房產(chǎn)會計(jì)核算細(xì)則

1、（集團(tuán)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算細(xì)則第一章總則為了規(guī)范各房地產(chǎn)開發(fā)子公司的會計(jì)核算，保證會計(jì)核算信息真實(shí)、準(zhǔn)確，正確計(jì)量收入、成本、費(fèi)用。根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則、企業(yè)會計(jì)制度及制定本細(xì)則。本細(xì)則是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般業(yè)務(wù)流程制定的，是房地產(chǎn)子公司具體核算業(yè)務(wù)的指導(dǎo)性文件，各房地產(chǎn)子公司應(yīng)根據(jù)本單位具體業(yè)務(wù)靈活掌握，不可生搬硬套。本細(xì)則僅對重點(diǎn)科目、特殊業(yè)務(wù)的核算流程做出指導(dǎo)性規(guī)范，沒有涉及的科目及核算業(yè)務(wù)，應(yīng)遵從企業(yè)會計(jì)制度的規(guī)定。第二章 資產(chǎn)核算客戶采用信用卡結(jié)算方式支付房款時(shí)，憑POS結(jié)算單及（收據(jù)）發(fā)票記賬聯(lián)次借記“其他貨幣資金-刷卡在途”科目。銀行收賬后，憑銀行借記憑證（收賬通知）及手續(xù)費(fèi)憑

2、單，借記“銀行存款”和“財(cái)務(wù)費(fèi)用-支付金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)”科目，貸記“其他貨幣資金-刷卡在途”。若銀行借記憑證可與記賬憑證一一對應(yīng)，則直接作為該記賬憑證的 附件；若反映的是多個(gè)客戶，不能與記賬憑證義一一對應(yīng)的，應(yīng)在銀行提供的明細(xì)單中逐一注明記賬憑證編號，并附在每月最后一張記賬憑證后面，方便查詢。由于企業(yè)為按揭購房客戶提供階段性擔(dān)保，銀行要求存入的 保證金，在“其他貨幣資金”核算，并按照銀行及賬號設(shè)二級明細(xì)科目核算。保證金釋放時(shí)，再從“其他貨幣資金”轉(zhuǎn)入“銀行存款”?！皯?yīng)收賬款”的核算：本科目核算與企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)的應(yīng)收款項(xiàng)，非經(jīng)營業(yè)務(wù)應(yīng)收款項(xiàng)應(yīng)在“其他應(yīng)收款”科目核算。應(yīng)收賬款應(yīng)在確認(rèn)收入時(shí)，根據(jù)

3、確認(rèn)收入與實(shí)際已收到款額的差額確認(rèn)。按照客戶設(shè)置明細(xì)（或輔助）核算。“預(yù)付賬款”的核算：本科目核算與企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)的預(yù)付款項(xiàng)。按照預(yù)付款的性質(zhì)設(shè)“預(yù)付工程款”、“預(yù)付材料、設(shè)備款”、“預(yù)付其他款項(xiàng)”三個(gè)二級明細(xì)科目，并按照供應(yīng)商設(shè)三級明細(xì)（或輔助）核算。1、預(yù)付工程款的核算：在發(fā)包方式下，企業(yè)在工程完工交付使用并辦理工程決算以前付給承包商的工程款項(xiàng)一律通過“預(yù)付賬款-預(yù)付工程款”核算。支付預(yù)付工程款、工程進(jìn)度款時(shí)，依據(jù)合同，經(jīng)監(jiān)理公司、工程部、預(yù)算部等相關(guān)部門及分管領(lǐng)導(dǎo)審核工程款支付文件（執(zhí)行資金支出管理辦法規(guī)定）及建筑商提供的發(fā)票（或收據(jù)）借記“預(yù)付賬款-預(yù)付工程款”。工程完工后，依據(jù)經(jīng)審

4、定的工程結(jié)算書借記“開發(fā)成本”科目及相關(guān)子細(xì)目，貸記“預(yù)付賬款-預(yù)付工程款”，差額貸記“應(yīng)付賬款”。對于工期長，跨年度的工程，可按季度根據(jù)監(jiān)理公司提供的 監(jiān)理報(bào)告及工程部、預(yù)算部等相關(guān)部門的審核意見，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。但累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)額不得超過實(shí)際支付的工程款總額。2、預(yù)付材料、設(shè)備款的核算本科目專門用于甲供材核算。預(yù)付款、進(jìn)度款的支付，憑付款審批文件及供貨商提交的發(fā)票（或收據(jù)）借記“預(yù)付賬款-預(yù)付材料、設(shè)備款”；材料設(shè)備到貨時(shí)，憑公司、供應(yīng)商、建筑承包商及監(jiān)理四方聯(lián)合驗(yàn)收憑證、發(fā)票等文件，借記“庫存材料”等相關(guān)科目，貸記“預(yù)付賬款-預(yù)付材料、設(shè)備款”，差額貸記“應(yīng)付賬款”。3、預(yù)付其他款項(xiàng)的核算本科目

