房地產(chǎn)估價(jià)影響因素及具體方法21p課件

1、房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)評估的具體方法第一節(jié) 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)一、房地產(chǎn)概念土地：地球表面構(gòu)成陸地部分的土壤層。廣義：一地球表面為基點(diǎn)，上至大氣層、下至地心的廣闊領(lǐng)域。建筑物：是指土地組合的建筑成果，總體上劃分為房屋和建筑物兩大類。二、房地產(chǎn)的特性1、不可位移性。建筑物一經(jīng)建成，其坐落位置、結(jié)構(gòu)類型、建筑朝向都是固定不變的。房地產(chǎn)的特性2、功能的變異性：建筑物的功能改變在很多情況下不僅不會降低，反而會提高其使用價(jià)值。如：商業(yè)區(qū)的廠房、車間改造成商業(yè)用房，就極大地提高了這些房屋的使用價(jià)值。3、耐久性：房產(chǎn)使用很久，土地可永久使用。4、異質(zhì)性：由于位置、環(huán)境、方向等不同，使得同一土地

2、上的建筑物價(jià)值有所不同。5、保值增值性：需求的無限性與供給有限性之間的矛盾。三、房地產(chǎn)估價(jià)的概念估價(jià)目的：抵押評估、交易評估、課稅評估、保險(xiǎn)評估、財(cái)產(chǎn)糾紛評估、拆遷評估、企業(yè)改制、上市、破產(chǎn)評估。評估的基本方法：市場比較法、收益法、成本法由于影響房地產(chǎn)的因素很多，不能完全拘泥于某種方法。第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素（一）房地產(chǎn)的價(jià)格成交價(jià)格理論價(jià)格評估價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)房屋重置價(jià)格樓面地價(jià) （二）影響房地產(chǎn)的因素一般因素區(qū)域因素個(gè)別因素社會因素經(jīng)濟(jì)因素行政因素住宅區(qū)商業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)PKPK城市農(nóng)村住宅工廠影響用地價(jià)格的區(qū)域因素序號影響因素影響因素的具體分析1區(qū)域自然因素區(qū)域在城鎮(zhèn)的位置2區(qū)域社會因素常

3、住人口及流動人口數(shù)量、社會人文環(huán)境3交通狀況街道狀況、道路狀況與交通便捷程度4基礎(chǔ)設(shè)施狀況供水、排水、供電、供氣、通訊的基礎(chǔ)設(shè)施5商業(yè)繁華程度距離商業(yè)中心的距離、商務(wù)設(shè)施的種類、規(guī)模與聚積程度、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質(zhì)量等。6區(qū)域行政因素區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、城鎮(zhèn)規(guī)劃限制、交通管制7區(qū)域環(huán)境因素區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音、空氣污染或離污染源的臨近程度。影響用地的個(gè)別因素影響因素影響因素分析的具體內(nèi)容商業(yè)用地地形、地質(zhì)、地勢、日照、通風(fēng)、干濕、面積、臨街狀況、鄰接道路等級、通達(dá)性、與商業(yè)中心的接近程度、相鄰不動產(chǎn)的使用狀況、規(guī)劃限制、地上建筑物的新舊程度、土地使用年限等。住宅用地地形、地質(zhì)、地勢、日照、通風(fēng)、

4、干濕、面積、臨街狀況、鄰接道路等級、通達(dá)性、地上建筑物的新度。土地權(quán)利狀況、與交通設(shè)施的距離。與商業(yè)設(shè)施和公共設(shè)施及公益設(shè)施的接近程度、與危險(xiǎn)設(shè)施及污染的接近程度工業(yè)用地地形、地質(zhì)、地勢、水文條件、面積、臨街狀況、位置、土地使用限制、土地開發(fā)程度、土地權(quán)利狀況等。第三節(jié) 市場比較法（交易案例比較法）一、基本原理以近期發(fā)生過交易的類似發(fā)地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的價(jià)格作相應(yīng)調(diào)整后確定被評估房地產(chǎn)的價(jià)格。關(guān)鍵在于交易實(shí)例的選擇。一般來說，選取的可比實(shí)例應(yīng)下例要求：實(shí)例所處的地區(qū)與估價(jià)對象所處的地區(qū)相同，或是同一供求范圍的類似地區(qū)?？杀葘?shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對象的用途相同。（居住、商業(yè)、辦公、旅館等

5、）可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對象相同。（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)等） 規(guī)模應(yīng)相當(dāng)（建筑面積、土地面積）可比實(shí)例的交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近?？杀葘?shí)例的交易情況正常，為正常交易價(jià)格或可修正為正常交易價(jià)格，否則不能選為比較實(shí)例。二、建立價(jià)格比較的基礎(chǔ)統(tǒng)一的付款方式統(tǒng)一的貨幣統(tǒng)一的面積單位統(tǒng)一的單價(jià)例(P90)：A：若換算為現(xiàn)在一次性付款，金額為：48.50150605040504018實(shí)例：統(tǒng)一單價(jià)：A：單價(jià)485 0001004850B：單價(jià)4008.33320統(tǒng)一面積A：按建筑面積單價(jià)4850B：按建筑面積單價(jià)33201.44648三、可比實(shí)例的修正（結(jié)合P96案例）（一）交易情況的修正

