延安市房地產(chǎn)市場研究分析報(bào)告-最新

1、延安商業(yè)調(diào)研(dio yn)報(bào)報(bào)告共五十五頁本市場調(diào)查報(bào)告是圍繞著延安市鳳凰廣場綜合商業(yè)項(xiàng)目展開的，調(diào)查的范圍以整個(gè)延安市區(qū)的商業(yè)市場現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，圍繞本項(xiàng)目在延安的商業(yè)定位。其目的是為決策方提供該項(xiàng)目商業(yè)立項(xiàng)的決策依據(jù)，以最終保障該項(xiàng)目總體定位的市場準(zhǔn)確性和科學(xué)合理性。此次市場調(diào)查需要解決的主要問題是：本項(xiàng)目適合做何種商業(yè)？面向什么樣的客戶群？延安市區(qū)目前的商業(yè)格局是否有重新劃分的空間以及與本項(xiàng)目商業(yè)定位的市場關(guān)系。我們開展了為期十天的市場調(diào)查，為保證市場信息的準(zhǔn)確性，通過(tnggu)了多種有效渠道（包括政府相關(guān)職能部門、各類商業(yè)業(yè)態(tài)、房產(chǎn)物業(yè)單位、經(jīng)營商戶和消費(fèi)人群），進(jìn)行了深入細(xì)致的工作

2、，同時(shí)發(fā)放了各種調(diào)查表格，消費(fèi)者調(diào)查問卷，基本保證了這次市場調(diào)查的準(zhǔn)確性和客觀性前言(qin yn)共五十五頁延安市位于(wiy)陜西北部，上接榆林下抵銅川兩大能源基地，1997年1月撤地設(shè)市，轄1區(qū)12縣、166個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、總面積3.7萬平方公里，總?cè)丝?15.1萬人，其中農(nóng)業(yè)人口158.5萬人，市區(qū)人口約40萬。延安市下轄1區(qū)12縣，總面積3.7萬平方公里，總?cè)丝?15萬，市區(qū)人口40萬、是陜西乃至中國的歷史旅游名城(mn chn)，能源化工產(chǎn)業(yè)基地。 城市定位共五十五頁中心市區(qū)為全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；分為8個(gè)功能區(qū)，即中心街商貿(mào)區(qū)；東關(guān)商貿(mào)、居住、無污染工業(yè)綜合發(fā)展區(qū)；南關(guān)行政辦公區(qū)；七

3、里鋪對(duì)外交通區(qū)；高坡居住區(qū)；杜甫川文教科研區(qū)；北關(guān)文教區(qū)；西北(xbi)川文物保護(hù)區(qū)。城市沿西北川、東川、南川以及杜甫川展布，大體呈“Y”字型城廓。延河南川河延河清涼山寶塔山鳳凰山共五十五頁“中疏、西控、北進(jìn)、東擴(kuò)、南下”拉開框架，拓展空間：“中疏”，就是疏解老城區(qū)人口和建筑密度，緩解交通壓力，退建還綠，抽空還綠，保護(hù)好老城區(qū)風(fēng)貌。“西控”，就是控制西北川的建設(shè)強(qiáng)度、建筑環(huán)境風(fēng)貌，形成以舊址(jizh)保護(hù)和科教文化、旅游為主要功能的人口聚集區(qū)?！氨边M(jìn)”，主要是以楊家?guī)X溝、延大新校區(qū)建設(shè)為依托，加大向北拓展的力度，逐步實(shí)現(xiàn)河莊坪鎮(zhèn)與主城區(qū)連通，遠(yuǎn)期與安塞連通。 “東擴(kuò)”，就是積極做好機(jī)場遷建后

4、的開發(fā)準(zhǔn)備，逐步實(shí)施行政中心東移，形成城市副中心，并與李渠和姚店工業(yè)園區(qū)相連?！澳舷隆保褪亲ズ命S蒿灣、方塔兩個(gè)新區(qū)、南區(qū)新城、新機(jī)場和南泥灣組團(tuán)建設(shè)，帶動(dòng)城市向南拓展，遠(yuǎn)期與甘泉連通。共五十五頁一、延安的經(jīng)濟(jì)(jngj)發(fā)展水平共五十五頁2010年年底延安市的總?cè)丝跒?15.18萬人，人口自然增長率為4.64，國內(nèi)生產(chǎn)總值為885.42億元，增幅為14.6%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額110.62億元，增幅為18.4%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17880元，增幅為19.1%。根據(jù)延安市統(tǒng)計(jì)局提供的最新預(yù)測報(bào)告，延安市到“十二五”末生產(chǎn)總值將會(huì)突破2000億元，人均生產(chǎn)總值1.3萬美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)地

5、區(qū)水平。，經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段，為房地產(chǎn)市場高速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；延安目前的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)市場正處在一個(gè)強(qiáng)勁的上升時(shí)期，尤其是下一步舊商業(yè)區(qū)的改造和新商業(yè)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，將重新(chngxn)調(diào)整市場格局。共五十五頁陜北風(fēng)情(fngqng)文化產(chǎn)業(yè)延安革命(gmng)紀(jì)念館能源產(chǎn)業(yè)基地群山環(huán)繞的夾縫城市共五十五頁2010年延安全市生產(chǎn)總值達(dá)到885.42億元，位居全省第五。2006年GDP總值為453（億元），到2010年增至885（億元），平均每年增速均在14%左右，呈快速增長趨勢。2010年，按可比價(jià)格(kb-jig)計(jì)算，延安市GDP同比增長13.6%，增速比上年加快1.4個(gè)百分點(diǎn)，高于全國

