成都青白江王家河心島項目開發(fā)概念性策劃報告-88PPT-2010

1、一江碧水向東流青白江王家河心島項目開發(fā)概念性策劃報告成都鵬際投資(tu z)有限公司2009年12月共八十九頁 本方案主要內容：非常1+1 一級開發(fā)+二級開發(fā) 本方案制定依據：實話實說 本方案核心思想：系統(tǒng)考慮，彰顯我公司開發(fā)實力與信心. 二級開發(fā)設想是以高端低密度住宅的用地性質(xngzh)進行考慮的.寫在開篇(kipin)之前共八十九頁 以17.5公里毗河為證,蜿蜒之間,生態(tài)之中 承載一座城市(chngsh)的光榮與夢想共八十九頁第一篇 從生態(tài)(shngti)毗河說開去共八十九頁 一、毗河印象1、原生毗河 毗河是成都市的七大綠色走廊之一，具有原生狀的生態(tài)環(huán)境(shn ti hun jn)，

2、是成都市近郊唯一沒有污染的河流。 毗河更吸引人的地方還在于原生性，以親水和生態(tài)為突出特性。 雙水岸外綠草如茵 水清魚兒肥 美麗的毗河灣 共八十九頁新都境內約11平方公里(pn fn n l)青白江境內約10平方公里(pn fn n l)（長17.5公里）金堂境內約5平方公里毗 河共八十九頁2、毗河印象(ynxing)知名度小河鮮(h xin)很出名未被充分開發(fā)的“處女地”難道，毗河真與高端住宅無關？NO共八十九頁二、毗河沿岸別墅(bish)開發(fā)風起云涌，首尾呼應.上游新都城區(qū)西南部，萬科.雙水岸、雙河鷺島、堤亞納河谷(hg)次第開放.下游金堂依托毗河和沱江，全力打造“東方威尼斯水城”，藍光觀嶺

3、橫空出世！共八十九頁萬科雙水岸(shu n)雙河鷺島金水(jn shu)麗都堤亞納河谷香洲半島藍光觀嶺金陽麗景天府花園水城現代生態(tài)水城棕櫚湖國際社區(qū)金海岸毗 河毗 河河心島共八十九頁1、新都城區(qū)(chngq)西南部，雙水岸、雙河鷺島、堤亞納河谷次第放. 萬科.雙水岸 潤揚.雙河鷺島 新希望.堤亞納河谷共八十九頁 2、境內毗河僅有5平方公里(pn fn n l)的金堂河盡其用 依托毗河和沱江，打造“東方威尼斯水城”共八十九頁 藍光打造4200畝觀嶺國際(guj)社區(qū)共八十九頁 我們(w men)的結論： 核心觀點：毗河青白江段開發(fā)(kif)機會突出！天時實力品牌開發(fā)商匯聚地利毗河上下游開發(fā)如火如

4、荼人和北部新城高端住宅開發(fā)熱點區(qū)域，并得到市場驗證政策毗河生態(tài)產業(yè)帶 的確立共八十九頁第二篇 試論(sh ln)毗河高端住宅產業(yè)帶的必要條件共八十九頁一、毗河沿岸土地整理與一級開發(fā)須先行 須重點解決一個突出(t ch)問題： 防 洪 共八十九頁1、地勢低洼，極易受到洪水沖擊 毗河防洪總體情況 毗河流經我區(qū)祥福、姚渡、城廂，流程17.5公里，河道寬120150米，最大過洪能力1200立方米/秒，相應水位高程(gochng)456米，預警洪水流量600立方米/秒，相應水位高程454.3米。 “5.12”特大地震對我區(qū)河道堤防造成一定的不利影響 歷史上五十年一遇洪水 歷史上出現了81年和98年五十年

