深圳某住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃報(bào)告書(shū)_secret

1、 第 PAGE 110 頁(yè) 共 NUMPAGES 110頁(yè) 打印日期： DATE yy-M-d 07-9-21*海景花園策劃報(bào)告書(shū)目 錄第一部分 市場(chǎng)調(diào)查分析深圳市房地產(chǎn)2000年市場(chǎng)概況市場(chǎng)概況抽樣物業(yè)分析后市展望 南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析片區(qū)劃分簡(jiǎn)述南山區(qū)2000年初市場(chǎng)概述項(xiàng)目所屬片區(qū)（后海片區(qū)）市場(chǎng)調(diào)查與分析位置界定片區(qū)特點(diǎn)及性質(zhì)片區(qū)配套設(shè)施交通狀況片區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀片區(qū)規(guī)劃發(fā)展代表性樓盤(pán)分析客戶(hù)市場(chǎng)調(diào)查與分析（南山區(qū)客戶(hù)置業(yè)需求調(diào)查）總結(jié)第二部分 項(xiàng)目分析及定位項(xiàng)目分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介區(qū)域狀況簡(jiǎn)析優(yōu)劣勢(shì)SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展方向構(gòu)思項(xiàng)目定位客戶(hù)分析及定位物業(yè)總體定位建議物業(yè)功能定位建議規(guī)劃定位建議

2、戶(hù)型定位建議配套建議物業(yè)管理建議智能化標(biāo)準(zhǔn)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議價(jià)格定位第一部分 市場(chǎng)調(diào)查分析深圳市房地產(chǎn)2000年市場(chǎng)概況 跨入2000年的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為波動(dòng)，雖春節(jié)期間較為淡靜，但在市場(chǎng)熱點(diǎn)頻傳的帶動(dòng)下，節(jié)后便逐步轉(zhuǎn)旺，回顧第一季度的樓市，主要呈以下幾個(gè)特點(diǎn)：外銷(xiāo)樓盤(pán)旺勢(shì)依然 外銷(xiāo)樓盤(pán)熱點(diǎn)主要表現(xiàn)在個(gè)盤(pán)上，除位于皇崗口岸的皇御苑在一季度銷(xiāo)情火爆之外，春節(jié)期間金海灣花園也加大了外銷(xiāo)宣傳力度，成交也較為理想。節(jié)后位于布吉的明星樓盤(pán)中海怡翠山莊所推出的二期單位也出現(xiàn)旺銷(xiāo)。由于深港兩地樓價(jià)存在巨大的差距，深圳住宅物業(yè)對(duì)港人仍具有較大吸引力，外銷(xiāo)盤(pán)主要集中在關(guān)口和渡假兩大概念上。局部熱點(diǎn)凸現(xiàn)

3、第一季度熱銷(xiāo)樓盤(pán)主要集中在梅林片區(qū)、南山片區(qū)及布吉片區(qū)，其它區(qū)域較為零散。梅林片區(qū)的山水居、福興花園成為今春的亮點(diǎn)；南山后海的蔚藍(lán)海岸、后海名苑居以及匯園雅居在節(jié)后均表現(xiàn)較火；在羅湖區(qū)也有兩個(gè)熱銷(xiāo)樓盤(pán)分別為寶安南路的金園和東湖水庫(kù)邊的東湖豪庭，一個(gè)以低價(jià)取得買(mǎi)家青睞，一個(gè)以湖光山色的環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)；另外，布吉所推出的兩個(gè)新盤(pán)，大世紀(jì)花園和富士康世紀(jì)華庭的火熱表現(xiàn)，再度引起市場(chǎng)對(duì)郊區(qū)住宅的關(guān)注。主題商場(chǎng)鋪位走俏 南山區(qū)商業(yè)規(guī)模漸現(xiàn)，造就東方巴黎時(shí)裝廣場(chǎng)商鋪銷(xiāo)售盛況空前，所推出的三層商鋪在春節(jié)期間銷(xiāo)出八成以上。在三月份，福田、羅湖兩區(qū)又有幾家主題商場(chǎng)推出，其中有東方魅力商城、大東科技電訊電腦批發(fā)市場(chǎng)等

