商業(yè)定位與營銷策略報告(82張)課件

1、2013年6月沿海馨庭商業(yè)定位與營銷策略報告22本報告主要內(nèi)容1234禪城商業(yè)市場背景項目商業(yè)本體認知商業(yè)形象及業(yè)態(tài)定位啟動區(qū)定價及銷售策略3禪城商業(yè)布局情況市場小結(jié)目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場背景項目商業(yè)本體認知商業(yè)形象及業(yè)態(tài)定位啟動區(qū)定價及銷售策略商圈定位商圈名稱區(qū)位功能定位發(fā)展模式業(yè)態(tài)定位中心城商圈祖廟-東華里“嶺南天地”商圈位于禪城老城區(qū)，東起市東路，西至汾江中路，南起衛(wèi)國路，北延汾江河。結(jié)合佛山市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，將此區(qū)域定位為大佛山的市級城市商業(yè)中心。融合嶺南民俗文化、禪城時代特色和現(xiàn)代商業(yè)文明，輻射珠三角，影響華南地區(qū)的集文化、旅游、居住、商業(yè)為一體的綜合街區(qū)，成為佛山的

2、城市中心和城市標(biāo)志。“特色行業(yè)街區(qū)+文化旅游+休閑娛樂特色網(wǎng)點”的商業(yè)發(fā)展模式。以購物中心、百貨店、大型專業(yè)店、大型綜合超市為主力業(yè)態(tài)，以旅游商業(yè)街、步行街為特色，形成大店與小店、精品購物與傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點的有機結(jié)合副中心商圈季華-嶺南大道商業(yè)帶沿季華路兩側(cè)發(fā)展向東西兩側(cè)延伸，北至同濟路，南至東平河，東至桂瀾路，西至南莊。商業(yè)功能分段發(fā)展，西段以陶瓷展示、商務(wù)辦公為主，中段以購物為主，東段以購物、中高檔餐飲、休閑娛樂為主，打造現(xiàn)代商務(wù)、金融、會展和總部資源高度集聚、傳統(tǒng)特色與現(xiàn)代信息完美結(jié)合、體現(xiàn)廣佛都市圈第二核心較大區(qū)域影響力的現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)。“商務(wù)中心+商業(yè)街+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”的商業(yè)發(fā)展模式。以

3、社區(qū)型購物中心、百貨店、大型綜合超市、大型專業(yè)店、家居建材店為主力業(yè)態(tài)，配套發(fā)展星級賓館、中高檔餐飲等商務(wù)設(shè)施。除規(guī)劃的商業(yè)街外禁止發(fā)展沿街中小商鋪。中心組團商務(wù)區(qū)東至南海大道，北界同濟路，西至石灣，南到東平河；以魁奇路、嶺南大道、東平水道北岸為重點發(fā)展區(qū)域。佛山市商貿(mào)金融、文化體育、休閑娛樂和信息服務(wù)中心，國內(nèi)著名的陶瓷、不銹鋼及童裝觀光都市產(chǎn)業(yè)區(qū)，禪城區(qū)南部新興的具有商業(yè)、旅游、休閑等綜合消費功能的特色商業(yè)區(qū)，建設(shè)高水平的物流、五星級酒店、金融商務(wù)區(qū)，主要服務(wù)于新城區(qū)居民、商務(wù)辦公人員和往來人群“綜合性商業(yè)中心+特色街區(qū)+休閑網(wǎng)點”的商業(yè)發(fā)展模式。依托廣佛地鐵魁奇總站的軌道交通優(yōu)勢，發(fā)展交

4、通樞紐型商業(yè)，規(guī)劃新建一處集商住、星級酒店、大型商場于一體的綜合性商業(yè)中心；結(jié)合東平水道商旅休閑風(fēng)情帶的建設(shè)，在東平水道北岸規(guī)劃發(fā)展酒吧、特色餐飲等休閑娛樂網(wǎng)點，加強休閑設(shè)施和景觀設(shè)施建設(shè)。禪城商業(yè)發(fā)展規(guī)劃禪城商圈布局祖廟嶺南天地圈現(xiàn)有商場：興華商場（2.5萬）百花廣場（2.5萬）百花總匯（1萬）百花新翼（0.8萬）東方廣場（23萬 ）嶺南天地（21萬）普君新城（6.6萬）未來新增：鉑頓商業(yè)中心（2萬 ）季華路商圈現(xiàn)有商場：順聯(lián)國際（4.6萬）東建世紀(jì)廣場（2.5萬）嘉信茂廣場（9.9萬英皇時尚城（1.6萬九鼎國際城（4萬）恒福國際中心（3萬 星星華園（2.5萬 鴻業(yè)城市花園（3萬 未來新增：

5、綠地中心（1.5萬）南海大道商圈現(xiàn)有商場：南海廣場（6.8萬）桂城嘉信茂（6.5萬佑一城（1萬）匯潮天地（0.8萬）未來新增：南海廣場二期（7萬）鴻大廣場（9萬 ）創(chuàng)鴻地塊（4萬 ）桂城商圈現(xiàn)有商場：保利水城（16萬）百花時代廣場（2萬）城市廣場（7.5萬）佳盛國際廣場（3萬）家天下廣場（2萬）未來新增：富豐新城（10萬）金融城（6.6萬 ）南海新天地（9萬 ）佛山新城商圈未來新增：新鴻基地塊（商服建面63.5萬）新福港地塊（綜合建面35萬 ）碧桂圓地塊（商服建面28.7萬 ）保利東灣（8萬 ）東平廣場（6萬 ）世博商業(yè)中心（10萬 ）禪桂中心商圈分布圖禪城商圈布局季華路嶺南大道升聯(lián)百貨東建世

6、紀(jì)季華貨倉沃爾瑪聯(lián)華百貨山水居商業(yè)街賀泰百貨玫瑰園會所玫瑰園商業(yè)街東江龍飲食娛樂城華遠東商業(yè)街麗日玫瑰商業(yè)街電視塔亞洲藝術(shù)公園金碧花園商業(yè)街佛山第一人民醫(yī)院順聯(lián)國際東建世紀(jì)沃爾瑪玫瑰園會所玫瑰園商業(yè)街山水居商業(yè)街華遠東路商業(yè)街東江龍飲食娛樂城金碧花園商業(yè)街升聯(lián)百貨聯(lián)華百貨民潤百貨聯(lián)華百貨希爾頓、華潤萬家順聯(lián)國際禪城區(qū)政府希爾頓、華潤萬家社區(qū)式商業(yè)分布情況禪城社區(qū)商業(yè)情況周邊二手商業(yè)租金對比調(diào)研玫瑰園社會單層一線臨街商鋪層高6米租金：80元/ 月嶺南大道市一醫(yī)院附近單層一線臨街商鋪層高6米租金：120-200元/ 月金地九龍璧街鋪單層臨街商鋪層高6米租金：100元/ 月湖景路段街鋪單層臨街商鋪層

