房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計培訓講義(78張)課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計章開發(fā)產(chǎn)品成本的核算第1頁，共79頁。本章要點1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成內(nèi)容與成本核算對象2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費用的歸集與分配 3、土地開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)4、配套設施開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)5、房屋開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)6、代建工程開發(fā)成本的核算第2頁，共79頁。第一節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本概述一、開發(fā)產(chǎn)品成本的分類為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項

2、費用支出。 第3頁，共79頁。開發(fā)產(chǎn)品成本概述成本與費用開發(fā)成本 期間費用土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本第4頁，共79頁。開發(fā)產(chǎn)品成本概述二、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品成本包括以下六個成本項目：（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價：是指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。（二）前期工程費：是指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。（三）基礎設施費：是指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路

3、等基礎設施費用。第5頁，共79頁。開發(fā)產(chǎn)品成本概述（四）建筑安裝工程費：是指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。（五）配套設施費： 指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼兒園、托兒所、消防、自行車棚、公廁等設施支出。（六）開發(fā)間接費：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等。第6頁，共79頁。開發(fā)產(chǎn)品成本概述三、開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象 開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對

4、象，是指企業(yè)在進行成本核算時，為歸集和分配費用而確定的費用承擔者。合理確定成本核算對象，是正確組織開發(fā)產(chǎn)品成本核算的重要條件。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應結(jié)合開發(fā)工程規(guī)模的大小、工期長短及結(jié)構(gòu)類型等因素，確定成本核算的對象。第7頁，共79頁。第二節(jié) 開發(fā)間接費用的核算一、開發(fā)間接費用的構(gòu)成內(nèi)容借方：登記開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項間接費用。 貸方：登記期末分配轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的開發(fā)間接費用。月末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應無余額。第8頁，共79頁。開發(fā)間接費用的核算為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應分設如下明細項目進行核算：（一）職工薪酬 （六）勞動

5、保護費 （二）折舊費 （七）利息支出 （三）修理費 （八）其他費用 （四）辦公費 （五）水電費 第9頁，共79頁。開發(fā)間接費用的核算二、開發(fā)間接費用的歸集和分配（一）開發(fā)間接費用的歸集開發(fā)間接費用的歸集，是在“開發(fā)間接費用”賬戶中進行的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，應借記“開發(fā)間接費用”賬戶，貸記“應付職工薪酬”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”或“長期待攤費用”、“銀行存款”等科目。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不設置現(xiàn)場管理部門而由企業(yè)(即公司本部)定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的間接費用，可記入企業(yè)的管理費用。 例7-1 第10頁，共79頁。開發(fā)間接費用的核算二、開發(fā)間接費用

6、的分配每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施和代建工程，均應分配開發(fā)間接費用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。 第11頁，共79頁。開發(fā)間接費用的核算按采用的分配標準不同，開發(fā)間接費用可按預算間接費比例法和直接費比例法進行分配。（1）預算間接費比例法。這種分配方法是將實際發(fā)生的開發(fā)間接費用，按各開發(fā)項目預算開發(fā)間接費

7、用的比例進行分配的一種方法。其計算公式如下：分配率=本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用/本月各開發(fā)項目預算（計劃）開發(fā)間接費用總和某項開發(fā)項目應負擔的開發(fā)間接費用=該開發(fā)項目預算（計劃）開發(fā)間接費用*分配率采用這種分配方法，要求開發(fā)企業(yè)有較為健全的開發(fā)成本預算。第12頁，共79頁。開發(fā)間接費用的核算（2）直接費比例法。這種分配方法是將實際發(fā)生的開發(fā)間接費用，按各開發(fā)項目直接費用的比例進行分配的一種方法。其計算公式如下： 分配率=本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用/本月各開發(fā)項目直接費用總和 某開發(fā)項目應負擔的開發(fā)間接費用=該開發(fā)項目直接費用*分配率 例7-2 第13頁，共79頁。第三節(jié) 土地開發(fā)成本的核算一、

