城市進(jìn)入性市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(49張)課件

1、淄博城市進(jìn)入性市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2013年1月第1頁，共50頁。目錄CONTENTS.PART1：城市宏觀環(huán)境分析PART2：淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PART3：項(xiàng)目本體分析PART4：研究結(jié)論與建議第2頁，共50頁。第一部分 宏觀分析城市區(qū)位及環(huán)境行政區(qū)劃和人口經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市規(guī)劃第3頁，共50頁。城市格局淄博是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的 “特大城市”之一，是省內(nèi)第三大城市，中國(guó)五大瓷都之一,是魯中物流“旱碼頭”淄博市是中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)之一。經(jīng)過建設(shè)和發(fā)展淄博的經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)。1992年以來，淄博市連續(xù)跨入中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)行列。近年來，全市對(duì)外經(jīng)貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市內(nèi)生產(chǎn)總值每年都以1

2、0%以上的速度增長(zhǎng)。 淄博市“十二五”規(guī)劃綱要中提出，將大力改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育發(fā)展戰(zhàn)略信息，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，集中建設(shè)魯中物流“旱碼頭”（魯中物流中心）和齊魯股權(quán)托管交易中心，全面提升信息化水平；將大力發(fā)展航空、核電與船舶配套產(chǎn)品，逐步把淄博市打造成為全省、全國(guó)重要的船舶配套產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 淄博歷史悠久，是齊文化的發(fā)祥地，國(guó)家歷史文化名城。是足球最早起源地。第4頁，共50頁。淄博市是組群式城市，下轄五個(gè)市轄區(qū)，各轄區(qū)呈“T字”狀分布，張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和流通中心淄博下轄張店區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、周村區(qū)、臨淄區(qū)五個(gè)市轄區(qū)，各轄區(qū)呈“T字”狀分布，和桓臺(tái)、高青、沂源三個(gè)縣以及1個(gè)國(guó)

3、家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和1個(gè)省級(jí)文昌湖旅游度假區(qū)。五個(gè)市轄區(qū)呈“T字”狀分布，東西南北城區(qū)距中心城區(qū)分別為20公里左右，城鄉(xiāng)交錯(cuò)，布局舒展，形成組群式城市。淄博市轄區(qū)面積2972平方千米，市轄區(qū)戶籍人口312.92萬人（截至2011年11月1日）；全市市域面積5968平方千米，市域戶籍人口456.07萬人（截至2011年11月1日），市域常住人口約為500萬人（截至2011年底）。張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、科技和流通中心。全區(qū)總面積244.2平方公里，城市化水平達(dá)82.49%城市格局第5頁，共50頁。萊蕪專業(yè)化城市內(nèi)核：鋼鐵冶煉、板材深加工、新材料及其鋼鐵制品產(chǎn)業(yè)鏈泰安旅游目的地城市

4、內(nèi)核：機(jī)械制造、精細(xì)化工、非金屬材料、生物醫(yī)藥聊城休閑旅游城市內(nèi)核：國(guó)家歷史文化名城、“江北水城”文化德州綜合性現(xiàn)代化工業(yè)城市和物流基地內(nèi)核：機(jī)械及新能源設(shè)備制造、紡織及服裝制品、化工造紙及其制品、食品深加工等四大產(chǎn)業(yè)鏈濱州綜合性制造業(yè)中心城市內(nèi)核：紡織及服裝制品、石油化工鹽化工生物化工及其制品、汽車飛機(jī)輪船交通設(shè)備制造及零部件、農(nóng)副產(chǎn)品加工等四大產(chǎn)業(yè)鏈濟(jì)南綜合性省會(huì)城市主導(dǎo)：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)內(nèi)核：機(jī)械裝備與交通設(shè)備制造、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)鏈淄博現(xiàn)代制造業(yè)城市內(nèi)核：石油化工及其制品、陶瓷及新材料、生物醫(yī)藥、機(jī)電、紡織服裝等五大產(chǎn)業(yè)鏈淄博都市圈城市定位淄博屬于加工型地區(qū)，以石油化工和非農(nóng)產(chǎn)

5、品為原料的加工工業(yè)占優(yōu)勢(shì)。濟(jì)南屬于知識(shí)型地區(qū)，在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和教育、文化產(chǎn)業(yè)等方面具有優(yōu)勢(shì)；德州、濱州、聊城的紡織業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)、機(jī)械制造業(yè)占優(yōu)勢(shì)；泰安、萊蕪的生態(tài)旅游業(yè)、采掘業(yè)、重加工業(yè)占優(yōu)勢(shì)；淄博都市圈：淄博定位為現(xiàn)代制造業(yè)型城市，在石油化工及其制品、陶瓷及新材料、生物醫(yī)藥、機(jī)電、紡織服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。城市區(qū)位及環(huán)境建材工業(yè)醫(yī)藥工業(yè)機(jī)械工業(yè)紡織工業(yè)陶瓷工業(yè)化學(xué)工業(yè)電子工業(yè)輕工業(yè)冶金工業(yè)9大支柱產(chǎn)業(yè)第6頁，共50頁。區(qū)域面積(萬)戶籍人口數(shù)（萬）類別備注張店區(qū)39792.92市轄區(qū)淄博常住總?cè)丝跒?00萬人。但是人口形態(tài)不對(duì)稱，其最大的中心城區(qū)人口粗略統(tǒng)計(jì)也只有90萬左右。淄博