4、銷(xiāo)情都較為火爆，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈。三級(jí)市場(chǎng)日趨暢旺隨著深圳房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展亦有加速勢(shì)頭，在銀行利率的下調(diào)同時(shí)，開(kāi)設(shè)銀行按揭業(yè)務(wù)對(duì)買(mǎi)賣(mài)二手樓也起到一定的刺激效果，公房雖未上市，市場(chǎng)已見(jiàn)亢奮，這些因素均是推動(dòng)三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的催化劑。在1999年深圳市三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展有較快的增長(zhǎng)，全年成交量已達(dá)149.4萬(wàn)平方米，增幅為48.8%，今年前三個(gè)月市場(chǎng)表現(xiàn)非?；钴S，這從報(bào)紙上登出的二手樓市廣告版面不斷擴(kuò)大及二手樓代理商數(shù)目的大幅增加中可反映出來(lái)?！靶赂拍睢辟u(mài)點(diǎn)凸現(xiàn) 以“人居、科技、環(huán)境”為主題的國(guó)際住宅與建筑科技展示會(huì)的舉行，讓人們認(rèn)識(shí)到住宅產(chǎn)業(yè)的重要變革，并通過(guò)它來(lái)引導(dǎo)中國(guó)的住

5、宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展方向，把國(guó)際先進(jìn)的人居文化理念引入中國(guó)，人民的生活質(zhì)素得以提高，涌現(xiàn)出一批智能化“第三代住宅”，如中海華庭、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、東?；▓@、香榭里花園、深業(yè)花園等。品牌公司主導(dǎo)樓市 品牌對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)及置業(yè)者均產(chǎn)生巨大的影響力，深圳樓市已由前期以數(shù)量為主，逐步過(guò)渡到以質(zhì)量為主的發(fā)展階段。而以質(zhì)量、信譽(yù)、品牌等質(zhì)素所創(chuàng)出的精品樓盤(pán)，才能真正贏得市場(chǎng)，這是增加自身實(shí)力，拓展市場(chǎng)最有力的法寶，從本地的萬(wàn)科、中海、招商及香港的和黃所推出的樓盤(pán)備受人們的青睞，反應(yīng)熱烈情況可見(jiàn)一斑?！爸行膮^(qū)”熱點(diǎn)持續(xù) 福田中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)首先體現(xiàn)在其地理位置優(yōu)越性和絕對(duì)性上，市政設(shè)施、交通、通訊及地鐵站等城市規(guī)劃完善

6、，再?gòu)纳钲谑薪?jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，中心區(qū)亦將成為未來(lái)深圳市政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。這是買(mǎi)家所看好該片區(qū)物業(yè)的主要原因之一，目前在售的彩福大廈、中海華庭及中心東側(cè)的皇家翠苑在第四季度銷(xiāo)情均較火爆，中心區(qū)住宅物業(yè)數(shù)量不多，也主要散布在四周，因?yàn)橹行膮^(qū)已經(jīng)不再提供可供開(kāi)發(fā)的住宅用地，所以中心區(qū)周邊的樓盤(pán)較俏，銷(xiāo)售前景樂(lè)觀。同時(shí)和黃及中國(guó)海外兩家港資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商入駐中心區(qū)，也表明這將會(huì)增加買(mǎi)家對(duì)該片區(qū)住宅的前景看好。中心區(qū)及中心區(qū)周邊的樓盤(pán)暢旺，繼而輻射到皇崗、景田、梅林等片區(qū)的樓盤(pán)，在本季度推出的均取得較佳的成績(jī)。尤其是地處深圳皇崗口岸的皇御苑，坐擁深圳地鐵及皇崗關(guān)口之地利，與皇崗公園、中心公園相鄰，深得