7、高6米租金：80-100元/ 月海景藍灣街鋪單層臨街商鋪層高6米租金：60元-80元/ 月本項目競品市場情況東江龍餐飲娛樂城三層集中商業(yè)租金：60-80元/ 月8禪城商業(yè)布局情況市場小結(jié)目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場背景項目商業(yè)本體認知商業(yè)形象及業(yè)態(tài)定位啟動區(qū)定價及銷售策略 嶺南大道南片區(qū)無成熟商圈，主要以酒店、超市（希爾頓、華潤）+社區(qū)街鋪構(gòu)成商業(yè)集中區(qū)。從項目周邊區(qū)域目前的經(jīng)營情況來看，生活類及餐飲的消費雖占有一定市場份額，但還遠遠不夠滿足目前佛山新城北岸住宅區(qū)區(qū)域居民的需求，特別是在公共服務(wù)、娛樂消費的需求上。以至需要他們頻繁往返于禪城城南與桂城之間，由此可以從很大程度上反映佛

8、山新城北岸住宅區(qū)居民乃至周邊區(qū)域居民對商業(yè)已具很大的依賴性。而從佛山新城北岸住宅區(qū)目前商業(yè)的業(yè)態(tài)和檔次來講，大都為社區(qū)便利店、日用雜貨、建材和五金類小店，其低檔次根本無法滿足新興的佛山新城北岸住宅區(qū)消費群體。 而隨著佛山新城北岸住宅區(qū)各大項目的開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)入了大批常住人口。相對品位較高并與休閑主題相一致的服飾、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)在該區(qū)域內(nèi)處于真空狀態(tài)。目前佛山新城北岸住宅區(qū)在運營的商業(yè)主要還是集中在新明二路及慧港國際。基本上以20100小面積商鋪為主。業(yè)態(tài)業(yè)種相對比較單一，尚未形成一個集中完善的商業(yè)氛圍。 嶺南大道南商圈以佛山公園、嶺南大道為起點，以星級酒店、寫字樓為牽引，服務(wù)區(qū)域居民為主，輻射

9、整個東平片區(qū)，成為禪城新的高端商圈配套。周邊商業(yè)環(huán)境小結(jié)市場小結(jié)10產(chǎn)品條件分析商業(yè)價值分區(qū)基礎(chǔ)賣點提煉產(chǎn)品小結(jié)目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場背景項目商業(yè)本體認知商業(yè)形象及業(yè)態(tài)定位啟動區(qū)定價及銷售策略項目占地面積： 5.5萬 項目總建面積： 23.4萬 項目容積率：4.2項目綠化率：40%建筑密度：25% 可售住宅建筑面積：124438.69可售商業(yè)建筑面積：13695 地下室建筑面積：71044.09住宅總戶數(shù)：1290戶（不含安置房）保障房建筑面積：96689.06 停車位：1100商業(yè)分布14 59411 1 2910項目商鋪全為臨街商鋪，面積涵蓋40-210，共194套，面積

10、合計共13695。項目商鋪概況：314號基礎(chǔ)賣點提煉2層商業(yè)2層商業(yè) 項目處于東平北岸商圈非主干道商業(yè)，主要受嶺南大道一線商圈的人流輻射分流而獲得更高的商業(yè)價值。由此我們初步將本案可能輻射的區(qū)域做以下劃分：核心輻射圈：以本案為核心，東到新三中，西至碧桂園城市花園，南臨東平路，北至慧港國際，吸引50以上的常住消費人口二級輻射圈：通過優(yōu)良的經(jīng)營運作，商圈范圍將逐步延伸至瀾石、深村、灣華一帶，以滿足該區(qū)域內(nèi)特定消費人群的市場需求。商業(yè)輻射范圍：基礎(chǔ)賣點提煉罕見5.7米首層挑高 沿海名店坊按照黃金比例進行合理的空間分割，5.7米首層挑高創(chuàng)新設(shè)計，全城臻稀難求。區(qū)域罕有風(fēng)情街區(qū) 沿海名店坊采用Art D

11、eco建筑風(fēng)格立面，明亮且對比強烈的色彩表現(xiàn)，結(jié)合了機械美學(xué)與幾何裝飾流線型構(gòu)圖，國際化時尚形體，錯落有致，力量感十足。地鐵環(huán)伺的財富引擎 地鐵1、2、3、4、6號線環(huán)伺，五縱四橫交通路網(wǎng)全面布局，勢必成為佛山樓市最熱版塊，奠定大佛山城市新格局。百萬高端住區(qū)固定人流 佛山新城融合中心城區(qū)高端金融商貿(mào)、文體休閑、信息服務(wù)等豐盛配套，環(huán)境優(yōu)越，高端住宅、大社區(qū)密布，沿海名店坊據(jù)守百萬方人氣住區(qū)中心，坐享逾10萬超大體量固定消費群。希爾頓/華潤萬家旁 沿海名店坊與希爾頓酒店為鄰，與華潤萬家相伴，憑借其獨一無二的地段優(yōu)勢和旗艦級商業(yè)規(guī)劃，締造無限升值潛能，共贏財富狂潮。雙主干道上的商業(yè)圈 佛山兩大交通

12、動脈魁奇路和瀾石路交匯處，嶺南大道、港口路接通南北，扼守商路要塞。項目以中心姿態(tài)雄聚四方財富，自成CBD最具投資潛力的生財商圈，價值無可比擬。佛山CBD中心商圈 沿海名店坊位于佛山市禪城區(qū)港口大道，未來城市中心東平新城CBD核心區(qū)域，隨著大佛山的城市發(fā)展日趨成熟，正在成為佛山最具發(fā)展?jié)摿?、最富有活力的中心商圈?；A(chǔ)賣點提煉14產(chǎn)品條件分析商業(yè)價值分區(qū)基礎(chǔ)賣點提煉產(chǎn)品小結(jié)目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場背景項目商業(yè)本體認知商業(yè)形象及業(yè)態(tài)定位啟動區(qū)定價及銷售策略14 59411 1 2商業(yè)分布910產(chǎn)品條件分析：規(guī)劃設(shè)計在滿足區(qū)域基本商業(yè)配套 安排一定比例的住宅底商的基礎(chǔ)上，充分考慮到了未