5、一遇大洪水，沿岸大多數鄉(xiāng)鎮(zhèn)被淹。 2008年洪水情況 先后出現“7.21”暴雨 、9月23日至27日等幾次暴雨險情. 資料來源：青白江區(qū)人民政府防汛指揮部辦公室2008年防汛工作總結共八十九頁2、防汛工作存在的主要問題及建議 河道險工險段急需整治。政府財政應加大對防洪工程的投入，確保江河安瀾。 資料來源：青白江區(qū)人民政府防汛指揮部辦公室2008年防汛工作總結 2008年汛前我區(qū)投入防汛搶險資金僅42.6萬元，只是解決了毗河城廂鎮(zhèn)白貫村五組段的堤防(dfng)加固工程，投入遠遠不夠。共八十九頁 未雨綢繆，在不考慮(kol)政府投入的情況下， 我們確實需要社會資金投入防洪系統(tǒng)工程！共八十九頁3、防

6、洪需要系統(tǒng)工程 優(yōu)先解決重點而又突出(t ch)的問題河段. 然后從境內上游到下游全面進行防洪堤岸系統(tǒng)建設. 防洪工程可與房地產開發(fā)相結合，盡量吸引有實力的企業(yè)廣泛參與.共八十九頁二、王家河心島區(qū)域防洪更當先行 河心島附近河道寬度僅在50米左右，河道最為狹窄. 地勢低平，砂石開采程度較低，河道較淺. 毗河祥福甘泉村段（河心島）列入我區(qū)重點堤防工程.資料來源：青白江區(qū)人民政府防汛指揮部辦公室二七年三月防汛應急預案 成青（金）快速通道祥福段下穿式通道（十二匹馬位置）尤其狹窄，雜物(z w)堆積，水流不暢. 共八十九頁三、以高端生態(tài)住宅為切入點 與我區(qū)“生態(tài)立區(qū)”戰(zhàn)略吻合. 與我區(qū)對重大物流、商貿、

7、工業(yè)企業(yè)招商工作（高端住宅為他們中的高層管理者的居家(jji)需求）配套.共八十九頁四、需要出臺具體的招商及投資優(yōu)惠政策 建議：成立毗河生態(tài)高端低密度住宅產業(yè)開發(fā)區(qū). “毗河兩岸生態(tài)產業(yè)觀光帶”的升級. 出臺具體的招商、稅收、財政、融資優(yōu)惠政策. ”一事一議“，特事特辦，具體項目專人負責. 出臺相應優(yōu)惠政策（比如重大招商工業(yè)、物流、商貿企業(yè)，享受在我產業(yè)開發(fā)區(qū)購房補貼等政策），與我區(qū)重大招商引資項目積極配合(pih)和協(xié)調.共八十九頁五、把工業(yè)區(qū)、物流園區(qū)和別墅(bish)產業(yè)帶“一分為二” 通過建設50米寬的森林大道把兩個區(qū)域嚴格區(qū)分和分隔. 森林大道與生態(tài)屏障保護帶合二為一.工業(yè)區(qū)物流園區(qū)

8、 森 林 大 道森林公園共八十九頁六、整合成青快速通道沿線旅游資源(zyun) 成都新游樂園北湖熊貓旅游渡假區(qū)西江月（北麓）生態(tài)休閑產業(yè)區(qū)森林公園鳳凰湖國際濕地旅游區(qū)藍光國際文化旅游體育產業(yè)園區(qū)的渾然一體.北湖熊貓(xingmo)旅游渡假區(qū)新游樂園森林公園西江月鳳凰湖藍光國際文化體育旅游產業(yè)園共八十九頁第三篇 王家河心島一級開發(fā)(kif)構想共八十九頁第一部分 工程(gngchng)概況一、地塊(d kui)簡介1、地塊基本情況 位置：位于新都泰興鎮(zhèn)與青白江祥福鎮(zhèn)交界處的甘泉村十七組及民強村九組，距成青快速通道700米，是名至實歸的“青白江橋頭堡”. 毗河分合之處，風水極佳；兩河一渠圍合而成，