7、深港兩地買(mǎi)家追捧，內(nèi)銷(xiāo)外銷(xiāo)兩旺。抽樣物業(yè)分析 據(jù)深圳中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，深圳市今年第一季度見(jiàn)報(bào)發(fā)售樓盤(pán)共164個(gè)，較去年第四季度減少65個(gè)。物業(yè)類(lèi)型中，住宅為147個(gè)，占90%；商鋪為14個(gè)，占9%；寫(xiě)字樓3個(gè)，占1%。在推售樓盤(pán)中，福田區(qū)為66個(gè)，占40%，其中3個(gè)商鋪，3個(gè)寫(xiě)字樓；羅湖區(qū)有48個(gè)，占30%，其中6個(gè)商鋪；南山區(qū)有27個(gè)，占16%，其中3個(gè)商鋪；龍崗區(qū)有15個(gè)，占9%，其中1個(gè)商鋪；寶安區(qū)有8個(gè)，占5%，其中1個(gè)商鋪。從以上樓盤(pán)數(shù)據(jù)看，住宅物業(yè)主要集中在福田、羅湖兩區(qū)，其次為南山區(qū)。而龍崗和寶安所占比例甚少。商鋪主要集中在羅湖區(qū)，而福田區(qū)和南山區(qū)次之，龍崗、寶安兩區(qū)最少，寫(xiě)字

8、樓則主要集中在福田區(qū)。本季新推樓盤(pán)12個(gè)，其中羅湖4個(gè)、福田2個(gè)、南山4個(gè)，龍崗2個(gè)，寶安2個(gè)，與上季相比減少7個(gè)，減少了三成。 深圳中原市場(chǎng)研究部從市內(nèi)羅湖、福田、南山三區(qū)統(tǒng)計(jì)樓盤(pán)中，重點(diǎn)選取了38個(gè)住宅物業(yè)樣本，分析市內(nèi)住宅物業(yè)的整體市場(chǎng)情況。2000年一季度市內(nèi)住宅物業(yè)抽樣統(tǒng)計(jì)物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目數(shù)建筑面積（m2）單位數(shù)(個(gè))單位平均面積（m2/套）各區(qū)平均價(jià)（元/ m2）銷(xiāo)售率高層19500665559589575454%小高層19752361760099619651%整體3812530261319595602052%注：調(diào)查物業(yè)的均價(jià)以3成首期，七成按揭折扣后計(jì)算1供應(yīng)面積分析 從上圖數(shù)據(jù)分

9、析，羅湖、福田、南山三區(qū)的高層住宅的平均單位面積為89平方米，其中福田區(qū)的平均單位面積為101平方米，羅湖區(qū)為78平方米，南山區(qū)為90平方米，當(dāng)中羅湖區(qū)單位面積最小。從季度對(duì)比，今年第一季度的平均單位面積較上一季度減小，其中羅湖區(qū)降10%，福田區(qū)下降5%，南山區(qū)下降12%，表明近期市場(chǎng)供應(yīng)仍以中戶(hù)型占主流（復(fù)式、躍式除外）。而由第一季度市場(chǎng)銷(xiāo)售反饋的信息中看，今春三區(qū)中的中、大戶(hù)型市場(chǎng)正逐步轉(zhuǎn)旺，未來(lái)市場(chǎng)的焦點(diǎn)能否指向大戶(hù)型市場(chǎng)值得發(fā)展商關(guān)注。2樓盤(pán)價(jià)格分析 從以上圖表數(shù)據(jù)顯示，整體高層住宅的平均價(jià)格是6754元/平方米，其中羅湖區(qū)最高，為7505元/平方米；福田區(qū)居中，為6931元/平方米；

10、南山區(qū)最低，為5039元/平方米。整體小高層住宅的平均價(jià)格是6196元/平方米，其中羅湖區(qū)和福田區(qū)差別不大，分別為6540元/平方米和6636元/平方米，南山區(qū)價(jià)格較低，為5238元/平方米，相對(duì)比高層物業(yè)售價(jià)比小高層略高，而與去年第四季度相比，整體銷(xiāo)售價(jià)格仍有所下降，其中高層跌7%，小高層則相對(duì)平穩(wěn)，下跌幅度最大的是福田區(qū)的高層住宅，為7.5%。相對(duì)而言，南山的高層和小高層住宅售價(jià)都有所上升，這主要是因南山區(qū)的高層物業(yè)和小高層物業(yè)在抽樣調(diào)查中目前在售樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)相對(duì)偏高，反映出南山區(qū)物業(yè)的整體質(zhì)素有較大提升，如創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@融匯了當(dāng)前“智能化”住宅概念，浪琴嶼花園則以海景為賣(mài)點(diǎn)，陽(yáng)光海景豪園以

