的成果，新盤強(qiáng)勢(shì)入市。銀凱公元九瓏9月首度開盤，均價(jià)5000元/，兩次加推兩次開盤即售罄，而即將加推的3#樓高層更是未售先火。除此之外，還有新力帝泊灣與拉菲公館，成交火爆的局面絲毫不弱于銀凱公元九瓏。而一些老盤新推如永惠漫谷南區(qū)、九洲銘城也是關(guān)注度較高的工程。作為商圈中心的城市綜合體工程大都會(huì)也終于進(jìn)入新建灣里板塊。隨

42、著南昌市區(qū)概念的擴(kuò)展，新建灣里再也不是過去的小縣城，但當(dāng)前最大的問題是，南昌市民對(duì)灣里區(qū)的現(xiàn)狀認(rèn)知幾乎可以用“匱乏來描畫，很多人對(duì)新建灣里的印象仍停留在十年前的樣子，因此目前新建灣里板塊在南昌市的成交量占比非常低。根據(jù)灣里區(qū)的十二五規(guī)劃，房地產(chǎn)業(yè)也是三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的開展，就必需將板塊的附加值提升，只需將整個(gè)板塊做熱，才干更好的后續(xù)開展。從灣里區(qū)目前的情況來看，后續(xù)的規(guī)劃有文體中心、展覽中心，而紅灣公路的通車更是將紅谷灘、新建縣、灣里三區(qū)勝利對(duì)接，打通了一條通向?yàn)忱飬^(qū)的旅游快速通道，而京九鐵路，105、320國(guó)道，昌九、昌樟、溫厚高速公路，贛江鄱湖水道，昌北機(jī)場(chǎng)，南昌鐵路客運(yùn)西站

43、和公路客運(yùn)西站這些已有和規(guī)劃中的交通網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了水陸空縱橫交錯(cuò)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。依托本身優(yōu)質(zhì)的自然資源，以休閑旅游綜合體打造中心競(jìng)爭(zhēng)力，新建灣里板塊已成為商住、投資、興業(yè)、辦學(xué)的熱點(diǎn)，新建灣里板塊的升值潛力也正逐漸被發(fā)掘。第五章 產(chǎn)品分析一、寫字樓2021年南昌樓市寫字樓推盤工程和供應(yīng)套數(shù)、供應(yīng)面積都大有增長(zhǎng)，且南昌各個(gè)區(qū)域都有推出寫字樓產(chǎn)品，其中以配套完善的紅谷灘供應(yīng)量、成交量為最。而根據(jù)愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2021年南昌寫字樓市場(chǎng)有萬達(dá)中心、綠地新都會(huì)贏創(chuàng)、思創(chuàng)國(guó)際熱銷不斷，年尾綠地中心的入市那么將南昌寫字樓的“高度進(jìn)一步提升。以萬達(dá)中心為例，從3次開盤3次售罄的火爆不難看出南昌對(duì)寫字樓的三

44、大要求：區(qū)位、質(zhì)量品牌、配套。隨著南昌地鐵的開工及城市快速道路網(wǎng)的建立，大量新樓盤的出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)和需求促進(jìn)了南昌現(xiàn)有寫字樓建立程度整體的不斷提高。而同時(shí)擁有“區(qū)位、質(zhì)量品牌、配套這三方面優(yōu)勢(shì)的寫字樓，引起熱銷自然也就毫不不測(cè)：南昌高端寫字樓的開展才剛開場(chǎng)起步，單體式寫字樓分散在城市的各個(gè)區(qū)域，難以滿足南昌實(shí)力迅速生長(zhǎng)的企業(yè)商務(wù)辦公需求，以及城市實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化晉級(jí)的戰(zhàn)略需求。國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名實(shí)力企業(yè)紛紛進(jìn)駐尋求拓展時(shí)機(jī)的同時(shí)，南昌高端寫字樓，單體式的開展和供需比例嚴(yán)重不協(xié)調(diào)的局面不斷也沒有改善，這也正是南昌寫字樓開展的契機(jī)。配套的不斷完善：紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)對(duì)紅谷灘板塊的帶動(dòng)，紅谷灘CBD商務(wù)區(qū)格局成

45、型；執(zhí)掌中心、前瞻CBD濱江一號(hào)，市中心商圈的配套；洪城商圈向昌南新城的擴(kuò)張，也給朝陽(yáng)洲帶來機(jī)遇。紅谷灘、市中心、朝陽(yáng)洲的配套對(duì)寫字樓來說吸引力明顯。在如此大環(huán)境下，南昌寫字樓眾多工程屢次開盤售罄屬預(yù)料之中。各大品牌開發(fā)商的指點(diǎn)者效應(yīng)：但從供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)量方面來說，紅谷灘的綠地中央廣場(chǎng)、萬達(dá)中心和朝陽(yáng)洲的東亞朝陽(yáng)SOHO可謂南昌寫字樓供應(yīng)三巨頭。綠地中央廣場(chǎng)以211475.37遙遙領(lǐng)先，各大開發(fā)商對(duì)南昌寫字樓市場(chǎng)的自信心在供應(yīng)量上可一覽無遺。2021年雖不敢說是“寫字樓年，但濱江一號(hào)環(huán)球中心、聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、綠地中心、新地中心、萬達(dá)中心、保利凱旋國(guó)際廣場(chǎng)、泰豪科技廣場(chǎng)等一大批高檔寫字樓大規(guī)模投放市場(chǎng)

