長沙房地產(chǎn)價格變化趨勢報告

1、長沙房地產(chǎn)價格變化趨勢國家統(tǒng)計局長沙城調(diào)隊 廖曉明一 長沙市房地產(chǎn)價格指數(shù)編制的基本情況長沙市房地產(chǎn)價格指數(shù)編制工作是由國家統(tǒng)計局長沙調(diào)查隊負責。長沙是全國房地產(chǎn)價格指數(shù)編制的七十個重點城市之一，全國重點城市房地產(chǎn)價格指數(shù)是由國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局共同組織和聯(lián)合發(fā)布，它具有科學性和權(quán)威性。長沙市房地產(chǎn)價格指數(shù)編制工作于一九九八年四季度試編制，它是根據(jù)國家計劃委員會、國家統(tǒng)計局關于開展房地產(chǎn)價格指數(shù)編制工作的通知（計價費19971818號）湖南省人民政府辦公廳關于轉(zhuǎn)發(fā)省統(tǒng)計局、省建委、省物價局關于開展全省房地產(chǎn)價格指數(shù)編制工作意來源于：房地產(chǎn)E網(wǎng)-見的通知（湘政辦函1998275號）和長沙市人民

2、政府辦公廳關于同意開展長沙市房地產(chǎn)價格指數(shù)編制工作的批復（長政辦函199883號）等文件的精神。從一九九九年第一季度開始，原長沙市城市社會經(jīng)濟調(diào)查隊按季度正式編制，（到2005年7月房屋銷售價格指數(shù)實行按月編制）定期向國家統(tǒng)計局上報長沙市房地產(chǎn)價格指數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，聯(lián)合長沙市物價局向社會公布長沙市房地產(chǎn)價格指數(shù)。二 房地產(chǎn)價格指數(shù)編制的方法 （一）房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制方法 按照國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)價格統(tǒng)計調(diào)查方案，房地產(chǎn)價格指數(shù)包倍訊易 括房屋銷售價格指數(shù)、土地交易價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和物業(yè)管理價格指數(shù)。這四套指數(shù)的計算方法相似，均采用由下到上逐級匯總的方法。中類（房屋銷售小類）以下指數(shù)采用樣本

3、資料作權(quán)數(shù)的加權(quán)調(diào)和平均公式計算，中類、大類和總指數(shù)采用固定權(quán)數(shù)的加權(quán)算術(shù)法公式計算。以房屋銷售價格指數(shù)為例，計算方法簡述介紹如下：房屋銷售包括商品房銷售和二手房銷售兩大類，所以要計算房屋銷售價格指數(shù)應先分別計算上述兩大類的銷售價格指數(shù)，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法求出房屋銷售價格總指數(shù)。具體步驟如下： 1計算細項價格指數(shù) 按方案所規(guī)定的選點原則，在每個細項中分別抽選若干有代表性的房屋為調(diào)查對象。根據(jù)調(diào)查單位及有關部門的資料，計算出調(diào)查對象的個體價格指數(shù)和細項價格指數(shù)。 其公式為：調(diào)查對象的個體價格指數(shù)： (公式一)其中：為第i個個體的價格指數(shù)，為第i個個體的本期價格，為第i個個體的基期價格調(diào)查細項

4、的價格指數(shù)： (公式二) 其中：為細項價格指數(shù)；為細項中第個調(diào)查個體的價格指數(shù)，為細項中第i個個體的權(quán)數(shù)。 2計算小類價格指數(shù)在有細項指數(shù)的情況下，小類指數(shù)的計算公式為： (公式三)其中：為某小類指數(shù)，為該小類下第i個細項的指數(shù)，為該小類下第i個細項的權(quán)數(shù)。 3計算中類價格指數(shù)在計算出各小類價格指數(shù)的情況下，中類指數(shù)的計算公式如下： (公式四) 其中：為某中類指數(shù)，為該中類下第i個小類的價格指數(shù)，為該中類下第i個小類的權(quán)數(shù)。4計算大類價格指數(shù)（方法同中類） 5計算房屋銷售價格總指數(shù)在分別計算出商品房銷售和二手房銷售兩大類的類指數(shù)之后，即可利用下列公式計算出房屋銷售價格總指數(shù)。 (公式五)其中：

