[上海]高端別墅項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告

1、XX別墅市場(chǎng)四月月報(bào)2008.5本次匯報(bào)內(nèi)容第一部分 上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)第二部分 浦東獨(dú)棟別墅市場(chǎng)第三部分 浦東獨(dú)棟別墅競(jìng)爭個(gè)案市場(chǎng)分析第四部分 浦東高端住宅市場(chǎng)第五部分 浦東高端住宅競(jìng)爭個(gè)案市場(chǎng)分析第一部分 上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)08年4月，上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)新增123820平方米,合計(jì)424套; 與三月份相比，供應(yīng)量減少了28.9%；上海獨(dú)棟市場(chǎng)的新增量供應(yīng)開始減少，大規(guī)模供應(yīng)很難持續(xù)；市場(chǎng)供應(yīng)明細(xì)區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀(jì)佳苑230.351230.35海灣假日花園4330.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868

2、.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號(hào)17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復(fù)地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計(jì)123820.1424292.034月上海獨(dú)棟新增情況目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個(gè)區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；從供應(yīng)量看，在3月上海獨(dú)棟市場(chǎng)大量放量后，

3、4月份新增量供應(yīng)有所減少，但從近一年來看，供應(yīng)仍然處在高位，未來新增量的供應(yīng)放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個(gè)市場(chǎng)放量及市場(chǎng)利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計(jì)6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項(xiàng)目。新增量的供應(yīng)，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動(dòng)青浦獨(dú)棟市場(chǎng)成交量的增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級(jí)別墅大量供應(yīng)后，4月份佘山3號(hào)、天馬花苑和上海晶園三個(gè)樓盤又有新增供應(yīng)，為3.2萬方；本司認(rèn)為，4月份的新增量的持續(xù)增加，表明開發(fā)商對(duì)目前的別墅市場(chǎng)保持樂觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動(dòng)獨(dú)棟市場(chǎng)成交量的提升；市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)論市場(chǎng)去化4月，上海獨(dú)棟市場(chǎng)去化穩(wěn)中有漲；由于

4、新增量供應(yīng)時(shí)間相對(duì)集中，對(duì)成交量的帶動(dòng)更多為后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)；獨(dú)棟的成交量有所增加，但還沒有達(dá)到去年同期水平；市場(chǎng)成交明細(xì)4月上海獨(dú)棟市場(chǎng)成交前6名從成交個(gè)案來看，集中在上月有新增量供應(yīng)的樓盤，新增量對(duì)成交量帶動(dòng)的效應(yīng)開始顯現(xiàn)；佘山3號(hào)受新增供應(yīng)的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨(dú)棟的優(yōu)勢(shì)，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供應(yīng)不足的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對(duì)頂級(jí)別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場(chǎng)口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場(chǎng)、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場(chǎng)所，吸引了市場(chǎng)高端客源，4月份去化了5套大獨(dú)棟；樓盤名稱去化面積去化套數(shù)成交均價(jià)

5、區(qū)域佘山3號(hào)86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場(chǎng)價(jià)格從價(jià)格方面來看, 隨著浦東等一批頂級(jí)別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個(gè)頂級(jí)個(gè)案的高價(jià)成交，帶動(dòng)整個(gè)上海獨(dú)棟市場(chǎng)的成交均價(jià)達(dá)到了3.43萬元 /平米的高位運(yùn)行；由于受到4月小獨(dú)棟供應(yīng)增加的影響，未來的價(jià)格可能短時(shí)間出現(xiàn)回落，但整體保持波動(dòng)上漲的態(tài)勢(shì)；從供應(yīng)量看，4月供應(yīng)量進(jìn)一步增加，基本都為小面積獨(dú)棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)的三分之一；從成交量看，

6、受到3、4月份新增供應(yīng)的影響，4月獨(dú)棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未達(dá)到去年同期的體量；從成交價(jià)格看，浦東頂級(jí)別墅的大量成交直接拉動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)的成交均價(jià)；市場(chǎng)結(jié)論我司認(rèn)為，近期獨(dú)棟市場(chǎng)的放量，在一定程度緩解了別墅供不應(yīng)求的矛盾，但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場(chǎng)看好；第二部分 浦東獨(dú)棟別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)浦東地區(qū)別墅供應(yīng)不平衡，連續(xù)幾個(gè)月沒有新增量后，3月份迎來了一次集中放量；4月份無新增供應(yīng)，浦東別墅用地不足，別墅的稀缺性依然明顯；市場(chǎng)去化在新增供應(yīng)的帶動(dòng)下，4月的獨(dú)棟成交量迅速增加，共計(jì)41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場(chǎng)表現(xiàn)，兩個(gè)樓盤共計(jì)成交35套，其他