6、市因?yàn)檎w城市布局的原因，流動(dòng)人口無法形成常駐態(tài)勢(shì)。形成了各人口在各區(qū)縣相對(duì)集中，整體人口居住不集中的態(tài)勢(shì)，中心城區(qū)不突出，城市的輻射力和凝聚力遠(yuǎn)不及集中式大城市。淄川區(qū)100173.19市轄區(qū)博山區(qū)70046.30市轄區(qū)周村區(qū)26536.23市轄區(qū)臨淄區(qū)66864.28市轄區(qū)行政區(qū)劃：淄博是一座獨(dú)具特色的組群式城市，現(xiàn)下轄張店區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、周村區(qū)、臨淄區(qū)5個(gè)市轄區(qū)和桓臺(tái)、高青、沂源3個(gè)市轄縣以及1個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（淄博高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）和1個(gè)省級(jí)文昌湖旅游度假區(qū)城市化及人口第7頁，共50頁。數(shù)據(jù)來源淄博市統(tǒng)計(jì)局 統(tǒng)計(jì)范圍：淄博市區(qū)和周邊縣市常住人口戶籍人口非戶籍人口453.

7、06萬422.4萬143.1萬城市人口： 淄博市人口近五年來勻速上漲，截至到 2011 年，淄博市常住人口數(shù)為 453.06 萬，戶籍人口數(shù)為 422.4 萬。中心城區(qū)吸引了越來越多的外來人口，這為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了條件。類別2011年普通高校6中等職業(yè)學(xué)校6.2技工學(xué)校3.5總計(jì)15.7城市化水平城市市區(qū)常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）非戶籍人口（萬人）非戶籍人口占比在校學(xué)生（萬人）濟(jì)南681.4604.876.611.2%59.2青島871.5764107.512.3%42.6濰坊908.6862.546.15.1%34.8煙臺(tái)696.8651.145.76.6%24.9淄博453.0

8、6422.4143.18.8%15.7第8頁，共50頁。2012年三季度企業(yè)景氣指數(shù)開始下滑后，時(shí)隔八個(gè)季度后首次進(jìn)入較強(qiáng)景氣區(qū)間，表明企業(yè)微觀經(jīng)濟(jì)正逐步步入正軌。值得關(guān)注的是建筑和房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)的景氣較高且不斷攀升，表明企業(yè)家對(duì)于淄博的房地產(chǎn)行業(yè)前景看好。景氣指數(shù)分類第一季度第二季度第三季度工業(yè)企業(yè)124.6134.6138.3建筑業(yè)150.9158.1160.9交通運(yùn)輸業(yè)122.2122.2133.3批發(fā)零售業(yè)181.8143.2163.3房地產(chǎn)業(yè)138.1147.6152.4社會(huì)服務(wù)業(yè)153.3146.7146.7信息傳輸業(yè)171.4151.4170.0住宿餐飲業(yè)143.5147.81

9、47.8總體指數(shù)133.0137.0142.7景氣指數(shù)的數(shù)值介于0和200之間，100為景氣指數(shù)的臨界值。當(dāng)景氣指數(shù)大于100時(shí)，表明所處狀況趨于上升或改善，處于景氣狀態(tài)，越接近200狀態(tài)越發(fā)好 淄博2012年前三季度企業(yè)景氣指數(shù)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)文件第9頁，共50頁。年份20072008200920102011GDP（億元）1645.161945.022265.612539.103280.23淄博的GDP總量，在山東各個(gè)城市的排名中處于前列，其人均GDP超過8000美元，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚。但是，對(duì)比過去的排名，可以發(fā)現(xiàn)淄博的排名逐年下降，其經(jīng)濟(jì)地位不斷受到挑戰(zhàn)。反映出淄博經(jīng)濟(jì)

10、的后勁不足，缺乏持久創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。名次城市1青島2煙臺(tái)3濟(jì)南4濰坊5淄博經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)文件第10頁，共50頁。宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（單位美元）800300030004000400080008000以上正常需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主正常發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型中國(guó)現(xiàn)狀無論是無論城市的人均GDP有多高，只要在中國(guó)，房地產(chǎn)現(xiàn)階段只

11、有一個(gè)步伐：快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)增速與人均GDP對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征是矛盾，但是這樣的正常表現(xiàn)只是一個(gè)大體的規(guī)律，結(jié)合不同的地區(qū)，這樣的關(guān)系分析需要因地制宜。因此，雖然淄博的人均GDP超過了8000美元，但是這并不能說明淄博的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，具體的房地產(chǎn)表現(xiàn)下一部分會(huì)進(jìn)行詳細(xì)分析。淄博的GDP增速基本維持在10%以上，而人均GDP為54846元，折合成美元大約為8235美元。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)第11頁，共50頁。通過淄博的恩格爾系數(shù)水平來看，淄博居民在食物支出以外的消費(fèi)力很強(qiáng)，結(jié)合居民的可支配性收入來看，完全達(dá)到富裕型水平，照此推算，淄博居民在住房消費(fèi)上的支出大約在253738