9、得天獨秀！ 地塊平整，基本上無拆遷. 距離新都泥巴坨風景區(qū)（新都下一輪次沿毗河別墅開發(fā)熱點區(qū)域）距離約5公里. 地塊總面積在176畝左右，其中耕地95.6畝，非耕地51.2畝，宅基地20余畝，具有二級開發(fā)的巨大潛力。 共八十九頁2、地塊位置分析（以直線(zhxin)距離為準）青白江城區(qū)(chngq)王家河心島泥巴坨風景區(qū)新都城區(qū)龍?zhí)端戮嚯x8.5公里距離10公里約6公里約5公里共八十九頁3、地貌基本(jbn)情況王家河心島毗 河毗 河毗 河成青快速通道共八十九頁二、一級開發(fā)整理(zhngl)范圍設計1、防洪堤系統(tǒng)工程：共計1703.8米 1）河心島周長：約1703.8米紅色實線線條示意部分.島周

10、長(zhu chn)1710米524米75.8米803米301米共八十九頁 2）防洪堤系統(tǒng)工程的主要建設內容 沿島河堤 堤頂環(huán)形綠化 河堤上部（水面以上(yshng)）混凝土及相應美化 堤岸環(huán)形道路共八十九頁 3）防洪堤工程標準 防洪堤頂寬25米.堤高48m. 防洪堤下部為土石堤,堤頂寬度為45m,堤頂高程為63m,防浪墻頂高程73m。防洪堤橫斷面采用復式斷面,迎水坡采用13干砌石護坡厚35cm,下墊10cm厚碎石墊層。 防洪堤中部為土石堤，鋼筋混凝土環(huán)島加固一圈,堤頂設計2米高的實木藝術欄桿. 新建堤堤身典型斷面為：所有堤軸線范圍內，先拋石至5.0m高程，拋石體頂寬5.0m，外坡坡度(pd)

11、1：1.75，內坡坡度(pd)1：1.25，拋石底依上而下分別為500mm厚的編織袋裝河卵石層、500g/的土工織物一層和土工網格一層。拋石體碾壓平整后，在其上砌筑75水泥砂漿塊石擋墻，擋墻頂高程為7.0m，墻頂寬度為1.0m，外坡坡度為1：0.4，內坡垂直。共八十九頁 4）防洪堤建設步驟(bzhu) 堤身填筑工程. 堤腳防沖工程. 下?lián)鯄捌脚_工程. 上擋墻及平臺工程. 基礎處理工程. 景觀平臺工程.共八十九頁2、現有橋梁(qioling)擴寬加固及美化工程 1）橋梁長度：約51米. 2）寬度：約4米.現有(xin yu)橋梁共八十九頁 3）橋梁改造標準(biozhn) 橋梁寬度拓寬為5.5

12、米，雙向通行. 橋梁加固. 更換生銹的鐵欄桿為原木藝術欄桿. 橋沿上進行美化工程.共八十九頁3、現有步行石道擴寬加固及美化工程 1）盡量保持原有淌水石橋風格，中式仿古木石(m sh)結合橋. 2）長度約55米，寬度1.5米.現有(xin yu)步行石道共八十九頁 3）整治標準 改目前的石頭間道橋為石木結合橋（石頭上直接(zhji)架設全木棧道） 前面擴寬至3米（石道同時擴寬）. 兩側增加實木欄桿. 其他橋面美化.共八十九頁4、興建污水處理泵站一座（依據城市污水處理工程項目建設標準） 標準：V類550m. 包括建筑工程、工藝設備、電氣設備、管道及配件等.5、新建道路成青快速通道至本地塊的道路一條

13、 約1200米長. 標準：6米寬，水泥路面（部分路段(l dun)沿用目前已有路面）. 含道路兩側綠化及道路中心隔離帶綠化. 共八十九頁 河 心 島新建道路(dol)新建道路(dol)共八十九頁6、農房拆遷與土地征用費用 1）共計23戶拆遷，拆遷農戶主要為甘泉十七(sh q)組，集中在河心島西側. 2）同時涉及甘泉村十七組及民強村九組土地征用.涉及拆遷的農戶(nngh)范圍共八十九頁7、“七通一平”工程 主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整。 目前(mqin)，水電氣市政管道已經暗埋到成青（金）快速通道牌坊處（十二匹馬），距離本項目僅700米（直線距離）.資料

