回遷小區(qū)物業(yè)管理方案

1、嘉悅物業(yè)回遷樓小區(qū)物業(yè)管理方案，為你提供回遷樓小區(qū)物業(yè)管理方案參考范本，適用于回遷樓、兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房及老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)使用。第一章南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)設(shè)想一、“南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目概況西山區(qū)城中村改造2號(hào)片區(qū)暨南都小區(qū)項(xiàng)目，是認(rèn)真貫徹落實(shí)昆明市委、市政府和西山區(qū)委、區(qū)政府關(guān)于城中村”重建改造工作的各項(xiàng)文件精神，加快現(xiàn)代新昆明城市建設(shè)，提升城市整體功能，改善人民群眾居住環(huán)境的民生工程。南都小區(qū)項(xiàng)目系南置建設(shè)開(kāi)發(fā)、建設(shè)的綜合性高檔社區(qū)，項(xiàng)目位于魚(yú)翅路，北側(cè)為人民西路，西側(cè)為西園北路，地處市內(nèi)繁華地段，交通便利，周邊環(huán)境成熟。南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目規(guī)劃于整個(gè)南都小區(qū)項(xiàng)目E區(qū)，屬紅廟城中

2、村改造回遷項(xiàng)目，由七幢30-35層高層住宅樓宇組成，總建筑面積164711.64平方米，包括住宅1722戶，商鋪51戶，地下車庫(kù)兩層1155個(gè)停車位。二、物業(yè)項(xiàng)目分析（一）物業(yè)項(xiàng)目區(qū)域相對(duì)獨(dú)立：南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目位于南都小區(qū)項(xiàng)目E區(qū)，既有居住小區(qū)，也包含社區(qū)底商，物業(yè)類型相對(duì)單一，規(guī)劃相對(duì)獨(dú)立，便于進(jìn)行小區(qū)日常管理。（二）機(jī)電設(shè)備及技防設(shè)施齊全，運(yùn)行維護(hù)要求高：南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目物業(yè)主要?jiǎng)澐譃楣δ軈^(qū)、生活區(qū)、地下空間、機(jī)房等區(qū)域。項(xiàng)目建筑物按照實(shí)用、先進(jìn)的原則配備了電梯、消防、水泵、門禁、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備，使物業(yè)的安全和正常運(yùn)作有了硬件的保證，但項(xiàng)目為七幢高層建筑，也給物業(yè)的日常維護(hù)提出了高

3、標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求。（三）客戶需求分析：根據(jù)城中村回遷戶這一特殊客戶群體有針對(duì)性地制定該項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)措施與方案，以便更好的服務(wù)于客戶，提供高質(zhì)量、全方位的特色物業(yè)服務(wù)，是服務(wù)南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目的基本出發(fā)點(diǎn)。我們的考慮是:對(duì)城中村回遷住宅的物業(yè)服務(wù)，既需要嚴(yán)格的管理，又要求周到的服務(wù)。三、物業(yè)管理服務(wù)理念針對(duì)城中村改造項(xiàng)目物業(yè)特點(diǎn)，我們展開(kāi)了周密的市場(chǎng)調(diào)研。在深入挖掘規(guī)劃和設(shè)計(jì)理念的基礎(chǔ)上，充分把握南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目未來(lái)客戶的不同層次需求，確立了我們對(duì)南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想和策劃思路。通過(guò)規(guī)范化、程序化、人性化的管理服務(wù)，時(shí)刻體現(xiàn)服務(wù)第一、客戶第一的管理理念，按照市場(chǎng)

4、規(guī)律，持續(xù)滿足客戶不斷增長(zhǎng)的需要，通過(guò)客戶滿意度的提高，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值的目的。（一）公共服務(wù)及配套服務(wù)的人性化服務(wù)公共服務(wù)包括了房屋建筑主體的管理，房屋設(shè)備、設(shè)施的管理，環(huán)境衛(wèi)生的管理，綠化管理，治安管理，消防管理，車輛道路管理，人員進(jìn)出引導(dǎo)，公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)等物業(yè)管理服務(wù)。配套服務(wù)包括：有針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。人員安排將以服務(wù)導(dǎo)引（客服助理）為主，維修技工、安全護(hù)管、保潔綠化等技術(shù)支持為輔。這里主要體現(xiàn)的是主動(dòng)式的服務(wù)客戶的理念。（二）重點(diǎn)突出，有條不紊對(duì)重要事務(wù)、重點(diǎn)部位或一般事務(wù)、一般部位加以區(qū)分，重點(diǎn)明確、重點(diǎn)突出。在公共區(qū)域體現(xiàn)及時(shí)周到，有條有理，勿廢勿誤。1重

5、點(diǎn)維護(hù)設(shè)施設(shè)備的正常持續(xù)不斷的完好運(yùn)轉(zhuǎn)，以及出現(xiàn)故障時(shí)的及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)；2重點(diǎn)保證公共秩序的安全穩(wěn)妥，有條不紊，毫無(wú)障礙，安全服務(wù)、消防管理也是我們的重中之重；重點(diǎn)加強(qiáng)環(huán)境氛圍的精心營(yíng)造，清潔衛(wèi)生，綠化宜人。（三）溝通反饋，暢通無(wú)阻創(chuàng)造客戶與物業(yè)服務(wù)公司之間良好的溝通反饋，輔之以高效率的工作和認(rèn)真的態(tài)度來(lái)保證優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在日常管理工作中，建立隨時(shí)溝通反饋制度，便于及時(shí)把握隨時(shí)隨地發(fā)生的各種情況，無(wú)事在防，有事在決。四、物業(yè)管理服務(wù)重點(diǎn)（一）樹(shù)立物業(yè)的整體形象通過(guò)優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)環(huán)境形象、樓宇形象控制、設(shè)備和設(shè)施的管理、治安和交通管理服務(wù)、物業(yè)服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象等專業(yè)管理服務(wù)和

6、氛圍的融合，塑造南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目的對(duì)外形象。為南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目導(dǎo)入CIS形象識(shí)別系統(tǒng)，使項(xiàng)目全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)處有一個(gè)共同的、統(tǒng)一的美好的品牌形象，配合發(fā)展商進(jìn)行南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目的形象設(shè)計(jì)，使南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目的導(dǎo)向、環(huán)境和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)形成一體化。為南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目營(yíng)造出良好的人居環(huán)境。（二）加強(qiáng)樓宇設(shè)備管理南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備專業(yè)化程度較高、配備系統(tǒng)智能化水平較為先進(jìn)，智能化的設(shè)施提高了客戶的工作、生活質(zhì)量。同時(shí)，高智能化設(shè)施要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，我們將在理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)參觀、實(shí)地演練的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)合理、切實(shí)可行的智能化設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和智能化開(kāi)發(fā)的規(guī)

7、劃，以保證智能化設(shè)施的有效運(yùn)作。物業(yè)服務(wù)處熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律，是確保各項(xiàng)關(guān)鍵設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行正常的關(guān)鍵。（三）確保公共秩序安全治安管理上，運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段,三防結(jié)合，確保安全，這是我們的基本治安思路。三防結(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合。人防上我們實(shí)施階梯式快速推進(jìn)體系，由物業(yè)服務(wù)處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗、全面防御、重點(diǎn)防范相結(jié)合；正裝與便裝相結(jié)合；人性化服務(wù)與嚴(yán)密防范相結(jié)合。物防上采用自閉式單元門等手段提高防范能力。在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為輔，運(yùn)用安保智能化設(shè)施，如報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等，結(jié)合物業(yè)服務(wù)處的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬(wàn)無(wú)一失。從我們長(zhǎng)

8、期管理的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，好的治安環(huán)境是客戶衡量管理績(jī)效的關(guān)鍵。所以，我們將在現(xiàn)場(chǎng)勘察、實(shí)地訪問(wèn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)智能化防范的條件，從實(shí)際出發(fā)，確立了入住期的治安防范思路。我們有理由相信，經(jīng)過(guò)我們切實(shí)有效的管理，可確保管轄區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理失誤而造成的治安案件發(fā)生率為零。（四）運(yùn)用科學(xué)手段，進(jìn)行合理調(diào)度，有序停車。隨著入住率的不斷提高，車位上將相對(duì)緊缺，如不進(jìn)行科學(xué)合理的疏導(dǎo)，必將導(dǎo)致車輛停放的混亂和無(wú)序。車管員將在車輛主出入口實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)指揮，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主停車的引導(dǎo)。（五）實(shí)施對(duì)電梯、安防等方面的專業(yè)化物業(yè)管理。物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展是市場(chǎng)的選擇和時(shí)代的要求，在南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目工作中，針對(duì)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備

