房地產(chǎn)跨部門協(xié)同系列-快速開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)

1、“快速(kui s)開發(fā)”的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)？龍湖(ln h)路項(xiàng)目10月21日共四十九頁目錄(ml)第一(dy)部分第三部分第二部分第四部分項(xiàng)目快速開發(fā)基本情況介紹項(xiàng)目快速開發(fā)的幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目快速開發(fā)的幾點(diǎn)教訓(xùn)實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)的幾點(diǎn)建議共四十九頁項(xiàng)目快速開發(fā)基本(jbn)情況介紹第一(dy)部分共四十九頁主要(zhyo)技術(shù)指標(biāo)龍吳路朗香苑項(xiàng)目地塊，位于上海市徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)，南臨華濟(jì)路，西隔歐洲印象項(xiàng)目與主要干道龍吳路相接，東側(cè)隔華濟(jì)苑小區(qū)眺望黃浦江。整個(gè)小區(qū)用地面積為14489平方米，由6棟6-7層住宅(zhzhi)、1棟7層公建及一個(gè)地下車庫組成，總建筑面積32833平方米。 類別指標(biāo)總用地面積144

2、90 總建筑面積32833住宅建筑面積21159地下建筑面積9412戶數(shù)152居住人數(shù)532機(jī)動(dòng)車位120 非機(jī)動(dòng)車128容積效率1.60 綠化率0.35 共四十九頁項(xiàng)目(xingm)鳥瞰圖樣板區(qū)入口(r ku)廣場5號(hào)樓西套1、3層兩套精裝樣板房樣板區(qū)邊線2號(hào)樓住宅6號(hào)樓住宅3號(hào)樓住宅4號(hào)樓住宅7號(hào)樓住宅5號(hào)樓樣板房售樓處1號(hào)樓公建共四十九頁項(xiàng)目(xingm)總平面圖樣板區(qū)入口(r ku)廣場5號(hào)樓西套1、3層兩套精裝樣板房樣板區(qū)邊線1號(hào)樓公建2號(hào)樓住宅6號(hào)樓住宅3號(hào)樓住宅4號(hào)樓住宅7號(hào)樓住宅5號(hào)樣板樓售樓處共四十九頁7龍吳路里程碑計(jì)劃完成(wn chng)情況龍吳路項(xiàng)目里程碑計(jì)劃完成情況工

3、作節(jié)點(diǎn)里程碑計(jì)劃實(shí)際進(jìn)度工期備注取得土地中標(biāo)通知09-9-2509-9-25完成項(xiàng)目定位報(bào)告09-10-2009-10-20正常取得土地權(quán)證09-12-2309-12-23正常取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證09-12-1609-12-16正常方案設(shè)計(jì)批復(fù)09-3-409-3-4正常銷售樣板區(qū)開工（樁基開始施工）10-3-110-3-1正常完成施工報(bào)建圖10-4-810-4-8正常取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證10-4-2710-4-27正常施工總包合同簽訂10-2-510-2-5正常取得建設(shè)工程施工許可證10-4-2910-4-29正常完成樁基/圍護(hù)工程10-4-3010-4-30正常開始墊層施工10-4-9

4、10-4-9正常售樓處完成施工，對外開放10-9-2110-7-15提前主體施工達(dá)到預(yù)售條件10-9-3010-9-20提前樣板區(qū)工程完工，開放10-9-2110-9-20提前主體結(jié)構(gòu)封頂10-9-2010-9-20正常取得預(yù)售許可證10-9-3010-9-19提前開盤預(yù)售10-10-110-9-24提前共四十九頁項(xiàng)目開盤前主要(zhyo)節(jié)點(diǎn)時(shí)間介紹龍吳路項(xiàng)目從拿地取得預(yù)售許可證實(shí)現(xiàn)(shxin)銷售周期為359天20104.27 拿地時(shí)間 建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得時(shí)間 建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得時(shí)間 樣板段（售樓處）開工時(shí)間 建筑工程施工許可證取得時(shí)間 商品房預(yù)售許可證取得時(shí)間，83天75天57

