城市經(jīng)濟(jì)學(xué)-第7講

1、 T*主要內(nèi)容城市住房產(chǎn)業(yè)和住房市場城市住房供給與需求城市住房開發(fā)與城市政策本章小結(jié)復(fù)習(xí)思考題第一節(jié)城市住房經(jīng)濟(jì)與住房市場一、城市住房的特征與屬性二、城市住房建設(shè)與住房問題三、城市住房市場研究、城市住房的特征與屬性(-)城市住房含義城市住房是適應(yīng)城市人口生存和生活需要的，具有舒適性、私密性和個人或者家庭工作、休息、娛樂、儲存等，并能為勞動力及人口再生產(chǎn)要求提供物質(zhì)空間的。住房既是，又是豈受資料,還是文展資米4（二）城市住房的特征1、差異性不同的城市住房在建筑規(guī)模、面積大小、區(qū)位特征、建設(shè)時間、建筑風(fēng)格、室內(nèi)布局、設(shè)施設(shè)備、使用功能、價格價值等方面都有所不同。住房的差異性是由城市土地資源的供給狀

2、況和市場需求變化，以及住房政策等多種因素決定的。2、不可移動性住房是由土地和建筑體共同組成的物質(zhì)實體，一旦建成,其位置就是固定的，包括周圍的鄰里環(huán)境,所以很難隨意移動。因此，不同收入群體在選擇住房區(qū)位時都會比較謹(jǐn)慎。2006年5月31H,國土資源部發(fā)布通知，“中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進(jìn)行全面清理。自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態(tài)雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。ai鈕i；莎圮房車回VWW21RV.GGM.一.、-f上HIn-3.13、耐用性現(xiàn)代城市住房，一般是由磚瓦、水泥、鋼材等永久性建筑

3、材料建筑而成的。只要設(shè)計合理，質(zhì)量可靠，維護(hù)使用得當(dāng)，其壽命都在幾十年甚至百年以上。館4、昂貴性住房價值存量一般較大，住房支出也是家庭所有支出中最大的部分。一個中等收入的工薪階層家庭購買一套住房，除開部分工資結(jié)余外，還需要相當(dāng)數(shù)量的銀行貸款。5、保值升值性從長遠(yuǎn)來看，由于城市土地資源的緊缺，帶動了城市住房價格的攀升，使城市住房在總體上的保值、升值的可能性更加可靠。人們不僅可以通過住房轉(zhuǎn)讓和出租獲利，可以作為不動產(chǎn)抵押，還可以作為家庭財產(chǎn)予以繼承oI|I| （三）城市住房的屬性1V自然屬性由于住房具有顯著的工程建筑特征，雖然不同住房在建筑規(guī)模、區(qū)位分布、建設(shè)用地種類等方面都不盡相同，但其單元住房

4、的空間固定性和使用年限都是一致的。另外，城市住房的差異性特征，使許多家庭在選擇住房時，往往隱含著許多商品和服務(wù)的選擇，包括對鄰居和學(xué)區(qū)的選擇，也包括對建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)計特色的選擇O2、商品屬性主要反映在住房的經(jīng)營環(huán)節(jié)上，即只有通過貨幣交換的方式才能夠獲得，包括住房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，也只有通過合理、公平的價值評估和貨幣交換的方式才能完成。atllfl7www.huizhou*cn劭嚴(yán)訃小詠“天現(xiàn)13i.ll12LMUI!Hrft1“*MVU*：.iWIIIIKIWIIIIJUEitS審糕地Hi/州A財pyOOXJIWeOOOOlo.BtM24!5WI(K2：IX中華人BL共護(hù)國房屋所有權(quán)證3、社會、福利屬

5、性主要反映在住房政策上。享有住房權(quán)利屬于公民的基本人權(quán)。居民的住房條件直接收到一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和政府對國計民生的關(guān)注度的影響。因此，住房問題很容易成為市民、社會和政府部門關(guān)注的焦點。熱點問題：保障性住房的開發(fā)建設(shè)保障性住房的概念社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府、，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會作用的住房。發(fā)展歷程在西方國家，進(jìn)入快速工業(yè)化之后，大都面臨著土地資源短缺、住房供給不足、人居環(huán)境惡化等問題。為了接近這一問題，政府開始以提供(PublicHousing)

6、的形式介入住房市場。早在1910-1920年間，以英國、德國、丹麥為代表的歐洲國家就開始大規(guī)模地提供租賃形式的(SocialHousing),此類住房是由政府提供并進(jìn)行運行管理的。1998,關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知:停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。2004年，經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，分別從建立住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉價住房供應(yīng)體系等方面,提出了建立適應(yīng)各地世紀(jì)情況的住房保障制度的要求。2007,關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，提出中國廉租住房制度的基本政策框架是為住房困難的低保家庭和無力購買經(jīng)濟(jì)適用住房的低收入家庭發(fā)放租賃補貼和提供廉租住房。2

7、010年6月，關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見，公共租賃住房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難的家庭。有條件的地區(qū)，可將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。存在問題其一，廉租房的住戶多是下崗職工、無業(yè)人員、貧苦百姓，也包括一些刑滿釋放人員等。這些人普遍存在文化水平較低、公共覺悟不高、社會責(zé)任意識淡薄等問題。讓這些人聚在一起，無異于人為地制造了“城中村”、“貧民窟”，難免會引發(fā)一系列社會問題。其二，已建的廉租房大多集中在城市的遠(yuǎn)郊，這對于人們的工作、生活、學(xué)習(xí)非常不便利。因此，各地普遍出現(xiàn)了符合條件者不申請廉租房的現(xiàn)象。廉租房建設(shè)的初衷是安民、便民、撫民心