9、、電梯設(shè)備多等特點(diǎn)，我們將充分發(fā)揮規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)橫向聯(lián)合，逐步實(shí)現(xiàn)綠化、保潔、裝修、安防、電梯養(yǎng)護(hù)、機(jī)電維修等方面的集約化、專業(yè)化管理服務(wù)，力爭(zhēng)為客戶提供更多的服務(wù)，讓南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目廣大客戶真正受益。五、南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目是綜合性物業(yè)，我們從客戶服務(wù)、安全服務(wù)、清潔服務(wù)、綠化服務(wù)、工程設(shè)備運(yùn)行養(yǎng)護(hù)服務(wù)等方面均按目前昆明市物業(yè)服務(wù)的最高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。嚴(yán)格要求工作人員提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求，持續(xù)不斷，提高服務(wù)水平，提升服務(wù)品質(zhì)。我們對(duì)南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾如下：（一）綜合管理管理人員60%以上持證上崗；2對(duì)業(yè)主/或

10、非業(yè)主使用人投訴回復(fù)處理時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)；業(yè)主家訪服務(wù)率不低于80%；4每年一次問(wèn)卷調(diào)查，業(yè)主/使用人對(duì)管理人員服務(wù)態(tài)度滿意率不低于90%,訴求處理滿意率不低于80%；5積極開(kāi)展各類社區(qū)活動(dòng)，每年組織業(yè)主或非業(yè)主使用人參與的社區(qū)文化活動(dòng)不少于四次；重要節(jié)日有專題布置；6區(qū)域內(nèi)設(shè)有業(yè)主活動(dòng)場(chǎng)所；物業(yè)服務(wù)企業(yè)三年的平均收費(fèi)率不低于95%。（二）設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)專業(yè)維修人員60%以上持證上崗；各類設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到98%以上；區(qū)域內(nèi)照明系統(tǒng)的完好率達(dá)到98%以上；加強(qiáng)消防系統(tǒng)的檢查保養(yǎng)，巡查，消防泵啟動(dòng)試壓每年不少于二次；加強(qiáng)對(duì)電梯的保養(yǎng)，單臺(tái)電梯的年故障率不超過(guò)五次；供水設(shè)施年故障率不超過(guò)五次；每

11、年停水、停電故障率不超過(guò)五次（自來(lái)水公司、供電局造成的停水、停電除外）；8公共樓道墻面每五年粉刷或清潔，日常墻面出現(xiàn)小面積脫落六個(gè)月內(nèi)統(tǒng)一修復(fù)。（三）清潔衛(wèi)生1.100%樓道、停車場(chǎng)、道路、綠地等公共場(chǎng)所干凈、清潔、無(wú)塵灰、無(wú)污漬、無(wú)污物、無(wú)陳舊性垃圾，地面垃圾滯留不超過(guò)2小時(shí)；2電梯轎廂、操作板、地面等清潔保養(yǎng)每天不少于一次，電梯門壁打蠟上光每月不少于一次，表面光亮、無(wú)污跡，電梯廳地面拋光打蠟或晶面研磨每月不少于一次；各類設(shè)施設(shè)備干凈房屋建筑外墻面明亮如新；滅蚊、滅鼠、滅蒼蠅、滅蟑螂等消殺工作每月不少于四次；外墻清潔每五年不少于一次（含補(bǔ)灰、補(bǔ)磚等）；自來(lái)水水池（箱）清洗，每年不少于一次。（

12、四）園林綠化1草坪長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊，保持常綠，基本無(wú)雜草；2喬、灌木、攀緣植物每年修剪三次以上，喬、灌木樹(shù)冠完整，形態(tài)優(yōu)美，花、灌木開(kāi)花結(jié)果，各種植物生長(zhǎng)茂盛，無(wú)枯枝、缺枝。（五）公共秩序維護(hù)1小區(qū)設(shè)有專門的監(jiān)控中心；2安防板塊做到門崗值守、門崗服務(wù)、巡邏檢查、錄像監(jiān)控、值守防盜、車輛服務(wù)、治安聯(lián)防、消防演習(xí)八個(gè)項(xiàng)目以上；3技術(shù)防范設(shè)施做到周界有紅外線監(jiān)控、樓宇對(duì)講、智能門禁系統(tǒng)或IC卡服務(wù)系統(tǒng)；4安防人員每隔二小時(shí)到指定區(qū)域巡邏一次；5建立對(duì)外來(lái)人員進(jìn)入物業(yè)區(qū)進(jìn)行詢問(wèn)和登記制度；6對(duì)居住滿一年的業(yè)主/使用人，熟悉率達(dá)到90%以上；車輛行駛有規(guī)定線路，停車場(chǎng)內(nèi)配置道閘和錄像系統(tǒng)，停車標(biāo)識(shí)清晰

13、明確，有專職人員24小時(shí)巡視和引導(dǎo)停車事宜；停車場(chǎng)24小時(shí)有專人值守；每年一次問(wèn)卷調(diào)查，業(yè)主對(duì)公共秩序服務(wù)工作滿意率達(dá)90%。第二章南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置一、“南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目物業(yè)管理人員架構(gòu)共計(jì)：69人二、“南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目物業(yè)管理人員崗位職責(zé)（一）物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理崗位職責(zé)在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)公司總體戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的需要和上級(jí)公司的政策，貫徹落實(shí)適合南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目的安全管理、環(huán)境清潔綠化、設(shè)備設(shè)施管理、客戶服務(wù)政策，保證相關(guān)政策有效推進(jìn)。負(fù)責(zé)督導(dǎo)小區(qū)管理、環(huán)境清潔綠化、客戶服務(wù)、客戶投訴、設(shè)施設(shè)備管理、維修管理、社區(qū)文化活動(dòng)管理等工作，確保公司整體服務(wù)

14、質(zhì)量的不斷提升，滿足公司發(fā)展需要；依據(jù)公司年度工作計(jì)劃，審核所轄物業(yè)服務(wù)處編制的年度工作計(jì)劃，跟蹤、分析計(jì)劃執(zhí)行情況，保證所有部門工作的有效運(yùn)轉(zhuǎn)；3組織、保證小區(qū)各項(xiàng)安全管理、環(huán)境清潔綠化、客戶服務(wù)、設(shè)施設(shè)備管理制度的貫徹執(zhí)行，協(xié)調(diào)、監(jiān)督政策的執(zhí)行，保障公司利益；4負(fù)責(zé)提供所轄物業(yè)服務(wù)處的組織架構(gòu)、崗位職責(zé)等；5聯(lián)絡(luò)和監(jiān)察清潔、綠化、設(shè)備、維修承包方，確保其提供高素質(zhì)服務(wù)；6與業(yè)主/使用人、承包方保持良好關(guān)系以加強(qiáng)物業(yè)管理效能；7負(fù)責(zé)所轄物業(yè)服務(wù)處員工工作的合理安排，不斷提出合理化建議，并負(fù)責(zé)對(duì)所管轄人員之工作績(jī)效進(jìn)行公正合理的考評(píng)；8負(fù)責(zé)監(jiān)督、管理、指導(dǎo)小區(qū)安全、消防管理、清潔綠化管理、設(shè)備

15、設(shè)施管理及客戶服務(wù)管理等工作的安排、實(shí)施和檢查，每周組織召開(kāi)部門工作例會(huì)，及時(shí)了解工作難點(diǎn)及工作中存在的問(wèn)題，積極采取各種措施予以改進(jìn)，并及時(shí)向總經(jīng)理匯報(bào)工作質(zhì)量與進(jìn)度；9積極做好本物業(yè)服務(wù)處員工的人事管理工作，負(fù)責(zé)所轄員工的工作業(yè)績(jī)考核，包括合理安排員工加班、值班，內(nèi)務(wù)檢查、文體活動(dòng)的開(kāi)展等；10負(fù)責(zé)組織所轄物業(yè)服務(wù)處內(nèi)有關(guān)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及職業(yè)安全教育，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)素質(zhì)；負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查所管轄區(qū)域治安、消防、交通等安全管理工作的實(shí)施狀況，協(xié)調(diào)相關(guān)工作，提出合理化建議。負(fù)責(zé)公共預(yù)警信息公布的監(jiān)督工作；負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)小區(qū)清潔綠化工作實(shí)施狀況，協(xié)調(diào)相關(guān)工作；負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)小區(qū)設(shè)備設(shè)施管

16、理工作的計(jì)劃、組織落實(shí)工作；負(fù)責(zé)每半年組織召開(kāi)業(yè)主/使用人懇談會(huì)，加強(qiáng)與業(yè)主/使用人的溝通，了解業(yè)主/使用人的需要，完善各項(xiàng)工作內(nèi)容。接待業(yè)曲使用人來(lái)訪，處理業(yè)主/使用人投訴，做好相關(guān)的質(zhì)量記錄，安排人員做好回訪工作；協(xié)助監(jiān)督小區(qū)日常的業(yè)務(wù)管理中的財(cái)政開(kāi)支,減少浪費(fèi)現(xiàn)象，負(fù)責(zé)催繳物業(yè)管理費(fèi)。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（二）行政文員崗位職責(zé)1負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)送文件、外來(lái)文件的跟蹤、轉(zhuǎn)發(fā)，并落實(shí)批轉(zhuǎn)情況；2負(fù)責(zé)公司各類相關(guān)信息的匯總、傳遞、反饋等工作。負(fù)責(zé)公司行政會(huì)議的會(huì)議記錄和公司大事記錄，組織撰寫(xiě)公司級(jí)的各類文稿（包括年工作總結(jié)、上報(bào)材料、請(qǐng)示、報(bào)告、會(huì)議紀(jì)要等）；負(fù)責(zé)公司資料室管理，報(bào)刊雜志訂閱

