商品房預(yù)售合同示范文本的簽訂與把握課件

1、1商品房預(yù)售合同 示范文本解讀20162014版商品房買賣合同新規(guī)要點解讀1.開發(fā)商違反合同承諾，最高可賠雙倍的總房價款2.交房必備測繪報告，水電暖氣要實際可用3.交房通知至少提前10日，查驗交付不得有前提4.空氣質(zhì)量、建筑隔聲、節(jié)能措施明確列入合同5.質(zhì)量擔(dān)保措施首次列入買賣合同6.購房者信息保密義務(wù)的明確提出7.補充協(xié)議的約定要更謹慎8.要求開發(fā)商在附件中重點披露遮擋或妨礙房屋正常使用的情況21.開發(fā)商違反合同承諾，最高可賠雙倍的總房價款合同第五條要求開發(fā)商對房屋產(chǎn)權(quán)的合法性、不存在一房兩賣、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓三種情形進行承諾，如果開發(fā)商違反這些承諾，導(dǎo)致購房者合同無法備案或無法辦證

2、的，就可以主張退房、退利息，然后最高再可賠償一倍的房價款。舉個例子，一套商品房價格300萬元，開發(fā)商一房兩賣導(dǎo)致購房者辦不了房產(chǎn)證，購房者可以依據(jù)此條款主張退房、要求開發(fā)商支付600萬元，再加上300萬元本金部分的利息損失。其實，這條規(guī)定在最高人民法院的司法解釋中已經(jīng)出現(xiàn)過，但因其責(zé)任較重，在司法審判實踐中存在是否適用的爭議，按此判決的案例比較少，而這次把它明確寫入合同，其目的就是減少規(guī)則適用的爭議，因此上面所述的三種承諾情形就變成開發(fā)商的“高壓線”，必須要避免。32.交房必備測繪報告，水電暖氣要實際可用在示范文本的第九條、第十條，約定了商品房的交付條件，除了原有文本中規(guī)定的竣工驗收備案表之外

3、，這次新增的交房文件中還包括房屋測繪報告，這在不少城市的交房實踐中，往往是被排除和忽略的，所以應(yīng)當引起重視。另外，在交付時必須具備的配套設(shè)施設(shè)備的約定中，提出了比原來更明確、更高的要求，不但開發(fā)商要把自己項目內(nèi)的水、電、暖、氣設(shè)施設(shè)備建設(shè)好，還要實際與市政管網(wǎng)連接、確保供應(yīng)。據(jù)了解，這個規(guī)則的變化，許多城市的邊郊樓盤根本就做不到，所以這個文本一旦施行，開發(fā)商絕不能再去拿市政配套不全的邊郊項目，否則就是等著賠錢了。43.交房通知至少提前10日，查驗交付不得有前提合同示范文本的第十一條，對于交付通知發(fā)送的時間提前量限定為不得少于10日，同時開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為購房者查驗

4、房屋和辦理交付手續(xù)的前提條件。這個規(guī)則不用多說，交過房的企業(yè)都知道這與現(xiàn)在實踐中開發(fā)商的交房流程是不一致的，但這沒有商量的余地，只能去適應(yīng)。如果開發(fā)商違反這條程序約定的，將承擔(dān)逾期交房責(zé)任。54.空氣質(zhì)量、建筑隔聲、節(jié)能措施明確列入合同此版商品房買賣合同第十六條除大幅強化了開發(fā)商的質(zhì)量維修責(zé)任外，還要求將空氣質(zhì)量、建筑隔聲、節(jié)能措施三項內(nèi)容明確披露在合同中，而且前兩項如果不達標，給開發(fā)商一次整改的機會，再不達標的，購房者直接有權(quán)退房。而這三項措施，恰恰是現(xiàn)在開發(fā)商比較不重視的內(nèi)容，特別容易構(gòu)成違約。到這一部，我們仿佛看到“開發(fā)商學(xué)費清單”已經(jīng)在列出來了。65.質(zhì)量擔(dān)保措施首次列入買賣合同預(yù)售合

5、同第十八條及附件八特別約定了如果開發(fā)商不承擔(dān)質(zhì)量保修義務(wù)，必須由另一家單位來承擔(dān)連帶責(zé)任，這另一家單位可以是開發(fā)商的股東或者關(guān)聯(lián)公司。這一方面是強化開發(fā)商的質(zhì)量責(zé)任，另一方面更具現(xiàn)實意義的是，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中普遍采用項目公司開發(fā)制，而項目公司一旦開發(fā)結(jié)束就被注銷，造成商品房有人賣、無人修的現(xiàn)狀，所以此條款著重解決的是商品房的“養(yǎng)老問題”，即開發(fā)項目的項目公司注銷后的商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)問題。76.購房者信息保密義務(wù)的明確提出新版預(yù)售合同第二十六條明確提出開發(fā)商對在賣房過程中收集到的購房者信息負有保密義務(wù)，除非公檢法及紀檢部門執(zhí)行公務(wù)需要或者有購房者的書面同意，開發(fā)商不得對外披露和越權(quán)使用，否

