房地產(chǎn)項目營銷策略報告

1、青龍(qnglng)廣場項目營銷策略(cl)報告共五十四頁P(yáng)ART 1 項目整體(zhngt)認(rèn)知PART 2 項目營銷(yn xio)策略PART 3 項目營銷執(zhí)行目 錄contents 共五十四頁P(yáng)ART 1 項目(xingm)整體認(rèn)識共五十四頁P(yáng)rat 1項目(xingm)整體認(rèn)識Part 2項目營銷(yn xio)策略Part 3項目營銷執(zhí)行區(qū)位認(rèn)知共五十四頁P(yáng)rat 1項目(xingm)整體認(rèn)識Part 2項目(xingm)營銷策略Part 3項目營銷執(zhí)行交通認(rèn)知共五十四頁P(yáng)rat 1項目整體(zhngt)認(rèn)識Part 2項目(xingm)營銷策略Part 3項目營銷執(zhí)行配套認(rèn)知共五

2、十四頁P(yáng)rat 1項目整體(zhngt)認(rèn)識Part 2項目營銷(yn xio)策略Part 3項目營銷執(zhí)行產(chǎn)品認(rèn)知共五十四頁P(yáng)rat 1項目(xingm)整體認(rèn)識Part 2項目(xingm)營銷策略Part 3項目營銷執(zhí)行SWOT分析共五十四頁P(yáng)rat 1項目整體(zhngt)認(rèn)識Part 2項目(xingm)營銷策略Part 3項目營銷執(zhí)行項目認(rèn)知小結(jié)共五十四頁P(yáng)ART 2 項目(xingm)營銷策略整體營銷策略(cl)商業(yè)營銷策略公寓營銷策略辦公營銷策略共五十四頁P(yáng)rat 2項目營銷(yn xio)策略Part 1項目整體(zhngt)認(rèn)知Part 3項目營銷執(zhí)行2.1 整體營銷策略基

3、于對本項目的市場情況研究及產(chǎn)品分析，我司認(rèn)為項目未來營銷的關(guān)鍵在于：1.如何突出項目作為成都主題性的購物消費(fèi)公園的特質(zhì)，快速形成影響力？2.如何有效、有序推進(jìn)商業(yè)、公寓、辦公銷售，實現(xiàn)市場與產(chǎn)品關(guān)系？3.如何實現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)涵、銷售進(jìn)度、招商落地、經(jīng)營管理四大板塊的統(tǒng)一，并相互促進(jìn)？共五十四頁P(yáng)rat 2項目(xingm)營銷策略Part 1項目整體(zhngt)認(rèn)知Part 3項目營銷執(zhí)行2.1整體營銷策略整體營銷思路：先商氣、再銷售先投入、再產(chǎn)出先整理、再整合招商先行，實現(xiàn)招商定制與銷售定制。重視營銷包裝，重視重要節(jié)點與投入的配合。根據(jù)實際產(chǎn)品推售節(jié)點，擴(kuò)大銷售通路，整合資源。共五十四頁P(yáng)rat

4、 2項目營銷(yn xio)策略Part 1項目(xingm)整體認(rèn)知Part 3項目營銷執(zhí)行商業(yè)部分營銷策略共五十四頁P(yáng)rat 2項目營銷(yn xio)策略Part 1項目(xingm)整體認(rèn)知Part 3項目營銷執(zhí)行商業(yè)部分營銷策略共五十四頁P(yáng)rat 2項目營銷(yn xio)策略Part 1項目整體(zhngt)認(rèn)知Part 3項目營銷執(zhí)行商業(yè)部分營銷策略共五十四頁P(yáng)rat 2項目營銷(yn xio)策略Part 1項目整體(zhngt)認(rèn)知Part 3項目營銷執(zhí)行商業(yè)部分營銷策略共五十四頁P(yáng)rat 2項目(xingm)營銷策略Part 1項目(xingm)整體認(rèn)知Part 3項目營銷