8、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置 土地開發(fā)成本核算對象的確定 土地開發(fā)也稱建設場地開發(fā)，是指對土地和地下各種基礎設施進行開發(fā)建設，包括供水、供電、供熱、排水、排污等地下管線的鋪設以及地面道路的平整等。 企業(yè)在確定土地開發(fā)成本核算對象時，除了應遵照開發(fā)成本核算對象的一般原則外，還應結(jié)合本企業(yè)土地開發(fā)項目的具體情況，以有利于成本費用的歸集和有利于土地開發(fā)成本的及時核算為原則來確定。 1對于一般的土地開發(fā)，可以每一獨立的開發(fā)項目即“地塊”作為成本核算對象。2對于開發(fā)面積較大，工期較長，分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為成本核算對象。第14頁，共79頁。土地開發(fā)成本的核算(二) 土地開發(fā)成本

9、項目的設置企業(yè)開發(fā)的土地，因其設計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。 一般來說，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設置如下幾個成本項目：(1)土地征用及拆遷補償費；(2)前期工程費；(3)基礎設施費；(4)開發(fā)間接費。 第15頁，共79頁。土地開發(fā)成本的核算二、土地開發(fā)成本的劃分和歸集的原則（一）土地開發(fā)成本的歸集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其經(jīng)濟用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而

10、開發(fā)的商品性土地(也叫商品性建設場地)；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。 第16頁，共79頁。土地開發(fā)成本的核算企業(yè)對于兩種不同類型的建設場地的成本歸集，應采用不同的方法。1.企業(yè)開發(fā)商品性建設場地所發(fā)生的費用，直接記入“開發(fā)成本-土地開發(fā)成本”明細賬的成本項目中。2.企業(yè)開發(fā)自用建設場地所發(fā)生的費用，能夠分清負擔對象的，直接記入該對象的“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”明細賬的成本項目中，不需單獨核算土地開發(fā)成本。3.企業(yè)開發(fā)自用建設場地所發(fā)生

11、的費用，如果涉及兩個或兩個以上成本核算對象的，應先歸集其發(fā)生的費用，記入“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”明細賬的成本項目中。待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準將其分配計入有關(guān)房屋建筑物等開發(fā)產(chǎn)品成本。第17頁，共79頁。土地開發(fā)成本的核算（二）土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 在“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶核算的土地開發(fā)成本，應按月結(jié)賬。完工后結(jié)轉(zhuǎn)成本。對于已完工的土地開發(fā)項目的成本，應根據(jù)用途采用不同的方法加以結(jié)轉(zhuǎn)。1.企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性土地，開發(fā)完成后，將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶結(jié)轉(zhuǎn)時，借記“開發(fā)產(chǎn)品商品性土地”賬戶，貸記“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶。2.企業(yè)自用的建設場地，應在開發(fā)完工投

12、入使用時，將其實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)商品房、出租房等開發(fā)產(chǎn)品的成本中.結(jié)轉(zhuǎn)時，借記“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，貸記“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶。第18頁，共79頁。土地開發(fā)成本的核算3.企業(yè)自用的建設場地，開發(fā)完成后近期暫不使用的，應將其實際成本先轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶，貸記“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶。當企業(yè)再進行房屋開發(fā)建設時，再將其土地開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶，即借記“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶?！纠?3】 第19頁，共79頁。第四節(jié) 配套設施開發(fā)成本的核算一、配套設施的種類及其支出歸集的原則公共配套設施能

13、有償轉(zhuǎn)讓 不能有償轉(zhuǎn)讓商店、銀行、郵局、中小學、幼兒園、醫(yī)院、文化站等 給排水、供水、供電、供暖、供氣的增容、增壓設施、交通道路等 第20頁，共79頁。配套設施開發(fā)成本的核算為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設中各種配套設施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大型配套設施的開發(fā)成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：（一）對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目中歸集其發(fā)生的支出；（二）對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設施支出，應先在“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”科目進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分

14、配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；（三）對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設施支出，應在“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”科目進行歸集。第21頁，共79頁。配套設施開發(fā)成本的核算二、配套設施開發(fā)成本核算對象和成本項目的設置成本核算對象：各配套設施項目。 對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規(guī)模較大，可以把各該配套設施作為成本核算對象。 如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象第22頁，共79頁。六個成本項目：(1)土地征用及拆遷補償費或批租地價；(2)前期工程費；(3)基礎設施費；(4)建筑安裝工程