6、（10.3%）3.3個(gè)百分點(diǎn)。 近年延安市GDP穩(wěn)步增長，經(jīng)濟(jì)(jngj)處于快速發(fā)展階段，為房地產(chǎn)市場高速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；宏觀經(jīng)濟(jì)共五十五頁 按產(chǎn)業(yè)看，2010年，第一產(chǎn)業(yè)增加值為71.79億元，增長8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為635.49億元，增長72%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為178.74億元，增長20%。 2010年，延安市經(jīng)濟(jì)總量是2006年的2倍，翻了整整(zhngzhng)一番。 人均生產(chǎn)總值突破30000元大關(guān)，達(dá)到33367.41元，按美元折算，突破4000美元大關(guān)，達(dá)到4980美元。由于能源產(chǎn)業(yè)(chny)的高速發(fā)展，延安市第二產(chǎn)業(yè)(chny)在城市經(jīng)濟(jì)中占據(jù)核心位置，產(chǎn)業(yè)(chny

7、)發(fā)展結(jié)構(gòu)對(duì)能源依耐性大產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)共五十五頁城市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上揚(yáng)，人均可支配收入持續(xù)走高，城市處于高速發(fā)展中，整體消費(fèi)能力不斷(bdun)提高。 2010年延安市城市人均可支配收入達(dá)到17880元，同比09年增長17.5%。2010年延安市固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到724.53億元，同比09年增長30%。城市人均收入的提高(t go)和和固定資產(chǎn)投資總額的上漲表明了延安市城市居民生活水平的穩(wěn)步提高(t go)，城市居民也具備了更高的消費(fèi)能力。宏觀經(jīng)濟(jì)共五十五頁二、延安市區(qū)主要(zhyo)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展現(xiàn)狀共五十五頁板塊(bn kui)結(jié)構(gòu)延安市房地產(chǎn)開發(fā)沿“Y”字形各邊呈帶狀發(fā)展(fzhn)，主要

8、分為中心區(qū)域、城西、城東、城南、方塔新區(qū)五大板塊。城東板塊城西板塊城西板塊中心板塊受延安市“Y”字形山溝地形限制，延安房地產(chǎn)主要分為帶狀五個(gè)板塊。城西為紅色旅游及文化教育為主的聚集區(qū)，受革命遺址 及科教用地影響，成為制約板塊房地產(chǎn)開發(fā)主要因素。城東是近期延安發(fā)展最為火熱的板塊，但目前土地開發(fā) 殆盡，受機(jī)場影響短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。中心板塊寸土寸金，目前主要集中為商業(yè)開發(fā)，住宅內(nèi) 較少。城西板塊發(fā)展相對(duì)滯后，配套及交通亟需改善，是延安 經(jīng)濟(jì)適用房集中開發(fā)區(qū)域。綠地、嘉豐4500畝推山造成，為延安房地產(chǎn)開發(fā)注入 新的血液。共五十五頁從總體上來看，延安的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展必將給延安的商業(yè)市場帶來巨大的調(diào)整空

9、間。由于目前延安的商業(yè)業(yè)態(tài)還停留在傳統(tǒng)市場與新市場沖突與調(diào)整階段，我們力圖通過本次調(diào)查，去摸清延安現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)存在的現(xiàn)狀和可能給本項(xiàng)目帶來的商業(yè)機(jī)會(huì)。我們選擇了對(duì)延安商業(yè)零售指標(biāo)起主要影響的以下行業(yè)進(jìn)行了抽查：百貨業(yè)、超級(jí)市場、零售便利店、專業(yè)市場（包括：建材市場、汽配市場、工業(yè)配件市場等）。主要調(diào)查的內(nèi)容：商業(yè)位置、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營環(huán)境、交通情況、銷售金額、售租金成本、人流量、人均消費(fèi)等。1、百貨超市零售業(yè)態(tài)延安市區(qū)的商業(yè)基本上是“一圈三向”的商圈輻射分布狀，由中心商業(yè)街和二道街構(gòu)成核心商業(yè)圈，然后商業(yè)密度和人流由強(qiáng)漸弱朝三個(gè)方向延伸：東至百米大道，南至南關(guān)火車站，北至蘭家坪。其中大型百貨、

10、超市專業(yè)市場主要集中在核心商圈和南向及東向，而北向由北關(guān)延至延師路和棗園路主要由規(guī)模較小的商業(yè)門面(mn mian)組成，商業(yè)布局相對(duì)稀疏。共五十五頁位置名稱類型商鋪面積（）營業(yè)額（日/萬）租金/月/平米/平均經(jīng)營內(nèi)容一層二層三層中心街延百大廈百貨1300055聯(lián)營扣點(diǎn)23+1%綜合百貨麗融廣場百貨1000025260200160精品百貨中延國際百貨500021240190150綜合百貨延安國貿(mào)百貨300017300450370二三四樓韓國城帝豪廣場綜合2900025360280220美尚城百貨單層3602不詳330290-300260集合百貨鳳凰城綜合單層3602不詳未開業(yè)百貨、餐飲、超市二

11、道街銀海超市超市200013聯(lián)營扣點(diǎn)15%日用商品延安主要百貨(bihu)超市零售業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀表 表（一）共五十五頁位置名稱類型商鋪面積（）營業(yè)額（日/萬）租金/月/平米/平均經(jīng)營內(nèi)容一層二層三層二道街銀海百貨百貨300017聯(lián)營扣點(diǎn)23%綜合百貨民生百貨120011聯(lián)營扣點(diǎn)22%綜合百貨北大街中際百貨百貨450018-22320260220精品百貨市場溝東興百匯超市2樓200010日用商品七里鋪家和購物超市1樓40008二層租賃 60/平米/月日用商品百米大道東興購物超市200015日用商品東大街百姓家園超市720042路北地下一層、路南地上兩層副食及日用百貨雙擁大道嘉嶺橋頭民生百貨百 貨40