7、別墅由于缺少后續(xù)供應(yīng)和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；市場(chǎng)價(jià)格08年4月，浦東地區(qū)獨(dú)棟別墅成交均價(jià)在頂級(jí)別墅御翠園和俐馬花園的帶動(dòng)下，開創(chuàng)歷史新高水平，達(dá)到了7.4萬元/平米的高價(jià)；御翠園供應(yīng)充足，預(yù)計(jì)未來浦東的成交均價(jià)仍將在高位運(yùn)行；從供應(yīng)量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供應(yīng)，未來別墅將不會(huì)有大規(guī)模新增供應(yīng)的集中上市；從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的增加，帶動(dòng)了浦東獨(dú)棟別墅成交量的增長，并成為整個(gè)上海獨(dú)棟市場(chǎng)的熱點(diǎn)；從成交價(jià)格看，受到頂級(jí)別墅的成交帶動(dòng)，4月份成交價(jià)格進(jìn)一步提升，達(dá)到7.4萬元的高位運(yùn)行；雖然受到3月供應(yīng)迅速增加，暫時(shí)緩解了浦東別墅的市場(chǎng)需求；但新增供應(yīng)很難持續(xù)，未

8、來浦東別墅市場(chǎng)的稀缺性依舊；市場(chǎng)結(jié)論第三部分 浦東獨(dú)棟別墅競(jìng)爭市場(chǎng)分析案名九間堂現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司目前已累計(jì)推出48套別墅，去化了39套；樓盤位置芳甸路599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地10.67萬平方米戶數(shù)50容積率0.27戶均占地2-3畝房型面積700-800地下室面積100-200價(jià)格單價(jià)70000范圍6000-7000萬折扣情況/主力6000萬九間堂1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)九間堂/159647423/目前，該項(xiàng)目僅有9套別墅供應(yīng)；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級(jí)別墅的代表，開發(fā)商有惜

9、售心理，影響了該案的去化；案名湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司目前為止已推出58套，目前已去化了55套；樓盤位置龍東大道415弄產(chǎn)品規(guī)劃占地3.9萬方戶數(shù)89戶容積率0.29戶均占地1-3畝房型面積370-470地下室面積/價(jià)格單價(jià)60000-66000范圍2200-3000萬折扣情況/主力2500萬湯臣高爾夫別墅八期1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)湯臣高爾夫/該盤目前只剩3套房源，受供應(yīng)不足的影響，已經(jīng)長期沒有成交；案名棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司200

10、7年5月推出41套，合計(jì)面積1.6萬方；截止目前已去化了20套，未來供應(yīng)21套；樓盤位置龍東大道3800弄產(chǎn)品規(guī)劃占地26.7萬平方米戶數(shù)/容積率0.3戶均占地1-3畝房型面積460-930地下室面積200-380價(jià)格單價(jià)60000范圍1200-3700萬折扣情況/主力1600萬左右棕櫚泉花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)棕櫚泉花園/13943394131550384243102138221為項(xiàng)目的最后一期，在板塊缺乏后續(xù)供應(yīng)的情況下，項(xiàng)目的性價(jià)比和稀缺性明顯；案名東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開

11、發(fā)有限公司該案近年來未推出新房源，目前已供應(yīng)46套房源，已去化了41套,樓盤位置巨峰路1589弄產(chǎn)品規(guī)劃占地50萬平方米戶數(shù)558容積率0.36戶均占地1-2畝房型面積258-1200地下室面積/價(jià)格單價(jià)30000范圍775-2000萬折扣情況/主力900-1200萬東源麗晶別墅1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)東源麗晶/139123551/該項(xiàng)目本月無成交，目前還剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅別墅；項(xiàng)目還有后期房源，但推盤時(shí)間未定；案名湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司0

12、8年3月1號(hào),新開72套別墅,其中獨(dú)棟12好套,合計(jì)面積為5223.84,樓盤位置羅山路2255弄產(chǎn)品規(guī)劃占地24.36萬戶數(shù)172（1期，獨(dú)棟+聯(lián)排）容積率0.46戶均占地1-1.5畝房型面積435-450地下室面積135價(jià)格單價(jià)40000-45000范圍1500-2000萬折扣情況/主力1700萬湯臣湖庭花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)湯臣湖庭花園/10435338425143542179該案目前還剩1套獨(dú)棟，其他為聯(lián)排別墅；案名御翠園現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司在結(jié)束了一年的沉寂后，08年

13、3月21日，該案推出77套獨(dú)棟。截止目前，該盤去化了35套，未來供應(yīng)42套。樓盤位置浦東區(qū)花木路1883弄產(chǎn)品規(guī)劃占地104萬方戶數(shù)420容積率0.15戶均占地0.5-1畝房型面積295-318地下室面積150-170價(jià)格單價(jià)58000-74000（價(jià)格包含地下室）范圍2600-3600折扣情況/主力2600御翠園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)御翠園/1031368495823712890991本案一次性的大量推盤，暫時(shí)緩解了浦東市場(chǎng)的供應(yīng)不足；而其快速的去化，則反映了客源對(duì)該板塊頂級(jí)別墅的需求；案名俐馬花園四期