5、天2天52天20099.25200912.1620103.120104.2920106.2091天20109.19 取得房地產(chǎn)開發(fā)貸款共四十九頁擴(kuò)初設(shè)計(jì)(shj)施工圖設(shè)計(jì)(shj)審圖132用地規(guī)劃證577835197方案設(shè)計(jì)土地權(quán)證方案批復(fù)工程規(guī)劃許可證施工證擴(kuò)初批復(fù)226定位樣板段提前實(shí)施（單體達(dá)到預(yù)售條件）預(yù)售證開盤項(xiàng)目開盤前主要節(jié)點(diǎn)開發(fā)周期分析土地中標(biāo)204145共四十九頁項(xiàng)目(xingm)開盤前主要節(jié)點(diǎn)開發(fā)周期分析方案設(shè)計(jì)時(shí)間132天，時(shí)間偏長用地規(guī)劃(guhu)許可證與土地權(quán)證辦理順序與上海其它區(qū)不同工程規(guī)劃許可證與施工許可證同步辦理，基本同時(shí)取得（相隔2天）方案批復(fù)前已開始全部

6、樁基工程、圍護(hù)工程及樣板區(qū)5號(hào)樓基礎(chǔ)工程施工共四十九頁項(xiàng)目快速(kui s)開發(fā)的幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)第二(d r)部分共四十九頁快速招標(biāo)(zho bio)采購 本項(xiàng)目總工期2010年4月1日土方開挖，樣板區(qū)竣工計(jì)劃日期2010年9月21日開放，按三級計(jì)劃，2010年7月底之前完成涉及樣板區(qū)工程的27項(xiàng)分包工程、配套工程、檢測工程招標(biāo)，據(jù)此招標(biāo)前期的工作準(zhǔn)備較充分，工程、設(shè)計(jì)、配套及成本通力合作，按時(shí)交付本部門應(yīng)提供的招標(biāo)所需資料。基本未因前期時(shí)間的耽擱而造成后面(hu mian)招標(biāo)時(shí)間延長；基本未因單位提供、圖紙、方案等資料不齊原因，給整個(gè)招標(biāo)過程造成滯后。共四十九頁部分(b fen)招標(biāo)計(jì)劃共四十九

7、頁快速開發(fā)(kif)中的工序工作前置、并行與交叉說明(shumng)及圖例：關(guān)鍵里程碑：某個(gè)階段的主導(dǎo)專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段開盤前工程管理土地中標(biāo)主體開工開盤開始入伙竣工備案客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案項(xiàng)目定位產(chǎn)品策劃概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察、招標(biāo)及施工準(zhǔn)備主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底

8、、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報(bào)建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖報(bào)建；基礎(chǔ)提前開工報(bào)建；施工許可證預(yù)售許可證入住許可手續(xù)合同備案、按揭辦理工程施工配合投訴問題歸納、產(chǎn)品改進(jìn)建議銷售配合采購管理用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證總包簽約材料采購開盤后營銷、交付管理：提前開始或與主導(dǎo)任務(wù)并行的工作。樣板展示區(qū)策劃樁基與基礎(chǔ)施工綜合管線施工樣板區(qū)（含賣場、會(huì)所）施工樣板區(qū)設(shè)計(jì)材料定樣景觀設(shè)計(jì)管線設(shè)計(jì)配套、管線征詢共四十九頁快速(kui s)開發(fā)中的資源整合（事業(yè)部供方管理）上海事業(yè)部供方庫的建設(shè) 供方管理是項(xiàng)目工程管理及成本管理的平臺(tái)(pngti)，在市場并不完善

9、的今天，供方管理的重要性與難度均很大，對供應(yīng)商管理，事業(yè)部根據(jù)供方管理總體目標(biāo)，穩(wěn)步開展對供應(yīng)商的信息收集、報(bào)批入庫、過程評估、履約后評估、進(jìn)退等管理工作，使上海事業(yè)部合格供應(yīng)商達(dá)到270家，可能供應(yīng)商達(dá)到310家，市場供應(yīng)商達(dá)到76家，供應(yīng)商庫的數(shù)量增加，結(jié)構(gòu)更合理，基本能適應(yīng)事業(yè)部的采購要求。共四十九頁快速(kui s)開發(fā)中的資源整合（項(xiàng)目供方管理）在項(xiàng)目景觀綠化、精裝修、鋁門窗、進(jìn)戶門、外墻金屬漆、外保溫等供方選擇過程中，經(jīng)各方充分溝通，在事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)的支持下，較好地處理了供方能力與成本之間的平衡樣板區(qū)主要供應(yīng)商選用合作過、配合意識(shí)較好的供應(yīng)商，特別(tbi)是總包、精裝修、室外景觀綠化