5、為房屋銷售價格總指數(shù)，、為商品房銷售和二手房銷售兩個大類的價格指數(shù)，、為兩個大類的權(quán)數(shù)。 6年度房屋銷售價格指數(shù)的計算年度房屋銷售價格指數(shù)由全年各月度（季度）價格指數(shù)算術(shù)平均求得。（方法同上）（二）房地產(chǎn)價格抽樣方法1、摸底調(diào)查全市新建樓盤數(shù)量。以2006年底新建樓盤以區(qū)片為單位抽取。在2002年以前國家規(guī)定50個樣本量，隨著房地產(chǎn)市逐步擴大，樣本量增加到80個，2006年又增加到120個；據(jù)統(tǒng)計2006年長沙市內(nèi)6區(qū)（經(jīng)開區(qū)）共222個新建樓盤，其中：岳麓區(qū)44個、天心區(qū)38個、雨花區(qū)54個、開福區(qū)37個、芙蓉區(qū)33個、經(jīng)開區(qū)16個。2、確定各區(qū)調(diào)查樣本。按各區(qū)新建樓盤的數(shù)量按照比例確定調(diào)查

6、樣本量，如岳麓區(qū)為例：（1）確定樣本系數(shù)：120/222=0.54 （2）確定樣本量：0.5444=24 （3）確定樣本組距：44/24=1.82在44個新建商品樓盤中按開盤的先后順序從第3個開始算起，每隔2個抽一個，到抽完為止。其它區(qū)照同樣方法進行。 （4） 樣本分布情況是：岳麓區(qū)：24個、天心區(qū)20個、雨花區(qū)30個、開福區(qū)20個、芙蓉區(qū)18個、經(jīng)開區(qū)8個。（5） 樣本的調(diào)整。對抽到的樣本如果不能滿足統(tǒng)計指標的要求，在同一區(qū)域內(nèi)進行調(diào)整。如辦公樓、寫字樓等等，如果在本區(qū)沒有的情況下，在六區(qū)范圍中調(diào)整。3定期召開房地產(chǎn)價格調(diào)查單位總結(jié)及培訓會。為了提高數(shù)據(jù)質(zhì)量，滿足統(tǒng)計指標的要求，對調(diào)查報表企

7、業(yè)上報數(shù)據(jù)必須法人代表簽章，填報人員簽字經(jīng)過嚴格審核后才入機錄入，通過微機審核超限各種指標，并與企業(yè)核實。經(jīng)常開展數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查，對各處室之間的調(diào)查數(shù)據(jù)每年兩次開展自查工作（上半年一次，下半年一次）。對調(diào)查單位每年進行一次年終工作總結(jié)，對好的單位進行通報表楊，對經(jīng)常遲報、漏報單位進行通報批評并按統(tǒng)計法有關條款和相關程序進行處罰。對新增加的單位按照國家統(tǒng)計制度的要求進行培訓。（三）調(diào)查報表的種類1、土地交易價格指數(shù)（價格）匯總表表 號： 表制表機關： 國 家 統(tǒng) 計 局文 號：國統(tǒng)字(2004)89號 綜合機關名稱： 年 季 有效期至： 2006年01月項 目權(quán) 數(shù)以上年同期價格為100的指數(shù)以上

8、期價格為100的指數(shù)本期價格（萬元/每畝）甲1234土地交易總計一、居住用地 （一）高檔住宅用地 （二）普通住宅用地 （三）經(jīng)濟適用房用地二、工業(yè)倉儲用地 三、商業(yè)、旅游、娛樂用地四、其他用地單位負責人： 填表人： 報出日期： 年 月 日2、房屋銷售價格指數(shù)（價格）匯總表表 號： 表制表機關： 國 家 統(tǒng) 計 局文 號：國統(tǒng)字(2004)89號綜合機關名稱： 年 月 有效期至： 2008年01月項 目權(quán) 數(shù)以上年同期價格為100的指數(shù)以上期價格為100的指數(shù)本期價格（元/每平米）房屋銷售總計 一、商品房 (一)住 宅 經(jīng)濟適用房 普通住宅 多層住宅高層住宅 = 3 * GB2 其他住宅 高檔住