6、則就構(gòu)成侵權(quán)和違約的競合，購房者可以選擇其一主張。這個條款毫無疑問是對當下購房者的隱私信息被不斷濫用和泄露現(xiàn)狀的強烈回應(yīng)。其實購房者的信息被泄露的源頭很多，有時未必是從開發(fā)商處泄露出去的，這就需要開發(fā)商高度自律，并且采取今后可舉證的方式來切實保障購房客戶的信息安全。87.補充協(xié)議的約定要更謹慎開發(fā)商通過增加補充協(xié)議條款來減輕自身在某些方面的責(zé)任，這幾乎是房地產(chǎn)市場中的潛規(guī)則，市場中所謂“房地產(chǎn)霸王合同”的呼聲也不絕于耳。針對這種呼聲，2014版商品房買賣合同中特別強調(diào)了“補充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人的責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍

7、以本（主）合同為準”。這個條款的內(nèi)容對開發(fā)商的殺傷力會相當?shù)拇?，大到超出你的想象，按照這個標準，許多開發(fā)商手頭現(xiàn)有的補充協(xié)議文本至少一半以上的條款要重寫，何為“不合理”的減輕、免除、加重責(zé)任，這個度即使對于專業(yè)人士來說，也會非常難把握。 98.要求開發(fā)商在附件中重點披露遮擋或妨礙房屋正常使用的情況新版合同文本專門設(shè)了一個附件十，用于要求開發(fā)商披露說明樓盤中存在哪些可能遮擋或妨礙購房者所購房屋正常使用的情況，并舉例說明如該商品房公共管道檢修口、柱子、變電箱等遮擋或妨礙情形。銷售實踐中，這種信息披露方法在一些品牌開發(fā)商里已有所涉及，但也做得不夠全面成熟，而一些缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商根本就不知道如何去做這

8、個信息披露附件，但這個附件做不好，引起的訴訟不會少。10住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 工商總局關(guān)于印發(fā)商品房買賣合同示范文本的通知建房201453號各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局）、工商行政管理局：為進一步規(guī)范商品房交易行為，保障交易當事人的合法權(quán)益，切實維護公平公正的商品房交易秩序，貫徹合同法、物權(quán)法等法律法規(guī)和部門規(guī)章，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局對商品房買賣合同示范文本(GF-2000-0171)進行了修訂，制定了商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本（GF-2014-0171）、商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本（GF-2014-0172）?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請各地充分認識推行本合同示范文本的意義，積

9、極提倡和引導(dǎo)商品房交易當事人使用本合同示范文本，做好示范文本使用事項和市場交易風(fēng)險提示等宣貫工作。各地在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題和有關(guān)建議，及時與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和工商總局聯(lián)系。自本合同示范文本頒布之日起，原商品房買賣合同示范文本(GF-2000-0171)同時廢止。 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 工商總局2014年4月9日11GF-2014-0171 合同編號： 商品房買賣合同示范文本（預(yù) 售）出賣人： _買受人： _中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中華人民共和國國家工商行政管理總局二一四年三月1213目 錄說 明 術(shù) 語第一章 合同當事人第二章 商品房基本狀況第三章 商品房價款第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)

10、第五章 面積差異處理方式第六章 規(guī)劃設(shè)計變更第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任第八章 合同備案與房屋登記第九章 前期物業(yè)管理第十章 其他事項附 件說 明1.本合同文本為示范文本，由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國國家工商行政管理總局共同制定。各地可在有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定的范圍內(nèi)，結(jié)合實際情況調(diào)整合同相應(yīng)內(nèi)容。2.簽訂本合同前，出賣人應(yīng)當向買受人出示商品房預(yù)售許可證及其他有關(guān)證書和證明文件。 3.出賣人應(yīng)當就合同重大事項對買受人盡到提示義務(wù)。買受人應(yīng)當審慎簽訂合同，在簽訂本合同前，要仔細閱讀合同條款，特別是審閱其中具有選擇性、補充性、修改性的內(nèi)容，注意防范潛在的市場風(fēng)險和交易風(fēng)險。1415

11、說 明4.本合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫內(nèi)容及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方當事人應(yīng)當協(xié)商確定?！?】中選擇內(nèi)容，以劃 方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方當事人不作約定時，應(yīng)當在空格部位打 ，以示刪除。5.出賣人與買受人可以針對本合同文本中沒有約定或者約定不明確的內(nèi)容，根據(jù)所售項目的具體情況在相關(guān)條款后的空白行中進行補充約定，也可以另行簽訂補充協(xié)議。 6.雙方當事人可以根據(jù)實際情況約定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，出賣人和買受人都應(yīng)當至少持有一份合同原件。16術(shù) 語1.商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的取得商品房預(yù)售許可證的

12、商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。2.法定代理人：是指依照法律規(guī)定直接取得代理權(quán)的人。3.套內(nèi)建筑面積：是指成套房屋的套內(nèi)建筑面積，由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。4.房屋的建筑面積：是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。17說 明5.不可抗力：是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。6.民用建筑節(jié)能：是指在保證民用建筑使用功能和室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量的前提下，降低其使用過程中能源消耗的活動。民用建筑是指居住建筑、國家機關(guān)辦公建筑和商