5、執(zhí)行商業(yè)部分營銷策略共五十四頁P(yáng)rat 2項目(xingm)營銷策略Part 1項目整體(zhngt)認(rèn)知Part 3項目營銷執(zhí)行商業(yè)部分營銷策略共五十四頁P(yáng)rat 2項目(xingm)營銷策略Part 1項目整體(zhngt)認(rèn)知Part 3項目營銷執(zhí)行寫字樓部分營銷策略共五十四頁P(yáng)rat 2項目(xingm)營銷策略Part 1項目整體(zhngt)認(rèn)知Part 3項目營銷執(zhí)行公寓部分營銷策略共五十四頁原則1：大分區(qū)，小混搭原則2：遵循零售業(yè)規(guī)律明確各分區(qū)特點，中間穿插零售遵循零售業(yè)規(guī)律，目標(biāo)型業(yè)態(tài)布局于較高樓層；水平動線的客群盡量一致原則3：節(jié)點骨架設(shè)置原則4：用同業(yè)態(tài)聚集效用節(jié)點處大力

6、引入旗艦店和品牌店，并在旁設(shè)立輕食水吧等同業(yè)態(tài)格子鋪等扎堆，形成一個功能區(qū)；如數(shù)碼區(qū)、小吃街、淘寶街等，提升影響力，有利于后期存活共五十四頁分期滾動開發(fā)，減少(jinsho)資金投入；有利于實現(xiàn)項目整體價值最大化；項目首選沿葵坪路開發(fā)，以中等產(chǎn)品啟動，打開市場，形成使優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品實現(xiàn)最高價，是中低等產(chǎn)品實現(xiàn)更高價；通過運(yùn)營酒店和商業(yè)拉動整體持續(xù)升值。推售分期(fn q)原則1、推售節(jié)奏共五十四頁寫字樓區(qū)域高端居民住宅業(yè)主重要客戶群區(qū)域高端居民：與本案住宅客群不同，本案商業(yè)的客戶群體更加寬泛，區(qū)域更廣。拓展方式：經(jīng)過住宅的行銷工作，繼續(xù)采用銷售代表走出去，社區(qū)布展的方式進(jìn)行拓展。本案住宅業(yè)主根據(jù)多個

7、商業(yè)項目的銷售經(jīng)驗，項目業(yè)主一直是項目商業(yè)最有效的目標(biāo)客戶群體。拓展方式：通過銷售代表積極維護(hù)關(guān)系，梳理業(yè)主資源，提升客帶客比例核心客戶群周邊寫字樓里的高端人群：周邊聚集了大量的商務(wù)人士，資金實力雄厚拓展方式：在停車場進(jìn)行派單和截留，插車的方式拓展次要客戶群初級(chj)投資客戶共五十四頁一期推出3號地，該地塊干凈、方正、面積較大，有利于開啟項目優(yōu)質(zhì)形象，緊鄰葵坪路，昭示性強(qiáng)，有利于項目包裝引導(dǎo)。通過一期的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品打造及出色營銷，奠定較高價位，為后期(huq)產(chǎn)品建立較高價格底線。二期推出2號地，該地塊西鄰舊房，東臨菜市場，但地塊面積大，可以營造有大園林的社區(qū)，可以升價推出。三期推出5號地，用

8、酒店式公寓產(chǎn)品提升項目形象和單價，豐富項目產(chǎn)品線，完善葵坪路天際線。四期升值推出噪音最小、更有居家氛圍的4號地。項目品牌建立、社區(qū)成熟，推出集中商業(yè)和酒店五期，即1號地，有利于商業(yè)和酒店經(jīng)營。 一期 二期 三期 四期 五期合理銜接(xinji)，實現(xiàn)價值最大化共五十四頁國際濱海(bn hi)度假氛圍營造精神(jngshn)價值構(gòu)建園林整體規(guī)劃建筑立面奢侈身份標(biāo)簽國際濱海度假生活模式體系時尚健康生活戶型配套專屬服務(wù)濱海度假生活示范區(qū)濱海度假風(fēng)情，可參與性園林自然、明快、弧形大空間少隔斷，關(guān)注景觀面部分生活配套，度假娛樂設(shè)施具有特色KPI共五十四頁P(yáng)ART 3 項目(xingm)營銷執(zhí)行PART