10、及設(shè)計(jì)四家供應(yīng)商結(jié)合供應(yīng)商過程評估、后評估，組織對總包、監(jiān)理及主要分包商進(jìn)行培訓(xùn)交流，用旭輝的文化培養(yǎng)供應(yīng)商對旭輝的忠誠度，用旭輝的基本要求、知識(shí)積累、客戶的關(guān)注點(diǎn)提升供應(yīng)商管理水平，為項(xiàng)目部的工程快速開發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。共四十九頁快速開發(fā)中的資源整合（項(xiàng)目(xingm)供方管理）龍吳路項(xiàng)目(xingm)主要的供方序號(hào)分項(xiàng)工程名稱供方單位名稱備注1設(shè)計(jì)上海中森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問有限公司2樁基工程上海強(qiáng)勁基礎(chǔ)工程有限公司有實(shí)力，配合好3總包江蘇江洲有基本實(shí)力，能配合4樣板房精裝修上海東徽建筑裝飾工程有限公司配合好5樣板區(qū)景觀綠化上海德基園林景觀工程有限公司有實(shí)力，配合好6外墻外保溫上海東傲工程實(shí)

11、業(yè)有限公司有基本實(shí)力，配合好7鋁門窗上海振興鋁業(yè)有限公司有基本實(shí)力，配合好8外墻金屬漆上海基昱建筑裝飾工程有限公司配合很好共四十九頁快速開發(fā)中流程(lichng)效率優(yōu)化流程是工作協(xié)作的基礎(chǔ)，在嚴(yán)格執(zhí)行流程的前提下，根據(jù)流程的原則及實(shí)際情況，以領(lǐng)導(dǎo)同意，優(yōu)化流程，提升效率。一、合同未簽訂總分包進(jìn)場施工 按集團(tuán)三級計(jì)劃體系，總分包合同簽訂后才能進(jìn)場施工，由于從中標(biāo)到合同簽訂時(shí)間較長（正常約需1個(gè)月左右），總包及部分分包在收到中標(biāo)通知書后就進(jìn)場準(zhǔn)備施工，如樁基進(jìn)場施工時(shí)間為2010年3月1日，合同簽訂時(shí)間為2010年3月23日；總包挖土?xí)r間為2010年4月1日，合同簽訂時(shí)間為2010年4月22日二

12、、設(shè)計(jì)變更與技術(shù)核定作業(yè)指引 按規(guī)定，設(shè)計(jì)變更與技術(shù)核定應(yīng)完成審批后才能執(zhí)行，施工過程中，單位外立面、景觀綠化、精裝修均存在部分實(shí)施完成后發(fā)現(xiàn)需要提升而變更，因工期因素，部分變更在審批未完成的情況下，經(jīng)各方充分溝通后立即實(shí)施。如 7月8日，5號(hào)樓外立面線條(xintio)，9月上旬，三層樣板房精裝修及室外景觀綠化均進(jìn)行了較大調(diào)整，為確保進(jìn)度，項(xiàng)目部與設(shè)計(jì)、成本協(xié)商，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，在設(shè)計(jì)變更流程未完成的情況下及時(shí)安排施工單位施工。又如：由于部分外立面線條工程、北側(cè)大小樓梯及公共部位底層樓梯間精裝修工程未提供細(xì)部構(gòu)造圖紙，項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)、成本、施工方充分溝通，項(xiàng)目部及時(shí)發(fā)文安排外保溫、金屬漆、精裝修施

13、工單位施工。三、甲定乙供材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)作業(yè)指引 為確保樣板區(qū)的進(jìn)度，對數(shù)量較少及總價(jià)較低的部分材料，如落水管、潛水泵、貯藏室門、精裝修墻地磚等材料未完成書面核價(jià)情況下（已達(dá)成口頭共識(shí)），及時(shí)安排總分包采購。共四十九頁計(jì)劃管理(gunl)合同根據(jù)集團(tuán)審批確定的里程碑計(jì)劃科學(xué)細(xì)化，確定總包施工關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及各分包進(jìn)場時(shí)間，特別是在總包合同中明確樣板區(qū)的六大節(jié)點(diǎn)（基礎(chǔ)、主體框架、砌體、內(nèi)粉、外墻裝飾及落架、室外景觀綠化）及非樣板區(qū)結(jié)構(gòu)封頂時(shí)間（辦理預(yù)售證）及獎(jiǎng)罰措施(cush)。分包合同中亦有各自的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及獎(jiǎng)罰措施共四十九頁計(jì)劃(jhu)管理現(xiàn)場協(xié)調(diào)在事業(yè)部的有力支持及事業(yè)部相關(guān)部門的密切配合下，嚴(yán)格按