11、高質(zhì)素爭(zhēng)取外銷(xiāo)份額，華僑城片區(qū)物業(yè)則蘊(yùn)含著巨大人文景觀附加值，令該區(qū)整個(gè)第一季度抽樣樓盤(pán)的售價(jià)水平有較大提高。3銷(xiāo)售率分析從銷(xiāo)售的情況分析，一季度抽樣樣本住宅的整體銷(xiāo)售率是52%，相對(duì)去年第四季度增長(zhǎng)了6%，其中高層住宅的整體銷(xiāo)售率是54%，小高層住宅的整體銷(xiāo)售率是51%。在各區(qū)域市場(chǎng)中，南山區(qū)高層住宅的銷(xiāo)售率最高，達(dá)69%，福田區(qū)高層物業(yè)銷(xiāo)售率最低，僅43%，羅湖區(qū)則為51%。三區(qū)小高層的銷(xiāo)售率相差不大，羅湖區(qū)、福田區(qū)分別為52%、53%，只有南山區(qū)略低，錄得48%的水平。南山區(qū)高層住宅銷(xiāo)售偏高的主要原因是該區(qū)在售的高層住宅較小高層和多層樓盤(pán)為少，銷(xiāo)售中占有優(yōu)勢(shì)。小高層和多層樓盤(pán)較多，競(jìng)爭(zhēng)較

12、為激烈，因多層住宅平均均價(jià)不足4000元/平方米，較小高層均價(jià)差別甚大，使得小高層樓盤(pán)處于夾縫之中，銷(xiāo)售情況不如多層及高層，僅以發(fā)展商品牌及樓盤(pán)質(zhì)素去爭(zhēng)奪市場(chǎng)。 后市展望 在邁進(jìn)2000年以后的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于住宅貨幣化制度的實(shí)施，福利分房制度已告終結(jié)，市場(chǎng)將進(jìn)入全面商品化交易階段，同時(shí)也形成了一個(gè)多元化的激烈競(jìng)爭(zhēng)格局。市場(chǎng)熱點(diǎn)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，“品牌”的樹(shù)立已受到地產(chǎn)商與消費(fèi)者的重視。以萬(wàn)科地產(chǎn)、振業(yè)地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等大型集團(tuán)及外來(lái)的中海地產(chǎn)、和記黃埔等在市場(chǎng)已建立了消費(fèi)者認(rèn)可的品牌形象，這一些地產(chǎn)商推出的樓盤(pán)對(duì)市場(chǎng)影響較大。新型經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大量的技術(shù)改革，建材及地產(chǎn)配套產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，

13、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及施工環(huán)節(jié)信息溝通與技術(shù)創(chuàng)新的頻率不斷加快，從而引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)總體性能革命，一批“智能化住宅”、“數(shù)碼樓盤(pán)”粉墨登場(chǎng)，一方面帶動(dòng)了高新技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用，引導(dǎo)整體行業(yè)發(fā)展進(jìn)行重新的定位；另一方面該類(lèi)物業(yè)也將成為市場(chǎng)消費(fèi)的“寵兒”?！俺鞘锌招幕奔啊俺鞘泄珗@化”的市政規(guī)劃指引著未來(lái)住宅向郊區(qū)化發(fā)展，由于郊區(qū)可建住宅土地資源廣闊，規(guī)?；拇笮蜕鐓^(qū)成為地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的主流，且郊區(qū)物業(yè)較低的成本及樓價(jià)對(duì)發(fā)展商的開(kāi)發(fā)及消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)都具吸引力。深圳地鐵的規(guī)劃投建，令“地鐵概念”物業(yè)爭(zhēng)放異彩，雖當(dāng)前離正式開(kāi)通的時(shí)間較遠(yuǎn)，但對(duì)“地鐵概念”的物業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)期利好，地鐵上蓋物業(yè)與非地鐵上蓋物業(yè)一個(gè)明顯的區(qū)別在

