無錫君悅豪景苑營銷策劃報告

1、 君悅豪景苑報告一、無錫住宅市場現(xiàn)狀12005年上半年房地產(chǎn)市場風云突變，中央宏觀調(diào)控意志堅決，政府出臺了一系列樓市調(diào)控政策。開發(fā)商，購房者，中介在膠著中比拼著。期房及二手房交易量全面萎縮，購房者觀望氣氛漸濃。先前火爆的樓市遇到了銷售困境，第三季度市區(qū)住宅均值為每平方米4136元，比去年同期上漲18.93%，比今年二季度增長0.98%，漲幅環(huán)比下降1.09%，增幅為三年以來同期最低。2市場供應充足，供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化。監(jiān)測信息顯示，今年前三季度無錫市區(qū)新增上市預售商品房348.62萬平方米，其中住宅269.12萬平方米。預計今年第四季度商品房上市總量約100萬平方米至150萬平方米。商品住宅供應品種

2、、戶型結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢，今年第三季度市區(qū)150平方米以下的商品住宅供應比例達85.18%，其中80平方米以下的商品住宅供應比例達11.44%。有關(guān)專家預計今年年底將上市的樓盤中，中低價位樓盤供應數(shù)量比例將進一步加大。 3二手房市場同樣上演了一起跌宕起伏的行情：國家今年通過稅收等經(jīng)濟手段抑制房地產(chǎn)投機炒作，交易量在6月份大幅下挫后市場出現(xiàn)觀望現(xiàn)象，7月份出現(xiàn)回升，至9月份交易量基本持平。有關(guān)人士分析認為，在無錫房地產(chǎn)市場長期理性發(fā)展的大環(huán)境下，二手房市場仍保持平穩(wěn)發(fā)展的局面，但住宅成交量有所下降。 房價 HYPERLINK /n?k=房價 o 房價 t _blank 相對平穩(wěn)，漲幅繼續(xù)回落。從今

3、年前9個月全市住宅銷售價格變動看，房價依然保持平穩(wěn)態(tài)勢。第三季度，市區(qū)住宅新盤有31個，加權(quán)平均單價為每平方米3840元，其中中低價位樓盤供應數(shù)量合理。4年關(guān)將近，新盤不斷推出，眾多開發(fā)商也面臨年底資金回籠的壓力，使得有相當?shù)臉潜P進行了促銷，并取得了一些較為顯著的效果。因為接近年關(guān)，購房者的購房意識不強，消費力減弱。近期會有更多的開發(fā)商進行降價促銷活動。二、05年秋季房展會本次房交會是無錫經(jīng)歷6.1新政之后的第一個房交會，眾多開發(fā)商在熬過慘淡的6-9月份后，全部把力量放在此次房交會上，已開盤的加上剛浮出水面的樓盤都期望能夠在房交會上搶的滿堂紅。在新政來臨后，無錫市政府也著力托盤，從減少土地供應

4、量到此次房交會增加一倍展位面積等措施 眾多開發(fā)商也對市場預期也比前一段時期樂觀一些，在本次房展會上也有幾個樓盤因為價格的優(yōu)勢銷售狀況良好。但同時這部分剛性需求客戶群數(shù)量不是太多，因此整個市場的吸納量沒有根本性的變化，也不足以支撐整個樓市的復蘇。 多個新案浮出水面，首次曝光在民眾面前（king紫金門，圣芭芭拉，百大春城）。King紫金門為20042地塊，總建32萬m2，號稱市中心人民東路上個案，圣芭芭拉為香港風水隆在馬山的個案，在現(xiàn)場為形象展示，產(chǎn)品沒有曝光，只知道為T-H，獨棟，花園洋房，公寓；百大春城為昆百大在惠山新城的個案，在站前步行街設(shè)立了市區(qū)接待處?；萆叫鲁?2個樓盤集體亮相，幾乎可成