15、費；(5)配套設施費；(6)開發(fā)間接費。第23頁，共79頁。配套設施開發(fā)成本的核算對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，可僅設置如下四個成本項目：(1)土地征用及拆遷補償費或批租地價；(2)前期工程費；(3)基礎設施費；(4)建筑安裝工程費。 第24頁，共79頁。三、配套設施開發(fā)成本的核算在“開發(fā)成本明細賬”賬簿內(nèi)設置“配套設施開發(fā)”二級賬戶。借方：登記配套設施所發(fā)生的各項費用。 貸方：登記完工后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶或分配結(jié)轉(zhuǎn)到“房屋開發(fā)成本”等賬戶的配套設施成本。期末借方余額反映的是尚未完工的配套設施已發(fā)生的成本。還應設置“配套設施開發(fā)明細賬”（三級賬），賬內(nèi)按每一開

16、發(fā)項目開設賬戶，以記錄和反映不同開發(fā)項目的實際開發(fā)成本。如：“開發(fā)成本配套設施開發(fā)某設施” 第25頁，共79頁。配套設施開發(fā)成本的核算對能有償轉(zhuǎn)讓大型配套設施分配的支出，記入“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”。開發(fā)間接費用，先歸集再分配。第26頁，共79頁。配套設施開發(fā)成本的核算對配套設施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可按配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費。 第27頁，共79頁。配套設施開發(fā)成本的核算開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：某項開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費=該項開發(fā)產(chǎn)品預算成本（或計劃成本）配套設施費

17、預提率式中應負擔配套設施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大型配套設施 第28頁，共79頁。【例7-4】某企業(yè)2008年4月開發(fā)建設住宅小區(qū)，根據(jù)設計規(guī)劃需建設A、B、C三幢住宅樓，一個商店，一座鍋爐房和一座水塔，其中商店建成后轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門，鍋爐房和水塔不能有償轉(zhuǎn)讓，鍋爐房與商品房同步建設，而水塔與商品房不同步建設。上月末結(jié)轉(zhuǎn)自行開發(fā)完工的建設場地開發(fā)總成本80萬元，其中：土地征用及拆遷費40萬元，前期工程費15萬元，基礎設施費25萬元，按各建筑物實際占地面積進行分配。 第29頁，共79頁。建設場地成本分配表分配對象占地面積（平方米）分配比例土地征用及拆遷補償費前期

18、工程費基礎設施費合計商品房A150025100 0003750062500200000商品房B1800301200004500075000240000商品房C1680281120004200070000224000商店78013520001950032500104000鍋爐房1803120004500750024000水塔6014000150025008000合計600010000000150000250000800000第30頁，共79頁。根據(jù)上述分配表編制會計分錄如下：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A）200 000開發(fā)成本房屋開發(fā)（B）240 000開發(fā)成本房屋開發(fā)（C）224 000開發(fā)成本配

19、套設施開發(fā)（商店）104000配套設施開發(fā)（鍋爐房） 24000配套設施開發(fā)（水塔）8000貸：開發(fā)成本土地開發(fā) 800000第31頁，共79頁。根據(jù)上月末建設場地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)情況，本月初配套設施開發(fā)明細賬的余額情況如下 配套設施開發(fā)明細賬成本計算對象：商店 2008年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償 費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費公共配套設施費開發(fā)間接費41期初余額520001950032500104000第32頁，共79頁。根據(jù)上月末建設場地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)情況，本月初配套設施開發(fā)明細賬的余額情況如下 配套設施開發(fā)明細賬成本計算對象：鍋爐房 2008年憑證號摘要借方貸方余

