商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營策劃標(biāo)準(zhǔn)化流程課件

1、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營策劃標(biāo)準(zhǔn)化流程商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營策劃第一階段項(xiàng)目市場調(diào)研1、項(xiàng)目背景2、宏觀環(huán)緊調(diào)研宏觀環(huán)緊調(diào)研（1）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)緊（3）商業(yè)環(huán)緊（4）其它宏觀環(huán)緊（2）城市人口環(huán)緊3、項(xiàng)目地段環(huán)緊調(diào)研項(xiàng)目地段環(huán)緊調(diào)研（1）周邊居民環(huán)緊（4）地段未來規(guī)劃狀況（5）項(xiàng)目地塊開發(fā)條件（3）地段區(qū)位特征（2）地段商業(yè)環(huán)緊4、項(xiàng)目商圈調(diào)研分析項(xiàng)目商圈調(diào)研分析（1）項(xiàng)目商圈范圍的確定（2）商圈分析(3)經(jīng)營者調(diào)研分析商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營策劃第二階段項(xiàng)目市場定位1、項(xiàng)目分析（1）項(xiàng)目條件與資源分析（2）項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）綜合分析市場威脅（T）市場機(jī)會（O）2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位（1）經(jīng)營業(yè)種規(guī)

2、劃（2）經(jīng)營業(yè)態(tài)組合3、項(xiàng)目功能定位（1） 購物功能定位（2） 飲食功能定位（3） 娛樂功能定位（4） 休閑功能定位（5） 表演功能定位（6） 各功能區(qū)規(guī)劃布局（7） 考慮消費(fèi)人流在營業(yè)空間里均衡地運(yùn)動的因素（8） 考慮獲取最大的租金收益因素4、項(xiàng)目主題定位（1）主題的導(dǎo)入（2）主題的深化（3）主題的差異性與適應(yīng)性分析（4）符合項(xiàng)目條件的候選主題（5）主題的表現(xiàn)5、項(xiàng)目形象定位（1）形象品牌確立（2）名稱確定（3）形象品跑運(yùn)營策略（4）品牌形象延伸策略6、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（1）目標(biāo)客戶細(xì)分（2）目標(biāo)投資客戶細(xì)分（3）目標(biāo)招商商戶細(xì)分（4）訂單式委建、合作開發(fā)等多種形式 的合作伙伴的尋求原則7、

3、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者定位目標(biāo)消費(fèi)群的甄別主力目標(biāo)消費(fèi)群輔助性目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)群體的區(qū)域定位消費(fèi)群體的年齡結(jié)構(gòu)定位消費(fèi)群體的收入水平定位8、項(xiàng)目銷售價(jià)格定位（1）項(xiàng)目價(jià)格策略定位依據(jù)（2）項(xiàng)目價(jià)格定位建議（3）項(xiàng)目價(jià)格在市場競爭中的調(diào)整策略9、項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的整體建筑規(guī)劃建議項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格項(xiàng)目購物環(huán)緊規(guī)劃項(xiàng)目交通環(huán)緊規(guī)劃項(xiàng)目營業(yè)空間經(jīng)營規(guī)劃布局10、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析成本費(fèi)用分析營業(yè)利潤分析經(jīng)濟(jì)效益分析商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營策劃第三階段 招商及銷售推廣1、項(xiàng)目銷售招商實(shí)操總綱項(xiàng)目銷售招商推廣總體思路確定項(xiàng)目銷售與招商的面積比項(xiàng)目支持點(diǎn)銷售招商推廣總體策略2、銷售招商策略項(xiàng)目整體銷售招商部署項(xiàng)

4、目銷售招商整體節(jié)奏項(xiàng)目階段性銷售節(jié)奏項(xiàng)目銷售招商與價(jià)格策略的聯(lián)動3、項(xiàng)目整體包裝策略項(xiàng)目銷售招商現(xiàn)場包裝項(xiàng)目銷售招商道具的包裝4、項(xiàng)目宣傳推廣整體策略項(xiàng)目宣傳推廣整體策略項(xiàng)目階段性宣傳推廣策略項(xiàng)目媒體運(yùn)用策略項(xiàng)目公關(guān)活動的運(yùn)用策略5、銷售招商的實(shí)施銷售招商準(zhǔn)備銷售招商準(zhǔn)備確定銷售招商對象的特征確定招商條件組建銷售招商隊(duì)伍銷售招商資料準(zhǔn)備銷售招商步驟銷售招商調(diào)查開業(yè)準(zhǔn)備銷商招商管理公開銷售招商內(nèi)部認(rèn)租認(rèn)購銷售招商步驟6、項(xiàng)目銷售招商費(fèi)用運(yùn)用策略項(xiàng)目整體銷售招商費(fèi)用使用依據(jù)項(xiàng)目階段性銷售招商費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目整體銷售招商費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行階段：營銷及招商實(shí)施制定銷售招商計(jì)劃組建銷售招商組織機(jī)構(gòu)組織實(shí)施銷售招商計(jì)劃配置銷售招商工具及各種資料工作業(yè)績評估銷售招商人員