5、立惠山新城專場房交會。名園，鳳翔馨城，加州洋房，百大春城，長安怡和花園，金都城中央，清華雅居，天一城，天力羅馬假日公寓，華廈清水灣，復地公園城，理想城市惠山新城個案面臨最大的問題就是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模嚴重脫節(jié)，惠山新城的企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量無法與新區(qū)的企業(yè)相提并論，但現(xiàn)在整個惠山新城的住宅供應量卻遠遠超過新區(qū)近幾年來土地供應量的總和。此次房交會參展樓盤數(shù)量為60個比春季房交會多10個，參會的各類房源總面積約475萬平方米，可銷售樓盤約40個，房源面積約215萬平方米，參展數(shù)量已超過春季房交會。形象展示樓盤有近20個超越以往房交會。有些樓盤還未開始動工，卻花大筆費用購買展位前來參展。其目的不

6、外乎，一、對市場走向不清楚，把案子早點曝光以盡可能搶奪意向客戶，二、產(chǎn)品已經(jīng)定位，前期工程已經(jīng)完畢，即將進入施工階段，想通過這次房交會把產(chǎn)品拿到現(xiàn)場來觀測市場對其反應，試探價格。外地參展樓盤消失在上次春季房交會上，還有多個外地樓盤前來無錫參展，而這次秋季房交會上，竟然一個都沒有，其原因被新政打壓掉的投資客有很大關(guān)系，再加上本身無錫民眾的保守心態(tài)以致此次房交會上沒有一個外地樓盤前來參展。參展商展位設(shè)計花俏，力求能吸引客人眼球。年底將至，開發(fā)商面臨還貸和還款壓力，加上房產(chǎn)市場景氣度比新政之前低了很多，眾多開發(fā)商都已經(jīng)著急了，所以在這次的房交會上竭盡所能用各種方法能夠讓自己的展位吸引大量眼球，以期望

7、客戶能夠認可自身樓盤。象尚城特意邀請菲律賓樂隊表演，紫金門請來魔術(shù)師現(xiàn)場表演，圣芭芭拉的婚紗秀與人體行為藝術(shù)表演等。新區(qū)參展樓盤數(shù)量達到8個，長江綠島二期、新港國際、香溪美林、第一國際、吳越之星、星洲映象、新都會、新地假日廣場。在新區(qū)板塊中，市場上銷售較旺的樓盤在房展會上會也很明顯的參觀民眾較多，而象吳越之星新都會等個案，顯得較為冷清，沒有民眾在現(xiàn)場提問咨詢。濱湖板塊只見拍地，不見動靜，在04-05年度，整個蠡湖新城，濱湖區(qū)域，太湖新城的土地供應量在無錫位列三甲（另兩個為惠山新城與新區(qū)板塊），但此三大區(qū)塊同期拍下的土地有些早的已經(jīng)拿到預售許可證，而象濱湖板塊的樓盤在這次房交會上還是只有以前的幾

8、個老面孔（新梁溪人家，陽光城市花園、金色江南、奧林花園、天鵝湖、萬科魅力之城）象南京棲霞地塊，中國海外地塊，江陰陽光的蠡湖一號地塊等都沒有現(xiàn)身房交會?，F(xiàn)在濱湖區(qū)域房價最高的新梁溪人家在5380元，但這個價格現(xiàn)在已經(jīng)很明顯很難在濱湖區(qū)域站住腳跟，而象南京棲霞，中國海外，江陰陽光所拍地塊的土地成本已經(jīng)被拱高，開發(fā)商如果也只是簡單價格跟風的話，肯定無法正常獲利，所以開發(fā)商只能靜觀其變，等待時機。本次除了長安鎮(zhèn)有一個樓盤參展外，并無其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤參展。無錫市區(qū)人的購房意向還是以城區(qū)內(nèi)樓盤為主，但是有大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶選擇市區(qū)房源。三、安鎮(zhèn)及周邊樓盤概況 一、安鎮(zhèn)1、華夏-新時代華夏-新時代有十數(shù)種戶型，房型大