12、00025一樓門面租賃百貨為聯(lián)營扣點(diǎn)17-23%綜合精品百貨共五十五頁1）延百大廈： 延百大廈是本地最早的大型商業(yè)百貨（營業(yè)時(shí)間也超過10年），營業(yè)面積15000平方米，2005年?duì)I業(yè)額達(dá)到了15553.2萬元，現(xiàn)年銷售20000萬元，切割了整個(gè)延安市區(qū)11%的百貨業(yè)市場，也是延安百貨零售企業(yè)的龍頭。經(jīng)營品種規(guī)格齊全、檔次較高；商場信譽(yù)度高，有穩(wěn)定的客戶群。2005年商場進(jìn)行了重組升級(jí)。但商城整體(zhngt)內(nèi)部裝修及商品陳設(shè)未能突顯商品檔次，購物環(huán)境欠缺，服務(wù)還未達(dá)到高水準(zhǔn)的現(xiàn)代商業(yè)水平。2）麗融廣場： 是目前延安消費(fèi)定位較好的零售商業(yè)，商場建筑面積萬平方米，目前已有多個(gè)商家進(jìn)駐。其中有國

13、際國內(nèi)知名品牌“肯德基”、“美寶蓮”、“戴夢得”、“凱撒”等多個(gè)。麗融廣場的開業(yè)，促進(jìn)了市場的繁榮，為廣大消費(fèi)者提供了一個(gè)舒適的休閑購物場所，成為延安一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，并占據(jù)了當(dāng)?shù)氐闹懈叨讼M(fèi)市場，同時(shí)提升了整個(gè)延安的消費(fèi)水平，2005年?duì)I業(yè)額超過了1億元，成為僅次于延百大廈的第二大百貨企業(yè)。麗融購物廣場的成功對(duì)于本項(xiàng)目是有借鑒作用的填補(bǔ)了延安市場逐漸形成的中高檔消費(fèi)的空間。經(jīng)營定位為中底端消費(fèi)商場;開業(yè)時(shí)間為2011年初; 商業(yè)建筑面積：21358平方米左右；商業(yè)層數(shù)：5層；路面停車位情況：50個(gè)；經(jīng)營方式：購買（麗融整體運(yùn)營）；現(xiàn)在銷售有所下滑，年銷售額為8000萬人民幣左右；調(diào)查評(píng)價(jià)(p

14、ngji)分析共五十五頁3）中延國際購物中心：該商場體量較小，經(jīng)營尚不成熟，商品分類、陳設(shè)混雜，空置較多。項(xiàng)目緊鄰(jnln)延百，商業(yè)定位與延百類同，自身規(guī)模及信譽(yù)度都無法與其抗衡，競爭壓力較大。經(jīng)營定位為中端消費(fèi)商場;開業(yè)時(shí)間為2005年初; 商業(yè)建筑面積：7986平方米；商業(yè)層數(shù)：4層；路面停車位情況：20個(gè)；經(jīng)營方式：出租（中延整體運(yùn)營），年銷售額為七千萬人民幣左右。4）延安國貿(mào)大廈：營業(yè)面積3600平米，大廈底商部分針對(duì)低收入消費(fèi)人群，以低檔日用雜貨及服裝為主，貨品多以柜臺(tái)式出租經(jīng)營，在該街區(qū)內(nèi)屬正常租金，可是2-4層設(shè)為特色經(jīng)營區(qū)“韓國城”吸引以年輕女性為主的青年消費(fèi)群，帶動(dòng)了高樓

15、層的客流，使此區(qū)域的租金高出底商，最高達(dá)500元/平方米/月。其大廈底商自身配備的自動(dòng)扶梯并未開啟，而這沒有影響到“客流上樓”。市場消費(fèi)群體的細(xì)分，使商家成功的挖掘出了這部分的市場空間。共五十五頁5）銀海超市和百貨：地處延安市中心商圈，人流量是其經(jīng)營的最大保證。價(jià)格均低于其它超市，超市規(guī)模中等，貨品種類基本齊全但品牌有限；貨品陳設(shè)較雜，通道面窄，燈光不明亮，購物環(huán)境不寬敞。銀海超市雖是延安市人流密度最大的超市，但是口碑一般。6）東興超市（東興百匯超市和東興購物廣場）：是延百集團(tuán)下屬的超市，其商業(yè)信譽(yù)度較高。在延安的兩家連鎖超市都為中等規(guī)模，偏離市中心，主要消費(fèi)群以周邊居民為主，除節(jié)日外，日常上

16、客量不大。超市在貨品分類與陳設(shè)上比較混雜，通道較窄，整體購物環(huán)境不夠明亮寬敞。超市的經(jīng)營狀況較市中心商圈稍差。7）家和購物廣場： 是延安唯一一家具有超級(jí)市場形態(tài)的大型商業(yè)，過去位于麗融大廈的四樓，經(jīng)營狀況良好，后由于租金上調(diào)，無法承受(chngshu)，另擇目前位置。貨品種類相對(duì)齊全，陳設(shè)分區(qū)清晰，通道寬敞，已具備基礎(chǔ)購物環(huán)境，價(jià)格略高于便利店商品。超市日常人流量較小，再加之與其附屬的農(nóng)貿(mào)市場商品同質(zhì)，增加了超市的運(yùn)營壓力，目前經(jīng)營狀況不佳。共五十五頁8）民生百貨 位于百米大道橋頭的民生百貨于2011年10月底開業(yè)，選址地點(diǎn)較偏。商場匯集國內(nèi)現(xiàn)有的大部分名牌商家入駐，是延安市目前最大的百貨商場