14、三級計(jì)劃的要求開展各項(xiàng)工作，每2周對總分包進(jìn)行過程評估，采用針扎式處罰方式，獎(jiǎng)快罰慢，形成有效的計(jì)劃管控機(jī)制。最后一個(gè)月，每天下午5點(diǎn)召開樣板區(qū)各施工方進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)議并形成書面會(huì)議紀(jì)要，評估當(dāng)天完成情況(qngkung)，安排、協(xié)調(diào)總分包第二天關(guān)鍵工作及配合事宜。如總分包未完成當(dāng)天工作，必須安排晚上加班，否則將面臨處罰，使各方不惜代價(jià)搶工（如景觀綠化單位9月18日晚50人通宵加班，當(dāng)天基本完成景觀綠化施工；樣板房軟裝單位9月19晚亦通宵加班）。項(xiàng)目管理人員根據(jù)工作需要，安排人員晚上值班，監(jiān)督、協(xié)調(diào)晚上加班工作。根據(jù)有利于進(jìn)度的原則，及時(shí)劃清、調(diào)整總包及各分包工作界面，安排、協(xié)調(diào)專項(xiàng)工程進(jìn)度優(yōu)勢單

15、位跨合同施工。如安排總包完成應(yīng)由景觀綠化單位承擔(dān)的地下車庫頂板回填土工作，縮短關(guān)鍵工作3天時(shí)間。共四十九頁計(jì)劃管理現(xiàn)場(xinchng)協(xié)調(diào)過程評估及每日會(huì)議過程(guchng)評估每日會(huì)議紀(jì)要共四十九頁計(jì)劃管理(gunl)現(xiàn)場協(xié)調(diào)界面管理(gunl)按總包合同及景觀綠化合同，樣板區(qū)地下車庫頂板至絕對標(biāo)高6.300之間填土由總包負(fù)責(zé),絕對標(biāo)高6.300至6.600之間土方由景觀綠化單位負(fù)責(zé),根據(jù)現(xiàn)場道路及交叉施工的實(shí)際情況，項(xiàng)目部協(xié)調(diào)填土由總包一次到位，景觀綠化單位向總包支付一定費(fèi)用，此措施縮短關(guān)鍵(gunjin)工期3天。共四十九頁樣板區(qū)工程計(jì)劃(jhu)管理成果項(xiàng)目名稱開工時(shí)間完工時(shí)間工期

16、（天）備注5號(hào)樓土建主體及外立面工程基礎(chǔ)工程2010年4月1日2010年4月30日30天5號(hào)樓為地下室+7層+閣樓的多層花園洋房上部框架結(jié)構(gòu)2010年5月1日2010年6月26日57天砌體結(jié)構(gòu)2010年5月29日2010年7月10日43天外立面施工2010年7月11日2010年8月29日50天室內(nèi)毛坯裝飾2010年7月10日2010年9月15日68天小計(jì)168天精裝修工程水電、地暖、空調(diào)、防水及木基層2010年7月18日2010年8月10日24天精裝修工程為5號(hào)樓三層標(biāo)準(zhǔn)層及一層帶地下室兩套樣板房墻地磚、地板2010年8月11日2010年9月10日31天涂料、油漆、墻紙2010年8月18日20

17、10年9月15日29天軟裝及家具2010年9月16日2010年9月20日5天小計(jì)65天景觀綠化工程南面雨污水管線2010年8月8日2010年8月11日4天景觀綠化工程集中在5號(hào)樓南面、西面、北面，面積約800平方米南面景觀綠化2010年8月12日2010年9月19日39天西面、北面填土及管線工程2010年8月30日2010年9月5日7天西面、北面景觀綠化2010年9月6日2010年9月19日14天小計(jì)43天工期合計(jì)173天共四十九頁項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)協(xié)作(xizu)項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、成本配合 項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、成本的密切配合，及時(shí)補(bǔ)位是確保工程進(jìn)度及產(chǎn)品效果的重要基礎(chǔ)，以下的具體措施均體現(xiàn)了各方服務(wù)樣板區(qū)快速施