9、、中、小相結(jié)合，部分住宅頂層采用躍層退臺式設(shè)計。一梯兩戶，餐廳和起居室注重南北通風良好，采用“全明設(shè)計”，住宅內(nèi)部公私分隔，居寢分離，淺進深設(shè)計，室內(nèi)布置緊湊，重視廚房、餐廳設(shè)計，強調(diào)大廳活動空間，臥室均朝南，部分住宅設(shè)有雙衛(wèi)。公有樓梯間及活動空間遠離入戶口。陽臺功能設(shè)置為復合陽臺。主推戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，其他戶型還有三室兩廳一衛(wèi),兩室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳兩衛(wèi)，四室二廳二衛(wèi)，疊加別墅等。多層平均價格為2400元/平方米左右（起價2300元），小高層平均價格為2600元/平方米，疊加別墅價格3500元/平方米，、車位售價未確定，但可租，地下停車位，面積20平方米/個。華夏-新時代初期訂金多層600

10、00元/戶，小高層80000元/戶，預定顧客多為安鎮(zhèn)當?shù)鼐用?。該?月17日已開盤，開盤當天場面比較熱烈，也有一部分投資客（一投資客訂購了11套）的，現(xiàn)銷售進度已售150多套。其中很大一部分是分流的本案客戶。華夏-新時代售樓處整體形象較好，該案目前在安鎮(zhèn)有四塊廣告牌（其中兩塊大型宣傳廣告牌分別樹于錫東大道與安國路交叉口，錫東大道與錫滬路交叉口）及安國路刀旗和錫滬路部分路段刀旗。隨著該項目的開盤，已開始在報紙上做廣告。其廣告量及廣告效果對本案保持著絕對的壓迫力，這在人口本來就很少的鄉(xiāng)鎮(zhèn)對客戶心里的影響也是無法想象的。2、錦滬花園 錦滬花園目前只剩余1套（15層小高層的底層），價格在2749元/平

11、方米，按錦滬花園層差價30元/平方米計算，目前該案小高層均價在2900元/平方米左右。3、長江國際。機電五金城位于錫滬路錫山區(qū)東部開發(fā)園區(qū)的長江國際機電五金城，由無錫杰利企業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，無錫市晟瑞房地產(chǎn)營銷策劃有限公司代理，總投資10億元，占地577畝，已開工建設(shè)的一期工程占地222畝，建筑面積26萬平方米；機電五金城大都為小面積商鋪，價格大約5000元/平米左右。共1500戶，地下停車位，1200多個。華夏新時代建筑、戶型、面積一覽表：層數(shù)幢數(shù)總戶數(shù)建筑配比戶型戶型戶數(shù)面積范圍面積戶數(shù)13+143642幢每層4單元，2幢每層3單元二室二廳一衛(wèi)；二室二廳二衛(wèi)；三室二廳一衛(wèi)；三室二廳二衛(wèi)；

12、四室二廳二衛(wèi)；疊加別墅二室共198戶；三室共450戶；四室共122戶；疊加別墅共12戶二室97117平方米97m2有22戶；101m2有52戶；111.9m2有26戶；113.3m2有24戶；117m2有74戶11+142863幢每層3單元，1幢每層4單元三室124-136平方米124.9m2；126m2；127m2；128m2；128.4m2；130m2；136.58m2；共有450戶621202幢每層4單元，1幢每層2單元四室142-152平方米142m2有22戶；147m2有22戶；152m2有78戶；4（疊加）212每幢6戶疊加面積較大每戶200-300平方米總計1378278297-

13、300平方米782面積戶數(shù)配比二室占25.3%；三室占57.5%；四室占15.6%；疊加別墅占1.5%二、查橋 查橋距安鎮(zhèn)約3公里，主要道路為錫滬路。1、江南-清華坊一期由遠森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā),由東方名流做全案企劃。該案總占地30000平方米左右,由64座聯(lián)棟別墅組成.已基本銷售完畢:只剩一棟毛坯房和一棟樣板房.毛坯房價格為4300元/平方米,樣板房價格為260萬元左右。消費者所在區(qū)域主要為查橋鎮(zhèn)以及一部分市區(qū)居民與上海人。2、江南-清華坊二期該案正在規(guī)劃中，位于 LINK Word.Document.8 /Soft/UploadSoft/200512/200