17、，營業(yè)面積達(dá)到3.2萬平方米，分為五層，一樓：日化精品、珠寶黃金、男女皮鞋；二樓：男裝；三樓：女裝；四樓：運(yùn)動(dòng)休閑、戶外用品；五樓：家電精品賣場。是海航集團(tuán)購買的全產(chǎn)權(quán)物業(yè)，到目前為止?fàn)I業(yè)額不理想，單日成交金額僅為28萬左右.9）中際百貨 中際百貨是開業(yè)近兩年的百貨商場，與中延國際同屬一家企業(yè)，因其內(nèi)部結(jié)構(gòu)原因，使得賣場中出現(xiàn)較多的動(dòng)線死角，在一定程度上影響商戶的形象與銷售業(yè)績，從而造成死角地方頻繁更換商戶的現(xiàn)象。經(jīng)營定位(dngwi)為中端消費(fèi)商場;開業(yè)時(shí)間為2010年12月26日; 商業(yè)建筑面積：4500平方米；商業(yè)層數(shù)：3層；路面停車位情況：20個(gè)；經(jīng)營方式：出租（中際整體運(yùn)營），年銷售

18、額為4200萬人民幣左右；共五十五頁10）美尚城隸屬延安高第投資集團(tuán)，集團(tuán)成立于2008年，注冊(cè)資金4.4億元，資產(chǎn)總額10億多元。集團(tuán)公司是一家集房地產(chǎn)、能源投資、精品商務(wù)連鎖酒店、金融服務(wù)為一體的多元化企業(yè)集團(tuán)。高第美尚城地處延安市市中心，位于延安城投鳳凰廣場東面。該項(xiàng)目(xingm)是集住房、辦公、商業(yè)為一體，單層商業(yè)面積為：3602.62平方米，以精品百貨店為主，已于2011年10月底開業(yè)，采用租金方式，進(jìn)入條件比較嚴(yán)格，附近做生意的人應(yīng)該都有所了解。11、鳳凰城緊靠高第美尚城，同樣位于延安城投鳳凰廣場東面。開業(yè)時(shí)間未定，單層商業(yè)面積為：3602.62平方米，定位于綜合業(yè)態(tài)。12）港匯

19、欣悅經(jīng)營定位為中高端消費(fèi)商場;開業(yè)時(shí)間為2011年五月中旬; 商業(yè)建筑面積：19865平方米；商業(yè)層數(shù)：2層；路面停車位情況：無；經(jīng)營方式：購買（港匯整體運(yùn)營）；年銷售額為5000萬人民幣左右；地處城市中心位置，于2010年10營業(yè)，進(jìn)駐的品牌具有一定的競爭力。共五十五頁13）帝豪廣場：地處延安市商業(yè)中心地段，與延百等商場為鄰，硬件設(shè)施較好，有地下停車場；是一個(gè)綜合型購物場所；經(jīng)營定位為中端消費(fèi)商場；開業(yè)時(shí)間為2009年中旬；商業(yè)建筑面積：18000平方米；商業(yè)層數(shù)：4層；經(jīng)營方式：出租（帝豪整體運(yùn)營）；其中年輕時(shí)尚的衣服專賣都是比較高檔的，比如小熊，衣戀，太平鳥等等，但是其他的東西就很山寨了

20、，名字起的很霸氣，但實(shí)際上名不屬實(shí)；服務(wù)態(tài)度較差。去年(qnin)與克拉克餐飲簽訂入駐協(xié)議。年銷售額為9000萬人民幣左右。14）百姓家園：百姓家園購物有限公司成立于2004年，公司主要經(jīng)營百貨,食品,文化用品等；百姓家園地處東大街中段，商業(yè)繁華地段，路北地下一層、路南地上兩層；總營業(yè)面積達(dá)到7200平米，年銷售額達(dá)到15300萬元，是延安市區(qū)最有影響力的超市。待定項(xiàng)目：華豐新時(shí)代廣場：地處延安市北大街中段，位于中國建設(shè)銀行延安市分行正對(duì)面。開業(yè)時(shí)間待定；該項(xiàng)目為商住樓，商業(yè)共分為4層，商業(yè)建筑面積40000平方米.共五十五頁通過以上分析可以得出以下結(jié)論：1）目前延安市場的零售商業(yè)業(yè)態(tài)，百貨業(yè)

21、占有絕對(duì)主導(dǎo)地位，無論是中高檔耐耗商品還是日常用品，百貨商場形式的銷售是主要的銷售渠道。2）商業(yè)業(yè)態(tài)的空間可以通過市場細(xì)分重新開辟，如麗融購物廣場的中高檔市場定位和國貿(mào)以時(shí)尚小商品為主定位于年輕消費(fèi)群的“韓國城”。3）目前延安市場的“超市”，還處在初級(jí)階段，并不是真正意義上的超級(jí)市場，沒有一家超市能夠?qū)崿F(xiàn)商品的齊全規(guī)?；?jīng)營和真正的低價(jià)銷售。這樣的超市無法引導(dǎo)顧客消費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣，因此(ync)超市營業(yè)時(shí)間和顧客的高峰期同百貨商場相同，在目前的超市里，幾乎很難看到顧客大宗的定期購物，人均購物基本在幾十元左右，超市在消費(fèi)者眼里與百貨商場無大差異，這也就是核心商業(yè)圈中的超市人流密度最大的原因。4