13、來區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，添加了二層商業(yè)設(shè)施，具有一定的前瞻性，以此通過對業(yè)態(tài)業(yè)種的調(diào)配，滿足消費客源對更高層次購物休閑的需求。產(chǎn)品形態(tài)以底商 + 2層商業(yè)構(gòu)成，約12000平米的規(guī)模所產(chǎn)生的商業(yè)勢力必將影響本區(qū)域及周邊住宅用戶。3碧桂園城市花園瀾石二路黎明路港口路嶺南大道14號產(chǎn)品條件分析希爾頓華潤萬家?guī)X南大道華 新 路 瀾 石 二 路 慧港國際商住小區(qū)海景藍灣（北區(qū)）華福項目寫字樓港口 路新 明 一 路海景藍灣（南區(qū)）星海岸城市花園規(guī)劃 路黎 明 路魁 奇 路龍光項目江 媚 二 路北鄰其他小區(qū)西鄰碧桂園項目（無圍墻隔開）西南角與寫字樓隔路相望瀾石路規(guī)劃為雙向六車道快速路商業(yè)內(nèi)街全景商業(yè)內(nèi)街-13、

14、14座騎樓部分東南角與華福項目商業(yè)連片項目四至嶺南大道：雙向八車道；1235城市主干道魁奇路：雙向六車道；港口路：雙向四車道；城市次干道4東平路：雙向四車道；瀾石二路：雙向四車道；支路6新明一路：雙向四車道；1543本案62項目分析交通狀況。交通比較便捷，外來客流可達性良好，商業(yè)價值較高。18產(chǎn)品條件分析商業(yè)價值分區(qū)基礎(chǔ)賣點提煉產(chǎn)品小結(jié)目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場背景項目商業(yè)本體認知商業(yè)形象及業(yè)態(tài)定位啟動區(qū)定價及銷售策略14 59411 1 2商業(yè)分布910314號5一級商鋪二級商鋪三級商鋪四級商鋪商業(yè)價值分區(qū)14 59411 1 2商業(yè)分布910314號華潤萬家價值分區(qū)闡述一級商

15、鋪（5、6、4座）毗鄰華潤萬家入口，人流匯聚保障臨瀾石二路，交通便利帶動商流；小區(qū)主出入口必經(jīng)位置，千戶業(yè)主保證； LED大屏設(shè)立于此，形成良好昭示性。超市購物主出入口基本會在LED大屏下，帶來大量固定消費人流。14 59411 1 2商業(yè)分布910314號5二級商鋪（9、10、11座）受華潤萬家消費人流動線輻射影響，人流保障臨瀾石二路與港口路兩大干道，交通便利帶動商流；臨近小區(qū)主出入口，千戶業(yè)主保證；東南角與華福項目商業(yè)部分連片；價值分區(qū)闡述價值分區(qū)闡述14 59411 1 2商業(yè)分布910314號5三級商鋪（13、14座）臨近港口路，通達狀況良好；集中商業(yè)步行街規(guī)劃；臨近小區(qū)副出入口，項目

16、自身住戶、保障房住戶帶來穩(wěn)定的消費人流；正對政府牽頭建設(shè)集中市場，人流更旺。規(guī)劃集中市場價值分區(qū)闡述14 59411 1 2商業(yè)分布910314號5四級商鋪（1、2、3座、14號保障房）臨近希爾頓酒店；集中商業(yè)步行街規(guī)劃；通達性上劣于其它商鋪，消費人流較不穩(wěn)定。非一線臨街干道，昭示性較弱。在整體商業(yè)位置分布上，屬于“胡同位”，不易被認知。24產(chǎn)品條件分析商業(yè)價值分區(qū)基礎(chǔ)賣點提煉產(chǎn)品小結(jié)目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場背景項目商業(yè)本體認知商業(yè)形象及業(yè)態(tài)定位啟動區(qū)定價及銷售策略1.處于佛山新城核心位置2.主力面積適中，投資門檻不高3.首層5.7m層高1.東平北高端住宅區(qū)保駕護航；2.容納1

17、300戶業(yè)主固定消費群3.通貨膨脹，商鋪保值4.五星級酒店、品牌超市帶動1.門面寬與進深長比例不協(xié)調(diào)；2.二層商鋪交通受限3.部分商鋪受剪力墻影響較大4.高層交樓時間到2014年9月5.現(xiàn)場展示未到位1.周邊基本沒有商鋪氣氛，人氣冷清；2.住宅2014年底才交樓，需3-5年培育期2.市場上投資產(chǎn)品眾多，分流客戶注意力3.周邊商鋪租金低4.附近在售商鋪競爭干擾5.客戶資源累積未深S優(yōu)勢W劣勢O機會T威脅產(chǎn)品小結(jié)SWOT分析1、項目所屬區(qū)位為新興高端住宅區(qū)，居住氛圍逐漸濃厚。2、項目周邊道路人流、車流量較少，少量街鋪，商業(yè)氛圍薄弱；項目的商業(yè)定位需立足于區(qū)域內(nèi)的商圈價值；項目臨街街鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃受道

18、路條件限制；項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃決定項目整體的商業(yè)定位。啟示項目分析小結(jié)27產(chǎn)品定位形象及業(yè)態(tài)定位目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場背景項目商業(yè)本體認知商業(yè)形象及業(yè)態(tài)定位啟動區(qū)定價及銷售策略本案位于佛山新城嶺南大道南板塊，位于高端住宅區(qū)，從當(dāng)前的住宅價格來看，區(qū)域內(nèi)的居住客層次較高，消費能力相對較好，消費觀念亦較強，新興商業(yè)的導(dǎo)入可能會對其消費行為產(chǎn)生新的影響。伴隨的大量的住宅項目開發(fā)進程及入住，未來幾年項目周邊將吸納眾多外區(qū)人口，而周邊的消費力和對商業(yè)設(shè)施的需求也將隨之提升到一個新的高度。定位考量消費人群本案區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍相對薄弱。目前周邊的商業(yè)物業(yè)類型基本為沿街商鋪，以及部分住宅配套底

19、商；生活類賣場和大型專業(yè)店集中分布在離本案約0.5公里左右未開業(yè)的華潤萬家；各類小超市、便利店和散鋪則零散分布在周邊各條街道上。而休閑類商業(yè)在區(qū)域內(nèi)基本處于空白狀態(tài)；本案區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施比較落后，新興住宅項目的開發(fā)及入住將帶動部分配套商業(yè)的發(fā)展本案距離城南商圈不遠，該商圈內(nèi)的印象城、順聯(lián)國際等規(guī)模體量較大且相對成熟，本區(qū)域因商業(yè)檔次及業(yè)態(tài)類型的缺失，受到以上商圈的輻射影響，致使區(qū)域內(nèi)大量中高檔類消費客流失。市場條件1：項目周邊社區(qū)商業(yè)主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以超市百貨、快餐、日雜、藥店、廚衛(wèi)等業(yè)態(tài)為主，本項目的商業(yè)定位需要與其形成商圈互補。條件2：項目自身規(guī)模及周邊條件的限制，使得項目的商業(yè)定位需要借