20、額月日土地征用及拆遷補償 費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費公共配套設施費開發(fā)間接費41期初余額120004500750024000第33頁，共79頁。根據(jù)上月末建設場地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)情況，本月初配套設施開發(fā)明細賬的余額情況如下 配套設施開發(fā)明細賬成本計算對象：水塔 2008年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償 費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費公共配套設施費開發(fā)間接費41期初余額4000150025008000第34頁，共79頁。本月份發(fā)生下列經(jīng)濟業(yè)務：1、4月3日，鍋爐房領用一臺鍋爐進行安裝，鍋爐的實際成本80000元，支付安裝費5000元，做如下會計分錄：借：開發(fā)成本配套設

21、施開發(fā)（鍋爐房） 85000貸：原材料設備 80000銀行存款 50002、4月15日，企業(yè)承付某施工企業(yè)工程進度款共計630000元，其中商店530000元，鍋爐房100000元。做如下會計分錄：借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)（商店） 530000 （鍋爐房）100000貸：應付賬款某施工單位630000第35頁，共79頁。3、4月20日，鍋爐房已竣工，將其實際成本209000元按受益對象計劃成本進行分配 。鍋爐房成本分配表 受益對象計劃成本（元）分配比例（%）分配金額（元）商品房A10 000 0002552 250商品房B12 000 0003062 700商品房C11 000 00027.5

22、057 475商店7 000 00017.536 575合計40 000 000100209 000第36頁，共79頁。編制會計分錄如下：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A）52250房屋開發(fā)（B）62700房屋開發(fā)（C）57475配套設施開發(fā)（商店）36575貸：開發(fā)成本配套設施開發(fā)（鍋爐房） 209000 第37頁，共79頁。4、4月22日商品房A、B已竣工，應結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本，但水塔尚未開工建設，報經(jīng)批準按水塔的預算成本100000元分配計入各受益對象。 預提水塔工程費用分配表 受益對象計劃成本（元）分配比率（%）分配金額商品房A10 000 0002525000商品房B12 000 0003030

23、000商品房C11 000 00027.5027500商店7 000 00017.517500合計40 000 000100100 000第38頁，共79頁。編制如下會計分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A） 25000房屋開發(fā)（B） 30000房屋開發(fā)（C） 27500配套設施開發(fā)（商店） 17500貸：預提費用預提配套設施費（水塔） 100 000第39頁，共79頁。預提費用明細賬 預提配套設施費（水塔）2008年憑證號數(shù)摘要借方貸方借或貸余額月日422預提水塔建設費用100 000貸100 000第40頁，共79頁。5、4月28日，用銀行存款支付水塔建筑安裝工程費110000元。做如下會計分錄

24、：借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)（水塔） 110 000貸：銀行存款110 0006、4月30日分配開發(fā)間接費用，商店應負擔1000元，做如下會計分錄：借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)（商店）1000貸：開發(fā)間接費用1000第41頁，共79頁。7、4月30日，水塔已完工，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本118000元。做如下會計分錄；借：預提費用預提配套設施費（水塔）118 000貸：開發(fā)成本配套設施開發(fā)（水塔） 118 000第42頁，共79頁。結(jié)轉(zhuǎn)水塔實際成本后，預提費用（水塔）明細賬記錄如下 預提配套設施費（水塔） 20083年憑證號數(shù)摘要借方貸方借或貸余額月日422預提水塔建設費用100000貸100000430結(jié)轉(zhuǎn)

25、水塔完工實際成本118000借18000第43頁，共79頁。8、4月30日將水塔實際成本大于預提建設費用的差額分配計入有關(guān)在建項目成本（未完工的在建項目有商品房C和商店）。 預提水塔成本差額分配表 受益對象計劃成本（元）分配率分配金額（元）商品房C11 000 00011000商店7 000 0007000合計18 000 0000.00118000第44頁，共79頁。根據(jù)上述分配表編制如下會計分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（C）11 000開發(fā)成本配套設施開發(fā)（商店）7 000 貸：預提費用預提配套設施費（水塔） 18 000 第45頁，共79頁。預提配套設施費（水塔）明細賬戶記錄如下表預提配套