12、05元的水平。消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030年份200920102011城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)0.3040.3210.298注：恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 居民消費(fèi)第12頁，共50頁。 站在未來看今天隨著淄博經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、城市能級(jí)上升，以及伴隨人口增長(zhǎng)而帶來的城市擴(kuò)容，市場(chǎng)需求必將產(chǎn)生爆發(fā)性的增長(zhǎng)。而隨著人民生活水平及居民

13、購買力的增強(qiáng)有利的帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。世聯(lián)觀點(diǎn)第13頁，共50頁。第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析淄博房地產(chǎn)發(fā)展歷程商品住宅指標(biāo)分析商品住宅片區(qū)分析張店區(qū)住宅片區(qū)分析典型項(xiàng)目分析第14頁，共50頁。發(fā)展階段時(shí)間跨度階段特征福利分房階段1998年以前98年以前淄博市場(chǎng)主要以福利分房為主，房產(chǎn)尚未作為交易商品進(jìn)入市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)。集資建房階段1998-2002年這一階段，福利分房的方式已經(jīng)淡出淄博市場(chǎng)，企事業(yè)單位集資建房及大型團(tuán)購成為市場(chǎng)主流。商品房萌芽階段2002-2004年本階段隨著淄博當(dāng)?shù)厣倭繃?guó)企涉足房地產(chǎn)開發(fā)，房產(chǎn)開始以商品形式進(jìn)入市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)，但由于市場(chǎng)上集資

14、建房、團(tuán)購等形式依然十分普遍，商品房?jī)r(jià)格仍處于較低水平。淄博房地產(chǎn)發(fā)展歷程第15頁，共50頁。發(fā)展階段時(shí)間跨度階段特征商品房探索階段2004-2007年這一階段淄博當(dāng)?shù)孛駹I(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日漸活躍，商品房消費(fèi)已成為房產(chǎn)購置的主流形式，但由于房地產(chǎn)開發(fā)仍處于摸索期，開發(fā)水平較低，市場(chǎng)仍處于不完全階段。商品房繁榮階段2007年至今自07年以來，淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。以黃金國(guó)際“地王”地塊為例，國(guó)企開始敢于出高價(jià)拍地，而隨著外地開發(fā)企業(yè)入主淄博，帶來了新的開發(fā)理念，促使淄博市場(chǎng)開發(fā)質(zhì)量有了明顯提升，中潤(rùn)華僑城的產(chǎn)品力以及北京昂展帶來的創(chuàng)意戶型均受到追捧，整體房?jī)r(jià)水平也有了極大提高，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品

15、單價(jià)已過萬元。品質(zhì)升級(jí)階段未來5年全國(guó)性房產(chǎn)大鱷陸續(xù)進(jìn)入淄博市場(chǎng)，住宅品質(zhì)升級(jí)，潛在的需求被發(fā)掘和推動(dòng)。第16頁，共50頁。市場(chǎng)持續(xù)顯現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)自2006年至今，淄博市場(chǎng)一直保持繁榮紅火的狀態(tài)，在未來一段時(shí)期內(nèi)仍將持續(xù)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。淄博供求分析第17頁，共50頁。淄博房地產(chǎn)開發(fā)總量迅速增長(zhǎng)2010年淄博房地產(chǎn)開發(fā)總量達(dá)1411.41萬，速度增長(zhǎng)迅猛。淄博開發(fā)總量第18頁，共50頁。類型項(xiàng)目商品房其中住宅商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房辦公樓指標(biāo)同比（%）指標(biāo)同比（%）指標(biāo)同比（%）指標(biāo)同比（%）完成投資（億元）55.6173.3940.79105.283.4742.800.77175.002010年上半年淄博

16、市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情況淄博20062010年上半年同期完成投資對(duì)比可以看出，2010年淄博的房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆，國(guó)家調(diào)控的影響在這里難尋蹤跡。投資商看好淄博的房地產(chǎn)前景，地產(chǎn)投資尤其是在住宅上的投入不遺余力。淄博投資情況第19頁，共50頁。淄博整體房?jī)r(jià)飆升近300%自2003年起淄博房?jī)r(jià)開始持續(xù)上漲，至2010年，淄博全市房屋銷售均價(jià)已上漲至3384元/，相比2003年房?jī)r(jià)增幅近300%。淄博價(jià)格走勢(shì)第20頁，共50頁。近幾年淄博的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，經(jīng)歷11年的大好市場(chǎng)，銷售額達(dá)到138億元，11年的巨大成功，讓開發(fā)商和投資商看到淄博的潛力，從而將更多的資本投入到其中。銷售額的增長(zhǎng)