20、助周邊商圈的集群效應(yīng)。本項目整體形象定位較為高端，商業(yè)的業(yè)態(tài)定位需要符合項目的高端形象。條件3：項目商業(yè)定位的條件限制市場類型商業(yè)類型主要區(qū)位特征業(yè)態(tài)特征輻射區(qū)域是否匹配本項目區(qū)域型市級大型購物中心地區(qū)性交通樞紐；接近商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)的中心百貨、耐用消費品、奢侈品、大件商品、高檔餐飲及其他休閑配套服務(wù)市區(qū)消費不匹配地區(qū)性購物中心兩條以上地區(qū)性道路的交匯處；同區(qū)其他鎮(zhèn)區(qū)的中心.百貨、超市、零售商鋪、餐飲、娛樂及其他休閑配套服務(wù)市級區(qū)內(nèi)消費不匹配專業(yè)型專業(yè)市場地區(qū)性道路的交匯處精品、家居、建材、汽車（或用品）、電子及其他專業(yè)商品定向消費不匹配社區(qū)型社區(qū)購物中心或商業(yè)區(qū)主要地區(qū)性道路上，通常在主要的交

21、叉口上；能方便的到達兩個以上住宅區(qū)；提供娛樂休閑、個人商務(wù)和金融服務(wù)，接近外圍就業(yè)區(qū)中心小型百貨、零售商鋪、餐飲、娛樂及其他休閑配套服務(wù)社區(qū)、周邊鎮(zhèn)區(qū)消費、周邊就業(yè)區(qū)人口消費較匹配鄰里型小區(qū)購物中心或商業(yè)區(qū)在主要道路上，接近路口；至少接近一個住宅區(qū)小型超市、快餐、雜貨等生活配套服務(wù)、藥店、干洗、維修等個人服務(wù)、餐飲、休閑配套服務(wù)小區(qū)居住人口消費匹配定向型大型工業(yè)、科技園區(qū)定向配套商業(yè)處于一個超大型或幾個大型工業(yè)或科技園區(qū)的中心區(qū)域；在直達主干道旁大型娛樂、餐飲、休閑、會議服務(wù)工業(yè)原材料、物流、辦公服務(wù)等工業(yè)區(qū)企業(yè)及相關(guān)聯(lián)系企業(yè)、就業(yè)人口服務(wù)不匹配產(chǎn)品定位參考標(biāo)準(zhǔn) 本項目商業(yè)物業(yè)形態(tài)宜采用： 社

22、區(qū)鄰里商業(yè)結(jié)論綜合以上因素，本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位：商業(yè)業(yè)態(tài)定位原則：1.兼顧項目特性及形象：選擇能夠匹配項目商業(yè)定位的業(yè)態(tài)；2.兼顧銷售所需的投資收益： 選擇能夠承擔(dān)高租金的業(yè)態(tài)。產(chǎn)品定位名稱位置環(huán)境規(guī)模特色經(jīng)營狀況玫瑰園會所嶺南大道建筑面積約多平方米超市、為主一般東江龍東平新城建筑面積約2萬平方米以中檔餐飲業(yè)為主，集，酒吧洗腳城于一體。良好綠景一路商業(yè)街綠景一路約1.5km沿街商業(yè)沿街商業(yè)，以中檔餐飲、購書中心、美容美發(fā)等社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，租金90100元/平方米較好玫瑰園商業(yè)嶺南大道玫瑰園小區(qū)內(nèi)部沿街商業(yè)，以美容美發(fā)性社區(qū)服務(wù)為主，租金100元/平方米，售價35000元/平方米良好麗日玫

23、瑰園商業(yè)惠景路約25000平方米小區(qū)內(nèi)部商業(yè)，以飲食和美容美發(fā)為主，租金80元/平方米，09年售價28000-31000元/平方米良好周邊社區(qū)商業(yè)運營現(xiàn)狀麗日玫瑰商業(yè)街項目位置惠景城南側(cè)總建筑面積2.5萬總占地面積2萬停車位100多個尺度進深：16-18米；樓層3-4層，帶騎樓規(guī)劃涵蓋休閑、購物、娛樂、餐飲于一體的歐式街區(qū)。銷售情況2009年7月推出20套沿魁奇路六千館旁商鋪，全部售罄，均價2.8萬元/平米3.1萬元/平米產(chǎn)品定位社區(qū)鄰里商業(yè)案例經(jīng)營業(yè)態(tài)：中檔中、西餐廳為主、杯子紅、毛家飯店、六千館、金舫酒家、曼谷等，休閑娛樂為輔；業(yè)態(tài)組合：60%餐飲：40%休閑、娛樂經(jīng)營規(guī)模：餐飲類約100

24、多個餐費類商家，全街226間鋪；停車場：利用廣場通道停車，約有100多個車位，嚴(yán)重不足經(jīng)營狀況：出租率80%，租金水平在60-120元/ ；餐飲類大商家經(jīng)營狀況基本良好。綜合評價：以中檔特色餐飲服務(wù)周邊大社區(qū)中高端消費人群，商業(yè)街租售情況理想，餐飲、休閑娛樂類商家經(jīng)營良好。34產(chǎn)品定位形象及業(yè)態(tài)定位目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場背景項目商業(yè)本體認知商業(yè)形象及業(yè)態(tài)定位啟動區(qū)定價及銷售策略項目商業(yè)定位片區(qū)價值延伸地，片區(qū)配套的補缺者本項目嶺南大道南 片區(qū)商圈商業(yè)功能定位滿足社區(qū)居民以及片區(qū)居民的生活需求的配套型商業(yè)差異化業(yè)態(tài)布置本項目形象定位：沿海新街口 “佛山新城首個休閑情景商業(yè)街”業(yè)