17、、資料借閱、資料室開(kāi)放以及公司文檔管理；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)處的信息通訊工作，負(fù)責(zé)按時(shí)召集部門會(huì)議，及時(shí)整理會(huì)議紀(jì)要，報(bào)送物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理；負(fù)責(zé)公司信息管理，維護(hù)和保持公司信息渠道的暢通。6公司對(duì)外事務(wù)及同行業(yè)交流時(shí)，負(fù)責(zé)參觀接待的安排工作；7.負(fù)責(zé)各部門人員考勤；每月收集各部門員工考勤、考核、加班、工資表，制作人員考勤表，經(jīng)初步審核后，報(bào)綜合管理部審批。8完成領(lǐng)導(dǎo)交付的其他工作。（三）物業(yè)部主管崗位職責(zé)物業(yè)部主管是在物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下,協(xié)助物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理開(kāi)展物業(yè)部的工作，其主要職責(zé)如下：1協(xié)助制定和完善物業(yè)部的各項(xiàng)管理制度，制定各類工作人員的作業(yè)程序及考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲措施；協(xié)助物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理

18、對(duì)前臺(tái)接待/客服助理的工作崗位、職責(zé)進(jìn)行合理安排和制定，不斷提出合理化建議，完善物業(yè)部架構(gòu)及人員崗位職責(zé)，并協(xié)助經(jīng)理對(duì)所轄人員之工作績(jī)效進(jìn)行公正合理的考評(píng)；具體負(fù)責(zé)對(duì)客戶服務(wù)、社區(qū)文化等工作的協(xié)調(diào)、組織和監(jiān)督，定期組織召開(kāi)工作例會(huì)，及時(shí)了解信息、工作難點(diǎn)及工作中存在的問(wèn)題，積極采取各種措施予以改進(jìn)；4監(jiān)督前臺(tái)接待/客服助理人員培訓(xùn)考核的實(shí)施并跟蹤培訓(xùn)效果；負(fù)責(zé)部門各類文件、資料、表格、內(nèi)外來(lái)文等質(zhì)量記錄的管理工作和歸檔工作；6協(xié)助物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理每半年組織召開(kāi)業(yè)主/使用人懇談會(huì)，加強(qiáng)與業(yè)主/使用人的溝通，了解業(yè)主/使用人的需要，完善各項(xiàng)工作內(nèi)容。具體負(fù)責(zé)與業(yè)曲使用人之間的溝通，接待業(yè)主/使用人來(lái)

19、訪，處理業(yè)主/使用人投訴，做好相關(guān)的質(zhì)量記錄，安排人員做好回訪工作；7負(fù)責(zé)定期匯總部門各崗位工作情況及工作計(jì)劃報(bào)物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理審閱，并根據(jù)部門計(jì)劃，負(fù)責(zé)組織落實(shí)各項(xiàng)計(jì)劃工作內(nèi)容；8負(fù)責(zé)組織物業(yè)部催繳、收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；9完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（四）客服助理崗位職責(zé)客服助理是在物業(yè)部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展小區(qū)客戶服務(wù)等工作，其主要職責(zé)如下：受理業(yè)主/使用人投訴和建議，給予回應(yīng)，跟蹤到事件完閉為止；負(fù)責(zé)日常業(yè)務(wù)巡查（公共設(shè)施檢查、裝修巡查、清潔綠化檢查，安全檢查等）檢查現(xiàn)場(chǎng)人員工作情況，每月將現(xiàn)場(chǎng)人員工作檢查記錄上報(bào)部門主管處，作為考核的參考；根據(jù)策劃組織實(shí)施社區(qū)文化活動(dòng)，豐富業(yè)主/使

20、用人的社區(qū)文化生活；協(xié)助催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，力爭(zhēng)管理費(fèi)收繳率達(dá)95%以上；定期對(duì)小區(qū)宣傳欄進(jìn)行更新，負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)絡(luò)，利用物業(yè)資源開(kāi)展廣告招租，商家展銷工作；收集、整理責(zé)任區(qū)域內(nèi)的信息，每周上報(bào)；每周五對(duì)本周內(nèi)發(fā)生的投訴進(jìn)行總結(jié)和分類匯總，并在例會(huì)上通報(bào)，以防止同類事件的發(fā)生；負(fù)責(zé)維修及家政服務(wù)回訪，及時(shí)將回訪情況詳細(xì)記錄，并匯總上報(bào)物業(yè)部主管；9完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（五）前臺(tái)接待崗位職責(zé)前臺(tái)接待崗位負(fù)責(zé)前臺(tái)業(yè)務(wù)辦理、業(yè)主/使用人溝通、來(lái)訪接待及管理等工作。其具體崗位職責(zé)如下：接待業(yè)主/使用人的咨詢和投訴，接聽(tīng)業(yè)主/使用人的咨詢和投訴電話，解答業(yè)主/使用人的咨詢和投訴，記錄于值班記錄表上，及時(shí)將需

21、處理的問(wèn)題知會(huì)相關(guān)人員，跟蹤處理結(jié)果；按照業(yè)主入伙流程，為業(yè)主/使用人辦理入住手續(xù)，指導(dǎo)業(yè)主/使用人規(guī)范填寫(xiě)入住資料，每天下班前將資料整理、核對(duì)、登記后交資料室存檔；負(fù)責(zé)辦理業(yè)主/使用人裝修手續(xù)，按規(guī)定收集相關(guān)資料，嚴(yán)格審核裝修施工隊(duì)的資格和裝修工人的有效證件，辦理裝修備案登記證和出入證，并作好記錄；嚴(yán)格執(zhí)行印章管理規(guī)定，及時(shí)詳細(xì)登記印章使用情況；協(xié)助財(cái)務(wù)人員進(jìn)行各項(xiàng)收入的現(xiàn)金收繳工作。每日下班前與財(cái)務(wù)人員結(jié)算當(dāng)天收入，當(dāng)天不能及時(shí)存入銀行，應(yīng)將當(dāng)天收入存放于保險(xiǎn)箱內(nèi)，并確保帳實(shí)相符；協(xié)助財(cái)務(wù)人員進(jìn)行各類發(fā)票、收據(jù)等票據(jù)的收發(fā)、核銷工作，妥善保管所存票據(jù)，定時(shí)將票根交出納員，核對(duì)數(shù)量；每周統(tǒng)計(jì)

22、入住情況和其它業(yè)務(wù)信息，在每周四下午下班前報(bào)信息管理員；每月最后一天向物業(yè)部主管匯報(bào)當(dāng)月工作情況，定時(shí)與同事進(jìn)行業(yè)務(wù)交流；完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（六）物業(yè)服務(wù)處財(cái)務(wù)人員崗位職責(zé)1按國(guó)家及公司規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)處各項(xiàng)費(fèi)用；嚴(yán)格執(zhí)行公司現(xiàn)金管理制度的規(guī)定,當(dāng)日現(xiàn)金收款必須全額存入銀行；每天編制收款日?qǐng)?bào)表，并在次日上報(bào)公司財(cái)務(wù)管理部；4按公司備用金管理制度規(guī)定的使用范圍、權(quán)隔對(duì)物業(yè)服務(wù)處備用金進(jìn)行管理和使用；5熟悉電腦使用收費(fèi)軟件系統(tǒng)，做好物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳工作；6及時(shí)提供業(yè)主/使用人每月應(yīng)收、已收與未收款清單等有關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，以配合會(huì)計(jì)核算及物業(yè)服務(wù)處組織催收工作；7負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)處倉(cāng)庫(kù)月

23、末盤點(diǎn)；8負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)處資產(chǎn)清點(diǎn)及登記。全面負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)處各項(xiàng)費(fèi)用的現(xiàn)金收繳工作；9負(fù)責(zé)業(yè)主檔案資料，應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)收費(fèi)的電腦輸入工作,每月打印并派發(fā)通知單；與扣款銀行聯(lián)系,負(fù)責(zé)每月送盤及回盤，做好各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)的托收工作；向公司財(cái)務(wù)部傳遞物業(yè)服務(wù)處日常各種符合手續(xù)的報(bào)銷單據(jù)。（七）工程部主管崗位職責(zé)1負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的房屋建筑、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備等的技術(shù)管理工作；做好工程人員的管理與工作安排，保證轄區(qū)內(nèi)所有硬件設(shè)備的正常運(yùn)行，以最低的費(fèi)用開(kāi)支保證轄區(qū)內(nèi)機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和維護(hù)；2負(fù)責(zé)為所管轄物業(yè)的所有系統(tǒng)和設(shè)備建立全面的維修保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施；3.負(fù)責(zé)建立健全部門的崗位責(zé)任制，督促檢