13、業(yè)、服務(wù)業(yè)、教育、衛(wèi)生等其他公共建筑。7.房屋登記：是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。8.所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：是指商品房所有權(quán)從出賣人轉(zhuǎn)移至買受人所辦理的登記類型。18說 明9.房屋登記機構(gòu)：是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負責(zé)房屋登記工作的機構(gòu)。10.分割拆零銷售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成套的商品住宅分割為若干部分分別出售給買受人的銷售方式。11.返本銷售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。12.售后包租：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的

14、行為。19商品房買賣合同（預(yù) 售）出賣人向買受人出售其開發(fā)建設(shè)的房屋，雙方當事人應(yīng)當在自愿、平等、公平及誠實信用的基礎(chǔ)上，根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法等法律、法規(guī)的規(guī)定，就商品房買賣相關(guān)內(nèi)容協(xié)商達成一致意見，簽訂本商品房買賣合同。20第一章 合同當事人出賣人： 通訊地址： 郵政編碼： 營業(yè)執(zhí)照注冊號： 開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書號： 法定代表人： 聯(lián)系電話： 委托代理人： 聯(lián)系電話： 委托銷售經(jīng)紀機構(gòu)： 通訊地址： 郵政編碼： 營業(yè)執(zhí)照注冊號： 經(jīng)紀機構(gòu)備案證明號： 法定代表人： 聯(lián)系電話： 第1章“合同當事人”2000年版合同文本規(guī)定的是“注冊地址”，

15、但是由于注冊地址和當事人的通訊地址并不總是一致。由于很多時候法律上要求一方當事人必須書面通知另一方后才發(fā)生一定的法律效果。例如，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第11條第2款規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！庇纱丝梢?，明確當事人的通訊地址就很重要。所以，新版示范文本將原來的注冊地址改為“通訊地址”。2122第一章 合同當事人買受人： 【法定代表人】【負責(zé)人

16、】： 【國籍】【戶籍所在地】： 證件類型：【居民身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照】【 】，證號：_出生日期： 年 月 日，性別：_通訊地址： _郵政編碼：_聯(lián)系電話：_【委托代理人】【法定代理人】： 【國籍】【戶籍所在地】： 證件類型：【居民身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照】【 】，證號：_出生日期： 年 月 日，性別：_通訊地址：_郵政編碼：_聯(lián)系電話_（買受人為多人時，可相應(yīng)增加）第二章 商品房基本狀況商品房基本情況第一條 項目建設(shè)依據(jù)第二條 預(yù)售依據(jù)（增加內(nèi)容）第三條 商品房基本情況第四條 抵押情況第五條 房屋權(quán)利狀況承諾23第二章 商品房基本狀況第二章更為詳細地對房屋的基本情況作出了約定，除充實第

17、3條“房屋基本情況”的內(nèi)容外，還新增了第4條“抵押情況”、第5條“房屋權(quán)利情況”。這對于保護購房者的合法權(quán)益，避免糾紛具有很大的益處。2425第二章 商品房基本狀況第一條 項目建設(shè)依據(jù) 1.出賣人以【出讓】【劃撥】【 】方式取得位于 地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊【國有土地使用證號】【 】為 ，土地使用權(quán)面積為 平方米。買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房）所占用的土地用途為 ，土地使用權(quán)終止日期為 年 月 。2.出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)的商品房項目核準名稱為 ，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為 ，建筑工程施工許可證號為 。 第一條是關(guān)于商品房項目建設(shè)情況的約定。修訂依據(jù)：（對原合同進行細化）該條款

18、的完善主要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的實際，更多的提示購房人注意項目購買該房屋時，其所在項目的土地、規(guī)劃、施工情況以及相應(yīng)的證件的取得及合法建設(shè)的依據(jù)。1.結(jié)合各地方土地取得具體情況，細化了土地使用權(quán)取得方式，由過去單一表述修改為列舉加描述的方式，提示購房人土地使用權(quán)取得方式有【出讓】、【劃撥】等，并列有空白項供雙方結(jié)合實際進行約定；2.依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，提示買賣雙方正確填寫項目名稱，將【現(xiàn)定名】【暫定名】改為“核準名稱” ，強調(diào)了命名的依法性和規(guī)范性。26第二章 商品房基本狀況第二條 預(yù)售依據(jù)（增加內(nèi)容）該商品房已由 批準預(yù)售，預(yù)售許可證號為 。修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）針對合同示范文本

19、分為預(yù)售和現(xiàn)售版本，刪去“現(xiàn)房”、“預(yù)售”選項，在預(yù)售合同示范文本中，約定商品房可以預(yù)售的依據(jù)，填寫預(yù)售許可證的核發(fā)機關(guān)和預(yù)售許可證號。2728第二章 商品房基本狀況第三條 商品房基本情況 1.該商品房的規(guī)劃用途為【住宅】【辦公】【商業(yè)】【 】。2.該商品房所在建筑物的主體結(jié)構(gòu)為_，建筑總層數(shù)為_層，其中地上_層，地下_層。3.該商品房為第一條規(guī)定項目中的 【幢】【座】【 】_單元_層_號。房屋竣工后，如房號發(fā)生改變,不影響該商品房的特定位置。該商品房的平面圖見附件一。4.該商品房的房產(chǎn)測繪機構(gòu)為 ，其預(yù)測建筑面積共 _平方米，其中套內(nèi)建筑面積_平方米，分攤共有建筑面積_平方米。該商品房共有共