14、來源：祥福鎮(zhèn)經濟辦吳主任.共八十九頁一、編制原則(yunz)和依據 工程量. 水利部（2002）水利工程設計概（估）算編制規(guī)定 水利部（2002）水利建筑工程概算定額 水利部（2002）水利工程施工機械臺時費定額 水利部（1992）水利水電設備安裝工程概算定額(中小型) 國家計委、建設部工程勘測設計收費標準； 發(fā)改價格2007670號建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定。第二部分(b fen) 工程預算編制原則和依據共八十九頁二、基礎(jch)價格1、人工預算單價按水利部（2002）水利工程設計概（估）算編制規(guī)定，計為： 工長 4.91元/工時 高級工 4.56元/工時 中級工 3.87元/工時

15、 初級工 2.11元/工時 2、主要材料預算價格 主要材料原價為青白江本地2009年目前價格水平，由地方提供，按規(guī)定計入運雜、采管費用。其預算價格為： 水泥 400元/t 鋼筋 3700元/t共八十九頁 木材 1000元/ 汽油 7000元/t 柴油 6500元/t 水泥、鋼筋、柴油、汽油分別按300元/t、3000元/t、3500元/t、3600元/t進入工程單價，差價部分計取稅金后列入響應的工程單價。3、施工用水、點、風價格本階段按施工組織設計方案計算，其結果分別為水價0.48元/，綜合電價0.83元/kw.h。 4、砂石骨料價格 砂 95元/ 碎石(su sh) 70元/ 塊石 45元/

16、 條石 200元/ 條石按80元進入工程單價，差價部分計取稅金后應列入相應的工程單價中。共八十九頁三、建筑、安裝工程 建筑工程執(zhí)行水利部（2002）水利建筑工程概算定額，機械臺時費執(zhí)行水利部（2002）水利工程施工機械臺時費定額，單價(dnji)乘1.1的階段系數。安裝工程執(zhí)行（2002）水利水電設備安裝工程概算定額，單價乘1.10的階段系數，工程單價取費： 其他直接費（直接費）建筑工程2.0，安裝工程2.7。 現場經費（直接費） 土方工程 4 石方工程 6 模板工程 6 混泥土澆筑工程 6 鉆孔灌槳及錨固工程 7 其他工程 5 安裝工程（人工費） 45共八十九頁 間接費 土方工程 4 石方工

17、程 6 模板工程 6 混泥土澆筑工程 4 鉆孔灌槳及錨固工程 7 其他工程 5 安裝工程（人工費） 50 計劃利潤（直接(zhji)工程費+間接費） 7 稅金（直接工程費+間接費+計劃利潤） 3.41共八十九頁四、設備費 主要設備價格參照有關工程計列，設備運雜費和采購及保管費按水利工程設計概（估）算編制規(guī)定的規(guī)定計算。五、臨時工程 臨時房屋建筑工程按水利工程設計概（估）算編制規(guī)定計算，施工(sh gng)交通按每公里擴大指標計算。六、獨立費用 根據水利部（2002）水利工程設計概（估）算編制規(guī)定計算。 建設管理費 建設單位開辦費按80萬元計；建設單位人員經常費按定員12人，計算期3.5年，費用

18、指標27220元/人.年計算；工程管理經常費按建設單位人員經常費的20計列；工程監(jiān)理費按建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定計算；建設及施工場地征用費參照有關征用標準及設計提供的數據計列。共八十九頁 科研勘設費 科學研究試驗費按建安工作量的0.2計列. 勘測設計費按工程勘測設計收費表混估算. 水文勘測費用(fi yong). 其他費用 預算定額編制管理費、工程質量監(jiān)測費分別按建安工作兩的0.13、0.1計列。共八十九頁第三部分(b fen) 防洪堤工程估算一、防洪堤工程(gngchng)估算總表工程或費用名稱 建安工程費設備購置費獨立費用合計（元） 1 工程部分投資 74，774，516第一部分