14、51212155704417.doc OLE_LINK1 a r * MERGEFORMAT 查橋鎮(zhèn)中心位置，占地100000平方米,規(guī)劃由小高層及聯(lián)排別墅組成。三、厚橋厚橋距安鎮(zhèn)約3.5公里，主要道路為錫東大道，交通暢通。1、隆達苑該案位于厚蕩路以北，由隆達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，無代理公司，總建筑面積40596平方米，10幢多層（5層或6層），總共298戶，建筑密度27.5%，綠化率38%，容積率1.48，機動車位156個（地下車位）。該案均價1900元/平方米（頂層送閣樓，陽臺算一半面積），70%以上的房子已售出，還剩約80套左右未售出（其中31套房子已預定）。戶型有兩室兩廳一衛(wèi)/兩衛(wèi)（

15、90-110平方米）50套左右，三室兩廳兩衛(wèi)150多套（120-135平方米），四室兩廳兩衛(wèi)（140-150平方米）80多套。小區(qū)已全部是現(xiàn)房。小區(qū)實行24小時封閉式管理，應用先進的科技設(shè)備，如電子巡更系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)等。小區(qū)保安素質(zhì)尚可，大樓入口為防盜玻璃門，但一樓和二樓窗戶、陽臺均無防盜設(shè)施。售樓處狹小，由底商改造而成，售樓人員為開發(fā)公司內(nèi)部人員，業(yè)務(wù)能力及綜合素質(zhì)較差，樓書資料制作粗糙（基本上就是戶型介紹）。規(guī)劃中的二期為在建的三棟樓。小區(qū)南面將開發(fā)為別墅，與該小區(qū)僅一條厚蕩路之隔。四、羊尖 羊尖鎮(zhèn)距安鎮(zhèn)7公里（約10分鐘車程），主要道路為錫滬路。 1、羊尖中央公園（育才花苑）該案東臨

16、羊勤路（擬建新街），南臨育才東路，與羊尖高級重點中學僅隔一條育才東路，北臨在建市民廣場。該案占地30000平方米左右，由多層、高層、別墅組成，預計均價2200-2300元/平方米左右（別墅除外），40間商鋪，預計均價在4000元/平米左右，戶型預計有兩室一廳/兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)等。2007年底交房。該案采用雙公園概念（市民廣場及小區(qū)內(nèi)部公園）、教育社區(qū)概念（羊尖高級重點中學）。該案售樓處整體形象較好，戶外廣告為育才東路刀旗；目前尚未開盤。2、羊尖安居房小區(qū)：總占地：69658平方米，容積率：1.33，總建：72770平方米，綠化：38。2%，建筑密度：24%，停車位：205個

17、。3、規(guī)劃160畝商業(yè)用地，規(guī)劃用途為別墅，住宅（暫定），價格暫時未確定，但預計多層2200元起，小高層2400元起。五、八士八士距離安鎮(zhèn)直線距離7公里，無主干道直通。1、華夏星辰（一期、二期）該項目位于八文路與振興路交叉口，由無錫市華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，由盛世地業(yè)行銷企劃。該項目一期多層13幢（5層），小高層2幢（9層，包括2層底商）；二期多層3幢（5層），小高層1幢（9層，包括2層底商）。一期戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（97）、三室兩廳一衛(wèi)（110-125）、三室兩廳兩衛(wèi)（140-150）、四室兩廳兩衛(wèi)（145左右）；二期戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（100）、三室兩廳一衛(wèi)（110-120）、三室兩廳