24、查下屬的執(zhí)行情況；組織擬定設(shè)備管理、操作、維護(hù)的各種程序文件和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并組織執(zhí)行；4負(fù)責(zé)建立健全工程設(shè)備的運(yùn)行和操作程序，確保工程設(shè)備的正常運(yùn)行；5全面負(fù)責(zé)工程方面的節(jié)能運(yùn)行，嚴(yán)格控制工程運(yùn)行和維修費(fèi)用；跟蹤、控制水、電、燃?xì)獾鹊哪茉聪?，保證最大限度地合理節(jié)能；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)好與供水、供電、供氣、消防等有關(guān)單位的公共關(guān)系；7負(fù)責(zé)制定部門培訓(xùn)計(jì)劃，保證工程部員工掌握必備的專業(yè)技術(shù)和技能；8統(tǒng)籌部門內(nèi)的工作安排及人員調(diào)配的協(xié)調(diào)工作，充分發(fā)揮現(xiàn)有人員的潛力；9負(fù)責(zé)督導(dǎo)和考察本部門員工遵守規(guī)章制度的情況及員工的工作成果、效率及工作素質(zhì)。審查提交的員工獎(jiǎng)懲建議；負(fù)責(zé)檢查本部門的工作進(jìn)度，并定期向工程管理部

25、經(jīng)理匯報(bào)；負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)部門員工對(duì)業(yè)主/使用人的裝修方案進(jìn)行審批與裝修驗(yàn)收管理工作；對(duì)屬工程部責(zé)任范圍內(nèi)的重大投訴事件,及時(shí)安排人員處理;對(duì)突發(fā)性的重大事故，及時(shí)上報(bào)總經(jīng)理，同時(shí)安排人員處理，使損失降到最低；處理日常與公司各部門之間的協(xié)調(diào)事項(xiàng)。（八）電工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)動(dòng)力配電系統(tǒng)運(yùn)行值班的管理工作；2負(fù)責(zé)小區(qū)所有照明線路及燈具的日常管理和維修工作；3負(fù)責(zé)小區(qū)所有機(jī)房?jī)?nèi)電器設(shè)備的維修和保養(yǎng)工作；4負(fù)責(zé)小區(qū)電梯電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)工作；5完成小區(qū)內(nèi)大型接待活動(dòng)和節(jié)目活動(dòng)特需的照明布置，保證小區(qū)外景照明布置，保證小區(qū)外景照明的正常工作；6根據(jù)維修巡檢計(jì)劃完成線路設(shè)備的巡檢工作，并認(rèn)真填寫(xiě)巡視記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的

26、問(wèn)題或隱患及時(shí)處理并向主管匯報(bào)；7負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主/使用人裝修施工質(zhì)量和安全用電檢查工作；8負(fù)責(zé)小區(qū)樓宇自控、通訊、音響、安防監(jiān)控、消防系統(tǒng)的維護(hù)與管理，確保整個(gè)系統(tǒng)的正常運(yùn)行；9完成工程維修單所要求的維修工作，并填寫(xiě)維護(hù)保養(yǎng)記錄；愛(ài)護(hù)工具及公物；時(shí)刻監(jiān)視高低壓配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并向主管匯報(bào)并作記錄；負(fù)責(zé)夜間對(duì)小區(qū)的室外照明及小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域照明進(jìn)行巡視檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題或隱患及時(shí)做出處理并填寫(xiě)巡查記錄；13.負(fù)責(zé)配電室值班室的衛(wèi)生清潔工作；嚴(yán)格遵守交接班制度，做好交接檢查及記錄；完成部門領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)父給的各項(xiàng)工作，完成后及時(shí)報(bào)告。（九）綜合技工崗位職責(zé)1負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)園區(qū)內(nèi)房屋土建設(shè)施

27、、房屋裝修等進(jìn)行維護(hù)，并填寫(xiě)維護(hù)保養(yǎng)記錄。2負(fù)責(zé)物業(yè)園區(qū)內(nèi)道路、污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改，并填寫(xiě)維護(hù)保養(yǎng)記錄。3負(fù)責(zé)物業(yè)園區(qū)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門等項(xiàng)目的修理、調(diào)整，并填寫(xiě)維護(hù)保養(yǎng)記錄。負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問(wèn)題，例如滲漏、裂縫等維修、整改，并填寫(xiě)維護(hù)保養(yǎng)記錄。5負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)服務(wù)處的家具維修，并填寫(xiě)維護(hù)保養(yǎng)記錄。6負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主/使用人裝修方案中的土建改造部分的檢查工作，認(rèn)真填寫(xiě)檢查記錄。負(fù)責(zé)制定公共區(qū)域土建工程的維修管理的各種規(guī)章制度，定期組織巡檢并做好記錄；負(fù)責(zé)向部門經(jīng)理提交范圍內(nèi)土建工程的改造建議和大中修計(jì)劃；掌握土建工程的完好狀況，如發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)組織人員搶修。完成部門領(lǐng)導(dǎo)

28、臨時(shí)父給的各項(xiàng)工作，完成后及時(shí)報(bào)告。（十）水工崗位職責(zé)1對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)給排水管道設(shè)施進(jìn)行定期檢查、維護(hù)和維修，確保供水系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保生活水箱清潔、無(wú)滴漏，填寫(xiě)維護(hù)保養(yǎng)記錄，并為業(yè)主/使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)；2確保污水坑排污暢通，保證各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行；認(rèn)真填寫(xiě)檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向主管匯報(bào)，并提出解決方案；3對(duì)轄區(qū)內(nèi)的給排水設(shè)備進(jìn)行日常保養(yǎng)，保證水、電、氣、上下水暢通；注意減少用料，降低成本，并填寫(xiě)維護(hù)保養(yǎng)記錄；4接受工程維修單后在預(yù)定時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)進(jìn)入業(yè)主/使用人家中，在最短的時(shí)間內(nèi)排除其給排水設(shè)備障礙，并做好維修場(chǎng)地的清潔；5按自來(lái)水公司要求及小區(qū)本專業(yè)規(guī)定按時(shí)抄寫(xiě)公共及綠化用

29、水情況并統(tǒng)計(jì)水費(fèi)；6完成各部門領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)父給的各項(xiàng)工作，完成后及時(shí)上報(bào)。（十一）安防部主管崗位職責(zé)安防部主管是在物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)物業(yè)治安保衛(wèi)的現(xiàn)場(chǎng)管理、消防管理、監(jiān)控中心管理工作。其主要職責(zé)如下：1熟悉掌握項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、各崗位設(shè)置及周圍環(huán)境，負(fù)責(zé)制訂及落實(shí)小區(qū)安全管理實(shí)施方案及各類安全防范措施，建立完善的安全管理規(guī)章制度；負(fù)責(zé)定時(shí)、不定時(shí)通過(guò)對(duì)講機(jī)或跟蹤檢查責(zé)任區(qū)域、各崗位執(zhí)勤情況，督導(dǎo)工作，協(xié)助處理有關(guān)問(wèn)題；3遇緊急事件發(fā)生時(shí)，及時(shí)與物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理取得聯(lián)系，并迅速調(diào)集人員前往事發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行處理并做好記錄向物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理匯報(bào)；4負(fù)責(zé)上傳下達(dá)及時(shí)將各責(zé)任區(qū)域發(fā)生的治安問(wèn)題及

30、處理情況綜合整理，向物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理匯報(bào)，并傳達(dá)責(zé)任區(qū)域當(dāng)值安防人員；督導(dǎo)小區(qū)區(qū)域內(nèi)的車輛行駛、停放管理。監(jiān)督各類消防、安全、交通等標(biāo)識(shí)的完好。按時(shí)上繳停車場(chǎng)車輛臨時(shí)進(jìn)出憑證票根，及時(shí)清點(diǎn)收取的臨時(shí)停車費(fèi)，并上交到出納員處；積極配合物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理做好安防人員的人事管理工作，負(fù)責(zé)所轄員工的工作業(yè)績(jī)考核，包括合理安排人員加班、值班，內(nèi)務(wù)檢查、文體活動(dòng)的開(kāi)展等；7負(fù)責(zé)安防人員的考勤監(jiān)督。每月底將安全員本月考勤、工作考核、加班統(tǒng)計(jì)表；8負(fù)責(zé)新到安防人員的崗前培訓(xùn)及在職崗位培訓(xùn)工作，負(fù)責(zé)編制安防人員的軍事訓(xùn)練計(jì)劃，具體組織軍訓(xùn)工作。確保質(zhì)量記錄的完整性，并及時(shí)送交資料管理員歸檔；負(fù)責(zé)監(jiān)控中心的管理工作；1