20、用部位見附件二。 該商品房層高為 米，有 個陽臺，其中 個陽臺為封閉式， 個陽臺為非封閉式。陽臺是否封閉以規(guī)劃設(shè)計文件為準。第三條是關(guān)于商品房規(guī)劃用途、層數(shù)、位置、測繪面積、陽臺等房屋自然屬性的約定。修訂依據(jù)：（對原合同進行細化）實踐中，在交房時出現(xiàn)許多因房屋面積、層高、陽臺以及配套位置發(fā)生變更而拒不收房的糾紛。大部分源于開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計變更引起的房屋本身屬性的變化；此外，隨著購房人對生活品質(zhì)的追求，小區(qū)整體配套以及外圍環(huán)境也成為購買商品房的主要理由，配套以及公共服務(wù)設(shè)施等房屋外圍環(huán)境的改變也導(dǎo)致糾紛頻出。2930第二章 商品房基本狀況第四條 抵押情況 與該商品房有關(guān)的抵押情況為【抵押】【未抵

21、押】。抵押類型: , 抵押人： ，抵押權(quán)人： ，抵押登記機構(gòu)：_，抵押登記日期： ，債務(wù)履行期限：_。 抵押類型: , 抵押人： ，抵押權(quán)人： ，抵押登記機構(gòu)：_，抵押登記日期： ，債務(wù)履行期限：_。 抵押權(quán)人同意該商品房轉(zhuǎn)讓的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見附件三。 第四條 關(guān)于商品房抵押情況的約定法律依據(jù)：根據(jù)物權(quán)法第191條和擔(dān)保法第49條，抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三十七條：“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可

22、以轉(zhuǎn)讓或者出租”。3132第二章 商品房基本狀況第五條 房屋權(quán)利狀況承諾1出賣人對該商品房享有合法權(quán)利；2該商品房沒有銷售給除本合同買受人以外的其他人；3該商品房沒有司法查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情況；4 ；5 。如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符，導(dǎo)致不能完成預(yù)售合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，*買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當書面通知出賣人，出賣人應(yīng)當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照 %（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【全部房價款一倍】【買受人全部損失】【 】

23、的賠償金。第五條是出賣人關(guān)于商品房權(quán)利狀況的約定修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）1.關(guān)于出賣人對房屋權(quán)利狀況的承諾，主要涉及權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任內(nèi)容。2.關(guān)于出賣人對權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的約定本次修訂細化了出賣人的違約責(zé)任。33第三章 商品房價款第六條計價方式與價款第七條付款方式與期限第八條逾期付款責(zé)任3435第三章 商品房價款第六條 計價方式與價款 出賣人與買受人按照下列第 種方式計算該商品房價款：1.按照套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為每平方米 （幣種） 元，總價款為 （幣種） 元（大寫 元整）。2.按照建筑面積計算，該商品房單價為每平方米 （幣種） 元，總價款為 （幣種） 元（大寫 元整）。3

24、.按照套計算，該商品房總價款為 （幣種） 元（大寫 元整）。4.按照_計算，該商品房總價款為 （幣種） 元（大寫 元整）。36第三章 商品房價款第七條 付款方式及期限 （一）簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金 （幣種） 元（大寫），該定金于【本合同簽訂】【交付首付款】【 】時【抵作】【 】商品房價款。（二）買受人采取下列第_種方式付款： 1一次性付款。買受人應(yīng)當在 年 月 日前支付該商品房全部價款。2分期付款。買受人應(yīng)當在 年 月 日前分 期支付該商品房全部價款，首期房價款 （幣種） 元（大寫： 億 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整），應(yīng)當于 年 月 日前支付。 。第三章 商品房價款3貸款

25、方式付款：【公積金貸款】【商業(yè)貸款】【 】。買受人應(yīng)當于_年_月_日前支付首期房價款 （幣種） 元（大寫 億 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整），占全部房價款的 。余款 （幣種） 元（大寫 億 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整）向 （貸款機構(gòu)）申請貸款支付。4其他方式： 。（增加了一種付款方式，即貸款方式付款。 ）37第三章 商品房價款（三）出售該商品房的全部房價款應(yīng)當存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設(shè)。該商品房的預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu)為 ，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶名稱為 ，賬號為 。該商品房價款的計價方式、總價款、付款方式及期限的具體約定見附件四。 38第七條是關(guān)于商品房付款方式及期限的約定具體修訂情況