26、設施費（水塔） 2008年憑證號摘要借方貸方借或貸余額月日422預提水塔建設費用100000貸100000430結(jié)轉(zhuǎn)水塔完工實際成本118000借18000430補提水塔建設費18000430合計118000118000平0第46頁，共79頁。9、4月30日商店已竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本696075元。做如下會計分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品配套設施 （商店） 696075貸：開發(fā)成本配套設施開發(fā)（商店） 696075第47頁，共79頁。配套設施商店、鍋爐房、水塔三個明細賬戶的登記結(jié)果 配套設施開發(fā)明細賬（見“配套設施開發(fā)明細賬”）第48頁，共79頁。第五節(jié) 房屋開發(fā)成本的核算一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和

27、成本項目房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務。房屋開發(fā)用途出租 周轉(zhuǎn)房 代建房 銷售第49頁，共79頁。房屋開發(fā)成本的核算房屋的成本核算對象：（一）一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設計概(預)算，或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。（二）同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。（三）對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要，按房屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。第50頁，共79頁。二、房屋開發(fā)成本

28、項目的設置 土地征用及拆遷補償費前期工程費 基礎設施費 公共配套設施費 開發(fā)間接費用 成本項目公共配套設施費 第51頁，共79頁。(一)土地征用及拆遷補償費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目的借方和“銀行存款”等科目的貸方。(二)前期工程費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目的借方

29、和“銀行存款”等科目的貸方。 第52頁，共79頁。房屋開發(fā)成本的核算(三)基礎設施費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目的借方和“銀行存款”等科目的貸方。(四)建筑安裝工程費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本

30、房屋開發(fā)成本”科目的借方和“應付賬款應付工程款”等科目的貸方。 例7-6 第53頁，共79頁。房屋開發(fā)成本的核算(五)配套設施費房屋開發(fā)成本應負擔的配套設施費是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據(jù)配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。 1、配套設施與房屋同步開發(fā)，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目的借方和“應付賬款應付工程款”等科目的貸方。 第54頁，共79頁。房屋開發(fā)成本的核算2、配套設施與房屋非同步開發(fā)，可采取預提的辦法。(六)開發(fā)間接費企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，

31、應先通過“開發(fā)間接費用”科目進行核算。每月終了，按一定標準分配計入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，應自“開發(fā)間接費用”科目的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目。第55頁，共79頁。房屋開發(fā)明細賬成本核算對象：甲房屋 年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費公共配套設施費開發(fā)間接費第56頁，共79頁。房屋開發(fā)成本的核算三、己完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房，應在竣工驗收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”科目。會計入員應根據(jù)房屋開

32、發(fā)成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”科目的借方和“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目的貸方?！伴_發(fā)產(chǎn)品”科目應按房屋類別分別設置商品房、代建房、出租房等二級科目，并按各成本核算對象進行明細分類核算。第57頁，共79頁。將土地開發(fā)成本計入房屋開發(fā)成本有兩種情況：第一種情況是：已單獨核算了土地的開發(fā)成本。會計分錄如下：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（某房屋）貸：開發(fā)成本土地開發(fā)（某土地）如果已將土地的開發(fā)成本轉(zhuǎn)入了開發(fā)產(chǎn)品，在開始建設房屋的時候，會計分錄如下：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（某房屋）貸：開發(fā)產(chǎn)品土地（某土地）第58頁，共79頁。第二種情況是：開發(fā)完土地，準備直接開始建房?！纠?-5】某企業(yè)

33、2008年3月份，開始開發(fā)經(jīng)營出租房A公寓，本月發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務如下：1、3月2日，用銀行存款支付A公寓拆遷補償費25萬元，設計費5萬元（前期工程費）。會計分錄如下：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A公寓）300 000貸：銀行存款300 000 第59頁，共79頁。2、3月8日，A公寓領用需要安裝設備一臺進行安裝，實際成本為12萬元。分錄如下：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A 公寓） 120000貸：原材料設備 1200003、3月12日，企業(yè)收到乙承包單位工程價款結(jié)算單，應付A公寓工程進度款30萬元（建筑安裝費）。做如下會計分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A 公寓） 300 000貸：應付賬款應付工程款（乙單位）