31、0負(fù)責(zé)每周向物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理上報(bào)周信息、每月27日前報(bào)月工作計(jì)劃；負(fù)責(zé)定期組織并實(shí)施消防、盜搶等突發(fā)事件的演練；積極組織消防安全培訓(xùn)和技術(shù)演練，提高防火意識(shí)和自救能力。協(xié)助其它崗位工作，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（十二）安防部班長(zhǎng)崗位職責(zé)安防部班長(zhǎng)在安防部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)當(dāng)班內(nèi)治安保衛(wèi)的現(xiàn)場(chǎng)工作，其職責(zé)如下：1熟悉掌握小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、各崗位設(shè)置及周圍環(huán)境，具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力及業(yè)務(wù)技能，能果斷處理一般應(yīng)急事件；負(fù)責(zé)跟蹤檢查責(zé)任區(qū)執(zhí)勤情況，督導(dǎo)工作，協(xié)助處理有關(guān)問(wèn)題；3遇緊急事件發(fā)生時(shí)，及時(shí)與主管取得聯(lián)系，并迅速調(diào)集人員前往處理；4負(fù)責(zé)上傳下達(dá)各責(zé)任區(qū)發(fā)生的治安問(wèn)題及處理情況，向部門

32、主管、物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理匯報(bào)，并傳達(dá)責(zé)任區(qū)當(dāng)值安防人員；督導(dǎo)小區(qū)區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的泊車、停車管理；監(jiān)督小區(qū)內(nèi)各類消防、安全、交通等標(biāo)識(shí)齊全醒目；7負(fù)責(zé)本班各崗位的培訓(xùn)工作和質(zhì)量記錄表格的發(fā)放和領(lǐng)取，及時(shí)送信息資料管理員存檔；8全面負(fù)責(zé)本班的內(nèi)務(wù)管理工作和新到崗安防人員的崗前入職引導(dǎo)；9負(fù)責(zé)本班的各種配套設(shè)備、器具、警備單車使用保養(yǎng)和安全巡更檢查。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向安防部主管匯報(bào)，并做好記錄；嚴(yán)格實(shí)行班前點(diǎn)名，班后點(diǎn)評(píng)制度；關(guān)心隊(duì)員思想和生活動(dòng)態(tài)，充分調(diào)動(dòng)隊(duì)員的積極性；負(fù)責(zé)車輛進(jìn)出憑證及存根送交中心存檔，中班的負(fù)責(zé)對(duì)所有安全巡查點(diǎn)進(jìn)行檢查，晚班負(fù)責(zé)對(duì)所有交接班質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正；負(fù)

33、責(zé)本班安防人員的每日考勤，每月底將本班安防人員的考勤記錄、加班統(tǒng)計(jì)表匯總后報(bào)安防部主管；對(duì)本班出現(xiàn)的疑難問(wèn)題及時(shí)上報(bào)安防部主管。（十三）監(jiān)控中心崗位職責(zé)監(jiān)控中心崗位在安防部主管的的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)控制中心日常工作的處理，其職責(zé)如下：1熟悉小區(qū)的地理位置、整體環(huán)境、房屋分布、樓宇結(jié)構(gòu)和各類設(shè)施的位置、器材布置及其控制范圍；了解物業(yè)服務(wù)處各類工作人員的職責(zé)范圍及特長(zhǎng)，了解物業(yè)服務(wù)處各類手續(xù)的辦理程序、時(shí)間、地點(diǎn)及必備資料，了解物業(yè)服務(wù)處各項(xiàng)費(fèi)用的收取規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間和方式等；3服從安防部主管的領(lǐng)導(dǎo)和分配，遵守控制中心的各項(xiàng)規(guī)章制度；認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，熟練掌握控制中心各種設(shè)備的正確操作方法，嚴(yán)格執(zhí)行

34、控制中心設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃；4通過(guò)監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)工作現(xiàn)場(chǎng)所有當(dāng)值人員的衣著、禮儀、行為以及小區(qū)環(huán)境、停車場(chǎng)收費(fèi)情況等進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)任何異常情況，必須及時(shí)通知相關(guān)人員進(jìn)行查看，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)通知附近相關(guān)人員進(jìn)行處理；5通過(guò)閉路監(jiān)視系統(tǒng)攝錄小區(qū)各出入口崗的進(jìn)出車輛，密切注意停車場(chǎng)情況，并進(jìn)行有效監(jiān)控，定期保存錄像帶；6通過(guò)電話和對(duì)講系統(tǒng)接收業(yè)主/使用人的各類服務(wù)信息，及時(shí)安排相關(guān)人員提供服務(wù)，并對(duì)服務(wù)結(jié)果進(jìn)行監(jiān)控和跟蹤，如實(shí)做好質(zhì)量記錄；受理業(yè)主/使用人投訴，及時(shí)處理并做好記錄，不能處理的立即轉(zhuǎn)報(bào)相關(guān)負(fù)責(zé)人員；收集各種信息，并對(duì)信息進(jìn)行分類，及時(shí)反饋給相關(guān)部門和人員，并跟蹤處理結(jié)果；9認(rèn)真做好小區(qū)內(nèi)公共用

35、房、設(shè)備用房的備用鑰匙借用登記工作；嚴(yán)格按照體系文件的規(guī)定，辦理物資放行手續(xù)；妥善處理各類違章事件，做好緊急、突發(fā)事件的處理記錄；12協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)班組間的銜接工作，保障信息處理渠道通暢，提高各崗位工作效率；熟悉和掌握消防設(shè)施的工作原理，功能和操作規(guī)程，熟悉各種按鍵的功能，熟練操作各種系統(tǒng)；14負(fù)責(zé)對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行記錄，填寫(xiě)值班記錄表，做好交接班工作；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（十四）安防人員崗位職責(zé)安防人員是在安防部班長(zhǎng)的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所屬區(qū)域內(nèi)小區(qū)樓層、地下停車場(chǎng)、公共部位及小區(qū)外圍的安全巡查工作;對(duì)出入口的人員、車輛流動(dòng)情況進(jìn)行監(jiān)控和安全巡查工作，其職責(zé)如下：1熟悉小區(qū)樓宇結(jié)構(gòu)、小

36、區(qū)樓層分布、商業(yè)單位戶數(shù)、各種公共設(shè)施設(shè)備的分布、各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)，系統(tǒng)掌握小區(qū)整體情況；勤走、勤查、勤問(wèn)，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)盤查，并與安防部班長(zhǎng)隨時(shí)保持聯(lián)系；檢查轄區(qū)內(nèi)各種標(biāo)志、消防設(shè)備是否完好，環(huán)境衛(wèi)生、綠化等情況是否正常，發(fā)現(xiàn)違章和受損及時(shí)匯報(bào)；4熟悉轄區(qū)內(nèi)業(yè)主/使用人情況，督促轄區(qū)裝修人員及其他商業(yè)服務(wù)人員到公司做好登記手續(xù)；5在業(yè)主/使用人搬運(yùn)貴重物品或其他物品出小區(qū)時(shí)，應(yīng)禮貌引導(dǎo)業(yè)主/使用人到物業(yè)物業(yè)處開(kāi)具物資搬運(yùn)放行條；6加強(qiáng)對(duì)裝修人員的管理，定時(shí)對(duì)裝修戶進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)安全、消防隱患限期改整，并及時(shí)上報(bào)有關(guān)人員進(jìn)行處理；7負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，定時(shí)對(duì)商鋪裝修人員進(jìn)行檢查，

37、注意商鋪進(jìn)出人員情況，預(yù)防意外事故發(fā)生；8妥善處理各種突發(fā)事件和糾紛，及時(shí)向物業(yè)部匯報(bào)情況和處理過(guò)程，并做好記錄；巡邏途中發(fā)現(xiàn)有可疑情況，必須進(jìn)行跟蹤處理，對(duì)特別可疑的人和跡象，及時(shí)與其他值班崗位取得聯(lián)系，必要采取一定的安全防衛(wèi)措施；10熱情、主動(dòng)的參與小區(qū)客戶服務(wù)管理工作，及時(shí)解答業(yè)主/使用人有關(guān)小區(qū)服務(wù)的詢問(wèn)并提供適當(dāng)幫助；嚴(yán)格遵守交接班制度，認(rèn)真做好質(zhì)量記錄；熟悉樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、車輛狀況，各種公用設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，熟悉中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例和安全類體系文件；注意儀態(tài)儀表及工作形象，文明、禮貌、耐心、熱情地對(duì)待業(yè)主/使用人；對(duì)人