18、工的意識(shí)。1、由于4月8日才完成施工報(bào)建，4月29日取得(qd)施工許可證，經(jīng)各方協(xié)商前期樁基、圍護(hù)及基礎(chǔ)施工均采用分階段提供的白圖施工。2、為施工便利，縮短拆?；蛱钔?xí)r間，將5號(hào)樓主體結(jié)構(gòu)7層及閣樓層砼標(biāo)號(hào)由C35提高到C40，將地下車庫頂板混凝土標(biāo)號(hào)由C30提高到C40 。3、為確保樣板房精裝修與總包室內(nèi)粉刷同步施工，增加1、3層樣板房頂板水泥基防水涂料。共四十九頁項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)協(xié)作(xizu)項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、成本配合4、前期設(shè)計(jì)階段與設(shè)計(jì)協(xié)商將5號(hào)樓地下室與地下車庫分離，為5號(hào)樣板樓主體快速施工(sh gng)創(chuàng)造了有利條件共四十九頁項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)協(xié)作項(xiàng)目、設(shè)計(jì)(shj)、成本配合5、對于極個(gè)別

19、施工方無意的材料定制失誤，為確保工期，項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部在不影響效果(xiogu)的前提下，及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)。由于固定家具框體定貨錯(cuò)誤，臨時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)共四十九頁項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)協(xié)作項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、成本(chngbn)配合6、各方協(xié)商確定部分外立面線條構(gòu)造(guzo)做法（EPS板外批隔離膩?zhàn)訃娊饘倨幔└鞣絽f(xié)商確定外立面線條構(gòu)造做法（EPS板外批隔離膩?zhàn)訃娊饘倨幔┕菜氖彭擁?xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)協(xié)作(xizu)項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、成本配合7、各方協(xié)商確定外立面線條構(gòu)造做法(zuf)（鍍鋅鋼管噴金屬漆）各方協(xié)商確定外立面線條構(gòu)造做法（鍍鋅鋼管噴金屬漆）共四十九頁項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)協(xié)作項(xiàng)目、設(shè)計(jì)(shj)、成本配合8、經(jīng)協(xié)商，將5號(hào)樓屋面防

20、水由正常順序調(diào)整為倒置式，化解(hu ji)天氣因素，及時(shí)完成屋面防水工程屋面防水調(diào)整為倒置式共四十九頁項(xiàng)目(xingm)開發(fā)團(tuán)隊(duì)協(xié)作項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、成本配合9、根據(jù)施工(sh gng)的可行性及快速施工(sh gng)原則，將靠近單體地下室處的地下車庫外墻防水由防水涂料調(diào)整為4mm厚的防水卷材。共四十九頁總分包的努力(n l)總分包的努力1）總包泥工、木工、鋼筋工、粉刷工、水電工各工序進(jìn)行交叉施工，加班施工，與各分包交叉施工。2）在高溫天氣，出勤率及工作效率下降情況下，或農(nóng)忙季節(jié)，總分包不惜代價(jià)，及時(shí)高價(jià)聯(lián)系關(guān)系勞務(wù)隊(duì)伍支持。3）此次樣板房精裝修進(jìn)場提前量較大，在主體結(jié)構(gòu)施工階段即已進(jìn)場?？偘?/p>

21、上部結(jié)構(gòu)尚在施工的情況下，先對兩套精裝進(jìn)行清理和粉刷，提供工作面給精裝修。4）為了防止雨水、施工用水從屋面、門窗洞進(jìn)入室內(nèi)，總包提前進(jìn)行平屋面防水施工、樣板房頂板防水施工、門洞設(shè)置擋水檻，鋁合金窗框安裝后立即進(jìn)行塞縫。 5）采用挑架與二次搭設(shè)趕工措施：為確保5號(hào)樓主體與地下車庫同步施工，5號(hào)樓西側(cè)二層設(shè)懸挑架，待西面室外管線施工完畢后，二次搭腳手架，同時(shí)景觀綠化單位施工景觀小路，二次架拆除后施工綠化。6）鋁門窗單位創(chuàng)造條件及時(shí)安裝樣板房門窗扇（由于短時(shí)道路(dol)不暢，門窗扇運(yùn)輸采用人抬肩扛）7）景觀綠化分區(qū)分批施工措施：景觀施工根據(jù)現(xiàn)場條件、工作量分南區(qū)及西、北兩個(gè)區(qū)，分批施工，由于南區(qū)景

