吉首商業(yè)步行街市場分析報告10

1、.：.；吉首商業(yè)步行街市場分析報告前言在與吉首步行商業(yè)街的開發(fā)商深化交流，了解了工程的根本情況及區(qū)域市場的整體情況之后，從9月1日到9月4日，我們幾乎走訪了吉首及其周邊的一切在建、在售商鋪和成熟市場，經(jīng)過市場環(huán)境調(diào)研、競爭對手調(diào)研、消費者調(diào)研及企業(yè)內(nèi)部調(diào)查等方式，了解當?shù)厣啼伿袌鲞\營及銷售情況、市場運營者心思和潛在購買客戶心思；并且訪問各行業(yè)的經(jīng)銷商服飾、酒類、床上用品、美容美發(fā)等了解其目前的運營情況、對商業(yè)街的心思預期及投資心思等，整理成提交。本調(diào)查報告，主要從宏觀經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域市場情況、工程本身情況、目的客戶群等方面進展調(diào)研，從而采取有效的營銷推行戰(zhàn)略，使工程可以快速消化，發(fā)明銷售佳績。第

2、一部分 宏觀市場分析一、步行商業(yè)街現(xiàn)狀分析一步行商業(yè)街為城市商業(yè)新熱點將一個地段做旺通常是商業(yè)先行，而商業(yè)街作為一種先進的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其人性化的設計、興趣性的格局、效力的多元化，以及對人們購物心思的充分滿足成為城市商業(yè)新熱點。目前，全國共有步行街多達百條，類似商業(yè)步行街的工程也在紛紛上馬。二省內(nèi)步行街遍地開花自 2002 年，長沙熱炒黃興南路步行商業(yè)街之后，商業(yè)街作為一種頂級的商業(yè)業(yè)態(tài)遭到各方關注。借著黃興南路做了較充分的市場教育的東風，各地紛紛跟進，一時間商業(yè)街在各地市縣遍地開花。相繼而上的有常德金鉆廣場、張家界人民廣場、益陽商業(yè)街等，最近較熱的還有星沙商業(yè)樂園、衡陽晶珠廣場等，郴州、株州的

3、步行商業(yè)街也相繼上馬，幾乎各個地級市都有一條至多條，有的縣城也建起了本人的步行商業(yè)街。借著“步行商業(yè)街的概念，也大都成為各地商鋪中的鋪王。三步行街建立的思索有了人氣、財氣、商氣，步行街才干做旺。而這不僅要靠商業(yè)步行街的規(guī)劃設計來內(nèi)引，更要靠宣傳推行的正確戰(zhàn)略來外拉，營造氣氛，吸引人來，退讓行街成為城市商業(yè)的龍頭，帶動整個城市商業(yè)的開展。集聚商業(yè)、文化、生活休閑等多種功能于一體的綜合型商業(yè)平臺，專家指出，步行街應該走綜合化和專業(yè)化之路來充分滿足消費者走、看、學、吃、買、玩的樂趣；以獨特的地域文化構本錢人的個性；在市場培育、商業(yè)運做上作文章，從城市運營的高度來規(guī)劃商圈，才干退讓行街長盛不衰，真正成

4、為城市的商業(yè)中心。而根據(jù)各個地域的經(jīng)濟開展程度、人均收入程度、商業(yè)開展情況、居民消費習慣和區(qū)域文化的不同，開發(fā)商根據(jù)詳細的資源情況，對步行商業(yè)街的規(guī)劃設計、功能定位、配套設備等進展因地制宜的取舍，以有效的資源投入到達效益最大化，是步行商業(yè)街建立過程中需求思索的重要問題。二、吉首概略一經(jīng)濟開展程度較低湘西自治州簡介湘西自治州，全州轄1市7縣，即吉首、瀘溪、鳳凰、花垣、保靖、古丈、永順、龍山7縣，州府設在吉首市。全州共39個區(qū)，54個鎮(zhèn)， 245個鄉(xiāng)。2002年GDP總值約70個億， 總人口為260.8萬人，其中土家族101.2萬人；苗族85.3萬人；白族9.4萬人，民族分布特點是 “大雜居，小聚