26、1.定金該款表述定金的數(shù)額、定金何時抵作房價款等情況，實現(xiàn)訂購意向書（或訂購協(xié)議）與買賣合同文本的銜接。2.付款方式。3.增加商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)約定。39第八條 逾期付款責(zé)任 除不可抗力外，買受人未按照約定時間付款的，雙方同意按照下列第_種方式處理： 1按照逾期時間，分別處理 (（1）和（2）不作累加 ) 。(1) 逾期在_日之內(nèi)，買受人按日計算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 _的違約金。 (2) 逾期超過_日（該期限應(yīng)當與本條第（1）項中的期限相同）后， *出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，應(yīng)當書面通知買受人。買受人應(yīng)當自解除合同通知送達之日起_日內(nèi)按照累計應(yīng)付款的_%向出賣人支付違

27、約金，同時，出賣人退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分）。出賣人不解除合同的，買受人按日計算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_（該比率不低于第（1）項中的比率）的違約金。本條所稱逾期應(yīng)付款是指依照第七條及附件四約定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。2_。 40第八條是對買受人逾期付款應(yīng)當承擔(dān)的違約責(zé)任的約定修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）按時支付房價款是商品房買賣合同中買受人的基本義務(wù)。在商品房買賣合同中，對逾期付款的違約責(zé)任約定，是對出賣人合法權(quán)益的保護，體現(xiàn)著合同公平公正的原則。按條款設(shè)計，將買受人的違約責(zé)任分為兩種：一是

28、按逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行；一是按支付累計應(yīng)付款的適當比例的違約金，合同解除。同時，對出賣人選擇解除合同設(shè)立的條件，即買受人逾期達到約定的天數(shù)。與2000版示范文本相比，本次修訂體現(xiàn)在雙方當事人關(guān)于“違約金的計算、支付期限”的約定上。41第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)第十條 商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件第十一條 交付時間和手續(xù)第九條 商品房交付條件第十二條 逾期交付責(zé)任4243第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)第九條 商品房交付條件該商品房交付時應(yīng)當符合下列第1、2、 、 項所列條件：1該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件；2該商品房已取得房屋測繪報告；3 ；4 。 該商品房為住宅

29、的，出賣人還需提供住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書。第九條是關(guān)于出賣人交付的房屋應(yīng)當具備條件的約定一、關(guān)于商品房取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件的要求房屋交付竣工驗收合格，應(yīng)以工程竣工驗收備案的證明文件作為商品房交付的法定條件。二、關(guān)于商品房取得房屋測繪報告的要求根據(jù)商品房銷售管理辦法第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記”。三、商品住宅須提供住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書的要求根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十一條規(guī)定制訂4445第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)第十條 商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)

30、備交付條件（一）基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備1供水、排水：交付時供水、排水配套設(shè)施齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接。使用自建設(shè)施供水的，供水的水質(zhì)符合國家規(guī)定的飲用水衛(wèi)生標準， ；2供電：交付時納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電， ；3供暖：交付時供熱系統(tǒng)符合供熱配建標準，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)， ；46第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)4燃氣：交付時完成室內(nèi)燃氣管道的敷設(shè)，并與城市燃氣管網(wǎng)連接，保證燃氣供應(yīng)， ；5電話通信：交付時線路敷設(shè)到戶；6有線電視：交付時線路敷設(shè)到戶；7寬帶網(wǎng)絡(luò)：交付時線路敷設(shè)到戶。以上第1、2、3、4項由出賣人負責(zé)辦理開通手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)費用；第5、6、7項需要買受人自行

31、辦理開通手續(xù)。第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)如果在約定期限內(nèi)未達到交付使用條件，雙方同意按照下列第_種方式處理： （1）以上設(shè)施中第1、2、3、4項在約定交付日未達到交付條件的，出賣人按照本合同第十二條的約定承擔(dān)逾期交付責(zé)任。第5項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付_元的違約金；第6項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付_元的違約金；第7項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付_元的違約金。出賣人采取措施保證相關(guān)設(shè)施于約定交付日后日之內(nèi)達到交付使用條件。（2） 。47第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)（二）公共服務(wù)及其他配套設(shè)施（以建設(shè)工程規(guī)劃許可為準）1公

32、共綠地：_年_月_日達到 ；2小區(qū)內(nèi)非市政道路：_年_月_日達到 ；3物業(yè)服務(wù)用房：_年_月_日達到 ；4醫(yī)院：_年_月_日達到 ；5幼兒園：_年_月_日達到 ；6學(xué)校：_年_月_日達到 ；7.規(guī)劃的車位、車庫：_年_月_日達到 ；8 ；9 。4849第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)以上設(shè)施未達到上述條件的，雙方同意按照以下方式處理： 1公共綠地、綠化率未達到上述約定條件的， 。2小區(qū)內(nèi)非市政道路未達到上述約定條件的， 。3物業(yè)服務(wù)用房未達到上述約定條件的， 。4規(guī)劃的車位、車庫未達到上述約定條件， 。5其他設(shè)施未達到上述約定條件的， 。關(guān)于本項目內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的具體約定見附件五。 第十條是關(guān)