17、，很大一部分原因是房?jī)r(jià)上漲的拉動(dòng)。淄博20072011年商品房銷售額年份20072008200920102011銷售額（億元）39.6672.8798.9899.94138.12淄博銷售情況第21頁，共50頁。淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 1、2011年下半年，土地價(jià)格不斷提升，土地成交活躍。 2、2011年10月份以后，受整體市場(chǎng)形勢(shì)影響，各開發(fā)企業(yè)拿地積極性上漲，土地日益稀缺，隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，在供小于求的市場(chǎng)形勢(shì)下，未來房?jī)r(jià)依然具有一定提升空間。第22頁，共50頁。張店區(qū)銷售面積統(tǒng)計(jì)淄博市房地產(chǎn)歷年銷售面積情況，張店區(qū)占淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積的49%。第23頁，共50頁。縱觀張店區(qū)房地產(chǎn)歷年銷

18、售均價(jià)情況，具備預(yù)測(cè)未來銷售均價(jià)的可能，其平均年增長(zhǎng)率為15%。2010年高端住宅均價(jià)部分突破6000元/，超整體均價(jià)40%。張店區(qū)銷售均價(jià)第24頁，共50頁?！?011年張店區(qū)高端住宅規(guī)模項(xiàng)目存量統(tǒng)計(jì)】存量項(xiàng)目名稱已售面積（）剩余面積（）2011年預(yù)計(jì)入市體量（）面積區(qū)間紫園323572000009000090-180，主力120-130龍鳳苑2156157000070000100-160黃金國(guó)際320400179577120000住宅110-360，主力110-150華僑城102523710508280000110-330，主力110-150尚文苑191000690006900085-14

19、0創(chuàng)業(yè)頤豐花園20000019000090000110-232名尚城市廣場(chǎng)2100005000050000110-160預(yù)計(jì)新供應(yīng)量項(xiàng)目名稱總建面（）2011年預(yù)計(jì)入市體量面積區(qū)間創(chuàng)業(yè)地塊450000預(yù)計(jì)7萬110-140合計(jì)約64萬2011年高端住宅規(guī)模項(xiàng)目總供應(yīng)量約64萬。張店區(qū)存量統(tǒng)計(jì)第25頁，共50頁。青 銀 高 速繞城高速張東鐵路中心城區(qū)西部城區(qū)南部城區(qū)東部城區(qū)北部城區(qū)板塊意向核心資源驅(qū)動(dòng)力發(fā)展?fàn)顩r政府規(guī)劃發(fā)展方向西部政務(wù)核心區(qū)市政配套發(fā)展初期，但高端立勢(shì)板塊意向核心資源驅(qū)動(dòng)力發(fā)展?fàn)顩r城市商貿(mào)物流園區(qū)專業(yè)商貿(mào)市場(chǎng)城市意向差，區(qū)域認(rèn)知度低低總價(jià)的大眾產(chǎn)品板塊意向核心資源驅(qū)動(dòng)力發(fā)展?fàn)顩r中

20、央商業(yè)、商務(wù)區(qū)老城多資源共享發(fā)展較為成熟，城市認(rèn)可度高，但可拓展空間受限配套齊全、商業(yè)氛圍濃厚板塊意向核心資源驅(qū)動(dòng)力發(fā)展?fàn)顩r精細(xì)化工區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，環(huán)境較差，居住意向較低產(chǎn)業(yè)資源板塊意向核心資源驅(qū)動(dòng)力發(fā)展?fàn)顩r高新產(chǎn)業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)、城市面貌發(fā)展較為成熟，早期的高端項(xiàng)目提升區(qū)域價(jià)值高品質(zhì)產(chǎn)品住宅板塊特征明顯，分別以政務(wù)、商業(yè)商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、化工和商貿(mào)為區(qū)域發(fā)展方向，項(xiàng)目所在的南部板塊居住意向較差，認(rèn)知度低張店區(qū)板塊分析第26頁，共50頁。樓盤名城總建面（萬平米）物業(yè)類型均價(jià)（元/平米）核心賣點(diǎn)華茂官邸14多層、高層6500交通、區(qū)位，戶型贈(zèng)送華潤(rùn)中央花園54高層6700開發(fā)商品牌，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，規(guī)模大

21、盤紫園24別墅、小高層、高層7000產(chǎn)品創(chuàng)新，部分高科技節(jié)能天府清華園16多層、小高層、高層8000教育驅(qū)動(dòng)14產(chǎn)品形式及面積：區(qū)域產(chǎn)品多以高低配形式設(shè)計(jì)，主力面積集中在90-140較舒適產(chǎn)品2價(jià)格平臺(tái)：價(jià)格平臺(tái)較高，一般在6500-8000之間3客戶類型：客戶主要來自張店區(qū)，80%左右是改善客戶，追求稀缺地段市場(chǎng)表現(xiàn)：產(chǎn)品品質(zhì)較好，具有完善的商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套資源，城市意向強(qiáng)，認(rèn)可度高中心城區(qū)城市發(fā)展成熟區(qū)域，共享城市級(jí)的各種資源配套，依托“城市商業(yè)和成熟配套”構(gòu)建核心驅(qū)動(dòng)力，改善客群為主紫園天府清華園頤景園華茂官邸華潤(rùn)中央花園大泰齊賽溫州大廈第27頁，共50頁。樓盤名城總建面（萬平米）