5、居。2、吉首簡介吉首，自治州州府，目前人口約 30 萬人。同我省其他西部地域一樣，經(jīng)濟處于低速低效運轉階段，以農(nóng)業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，工業(yè)化、城市化程度較低。但作為自治州的州政府所在地，政治、文化、商業(yè)中心，州經(jīng)濟開展的領頭羊，在我省“西部大開發(fā)的宏觀政策支持之下，大力招商引資，促進經(jīng)濟開展提速增效是有潛力可挖的。二萌芽階段的房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟的影響，吉首在房地產(chǎn)開發(fā)方式上處于相對落后的階段，整體房地產(chǎn)市場尚處于啟動階段。但深化分析目前的市場情況，卻蘊含著蓬勃的活力和宏大的開展?jié)撃?。政府把抓好房地產(chǎn)開發(fā)作為進展“三化進程的動作之一，年內(nèi)力爭完成投資達億元以上。同時抓好舊城區(qū)改造，重點抓好東

6、環(huán)路橋、團結中路和湘泉步行街建立，抓好武陵中路和城區(qū)小街小巷改造、湘泉綠化及古建筑的維護和開發(fā)。這一系列的措施，將改善城市容顏，促進房地產(chǎn)行業(yè)的開展。吉首市按照“擴展規(guī)模，完善功能，優(yōu)化環(huán)境，提高檔次的要求，集中人力、物力、財力，完善城市根底設備，強化城市功能，提高城市檔次和檔次，加強城市的集聚和輻射才干，促進了全市經(jīng)濟的開展和社會全面提高。三引導民間投資，發(fā)揚“井噴效應2000年 10 月，湘西自治州納入國家西部大開發(fā)范圍,成為湖南獨一的“寵兒。這為湘西自治州改動貧困容顏，減少與興隆地域差距，實現(xiàn)共同富有，帶來了千載難逢的機遇。吉首市將以狠抓經(jīng)濟建立這個中心，以富民強市為目的，奮力推進城市化

7、、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，努力實現(xiàn)由小城市向中等城市、貧困市向經(jīng)濟強市、環(huán)境欠賬市向生態(tài)旅游城市、溫飽社會向小康社會的“四大跨越。 據(jù)調(diào)查，吉首市游離的民間資本約有 3050 個億，只需合理引導民間投資，將這部分資金釋放出來，將發(fā)揚宏大的效能。第二部分 工程根本情況分析一、工程概略一工程情況簡介規(guī)模、區(qū)域位置、配套吉首步行商業(yè)街是吉首湘泉房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)首個真正商業(yè)化運作的地產(chǎn)工程，地塊西面人民路、北臨團結東路、南依邊城賓館，東接香港街，一條 13 米寬的黃金步行體系貫穿商業(yè)街主入口，并以多條通道、步梯和人行天橋銜接兩翼的組團及上下空間，構成一個圍合式步行商業(yè)格局。地塊周邊即是州人大、州政府所

8、在地，處于吉首市商業(yè)、政治、文化中心地帶，原有的繁華中心，周邊賓館、銀行等商務、生活設備配套完善。目前一期曾經(jīng)主體構造封頂，整個工程定于國慶節(jié)開盤，估計2004年610月整體開工并交付運用。二主要經(jīng)濟目的工程投資達8000萬，總用地面積 13000m2，一期建筑面積 6560 m2 ，總建面積到達 80 m2 ，綠化率 38.8% ，容積率為 2.03 。一期設計一、二樓商鋪60 多個，面積 3548 m2；樓頂為復式格局二層、三層 18 套，面積 120260 m2 ，帶屋頂花園。工程以區(qū)域超大規(guī)模，非凡的實力背景，加上獨特科學的規(guī)劃與新穎的推行理念，將成為吉首樓市為之一振的亮點。附表：主要