14、現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有限公司該盤07年未推出新房源，前期推出113套別墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供應(yīng)量為6389平方米，面積在273-304平米之間，合計(jì)22套，其中包含4套雙拼和18套獨(dú)棟.樓盤位置浦東新區(qū) 云山路2000弄產(chǎn)品規(guī)劃占地22萬方戶數(shù)179（獨(dú)棟+聯(lián)排）容積率0.5戶均占地0.5-1畝房型面積273-304地下室面積144-152價(jià)格單價(jià)56000-72000范圍1500-2200折扣情況/主力2000萬左右俐馬花園四期4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)俐馬花園12350364686從開盤到現(xiàn)在該案成交了12套獨(dú)棟，均價(jià)6.5萬元/平米；該案售樓

15、處對(duì)外稱，所有房源都已售完，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其他房源沒有辦理相關(guān)手續(xù)；第四部分 浦東高端住宅市場(chǎng)浦東高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)不足，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，而四月份僅有2836平米的供應(yīng)，為綠地崴廉的放量，共計(jì)16套；目前，浦東高端市場(chǎng)除仁恒河濱城外，幾乎供應(yīng)很少，高端公寓市場(chǎng)日漸稀缺；市場(chǎng)供應(yīng)受3月份新增供應(yīng)的帶動(dòng)，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份，成交量為20169平方米，成交套數(shù)為155套；4月份新增供應(yīng)不足，導(dǎo)致成交量相比3月有所下滑；市場(chǎng)去化市場(chǎng)價(jià)格4月，浦東高端公寓市場(chǎng)的成交主要為仁恒河濱城的市場(chǎng)表現(xiàn)，其64套的成交占據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的60%，也帶動(dòng)了整體成交均價(jià)的上升；浦東高端供

16、應(yīng)的成交均價(jià)基本穩(wěn)定在28000-32000元/平米之間；從供應(yīng)量看，4月份上半月的浦東高端公寓供應(yīng)不足，僅有16套房源，為綠地崴廉的供應(yīng)；從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；從成交價(jià)格看，浦東高端住宅成交價(jià)格與3月相比有所上升，為30370元/平方米；盡管3月供應(yīng)迅速增加，可以暫時(shí)緩解浦東高端公寓的市場(chǎng)需求；但從供應(yīng)看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供應(yīng)外，其他高端樓盤很少有供應(yīng)，未來供應(yīng)主要靠新開樓盤；同時(shí)，表明客源對(duì)高端公寓具有較高的市場(chǎng)需求，未來市場(chǎng)看好；市場(chǎng)結(jié)論第五部分 浦東高端住宅競(jìng)爭市場(chǎng)分析案名仁恒河濱城近期動(dòng)態(tài)開發(fā)商上海仁恒房地產(chǎn)有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合

17、計(jì)面積32656平方米,房型為150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合計(jì)面積45090平方米，房型依然為150平方米左右的三房;樓盤位置丁香路1599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地31.6萬平方米容積率2.3房型面積150-153價(jià)格單價(jià)36000元總價(jià)范圍540裝修標(biāo)準(zhǔn)/主力540該盤去化穩(wěn)定，整個(gè)4月成交套數(shù)在64套左右；仁恒河濱城依靠自身的品質(zhì)，一直都是關(guān)注的焦點(diǎn)；仁恒河濱城1月2月月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)仁恒河濱城931404433068710563077469104313249264967633

18、472案名盛大金磐花園近期動(dòng)態(tài)開發(fā)商上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案自2004年開盤至今一直沒有新推增量；作為浦東在售的頂級(jí)個(gè)案，近期每月的去化量保持穩(wěn)定，說明市場(chǎng)對(duì)于頂級(jí)公寓仍有一定需求；樓盤位置銀城南路218號(hào)產(chǎn)品規(guī)劃占地3.65萬平方米容積率3.5房型面積200-700價(jià)格單價(jià)55000-60000總價(jià)范圍1100-3600萬裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元主力1200萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)盛大金磐130239278256641804260437958130239086該盤可售房源已經(jīng)不多，僅有6套房源，后期推盤未定；從其穩(wěn)定的去化可以看出，高端客源對(duì)陸家嘴地區(qū)的高端公寓存在需求；盛大金磐花園案名財(cái)富海景花園近期動(dòng)態(tài)開發(fā)商 上海東聞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本項(xiàng)目于2007年12月28日新推5號(hào)樓105套房源，面積19097平方米，面積為160-200平方米左右；樓盤位置浦明路258弄產(chǎn)品規(guī)劃占地4.86萬平方米容積率2.21房型面積250-350價(jià)格單價(jià)50000總價(jià)范圍1250-1750萬裝修標(biāo)準(zhǔn)4000-5000主力1650萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均