38、行出入口的人員、車輛流動(dòng)情況進(jìn)行監(jiān)控，檢查本部門員工和外來(lái)施工人員配帶有效證件的情況，發(fā)現(xiàn)不符者，及時(shí)處理和報(bào)告；認(rèn)真做好來(lái)訪人員登記工作，核查進(jìn)入小區(qū)的施工人員所持有的出入卡，經(jīng)查驗(yàn)方可按指定通道放行；保持通道暢通，發(fā)現(xiàn)有閑雜人員或亂發(fā)傳單、廣告者立即制止并請(qǐng)其離開(kāi)，同時(shí)通知其他崗位；嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)品、易燃品、煤氣瓶（有管道煤氣的轄區(qū)）的人員進(jìn)入，并及時(shí)向班長(zhǎng)報(bào)告；發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象要及時(shí)通知有關(guān)人員處理，對(duì)搬出小區(qū)的物資進(jìn)行核查；19.熟知交通管理知識(shí)和指揮手勢(shì)，熟悉停車場(chǎng)出入口環(huán)境；20嚴(yán)格執(zhí)行停車場(chǎng)管理規(guī)定，實(shí)行車輛收發(fā)IC智能卡制度，一車一卡；若出現(xiàn)電腦顯示的數(shù)據(jù)與刷卡車車牌號(hào)不一致，應(yīng)立即

39、將該車進(jìn)行登記，請(qǐng)車主簽名認(rèn)可后給予放行；對(duì)外來(lái)車輛按規(guī)定收取臨時(shí)停車費(fèi)；落實(shí)防火安全措施和制度，定期進(jìn)行防火檢查，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)部位的消防管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患。做好消防設(shè)備維護(hù)和檢查工作，保證設(shè)備處于完好狀態(tài)，一旦發(fā)生火警即可投入使用。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（十五）環(huán)境部主管崗位職責(zé)環(huán)境部主管是在物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)清潔綠化等工作。其具體職責(zé)如下：1制定小區(qū)綠地的養(yǎng)護(hù)、改造、擴(kuò)建以及綠化設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃；2審核清潔、綠化消殺等以及承包方工作指標(biāo)和計(jì)劃；3提議召開(kāi)清潔綠化工作例會(huì)或?qū)ｎ}會(huì)議；制定本部門職員工培訓(xùn)計(jì)劃，評(píng)估培訓(xùn)效果；安排、指導(dǎo)下級(jí)工作，解決下級(jí)工作中出現(xiàn)的問(wèn)

40、題；負(fù)責(zé)小區(qū)綠化施工期間的監(jiān)理工作，確保施工質(zhì)量；檢查監(jiān)督清潔、綠化和消殺工作，指出不合格事項(xiàng)，跟進(jìn)改善情況；處理清潔、綠化、環(huán)境消殺工作中出現(xiàn)的突發(fā)事件；參與綠化竣工驗(yàn)收和交接工作，接收綠化資料；10協(xié)調(diào)清潔、綠化、消殺等分承包方，處理相關(guān)事宜；11.申請(qǐng)本部門所需物資，審驗(yàn)采購(gòu)回的物品質(zhì)量，監(jiān)督、檢查綠化專用倉(cāng)庫(kù)的各項(xiàng)工作;匯總、審核本部門質(zhì)量記錄，每月7日前交資料室存檔；編寫(xiě)清潔、綠化消殺等外包工作的年中/年終的總結(jié)評(píng)估報(bào)告；對(duì)下級(jí)工作進(jìn)行季度和年度考核；編寫(xiě)部門季度管理報(bào)告和年中/終工作總結(jié)，將相關(guān)信息及時(shí)報(bào)信息管理員；根據(jù)本地植物生長(zhǎng)的不同特性，指定季節(jié)性養(yǎng)護(hù)的工作程序和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；完

41、成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（十六）保潔人員崗位職責(zé)保潔人員是在環(huán)境部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清潔工作，其具體職責(zé)如下：負(fù)責(zé)清掃管轄區(qū)域內(nèi)的清潔工作；負(fù)責(zé)定時(shí)、不定時(shí)巡查責(zé)任區(qū)域清潔情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；2負(fù)責(zé)整理并保管好每日質(zhì)量記錄，每月交主管；3負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)樓道、衛(wèi)生間、公共部分地面進(jìn)行一次清掃、拖洗，定時(shí)清運(yùn)樓內(nèi)垃圾并保持地面整潔；負(fù)責(zé)對(duì)樓梯配電箱、消防箱、開(kāi)關(guān)、扶手、信箱、標(biāo)識(shí)牌、墻面、地面等公共部位進(jìn)行清潔工作并保持干凈；負(fù)責(zé)對(duì)樓內(nèi)護(hù)欄、玻璃窗、地角線、欄水線進(jìn)行兩次清潔，并不斷巡視以保持整潔；6負(fù)責(zé)對(duì)樓內(nèi)公共通道之外露管道等設(shè)施進(jìn)行清潔工作；7負(fù)責(zé)對(duì)樓內(nèi)公共部位的燈罩進(jìn)行一次全

42、面的清潔工作；8定期對(duì)樓內(nèi)進(jìn)行環(huán)境消殺；9每次使用完清潔工具器具后，清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)，并及時(shí)補(bǔ)充或申領(lǐng)；10對(duì)樓內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施等損壞情況做好記錄；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)處辦公區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，對(duì)辦公區(qū)域內(nèi)地面、辦公桌椅、會(huì)議室、洗手間等進(jìn)行清潔，并不定時(shí)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)清潔整理；負(fù)責(zé)清掃區(qū)內(nèi)地面、地下停車場(chǎng)、自行車停放點(diǎn)、小區(qū)、安防崗?fù)?、綠化帶等，保持公共場(chǎng)所地面無(wú)紙屑、煙頭、痰印、污跡；負(fù)責(zé)對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行一次以上的清潔。若發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施有損壞情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告；負(fù)責(zé)收集、清運(yùn)生活垃圾；負(fù)責(zé)對(duì)露天地面、公共場(chǎng)所、圍（護(hù)）欄、摩托車及自行車防盜架、路燈柱等設(shè)施進(jìn)行清潔工作；負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的

43、各類標(biāo)識(shí)進(jìn)行清潔工作；負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)垃圾箱、果皮箱進(jìn)行全面清潔；對(duì)使用后的清潔工具、器具及時(shí)清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)，并及時(shí)補(bǔ)充、申領(lǐng)；維護(hù)責(zé)任區(qū)衛(wèi)生，勸阻、制止不衛(wèi)生、不文明的行為；20對(duì)樓內(nèi)之可疑人員，及時(shí)與當(dāng)值安全員或控制中心聯(lián)系處理；及時(shí)收集、匯報(bào)業(yè)主/使用人的意見(jiàn)和建議；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作。（十七）綠化員崗位職責(zé)綠化員是在環(huán)境部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化的日常養(yǎng)護(hù)工作。其具體職責(zé)如下：1熟悉小區(qū)內(nèi)的綠化布局和花木的品種、數(shù)量、種植季節(jié)、生長(zhǎng)特點(diǎn)和培植管理技術(shù)，追求科學(xué)的養(yǎng)護(hù)方法；2熟悉園林工具的使用和簡(jiǎn)單的維修養(yǎng)護(hù)；及時(shí)修補(bǔ)、扶植、更換遭受意外損壞或長(zhǎng)勢(shì)不良的花木；制止踐踏草

44、地、往草地上倒垃圾和在花木上晾曬衣物等行為；對(duì)缺土、缺肥、缺水、有病蟲(chóng)害的植物，及時(shí)培土、施肥、消殺及拔除雜草，保證植物生長(zhǎng)茂盛；對(duì)造型樹(shù)木、花籬、花球和花叢要及時(shí)修剪，保持良好的造型；及時(shí)修剪枯枝葉，發(fā)現(xiàn)老化植株要及時(shí)更新復(fù)壯；每天早晚清理一次綠化帶上的雜物，保持環(huán)境整潔；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。三、員工培訓(xùn)與管理員工素質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重要條件，更是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、規(guī)范化管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證，而員工素質(zhì)的提高，主要依靠培訓(xùn)工作去實(shí)現(xiàn)。為保證對(duì)業(yè)主提供持續(xù)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時(shí)也為了給公司員工提供一個(gè)良好的職業(yè)培訓(xùn)及發(fā)展環(huán)境，從而改善受訓(xùn)者的專業(yè)知識(shí)、服務(wù)技能

45、及職業(yè)態(tài)度，并因此提高工作效率和客戶服務(wù)水平，保證服務(wù)品質(zhì)，適應(yīng)公司持續(xù)發(fā)展的需要，公司確定了培訓(xùn)目標(biāo)及全員終身培訓(xùn)計(jì)劃。針對(duì)南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目的情況，運(yùn)用電腦培訓(xùn)、物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和危機(jī)處理等培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)，同時(shí)確立全員培訓(xùn)、全過(guò)程考核的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落到實(shí)處。（一）員工培訓(xùn)的重要意義1提高員工綜合業(yè)務(wù)能力；2吸引更多的優(yōu)秀人才；3加強(qiáng)公司內(nèi)部交流，培養(yǎng)自覺(jué)學(xué)習(xí)型的團(tuán)隊(duì)；建立優(yōu)秀的企業(yè)文化。（二）培訓(xùn)目的主要是使服務(wù)于南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目的全體員工，盡快熟悉對(duì)南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目服務(wù)工作所制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，內(nèi)部各部門辦事程序，以及各自工作崗位職責(zé)和工作方法有全面的認(rèn)識(shí)