9、經(jīng)濟目的吉首步行商業(yè)街暫命名開展商吉首湘泉房地產(chǎn)開發(fā)公司樓盤地址人民路總建筑面積約2萬m2占地面積約20畝綠化率38.8%容積率2.03商鋪60個一期面積3548 m2住宅18套一期面積120260 m2付款方式商鋪提供五成十年的銀行按揭貸款三工程優(yōu)勢1、工程地處吉首傳統(tǒng)的繁華商業(yè)地帶，地理位置得天獨厚；為吉首僅有的兩座人行天橋之間，擁有超高的人流量，積聚人氣、財氣，運營戶普遍認同地段價值。2、工程作為吉首獨一無二的步行商業(yè)街，屬于當?shù)刈罡叩纳虡I(yè)形狀，除了香港街能夠構成運營上的競爭外，銷售上沒有同質(zhì)化的直接競爭對手，具有獨一性。3、國家西部大開發(fā)的宏觀政策支持，有效利用經(jīng)濟開展趨勢，放大區(qū)域作

10、用，吸引周邊客戶；作為吉首市提升城市籠統(tǒng)的重點工程，當?shù)卣罅χС?，獲得眾多關注。4、地州市的投資渠道有限，居民在銀行有相當高的存款額，只需有效引導，釋放投資，可以等待樓市“井噴，商鋪旺銷。四工程優(yōu)勢及風險區(qū)域的整體經(jīng)濟實力不強，購買力有待開掘。工程的拆遷、土建等綜合本錢較高，假設控制不當，導致銷售的總價會較高。假設價錢定位不當，呵斥銷售價錢過高，那么能夠給工程銷售帶來極大風險。工程的部分規(guī)劃設計還不甚明朗，缺乏相當時間做相應的任務，推行時間緊促，需求盡快啟動，能夠?qū)е潞芏嗳蝿兆鞑坏轿唬瑥亩绊懲菩行Ч?。從普通的商業(yè)規(guī)律來看，三、四樓作商鋪，如無創(chuàng)新運營方法，將遇到銷售妨礙。工程設備配套不甚

11、完善，沒有停車場等。第三部分 商鋪市場概略一、商鋪市場情況綜述我們幾乎走訪了吉首及其周邊的一切市場，經(jīng)過實地采盤、訊問商鋪銷售情況，與運營者訪談等多種方式了解吉首市場的銷售及租賃行情。目前，吉首商業(yè)最繁華，市場運營最好的還是緊鄰工程基地的香港街，以運營中高檔服飾等品牌店為主，與運營戶交談，他們大都認同商業(yè)步行街的含金量。而其他市場，除再生綜合樓、人民影院市場等少數(shù)市場銷售情況較好外，由于定位不準或運營不善等問題，普遍較為冷落。二、現(xiàn)有市場比較分析吉首市商鋪市場情況一覽表市場稱號價錢其他備注香港街七匹狼40m2 門面，租金 46 萬一年，可接受價位 50 萬總價，住房 30 多萬。接受單價 1.

12、5 萬/m2 ， 2.5 萬/m2 太貴明珠商貿(mào)城均價： 0.91 萬元/ m2 共三層復式樓 900 元/ m2商鋪賣得不太理想再生綜合樓 均價： 1.45 萬元/ m2；總價 55 萬元/間商住800元/ m2已售完，現(xiàn)只剩一間大布市臨街售價：1.4萬元/ m2 小鋪面旺銷，大鋪面妨礙大新世紀電腦城4-5層全空不臨街人民影院市場8 m2年租金1.5萬/ 年1.6萬/ m2當年臨街門面售價對面門面3萬/ 年建材市場均價：8000元/ m2；靠里4000元/ m2住宅760元/ m2復式；商品房780元/ m2銷售、招租、運營均不理想闡明：1、步行商業(yè)街的價錢定位將很大程度上受現(xiàn)有市場的價錢的

13、制約，因此，步行商業(yè)街的價錢上揚有待一定的戰(zhàn)略或增值效力作為支撐。2、調(diào)查發(fā)現(xiàn)大多數(shù)生意冷落的門面屬于位置不佳或定位于市場容量缺乏的行業(yè)，不少運營者表示情愿購買更理想的商鋪投資或自用，市場需求大量存在，但問題是有效供應缺乏，真正有競爭力的商鋪非常少見，而步行商業(yè)街的功能定位和目的客戶群定位，恰好可以填補這樣一個空白。3、吉首的商住樓銷售情況較好，根本上開發(fā)出來就能消化，因此，商業(yè)步行街的住宅銷售情況可以看好?？傊?，市場潛力其實很深沉，但有待發(fā)掘。周邊地域商鋪市場情況周邊區(qū)域賣得較好的張家界人民廣場吉首有17人在此買了鋪面，總體規(guī)劃為融購物、觀光、休閑、文娛、美食等功能于一體的商業(yè)步行街，占地近