34、 300 000 第60頁，共79頁。4、月末分配開發(fā)間接費用，A公寓應分配8000元，1號樓分配12000元。借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A公寓）8000 （1號樓） 12000貸：開發(fā)間接費用 200005、月末，A公寓已完工，但配套設施尚未完工，報經(jīng)主管部門批準，同意用其預算成本9萬元，預提計入成本。做如下會計分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A公寓）90000貸：預提費用 預提配套設施費90000 第61頁，共79頁。6、A公寓完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本。借：投資性房地產(chǎn)A 公寓818 000貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A公寓） 818 000 A公寓開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)的明

35、細賬登記結(jié)果見電子表格“土地房屋開發(fā)明細賬” 第62頁，共79頁。第六節(jié) 代建工程開發(fā)成本的核算一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目代建工程是指企業(yè)接受有關(guān)單位的委托，代為建設的工程，或參加委托單位招標，中標后承建的開發(fā)建設工程。成本核算對象：一般可按工程合同或委托單位的要求，以施工圖預算所列的單位工程作為成本核算對象。 第63頁，共79頁。代建工程開發(fā)成本的核算成本項目：(1)土地征用及拆遷補償費；(2)前期工程費；(3)基礎設施費；(4)建筑安裝工程費；(5)開發(fā)間接費。在實際核算工作中，應根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設置使用。二、代建工程開發(fā)成本的核算設置“開發(fā)成本代建工程開發(fā)（某工程）”

36、明細賬戶。借方：登記企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用。 貸方：登記代建工程竣工后，轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品代建工程”賬戶的代建工程的實際成本。 第64頁，共79頁?！纠?-6】某企業(yè)2008年5月份接受委托興建風景區(qū)，發(fā)生如下經(jīng)濟業(yè)務。1、5月2日，企業(yè)用銀行存款支付拆遷補償費30萬元，設計勘察等費用4萬元，做如下會計分錄：借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)（風景區(qū)） 340 000貸：銀行存款340 000 第65頁，共79頁。2、5月15日，企業(yè)承付甲施工企業(yè)工程進度款40萬元。做如下會計分錄： 承付工程款時：借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)（風景區(qū)） 400 000貸：應付賬款甲施工企業(yè) 400 000 支付工程進度款時

37、：借：應付賬款甲施工企業(yè) 400 000貸：銀行存款 400 000 第66頁，共79頁。3、5月20日，支付風景區(qū)綠化費2萬元，做如下會計分錄：借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)（風景區(qū)） 20 000貸：銀行存款 20 0004、5月31日，企業(yè)分配風景區(qū)應負擔的開發(fā)間接費用3萬元。做如下分錄：借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)（風景區(qū)）30 000貸：開發(fā)間接費用 30 000第67頁，共79頁。5、5月31日，風景區(qū)竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本790 000元，做如下會計分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品代建工程（風景區(qū)） 790 000貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)（風景區(qū)） 790 000 第68頁，共79頁。根據(jù)上述分錄，登記“

38、開發(fā)成本代建工程（風景區(qū)）”明細賬 代建工程開發(fā)明細賬 （見“代建工程開發(fā)明細賬 ”）第69頁，共79頁。本 章 小 結(jié)在本章里，主要探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成內(nèi)容與成本核算對象，講述了賬戶設置和核算原則。重點敘述了開發(fā)間接費用、土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本以及代建工程開發(fā)成本的核算。第70頁，共79頁。第七章 完第71頁，共79頁。例7-1宏坤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下設開發(fā)現(xiàn)場管理部門，該部門2006年5月發(fā)生各項費用合計65408元，其中：職工薪酬19250元，折舊費21000元，修理費7350元，辦公費4410元，水電費2478元，勞動保護費5250元。修理費、辦公費

39、、水電費和勞動保護費已用銀行存款支付。另為開發(fā)房地產(chǎn)專項借款本月利息支出4200元，及發(fā)生的其他間接費用合計1470元，已用銀行存款支付。該企業(yè)本月開發(fā)間接費用歸集的會計分錄如下： 借：開發(fā)間接費用 65 408 貸：應付職工薪酬 19 250 累計折舊 21 000 銀行存款 25 158登記明細分類賬返回第72頁，共79頁。例7-2宏坤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2006年10月共發(fā)生開發(fā)間接費用87360元。應分配開發(fā)間接費用的各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接費用共計1 040 000元，其中：A商品房100 000元，B商品房240 000元，A出租房150 000元，B出租房140 000元，大型配套設