25、態(tài)組合：時尚購物商業(yè)街區(qū)+生活服務(wù)店+休閑娛樂街區(qū) 新：位于佛山新城，本地客認知相一致。 街口：商業(yè)建筑形式為商業(yè)街。項目商業(yè)定位核心價值提煉區(qū)域優(yōu)勢：佛山新城核心位置核心價值點產(chǎn)品優(yōu)勢：商鋪面積小，門檻低商圈優(yōu)勢：希爾頓、華潤大型商超旁客群優(yōu)勢：高端住宅區(qū)10萬消費群體本項目社區(qū)級商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議商業(yè)業(yè)態(tài)特色餐飲社區(qū)配套購物功能（時尚品牌店、書城、提供主、副食品、生活日用品）麥當(dāng)勞、肯德基、星巴克（酒吧、咖啡吧、茶館）家居服務(wù)功能（裝修、中介、衛(wèi)浴）綜合服務(wù)功能（桌球室、美容美發(fā)、洗衣、品牌服裝及水療等）家政服務(wù)功能（培訓(xùn)中心、午托、請保姆和家教等）形象及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議本項目分區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建

26、議分區(qū)業(yè)態(tài)定位14 59411 1 2商業(yè)分布910314號5一級商鋪樓座業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)品牌預(yù)計租金4座品牌SPA美容機構(gòu)奈瑞兒等80元/5座金融、電信銀行、移動、電信等90元/6座綜合服務(wù)地產(chǎn)中介、711、OK便利店等、八佰伴100元/*一級商鋪臨近華潤萬家、嶺南大道及小區(qū)出入口,業(yè)態(tài)定位需相對高端，考慮華潤萬家?guī)淼拇罅肯M人流，規(guī)劃聚腳、補缺式的業(yè)態(tài)，可實現(xiàn)較高租金水平。本項目分區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議分區(qū)業(yè)態(tài)定位14 59411 1 2商業(yè)分布910314號5樓座業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)品牌預(yù)計租金9座綜合服務(wù)、娛樂茶藝會館、休閑吧、仙蹤林90元/10座金融、教育培訓(xùn)銀行、午托、培訓(xùn)中心、購書中心80元/

27、11座高端餐飲服務(wù)母米粥；粵王潮等70元/*二級商鋪較臨近華潤萬家小區(qū)出入口,業(yè)態(tài)定位與一級商鋪延伸統(tǒng)一發(fā)展，定位考量相對高端，考慮華潤萬家?guī)淼南M人流，規(guī)劃服務(wù)式的業(yè)態(tài)，可實現(xiàn)較高租金水平。二級商鋪本項目分區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議分區(qū)業(yè)態(tài)定位14 59411 1 2商業(yè)分布910314號5樓座業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)品牌預(yù)計租金13座綜合服務(wù)、購物煙酒行、7-11便利店、海味專營、快銷批發(fā)60元/14座*三級商鋪臨近規(guī)劃集中市場及港口路,業(yè)態(tài)定位需符合消費習(xí)性及消費目的統(tǒng)一性；規(guī)劃集中市場帶來固定人流，快銷品業(yè)態(tài)可支撐較高租金水平實現(xiàn)。三級商鋪規(guī)劃集中市場本項目分區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議分區(qū)業(yè)態(tài)定位14 5941

28、1 1 2商業(yè)分布910314號5樓座業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)品牌預(yù)計租金14座社區(qū)配套服務(wù)類衛(wèi)浴潔具、洗衣店、大卡司、家政中介公司、Family、OK便利店、尚藝美發(fā)50元/1座2座3座綜合服務(wù)類汽車美容、五金日貨65元/*四級商鋪處于整個項目昭示性相對較弱的位置，臨非主干道，業(yè)態(tài)主要以滿足住戶日常生活為主，與其它區(qū)域形成互補。四級商鋪以時尚、潮流為營銷語言，直接對接目標(biāo)客戶精神層面，引起市場熱點關(guān)注形象及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議佛山新城的繁華被點亮！城市的生命力植根于整個商業(yè)的營造，繁華、熙攘、歌舞升平最新的城市街道；最聚人氣的商業(yè)街區(qū)；最有趣的時尚內(nèi)街；最有名的品牌消費；成就沿海馨庭城市封面城市符號的迅速建立4

29、6定價及營銷策略商鋪市場情況分析目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場背景項目商業(yè)本體認知商業(yè)形象及業(yè)態(tài)定位定價及銷售策略數(shù)據(jù)來源：佛山五區(qū)建設(shè)網(wǎng)城市整體房地產(chǎn)商業(yè)市場供應(yīng)/成交量、價走勢供應(yīng)方面：2011年3月住宅限購，半年后的商鋪供應(yīng)明顯激增。數(shù)據(jù)顯示商鋪供應(yīng)集中在南海、順德區(qū)，而禪城區(qū)間歇性供應(yīng)住宅低商。成交方面：無論住宅限購前后，市場表現(xiàn)均較熱烈，圖表可以看出，限購后的成交量更大。價格方面：因項目區(qū)位不同而波動較大，主要徘徊在2000040000元/。限購區(qū)域市場分析區(qū)域房地產(chǎn)商業(yè)市場成交量、價走勢 從2012年10月起，禪桂商鋪成交量大幅增加，其中桂城以萬達廣場、桂城萬科廣場等集中

30、商業(yè)為主要支撐；而禪城方面，近期成交主力為東海國際、星星華園國際、海景藍灣等住宅區(qū)底商街鋪，成交均價約2000030000元/區(qū)域市場分析區(qū)域項目名稱開盤時間單鋪面積層高鋪位數(shù)銷售鋪數(shù)銷售率價格情況優(yōu)劣勢分析佛山新城（北岸）碧桂園城市花園2011年75-720首層：6.0二層：3.5372156.8%27000-40000優(yōu)：商業(yè)體量較大，知名品牌劣：橋腳位置，難聚人氣，面積大海景藍灣2009年13-271615913987.4%23000-34000優(yōu)：面積小，利于提高單價劣：道路條件有待提升，人流少魁奇路依云上城2011年首層：38-393二層：71-692首層：6.0二層：3.51077

31、267.3%10000-36000優(yōu)：面積適宜劣：位置偏。佛山新城（南岸）保利東灣2010年40-100627919068.1%30000-50000優(yōu)：佛山新城CBD，升值力好劣：目前氛圍沿未形成依云水岸2010年80-150首層：6.0二層：3.522120894.1%12000-5000優(yōu)：佛山新城CBD，升值力好，品牌劣：目前氛圍沿未形成季華路萬科廣場2012年30-1306393282%30000-40000優(yōu)：地段繁華劣：隧道位置尷尬，難聚人氣季華路綠地中心2013年30-700主力100首層：6.0二層：3.61002525%30000-50000優(yōu)：體量大，品牌劣：未取得預(yù)售證