22、物業(yè)類型均價(jià)（元/平米）核心賣點(diǎn)華僑城140別墅、多層、小高層7300-7600城市向西發(fā)展主方向黃金國(guó)際100小高層、高層8200地理位置顯著，自身配套齊全江南豪庭三期3.36.5小高層、高層6300項(xiàng)目區(qū)位，產(chǎn)品品質(zhì)華瑞尚品盛世名苑御景國(guó)際通乾拉菲華僑城江南豪庭黃金國(guó)際14產(chǎn)品形式及面積：物業(yè)類型多樣，面積集中在90-110,130-1502價(jià)格平臺(tái)：價(jià)格平臺(tái)高，多在7000以上3客戶類型：客戶以改善居住為主，張店區(qū)客戶占到50%左右，周邊的淄川、桓臺(tái)、周村等占到50%市場(chǎng)表現(xiàn)：產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)先市場(chǎng)，是富人居住聚集區(qū)北部城區(qū)淄博高端項(xiàng)目聚集區(qū)，以“品質(zhì)大盤+區(qū)位價(jià)值”為核心驅(qū)動(dòng)力，改善客群為主

23、第28頁，共50頁。樓盤名城總建面（萬平米）物業(yè)類型均價(jià)（元/平米）核心賣點(diǎn)凱瑞景園8高層6380依托教育資源和價(jià)格優(yōu)勢(shì)創(chuàng)業(yè)頤豐花園39.6小高層、高層6800新城核心區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)尚文苑26多層、高層、公寓多層7800，高層7200左右教育及人文景觀驅(qū)動(dòng)西部城區(qū)城市副中心，市政遷移的主方向，區(qū)域未來升值潛力顯著，改善客群為主尚文苑尚美苑翰文苑創(chuàng)業(yè)頤豐花園圣亞頤豐花園遠(yuǎn)景玉城龍?zhí)┰肥兰蝿P瑞景園14產(chǎn)品形式及面積：產(chǎn)品形式多樣，面積在90-140平米左右2價(jià)格平臺(tái)：價(jià)格平臺(tái)較高，一般在6500以上之間3客戶類型：客戶主要以本地區(qū)域?yàn)橹?，?jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，多為改善需求市場(chǎng)表現(xiàn)：政府規(guī)劃發(fā)展方向，未來發(fā)展

24、潛力大齊悅國(guó)際花園第29頁，共50頁。東部城區(qū)城市化工業(yè)聚集區(qū)，周邊居住環(huán)境較差，驅(qū)動(dòng)力不足，僅以總價(jià)吸引部分剛需客群盛世新東城花山府弟筑泰工業(yè)商貿(mào)樓盤名城總建面（萬平米）物業(yè)類型均價(jià)（元/平米）核心賣點(diǎn)花山府第10.8多層5850低密度的性價(jià)比產(chǎn)品、花山山景盛世新東城12小高層4900低總價(jià)14產(chǎn)品形式及面積：以較低密度的多層、小高層產(chǎn)品供應(yīng)為主，戶型為緊湊的兩室、三室，80-1102價(jià)格平臺(tái)：區(qū)域價(jià)格在5000-5500左右3客戶類型：客戶首置為主，看重價(jià)格市場(chǎng)表現(xiàn)：周邊居住環(huán)境較差，以中低檔次產(chǎn)品為主，城市意向差第30頁，共50頁。南部城區(qū)傳統(tǒng)商貿(mào)物流核心區(qū)，城市意向較差，不具備強(qiáng)勢(shì)驅(qū)動(dòng)

25、力，主要輻射剛需客群幸福逸家盛世康城齊盛花園三期泉山小區(qū)冠良御景恒和花山里南苑綠洲樓盤名城總建面（萬平米）物業(yè)類型均價(jià)（元/平米）核心賣點(diǎn)盛世康城24多層、小高層、高層5400南部片區(qū)現(xiàn)有規(guī)模最大項(xiàng)目，代表片區(qū)的最好水平，交通便利，配套有幼兒園和小學(xué)南苑綠洲22多層4400低總價(jià)、低單價(jià)齊盛花園三期8多層4980低總價(jià)、低單價(jià)冠良御景13多層、小高層、高層3688左右低總價(jià)、低單價(jià)14產(chǎn)品形式及面積：區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品以多層、小高層為主，主力面積為80-110的緊湊戶型2價(jià)格平臺(tái)：區(qū)域產(chǎn)品均價(jià)集中分布在4000-5500元/平米，區(qū)域價(jià)格平臺(tái)相對(duì)較低3客戶類型：客戶首置居多，主要為張店區(qū)年輕人、周邊