19、建筑工程 61，482，679第二部分機電設備及安裝工程 395，502第三部分金屬、木結構及安裝307，70236，200第四部分臨時工程2，304，750第五部分獨立費用14，759，605一至五部分合計 67，976，833基本預備費 6，797，683靜態(tài)總投資 2 移民環(huán)境投資（僅指防洪堤） 7，120，000建設及施工場地征用費 5，000，000水土保持工程 1070，000環(huán)境保護工程 1，250，0003工程投資總計82，094，516共八十九頁二、防洪堤建筑工程估算( sun)編號 工程或費用名稱 單位 數量 單價（元） 合計（元） 一防洪堤工程m 78080909.14土

20、方挖運 m 16890012.772，156，853土方填筑（利用料） m 201301 4.31 867，607.3土方填筑 m 13809421.85 3，017，353.9堆石料填筑m 78156633.2425，979，253.8拋石 m 5998169.89 4，192，072干碼石護腳 m 409267.93 277，969.76草皮護坡 330015.38 179，159.4漿砌條石擋土墻m 59902275.46 16，500，604.9槳砌塊石護坡 m 14598163.22，382，393.6碎石墊層 m 510396.41 491，980.2基礎砼+2m 9991360.

21、143，598，158.7共八十九頁編號 工程或費用名稱 單位 數量 單價（元） 合計（元） 砼模板 6103.1842.19 257，493.16振沖加密 m 44027177.46 7，813，031碎石路面 6108934.16 2，085，578鋼筋制安 t 873 9486.13 8，281，400 二排水工程 573，600 土方挖運 m 222712.77 28，400砂礫石挖運 m222713.92 31，000基礎砼 m 30358.73 10，800箱涵砼 496 379.04 188，000 混泥土模板 1007 42.19 42，500 鋼筋制安 t249486.13

22、227，700 銅片止水 m 51 640.76 32，700 共八十九頁編號 工程或費用名稱 單位 數量 單價（元） 合計（萬元） 三工程管理 1，094，900 生活及生產用房 600 1000.00 600，000 倉庫 100400.00400，000環(huán)境綠化 30，000 里程碑 塊 580400百米樁 根 5040.002，000地名牌 塊 2350.00700警示牌 塊 5350.001，800 護堤屋 120 120 60，000 四其他建筑工程 2，342，727.27其他2.00% 2，342，727.27防洪堤建筑工程總投資：82091836.14元共八十九頁第四部分(b

23、 fen) 其他一級開發(fā)整理項目投資一、從成青快速通道接入道路建設費用（含相應征地費用）：1、建設標準： 預計道路全長（雙向）2500米（2.5公里），雙向四車道景觀道路. 行車道采用SMA瀝青路面層. 道路標準橫斷面為17米（其中中心綠化隔離帶2米，人行道兩側含綠化共5米）. 車道結構：4cm厚SMA瀝青砼 +6cm厚粗粒式瀝青砼/瀝青透油層/30cm厚水泥穩(wěn)定層水泥含量6%+45cm厚三渣層+原土夯實. 人行道結構形式(xngsh) ：3cm花崗石人行道板 /3cm厚1：3干拌水泥砂漿結合層 /18cm厚C25砼基礎 /7cm厚碎石找平層 /素土回填夯實. 道路總面積42500（其中綠化隔

24、離帶5000/車行道25000/人行道及兩側綠化12500）.共八十九頁2、工程造價項 目 造價（元） 每平米造價（元/ ） 單位造價 占總造價比例（%） 總 造 價 7，759，650182.58100其 中 車行道 4，119，250164.7753.09人行道（及兩側綠化） 2，339，750187.1830.15側 石 62，077.222.41元/ m0.80平 石 62，038.3722.49元/ m0.799老路面拆除（含征地） 1，176，534.4路面拆除單位造價9.1615.16費用小計：7，759，650元 備注：依據2008年市政道路工程量清單計價規(guī)范與工程概預算定額造