6、若被估土地的交易價(jià)格為100，則B實(shí)例的交易價(jià)格只有98，C只有97。（二）日期的修正用物價(jià)指數(shù)加以調(diào)整2002年10月物價(jià)指數(shù)為100，則A實(shí)例的物價(jià)指數(shù)為106（11）（三）區(qū)域因素的修正通過比較各個(gè)區(qū)域環(huán)境，進(jìn)行綜合打分。（四）個(gè)別因素的修正6土地使用年限的修正： 11/(1r）K= 11/（1+r）K：比較實(shí)例使用年期修正到待估地塊使用年期的年期修正系數(shù)r：還原利率m:：待估對象的使用年期；n：為可比實(shí)例地使用年期土地使用年期修正后地價(jià)的計(jì)算公式為：土地使用年期修正后地價(jià)=比較實(shí)例價(jià)格Kmn 【例】：若選擇的比較案例成交地價(jià)為1000元/平方米，對應(yīng)使用年期為30年，而待評估宗地出讓年

7、期為20年，土地還原利率為8%，則年期修正為：經(jīng)年期修正后的比較實(shí)例的地價(jià) 11/(18%)20= = 872 （元/平方米） 11/（1+8%）30四、決定最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格經(jīng)過上述的交易情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正、土地使用年期修正后，就可得到在評估基準(zhǔn)日的待估地產(chǎn)的若干個(gè)價(jià)格，如果交易實(shí)例選取了5個(gè)，就會有5個(gè)價(jià)格。最終的土地價(jià)格可采用平均數(shù)法來求得?！景咐治觥渴袌龇ㄔu估土地價(jià)值某城市內(nèi)，有一塊住宅用地2 000平方米需要評估，評估基準(zhǔn)日為2002年3月18日，該城市同類土地交易實(shí)例較多，擬用市場法評估其地價(jià)。 1、比較實(shí)例的選取根據(jù)該地條件，選取了與之類似

8、的三塊成交土地作為比較實(shí)例，其具體情況如下：A地塊：位于人民路南段北側(cè)，面積2 080平方米，售價(jià)1 200元/平方米，交易日期為2001年11月28日。 B地塊：位于解放路東段北側(cè)，電信大樓對面，面積2 150平方米，售價(jià)1 250元/平方米，交易日期為2002年1月18日。C地塊：位于五一路北側(cè)，市建行對面，面積1 980平方米，售價(jià)1 300元/平方米，交易日期為2001年10月6日。 2、確定修正系數(shù)（1）交易情況修正。假定所選可比實(shí)例的交易情況均屬正常，則它們均不需要敬信交易情況修正。（2）交易日期修正。據(jù)測算，近年來該市房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度平均每月為1%。（3）區(qū)域因素修正。根據(jù)這些

9、地塊所處區(qū)域的繁華程度，以估價(jià)對象為100，則A地塊為95，B地塊為98，C地塊為96。（4）個(gè)別因素修正。根據(jù)可比實(shí)例及估價(jià)對象的個(gè)別特征，以估價(jià)對象為100，則A地塊位98，B地塊位93，C地塊為90。（5）假定本例中不涉及土地容積率和土地使用權(quán)年限修正系數(shù)地計(jì)算。3、確定比準(zhǔn)價(jià)格根據(jù)所收集到的三個(gè)可比實(shí)例，列表修正計(jì)算如下： 修正系數(shù)計(jì)算表 項(xiàng) 目 A地塊 B地塊 C地塊 實(shí)例價(jià)格（元/平方米） 1 200 1 250 1 300 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 104/100 102/100 105/100 區(qū)域因素修正 100/95 100

10、/98 100/96 個(gè)別因素修正 100/98 100/93 100/90 修正后價(jià)格（元/平方米） 1 340 1 400 1 580 比準(zhǔn)價(jià)格 = （1340+1400+1588）3 =1 440（元/平方米） 4、待估地塊的評估值 = 1 4402000 = 2 884 000（元）四、土地評估市場法的適用性和缺陷：有類似地產(chǎn)的適合交易實(shí)例即可應(yīng)用下列情況不適用： 1、土地交易發(fā)生較少的地區(qū)2、某些交易實(shí)例很少的土地或很難成為交易對象的土地，如古建筑用地、風(fēng)景名勝區(qū)土地、圖書館、體育館、學(xué)校用地等。 學(xué)習(xí)動物精神11、機(jī)智應(yīng)變的猴子：工作的流程有時(shí)往往是一成不變的，新人的優(yōu)勢在于不了解

11、既有的做法，而能創(chuàng)造出新的創(chuàng)意與點(diǎn)子。一味 地接受工作的交付， 只能學(xué)到工作方法 的皮毛，能思考應(yīng) 變的人，才會學(xué)到 方法的精髓。 學(xué)習(xí)動物精神12、善解人意的海豚：常常問自己：我是主管該怎么辦才能有助于更好的處理事情的方法。在工作上善解人意， 會減輕主管、共 事者的負(fù)擔(dān)，也 讓你更具人緣。謝謝大家！學(xué)習(xí)動物精神11、機(jī)智應(yīng)變的猴子：工作的流程有時(shí)往往是一成不變的，新人的優(yōu)勢在于不了解既有的做法，而能創(chuàng)造出新的創(chuàng)意與點(diǎn)子。一味 地接受工作的交付， 只能學(xué)到工作方法 的皮毛，能思考應(yīng) 變的人，才會學(xué)到 方法的精髓。 學(xué)習(xí)動物精神12、善解人意的海豚：常常問自己：我是主管該怎么辦才能有助于更好的處理事情的方法。在工作上善解人意， 會減輕主管、共 事者的負(fù)擔(dān)，也 讓你更具人緣。謝謝大家！學(xué)習(xí)動物精神11、機(jī)智應(yīng)變的猴子：工