22、）以中心街和二道街為核心的市區(qū)商圈雖然是延安的中心商圈，但是商圈在逐步的擴(kuò)大，還有新的商圈在逐步形成。小結(jié)(xioji)共五十五頁2、專業(yè)及批發(fā)市場目前延安專業(yè)市場的專業(yè)化程度不高，更多的是同類(tngli)商品的積聚地，還沒有形成具備規(guī)模齊全、功能集中、物流完善、專業(yè)化特征明顯的專業(yè)市場。我們通過對(duì)幾個(gè)同類(tngli)市場的調(diào)查，其主要現(xiàn)狀如下：位置市場名稱規(guī)模面積租金/月品種經(jīng)營狀況長青路長青建材市場110多戶30-50 m225-503000多一般棗園路王家坪建材市場70多戶20-5020-602000多一般二道街榮利輕工市場10000 m2（三層）20-70家電百貨小商品為主共五十五

23、頁另外還有：1 ）以汽車和配件銷售為主的火車站南段沿路約40家臨街門面的汽配市場。2 ）以鉆采配件和工業(yè)配件為主的東關(guān)臨街市場和七里鋪臨街市場。這些專業(yè)市場從位置特點(diǎn)來看，基本是長時(shí)間的積累，按臨街鋪面由少到多自然形成的街市，在位置上也已經(jīng)(y jing)形成了顧客的認(rèn)同。但規(guī)模都不大，商戶各自為陣，難以實(shí)現(xiàn)集中品牌效應(yīng)，所以還不是真正的專業(yè)化市場。通過我們?cè)谖靼矊?duì)多家建材專業(yè)市場和汽車市場的調(diào)查，延安客戶在西安購買中高檔汽車和建材產(chǎn)品的采購量非常大。從客戶的消費(fèi)心理和產(chǎn)品價(jià)格上來說，延安地區(qū)中高檔消費(fèi)的專業(yè)產(chǎn)品在延安市場并沒有很好的銷路，因?yàn)榇蟛糠挚蛻舳紱]有在延安消費(fèi)。所以這些專業(yè)市場經(jīng)營狀

24、況都處在維持的水平，而且只能以銷售中低產(chǎn)品為主。從市場發(fā)育程度而言，商業(yè)競爭層次較低，主要集中在低水平的同質(zhì)化產(chǎn)品競爭上，缺乏有效的管理和規(guī)范。 但是這些專業(yè)市場的租金水平卻不低，比如長青路建材市場，因經(jīng)營面積緊張，一個(gè)三十平米的鋪面，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就達(dá)6萬元。共五十五頁三、延安市中心商業(yè)區(qū)至本項(xiàng)目區(qū)域租金市場(shchng)和商戶調(diào)查共五十五頁本內(nèi)容的調(diào)查主要(zhyo)是以延安中心商圈北向區(qū)域（延安市區(qū)北段）商業(yè)的經(jīng)營狀況和目前商業(yè)鋪面的租金水平為主，目的在于了解：（1）本商業(yè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展水平；（2）確定本項(xiàng)目商業(yè)租金的商業(yè)環(huán)境參考依據(jù)；（3）本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)定位與整個(gè)地區(qū)商業(yè)格局變化的關(guān)系

25、。1、本區(qū)域商業(yè)租金市場調(diào)查從前面的調(diào)查可以看出：整個(gè)延安市區(qū)商業(yè)發(fā)展走向是由中心區(qū)向南（傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)）和向東（新的商業(yè)街區(qū)）分布的，而北向商業(yè)幾乎還是以分散零散的小商業(yè)門面組成，至今沒有大型商業(yè)形成。而三個(gè)延伸商業(yè)區(qū)域相比較，北向商業(yè)的發(fā)展最緩慢，也最薄弱。從中心商圈延至本項(xiàng)目，租金遞減速度非常大，商業(yè)人流也在減少，一直到（延大卷煙廠）本項(xiàng)目區(qū)域，才形成了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的人口居住區(qū)。因此我們選擇了三段商街，見表3：共五十五頁商戶名稱位置面積（m2）經(jīng)營內(nèi)容租金（元/ m2月）雪兒干洗延百東門下附門臉25干洗500柯達(dá)數(shù)碼照像延百東門下附門臉25攝影500音像店延百北門下附門臉15音像制品666

26、飾品店中延國際東門頭下附門臉12飾品694與狼共舞二道街中古樓下附門臉20男裝625石頭記二道街與建行巷交匯處20飾品208平均租金532元/ m2/月中心商業(yè)區(qū)租金(zjn)情況：表3-1共五十五頁商戶名稱位置面積經(jīng)營內(nèi)容租金（元/ m2/月）蛋糕房解放大樓下附門面8甜點(diǎn)75雜貨鋪北關(guān)街4日用、食品625小徐郵幣社北關(guān)街與二道街交匯處18郵票、紀(jì)念幣56炒貨店教學(xué)醫(yī)院家屬區(qū)下附門面4炒貨500頤和回春堂北關(guān)街40藥品、保健品140鮮花店北關(guān)街12鮮花、禮品200慕衡科技家用電器北關(guān)街200電器50滿盛自選平價(jià)門市北關(guān)街80日用品、服裝70平均租金215元/ m2/月北關(guān)商業(yè)區(qū)租金(zjn)情