18、兩衛(wèi)（122150）、四室兩廳兩衛(wèi)（150左右）。該項目價格為一期2200元/平方米左右，二期2350元/平方米。（多層比小高層稍貴）。銷售情況：一期約70-80%已售出，二期中的兩室兩廳一衛(wèi)基本售完。售樓處（一期和二期共同的售樓處）面積較大，裝修好，有展示樣板房，沙盤、資料齊全，但無戶型模型，銷售程序完善、人員素質(zhì)較高。宣傳方式：一期為沿路刀旗；無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；報紙廣告以價格、八士首座小高層為賣點該；二期為只有戶型圖及由售樓員介紹，無其它廣告宣傳（刀旗、報紙還是一期廣告）。項目離市區(qū)較近，有公交車；周圍無工廠；價格較低；得房率較高（小高層86.5%）；廣告宣傳多（時間長），但八士鎮(zhèn)

19、市場、商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套離項目較遠；東側(cè)八文路上車輛噪音；小區(qū)智能化設(shè)施很少。六、東亭賽維拉位于錫滬路，紅星美凱龍斜對面，由無錫賽維拉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地12萬平米。是以廚衛(wèi)，五金為主的商城，以售完現(xiàn)正招商中明年1月正式對外營業(yè)。商鋪均價在7000元左右，形態(tài)為三層每層面積在97平米左右，雙開間。租金一年6萬左右。七、豪景苑周邊主要樓盤綜合分析豪景苑周邊主要樓盤情況1：區(qū)域樓盤名稱總建（平方米）建筑類型戶型均價（元/平方米）安鎮(zhèn)華夏新時代54941（占地）多層、小高層、疊加二室二廳一衛(wèi)；二室二廳二衛(wèi)；三室二廳一衛(wèi)；三室二廳二衛(wèi)；四室二廳二衛(wèi)；疊加別墅多層2400左右，小高層2

20、600左右，疊加別墅3500左右；（車位約80000-100000元/個，20平方米/個）查橋江南清華坊二期（暫定）10萬（占地）多層、小高層、別墅（暫定）規(guī)劃中（一期有64棟別墅）未定（一期4300左右，只剩一套）厚橋隆達苑4059610幢多層（5層或6層）總共298戶兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)1900羊尖羊尖中央公園30000左右（占地）多層、小高層、聯(lián)排或疊加售樓處無任何資料，具體不詳結(jié)合當?shù)厥袌銮闆r及該項目特點，預計在2200-2400左右，商鋪4000元左右八士華夏星辰一期多層13幢（5層），小高層2幢（9層，包括2層底商）兩室兩廳一衛(wèi)（97）、三室兩廳一

21、衛(wèi)（110-125）、三室兩廳兩衛(wèi)（140-150）、四室兩廳兩衛(wèi)（145左右）2200左右華夏星辰二期多層3幢（5層），小高層1幢（9層，包括2層底商）兩室兩廳一衛(wèi)（100）、三室兩廳一衛(wèi)（110-120）、三室兩廳兩衛(wèi)（122150）、四室兩廳兩衛(wèi)（150左右）2350（多層比小高層稍貴）君悅景苑周邊主要樓盤情況2：區(qū)域樓盤名稱開盤/去化售樓處廣告/宣傳安鎮(zhèn)華夏新時代6月17日開盤，開盤現(xiàn)場比較熱烈；預訂訂金多層6萬元/戶，小高層8萬元/戶售樓處裝修標準較好，整體形象較好；無戶型模型，無樣板房錫東大道與安國路交叉口，錫東大道與錫滬路交叉口原有兩塊廣告牌，錫滬路南側(cè)及售樓處又新增兩塊廣告牌；

22、安國路及錫滬路部分路段新增刀旗；圍墻廣告；無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；報紙廣告等查橋江南清華坊二期地塊（案名未定）目前正在規(guī)劃，預計年底動工該地塊尚無售樓處，開發(fā)信息尚未公開目前無任何廣告宣傳厚橋隆達苑去化近75%，剩余約80套（其中30套左右已簽約）售樓處狹小，由底商改造而成，售樓人員為開發(fā)公司內(nèi)部人員，業(yè)務(wù)能力及綜合素質(zhì)較差，樓書資料制作粗糙（基本上就是介紹戶型的單張）；無樣板房無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；售樓處看板、模型；沒有報紙廣告羊尖羊尖中央公園開盤日期未定（預計年底以后），目前還未接受預訂售樓處裝修標準較好，無任何樓書、資料、宣傳板、沙盤、模型等；無樣板房育才路沿路刀旗；圍墻廣告八士華