5、用于核算工程款、材料設(shè)備款以外與開發(fā)成本沒有直接聯(lián)系的預(yù)付款項(xiàng)。如購置資產(chǎn)、廣告推廣等.公司不采用甲供材開發(fā)方式，不使用“物資采購”、“材料成本差異”科目。公司的低值易耗品主要是辦公用品，財(cái)務(wù)制度規(guī)定采用五五攤銷法計(jì)入費(fèi)用、成本。應(yīng)健全低值易耗品賬簿，加強(qiáng)該類資產(chǎn)的核算和管理?！伴_發(fā)產(chǎn)品”的核算。開發(fā)產(chǎn)品指已經(jīng)竣工移交且完成工程 竣工結(jié)算和決算的開發(fā)商品房。開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目、可售物業(yè)類型及棟號設(shè)明細(xì)賬核算。關(guān)于“待攤費(fèi)用”及“長期待攤費(fèi)用”核算的說明。為了簡化核算，對于經(jīng)常、均衡發(fā)生且金額不大的費(fèi)用，即使其受益期超過一個(gè)月或一年，也無須通過“待攤費(fèi)用”和 “長期待攤費(fèi)用”核算，而直接計(jì)入當(dāng)期

6、損益，如車輛保險(xiǎn)費(fèi)、房租等。而對于項(xiàng)目運(yùn)作前期、開始銷售以前發(fā)生的的 銷售中心（非永久性建筑）建造費(fèi)等費(fèi)用可以先計(jì)入“長期待攤費(fèi)用”，待項(xiàng)目開始銷售時(shí)在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行攤銷；對于暫時(shí)無法確認(rèn)受益對象的 費(fèi)用支出，可以先通過“待攤費(fèi)用”科目核算，待確定受益對象后，一次性或分期結(jié)轉(zhuǎn)至相關(guān)成本費(fèi)用科目；對于應(yīng)計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目的費(fèi)用，不應(yīng)通過“待攤費(fèi)用”或“長期待攤費(fèi)用”科目核算。關(guān)于“在建工程”科目的使用說明。除非立項(xiàng)就明確工程建造目的為本公司自用，一般不不使用本科目。第三章負(fù)債核算第十三條 關(guān)于“預(yù)收賬款”核算說明。本科目主要核算開發(fā)企業(yè)預(yù)收客戶的商品房、車位（庫）等銷售款以及出租物業(yè)的定金

7、等。應(yīng)按照項(xiàng)目或物業(yè)類型設(shè)置二級明細(xì)科目核算。設(shè)置“定金”、“首付款”和“按揭貸款”三個(gè)二級子細(xì)目。同時(shí)該科目應(yīng)建立銷售對象及客戶三級明細(xì)賬進(jìn)行輔助核算。 特別說明：收取購房客戶的各種代付代付款項(xiàng)（如：印花稅、契稅、公共維修基金、測繪費(fèi)等）應(yīng)通過“其他應(yīng)付款”核算。第十四條 “應(yīng)交稅費(fèi)”“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”“企業(yè)所得稅”等科目的使用?，F(xiàn)行征管法要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等均采取預(yù)征方式征收征繳，項(xiàng)目結(jié)束后匯算清繳。因此，在核算時(shí)應(yīng)考慮配比原則，上述稅費(fèi)應(yīng)在交納時(shí)借記“應(yīng)交稅費(fèi)”相關(guān)明細(xì)科目；交房確認(rèn)收入和利潤時(shí)，再按照會計(jì)核算配比結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”

8、、“所得稅”等科目。第四章成本、費(fèi)用核算第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計(jì)算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。第十六條 成本核算的一般程序。1、根據(jù)成本核算的要求和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對象。2、設(shè)置成本核算會計(jì)科目和賬簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本和費(fèi)用。3、按收益原則和配比原則，確立應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各項(xiàng)成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4、將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。5、編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，匯總計(jì)算各成本對象的開發(fā)總成本。6

9、、正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。7、編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。 第十七條 成本核算對象的確定。1、成本核算對象的確定原則：滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集分配；有利于成本及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。2、各核算單位可根據(jù)上述原則，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍和管理的需要等因素，確定成本核算對象。 單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單體開發(fā)工程為成本核算對象。 在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的 群

10、體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對象。 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對象；同一項(xiàng)目有商業(yè)、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該按物業(yè)類型劃分成本核算對象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)該按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象；對獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施應(yīng)單獨(dú)做成本核算對象。對于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)的成本。3

11、、成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。第十八條 成本項(xiàng)目及核算內(nèi)容 開發(fā)成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：土地開發(fā)成本、前期工程費(fèi)、主體建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。各成本項(xiàng)目的開支范圍如下：1、土地開發(fā)成本 包括為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，及使土地達(dá)到“七通一平”（或“五通一平”）的熟地而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容： 綜合地價(jià)款包括交納的土地出讓金、大市政配套費(fèi)及因延遲交納土地出讓金而發(fā)生的資金占用費(fèi)和滯納金。 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 包括征地管理費(fèi)、土地使用費(fèi)、耕地占用

