8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、案 例 分 析 二房地產(chǎn)評(píng)估300042一、項(xiàng)目背景2008 年 1 月 17 日，市土地交易中心委托對(duì)市北辰區(qū)北倉(cāng)道一塊待出讓住宅、商業(yè)用地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。根據(jù)估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)查估宗地是一塊已完成場(chǎng)地平整的待開(kāi)發(fā)土地。本次估價(jià)的估價(jià)目的是為委托方出讓該宗土地的需要提供市場(chǎng)價(jià)值參考，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)場(chǎng)勘查日 2008 年 1 月 18 日。委托方提供的主要相關(guān)資料有：市北辰區(qū)北倉(cāng)道地塊規(guī)劃要點(diǎn)、擬出讓地塊勘測(cè)定界圖。二、估價(jià)對(duì)象基本情況1、項(xiàng)目名稱(chēng)：市北辰區(qū)北倉(cāng)道住宅、商業(yè)用地土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估。2、宗地位置：待估宗地位于市北辰區(qū)北倉(cāng)道,東至科峰路（規(guī)劃路）；南至都旺新城住宅；西至路；北至北倉(cāng)道；北距外

2、環(huán)線(xiàn) 4.1 公里。3、宗地出讓條件土地用途：住宅、商業(yè)用地土地面積：25000 平方米建筑密度：40綠 地 率：35商業(yè)建筑面積：20000 平方米住宅建筑面積：40000 平方米4、土地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度：土地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度宗地紅線(xiàn)外“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通暖氣、通燃?xì)?、通訊），宗地紅線(xiàn)內(nèi)“場(chǎng)地平整”。三、估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)經(jīng)過(guò)分析，估價(jià)對(duì)象為待開(kāi)發(fā)土地，且周邊多為規(guī)模居住小區(qū)，新建商品房市場(chǎng)交易活躍，能夠準(zhǔn)確判斷開(kāi)發(fā)完成后土地連同建筑物的售價(jià)，可采用剩余法進(jìn)行評(píng)估；待估宗地所處區(qū)域土地市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例，故可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；待估宗地為住宅和商業(yè)混合用

3、地，不宜采用成本法進(jìn)行評(píng)估。四、項(xiàng)目難點(diǎn)及解決方法由于估價(jià)對(duì)象是住宅和商業(yè)混合用地，其自身的特點(diǎn)給本次評(píng)估工作帶來(lái)了一些，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查、仔細(xì)分析后對(duì)這些難點(diǎn)予以合理的解決。難點(diǎn)一、估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后地上建筑物的建筑形式較難確定。估價(jià)對(duì)象為住宅和商業(yè)混合用地，首先需要確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后地上建筑物的基本情況，因?yàn)榻ㄖ餇顩r決定整個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)，從而影響待估宗地的價(jià)格。待估宗地開(kāi)發(fā)完成后究竟是獨(dú)立的商業(yè)辦公樓和住宅樓，還是下面為商業(yè)用房、上面為住宅用房的混合建筑，是估價(jià)利用剩余法計(jì)算時(shí)應(yīng)該首先明確。解決方法：首先，根據(jù)待估宗地的規(guī)劃條件進(jìn)行了準(zhǔn)確的測(cè)算；其次，現(xiàn)場(chǎng)勘查待估宗地狀況和周邊房地產(chǎn)的使用狀況

4、；最后，估價(jià)根據(jù)最高最佳使用原則推斷出該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的基本情況：待估宗地開(kāi)發(fā)完成后地上建筑物應(yīng)為總層數(shù)為六層的混合建筑，其中 1 層至 2 層為商業(yè)用房，3 層至 6 層為住宅用房。難點(diǎn)二、待估宗地為住宅和商業(yè)混合用地，用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)有些。市場(chǎng)上沒(méi)有規(guī)劃條件類(lèi)似的住宅和商業(yè)混合用地交易實(shí)例，只有商業(yè)用地或住宅用地等用途單一的交易實(shí)例可供參考。解決方法：通過(guò)仔細(xì)研究，我找到兩種辦法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)兩種辦法的合理性進(jìn)行了比較。辦法 1：將待估宗地等同于以下兩塊宗地土地使用權(quán)價(jià)值的疊加，兩塊宗地的土地的設(shè)定條件分別為：A 地塊：商業(yè)用地，土地面積 25000 平方米，容積率 0.8B

5、地塊：住宅用地，土地面積 25000 平方米，容積率 1.6結(jié)論：待估宗地價(jià)值= A 地塊價(jià)值+B 地塊價(jià)值辦法 2：將待估宗地的市場(chǎng)價(jià)值等同于以下三塊宗地土地使用權(quán)價(jià)值的疊加，三塊宗地的土地設(shè)定條件分別為：A 地塊：商業(yè)用地，土地面積 25000 平方米，容積率 0.8B 地塊：住宅用地，土地面積 25000 平方米，容積率 0.8C 地塊：住宅用地，土地面積 25000 平方米，容積率 2.4待估宗地價(jià)值= A 地塊價(jià)值+（C 地塊價(jià)值- B 地塊價(jià)值）通過(guò)仔細(xì)推敲我發(fā)現(xiàn)，辦法 2 的疊加效果與待估宗地的規(guī)劃條件完全吻合，充分考慮了估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后是商業(yè) 1 層至 2 層、住宅 3 層至

6、 6 層的建筑形式；而辦法 1 的疊加效果是商業(yè) 1 層至 2 層、住宅 1 層至 4 層的建筑形式，與估價(jià)對(duì)象規(guī)劃條件不符。最終選用辦法 2 作為本次估價(jià)運(yùn)用市場(chǎng)法的評(píng)估思路。五、估價(jià)過(guò)程中獲得的啟示通過(guò)完成本次評(píng)估工作，我獲得了以下兩點(diǎn)啟示：1、面對(duì)一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目，無(wú)論采用哪一種估價(jià)方法，第一步工作都是非常重要的。例如收益法中的求取，市場(chǎng)法中案例的選取，剩余法中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值的判斷，完成好第一步工作往往會(huì)起到事半功倍的效果。本案中，在運(yùn)用剩余法評(píng)估待估宗地時(shí)，準(zhǔn)確判斷建筑物開(kāi)發(fā)完成后的建筑形式非常重要，直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)要認(rèn)真分析規(guī)劃條件、實(shí)地勘查估價(jià)對(duì)象及周邊市場(chǎng)狀況，根據(jù)最高最佳使用原則予以判斷。2、估價(jià)需要深入學(xué)習(xí)各種估價(jià)方法，做到綜合運(yùn)用、靈活運(yùn)用。目前基本的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、剩余法、成本法等。在實(shí)際