14、于具有不容置疑的保值增值性，所以這些極具地利優(yōu)勢(shì)的住宅被廣大投資者及消費(fèi)者看好。南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析片區(qū)劃分簡(jiǎn)述 南山區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)西部，行政區(qū)域東起車(chē)公廟工業(yè)區(qū)，西至南頭同樂(lè)村，北靠羊臺(tái)山，南望伶仃洋，全區(qū)總面積119.5KM2，常住人口約40.16萬(wàn)。南山區(qū)作為深圳特區(qū)內(nèi)旅游景區(qū)和工業(yè)集中地，其商品住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的起步相對(duì)較晚，而由于各區(qū)塊的發(fā)展基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向及方位特征存在著極大差異性，亦造成各區(qū)塊商品住宅開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)不平衡狀態(tài)。從商品住宅市場(chǎng)角度出發(fā)，可將南山區(qū)劃分為以下各片區(qū)：華僑城片區(qū)沙河片區(qū)南頭片區(qū)南油片區(qū)蛇口片區(qū)西麗片區(qū)后海片區(qū) 就本項(xiàng)目而言，本報(bào)告將有針對(duì)性地選擇華僑城片區(qū)

15、、南頭片區(qū)、南油片區(qū)及蛇口片區(qū)進(jìn)行比較分析。南山區(qū)2000年初市場(chǎng)概述進(jìn)入21世紀(jì)，年初一段時(shí)間，南山區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)顯得淡靜。推出樓盤(pán)大量減少，后海名苑居是南山區(qū)近期唯一一個(gè)新盤(pán)，其逆市而行，創(chuàng)造了十分可觀的業(yè)績(jī)。雖然后海名苑居規(guī)模不大，而且只在報(bào)紙上打了一兩次廣告，但憑其低廉的價(jià)格優(yōu)越的地理位置，即吸引大量人士前來(lái)售樓處咨詢(xún)。樓盤(pán)雖仍未動(dòng)工，就已售近八成。此外兩個(gè)于去年12月推出的樓盤(pán)，惠中名苑及豪方卉園與后海名苑居相似，樓盤(pán)規(guī)模雖小，但價(jià)格便宜，銷(xiāo)售率都相當(dāng)高，這種曾在南山盛極一時(shí)的零星樓盤(pán)有卷土重來(lái)之意，且有持繼上升的勢(shì)頭。為更深入了解南山區(qū)地產(chǎn)發(fā)展，中原就南山住宅部分進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)查分析，如

16、下所述：供應(yīng)分析中原對(duì)南山區(qū)的10個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)查，推售單位約為3742個(gè)，總面積為337300平方米，根據(jù)所得資料對(duì)這10個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行了分析（詳見(jiàn)下表）：2000年1-2月份南山區(qū)住宅調(diào)查情況類(lèi)型項(xiàng)目數(shù)單位（套）比例平均面積（M2/套）總面積（M2）多層384423%6857465小高4149340%101150589高層4140537%92129246合計(jì)103742100%90337300其中一個(gè)為小高層與高層在售的3742個(gè)單位中，高層單位1405個(gè)，占37；小高層單位1493個(gè)，占40；而多層單位844，占23，比上月升93%,顯示南山的多層住宅正在迅速增加。從建筑面積方面看，總建筑面積