33、于商品房基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施交付條件的約定修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展和人們生活條件日益改善，購房人對商品房品質(zhì)的要求也逐漸提高。購房人已不滿足于房屋竣工備案合格這一法定的交付條件，與房屋相關(guān)的配套設(shè)施，如學(xué)校、綠地、醫(yī)療等的交付也成為其關(guān)心的購房因素。尤其是在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)，房屋未建成，買賣雙方議定條件時，預(yù)見問題不夠全面，糾紛爆發(fā)于房屋交付環(huán)節(jié)，糾紛越來越多的表現(xiàn)為買賣雙方對房屋尤其是配套設(shè)施的交付條件、交付接收流程以及責(zé)任承擔(dān)的分歧上。5051第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)第十一條 交付時間和手續(xù) （一）出賣人應(yīng)當在_年_月_日前向買受人交付

34、該商品房。（二）該商品房達到第九條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當在交付日期屆滿前 日（不少于10日）書面通知買受人辦理交付手續(xù)的時間、地點以及應(yīng)當攜帶的證件。買受人未收到交付通知書的，以本合同約定的交付日期屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時間，以該商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點。 。交付該商品房時，出賣人應(yīng)當出示滿足第九條約定的證明文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十二條處理。52第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)（三）查驗房屋1辦理交付手續(xù)前，買受人有權(quán)對該商品房進行查驗，出賣人不得以繳納相關(guān)稅

35、費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。2查驗該商品房時，買受人對以下除該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的房屋質(zhì)量問題提出異議的，由出賣人按照有關(guān)工程質(zhì)量規(guī)范和標準自查驗次日起_日內(nèi)負責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費用，修復(fù)后再行交付。53第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)（1）屋面、墻面、地面滲漏或開裂等；（2）管道堵塞；（3）門窗翹裂、五金件損壞；（4）燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用；（5）_；（6）_。3.查驗該商品房后，雙方應(yīng)當簽署商品房交接單。由于買受人原因?qū)е略撋唐贩课茨馨雌诮桓兜?，雙方同意按照以下方式處理：（1） ；（2） 。十一條是關(guān)于商品房交付時間和交付流程以及辦理交付

36、交接手續(xù)的約定修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）商品房交付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及商品房買賣合同的約定將符合交付使用條件的房屋按期交付給購房人，購房人查驗并接收房屋的過程。商品房的交付與商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險承擔(dān)密不可分，其交付使用時間還關(guān)系著質(zhì)量保修、產(chǎn)權(quán)登記以及違約責(zé)任等的起算時間。因此什么樣的房屋可以交付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何交付、購房人如何接收，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付過程中的義務(wù)等問題的明確，與購房人的權(quán)益息息相關(guān)。 54十一條是關(guān)于商品房交付時間和交付流程以及辦理交付交接手續(xù)的約定法律依據(jù)：1.根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的規(guī)定2.根據(jù)

37、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例5556第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)第十二條 逾期交付責(zé)任 除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列第_種方式處理： 1按照逾期時間，分別處理 (（1）和（2）不作累加 ) 。(1) 逾期在_日之內(nèi)（該期限應(yīng)當不多于第八條第1（1）項中的期限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之_的違約金（該違約金比率應(yīng)當不低于第八條第1（1）項中的比率）。 57第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)(2) 逾期超過_日（該期限應(yīng)當與本條第（1）項中的期限相同）后， *買受人有權(quán)解除合同

38、。買受人解除合同的，應(yīng)當書面通知出賣人。買受人解除合同的，應(yīng)當書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照 %（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息；同時，出賣人按照全部房價款的_%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之_（該比率應(yīng)當不低于本條第1（1）項中的比率）的違約金。2_ 。 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)第4章“商品房交付條件與交付手續(xù)”實踐中，商品房的交付容易引起糾紛，因為房屋的交付不僅涉及到風(fēng)險負擔(dān)，還涉及到房屋質(zhì)量

39、糾紛問題。當事人在合同中不僅應(yīng)當明確約定交付的時間，還應(yīng)當約定交付的條件，并約定逾期交付的責(zé)任.首先，新版示范文本對房屋本身的交付時間和交付條件作出了約定；其次，對相關(guān)設(shè)施設(shè)備的交付時間和使用條件作出了約定；第三，約定了具體的交付手續(xù)亦即交接手續(xù)。第四，約定了查驗商品房中買受人查驗房屋時，針對不同類型的房屋質(zhì)量問題規(guī)定采取了不同的措施做了規(guī)定。58第五章 面積差異處理方式 1.根據(jù)第六條按照套內(nèi)建筑面積計價的約定，雙方同意的處理原則2.根據(jù)第六條按照建筑面積計價的約定，雙方同意的處理原則3.根據(jù)第六條按照套計價的，出賣人承諾在房平面圖中標明詳細尺寸，并約定誤差范圍4.雙方自行約定第十三條 面積

40、差異處理5960第十三條 面積差異處理 該商品房交付時，出賣人應(yīng)當向買受人出示房屋測繪報告，并向買受人提供該商品房的面積實測數(shù)據(jù)（以下簡稱實測面積）。實測面積與第三條載明的預(yù)測面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第_種方式處理。 1根據(jù)第六條按照套內(nèi)建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理： (1) 套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款； (2) 套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時， *買受人有權(quán)解除合同。 買受人解除合同的，應(yīng)當書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照 %（不低于中國人