9、3 項目(xingm)營銷執(zhí)行項目營銷目標(biāo)項目蓄客策略項目推售策略項目營銷執(zhí)行共五十四頁2015.72016.6時間(shjin)16年上半年實現(xiàn)一批次公寓(gngy)銷售80%，商業(yè)40%，寫字樓50%目標(biāo)7月外賣場開放8月銷售中心開放10月 第一次公寓開盤重大節(jié)點Part 1項目整體認(rèn)知Part 3項目營銷執(zhí)行Prat 2項目營銷策略項目營銷目標(biāo)NO1： 實現(xiàn)項目價值最大化，實現(xiàn)快速清盤！ NO2： 持續(xù)品牌影響力，維持產(chǎn)品市場熱度？ 立形象、強(qiáng)推廣、促政策、挖渠道、重展示 .思考途徑那么本案應(yīng)采用怎樣的營銷手段與打法，來搶奪第一圈層話語權(quán)？思考？共五十四頁營銷目標(biāo)(mbio)框架銷售(x

10、ioshu)目標(biāo)一：完成銷售(xioshu)額入市時機(jī)思考營銷節(jié)奏鋪排階段營銷實施1.整體節(jié)奏鋪排2.營銷階段劃分3.蓄客開盤期1.項目籌備期2.項目預(yù)熱期4.項目持銷期銷售目標(biāo)二：品牌目標(biāo)推廣通路梳理知名度大眾認(rèn)知口碑傳播項目全年營銷目標(biāo)共五十四頁入市(r sh)時機(jī)思考共五十四頁 籌備(chubi)期 預(yù)熱期 開盤期 熱銷階段重大(zhngd)節(jié)點推廣線銷售線渠道線產(chǎn)品推售7月8月10月活動線第一季：蓄勢第二季：起勢第三季：旺勢16年進(jìn)場前蓄客進(jìn)場蓄客16年上16年下首開盤熱銷期清盤期營銷目標(biāo)實現(xiàn)途徑各類資源整合，CALL客為主，拜訪為輔集中轟炸爆破，加推信息常規(guī)推廣，線上線下相結(jié)合公寓開

11、盤商業(yè)開盤寫字樓開盤現(xiàn)場展示以維護(hù)意向客戶為目的業(yè)主活動、圈層活動、目標(biāo)客戶定制活動貫穿以蓄積意向客戶及洗客為目的前期造勢，立形象集中轟炸爆破，釋放項目信息、開盤信息等，迅速打開項目知名度現(xiàn)場殺客，提高蓄客量行銷+分銷+小眾渠道+開發(fā)商內(nèi)部資源整合+思睿渠道客戶資源借勢營銷節(jié)點，強(qiáng)化包裝，提升商業(yè)氛圍，加強(qiáng)客戶體驗感配合多種銷售工具，提高來訪轉(zhuǎn)成交率共五十四頁項目(xingm)籌備期階段性任務(wù)(rn wu)：提前準(zhǔn)備好商業(yè)物料-招商手冊、平面圖等。提前確定銷售模式及策略-大客戶策略、返祖模式。確定相關(guān)運(yùn)管相關(guān)工作-相關(guān)協(xié)議審定、相關(guān)管理公司、管理模式確定。加分項盡量提前-奧特萊斯品牌及模式、主

12、力店簽約引進(jìn)、圍墻、廣場建設(shè)等。在住宅火爆的期間，一定要有商業(yè)信息的輸出，保證其延續(xù)性。共五十四頁售樓部外部(wib)包裝外部包裝策略：項目(xingm)售樓部整體打造凸顯時尚感、現(xiàn)代感，兼具趣味性，迎合主力客群品味時尚外立面情景化小品特色外部景觀共五十四頁售樓部內(nèi)場展示(zhnsh)內(nèi)部(nib)內(nèi)場展示策略：利用高科技產(chǎn)品作為銷售道具，客戶親臨體驗，更為形象直觀傳遞項目價值、充分利用現(xiàn)代銷售道具，增加獨(dú)特銷售體驗。利用ipd、觸摸一體機(jī)、3D投影儀等現(xiàn)代工具供客戶自助查詢。 電子沙盤IPAD共五十四頁售樓部內(nèi)場展示(zhnsh)內(nèi)部內(nèi)場展示策略(cl)：裝修風(fēng)格特色化、主題化，契合80、9