25、價編制全過程控制及國家強制性標準. 共八十九頁二、現有橋梁改造費用 加寬方案采用新結構加寬方案?？鐝筋A應力混凝土簡支工型組合梁采用預應力混凝土簡支箱梁加寬，每側加寬2片箱梁；跨徑20米鋼筋混凝土簡支T型梁采用預應力混凝土簡支空心板加寬，每側加寬3片空心板。加寬部分橋墩、橋臺與舊橋墩臺通過蓋梁、臺帽、系梁連接在一起，為減少施工對舊橋擴大基礎的影響，加寬部分采用鉆孔灌注樁基礎。 加固方案原混凝土表面進行鑿毛、粗糙處理，使新舊混凝土產生摩擦作用 /新舊橋面結合面涂抹界面膠，使新舊混凝土產生粘結作用/原混凝土表面植筋，通過產生銷釘作用和界面力學約束，提高混凝土之間的粘結及塑性抗力，防止裂縫延伸。 美化

26、方案更換生銹的鐵欄桿(lngn)為原木藝術欄桿(lngn)/增設橋底景觀燈和輪廓燈/橋頂部增加懸掛燈籠及彩燈。 預計費用小計：5，000，000元（具體測算略） 共八十九頁三、原有河上石道改造(gizo)費用：400萬元 建設費用：3,000，000元 橋面裝飾及美化：1,000，000元四、污水處理泵站建設費用：120萬元五、“七通一平”費用：700萬元 其中： 水電氣接入費用：5,000，000元（700米距離） 場地平整費用：2,000，000元共八十九頁六、征地及拆遷費用：1139.625萬元1、征地補償費用和青苗補償費用：196.887萬元 耕地(gngd)：50畝30000元/畝=

27、150萬元 非耕地：26畝15000元/畝=39萬元 青苗補償費：95.6畝825元=7.887萬元2、拆遷補償：252.738萬元 拆遷補償費： 磚混：3865m230元/m=88.895萬元 磚瓦：1660m120元/m=19.92萬元 其他結構：20萬元 構筑物：9萬元共八十九頁 構筑物獎勵： 1378150元20%=27.56萬元 人員(rnyun)過渡費： 按照每人每年一次性的過渡費800元/年 57人800元/年=4.56萬元 竹樹等地面附著物補償： 成片種植戶：568000元/畝=44.8萬元 零星地面附著物補償：38萬元 共八十九頁3、人員農轉非安置：570萬元 57人10萬元

28、/人=5，700，000元4、其他費用（含農轉非手續(xù)費、測量費、工作(gngzu)經費、不可預見費等）：120萬元 費用小計：11，396，250元共八十九頁第五(d w)部分 費用總計項目工程量建設費用防洪堤工程約1710米82，091，836.14元成青快速通道接入道路建設2.5公里7，759，650元現有橋梁改造費用51米5，000，000元原有河上石道改造費用55米4，000，000元污水處理泵站建設550m 1，200，000元“七通一平”費用7，000，000元拆遷征地費用11，396，250元費用總計：118447736.14元共八十九頁一、整理(zhngl)后可用于掛牌的土地

29、預計250畝（含灘涂地）二、單方土地整理成本 118447736.14元250畝=47.38萬/畝第六部分 單方土地(td)整理成本共八十九頁第七部分(b fen) 備注適當(shdng)情況下，建議 把邱家碾島納入本項目一級開發(fā)范疇邱家碾島王家河心島共八十九頁第四篇 王家河心島二級開發(fā)(kif)基本設想共八十九頁一、毗河青白江段整體(zhngt)開發(fā)戰(zhàn)略設想 從國內其他地方，找到一個參照 北京溫榆河 【理由】 同樣的上風上水.（毗河青白江段同樣是成都上風上水之地） 溫榆河是北京唯一四季不斷流的天然河流.（成都七大綠色走廊+唯一沒有污染的河流+原生性） 距離主城區(qū)約20公里.（王家河心島距離三