9、宅 別 墅 高檔公寓 (二)非住宅 辦公樓(1)寫字樓(2)普通辦公用房 商業(yè)娛樂用房 工業(yè)倉儲用房 = 4 * GB1 其它用房二、二手房 (一)住宅 1.高層住宅 2.多層住宅 3.其它住宅(二)非住宅甲1234單位負責人： 填表人： 報出日期： 年 月 日3、房屋租賃和物業(yè)管理價格指數(shù)（價格）匯總表表 號： 表制表機關： 國 家 統(tǒng) 計 局文 號：國統(tǒng)字(2004)89號綜合機關名稱： 年 季 有效期至： 2008年01月項 目權(quán) 數(shù)以上年同期價格為100的指數(shù)以上期價格為100的指數(shù)本期價格（元/每平米）甲1234房屋租賃總計 一、住 宅 (一)普通住宅(二)高檔住宅 1.別墅 2.高

10、檔公寓(三)經(jīng)濟適用房(四)廉租房二、辦公樓(一)寫字樓(二)普通辦公用房三、商業(yè)娛樂用房四、工業(yè)倉儲用房(一)工業(yè)廠房(二)倉庫 五、其它物業(yè)管理總計一、住宅(一)普通住宅(二)高檔住宅(三)經(jīng)濟適用房二、辦公樓(一)寫字樓(二)普通辦公用房三、商業(yè)娛樂用房四、工業(yè)倉儲用房(一)工業(yè)廠房(二)倉庫 單位負責人： 填表人： 出日期： 年 月 日三 長沙市房地產(chǎn)價格發(fā)展變化（一）長沙市房地產(chǎn)價格的基本走勢房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也將成為社會經(jīng)濟中最龐大、最活躍、最重要的支柱產(chǎn)業(yè)。長沙房地產(chǎn)市場起步較晚，但有后發(fā)優(yōu)勢。長沙房地產(chǎn)發(fā)展過程大體分為三個階段：從19

11、98年到2000年起步調(diào)整階段；2001到2004穩(wěn)步發(fā)展；2005年至今強勢發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資開始升溫，漲幅比較明顯。（如圖） 2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資已占全社會固定資產(chǎn)投資總額27.88% ，成為拉動經(jīng)濟增長的重要動力，長沙房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及前景成為社會各界關注的焦點。（二）從市場地位看，房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展作用重大房地產(chǎn)業(yè)作為區(qū)域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在我市經(jīng)濟建設和社會發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)業(yè)是投資增長的主要來源。從長沙房地產(chǎn)投資占全社會固定投資的比重來看，（如圖）1998年占10%左右，2001年突破20%（22.6%），2005年上升到30%左右(占29.1%)，2006年雖有所抑

12、制，但仍占27.9%，房地產(chǎn)投資是近幾年來長沙投資增長的主要來源。（三）從商品房價格看，與周邊省會城市比，長沙房價仍然偏低2006年，長沙市與周邊省會城市比商品房銷售價格仍然偏低。據(jù)有關資料調(diào)查顯示：2006年長沙周邊省會城市的商品房銷售價格廣州6188元/平方米、武漢3996元/平方米，南昌3669元/平方米，重慶3444元/平方米、南寧2873元/平方米、貴陽2570元/平方米、長沙為2991元/每平米。長沙商品房銷售價格分別低于廣州（3197元/平方米）、南昌（678元/平方米）、武漢（1005元/平方米）、重慶（453元/平方米）；高于貴陽（421元/平方米）、南寧（118元/平方米）

13、。從上漲幅度看，2006年長沙市在全國70個大中城市中，高于全國平均漲幅0.3個百分點。（四） 2007年上半年長沙房地產(chǎn)價格指數(shù)變化情況2007年上半年房地產(chǎn)市場運行情況看，價格走勢呈現(xiàn)慣性上揚態(tài)勢。與去年同期相比，長沙市房屋銷售價格上漲6.3%，土地交易價格上漲25.1%，房屋租賃價格上漲1.7 %，物業(yè)管理價格基本持平。1、住宅投資增速呈上升態(tài)勢前5個月，我市商品住宅投資增速呈上升態(tài)勢，共完成投資103.2億元，同比增長40.6%；辦公樓完成投資3.66億元,同比增長72.18%；商業(yè)營業(yè)用房投資8.45億元，同比增長15.46%。2、市場需求持續(xù)穩(wěn)定。前5個月我市實現(xiàn)商品房銷售面積30