13、0后審美觀，提高品質(zhì)感，現(xiàn)場展示道具融合多種組合元素，增強(qiáng)趣味性。主題化裝修風(fēng)格色彩變幻樓梯游戲體驗區(qū)鋼琴共五十四頁商業(yè)氛圍(fnwi)包裝商業(yè)(shngy)氛圍包裝策略： 共五十四頁樣板間情景設(shè)定根據(jù)項目客戶特征，對每一樣板間進(jìn)行人物設(shè)定，創(chuàng)造有故事情節(jié)的樣板間，使客戶更能感同身受共五十四頁共五十四頁（1）項目(xingm)產(chǎn)品推介會?；顒訄龅兀菏蹣遣炕蛩男羌壘频陼h室活動人數(shù)：50-100人活動形式：當(dāng)天到訪客戶的參加項目的產(chǎn)品推介，到訪的銀卡會員可獲贈精美禮品一份，在現(xiàn)場咨詢(zxn)項目后，辦理銀卡會員；禮品建議：建議成本控制在50元內(nèi)，可借鑒其他項目的禮品（紅酒、充電寶等）具體活動方

14、案需本方案確定后，由開發(fā)商聯(lián)系活動公司，進(jìn)行活動執(zhí)行案階段，同時進(jìn)行活動成本核算。共五十四頁項目自身行銷、來訪客戶資源定期回訪，結(jié)合(jih)專業(yè)電銷公司豐富的客戶資源，擴(kuò)充項目受眾，提升項目知曉度潛在客戶范圍：太升路通訊市場老板銀行VIP客戶汽車車主成都市區(qū)(shq)商業(yè)樓盤來電、來訪、成交客戶售樓部現(xiàn)場來電、來訪客戶行銷留電時間：2月底-3月初電話資源：購買與行銷、拜訪所得方式：每天銷售人員定量電訪2.電銷（置業(yè)顧問+專業(yè)電銷公司）：通過CALL客 最大化開發(fā)客戶共五十四頁線上渠道：商報、華西、成都晚報、成都房產(chǎn)報道、居周刊、成都樓市、戶外 財經(jīng)周刊、東方企業(yè)家、商界、經(jīng)濟(jì)觀察報線下渠道：

15、投資手冊、品質(zhì)手冊、DM直投、短信、網(wǎng)絡(luò)、站臺、路名牌、轎 廂、電臺等開盤前集中爆破，制造全城轟動，開盤后熱銷造聲勢。 大事件(shjin)營銷收縮成都大眾傳播面，針對優(yōu)秀企業(yè)主等有效人群進(jìn)行對點傳播，樹立(shl)品牌價值，產(chǎn)品價值解讀。共五十四頁商業(yè)(shngy)關(guān)鍵:提前準(zhǔn)備好商業(yè)物料-招商手冊、平面圖等。提前確定銷售模式及策略-大客戶策略、返祖(fn z)模式。確定相關(guān)運(yùn)管相關(guān)工作-相關(guān)協(xié)議審定、相關(guān)管理公司、管理模式確定。加分項盡量提前-奧特萊斯品牌及模式、主力店簽約引進(jìn)、圍墻、廣場建設(shè)等。在住宅火爆的期間，一定要有商業(yè)信息的輸出，保證其延續(xù)性。共五十四頁活動之戰(zhàn)1、售樓中心(zhn

16、gxn)開放活動2、項目主題活動3、持續(xù)暖場活動渠道之戰(zhàn)六大(li d)行動展示之戰(zhàn)三大物料三大展示Part 1項目整體認(rèn)知Part 3項目營銷執(zhí)行營銷目標(biāo)實現(xiàn)途徑Prat 2項目營銷策略推廣之戰(zhàn)1、報媒2、戶外布點3、網(wǎng)絡(luò)4、輕軌站臺5、短信共五十四頁營銷(yn xio)目標(biāo)框架共五十四頁第一階段（11月初-11月中旬）：項目造勢階段推廣關(guān)鍵詞：高位(o wi)占位，差異化形象推廣策略：短期爆破，高位占位，迅速建立項目差異化形象，成為熱點項目。策略解讀：大源板塊(bn kui)首置類產(chǎn)品供應(yīng)斷檔，項目存在較大市場機(jī)會，同時項目需建立項目差異化形象，集中爆破，迅速建立項目市場形象，吸附廣域客群