41、民銀行公布的同期貸款基準利率） 計算給付利息。 61買受人選擇不解除合同的，實測套內(nèi)建筑面積大于預(yù)測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比在 3% 以內(nèi) ( 含 3%) 部分的房價款由買受人補足；超出 3% 部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實測套內(nèi)建筑面積小于預(yù)測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在 3% 以內(nèi) ( 含 3%) 部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出 3% 部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 建筑面積 - 預(yù)測套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積誤差比_ x100% 內(nèi)建筑面積622根據(jù)第六條按照建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理： (1) 建筑面積、套內(nèi)建

42、筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)（含3%)的，根據(jù)實測建筑面積結(jié)算房價款； (2) 建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時， *買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照 %（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。 63買受人選擇不解除合同的，實測建筑面積大于預(yù)測建筑面積時，建筑面積誤差比在 3% 以內(nèi) ( 含 3%) 部分的房價款由買受人補足；超出 3% 部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實測建筑面積小于合同約定建筑面積時，建

43、筑面積誤差比絕對值在 3% 以內(nèi) ( 含 3%) 部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出 3% 部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 實測建筑面積 - 預(yù)測建筑面積建筑面積誤差比 _ x 100% 預(yù)測建筑面積 (3)因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當簽署補充協(xié)議。643.根據(jù)第六條按照套計價的，出賣人承諾在房屋平面圖中標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。該商品房交付時，套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，雙方約定如下： 。4.雙方自行約定： _。 商品房銷售管理辦法第20條：“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差

44、的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。65產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人

45、。產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比=100%合同約定面積因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應(yīng)當簽署補充協(xié)議。66最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第14條：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于

46、合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。67第六章 規(guī)劃設(shè)計變更第十四條 規(guī) 劃 變 更 第十五條 設(shè) 計 變 更6869第六章 規(guī)劃設(shè)計變更第十四條 規(guī)劃變更 (一)出賣人應(yīng)當按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。 雙方簽訂合同后，涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠化率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施

47、等規(guī)劃許可內(nèi)容經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準變更的，出賣人應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的， *買受人有權(quán)解除合同。（二）買受人應(yīng)當在通知送達之日起 15 日內(nèi)做出是否解除合同的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。70第六章 規(guī)劃設(shè)計變更（三）買受人解除合同的，應(yīng)當書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照 %（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息；同時，出賣人按照全部房價款的_%向買受人支付違約金。買受人不解除合同的，有權(quán)要求出賣人賠償由此

48、造成的損失，雙方約定如下： _。 第十四條 規(guī)劃變更修訂的主要內(nèi)容一、修訂情況介紹在“規(guī)劃變更”一條中，增加了“出賣人應(yīng)當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更?！钡奶崾拘詢?nèi)容，并列舉屬于規(guī)劃條件的指標，例如規(guī)劃用途、面積、容積率、綠地率等，便于買受人區(qū)分“規(guī)劃”與“設(shè)計”。二、本條款制定的主要法律依據(jù)1.城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十三條、第四十五條；2.建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例第二十八條；3.商品房銷售管理辦法第二十四條。7172第六章 規(guī)劃設(shè)計變更第十五條 設(shè)計變更（一）雙方簽訂合同后，依法變更建筑工程施工圖設(shè)計文件，涉及下列可能影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功

49、能情形的，出賣人應(yīng)當在變更確立之日起 10日內(nèi)，書面通知買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的， *買受人有權(quán)解除合同。 1該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向； 2供熱、采暖方式； 3_； 4_； 5_。 73第六章 規(guī)劃設(shè)計變更 (二)買受人應(yīng)當在通知送達之日起 15 日內(nèi)做出是否解除合同的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。 (三)買受人選擇解除合同的，應(yīng)當書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當自解除合同通知送達之日起 _ 日內(nèi)退還買受人已付房款，并按照 _利率付給利息。買受人選擇不解除合同的，有權(quán)要求出賣人賠償由此造成的損失，雙方約定如下：_ 。_ 。商品房銷售管理辦法第24條

50、第1款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。第2款：“經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。”第3款：“買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承

51、擔(dān)違約責(zé)任。”鑒于規(guī)劃設(shè)計變更引發(fā)的糾紛很多，因此，示范文本專章對規(guī)劃變更和設(shè)計變更進行了約定。74三、設(shè)計變更的主要原因1.修改工藝技術(shù)（包括設(shè)備的改變）；2.增減工程內(nèi)容；3.改變使用功能；4.設(shè)計錯誤、遺漏；5.提高合理化建議；6.施工中產(chǎn)生錯誤；7.使用的材料品種的改變；8.工程地質(zhì)勘察資料不準確而引起的修改，如基礎(chǔ)加深。等等。75第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任第十六條 商品房質(zhì)量第十七條 保修責(zé)任第十八條 質(zhì)量擔(dān)保7677第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任第十六條 商品房質(zhì)量 （一）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)出賣人承諾該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)合格，符合國家及行業(yè)標準。經(jīng)檢測不合格的， *買受人有權(quán)