30、環(huán)路龍?zhí)读⒔?2.5公里） 距離北京國際機場（順義）不到10公里.（王家河心島距離第二機場約10公里） 同樣是流經順義區(qū)、朝陽區(qū)和通州區(qū)三個行政區(qū)，同樣是其中某一兩個區(qū)的溫榆河的開發(fā)步伐走在前面.共八十九頁二、王家河心島作為毗河產業(yè)開發(fā)帶的核心和心臟(xnzng) 與毗河整體戰(zhàn)略吻合. 開發(fā)體現一種高度和力度.共八十九頁三、項目定位（僅指王家河心島） 長河(chngh)水岸低密度住宅集群1、產品定位：商務別墅（商旅別墅）+經濟型別墅+退臺式情景洋房2、產品風格：南加州別墅風情3、園林風格：地中海風情 地中海簡約、疊景的表現風格與項目的核心(hxn)賣點相一致. 本案四（三）面臨水的地貌特征可以

31、體現出園林景觀的大器與大氣. 地中海園林風格與加州風情別墅的完美融合，相互配合，相得益彰. 共八十九頁4、形象定位 全新(qun xn)詮釋工業(yè)文明的地產 成都首席經濟型別墅/商務別墅 成都版”溫榆河“典范作品共八十九頁5、目標客戶定位 第二機場所帶來的高端商務人群 青白江境內大型工業(yè)(gngy)、物流企業(yè)高級管理者 其他區(qū)域客戶 投資型客戶共八十九頁四、概念性規(guī)劃（初步） 以“山水之間，半島生活”為設計理念，把地塊中部位置做出若干緩坡主題景觀，活水入園，靈水繞屋。 點式布局為主，建筑全東西向排列，每戶客廳皆坐北超南. 以南加州舊金山火烈島為設計參考藍本，倡導一種海岸居家生活. 園林景觀考慮以

32、現代工業(yè)文明為設計母題，把生態(tài)和工業(yè)這兩個青白江的特征完美演繹，在項目中巧妙融入火車頭、魔方等工業(yè)文明建筑符號. 如邱家碾島也納入本項目開發(fā)范圍，我們初步設想在這個島上主要以工業(yè)總部別墅為主，從邱家碾島到王家河心島，就是(jish)一條從工業(yè)文明到生態(tài)文明的詮釋。從成青快速通道接入本項目的道路就取名為“蝶變大道”。共八十九頁1、別墅產品(chnpn)效果構想共八十九頁2、退臺式情景洋房(yn fn)效果（模塊圖+效果圖）共八十九頁3、園林(yunln)效果構想共八十九頁4、會所（前期作為(zuwi)售樓中心）共八十九頁五、經濟測算1、測算依據 一級開發(fā)后整理出來可供掛牌拍賣的土地面積約250畝

33、（含整理出來后的灘涂土地70余畝） 預計土地拍賣價格=整理完成即時周邊可參考(cnko)土地毛地單價（預計100萬/畝）+土地整理單方成本 土地單價=100萬元/畝+47.38萬元 150萬元/畝 單位售價主要參考成都市其他區(qū)域同類樓盤銷售價格，再結合本項目具體情況（核心賣點）對景觀、朝向、產品、園林等因素進行加權平均. 產品和園林依據前頁所進行的概念性規(guī)劃設計為準.共八十九頁 2、經濟(jngj)測算（請參見附件） 3、盈虧平衡點分析（請參見附件）共八十九頁附 件共八十九頁合作模式(msh)建議一、優(yōu)先建議模式：“一級開發(fā)配置土地”模式1、第一步（合作前提）：與政府簽訂招商引資協(xié)議 1）協(xié)議