27、況：表32共五十五頁商戶名稱位置面積(m2)經(jīng)營內(nèi)容租金（元/ m2/月）吉之島延大商貿(mào)樓 A區(qū)40飾品65心連心數(shù)碼攝影延大商貿(mào)樓B區(qū)40攝影45書屋延大商貿(mào)樓B區(qū)50書刊、雜志30副食品店延大商貿(mào)樓B區(qū)52副食品35面館師院正門旁鋪面20面食25茶葉店延師路20茶品30小商店師范附小旁20日用、食品25醫(yī)院門診卷煙廠對(duì)面60醫(yī)、藥10小百貨門市卷煙廠對(duì)面20日用、食品15平均租金30元/ m2/月延大周邊(zhu bin)蘭家坪商業(yè)區(qū)租金狀況：表33由此可以看出，北向商業(yè)租金的變化差距是非常大的，而延至本項(xiàng)目附近的區(qū)域，按目前商業(yè)現(xiàn)狀的平均租金30元/ m2/月，與延安目前整體(zhngt

28、)較高的商業(yè)租金水平反差明顯。共五十五頁大型超市7戶30%家電家具城3戶13%工業(yè)專業(yè)市場1戶4%休閑餐飲娛樂8戶35%其他（或沒回答）4戶17%付一層0戶0一層19戶83%二層2戶8.5%不限2戶8.5%2、商戶對(duì)蘭家坪臨街商業(yè)項(xiàng)目的認(rèn)可度調(diào)查我們對(duì)23家商戶同時(shí)進(jìn)行了問卷調(diào)查，并列出了以下(yxi)問題請(qǐng)于回答：a 您認(rèn)為本項(xiàng)目做何種商業(yè)您才會(huì)選擇在此經(jīng)營？b 如果您選擇在此經(jīng)營，希望租哪一層？共五十五頁小于40元9戶39%40-60元8戶35%60-80元3戶13%大于80元3戶13%30平米以下1戶2%40-50平米3戶13%50-70平米11戶48%70-100平米5戶22%100平

29、米以上3戶13%c 能接受的一層平均租金是多少(dusho)？（每平米/月）d 希望租賃的面積是多少？共五十五頁一年3戶13%二年4戶17%三年9戶39%四年3戶13%無所謂4戶17%e 第一次租賃(zln)合同簽定的年限希望最少是：小結(jié):1 )在本項(xiàng)目，目前還沒有形成新的商業(yè)環(huán)境，整體的商業(yè)氛圍和租金狀況應(yīng)該處在市區(qū)較低的水平，因此能否在此從整個(gè)市區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的格局角度搭建新的商業(yè)環(huán)境，是本項(xiàng)目定位的關(guān)鍵。而目前本區(qū)域內(nèi)的租金水平僅僅是現(xiàn)有狀態(tài)下的一個(gè)合理反映(fnyng)。2 )通過以上調(diào)查的信息反饋，我們可以看出：商戶對(duì)本項(xiàng)目所處位置冀有一定的期望值，也反映了目前延安市區(qū)商業(yè)面積緊張，市場

30、需求還有一定的空間。但對(duì)本項(xiàng)目做何種商業(yè)業(yè)態(tài)更合適的問題，35%的商戶確選擇的是“餐飲娛樂業(yè)”（在我們調(diào)查的商戶中，只有極少數(shù)商戶屬餐飲行業(yè)），另30%選擇了“大型超市”。租賃期39%的商戶考慮三年以上也反映了商戶更多的是從長遠(yuǎn)利益去經(jīng)營的；由于調(diào)查的商戶大都是小規(guī)模經(jīng)營，所以需求的經(jīng)營面積主要集中在5070平米。3 )本項(xiàng)目位置處在城市中心，傳統(tǒng)零散的商業(yè)形式無法在此形成新的商圈，必須有充分適合該區(qū)域地理位置的商業(yè)業(yè)態(tài)，所以本項(xiàng)目的商業(yè)定位只能從這個(gè)客觀角度去考慮。共五十五頁四、延安市區(qū)普通消費(fèi)(xiofi)群體調(diào)查共五十五頁職業(yè)人 數(shù)比例商 人14人16%公務(wù)員10人11%普通職工8人9%

31、學(xué) 生30人35%教 師12人14%已下崗2人2%其 他10人11%不 詳2人2%本調(diào)查是按隨意抽樣的方法進(jìn)行的，共在街頭發(fā)放問卷100份，實(shí)際收回88份。調(diào)查的目的在于了解本地消費(fèi)者的消費(fèi)特點(diǎn)、購物習(xí)慣、消費(fèi)能力和消費(fèi)心理等，以便我們?cè)诖_立本項(xiàng)目商業(yè)定位時(shí)能夠充分把握和符合消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)狀況。1、被抽查人群體的職業(yè)構(gòu)成：在逛街的人群中，年輕人居多，其中(qzhng)學(xué)生占到34%。共五十五頁文化程度人數(shù)比例小學(xué)2人2%初中12人14%高中28人32%大學(xué)34人38%其他12人14%2 文化(wnhu)程度：3 月收入(shur)：1000元以下收入的占到了37%。月收入人數(shù)比例1000元以下3

32、737%1000-2000元1414%2000-3000元1616%3000-4000元2222%40005000元88%5000元以上33%共五十五頁購物次數(shù)人數(shù)比例三次以上40人44%二次20人23%一次12人14%很少,幾乎無14人17%不詳2人2%4 您一個(gè)月中會(huì)到超市購物幾次?68%以上的人每月會(huì)去超市購物兩次以上，說明(shumng)大部分消費(fèi)者已經(jīng)接受超市購物方式。商場名稱票數(shù)比例延百大廈1213%銀海超市3236%東興超市67%麗融大廈44%天福購物44%亞圣百貨22%奧特購物廣場44%不詳2830%5 您經(jīng)常光顧的商場或百貨商店?（共92票）35%的人選擇銀海，地段好、價(jià)格(