26、專業(yè)市場(chǎng)人士、周邊縣市客戶市場(chǎng)表現(xiàn)：產(chǎn)品品質(zhì)較低、輻射力有限，區(qū)域整體認(rèn)可度較低，存在認(rèn)知瓶頸第31頁，共50頁。東城區(qū)西城區(qū)商場(chǎng)名稱地址商場(chǎng)名稱地址淄博商廈張店區(qū)美食街銀座購物廣場(chǎng)五里橋店張店人民西路51號(hào)振華商廈張店區(qū)美食街新瑪特購物廣場(chǎng)張店中潤(rùn)大道與世紀(jì)路交叉路口北利群集團(tuán)淄博購物廣場(chǎng)張店區(qū)美食街佳世客購物廣場(chǎng)張店石村美食街商鋪張店區(qū)美食街義烏小商品城張店西七路以西華光路268號(hào)銀座商城張店區(qū)柳泉路128號(hào)金帝購物廣場(chǎng)張店區(qū)柳泉路152號(hào)王府井步行街張店區(qū)柳泉路大潤(rùn)發(fā)超市張店西五路與華光路交叉路東嘉信茂廣場(chǎng)張店柳泉路與華光路交叉路北張店區(qū)商業(yè)配套第32頁，共50頁。東城區(qū)西城區(qū)學(xué)校名稱地

27、址學(xué)校名稱地址淄博五中（市重點(diǎn)）張店區(qū)洪溝路6號(hào)淄博十一中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）柳泉路119號(hào)張店區(qū)第四中學(xué)灃水鎮(zhèn)昌城村北首淄博實(shí)驗(yàn)中學(xué)（市重點(diǎn)）張店區(qū)張周路11號(hào)張店區(qū)第二中學(xué)張店區(qū)人民東路14號(hào)淄博十七中（區(qū)重點(diǎn)）張店區(qū)十七中北街1號(hào)張店區(qū)第一中學(xué)張店區(qū)太平路7號(hào)張店實(shí)驗(yàn)小學(xué)張店區(qū)世紀(jì)路與太平路交叉口東臨張店區(qū)第三中學(xué)張店區(qū)西二路張店實(shí)驗(yàn)中學(xué)張店區(qū)世紀(jì)路36號(hào)和平小學(xué)張店區(qū)和平小區(qū)26號(hào)開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)張店區(qū)柳泉路與聯(lián)通路交叉口北鄰公園小學(xué)張店區(qū)商場(chǎng)西路16號(hào) 開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)張店區(qū)藍(lán)雁大道與柳泉路交叉口南鄰城中小學(xué)張店區(qū)美食街中段張店第七中學(xué)張店區(qū)北西六路57號(hào)科苑小學(xué)張店區(qū)北西五路東淄博市第十八中學(xué)

28、張店區(qū)潘南西路18號(hào)南定小學(xué)南定鎮(zhèn)政府東100米潘南小學(xué)張店區(qū)潘南西路馬尚九級(jí)塔小學(xué)張店區(qū)西十路蓮池小學(xué)張店區(qū)聯(lián)通路與世紀(jì)路交叉口東臨西六路小學(xué)張店區(qū)西六路柳泉小學(xué)張店區(qū)柳泉路與聯(lián)通路交叉口南鄰山東理工大學(xué)張店區(qū)新村西路西首張店區(qū)教育配套第33頁，共50頁。東城區(qū)西城區(qū)醫(yī)院名稱地址醫(yī)院名稱地址淄博市中心醫(yī)院張店區(qū)共青團(tuán)西路淄博市第四人民醫(yī)院 張店區(qū)山泉路210號(hào) 淄博市婦幼保健院 張店區(qū)杏園東路11號(hào) 淄博市職業(yè)病醫(yī)院 張店區(qū)山泉路102號(hào) 淄博市級(jí)機(jī)關(guān)醫(yī)院 張店區(qū)人民西路24號(hào) 市三院蓮池分院 張店區(qū)西五路北首 張店區(qū)人民醫(yī)院 張店區(qū)中心路63號(hào) 淄博高新區(qū)（田氏）骨傷醫(yī)院 張店區(qū)柳泉路 3

29、42 號(hào) 張店區(qū)中醫(yī)院 張店區(qū)新村西路28號(hào) 張店紅十字會(huì)骨病醫(yī)院 張店區(qū)世紀(jì)路中段 淄博廣電醫(yī)院 張店柳泉路西二巷 山東鋁業(yè)公司醫(yī)院 張店區(qū)山鋁宿舍西山五街2號(hào) 淄博第八人民醫(yī)院 張店區(qū)中心路 張店區(qū)口腔醫(yī)院 張店區(qū)新村西路188號(hào) 張店區(qū)婦幼保健院 張店區(qū)太平路6號(hào) 淄博衛(wèi)校醫(yī)院 張店區(qū)商場(chǎng)西路76號(hào) 淄博友誼醫(yī)院 張店區(qū)東一路44號(hào) 商業(yè)局醫(yī)院 張店區(qū)中心路 88 號(hào) 張店鋼鐵廠醫(yī)院 張店區(qū)中心路 176 號(hào) 淄建醫(yī)院 張店區(qū)東一路 張店區(qū)醫(yī)療配套第34頁，共50頁。典型項(xiàng)目華潤(rùn)中央花園華潤(rùn)中央公園，位于老城區(qū)核心位置，品牌市場(chǎng)影響力較大。樓盤名華潤(rùn)中央公園位置張店區(qū)金晶大道與人民路交叉