46、，成交量也是一路高歌。除了區(qū)位、配套等要素外，市場(chǎng)政策、南昌地鐵、寫字樓定價(jià)等要素也起一定作用，愛房網(wǎng)整合數(shù)據(jù)分析以為：市場(chǎng)和政策，首先就是省委省政府重點(diǎn)打造省金融商務(wù)區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)。開發(fā)商很好的利用政策利好，在住宅限購(gòu)的大局勢(shì)下，寫字樓成了除商業(yè)外的另一搶手產(chǎn)品，寫字樓供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積均多于2021年。南昌地鐵：南昌建筑地鐵并非僅關(guān)乎住宅，對(duì)整個(gè)城區(qū)來說都是一大契機(jī)：地鐵建筑帶來的老城區(qū)擁堵和撤除，部分導(dǎo)致老城區(qū)的衰敗，新城區(qū)的崛起。南昌市區(qū)板塊的外擴(kuò)，寫字樓跟隨板塊的崛起而火爆，這也正是很多搶手板塊寫字樓開盤即售罄的緣由。定價(jià)方面，南昌新增寫字樓價(jià)錢從6200-00元/不等，萬達(dá)中心定價(jià)并

47、非最高，豐和商務(wù)大廈00元/和世茂天城13000元/的均價(jià)領(lǐng)先，在配套完善的新城區(qū)價(jià)錢存在一定優(yōu)勢(shì)。愛房網(wǎng)整合寬廣網(wǎng)友的意向和愛房網(wǎng)后臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以為：2021年是南昌寫字樓市場(chǎng)快步緊追一線城市的一年，估計(jì)在2021年，南昌寫字樓將迎來更加愉快的一年，尤其是在曾經(jīng)規(guī)劃好的地鐵1號(hào)線和地鐵2號(hào)線沿線地段，在地鐵經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，交通優(yōu)勢(shì)加之南昌整體市區(qū)板塊的外擴(kuò)，紅谷灘、朝陽(yáng)洲、高新等新城區(qū)的配套優(yōu)化，老城區(qū)拆遷等一系列緣由，南昌寫字樓將進(jìn)入雨后春筍高速噴發(fā)的時(shí)代！二、別墅因南昌的高端消費(fèi)群體有限，2021年南昌的別墅工程并不多，且整體供應(yīng)并不大，不過銷售卻火爆不減，海域香廷、中央香榭、中央朝陽(yáng)郡等別

48、墅前期已售罄，前有別墅大體量供應(yīng)的綠湖豪城、海域香廷、保利半山國(guó)際鉚勁瓜分南昌高端消費(fèi)群體，后有綠都溫莎城堡等蓄勢(shì)待發(fā)。據(jù)愛房網(wǎng)分析：2021年，保利、綠地、綠都等大開發(fā)商在南昌別墅市場(chǎng)中構(gòu)成供應(yīng)與銷售的鼎立之勢(shì)。目前南昌市經(jīng)濟(jì)開展與城鎮(zhèn)化建立力度加大，別墅類工程越來越遭到高端人群的關(guān)注，但是南昌市高端消費(fèi)群體數(shù)量有限，且調(diào)控政策針對(duì)容積率力度加大影響下，南昌的別墅工程新增量并不多，保利半山國(guó)際、興宸山水藝墅、永惠漫谷、御湖半山、華宸龍隱山等開發(fā)商那么把目光放遠(yuǎn)到灣里，不限購(gòu)的同時(shí)環(huán)境相對(duì)靜謐的，且紅灣公路的通車也為灣里的別墅助力一把。根據(jù)愛房網(wǎng)的數(shù)據(jù)調(diào)研顯示：南昌新增別墅工程以雙拼別墅和聯(lián)排

49、別墅為主，獨(dú)棟別墅相對(duì)較少，價(jià)錢差別較小，根據(jù)板塊地段價(jià)值動(dòng)搖。南昌別墅工程較少，與質(zhì)量、物業(yè)、環(huán)境等三方面有一定關(guān)系：質(zhì)量，南昌別墅整體質(zhì)量與高層及大部分多層建筑質(zhì)量差別不大，南昌地質(zhì)復(fù)雜，別墅多采用條形根底和磚混構(gòu)造，上百萬、上千萬價(jià)錢的別墅，與十幾萬的住宅相比優(yōu)勢(shì)不明顯，百年傳墅價(jià)值難以表達(dá)。不過好在南昌別墅建筑密度不高，尤其在灣里，生活溫馨度部分彌補(bǔ)了質(zhì)量的缺憾。物業(yè)，別墅物業(yè)管理效力要從傳統(tǒng)的對(duì)生活物質(zhì)家園的管理層面升華到關(guān)注人文精神家園的管理層面，要做到這一點(diǎn)并不簡(jiǎn)單。從南昌別墅整體來看，除華宸龍隱山、御湖半山等少量別墅配有戴德梁行、世邦魏理仕等知名物業(yè)外，其他別墅工程對(duì)物業(yè)的注重程度也各有差別。環(huán)境，買別墅的目的都是為了提高生活質(zhì)量