40、施（商店）160 000元以及商品性土地250 000元。按直接費比例法分配開發(fā)間接費如下：分配率87 360/1 040 000= 0.084A商品房應分配的開發(fā)間接費100 0000.0848400(元)B商品房應分配的開發(fā)間接費240 0000.08420160(元)A出租房應分配的開發(fā)間接費150 0000.08412600(元)B出租房應分配的開發(fā)間接費140 0000.08411760(元)商店應分配的開發(fā)間接費160 0000.08413440(元)商品性土地應分配的開發(fā)間接費250 0000.084=21000(元)第73頁，共79頁。根據(jù)資料，可以編制開發(fā)間接費用分配表，如書

41、上表7-2所示。根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費用記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，并將它記入“開發(fā)成本”科目的借方和“開發(fā)間接費用”科目的貸方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本房屋生產(chǎn)成本（A商品房） 8 400 房屋生產(chǎn)成本（B商品房） 20 160 房屋生產(chǎn)成本（A出租房） 12 600 房屋生產(chǎn)成本（B出租房） 11 760 配套設施生產(chǎn)成本（商店） 13 440 土地生產(chǎn)成本(商品性土地) 21 000 貸：開發(fā)間接費用 87 360返回第74頁，共79頁。【例73】宏坤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有A、B、C三塊土地正在開發(fā)建設，土地A為綜合性使用，一

42、部分作為商品性建設場地外售，一部分自建1號商品房；土地B開發(fā)完成后用于2號商品房和3號商品房使用，其中2號商品房使用65的土地面積，3號商品房使用35的土地面積。土地C開發(fā)完后將有償轉(zhuǎn)讓。2006年6月發(fā)生如下經(jīng)濟業(yè)務：（1）6月2日，用銀行存款支付土地征用及拆遷補償費共計180萬元，其中：土地A支付80萬元，土地B支付60萬元，土地C支付40萬元。 借：開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地A 800 000 土地開發(fā)成本土地B 600 000 土地開發(fā)成本土地C 400 000 貸：銀行存款 1 800 000 第75頁，共79頁。（2）6月6日，用銀行存款支付前期工程費60000元，其中水文地質(zhì)勘探費

43、40000元，土地A應負擔20000元，土地B應負擔15000元，土地C應負擔5000元；支付土地開發(fā)設計費20000元，土地A應負擔10000元，土地B應負擔5000元，土地C應負擔5000元。 借： 開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地A 30 000 土地開發(fā)成本土地B 20 000 土地開發(fā)成本土地C 10 000 貸：銀行存款 60 000（3）6月15日，由某施工企業(yè)承包的基礎設施工程已竣工，應付工程款80萬元，其中：土地A應負擔40萬元，土地B應負擔20萬元，土地C應負擔10萬元。借： 開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地A 400 000 土地開發(fā)成本土地B 200 000 土地開發(fā)成本土地C 100

44、 000 貸：應付賬款應付工程款 800 000第76頁，共79頁。4）6月20日，土地A涉及不能有償轉(zhuǎn)讓的公共設施配套水塔已竣工，實際成本300000元，工程款尚未支付。 借：開發(fā)成本 土地開發(fā)成本土地A 300 000 貸： 應付賬款應付工程款1號商品房 300 000（5）月末，分配開發(fā)間接費用60000元，其中:土地A負擔22600元，土地B負擔26000元，土地C負擔11400，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本1號商品房 22 600 土地開發(fā)成本土地B 26 000 土地開發(fā)成本土地C 11 400 貸：開發(fā)間接費用 60 000 第77頁，共79頁。6）6月30日，土地開發(fā)完成，土地A的開發(fā)總成本是1552600元，土地B的開發(fā)總成本是846000元，土地C的開發(fā)總成本是521400元。 借：開發(fā)產(chǎn)品土地A 1 55