30、口總建面54萬平米居住用地產(chǎn)品小高層、高層、洋房開發(fā)商華潤(rùn)置地（淄博）有限公司戶型戶型區(qū)間：120-180平米；主力戶型：160-180平米。價(jià)格6600元/平米銷售情況2011年5月開盤1-6#樓在售，高層和小高層產(chǎn)品，120-160平米大戶型。純住宅社區(qū)，位置較佳，開盤前期蓄客較好，成交在85%以上。較小的戶型銷售速度最快，主要相對(duì)于大戶型總價(jià)較低，受到客戶青睞。月均去化： 30套/月客戶情況客戶來源：主要張店60%。客戶描述：經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的高端人群。私營(yíng)業(yè)主比例：85%；公務(wù)員比例：15% 。置業(yè)目的：自住為主。第35頁，共50頁。典型項(xiàng)目紫園紫園，緊鄰張店區(qū)政府，未來發(fā)展?jié)摿薮?。樓盤

31、名 紫園位置張店區(qū)西八路以東張周路以南總建面 24萬平米居住用地產(chǎn)品小高層、高層、洋房開發(fā)商淄博東升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型戶型區(qū)間：140-160平米；主力戶型：140平米。價(jià)格7000元/平米銷售情況 別墅在售階段，除三棟小高層未開盤外，均已認(rèn)購。1 0年9月開始積客，11月開始認(rèn)購，截止到11年5月底約認(rèn)購80%。元旦第一次開盤1期288戶簽約完畢，截止到3月項(xiàng)目基本認(rèn)購?fù)戤叀?月第二次開盤2期200戶，3期400戶（約有200套左右單價(jià)超過7000元，少部分超過8000元），共約600戶簽約完畢。客戶情況客戶來源：主要桓臺(tái)50%，張店35%淄川6%臨淄5%?？蛻裘枋觯号c經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的高端

32、人群。主要從事建筑與水泵相關(guān)行業(yè)。私營(yíng)業(yè)主比例：90%；公務(wù)員比例：10% ，公務(wù)員較少。置業(yè)目的：自住為主。第36頁，共50頁。典型項(xiàng)目華潤(rùn)凱旋門華潤(rùn)凱旋門，品牌市場(chǎng)影響力較大。樓盤名 華潤(rùn)凱旋門位置張店區(qū)共青團(tuán)路與東一路交匯處總建面15萬平米居住用地產(chǎn)品小高層、高層、洋房開發(fā)商山東中潤(rùn)投資控股集團(tuán)股份有限公司戶型戶型區(qū)間：140230平米；主力戶型：140平米。價(jià)格6700元/平米銷售情況在售三棟1-3#樓住宅，面積105-320平米。剛開盤不久，銷售60%以上。其中105的戶型銷售速度最快，戶型設(shè)計(jì)較方正 客戶情況客戶來源：主要張店區(qū)及周邊?？蛻裘枋觯航?jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的高端人群。置業(yè)目的：自

33、住為主，少量投資。第37頁，共50頁。典型項(xiàng)目中潤(rùn)華僑城中潤(rùn)華僑城，品牌力量及市場(chǎng)號(hào)召力。樓盤名中潤(rùn)華僑城位置高新區(qū)中潤(rùn)大道一號(hào)總建面1800畝居住用地產(chǎn)品小高層、高層、洋房開發(fā)商山東中潤(rùn)投資控股集團(tuán)股份有限公司戶型戶型區(qū)間：70470平米；主力戶型：100-130平米。價(jià)格6000元/平米銷售情況上期開盤最近一期14組團(tuán)銷售分析：10年3月開盤到11年5月銷售基本完畢，銷售周期14個(gè)月總銷售率為97%。共13棟樓，面積區(qū)間71164。其中2梯4戶89，71平，100均不通透，客戶接受度較低；71、89面東北向與西北向朝向差消化最慢?？蛻羟闆r客戶來源：張店及周邊地區(qū)?？蛻裘枋觯焊叨丝蛻簦笫聵I(yè)