14、40000平方米，綠化率達55%。工程于2003年4月開盤，一樓均價約2萬元，二樓均價約1萬元，整體銷售情勢不錯。第四部分 目的客戶群分析一、目的客戶群分類；目的客戶群主要分為投資型的和自主運營型兩種目的客戶群細分投資類客戶：吉首當?shù)鼐用窈椭苓吙h市居民，看好商業(yè)街開展前景，購買店鋪獲收益。周邊地域的經(jīng)商人士，看好區(qū)域開展趨勢，購買店鋪出租。2、自主運營類客戶：出租鋪面運營的業(yè)主，運用低首付和銀行按揭的方式購買步行街的門面，運營本人的商鋪。本人在別處有店鋪的業(yè)主，為尋求充足的客源和更好的商機，選擇步行商業(yè)街。周邊部分運營者，購買商鋪連鎖運營。二、目的客戶群心思分析不論是投資還是自主運營，目的客戶

15、群購買商鋪的出發(fā)點都是為了獲利，會理性分析投資報答率，因此，工程一定要將優(yōu)越的投資報答分析展現(xiàn)給投資者。與此同時，投資的價值于運營的價值，在保證工程利潤的同時，應充分思索目的客戶群的需求，給他們提供一個好的運營平臺，使物業(yè)增值，實現(xiàn)開發(fā)商和客戶雙贏。第五部分 工程營銷推行建議一、有效的功能分區(qū)現(xiàn)代商業(yè)街與過去傳統(tǒng)商業(yè)街的運營內(nèi)容完全不同，其運營業(yè)態(tài)和效力業(yè)種多達幾十種，因此，在做好前期設計和規(guī)劃的根底上，必需思索各種業(yè)態(tài)和業(yè)種對建筑的根本要求，如百貨店、綜合超市、專賣店等運營業(yè)態(tài)和餐飲、文娛、體育、文化等幾十種效力業(yè)種對建筑要求是完全不一樣的。做好功能分區(qū)的根底上組合和設計，便于運營者運營、消

16、費者尋覓和消費，且有利于銷售說辭的相應配合。所以對工程進展劃行規(guī)市，并不是制約特征運營的開展，而是科學有效地使相關行業(yè)相互促進，交相輝映。建議主街規(guī)劃為運營高利潤的精品服飾，可以支撐商鋪的高總價；三、四樓建議做大型的休閑、文娛、美容場所等，采取整鋪銷售或主題招商的方式假設都有難度甚至可以采用金融操作的方式。二、規(guī)劃設計的改善在如今可以調(diào)整的情況下，從“以人為本的思想出發(fā)，充分利用已有的資源，提供一個良好的運營環(huán)境。如在主街建筑中心廣場聚集人氣；在相對不好的位置設促銷場地，可讓附近的運營者場外免費促銷等?？傊?，我們還需求在工程規(guī)劃設計方面做足工夫。留意布置有序的空間格局和人行體系。設中心花園、街道綠地、園藝小品、民族特征建筑和風俗等，構成湘西少數(shù)民族地域的鮮明特征。在建筑設計和運營范圍上突出湘西濃重的民族特征和區(qū)域文化底蘊，如設民俗文化廳等，這樣有地域文化特征的商業(yè)設備，成為城市對外的籠統(tǒng)窗口，吸引到當?shù)氐穆糜握?，引納外地的消費者，更好的促進招商引資任務。三、造勢操作一定要做到位雖然步行街的知名度已非常之高，但要構成真正的“旺銷，還需求“造好勢目的客戶群多為投資者，投資者的心態(tài)是買漲不買跌，頻頻出現(xiàn)的亮點可以加速投資者的決策過程。與此同時，也要防止出現(xiàn)價錢炒得過高，呵斥后期銷售困難。四、商