46、。提高員工之工作素質(zhì)和能力，減少工作失誤。員工通過(guò)有針對(duì)性的技能培訓(xùn)，能具備更高工作水平，為今后異動(dòng)更合適工作崗位或晉級(jí)創(chuàng)造條件。通過(guò)培訓(xùn)，建立一支優(yōu)秀專業(yè)員工隊(duì)伍，使員工更有合作精神，更有熱忱的工作態(tài)度為南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（三）范圍和原則公司全體員工均享有培訓(xùn)和教育的權(quán)利和義務(wù)；2員工培訓(xùn)以提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)為目標(biāo)，須有益于公司利益和企業(yè)形象；3員工培訓(xùn)以不影響本職工作為前提，遵循學(xué)習(xí)與工作需要相結(jié)合，講求實(shí)效，遵循短期、業(yè)余、自學(xué)為主的原則。（四）內(nèi)容和形式1培訓(xùn)體系：分為一級(jí)培訓(xùn)與二級(jí)培訓(xùn)一級(jí)培訓(xùn):依據(jù)培訓(xùn)年度規(guī)劃由公司綜合管理部負(fù)責(zé)安排公司部門經(jīng)理級(jí)以上員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；二

47、級(jí)培訓(xùn)：公司綜合管理部、各專業(yè)部門組織的部門經(jīng)理級(jí)以下員工的培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容：（1）入職培訓(xùn)：新員工在開(kāi)展具體工作前，將由公司綜合管理部或者各專業(yè)部門進(jìn)行為期一周的入職培訓(xùn)。主要培訓(xùn)內(nèi)容分為公共類和專業(yè)類：公共類包括：管理制度講座、公司企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念講座、管理文件閱讀、物業(yè)環(huán)境與設(shè)備設(shè)施講座、道德禮儀講座、語(yǔ)言訓(xùn)練、救護(hù)知識(shí)及應(yīng)急處理講座、儀態(tài)與隊(duì)列訓(xùn)練；專業(yè)類包括：以實(shí)際運(yùn)作內(nèi)容為主，由公司部門負(fù)責(zé)人或派員講授。并根據(jù)各入職員工的崗位分配分別安排課程如下：行政人事管理及文書(shū)管理講座、物業(yè)管理講座、安全管理講座、工程專業(yè)技術(shù)講座，員工可視個(gè)人特長(zhǎng)選修其他專業(yè)課程。（2）分層別的管理者通用管理

48、技能培訓(xùn)體系針對(duì)高、中、低不同層別的管理者技能培訓(xùn)以提高管理者的管理素質(zhì)，并通過(guò)年度業(yè)務(wù)重點(diǎn)確定年度通用管理技能的培訓(xùn)計(jì)劃；（3）設(shè)計(jì)、工程、技術(shù)人員，不同職能部門職員崗位職業(yè)技能提升培訓(xùn)體系。培訓(xùn)形式（1）員工在職培訓(xùn)：將通過(guò)公司員工在崗培訓(xùn)的實(shí)施細(xì)則辦法規(guī)范崗位培訓(xùn)；（2）外委培訓(xùn)：根據(jù)業(yè)務(wù)需要和公司構(gòu)筑人才高地的戰(zhàn)略，公司綜合管理部將安排優(yōu)秀員工參加針對(duì)性的外委培訓(xùn)；（3）外派培訓(xùn)：根據(jù)員工崗位技能需要，公司鼓勵(lì)員工參加提升專業(yè)技能的外部培訓(xùn)，員工享有不定期外派培訓(xùn)的機(jī)會(huì)；（4）主管人員利用會(huì)議、面談等機(jī)會(huì)，模擬練習(xí)（案例教學(xué)，角色扮演，商業(yè)游戲）施行培訓(xùn)；（5）崗位培訓(xùn)：公司員工技能提

49、升的培訓(xùn)，主要通過(guò)管理者對(duì)其進(jìn)行崗位培訓(xùn)的方式解決，每位經(jīng)理層以上職員，每年應(yīng)為部下提供不低于30小時(shí)的崗位技能培訓(xùn)，員工每年都應(yīng)給予不低于60小時(shí)的崗位技能培訓(xùn)；（6）內(nèi)部交流：公司將通過(guò)內(nèi)部的人員流動(dòng)促進(jìn)職員職業(yè)生涯的實(shí)現(xiàn)，通過(guò)輪換崗位和互為內(nèi)部客戶服務(wù)提升專業(yè)素質(zhì)；（7）參加省內(nèi)觀摩考察：組織公司員工到省內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)公司進(jìn)行觀摩學(xué)習(xí)，了解行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)；（8）外部受訓(xùn)或考察。公司每年將安排優(yōu)秀員工或者專業(yè)技術(shù)人員對(duì)外交流，促進(jìn)業(yè)界交流，學(xué)習(xí)優(yōu)秀企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)了解業(yè)內(nèi)信息，把握物業(yè)行業(yè)走勢(shì)。4員工培訓(xùn)常用方法舉例培訓(xùn)類別具體培訓(xùn)方式及方法培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)目的及適用環(huán)境綜合類1參加拓展訓(xùn)練

50、管理人員促進(jìn)相互的信任、支持與合作2視聽(tīng)教育（包括采用投影、錄像、電腦演示等）全體員工增加感性認(rèn)識(shí),提高培訓(xùn)效果參加禮儀訓(xùn)練全體員工注意形象的樹(shù)立和協(xié)調(diào)能力的培養(yǎng)研討類1專題討論會(huì)管理人員提高管理水平案例分析法（包括典型案例、個(gè)案、情景模擬）全體員工提高分析解決問(wèn)題的能力演練類1.模擬角色法全體員工熟悉公司情況及各類業(yè)務(wù)工作2游戲訓(xùn)練法全體員工激勵(lì)員工工作積極性學(xué)習(xí)類1檢查表法管理人員提高創(chuàng)造力2快速閱讀法管理技術(shù)人員培養(yǎng)快速閱讀能力講課類逆向思維法管理人員培養(yǎng)逆向思維5培訓(xùn)具體科目（1）安防人員及車輛管理員培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一1單兵隊(duì)列動(dòng)作2三大步法3體能訓(xùn)練逢周一至周五,

51、每天訓(xùn)練一小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)律性，練就扎實(shí)基本功二1擒拿格斗基本功2捕俘拳3防衛(wèi)術(shù)逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能三內(nèi)務(wù)管理每周一次檢查評(píng)比保持宿舍干凈整潔四例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及分析）每周一次提高思想覺(jué)悟,總結(jié)自身存在不足五安防部操作手冊(cè)每月一次培訓(xùn)考核熟悉安防人員崗位職責(zé)，操作規(guī)程，工作標(biāo)準(zhǔn)六規(guī)章制度及相關(guān)法規(guī)政策每月一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)提升理論水平七消防管理工作手冊(cè)每月一次培訓(xùn)考核了解消防的基礎(chǔ)知識(shí),救火的基本程序及各自職責(zé)八突發(fā)事件的應(yīng)急處理緊急集合演練每季度一次提高突發(fā)事件處理能力（2）保潔員培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)（職業(yè)道德教育，工作講

52、評(píng)及分析）每周一次提高思想覺(jué)悟，總結(jié)自身存在不足二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三環(huán)境部操作手冊(cè)每月一次培訓(xùn)及考核熟悉保潔員崗位職責(zé)，操作規(guī)程，工作標(biāo)準(zhǔn)四清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)及清潔用品的使用每季度一次培訓(xùn)和考核提高工作技能,保持工作效率五清潔環(huán)保方面的管理?xiàng)l例每季度一次培訓(xùn)和考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)提升理論水平六四害消殺和防治每季度一次熟練掌握消殺程序七消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力（3）綠化工培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)（職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及分析）每周一次提高思想覺(jué)悟,總結(jié)自身不足二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三環(huán)境部操作手冊(cè)每月一次培訓(xùn)及考核熟悉綠工崗

53、位職責(zé)，操作規(guī)程，工作標(biāo)準(zhǔn)四綠化機(jī)械、設(shè)備的操作保養(yǎng)及農(nóng)藥的使用每季度一次培訓(xùn)和考核提高工作技能，保持工作效率五綠化方面的管理?xiàng)l例每季度一次培訓(xùn)和考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)提升理論水平六植物生長(zhǎng)一般常識(shí)綠化管理規(guī)劃要求每季度一次了解和掌握綠化的基礎(chǔ)知識(shí)七消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力（4）工程維修工培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)（職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及技術(shù)交流）每月召開(kāi)一次提高思想覺(jué)悟，總結(jié)自身不足，增加工作經(jīng)驗(yàn)二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三工程部操作手冊(cè)設(shè)備管理工作手冊(cè)消防管理工作手冊(cè)每月一次培訓(xùn)及考核熟悉技工的崗位職責(zé)，操作規(guī)程，工作標(biāo)準(zhǔn)掌握基本的消防知識(shí)和設(shè)