52、解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照 %（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【全部房價款一倍】【買受人全部損失】【 】的賠償金。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔(dān)。買受人不解除合同， 。78第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任（二）其他質(zhì)量問題該商品房質(zhì)量應(yīng)當符合國家頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標準和施工圖設(shè)計文件的要求。發(fā)現(xiàn)除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外質(zhì)量問題的，雙方按照以下方式處理：（1）及時更換、修理；如給買受人造成損失的，還應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)

53、賠償責(zé)任。_。（2）經(jīng)過更換、修理，仍然嚴重影響正常居住使用的， *買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照 %（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔(dān)。買受人不解除合同的， 。79第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任(二)裝飾裝修及設(shè)備標準交付的該商品房質(zhì)量應(yīng)當符合國家和本市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標準和施工圖設(shè)計文件的要求，應(yīng)使用合格的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備，裝置、裝修、裝飾所用材

54、料的產(chǎn)品質(zhì)量必須符合國家的強制性標準及雙方約定的標準。如不符合上述標準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第_、_、方式處理：(可多選)(1) 及時更換、重作、修理；(2) 出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價；(3) _ ；(4) _ 。具體裝飾和設(shè)備標準的約定見附件六。80第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任（四）室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施 1.該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量符合【國家】【地方】標準，標準名稱：_，標準文號：_。該商品房為住宅的，建筑隔聲情況符合【國家】【地方】標準，標準名稱：_，標準文號：_。81第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測不符合標準，由出賣人負

55、責(zé)整改，整改后仍不符合標準的， *買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照 %（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。經(jīng)檢測不符合標準的，檢測費用由出賣人承擔(dān)，整改后再次檢測發(fā)生的費用仍由出賣人承擔(dān)。因整改導(dǎo)致該商品房逾期交付的，出賣人應(yīng)當承擔(dān)逾期交付責(zé)任。第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任2.該商品房應(yīng)當符合國家有關(guān)民用建筑節(jié)能強制性標準的要求。未達到標準的，出賣人應(yīng)當按照相應(yīng)標準要求補做節(jié)能措施，并承擔(dān)全部

56、費用；給買受人造成損失的，出賣人應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。_。82第十六條制定的主要法律依據(jù)1.工程建設(shè)標準強制性條文2.最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十六條所列商品房質(zhì)量問題的分類：1.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)；2.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題；3.裝飾裝修及設(shè)備標準；4.室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能。8384第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任第十七條 保修責(zé)任 （一）商品房實行保修制度。該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。該商品房為非住宅的，雙方應(yīng)當簽訂補充協(xié)議詳細約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等

57、內(nèi)容。具體內(nèi)容見附件七。（二）下列情形，出賣人不承擔(dān)保修責(zé)任：1.因不可抗力造成的房屋及其附屬設(shè)施的損害；2.因買受人不當使用造成的房屋及其附屬設(shè)施的損害；3._。85第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任（三）在保修期內(nèi)，買受人要求維修的書面通知送達出賣人_日內(nèi)，出賣人既不履行保修義務(wù)也不提出書面異議的，買受人可以自行或委托他人進行維修，維修費用及維修期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。十七條修訂情況介紹（一）本條款制定的主要法律依據(jù)1.建筑法第六十二條2.建筑工程質(zhì)量管理條例3.房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法4.商品房銷售管理辦法5.商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（二）保修責(zé)任的主體開發(fā)

58、商是商品房保修責(zé)任的承擔(dān)主體。（三）保修責(zé)任的例外開發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任的情形1.因不可抗力造成的房屋及其附屬設(shè)施的損害；2.因買受人不當使用造成的房屋及其附屬設(shè)施的損害；3.其他情形。86第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任第十八條 質(zhì)量擔(dān)保出賣人不按照第十六條、第十七條約定承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的，由_承擔(dān)連帶責(zé)任。關(guān)于質(zhì)量擔(dān)保的證明見附件八。87第十八條制定主要依據(jù)住建部發(fā)布了關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（201053號文），其中第（十四）項是關(guān)于“強化預(yù)售商品住房質(zhì)量保證機制”的規(guī)定，即“暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預(yù)售許可時提交的預(yù)售方案，應(yīng)當明確企業(yè)破產(chǎn)、解

59、散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體，由質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體提供擔(dān)保函。質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體必須具備獨立的法人資格和相應(yīng)的賠償能力。各地要將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否建立商品住房質(zhì)量保證制度作為企業(yè)資質(zhì)管理的重要內(nèi)容。各地要鼓勵推行預(yù)售商品住房質(zhì)量保證金制度，研究建立專業(yè)化維修制度”。88第八章 合同備案與房屋登記第十九條 預(yù)售合同登記備案第二十條 房屋登記8990第八章 合同備案與房屋登記第十九條 預(yù)售合同登記備案1.出賣人應(yīng)當自本合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。2.有關(guān)預(yù)售合同登記備案的其他約定如下：_；_。預(yù)售合同登記備案的法律依據(jù) 城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)

60、售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責(zé)土地管理工作的部門備案。城市商品房預(yù)售管理辦法第十條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。91第二十條 房屋登記（一）雙方同意共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 （二）因出賣人的原因，買受人未能在該商品房交付