22、觀小品較多，工期較長，場地提供較早，集中力量先搶南區(qū)景觀，后期加班甚至通宵搶各區(qū)景觀綠化。8）為減少交叉污染及按期拆除外架，金屬漆單位后期施工采用吊架作業(yè)。共四十九頁總分包的努力(n l)拆架前搶工立體交叉施工圖地下(dxi)車庫施工外立面鋪貼金屬漆施工線條粉刷收尾室內(nèi)施工樓梯二結(jié)構(gòu)外保溫收尾外架調(diào)整景觀施工共四十九頁總分包的努力(n l)挑架采用挑架確保5號(hào)樓主體與地下車庫(ch k)同步施工共四十九頁總分包的努力(n l)加班9月18日通宵進(jìn)行紅線(hn xin)外景觀收尾共四十九頁總分包的努力(n l)吊架金屬漆用吊架施工(sh gng)共四十九頁平面布置 平面布置 除5號(hào)樓面南側(cè)約40

23、0平方米的范圍外，整個(gè)場地退紅線4米內(nèi)的區(qū)域均需開挖，合理的平面布置及各塊開挖順序、時(shí)間對樣板區(qū)開放及預(yù)售證的取得至關(guān)重要，項(xiàng)目部與總包根據(jù)工期要求在招標(biāo)過程及前期施工準(zhǔn)備中進(jìn)行了細(xì)致的分析，編制了三階段（2010年6月15日至(r zh)7月20日、7月21日至9月10日、9月11日至樣板區(qū)開放展示）總平面布置圖、土方開挖順序圖（5批19塊）并認(rèn)真執(zhí)行共四十九頁平面布置三階段(jidun)總平面布置基本思路此區(qū)域7月20前總包作為材料堆場及加工廠，7月20日交景觀綠化(lhu)單位施工此區(qū)域7月18前總包完成基礎(chǔ)工程，7月20日后作為材料堆場及加工廠此區(qū)域8月10前總包完成地下車庫頂板及填土

24、施工，8月10交景觀綠化施工共四十九頁平面布置土方開挖(ki w)順序基本思路根據(jù)后澆帶將土方開挖劃分(hu fn)為19塊，分五批次序開挖提前向市政署申請臨時(shí)施工通道供7月20日后5號(hào)樓及樣板區(qū)施工共四十九頁報(bào)批報(bào)建手續(xù)(shux)辦理“旭輝朗香苑” 項(xiàng)目是我司在徐匯區(qū)的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，在前期四證報(bào)批報(bào)建過程中，按照我司工作流程提前進(jìn)行下道工作的溝通，使抗震、防雷、人防等手續(xù)(shux)提前協(xié)調(diào)辦理，加快了方案、擴(kuò)初的審批時(shí)間，為順利開展建設(shè)工程規(guī)劃許可證奠定了基礎(chǔ)，徐匯區(qū)的規(guī)土局在辦理規(guī)劃許可證前需要提前進(jìn)行灰線初步核驗(yàn)，該要求其實(shí)是考驗(yàn)設(shè)計(jì)院圖紙的嚴(yán)謹(jǐn)性及配套人員在規(guī)劃測繪等領(lǐng)域的協(xié)調(diào)能

25、力，我司職能PMO成員經(jīng)過加班加點(diǎn)，提前完成了該項(xiàng)工作。對于項(xiàng)目環(huán)評工作等也提前開展，順利取得評審?fù)ㄟ^。在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，盡快同步完成了完成該項(xiàng)目公建協(xié)議，總承包合同備案、綜合保險(xiǎn)；提前完成了總體及人防材料測試等，于2010年4月27日取得了第三證（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）后，于2010年4月28日完成總體報(bào)監(jiān)， 2010年4月28日完成施工許可證的申報(bào)，在項(xiàng)目總和公司領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心和支持下于 2010年4月29日順利取得施工許可證。共四十九頁報(bào)批(bo p)報(bào)建手續(xù)辦理從預(yù)售整個(gè)過程中，占用時(shí)間最多的是物業(yè)招標(biāo)（包括核價(jià)、面積核定）和房屋面積預(yù)測工作，這兩項(xiàng)工作我較早啟動(dòng)，對于物業(yè)招標(biāo)、核價(jià)