54、備管理知識(shí)四房屋維修方面的管理?xiàng)l例，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每季度一次培訓(xùn)和考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平五水、電、消防管道走向,設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)，維修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考核了解和熟悉所轄區(qū)域狀況，提高工作效率六土建、機(jī)電、給排水、空調(diào)等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識(shí)每半年一次培訓(xùn)考核提升員工綜合能力及素質(zhì)七設(shè)備及機(jī)具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓(xùn)和考核檢驗(yàn)員工實(shí)際操作能力，尋找差距八技術(shù)大比武每年一次綜合評(píng)比，提咼技能九消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力培訓(xùn)管理：（1）公司統(tǒng)一安排的培訓(xùn)信息將定期予以公布，主要包括年度培訓(xùn)計(jì)劃、季度培訓(xùn)和具體培訓(xùn)項(xiàng)目的通知；員工根據(jù)業(yè)務(wù)需要可依照公司培訓(xùn)管理制度申請(qǐng)

55、參加外派培訓(xùn)，綜合管理部提供員工申請(qǐng)的具體流程請(qǐng)參照公司培訓(xùn)管理制度；公司統(tǒng)一安排的培訓(xùn)，將在培訓(xùn)臺(tái)帳中完整記錄，公司鼓勵(lì)員工在公司統(tǒng)一安排的培訓(xùn)之外，豐富自己的學(xué)習(xí)項(xiàng)目；員工參加培訓(xùn)期間應(yīng)做好準(zhǔn)備，認(rèn)真參與，為強(qiáng)化知識(shí)學(xué)習(xí)的效果，公司將不斷完善培訓(xùn)管理制度。接班人計(jì)劃：發(fā)現(xiàn)接班人是一個(gè)智慧運(yùn)用的過(guò)程。培養(yǎng)接班人是一個(gè)智慧創(chuàng)造的過(guò)程。公司的各級(jí)管理者，應(yīng)著眼于公司的可持續(xù)性發(fā)展，積極培養(yǎng)本崗位的接班人，做好人力資源儲(chǔ)備。公司在人才培養(yǎng)方面，將做出很大的努力。公司管理層以為員工提供持續(xù)的發(fā)展空間為重要目標(biāo)；公司也鼓勵(lì)員工確定自我發(fā)展的學(xué)習(xí)課題，并將盡最大努力提供相應(yīng)的支持。第三章南都小區(qū)回遷住宅

56、項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一、裝修管理業(yè)主/使用人裝修須知1業(yè)主/使用人裝修須知業(yè)主/使用人在規(guī)定范圍內(nèi)要進(jìn)行裝修、維修和改造，必須先向物業(yè)服務(wù)處提出申請(qǐng)(租戶必須持業(yè)主委托書(shū))并領(lǐng)取裝修申請(qǐng)審批表一式一份，并提交裝修公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及裝修施工資質(zhì)證書(shū)等資料；業(yè)主/使用人必須如實(shí)填報(bào)裝修申請(qǐng)審批表各款內(nèi)容，并于確定的裝修日期前7天攜帶裝修設(shè)計(jì)圖紙和消防部門裝修審批材料批文，上報(bào)物業(yè)服務(wù)處(涉及消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門辦理報(bào)批手續(xù))，同時(shí)交納裝修管理的有關(guān)費(fèi)用，詳見(jiàn)裝修收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主/使用人應(yīng)嚴(yán)格按照申報(bào)并經(jīng)批準(zhǔn)的裝修范圍和要求進(jìn)行裝修,應(yīng)委托具備裝修施工資質(zhì)的專業(yè)裝修公司進(jìn)行裝修；裝飾裝修工程申請(qǐng)

57、表及施工資料交由物業(yè)服務(wù)處工程枝術(shù)人員審核通過(guò)后，由物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理審批同意裝飾裝修；經(jīng)審批同意后，裝飾裝修施工負(fù)責(zé)人與物業(yè)服務(wù)處簽定裝飾裝修責(zé)任書(shū)；物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理開(kāi)出裝飾裝修開(kāi)工單、裝飾裝修責(zé)任牌，業(yè)主/使用人收到批復(fù)后，應(yīng)帶領(lǐng)選定的裝修公司負(fù)責(zé)人到物業(yè)服務(wù)處按規(guī)定辦理施工人員臨時(shí)出入證等有關(guān)進(jìn)場(chǎng)手續(xù)后，方可裝修施工；審批過(guò)的業(yè)主/使用人裝修施工申請(qǐng)表須粘貼在分戶門外面的顯眼位置，并接受巡檢人員的檢查；業(yè)主/使用人在裝修期間須閉門作業(yè)，不得影響其他業(yè)主/使用人的生活和休息。2為保護(hù)樓房建筑的公共設(shè)施，使用人在裝修及更改前必須將裝修圖紙及技術(shù)資料等交物業(yè)服務(wù)處審批。未得到物業(yè)服務(wù)處、質(zhì)檢部門及消

58、防部門書(shū)面批準(zhǔn)裝修方案前，業(yè)主/使用人不得開(kāi)展任何裝修工程。圖紙的需求詳細(xì)如下：房屋的產(chǎn)權(quán)證明，業(yè)主/使用人需出具業(yè)主授權(quán)書(shū)；聘請(qǐng)的裝飾裝修施工隊(duì)資質(zhì)證明、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身份證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等復(fù)印件；如屬簡(jiǎn)單裝飾裝修，必須由業(yè)主/使用人出具裝飾裝修擔(dān)保書(shū)后，可不提供資質(zhì)證明等資料；室內(nèi)平面圖；天花板平面圖，吊頂施工方案需標(biāo)明現(xiàn)有溫感和煙感的位置；（5）電力分布圖上需標(biāo)明配電盤、分區(qū)配電盤的位置、類別和功率，總配線圖、簡(jiǎn)圖及其詳細(xì)技術(shù)資料；（6）給排水圖，包括建議給排水管的駁接位置及水管的尺寸、水管的分布圖；（7）空調(diào)分布圖，應(yīng)包括風(fēng)機(jī)盤管位置、送風(fēng)機(jī)回風(fēng)喉的路線、送風(fēng)及回風(fēng)百葉位置、室內(nèi)空調(diào)溫度控制器

59、位置等。裝修管理費(fèi)及押金（1）在裝修工程展開(kāi)前，業(yè)主/使用人須交裝修保證金及其他有關(guān)費(fèi)用；（2）業(yè)主/使用人對(duì)房屋裝飾裝修的，經(jīng)物業(yè)服務(wù)處與業(yè)主/使用人約定裝修保證金金額和用途，住宅物業(yè)的裝修保證金每戶不超過(guò)2000元；（3）裝修完成，經(jīng)物業(yè)服務(wù)處與業(yè)主檢查驗(yàn)收，未造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修保證金自驗(yàn)收合格之日起30天內(nèi)全額無(wú)息退還給業(yè)主；（4）裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修業(yè)主須及時(shí)按原材料和標(biāo)準(zhǔn)修復(fù)。若不能及時(shí)修復(fù)的，可按雙方約定使用保證金進(jìn)行修復(fù)，保證金有余款的，物業(yè)服務(wù)處在修復(fù)后10天內(nèi)如數(shù)退還業(yè)主；若保證金不足以支付修復(fù)費(fèi)用的，業(yè)主須在修復(fù)后10天內(nèi)補(bǔ)

60、齊修復(fù)費(fèi)用；（5）物業(yè)服務(wù)處與業(yè)主/使用人結(jié)算修復(fù)費(fèi)用時(shí)，須出示修復(fù)工（料）價(jià)單。物業(yè)服務(wù)處與業(yè)主/使用人對(duì)修復(fù)費(fèi)用有爭(zhēng)議的，可協(xié)商解決或通過(guò)法律途徑解決。4業(yè)主/使用人聘用裝修公司施工須知（1）裝修工作開(kāi)展五天前，業(yè)主/使用人須填妥所有參與裝修工作人員名單并交回物業(yè)服務(wù)處；（2）裝修工作開(kāi)展前，所有裝修工作人員須向物業(yè)服務(wù)處申請(qǐng)裝修工人出入證。在進(jìn)入物業(yè)服務(wù)處管轄范圍時(shí)，裝修工人必須佩帶裝修工人出入證。裝修工人出入證在完工離開(kāi)時(shí)必須交回物業(yè)服務(wù)處，期間遺失則需申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)；（3）裝修施工人員在小區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守裝修裝修管理規(guī)定的相關(guān)條款，在物管工作人員提出查證時(shí)應(yīng)主動(dòng)配合，出示證件。裝修施工人員只能在