34、單位，稅務(wù)，房管，金融等。其中，企事業(yè)單位團(tuán)購較多，另外私營(yíng)業(yè)主占比50%左右。置業(yè)目的：絕大多數(shù)為自住。第38頁，共50頁。商品住宅市場(chǎng)分析 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)總量：從2011年月度供應(yīng)變化來看，上半年開發(fā)商希望通過優(yōu)惠政策保證項(xiàng)目快速走量，新增供應(yīng)激增導(dǎo)致供應(yīng)量較為充足，但市場(chǎng)成交有限，導(dǎo)致供應(yīng)量持續(xù)保持高位；受國(guó)家調(diào)控政策影響，2011年，成交率延續(xù)下降趨勢(shì)。2、成交價(jià)格：從住宅整體成交均價(jià)走勢(shì)來看，2011年受國(guó)家宏觀調(diào)整政策影響，成交均價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，6000-8000元/的剛需主力價(jià)格成為市場(chǎng)成交最為集中的范圍；住宅市場(chǎng)環(huán)境：通過淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸正常第39頁，

35、共50頁。第三部分 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目區(qū)位區(qū)域配套項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃指標(biāo)第40頁，共50頁。41項(xiàng)目位于西城片區(qū)項(xiàng)目位于淄博市張店市區(qū)西部，緊鄰世紀(jì)路，是東側(cè)進(jìn)入張店市區(qū)的必經(jīng)之路，展示性極佳；位于張店區(qū)與博山區(qū)交通要道區(qū)域處于張店中心城區(qū)與西部城區(qū)結(jié)合處，城市向西擴(kuò)張的第一站，向西可直接到達(dá)周村；西城標(biāo)桿性項(xiàng)目，奠定南城發(fā)展基礎(chǔ)項(xiàng)目緊鄰張店區(qū)政府，西部片區(qū)發(fā)展引擎，代表區(qū)域發(fā)展水平。高新開發(fā)區(qū)老城區(qū)南部片區(qū)西部片區(qū)項(xiàng)目區(qū)位位于淄博市張店區(qū)西部，城市西擴(kuò)的第一站，沿世紀(jì)路目前展示性較好第41頁，共50頁。交通狀況項(xiàng)目地塊通達(dá)性較好；城市主干道緊鄰項(xiàng)目地塊。世紀(jì)路是城市南北方向的交通主干道；項(xiàng)目緊鄰城市

36、交通干道，交通通達(dá)性較好；項(xiàng)目地塊途徑34路、168路公交車通過。第42頁，共50頁。富爾瑪家居齊商銀行張店商業(yè)銀行山東理工大學(xué)張店區(qū)政府周邊配套地塊周邊教育配套較高，生活配套相對(duì)較弱。第43頁，共50頁。山東理工大學(xué)威尼斯樂園張店區(qū)政府淄博廣播電視大學(xué)張店區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)淄博醫(yī)院富日百貨銀座商城淄博實(shí)驗(yàn)中學(xué)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本地塊占地面積280畝，總建筑面積75萬平方米；建設(shè)內(nèi)容包括住宅樓、寫字樓、五星級(jí)酒店。第44頁，共50頁。西至南京路，交通便利，緊鄰區(qū)政府，瞭望山東理工大學(xué)1西至北至共青團(tuán)路，昭示性好，交通通達(dá)2北至南至新村西路，交通便利，緊鄰齊商銀行、便民店。3南至南至世紀(jì)路，有一條人工小河流過4東

37、至項(xiàng)目四至北臨共青團(tuán)路，西接南京路，東至世紀(jì)路，南到新村西路。第45頁，共50頁。城市發(fā)展主軸 政務(wù)中心旁 大規(guī)模住宅項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目臨近實(shí)驗(yàn)中學(xué)、理工大學(xué)，教育氛圍良好項(xiàng)目交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交線路較密集城市發(fā)展的主方向，發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域內(nèi)生活型配套，檔次較低屬性界定第46頁，共50頁。第四部分 淄博恒大項(xiàng)目進(jìn)入性建議第47頁，共50頁。市場(chǎng)背景市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)張店區(qū)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢(shì)，綜合品質(zhì)較高的項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)超過6500元/，部分突破8000元/ 。淄博市民普遍對(duì)子女教育非常重視，學(xué)區(qū)房銷售極為火爆；隨著外地房產(chǎn)大鱷進(jìn)軍淄博，這些“巨頭”擁有多年大城市開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，其出現(xiàn)對(duì)整個(gè)淄博地產(chǎn)將起到巨大的推動(dòng)作用。張店區(qū)以西五路為界，以東為老城區(qū)，區(qū)域規(guī)劃及土地開發(fā)較早，新入市項(xiàng)目少，開發(fā)可操作空間較低；以西為新城區(qū)，區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)高，目前市場(chǎng)放量多集中于該區(qū)域，新項(xiàng)目產(chǎn)品力也有所提升。品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代來臨目前淄博住宅市場(chǎng)仍處于較低發(fā)展水平，隨著外來大鱷進(jìn)入市場(chǎng)，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高投入會(huì)極大程度地提升整個(gè)淄博房地產(chǎn)的發(fā)展水平，最終只有品質(zhì)好的、居住價(jià)值高的產(chǎn)品才會(huì)受人追捧，反之終將被市場(chǎng)淘汰。世聯(lián)觀點(diǎn)第48頁，共50頁。THE END第49頁，共50頁。1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