23、夏星辰一期去化約70-80%一期、二期同一售樓處，面積較大，裝修好，銷售程序完善、人員素質(zhì)較高；沙盤、資料齊全，但無戶型模型；有展示樣板房沿路刀旗；無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；報紙廣告以價格、八士首座小高層為賣點華夏星辰二期兩室兩廳一衛(wèi)基本售完，其余在銷只有戶型圖及由售樓員介紹，無其它廣告宣傳（刀旗、報紙還是一期廣告）君悅景苑周邊主要樓盤情況3：區(qū)域樓盤名稱優(yōu)勢劣勢安鎮(zhèn)豪景苑安靜；離中學近；周邊配套齊全；外部（膠山、安鎮(zhèn)公園）景觀較好；小區(qū)內(nèi)部綠化、景觀好；戶型合理；周邊道路較好；售樓處裝修設(shè)計好，售樓員素質(zhì)高，經(jīng)驗、能力足；安鎮(zhèn)規(guī)劃利好與華夏新時代相比的后發(fā)劣勢（包括）；旁邊手套廠的噪音及空氣

24、污染較重；小區(qū)離安鎮(zhèn)對外主干道較遠，曝光率受影響；通往小區(qū)的錦安路較窄且路中間有兩排背靠背店面，使從錦安路、錫滬路口看小區(qū)的視線受阻；目前安鎮(zhèn)中心幼兒園、小學、醫(yī)院離項目較遠華夏新時代周圍無工廠，錫東大道道路寬闊,車輛眾多，小區(qū)的曝光率高；醫(yī)院、小學將搬至該案附近；小區(qū)內(nèi)各檔次住宅均有；臥室均朝南，頂層送閣樓；先發(fā)優(yōu)勢，宣傳較早；安鎮(zhèn)規(guī)劃利好錫東大道車輛噪音；小區(qū)北側(cè)河道如治理不好，會造成污染；旁邊安居房小區(qū)住戶整體素質(zhì)不高；戶型客廳餐廳東西朝向，采光不好；主臥室基本無獨立衛(wèi)生間；收取的訂金高；售樓員經(jīng)驗、能力不足查橋江南清華坊二期地塊離市區(qū)較近，有公交車；周圍無工廠；周邊生活、教育等配套較好

25、；一期的宣傳、口碑效應；吼山森林公園一期售樓員整體素質(zhì)不高；查橋離市區(qū)距離雖比安鎮(zhèn)、厚橋、羊尖近，但隸屬于安鎮(zhèn)，其將來發(fā)展不如安鎮(zhèn)，同時需和東亭、八士樓盤競爭厚橋隆達苑價格；物業(yè)管理尚可；有一些智能化設(shè)施；周邊配套較好；外立面都為面磚；小區(qū)周邊安靜；全部為現(xiàn)房（均可交房）不通公交車；北側(cè)外立面造型、形象不好；售樓處形象差、人員綜合素質(zhì)不高；樓書、資料不全、制作差；售樓處外無廣告（包括刀旗、報紙等）；樓盤旁邊無主要入口，售樓處曝光率低羊尖羊尖中央公園雙公園概念（北側(cè)羊尖市民廣場在建，小區(qū)內(nèi)也有公園），景觀環(huán)境較好；南側(cè)為羊尖高級重點中學（省級重點），附近還有羊尖中心實驗小學，教育配套很好；距離錫