32、，打包出售面積大季華東萬科金域藍灣2012年30-110518113474%20000-35000優(yōu)：面積適中，適宜投資劣：體量小，氛圍差區(qū)域市場銷售情況海景藍灣項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：13.6萬總建筑面積：32萬商業(yè)建筑面積：1萬總戶數(shù)：2000戶項目商業(yè)租售情況：商業(yè)形態(tài)：底商街鋪主力面積：30-50售價：2400036000元/銷售率：87.4%租金情況：50-80元/出租率：30%項目所處位置更遠離主干道，鄰近新三中。雖然整個項目已基本入住，但由于道路條件限制，人流不旺，商鋪目前租金及出租率都較低。區(qū)域市場個盤分析依云上城項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：17.5萬總建筑面積

33、：36.8萬商業(yè)建筑面積：2萬總戶數(shù)：3000戶項目商業(yè)租售情況：商業(yè)形態(tài)：小型商業(yè)中心及底商街鋪主力面積：50-70首層售價：2300034000元/二層售價：1000014000元/銷售率：67.3%租金情況：出租率：項目位于魁奇東，禪桂交界線上，相對偏離傳統(tǒng)中心區(qū)，商業(yè)配套主要功能為滿足自身住戶需求，而目前入住率不高，因此無論人流車流都較少，商業(yè)氛圍淡薄。二層商鋪主要作商務(wù)辦公用途出售，二層層高5.5m，可間loft式使用。區(qū)域市場個盤分析依云水岸項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：26萬總建筑面積：46萬商業(yè)建筑面積：5萬項目商業(yè)租售情況：商業(yè)形態(tài)：商業(yè)中心街鋪主力面積：80-150首層

34、售價：35000-50000元/二層售價：1300015000元/銷售率：94.1%租金情況：出租率：位于佛山市中心組團新城區(qū)（啟動區(qū)）東平河南岸。以住宅為主，包括twonhouse、小高層、高層洋房等產(chǎn)品.并配套會所、商業(yè)、幼兒園、超市等生活設(shè)施。二層商鋪有獨立電梯通達，商鋪交通狀況良好。區(qū)域市場個盤分析綠地中心項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：7.3萬總建筑面積：60萬商業(yè)建筑面積：30萬項目商業(yè)租售情況：商業(yè)形態(tài)：購物中心、步行鋪面積30-700 主力面積：100-200售價：3000050000元/銷售率：25%集大型購物中心、國際超甲級寫字樓、高檔住宅、特色商業(yè)街區(qū)為一體的超大規(guī)模的

35、城市綜合體。鄰近湖景路高端居住片區(qū)，消費力強勁。相鄰還有正在開發(fā)的星星地產(chǎn)項目，亦為大型城市綜合體。目前商鋪正在對大客戶進行內(nèi)部認購，部分商鋪搭售二層，全部統(tǒng)一定價未進行分層定價。區(qū)域市場個盤分析碧桂園城市花園項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：14萬總建筑面積：74萬商業(yè)建筑面積：25萬，其中：公寓式酒店總建：7.9萬酒店總建：14.3萬總戶數(shù)：過2000戶項目商業(yè)租售情況：主力面積：100-250售價：2700035000元/銷售率：56.8%開業(yè)情況：未開業(yè)臨近嶺南大道東平大橋北，車流較大，項目未有大批住戶入住且商業(yè)未開業(yè)，因此目前商業(yè)氛圍較淡薄。希爾頓酒店、華潤萬家預(yù)計今明年正式開業(yè)，商

36、業(yè)氛圍將日益濃厚。區(qū)域市場個盤分析招商不售約4萬3-4萬項目分為南、中、北區(qū)，商鋪全為嶺南大道一線臨街，面積較大，以150-700為主，上下二層必須打包出售（兩層為一個預(yù)售證），其中：南區(qū)商鋪共25間，面積為75-720，折后均價34萬/中區(qū)商鋪共12間，面積為147-627，折后均價約4萬/北區(qū)商鋪全部用于招商（華潤萬家旗艦店等大型商家開賣時間：2011年11月銷售情況：目前已售21間，銷售率56.8%。 2013年至今未曾出貨。商鋪概況區(qū)域市場個盤分析碧桂園城市花園首層二層首層二層現(xiàn)推南區(qū)商鋪戶型平面采取首層+二層搭售模式，首層與二層同色塊的為捆綁銷售商鋪。面積段在111-716，主力面積

37、180-650。玫瑰園社會單層一線臨街商鋪層高6米租金：80元/ 月嶺南大道市一醫(yī)院附近單層一線臨街商鋪層高6米租金：120-200元/ 月金地九龍璧街鋪單層臨街商鋪層高6米租金：100元/ 月湖景路段街鋪單層臨街商鋪層高6米租金：80-100元/ 月海景藍灣街鋪單層臨街商鋪層高6米租金：60元-80元/ 月本項目東江龍餐飲娛樂城三層集中商業(yè)租金：60-80元/ 月禪城租金回報分析商業(yè)投資回報率現(xiàn)狀：從項目周邊沿街或社區(qū)商鋪的售價和租金狀況進行對比，區(qū)域內(nèi)投資回報約在3%-5%之間，一線臨街商鋪投資回報率比社區(qū)商鋪高1%以上。禪城沿街、社區(qū)店面年投資回報率商鋪位置單層面積層高總價年租金回報率麗

38、日食街 1206m約350萬約14萬元約4%嶺南大道市一 606m約200萬約11萬約5.5%玫瑰園606m約150萬約6萬約4%湖景路806m約250萬約9萬約3.6%海景藍灣1006m約330萬約8.5萬約2.6%項目所處區(qū)域（東平片區(qū)）分析片區(qū)商業(yè)配套供應(yīng)量不算太大，且在售項目商鋪銷售速度較慢，成交乏力；平均租金水平在60100/之間，商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，周邊目前商業(yè)氛圍薄弱無法支撐較高租金水平；片區(qū)屬于新興城區(qū)、人流量不大，周邊配套設(shè)施不夠成熟，整體消費水平不高，且消費力不穩(wěn)定；未來作為城市發(fā)展的重點片區(qū)，前景廣闊?？蛻魧τ谄瑓^(qū)發(fā)展前景認可，片區(qū)發(fā)展前景將帶來大量客源，進一步促進商業(yè)的

39、發(fā)展。結(jié)論：東平片區(qū)的商鋪普遍售價較高，但目前商業(yè)氛圍薄弱及人流量不足，租金水平及商業(yè)運營情況都處在一個較低的水平。銷售情況不溫不火，相對乏力。區(qū)域市場小結(jié)58定價及營銷策略在售商鋪市場情況目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場背景項目商業(yè)本體認知商業(yè)形象及業(yè)態(tài)定位定價及銷售策略購買因素消費群體大不限購、不限貸新城發(fā)展，價值潛力滿足投資保值需求臨近大型商超低門檻產(chǎn)品對于已被政策所限制，但又具備購買力的客戶而言，具有一定的吸引力小面積、低總價、不限購，產(chǎn)品綜合性價比高，容易打動客戶希爾頓酒店、1.5萬華潤萬家超市旁，受到商圈輻射新城享佛山政府“強中心”戰(zhàn)略利好，前景頗好項目周邊多高檔小區(qū)，客戶