12、費(fèi)及有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。 中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)指為了開發(fā)土地而支付給各中介機(jī)構(gòu)的咨詢服務(wù)費(fèi)用，如土地評估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)等。 合作開發(fā)費(fèi) 指在合作開發(fā)方式下，支付給土地提供方的各種形式的合作費(fèi)用，包括支付補(bǔ)償合作方土地款、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。 契稅2、前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容： 勘察測繪費(fèi)勘測費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有水文、地質(zhì)、文物和地質(zhì)勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)、日照測試費(fèi)，拔地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)

13、線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積測量費(fèi)等。 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作非、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工方案設(shè)計(jì)費(fèi)、修改費(fèi)等?？尚行匝芯抠M(fèi)：咨詢費(fèi)、調(diào)研費(fèi)。其他：制圖、曬圖費(fèi)等。報(bào)建費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)的編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥基金、白蟻防治費(fèi)、建筑面積測量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等，規(guī)劃管理費(fèi)、墻改專項(xiàng)基金、教師住宅基金、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。增容費(fèi)：包括水、電、煤氣等增容費(fèi)。三通一平費(fèi)：臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。臨時(shí)用電：接通紅線外施工臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)

14、。臨時(shí)用水：接通紅線外施工臨時(shí)給排水設(shè)施設(shè)計(jì)費(fèi)、建造、管線鋪設(shè)、遷移等費(fèi)。場地平整費(fèi)：場地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、噴繪裝飾費(fèi)用等。臨時(shí)辦公室：租金、建造、裝飾及拆除費(fèi)用等。臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)等。 建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中房屋建筑、安裝工程支出。主要包括以下內(nèi)容：土建工程：包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、粗裝（含外立面、門窗）；精裝修工程設(shè)備及安裝工程：內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi);室內(nèi)（公用）設(shè)備及其安裝費(fèi)：主要包括空調(diào)（含中央空調(diào)）、電梯及其安裝費(fèi)、消防設(shè)施、背景音樂及安裝費(fèi)等。室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)：主要包括保安監(jiān)控及停車管理系

15、統(tǒng)費(fèi)用、電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用、衛(wèi)星電視費(fèi)用、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 室外給排水系統(tǒng)費(fèi)、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)、室外供電系統(tǒng)費(fèi)、室外消防系統(tǒng)費(fèi)、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)：園林環(huán)境建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)：開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出：工程管理費(fèi)（監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金、質(zhì)檢費(fèi)）；工程管理人員的薪酬福利支出；勞動保護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；利息：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失、減去利息收入和匯兌收益的凈額；周轉(zhuǎn)房攤銷；維修費(fèi)；采購保管費(fèi)；樓道看管費(fèi)；物業(yè)啟動費(fèi)；水電費(fèi)等。第十九條 “管理費(fèi)

16、用“的核算：核算項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)及行政人事、財(cái)務(wù)等管理部門、人員發(fā)生的費(fèi)用。需合理劃分二級明細(xì)科目進(jìn)行核算，一般包括：工資薪酬、福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、社保費(fèi)（四險(xiǎn)一金）、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、車輛費(fèi)用（燃料費(fèi)、修理費(fèi)、其他）、業(yè)務(wù)（招待）費(fèi)、房租、水電物業(yè)費(fèi)、折舊費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、律師費(fèi)、咨詢服務(wù)費(fèi)、通訊費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用等。第二十條 “銷售費(fèi)用”的核算：核算項(xiàng)目推廣、銷售的全部費(fèi)用。一般包括：工資及傭金、銷售設(shè)施費(fèi)、營銷策劃費(fèi)、廣告推廣費(fèi)、展覽制作費(fèi)、資料費(fèi)、其他費(fèi)用等。第五章收入核算第二十一條 對于商品房銷售收入的確認(rèn)，必須具備三個(gè)條件：項(xiàng)目已經(jīng)完工，并取得政府建設(shè)部門合法的竣工驗(yàn)收備案

17、表；業(yè)主已經(jīng)正常辦理入住手續(xù)，且房款已經(jīng)結(jié)清或業(yè)主對未結(jié)清的房款沒有異議；開發(fā)成本已經(jīng)確定，或通過成本控制部門提供的工程結(jié)算資料，對開發(fā)成本能夠準(zhǔn)確計(jì)算。第二十二條 結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，應(yīng)按項(xiàng)目分別編制收入結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)表，列明所結(jié)轉(zhuǎn)房屋的業(yè)主、房號、實(shí)際面積、單價(jià)、總房款、已交房款、應(yīng)補(bǔ)（退）房款等內(nèi)容，并據(jù)以進(jìn)行賬務(wù)處理。第二十三條 按照配比原則，結(jié)轉(zhuǎn)收入的同時(shí)，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加和銷售成本。第二十四條 結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，先不結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅。這兩種稅金需要在項(xiàng)目決算后，進(jìn)行匯算清繳。匯算清繳完成后，按照匯算清繳結(jié)果調(diào)整當(dāng)期損益。第二十五條 企業(yè)留為自用的房屋，按照實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)。第六章 特殊業(yè)務(wù)核算指引第二十六條 企業(yè)確認(rèn)收入時(shí)，