26、滬路較近且有市民廣場相隔，不受錫滬路噪音影響；羊尖無其它競爭樓盤；羊尖工業(yè)發(fā)達，居民收入較高，需求及購買力較強東側(cè)羊勤路規(guī)劃為羊尖新街，噪音不可避免；離羊尖目前商業(yè)街較遠；離市區(qū)較遠（羊尖東面即為蘇州常熟）；售樓員整體素質(zhì)有待提高；樓書、戶型圖、看板、沙盤/模型等資料都沒有，售樓處空空蕩蕩八士華夏星辰（一期、二期）離市區(qū)較近，有公交車；周圍無工廠；價格較低；得房率較高（小高層86.5%）；廣告宣傳多（時間長）八士鎮(zhèn)市場、商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套離項目較遠；東側(cè)八文路上車輛噪音；小區(qū)智能化設(shè)施很少；四、安鎮(zhèn)市場分析市場基本面：規(guī)劃前景雖然安鎮(zhèn)規(guī)劃中有安鎮(zhèn)羊尖組團規(guī)劃，高速鐵路站口規(guī)劃等，但是

27、這些都不可能在近期來實現(xiàn)，這些基本利好消息很難在現(xiàn)階段對本案起到直接作用。人口基數(shù)相對于安鎮(zhèn)目前常駐人口基數(shù)來看，安鎮(zhèn)目前的商品房住宅供應量還是供大于求。而且安鎮(zhèn)外來人口也很少。因此本案的受眾群體異常狹小。工業(yè)產(chǎn)值相當于查橋，或者無錫的其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)，安鎮(zhèn)的經(jīng)濟實力明顯偏低，這樣就導致安鎮(zhèn)的購買力也相對較低，客戶的購房能力也在一個很低的水準。安居房及直接競爭個案華夏新時代為本案的直接競爭個案，它的存在直接分流了本案的準客戶，原本就很狹小的受眾群體就更少了。而且安居房的存在也在打擊著安鎮(zhèn)人的購房欲望。2客戶心里分析： 經(jīng)濟實力不夠強勁導致著客戶就算有良好的購房意向也會再三的去考慮。 從其它無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)個案

28、情況來看：個別人的意見會影響到周圍相當多的動向，我們稱之為意見領(lǐng)袖。 作為安鎮(zhèn)一部分有一定經(jīng)濟實力的人，他們近期的購房意向可能是更愿意忘東亭或者更靠近市區(qū)的地區(qū)去、 而作為年輕人，可能基本不愿意回鎮(zhèn)上置業(yè)、購房、工作。五、本案營銷診斷：診斷項目一：1病癥 總體構(gòu)思的偏差2病況 做任何事情都必須要有一個總體思路，也就是總體上的框架，這就是人們通常所說的謀篇布局。對于本案及現(xiàn)有代理公司來說，因為對無錫市場的不充分了解，因此在本案的總體構(gòu)思上出現(xiàn)了一定的偏差；并且在出現(xiàn)問題的時候沒有及時的調(diào)整，而是走一步算一步，這樣是非常危險的。3病因 代理公司的人才流失使得其實際操案能力名不副實。 工作缺乏系統(tǒng)性

29、及前瞻性，出現(xiàn)問題不知道如何解決。 太拘泥于所謂臺灣模式的規(guī)范化模式來現(xiàn)場運作，而無任何創(chuàng)新及改變。4影響 降低工作效率；代理公司在市場遇到?jīng)_擊而沒有達到預期目標的時候，工作顯得散亂無序，對工作中出現(xiàn)的許多問題無法快速的找到最佳的解決途徑，遇到問題只能臨渴掘井式的解決一下，這樣就勢必影響工作效率，增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，降低開發(fā)利潤。 失去控制；出現(xiàn)問題而不能解決，人為的增加了許多不可控制因素及項目開發(fā)難度5處方 從新制定一個總體方案，指導開發(fā)行為。診斷項目二 1病癥 本案賣點不突出，缺乏買家感興趣的東西2病況 單從營銷角度來說，差異化策略是創(chuàng)造出產(chǎn)品特色的唯一方法，也是取勝市場的唯一策略。如今在業(yè)界十分重視差異化營銷，如營銷差異化、產(chǎn)品差異化等。有了差異就等于有了特色，就更容易在市場中脫穎而出，更容易吸引買家視線。無論在競爭激烈的一級市場，還是在競爭相對微弱的二批市場就更容易主導市場。 然而從目前本案所具備條件來看，基本沒有任何可以打動買家的賣點存在。