33、jig)相對(duì)便宜是吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵。共五十五頁購買種類票數(shù)比例小商品,飾物3220%家用電器1811%服裝,鞋帽4630%食品56 36%休閑娛樂體育用品4 2%不詳2 1.%6 去以上商場主要購買哪類商品?（共158票）食品和服裝鞋帽類占到一半以上，表明(biomng)這些日用品消費(fèi)還是商場的主類產(chǎn)品。評(píng)價(jià)人數(shù)比例很好22%滿意45%一般7080%很差1011%不詳22%7 對(duì)延安商場的總體評(píng)價(jià)?80%的人對(duì)商場的總體評(píng)價(jià)感覺一般，說明現(xiàn)有商業(yè)(shngy)百貨也需要提升的空間非常大。共五十五頁改進(jìn)方向票數(shù)比例改善服務(wù)態(tài)度46 23%提高商品質(zhì)量4422%降低價(jià)格5227%改善購物環(huán)境44

34、22%其他8 4%不詳42%8 希望延安的商場做那些(nxi)方面的改進(jìn)?(共198票)降低價(jià)格成為最多人的要求，也反映了目前延安商品價(jià)格指數(shù)漲幅較大 購物理由票數(shù)比例品牌3426%價(jià)格便宜30 23%售后服務(wù)好28 22%有獨(dú)特特色18 14%其他1613%不詳2 2%9 您選擇購買某種商品,主要是因?yàn)?（共128票）選擇品牌占到了第一，認(rèn)品牌是目前(mqin)延安消費(fèi)人群的顯著特點(diǎn)。共五十五頁通過我們實(shí)地的走訪了解和結(jié)合以上問卷調(diào)查，總體分析目前延安市消費(fèi)群體主要有以下特點(diǎn)： 1 城鎮(zhèn)居民收入和消費(fèi)支出都高于同類城鎮(zhèn) 2 投資(tu z)熱情高于理性經(jīng)營 3 消費(fèi)追求名牌效應(yīng)和較強(qiáng)的消費(fèi)從

35、眾心理 4 重視對(duì)子女的投資與消費(fèi) 5 習(xí)慣于傳統(tǒng)的購物商圈和購物行為共五十五頁五、對(duì)本項(xiàng)目(xingm)商業(yè)定位的建議方案共五十五頁中心(zhngxn)板塊城西板塊(bn kui)城東板塊城南板塊中心板塊新城板塊延安市中心是指在城南、城東、城西相擱加的部分延安市中心城區(qū)面積狹小，寸土寸金，主要以商業(yè)、酒店開發(fā)為主，目前用地殆盡，多數(shù)小規(guī)模改造為主。完善配套及核心地位決定延安市中心寸土寸金的價(jià)值，目前主要以商業(yè)及酒店開發(fā)為主。板塊特征共五十五頁城市綜合體-跟著政府走（圍繞市政規(guī)劃(guhu)與旅游的項(xiàng)目更易成功），圍著公園轉(zhuǎn)（中心廣場的價(jià)值不菲可以帶來長期效益），創(chuàng)造性商業(yè)（以專業(yè)主題商業(yè)為主

36、結(jié)合延百的大賣場凝聚人氣）。生活類（超市已有）、流行類（百貨專賣、專業(yè)店）、家居家飾、科技類（數(shù)碼賣場）、餐飲（中外主題餐廳）、娛樂（影院、KTV、SPA館）、教育類（專長才藝教育中心、書城）、公共類（銀行、活動(dòng)廣場和社區(qū)服務(wù)中心）、其他類（診所等）。以主題店為基礎(chǔ)，整體規(guī)劃不是以規(guī)模為主，但以精致生態(tài)“新-都-心”的定性出發(fā)商業(yè)規(guī)劃理念1整體價(jià)值，2開放共享，3城市商業(yè)標(biāo)志。業(yè)態(tài)定位1產(chǎn)異化、錯(cuò)位化、特色化、可持續(xù)發(fā)展，2人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我特、人特我轉(zhuǎn)。共五十五頁1、符合本項(xiàng)目商業(yè)定位的客觀條件（1）必須有足夠的商業(yè)空間存在從我們對(duì)延安整個(gè)商業(yè)零售市場分析，占主導(dǎo)地位的商業(yè)業(yè)態(tài)還是以

37、傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式為主，規(guī)模化、集約化的、統(tǒng)一化的現(xiàn)代經(jīng)營方式在延安還沒有形成，整個(gè)市場還沒有被新的商業(yè)格局沖擊，這為我們確立新的商業(yè)業(yè)態(tài)提供了足夠的市場空間。（2）本項(xiàng)目在區(qū)域位置上的特殊性本項(xiàng)目處在城區(qū)中心地帶，屬于商業(yè)環(huán)境上佳的地段，商用面積達(dá)到了6萬平米，這么大的商業(yè)單體體量目前在整個(gè)延安市也是數(shù)一數(shù)二的，什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)適合這樣的位置特征，可選的商業(yè)業(yè)態(tài)較多。（3）確立的商業(yè)定位至少是針對(duì)目前整個(gè)延安市場 項(xiàng)目位于延安市中心，周邊半徑1000米內(nèi)居住人口畢竟有限，因此項(xiàng)目的商業(yè)定位必須是面向整個(gè)延安市場。（4）同類市場中新的商業(yè)主導(dǎo)地位本項(xiàng)目的商業(yè)定位應(yīng)該具備對(duì)整個(gè)市場同類商業(yè)業(yè)態(tài)重