14、0.08萬平方米，同比增長26.97%；銷售額82.99億元，同比增長56.88%。其中，住宅銷售面積287.39萬平方米，同比增長31.96%,銷售額75.98億元，我市商品房銷售市場需求持續(xù)。3、從房屋銷售價格上看。目前，長沙市商品房銷售價格在全國37個省會及重點城市中處于中等偏低水平。基于長沙房價較低的現(xiàn)實，近兩年受外地開發(fā)商對樓盤開發(fā)理念和市場的影響，長沙的房屋銷售價格將繼續(xù)呈上揚態(tài)勢。（1）各月漲幅在高位上運行。上半年，長沙市房屋銷售價格同比上漲6.3 %，漲幅比去年同期提高1.2個百分點。從月度變化看，一月份上漲4.9%，二月份上漲6.8%，三月份上漲6.3%，四月份上漲5.6，五

15、月份上漲6.3，六月份上漲7.6%，價格漲幅維持在一個較高的水平上。（如圖）（2）新建商品房銷售價格同比上漲6.0，漲幅比去年同期提高0.8個百分點。從今年各月情況看，價格漲幅保持在6.0%左右，各類新建住宅價格漲幅均呈平穩(wěn)上揚態(tài)勢，住宅類商品房價格同比上漲6.8%，增幅比上年同期提高1.4個百分點，其中，經(jīng)濟適用住房、普通住宅和高檔住宅價格分別上漲1.4%、8.5%和7.3%；經(jīng)濟適用住房、高檔住宅增幅比上年同期回落1.3和0.8個百分點，普通住宅提高2.4個百分點；非住宅類銷售價格上漲3.8%，增幅比去年同期回落0.5個百分點。其中，寫字樓價格上漲9.8%，商業(yè)娛樂用房上漲3.3%，其它用

16、房上漲1.4%。（3）二手房銷售價格同比上漲6.9%，增幅比去年同期提高1.7個百分點，在各類二手房住宅銷售中，多層住宅（6層以下）因其價位低、居住成本低等因素受到居民青睞，需求較大，價格漲幅有所擴大，上半年同比上漲6.9%，而高層住宅（7層以上，）價格上漲5.6%，其它住宅價格（含別墅）上漲7.2%，從漲幅情況看，多層住宅價格比去年同期提高1.7個百分點，高層住宅價格回落0.1個百分點。（4）從抽樣調(diào)查價格絕對水平看，上半年長沙市新建住宅銷售平均價格2662.5元/平方米，其中經(jīng)濟適用房1650.7元/平方米，普通住宅2923.1元/平方米，高檔住宅3746.5元/平方米；二手房住宅銷售價格

17、每平方米2108.5元/平方米。從價格看仍然低于周邊省會城市。4、土地交易價格漲幅驚人。受國家建設用地緊縮政策的影響，長沙市土地購置由城市中心向城郊結(jié)合部延伸發(fā)展，交易面積逐漸減少，土地交易受“招”、“拍”、“掛”的影響，價格大幅上漲。上半年，長沙市土地交易價格同比上漲25.1%，漲幅比去年同期提高10.2個百分點，從分類看，居住、工業(yè)倉庫、商業(yè)娛樂用地價格同比分別上漲17.8、25.7、42.2個百分點，漲幅與去年同期比分別提高4.7%、14.2 %和20.4%。5、房屋租賃價格穩(wěn)中有升，物業(yè)管理價格平穩(wěn)。上半年，房屋租賃價格上漲2.1%，物業(yè)管理價格持平。其中：住宅租賃價格同比上漲4.0%

18、，辦公樓租賃價格同比上漲4.6%，商業(yè)娛樂用房持平，工業(yè)倉庫租賃價格同比上漲4.0%。從住宅類情況看，普通住宅租賃價格同比上漲4.1%，高檔住宅租賃價格同比上漲4.4%。四、長沙市房產(chǎn)價格走勢預測長沙房地產(chǎn)市場伴隨著城市化發(fā)展進程加快，戶籍制度改革、城市擴容等城市人口增長方式的轉(zhuǎn)變、住房制度改革和城市綜合實力的增強，市場快速發(fā)育并逐步成為我市國民經(jīng)濟的重要支柱。20012005年間，長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻率在18%左右。國家近兩年陸續(xù)出臺一系列旨在穩(wěn)定房價的宏觀調(diào)控政策：從緊縮信貸到提高房貸利率，從土地市場整頓到戶型比例控制，從自有開發(fā)資金門檻設定到稅收政策的完善，對長沙房地產(chǎn)業(yè)