40、質(zhì)量及數(shù)量有保證通貨膨脹，商鋪保值投資意向關(guān)注因素分析升值前景客戶分析客戶分析投資意向關(guān)注因素分析資產(chǎn)管理運營 對于投資商業(yè)物業(yè)的客戶來說，其職業(yè)背景多為私企業(yè)主或個體工商戶。 商業(yè)物業(yè)升值潛力大，可抵押銀行進行貸款融資。利用固定資產(chǎn)進行管理運營，優(yōu)化資金周轉(zhuǎn)渠道本案所處區(qū)域內(nèi),對本案商鋪產(chǎn)品具有明顯參考價值且具有競爭關(guān)系的項目為碧桂園城市花園、海景藍灣、依云上城、保利東灣、依云水岸的產(chǎn)品與我項目類似度較高，亦作為重點參考對象，對上述五個項目的價格及其相關(guān)影響因素的對比分析,得出本案的市場價格。根據(jù)各項目的地理價值、周邊商業(yè)氛圍、投資門檻、實用性、規(guī)模檔次來分析，設(shè)置比準(zhǔn)項目權(quán)重。以上對比競品

41、實收均價選取一層商鋪價格作為測算依據(jù)整盤商業(yè)定價策略可比指標(biāo)碧桂園城市花園海景藍灣依云上城保利東灣依云水岸權(quán)重打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分地理位置250.127.5025-0.2200.2300.230商業(yè)氛圍200.224-0.118-0.1180.2240.224面積大小20-0.314-0.118-0.118-0.118-0.216人車流量150.218-0.212-0.310.50.2180.218鋪位形狀100.2120.2120.2120.2120.212社區(qū)規(guī)模100.1110.1110.1110.2120.212總 得 分100106.59689.5114112商鋪

42、均價（元/）3500031000335004500043500比較價格（元/）32864 32292 37430 39474 38839 類比項目權(quán)重30%25%20%15%10%類比項目權(quán)重價9859 8073 7486 5921 3884 項目商鋪均價35223商業(yè)靜態(tài)比準(zhǔn)價一層鋪位靜態(tài)比準(zhǔn)均價：35223元/平米二層商鋪及組合鋪核心均價推導(dǎo)根據(jù)市場規(guī)律，二層商鋪：街鋪中一層商鋪與二層商鋪一般差價比例在2:14:1之間。鑒于本項目一二層商鋪的差異性考慮（交通，實用率，實用性），建議差價取值比例為3:1。二層商鋪比準(zhǔn)均價為12000元/，整體實收23891元/整盤商業(yè)定價策略商業(yè)整體貨量首推

43、產(chǎn)品（9座-10座），收籌近5個月，擁有良好的客戶基礎(chǔ)；屬于二級產(chǎn)品，作為首推產(chǎn)品更受市場歡迎，利用首次推貨熱銷帶動整體銷售氛圍；二次推貨（1座）利用首批商鋪的熱銷，加推1座產(chǎn)品，實現(xiàn)收益與去化速度的平衡，為后期商鋪推售奠定客戶資源及溢價基礎(chǔ)。三次推貨（13座、14座）在前期商鋪熱銷后，項目整體商業(yè)價值已打入市場，客戶關(guān)注點必集中在剩余優(yōu)質(zhì)貨源上，產(chǎn)生搶到即賺到的投資意欲。此時應(yīng)市加推13-14座，持續(xù)熱銷。四次推貨（4座、5座、6座）隨著下半年華潤萬家開業(yè)，瀾石二路開通，一級商鋪的昭示性及商業(yè)價值將得到最大呈現(xiàn)，市場關(guān)注熱度聚焦，此時推出最好的產(chǎn)品，將能實現(xiàn)商鋪整體最大的溢價利潤支撐。五次推

44、貨（2座、3座、14號樓）隨著項目交樓、展示全面完善、配套落成，居住價值將得到進一步提升兌現(xiàn)，屆時再推出2、3座商鋪，利用濃厚的社區(qū)氛圍對最后一期商鋪進行加推，完美收官。11座擇機而推整體銷售策略14 59411 1 2商業(yè)分布910314號514 59411 1 2商業(yè)分布910314號5等級樓棟號均價/一級鋪4座、5座、6座均價26500二級鋪9座、10座、11座均價24000三級鋪13座、14座均價23500四級鋪1座、2座、3座、14號樓均價22500靜態(tài)定價對比 在項目商鋪整體均價23891元/的基礎(chǔ)上，根據(jù)四類商鋪分級綜合權(quán)重評分，得出以下預(yù)測均價：樓座面積（）均價(元/)總價（元

45、）4座1215.56 2650032212324.395座739.23 26500195895956座1223.39 26500324198359座1223.38 240002936112010座932.88 240002238912011座960.92 2400023062082.2813座360.75 235008477597.10914座1313.60 2350030869711.251座1343.90 22500302377502座1129.20 22500254070003座1389.81 2250031270770.6514號樓1862.25 2250041900651.7匯總13

46、694.88 23891327197557靜態(tài)貨值14 59411 1 2商業(yè)分布910314號5動態(tài)定價對比 從近三年禪城的商鋪價格走勢來看，商鋪每年的價格升幅平均約8%；隨著單價升高升幅率將會降低，未來三年價格升幅每年約5-8%： 我項目商鋪推售周期計劃1年，按照每次推貨漲幅約3%計算，動態(tài)均價24904元/方，動態(tài)收益測算如下：等級樓棟號推售時間均價/分層均價二級鋪9座、10座2013.7均價24000首層：36000二層：12000四級鋪1座2013.8均價23175首層:34500二層:11500三級鋪13座、14座2013.9均價24205首層:35500二層:12500一級鋪4座

47、、5座、6座2013.11均價27295首層:40500二層:14000四級鋪2座、3座2013.12均價23870首層：35500二層：1200014號樓2014.5均價24586首層：35700二層：12300二級鋪11座2015.5均價26000首層：40000二層：14000Plan 1-（9座-10座）捆綁銷售模式二層銷售模式編號捆綁面積總價(元)備注獨立銷售9座P4、P5、P10、P11、10座P160-652136925-2626888單層捆綁10座P2-P4185676375210座2P1-2P22902897787兩層捆綁（9座P1-P3+2P1-2P3）；285246048

