考點(diǎn)串講0901全10講講義

1、第七章 土地考情介紹屬于重點(diǎn)章，分值預(yù)計(jì)在 20 分左右，各類題型均會(huì)涉及，尤其要重點(diǎn)關(guān)注計(jì)算綜合題。知識(shí)點(diǎn)：征稅范圍（一）基本征稅范圍（二）具體情況判定知識(shí)點(diǎn)：應(yīng)入的確定實(shí)物收入，按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算。無形資產(chǎn)收入，評(píng)估確認(rèn)價(jià)值。外幣收入，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月 1 日國(guó)家方式，以實(shí)際收款日或收款當(dāng)月 1 日匯率折合?！咎崾?1】注意視同銷售收入，按同類價(jià)確定。的市場(chǎng)匯價(jià)折。當(dāng)月為分期收款【提示 2】應(yīng)入營(yíng)改增前含營(yíng)業(yè)稅的收入營(yíng)改增后不含的收入【提示 3】不含的收入簡(jiǎn)易計(jì)稅：全額、差額一般計(jì)稅：全額、差額知識(shí)點(diǎn)：新建房扣除項(xiàng)目情形可扣除項(xiàng)目房企新房銷售取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本

2、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金：城建稅、教附、地方教附具體事項(xiàng)稅定房地產(chǎn)繼承不屬于征稅范圍房地產(chǎn)贈(zèng)予特定贈(zèng)予不屬于征稅范圍（僅限：公益性、直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)人）非公益性贈(zèng)予，征稅合作建房建成后按比例分房自用，暫免征稅建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅房地產(chǎn)交換雙方均征稅個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)核實(shí)可免征房地產(chǎn)抵押抵押期不屬于征稅范圍抵押期滿轉(zhuǎn)讓權(quán)屬抵債，征稅房地產(chǎn)出租不屬于征稅范圍房地產(chǎn)評(píng)估增值不屬于征稅范圍國(guó)家收回土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物可享免稅代建房不屬于征稅范圍只限國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,不含集體土地國(guó)有土地出讓不征，轉(zhuǎn)讓征稅權(quán)屬不轉(zhuǎn)讓的不征（出租）有償轉(zhuǎn)讓征稅，無償轉(zhuǎn)讓一般不征（繼承）新房銷

3、售存量房銷售知識(shí)點(diǎn)：存量房扣除項(xiàng)目（一）評(píng)估價(jià)方法取得土地使用權(quán)所支付的金額（含契稅）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率評(píng)估費(fèi)可扣除，但因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按評(píng)估價(jià)格計(jì)稅時(shí)的評(píng)估費(fèi)不可扣除。轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金：城建稅、教附、地方教附、印花稅（二）價(jià)方法1.購(gòu)房?jī)r(jià)每年加計(jì) 5%價(jià)：營(yíng)業(yè)稅所載金額；普通價(jià)稅合計(jì)金額；增值稅不含金額加上不允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅。每滿 12 個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿 12 個(gè)月但超過 6 個(gè)月的，可視為一年。一、 取得土地使用權(quán)所支付的金額出讓：支付的土地出讓金劃撥：按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金轉(zhuǎn)讓：支付的地價(jià)款【提示 1】含登記過戶費(fèi)及契稅。【提示 2】

4、不包括土地閑置費(fèi)。二、 房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：含耕地占用稅前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用【提示 1】包括精裝修費(fèi)用?！咎崾?2】質(zhì)量保證金如計(jì)入中，則可以扣除?！咎崾?3】預(yù)提費(fèi)用一般不得扣除。三、 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用期間費(fèi)用，不按賬簿金額扣除。不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?，或不能提供證明的：開發(fā)費(fèi)用（地價(jià)款及費(fèi)用開發(fā)成本）10%以內(nèi)能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?，并能提供證明的：開發(fā)費(fèi)用利息（地價(jià)款及費(fèi)用開發(fā)成本）5%以內(nèi)【提示】利息計(jì)入成本的，應(yīng)調(diào)整至費(fèi)用扣除。利息注意：過按商業(yè)同類同期利率計(jì)算的金額。不包括超過規(guī)定上浮幅度的部分、超期利息、加罰利息。四、轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅

5、金營(yíng)改增前：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加營(yíng)改增后：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加非房企：加扣印花稅五、其他扣除項(xiàng)目?jī)H適用于房企新建房：（只、賣存量房不能扣）加計(jì)扣除費(fèi)用（地價(jià)款及費(fèi)用開發(fā)成本）20%5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）其他企業(yè)新房銷售取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金：城建稅、教附、地方教附、印花稅知識(shí)點(diǎn)：扣除項(xiàng)目知識(shí)點(diǎn)：應(yīng)納稅額計(jì)算稅額計(jì)算步驟增值額收入扣除項(xiàng)目增值率增值額/扣除項(xiàng)目根據(jù)增值率確定適用稅率及速算扣除系數(shù)稅額增值額適用稅率扣除項(xiàng)目速算扣除系數(shù)知識(shí)點(diǎn)：房企土地一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，備案項(xiàng)目二、分期開發(fā)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售房地產(chǎn)

6、計(jì)稅方法：先按比例預(yù)征，然后預(yù)征率：東部地區(qū)省份不低于 2%；中部和東北地區(qū)省份不低于 1.5%；西部地區(qū)省份不低于 1%。3.時(shí)應(yīng)補(bǔ)退稅額應(yīng)納稅額-已預(yù)征稅額三、受理四、中的配比地價(jià)款：開發(fā)比、銷售比開發(fā)成本：銷售比開發(fā)費(fèi)用：利息也要按銷售比配比稅金：與轉(zhuǎn)讓相關(guān)加計(jì)：與前二項(xiàng)有關(guān)五、后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理應(yīng)進(jìn)行（必須清算）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。滿足條件之日起 90 日內(nèi)辦理可要求已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自

7、用的；取得銷售（預(yù)售）證滿 3 年仍未銷售完畢的；申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地手續(xù)的；（應(yīng)在注銷前）省規(guī)定的其他情況。收到通知之日起90 日內(nèi)辦理取得土地使用權(quán)所支付的金額轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金：城建稅、教附、地方教附、印花稅2.轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金：城建稅、教附、地方教附、印花稅、契稅后轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目金額轉(zhuǎn)讓面積建筑面積成本費(fèi)用建筑面積成本費(fèi)用時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額的總建筑面積六、后應(yīng)補(bǔ)繳的土地按規(guī)定預(yù)繳土地的，不加收滯納金。加收滯納金后，補(bǔ)繳的土地，在主管規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳七、公共設(shè)施（1）建成后屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無償移交給扣除；、公用事業(yè)用于非性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可

8、以（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。八、核定征收情形核定征收率不低于 5% 1.依照法律、行政的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)賬簿但未設(shè)置的；2.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；3.雖設(shè)置財(cái)務(wù)賬簿，但賬目收入或扣除項(xiàng)目金額的；或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓4.符合土地的；條件，未按照規(guī)定期限辦理手續(xù)，經(jīng)責(zé)令限期，逾期仍不5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。知識(shí)點(diǎn)：1.轉(zhuǎn)讓房屋，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免稅。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售；轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房；轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源?！咎崾?1】應(yīng)分別核算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房地產(chǎn)，否則不享受此【提示 2】增值額超過 20%的，就其全部增值額計(jì)稅。2.因國(guó)家建設(shè)需要免征土地（1）因國(guó)家建設(shè)需要而被。征收、收回的房地產(chǎn)免稅。（2）因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅。3.對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地。對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地改制重組免稅予以免征。知識(shí)點(diǎn)：土地一、納稅期限征收管理轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的 7 日內(nèi)辦理納稅申報(bào)。整體改制重組