17、的同時有效對南天府板塊(bn kui)客群進(jìn)行攔截。第二階段（11月中旬-11月底）：項目蓄客期推廣關(guān)鍵詞：項目價值點的持續(xù)釋放第三階段（12月）：項目熱銷期推廣關(guān)鍵詞：價值、熱銷整體營銷進(jìn)程分為三大階段共五十四頁第一階段：北大品牌立勢、定義(dngy)項目格局（2013.8-10月）階段目標(biāo)：通過(tnggu)嫁接北大文化資源，品牌強(qiáng)勢登陸九龍坡，全新項目閃耀亮相，提升區(qū)域價值，主推品牌，同時喚醒九龍坡人區(qū)域歸屬感 。推廣主題：一座老城文化新生線上媒介頻率/數(shù)量紙媒晨報為主、周周整版晚商等報紙節(jié)點性投放各2期戶外主題更換輕軌、站臺本項目主要媒體，覆蓋輕軌2號線及九龍坡、大渡口公交車站電臺配合

18、重點節(jié)點、事件互動炒作網(wǎng)絡(luò)搜房、樓盤、新浪、騰訊通欄及專題短信每周30萬條，重要節(jié)點50萬條共五十四頁通過客戶(k h)地圖，對客戶(k h)的居住區(qū)域、補(bǔ)給區(qū)域、專業(yè)型市場，進(jìn)行地毯式挖掘，最大化擴(kuò)大客戶基數(shù)。社區(qū)人口密集(mj)區(qū)域派發(fā)傳單重點社區(qū)張貼海報走進(jìn)社區(qū)進(jìn)行項目宣講精準(zhǔn)定向直投，嚴(yán)格抽查驗證執(zhí)行人：行銷拓客團(tuán)隊深挖商圈，廣泛覆蓋，集中掃蕩，全面拓客在競品項目周邊進(jìn)行派單、宣講，深挖有效客戶，全力提升品牌認(rèn)知，達(dá)成口碑傳播。競品所在售樓處附近競品周邊停車場可通達(dá)競品公交線路站點精確鎖定，專業(yè)宣講，高效攔截，有力截流執(zhí)行人：行銷攔截團(tuán)隊渠道策略行銷執(zhí)行共五十四頁戶面對(min du)

19、片區(qū)激烈的競爭客戶究竟(jijng)如何看待？客3共五十四頁線下以剛需產(chǎn)品(chnpn)和性價比優(yōu)勢爭奪本地及外區(qū)客群線上主推項目(xingm)品牌、及項目(xingm)形象以“80后小三口”概念統(tǒng)籌；品牌統(tǒng)籌/雙線并舉/主次交替共五十四頁P(yáng)rat 3項目營銷(yn xio)執(zhí)行Part 1項目整體(zhngt)認(rèn)知Part 2項目營銷策略項目蓄客策略共五十四頁P(yáng)rat 3項目(xingm)營銷執(zhí)行Part 1項目(xingm)整體認(rèn)知Part 2項目營銷策略項目推售策略共五十四頁大型(dxng)活動中型主題(zht)活動小型暖場活動7月底、8月初商家秋冬時裝發(fā)布活動、奧特萊斯活動7月8月9月10月11月12月1元競拍活動8月中旬招商說明會9月中旬項目商業(yè)首批次開盤8月底投資說明會和項目產(chǎn)品發(fā)布會11月中下旬項目商業(yè)二批次開盤10月大客戶旅游分享會（抽旅游大獎和頂級歐美雙人游）9月中秋盛情答謝活動（簽約季）建議制定圍繞品牌商家和根據(jù)項目特征舉行以商家主題活動為主、帶動項目人氣和市場認(rèn)知，借勢開盤的計劃，但其它配合動作是保證活動成功舉辦和預(yù)計效果有效達(dá)成的重要保障共五十四頁P(yáng)rat 3