34、主體內容：開發(fā)建設業(yè)主全面負責毗河青白江段土地整理，其中王家河心島作為啟動項目. 建議政府考慮在適當的時候在深圳或國內其他地方(dfng)舉行一次招商引資說明會，并與開發(fā)建設業(yè)主單位適時簽訂招商引資協(xié)議. 2）招商引資協(xié)議的主要內容 政府招商引資范疇，享受稅收、財政等各項優(yōu)惠政策； 政府同意采用配置土地的方式對一級開發(fā)費用進行核算，費用結算按照“收支兩條線”平行進行的方式進行. 共八十九頁2、第二步：再行對毗河王家河心島區(qū)域防洪工程進行定向招標 對一級開發(fā)的建設施工單位進行招標： 政府和開發(fā)企業(yè)共同主導. 在規(guī)定時間范圍內編制預算(y sun)，并提供預算(y sun)匯報成果. 只針對注冊地

35、在青白江的具有開發(fā)建設資質的企業(yè)進行招標. 招標為有標底招標，最接近標底的企業(yè)為最終中標單位. 招標單位須一次性繳納2000萬元保證金. 自然取得土地一級開發(fā)權共八十九頁3、建設單位取得王家河心島一級整理開發(fā)權，簽定土地整理協(xié)議 1）簽訂協(xié)議 整理出來的土地進入市場按規(guī)進行拍賣. 一級開發(fā)建設業(yè)主單位和政府在土地一級整理協(xié)議約定(yudng)拍賣底價（單價） 如開發(fā)企業(yè)沒有獲得該拍賣地塊的使用權，則超過底價部分（底價約定）收益雙方事先約定按比分配. 如開發(fā)企業(yè)沒有獲得該拍賣地塊的使用權，則政府可以配置另外一塊未整理的土地給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建設單位可選擇. 如開發(fā)企業(yè)獲得土地使用權，則開發(fā)企業(yè)不再

36、要求政府配置其他土地，且不能獲得拍賣溢價部分收益. 整理出來后的土地采用帶方案拍賣的方式. 王家河心島一級整理分兩期進行，整理一塊即拍賣一塊，拍賣一塊即結算相應的一級開發(fā)費用。共八十九頁 2）土地整理內容(nirng)： 土地整理范圍： 王家河心島環(huán)島毗河兩岸防洪堤建設. 地塊范圍內的土地整理、道路修建、橋梁改造. 具體地塊范圍內的“七通一平”. 成青快速通道至河心島的道路修建和改建. 污水處理泵站建設.共八十九頁 備注： 屆時，如資金允許，開發(fā)建設單位可依據和政府簽訂的投資協(xié)議，以同樣的方式取得毗河沿岸其他(qt)地塊的一級開發(fā)權.共八十九頁4、第四步：取得王家河心島二級開發(fā)權 1）帶（系統(tǒng)

37、）方案拍賣：競買人須提供政府認同的市場(shchng)調查報告、項目定位報告、概念性規(guī)劃設計方案進行拍賣. 2）相關政府職能部門對競買人“把好關”. 3）政府和一級開發(fā)建設單位共同認定的一級整理費用折抵土地出讓金.共八十九頁二、模式二：“青羊工業(yè)總部基地”模式1、模式主要設計 政府進行帶方案招商引資的政策，要求符合招商基本條件的企業(yè)提供整個毗河產業(yè)帶的概念性規(guī)劃(guhu)方案，通過招標的方式選定合作企業(yè)。 青白江區(qū)政府直接與中選（中標）民營開發(fā)企業(yè)共同出資，組建了混合所有制的青白江毗河建設發(fā)展有限公司，按照市場機制自主負責發(fā)展區(qū)范圍內的土地整理及發(fā)展區(qū)（產業(yè)帶）的開發(fā)、招商。 公司前期注冊資本為1000萬元。其中青白江國資公司出資600萬元，占注冊資本的60%，為第一大股東，開發(fā)公司占注冊資本的40%。 共八