19、的健康發(fā)展起到了積極作用。從短期看，受市場慣性作用的影響，長沙房價在一段時間內(nèi)仍會延續(xù)上年的漲幅，但政策的出臺和實施，使房地產(chǎn)市場供需雙方進入新一輪的政策觀望期，在此期間，長沙房地產(chǎn)價格可能出現(xiàn)一定波動，從長遠看，房地產(chǎn)價格變動將逐漸趨于理性，呈平穩(wěn)上升態(tài)勢。主要體現(xiàn)在如下幾個方面：（一）土地價格將呈平穩(wěn)上漲國家嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，加大對閑置土地的處置力度，長沙在土地供應結(jié)構(gòu)、供應方式及供應時間上也制定了相關措施，適當提高居住用地比例，增加中低價位普通商品住房用地供應量，特別是經(jīng)濟適用房建設用地供應量，控制高檔住房用地供應，并引入市場機制，進一步規(guī)范土地市場秩序，可以有效地打擊炒房，投

20、機，囤積土地、房屋等行為，避免價格的非理性上漲，但城市發(fā)展土地供應不足，存量用房建設用地緊張，商品房用地投放量與居民購房需求矛盾依然突出，因此土地價格仍將上漲。（二）中、低價位商品房漲幅回落，高檔住宅價格依然堅挺政策對新審批、新開工的商品住房建設、套型建筑面積進行限制，重點擴大中低價位、中小套型普通商品住宅，以滿足當?shù)鼐用褡宰⌒枨?，因此，中、低檔住宅供給將有所增加，價格漲勢將繼續(xù)減弱。而高檔住宅供給受到各方面的限制，供給量將逐步減少，但居民擴大居住面積，改善住房條件的愿望依然強烈，對價位較高的大面積戶型及豪華型住宅的需求依然較強，一段時間后，將可能出現(xiàn)高檔住宅商品房的供需矛盾，價格漲勢不減。（

21、三）二手房市場出現(xiàn)波動，但價格仍將上漲新政策規(guī)定，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。這一規(guī)定無疑將提高二手房的交易成本，進一步遏制惡意炒房現(xiàn)象，但同時也會使售房者將“成本”轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。政策的出臺和實施一度引起二手房交易市場的短暫波動，從長期看，居民換、購二手房是改善住房條件的重要途徑，受傳統(tǒng)生活習慣的影響，區(qū)域位置好、價格適中的多層住宅市場看好，二手房銷售價格仍然有上漲空間。（四）長沙市住宅消費將有巨大需求 隨著社會的發(fā)展及居民生活水平的提高，人們的消費習慣與投資理念也在發(fā)生深刻變化。同時隨著國家宏觀調(diào)控政策實施，房地產(chǎn)市場也逐

22、步走向成熟，國家宏觀政策對房地產(chǎn)市場的影響也日益加強。根據(jù)長沙住房現(xiàn)狀調(diào)查分析，目前影響我市住宅房產(chǎn)消費需求的因素主要以下三個方面：城市化水平、居住水平、自然折舊率。按長沙市城市總體規(guī)劃（20032020），到2020年全市總?cè)丝?88萬人，城鎮(zhèn)人口482萬人，城市化水平達到70。20062010年將是長沙市進入工業(yè)化、城市化加速時期。在這一期間，考慮到城市人口的快速增長，舊城改造、居住消費結(jié)構(gòu)向著發(fā)展型、享受型升級等因素，長沙住宅消費將有著巨大的潛在需求。1.結(jié)婚家庭戶數(shù)對住宅需求 根據(jù)2000年長沙市第五次人口普查10抽樣資料測算，長沙市居民的平均初婚年齡為23.24歲，其中男性平均初婚年齡24.71歲，女性平均初婚年齡21.85歲。我們選擇在1983年到1987年在市區(qū)出生的人口作為結(jié)婚家庭戶數(shù)，統(tǒng)計資料顯示：這一期間市區(qū)出生的人口約7.64萬人。另一方面，從結(jié)婚登記數(shù)看：1998年以來，長沙平均每年結(jié)婚登記3.91萬戶。因為居住在城鎮(zhèn)的人口約占總?cè)丝诘?0左右，所以城鎮(zhèn)結(jié)婚登記數(shù)約1.96萬個左右。結(jié)合上面兩種分析，我們選取長沙市城鎮(zhèn)結(jié)婚登記數(shù)更合理?！笆晃?/p>