8、、順民意，如果達(dá)不到這樣的目的豈不是舍本逐末么。 其三，一些發(fā)達(dá)地區(qū)、房價較高地區(qū)出現(xiàn)了“搭便車”現(xiàn)象。即廉租房住戶把本該自己住的房屋轉(zhuǎn)租給他人，以獲取遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于自己所付租金的高額房租。在北京，這種現(xiàn)象并不少見。事實上，廉租房的使用對象有其專屬性，如果轉(zhuǎn)租給不符合條件者，無疑破壞了政府公共保障的正常供給制度和渠道，政府的廉租房政策也將行之無效。如果符合條件者不去住，廉租房又是為誰而建？（四）住房產(chǎn)業(yè)與住房經(jīng)濟(jì)K住房產(chǎn)業(yè)住房產(chǎn)業(yè)是指按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律運行的一系列與住房有關(guān)的行業(yè)活動，包括住房的生產(chǎn)、交換和消費服務(wù)等環(huán)境的產(chǎn)業(yè)行為。即等行為。2、住房經(jīng)濟(jì)從形態(tài)上來看，住房是天然物體和人造物體的結(jié)合，具

9、有明確的；從經(jīng)濟(jì)角度來看,由于土地資源的市場化和建造過程中需要大量的資本投入，因而住房又具有明顯的住房的實物形態(tài)和價值形態(tài)分別構(gòu)成了住房的和 3、住房經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系住房經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)既有關(guān)聯(lián)也有區(qū)別。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)比住房經(jīng)濟(jì)的感念和研究范圍更為廣泛,包括住房、工業(yè)用地、辦公用房、酒店、旅游房地產(chǎn)等不同類型。兩者在的研究具有共同性外，在其他方面各有側(cè)重。二、城市住房建設(shè)與住房問題(-)新中國城市住房的發(fā)展過程計劃經(jīng)濟(jì)體制下城市住房采取了政府撥款、統(tǒng)一建設(shè)、無償居住的發(fā)展模式。絕大部分住房為土坯平方或者小高層簡易樓房，且主要分布在機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位周圍。城市居民對住房本身沒有任何成本投資，只需

10、要支付廉價的租金即可取得居住權(quán)。市場經(jīng)濟(jì)體制下城鎮(zhèn)住房逐漸納入商品化經(jīng)營的軌道，國家將之前由機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位統(tǒng)一修建住房的規(guī)定改為主要有房地產(chǎn)商向需房人員提供商品化住房。（二）住房過濾與城市住房問題K住房過濾所謂住房過濾，是指在住房市場中，最初為較高收入者興建的住房，隨著時間的推移，發(fā)生老化折舊，使住房服務(wù)功能降低，的住戶為追求條件更好的住房，放棄現(xiàn)有住房，而由者接著使用這一住房的過程。2、城市住房問題城市住房是關(guān)系國計民生的重要問題，它不僅影響著城市經(jīng)濟(jì)的運行質(zhì)量，更影響著社會的穩(wěn)定與和諧。可見，住房問題不僅是個，而且也是重要的和。目前，最為突出的表現(xiàn)是城市住房價格飛漲，居民買房的困難度進(jìn)一

11、步加大，使城市住房供需關(guān)系變得更加尖銳和復(fù)雜。從需求角度上城市居民對住房功能的要求已由生存型轉(zhuǎn)向舒適型。由于收入差距導(dǎo)致的住房階層化態(tài)勢，一方面，有錢人住房面積越來越大，檔次越來越高；另一方面，低收入家庭住房環(huán)境越來越差，產(chǎn)生購買愿望同支付能力嚴(yán)重的不對稱。從供給角度上商品住房價格不斷上漲且漲幅過大是最主要的問題；其次，就是針對低收入家庭所設(shè)置的經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和廉租房開發(fā)建設(shè)中存在的“重市場、輕保障”的取向，導(dǎo)致開工總量不足，市場供應(yīng)短缺。K外部環(huán)境（與宏觀經(jīng)濟(jì)、制度環(huán)境和社會文化）2、內(nèi)部環(huán)境（制度建設(shè)、住房政策和住房規(guī)劃設(shè)計）住房問題的,實際上是一個國家住房配套政策、住房制度和住房市場

12、的管理機(jī)制問題。說到底，是中央層面關(guān)于住房政策的走向問題。3、住房產(chǎn)業(yè)周期同宏觀經(jīng)濟(jì)的影響當(dāng)住房產(chǎn)業(yè)景氣時，宏觀經(jīng)濟(jì)運行也處于比較快的發(fā)展時期。反之，則進(jìn)入低谷和不景氣的階段。由于房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動如建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，體現(xiàn)了住房產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)特征。的高低通?？梢越沂咀》慨a(chǎn)業(yè)的周期現(xiàn)象，也能于是經(jīng)濟(jì)周期的出現(xiàn)。三、城市住房市場研究（一）住房市場的流通方式K住房租賃2、住房買賣（二）住房市場的特殊屬性1、商品市場屬性2、生活資料屬性3、產(chǎn)權(quán)市場屬性4、金融市場屬性（三）住房市場的構(gòu)成主體、客體、載體主體住房產(chǎn)權(quán)或其他權(quán)利的所有人和產(chǎn)權(quán)或者相關(guān)權(quán)利的受讓人。客體住房實物、住房產(chǎn)權(quán)和由產(chǎn)權(quán)而派生的其他權(quán)利（土地的使用權(quán)、租賃權(quán)）。載體住房交易活動的場所與媒介（房地產(chǎn)交易中心、具有合法資格的售樓中心）。（三）住房市場