48、0-8029901可拆分兩層單獨捆綁（9座P6-P7+2P4-2P7）；3402460028-6942232（9座P8-P9+2P8-2P11）；3402321116-666336910座P5+2P3；190414542810座P6+2P41804370772首層*標(biāo)同色塊商鋪為捆綁銷售商鋪捆綁模式：基于項目鋪型特點以及均衡出貨考慮。最高價8029901元，最低價2136925元，主力價格區(qū)間在2000000元到7000000元.首層二層Plan 2-（9座-10座）散賣銷售模式 散賣銷售模式可實現(xiàn)51748684的銷售收益。散賣模式：基于項目商鋪面積及總價優(yōu)勢考慮。主要根據(jù)項目商鋪位置及鋪形

49、、面積進行考量，以上下層面積均價主要根據(jù)項目商鋪位置、鋪形、面積以及客戶角度進行考量：通過制定價格標(biāo)桿，與其它商鋪形成價格對比，促進均勻去貨；總價控制原則，利用總價區(qū)間分流不同類型客戶。銷售模式考量PLAN 1捆綁銷售PLAN 2散賣銷售捆綁銷售利于規(guī)避商鋪不實用的問題，促進業(yè)態(tài)引導(dǎo)；避免商鋪銷控過于零散，保持均勻出貨；互補銷售模式，防止后期滯銷問題投資門檻低，客戶基數(shù)較大；難以進行業(yè)態(tài)規(guī)劃引導(dǎo)；二層及異型鋪位容易滯銷；散賣鋪位實用性弱 基于銷售角度考慮，建議采取PLAN 1 捆綁銷售模式對商鋪進行推售。最大化實現(xiàn)整體均勻去貨，最大程度避免后期滯銷。亦易于對客戶進行業(yè)態(tài)引導(dǎo)，促進成交。營銷策略

50、制定嫁接高端，建立差異化競爭級別線上線下結(jié)合，推廣與行銷并行，廣泛積累客戶突出高形象和高展示價值分批推售，分體系定價，小步快跑，制造稀缺營銷策略 形象策略：通過強化差異點的關(guān)鍵舉措 展示策略：沖擊力強的的全新展現(xiàn)形式 推廣策略：線上形象推廣與小眾活動渠道推廣結(jié)合，配合重大節(jié)點活動重點投放 客戶策略：圈層營銷及客戶拓展策略 整合資源、相互滲透 推售及定價策略：分批造勢 分棟分次推售，保證開盤銷售量【營銷總攻略】營銷策略利用商業(yè)熱銷帶動項目整體形象，為住宅銷售帶來客戶，為后期溢價奠定價值基礎(chǔ)。8月9月10月11月12月7月階段目標(biāo)項目商業(yè)形象建立短信、報廣、戶外、call客以熱銷獲得市場口碑T牌、

51、短信、報廣、電臺、電視、高端線下活動全面炒熱市場，帶動項目價值整體提升第一階段第二階段第三階段營銷階段分解1月2月3月【案例之南海萬達廣場】推廣線自萬達進入佛山以來，長期奉行粗擴式的推廣模式，實現(xiàn)其項目形象的快速覆蓋以及短時間的快速認知特點：以長期性媒介壟斷為主，從而實現(xiàn)形象廣覆蓋；在長期性媒介基礎(chǔ)上，結(jié)合節(jié)點不斷搶占渠道資源；形象統(tǒng)一，推廣語嚴(yán)格按照項目推進階段實現(xiàn)主題投放；逐級形象深化，擁有萬達SOHO，就等于擁有整座萬達廣場投資就跟萬達走萬達SOHO領(lǐng)舞2013推廣策略案例參考【案例之南海萬達廣場】活動線節(jié)點期利用推介會以及大型“星”字派活動進行前期客戶維系引發(fā)市場大規(guī)模插座，同時整合媒

52、介客戶資源進行活動滲透3.10首批SOHO公寓樣板房開放，邀請許志安到場3.23廣佛萬達聯(lián)合舉辦大型演唱會，引發(fā)市場轟動3.28冠名贊助“生活無限高爾夫春茗賽”，并在銷售中心舉行頒獎及專場推介4.13與廣州銀行合作，若其客戶成交，可獲優(yōu)先貸款權(quán)4.19在保利洲際酒店舉行投資分享暨產(chǎn)品說明會，同公布價格推廣策略案例參考【案例之南海萬達廣場】網(wǎng)絡(luò)線專業(yè)人員運營微博，在佛山地產(chǎn)微博中影響力較大，利用話題性活動引發(fā)客戶主動關(guān)注推廣策略案例參考【案例啟示】綜合上述典型投資型產(chǎn)品的整體推廣模式，有以下幾點可供參考：持續(xù)性渠道滲透，線上以長期大規(guī)模推廣為項目樹立形象，同時在此基礎(chǔ)上，針對獨立節(jié)點再次進行渠道

53、拓展，以達到全面覆蓋效果；整合內(nèi)外部客戶資源，內(nèi)部進行業(yè)主維系，定期通過活動進行回饋拓客，外部選取高端拓客活動持續(xù)跟進，以挖掘潛在客戶；堅定不移強打“投資價值”，在大面積推廣覆蓋的基礎(chǔ)上使項目成為投資焦點以及“病毒式”口號傳遞；推廣策略口碑傳播快，商業(yè)客戶容易圈層、生意伙伴的影響，提前利用圈層挖掘潛在客戶。通過開發(fā)商關(guān)系圈層代理公司商業(yè)客戶資源挖掘圈層精確客戶客戶策略1、精確定位客戶，各專業(yè)市場，如鋁型材協(xié)會等；并著力挖掘招行VIP客戶；2、充分利用代理公司強大的客戶資源，實施客戶資源聯(lián)動，大客戶call客措施。方式一：立足本地，發(fā)動協(xié)會資源（如：鋁材協(xié)會、陶瓷商會，招商銀行VIP客戶等）方式二：代理公司內(nèi)部聯(lián)動資源整合客戶資源，立足禪城本地，拓展樂從家具協(xié)會、有色金屬協(xié)會、企業(yè)家協(xié)會的工商協(xié)會機構(gòu)拓寬客戶群；方式：1、通過行業(yè)協(xié)會內(nèi)部網(wǎng)站、會刊等形式進行項目推廣；2、行業(yè)協(xié)會推介會并進行團購優(yōu)惠；利用代理公司內(nèi)部項目資源以及客戶資源，進行內(nèi)部宣講聯(lián)動，拉動相關(guān)項目客戶轉(zhuǎn)介；利用代理公司客戶資