26、由于是永升物業(yè)公司操辦，但也需要配套人員積極跟進(jìn)同時(shí)對比項(xiàng)目三級計(jì)劃時(shí)間表進(jìn)行督辦。同步對物業(yè)面積核定工作及相關(guān)人員進(jìn)行了及早跟進(jìn)。房屋面積預(yù)測工作對于我司項(xiàng)目抵押是必要的，因此該項(xiàng)工作必須要及早開展。而目前房管預(yù)測工作需要房號(hào)基礎(chǔ)核驗(yàn)單才能開始（旭輝朗香苑項(xiàng)目進(jìn)行了特殊處理），因此在我司大規(guī)模擴(kuò)張階段，應(yīng)該對施工單位取得房號(hào)基礎(chǔ)核驗(yàn)單的時(shí)間節(jié)點(diǎn)在施工合同中予以明確。預(yù)測工作前經(jīng)辦人員應(yīng)熟悉該項(xiàng)目每單元面積可能發(fā)生的情況（多和設(shè)計(jì)溝通），在操辦中一一進(jìn)行化解，避免二次更正的麻煩。“旭輝朗香苑”項(xiàng)目預(yù)測工作雖然較為復(fù)雜(fz)，但和設(shè)計(jì)人員、營銷人員溝通較多，雙方配合較好，因此順利完成測繪，基本

27、沒出現(xiàn)影響整個(gè)項(xiàng)目銷售的事宜。共四十九頁報(bào)批(bo p)報(bào)建手續(xù)辦理這次預(yù)售工作遇到了上海市整體樓市限價(jià)的政策，“內(nèi)環(huán)以內(nèi)、三萬元單價(jià)以上、別墅等需報(bào)市局審批”（其實(shí)就是延后開盤）。從得到這個(gè)消息為2010年9月13日下午（區(qū)房管局已有風(fēng)聲(fngshng)，市住房保障局內(nèi)部通知三萬元單價(jià)是按樓棟核定）。而我司正好符合第二條（三萬元單價(jià)以上），為此在盡快上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)后，于當(dāng)天晚上和營銷王正等加班（這里感謝王正一晚上將一房一價(jià)表完成），于第二天取得區(qū)房管局相關(guān)手續(xù)（一房一價(jià)按整體均價(jià)報(bào)），第三天（2010年9月15日）上午完成市房地產(chǎn)交易中心入網(wǎng)備案證明（一房一價(jià)，按樓棟報(bào)），在當(dāng)天中午市房地產(chǎn)

28、交易中心也收到該內(nèi)部通知（三萬元單價(jià)是按樓棟核定）。針對此次市政府對樓市整體限價(jià)政策的快速反映（打了政策操作的一個(gè)時(shí)間差），保證了“旭輝朗香苑”項(xiàng)目銷售價(jià)格及公司利益。 目前公司的三級計(jì)劃已較為完善，再根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)提前進(jìn)行協(xié)調(diào)及溝通，同時(shí)在項(xiàng)目總及公司領(lǐng)導(dǎo)的支持下，相信“旭輝朗香苑”項(xiàng)目將會(huì)取得更好的成績。 共四十九頁項(xiàng)目快速(kui s)開發(fā)的幾點(diǎn)教訓(xùn)第三(d sn)部分本節(jié)主要從項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)（定位、設(shè)計(jì)、報(bào)建、招采、施工、銷售）或者基礎(chǔ)管理方面如計(jì)劃、流程、標(biāo)準(zhǔn)化、人力資源、財(cái)務(wù)等方面，重點(diǎn)分析快速開發(fā)不足之處，也就是這幾個(gè)方面如果改善了，項(xiàng)目開盤周期會(huì)更短。抓住重點(diǎn)，不求面面俱到。共四十九頁方案設(shè)計(jì)工期132天，時(shí)間偏長主要原因：1、土地出讓合同規(guī)定項(xiàng)目須建造1890平方米公建，是按要求在紅線內(nèi)建造還是向政府交錢補(bǔ)償存在反復(fù)，對方案的確定產(chǎn)生(chnshng)了一定的影響。2、根據(jù)上海市民防條例及上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法等有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目屬于民防結(jié)建范圍，應(yīng)結(jié)合修建民防工程。按標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)配建建筑面積不少于464平方米的民防工程，是按要求在紅線內(nèi)建造還是向政府交錢存在反復(fù)，對方案的內(nèi)部確定產(chǎn)生了不利影響。3、項(xiàng)目出讓合同要求創(chuàng)建上海市新建住宅四高優(yōu)秀小區(qū)，以及按照最新的65%住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)院還未做過類似的節(jié)能要求項(xiàng)目。共四十九頁人防地下車庫開工偏晚 人防車庫