房地產(chǎn)業(yè)scp框架分析

1、基于SCP范式框架下的 中國房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)分析 共二十四頁共二十四頁房地產(chǎn)概念(ginin)什么是房地產(chǎn) 房地產(chǎn)： 房產(chǎn)和房地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”，指土地及土地上的建筑物、附著物。 房產(chǎn)： 是房屋及其處分權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。 地產(chǎn)： 是土地及其使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。共二十四頁房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)概念房地產(chǎn)業(yè)：以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合新產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)型的產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有

2、償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)成為房地產(chǎn)業(yè)。共二十四頁共二十四頁我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場(shchng)發(fā)展現(xiàn)狀 SCP框架(kun ji)分析法律法規(guī)不完善房價(jià)居高不下投資大周期長市場供不應(yīng)求 共二十四頁市場結(jié)構(gòu)市場集中度產(chǎn)品差異化進(jìn)入壁壘市場行為價(jià)格行為廣告行為兼并行為市場績效資源配置效率規(guī)模經(jīng)濟(jì)效率房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)SCP框架分析共二十四頁一 、市場(shchng)結(jié)構(gòu)（一）市場集中度年份TOP5商品房銷售額TOP10商品房銷售額總商品房銷售額CR5CR10200923433

3、588239955.33%8.16%20103441531952478.726.56%10.14%201142466298591197.18%10.65%201253728222644568.33%12.76%2013708811272.581428.288.7%13.84% 2009年2012年我國房地產(chǎn)集中度的比較(bjio) 單位：億元 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站完全競爭市場？共二十四頁（二）產(chǎn)品(chnpn)差異化1.消費(fèi)(xiofi)需求差異年份商品房銷售額住宅商品房銷售額別墅、高檔公寓銷售額辦公樓銷售額商業(yè)營業(yè)用房銷售額其他商品房銷售額201053721.2444120.6546

4、13.112155.715418.821026。07201158588.8648198.324100.662471.586679.081239.88201264455.7953467.183983.562773.436999.571215.60201381428.2867694.94 20102013按用途分各類房產(chǎn)品總銷售額 單位：億元數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)者對(duì)于不同商品的需求是不一樣的共二十四頁（二）產(chǎn)品(chnpn)差異化2.地段(ddun)差異共二十四頁（二）產(chǎn)品(chnpn)差異化省份北京上海四川廣東山東湖南價(jià)格17021.6314061.375448.828112.194763.

5、614948.62 2012年中國部分(b fen)城市商品房銷售價(jià)格 單位：元/平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局3.價(jià)格差異區(qū)域性差異大共二十四頁（三）進(jìn)入(jnr)壁壘1.資金(zjn)壁壘年份國內(nèi)貸款利用外資外商企業(yè)直接投資自籌資金其他資金來源小計(jì)201012563.7790.68673.4526637.2132952.4572944.04201113056.80785.15689.5435004.5736842.2285688.73201214778.39402.09358.5239081.9642274.3896536.8120102012房地產(chǎn)企業(yè)資金來源 單位：億元數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

6、總投資額大，進(jìn)入壁壘要求高共二十四頁（三）進(jìn)入(jnr)壁壘2.政策壁壘 進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的主要壁壘之一，房地產(chǎn) 行業(yè)的興衰與政府政策密切相關(guān)。 控制途徑： 對(duì)注冊(cè)資本的直接要求 資金(zjn)供給 土地供給 產(chǎn)品銷售的優(yōu)惠或障礙共二十四頁（三）進(jìn)入(jnr)壁壘3.規(guī)模經(jīng)濟(jì) 資金實(shí)力雄厚經(jīng)營規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)商在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的公開招標(biāo)時(shí)具有中標(biāo)的優(yōu)勢, 同時(shí), 由于其自有資金的占比較高, 信譽(yù)較好, 可以較為容易地從銀行手里獲取低成本的貸款, 并有充裕的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與研究, 保證產(chǎn)品的質(zhì)量。此外, 長期以來大規(guī)模的廣告投入以及(yj)高品質(zhì)產(chǎn)品所創(chuàng)造出來的聲譽(yù)使其產(chǎn)品的銷售順