38、新洗牌的商業(yè)功能，是目前能夠(nnggu)改變市場格局，調(diào)節(jié)市場變化、引導(dǎo)消費(fèi)者嘗試新的消費(fèi)模式的商業(yè)業(yè)態(tài)。共五十五頁2、商業(yè)定位(dngwi)的建議根據(jù)以上的調(diào)查，我們認(rèn)為本商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該選擇以娛樂消費(fèi)為主導(dǎo)的商業(yè)業(yè)態(tài)，完全針對(duì)延安各階層，覆蓋整個(gè)延安市區(qū)消費(fèi)群體，采取精品經(jīng)營、垂直管理、品牌運(yùn)營、平價(jià)消費(fèi)的的商業(yè)定位。建立延安第一家功能齊全的大型綜合商業(yè)體。共五十五頁優(yōu)勢1、具有土地所有權(quán)，長期穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境；2、發(fā)展?jié)摿Υ?，升值空間高；3、交通條件便利；4、規(guī)模優(yōu)勢，總開發(fā)面積8萬平米，負(fù)一層已由延百經(jīng)營超市，因而對(duì)于次主力 店和散戶經(jīng)營，便于形成集聚效應(yīng)；5、超長的內(nèi)街門面，便于相輔的（

39、如家居、家電、文化、娛樂、餐飲等）商業(yè)形式入??；6、地方政策優(yōu)勢，我們將就稅收、工商、衛(wèi)生和宣傳等方面積極與政府溝通，給予最大的優(yōu)惠和政策傾斜；劣勢1、工程進(jìn)度慢；2、整個(gè)區(qū)域由于已售出和返還的物業(yè)較多，在與業(yè)主溝通上有一定的難度；3、由于區(qū)域內(nèi)商家較多品牌入駐率高，會(huì)增加招入品牌商家進(jìn)駐的難度；4、本項(xiàng)目建筑因不是量身打造，室內(nèi)徑深和高度、承重存在一定缺陷，因而對(duì)商家的要求較高；機(jī) 會(huì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升的空間；填補(bǔ)區(qū)域市場環(huán)境空白，分流客源；城市規(guī)劃發(fā)展進(jìn)程，傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)逐漸向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型；威脅經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)行業(yè)的影響；同類比市場競爭的壓力（美尚城、鳳凰城、港匯欣悅地下商城等）；SWOT分析(

40、fnx)共五十五頁區(qū)位 業(yè) 態(tài)實(shí)施措施老城區(qū)大型百貨店：營業(yè)面積不小于15000平方米綜合性超市：營業(yè)面積不小于6000平方米大型專業(yè)店：營業(yè)面積不小于8000平方米近期以南門坡改造、鳳凰廣場建設(shè)為重點(diǎn)，遠(yuǎn)期調(diào)整實(shí)施橋溝大型百貨店：營業(yè)面積不小于10000平方米綜合性超市：營業(yè)面積不小于8000平方米大型專業(yè)店：營業(yè)面積不小于8000平方米遠(yuǎn)期引導(dǎo)實(shí)施南區(qū)綜合性超市：營業(yè)面積不小于4000平方米中小型百貨店：營業(yè)面積不小于6000平方米近期引導(dǎo)實(shí)施姚店綜合性超市：營業(yè)面積不小于6000平方米中小型百貨店：營業(yè)面積不小于6000平方米近期引導(dǎo)實(shí)施河莊坪中小型超市：營業(yè)面積不小于2000平方米中小

41、型百貨店：營業(yè)面積不小于4000平方米近期引導(dǎo)實(shí)施優(yōu)勢(yush)詳析：延安市城市大型零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃一覽表共五十五頁商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的指導(dǎo)思想是以延安市城市總體規(guī)劃（20062）和延安市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要為依據(jù)，從延安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的實(shí)際出發(fā)，充分發(fā)揮延安地方特色農(nóng)產(chǎn)品，石油、煤炭等稀缺資源優(yōu)勢，輻射帶動(dòng)市域乃至整個(gè)陜北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。逐步建立與延安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)相適應(yīng)，布局合理、功能齊全、統(tǒng)一開放、競爭有序的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)新體系。規(guī)劃的原則1 與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)原則2 與城市總體規(guī)劃相吻合原則3 以人為本 便民利民的原則4 結(jié)合實(shí)際 量力而行的原則5 著

42、眼未來 適度超前的原則6 凸顯特色 發(fā)揮優(yōu)勢的原則城市商業(yè)中心城市商業(yè)中心是指商業(yè)高度集聚(jj)、經(jīng)營服務(wù)功能完善，服務(wù)范圍輻射市域的商業(yè)中心。城市商業(yè)中心區(qū)是城市的形象，是城市商業(yè)繁榮發(fā)達(dá)的標(biāo)志，具有較強(qiáng)的集聚(jj)功能。本次規(guī)劃提出到規(guī)劃期末將建成2個(gè)城市商業(yè)中心，即中心城區(qū)商業(yè)中心和橋兒溝新區(qū)商業(yè)副中心。中心區(qū)城市商業(yè)中心以中心街、二道街、大橋街為主體，沿南關(guān)街、師范路、東關(guān)街向四周輻射，構(gòu)成延安市商業(yè)中心。共五十五頁商業(yè)定位隨著延安市中心區(qū)商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，該中心的建設(shè)強(qiáng)度與歷史文化名城保護(hù)的沖突更加嚴(yán)重。為了更好協(xié)調(diào)該商業(yè)中心與歷史文化名城保護(hù)之間的關(guān)系(gun x)，體現(xiàn)延安城市特色、城市文化底蘊(yùn)，緩解城市中心交通壓力，況且城市中心用地條件受到三山（寶