7、暢, 又加快了資金的回流。這些都使房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出較明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)特性共二十四頁市場(shchng)集中度競爭型市場(shchng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異化區(qū)域性差異進(jìn)入壁壘稀缺資源控制協(xié)同調(diào)價(jià)政策壁壘規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘區(qū)域性寡頭壟斷共二十四頁二、市場行為(xngwi)（一）價(jià)格行為1.采取措施：價(jià)格合謀(hmu)行為2.價(jià)格合謀成立條件房地產(chǎn)產(chǎn)品的相似性房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘高競爭企業(yè)數(shù)量少監(jiān)控不到位共二十四頁（一）價(jià)格(jig)行為3.價(jià)格合謀(hmu)的博弈論分析 開發(fā)商1 開發(fā)商2合作（L）競爭（R）合作（T） 44 6-2競爭（B） -26 00不同策略的收益組合圖假設(shè)：某區(qū)域房地產(chǎn)業(yè) 兩

8、個(gè)寡頭 開發(fā)同質(zhì)產(chǎn)品 進(jìn)行一次博弈囚徒困境共二十四頁如何形成(xngchng)合作的？ 多次博弈和經(jīng)驗(yàn)累積的結(jié)果統(tǒng)一(tngy)區(qū)域的開發(fā)商多次博弈后最終選擇：博弈不止一次累計(jì)損失短期收益非價(jià)格競爭共二十四頁（二）廣告(gunggo)行為從廣告投入(tur)角度看2001年房地產(chǎn)廣告投放量占全國廣告投放量的8.7%2003年增長至13%房地產(chǎn)廣告自身年增長率達(dá)56.98%我國房地產(chǎn)企業(yè)廣告支出不斷增加強(qiáng)化了房地產(chǎn)的主觀差別化進(jìn)而影響到我國房地產(chǎn)業(yè)的績效共二十四頁（三）兼并(jinbng)行為獲得融資渠道獲得土地資源(zyun)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、優(yōu)勢互補(bǔ)跨區(qū)域發(fā)展引入外資、引入國際化理念其他行業(yè)企業(yè)為進(jìn)

9、入房地產(chǎn)行業(yè)而進(jìn)行兼并中、小企業(yè)為求生存大企業(yè)為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略合作而進(jìn)行兼并2006年，萬科以18.6億并購南都集團(tuán)，目的就是為了打開江浙一帶的房地產(chǎn)市場，從而形成其跨區(qū)域的發(fā)展。共二十四頁三、市場(shchng)績效（一）房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效率年份2010201120122013總投資額（億元）48259.0461796.8971803.7986013.38竣工面積（萬平方米）78743.8892619.9499424.96101434.99就業(yè)人數(shù)（人）209114722569642386772數(shù)據(jù)(shj)來源：國家統(tǒng)計(jì)局總投資額逐年增加竣工面積逐步擴(kuò)大就業(yè)人數(shù)逐步上升市場績效穩(wěn)步上升？絕對(duì)

10、指標(biāo)共二十四頁（二）房地產(chǎn)行業(yè)的資源配置(z yun pi zh)效率年份201020112012營業(yè)利潤率14.21%13.03%11.76% 企業(yè)(qy)營業(yè)利潤率 單位：億元相對(duì)指標(biāo)實(shí)質(zhì)：市場績效逐步下降趨勢原因：國家宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)泡沫得到一定程度的遏制共二十四頁謝謝(xi xie)觀賞共二十四頁內(nèi)容摘要基于SCP范式框架下的。房產(chǎn)和房地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”，指土地及土地上的建筑物、附著物。是房屋及其處分權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合新產(chǎn)業(yè)(chny)，屬于第三產(chǎn)業(yè)(chn