17、為337300平方米，總戶(hù)均面積90平方米，其中高層總建筑面積129246，占38%，戶(hù)均面積為92平方米；小高層總建筑面積150589平方米，占總面積45%，戶(hù)均面積為101平方米。多層總建筑面積為57465平方米，占17%,而戶(hù)均面積只有68平方米。需求分析以所調(diào)查10個(gè)樓盤(pán)為依據(jù)，2000年12月份銷(xiāo)售情況如下圖：抽樣的3742個(gè)單位，共售出的2357個(gè)單位，總體銷(xiāo)售率為60，比上月上升15。多層銷(xiāo)售率為85，小高層銷(xiāo)售率50，高層銷(xiāo)售率60。由于抽樣的多層樓盤(pán),雖然是新盤(pán),但銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相當(dāng)理想,因此令本月多層樓盤(pán)銷(xiāo)售率迅速提高,但因?yàn)檫@些多層樓盤(pán)規(guī)模都較小,因而對(duì)整體銷(xiāo)售率影響不大。價(jià)格

18、分析類(lèi)型平均價(jià)格（元/M2）最低價(jià)格（元/M2）最高價(jià)格（元/M2）多層369029004096小高層533039008900高層493031888500總體平均4900 南山區(qū)各類(lèi)型住宅中總體平均價(jià)格為4900元/M2（以七成銀行按揭折后價(jià)，采用加權(quán)平均法計(jì)算，下同），小高層單位均價(jià)為5330元/M2，高層單位均價(jià)為4930元/ M2，多層單位均價(jià)為3690元/平方米。項(xiàng)目所屬片區(qū)（后海片區(qū)）市場(chǎng)調(diào)查與分析位置界定這里所稱(chēng)的后海片區(qū)是指南起東濱路，北至學(xué)府路，西到南油大道，東以后海灣海岸線為界的區(qū)域范圍，主要由規(guī)劃建設(shè)中的南山商業(yè)文化中心、粵海街道辦事處部分轄區(qū)和東部填海區(qū)構(gòu)成。片區(qū)特點(diǎn)及性

19、質(zhì) 后海片區(qū)沿創(chuàng)業(yè)路可分為南北兩塊，北區(qū)是規(guī)劃建設(shè)中的南山商業(yè)文化中心區(qū)，這里將成為深圳西部未來(lái)城市的核心。南片沿后海大道又可分為東西兩區(qū)，西區(qū)是配套成熟、發(fā)展早已成形的南海石油集團(tuán)駐地南油，東區(qū)是正在如火如荼的開(kāi)發(fā)建設(shè)中的21世紀(jì)深圳最具現(xiàn)代化氣息的海濱城區(qū)。 整個(gè)后海片區(qū)北靠深圳大學(xué)，東北接有深圳“硅谷”之稱(chēng)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，西鄰南油工業(yè)區(qū)，南連蛇口工業(yè)區(qū)，東依深圳灣有海景，遠(yuǎn)眺香港島。這里將成為連接深圳硅谷，呼應(yīng)蛇口信息島與香港數(shù)碼港的樞紐地塊，發(fā)展前景看好。該片區(qū)目前仍在大規(guī)模的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和建設(shè)當(dāng)中，所以顯得環(huán)境惡劣、配套欠缺、交通不暢（東部）、人流復(fù)雜。但可以預(yù)見(jiàn)，二、三年內(nèi)，這里的

20、建設(shè)將初具規(guī)模，一幢幢高樓將拔地而起，日常生活所需的配套設(shè)施也將逐步完善，再過(guò)幾年，這里的人氣將顯旺，商業(yè)文化氣氛也會(huì)十分濃郁，這里終將發(fā)展成深圳西部城市的核心和樞紐地段，同時(shí)成為最適合人類(lèi)居住的純?yōu)I海高尚住宅社區(qū)。片區(qū)配套設(shè)施文化娛樂(lè)設(shè)施南油文化廣場(chǎng)深圳書(shū)城南油店中心區(qū)文化中心（規(guī)劃中）中心區(qū)體育館（規(guī)劃中）教育設(shè)施南山幼兒園、貝貝中英文雙語(yǔ)幼兒園、卓越國(guó)際幼兒園（在建）、中心區(qū)幼兒園（規(guī)劃中）南油小學(xué)、后海小學(xué)、卓越小學(xué)（在建）、中心區(qū)小學(xué)（規(guī)劃中）華明學(xué)校、后海中學(xué)（在建）、卓越中學(xué)（規(guī)劃中）、中心區(qū)中學(xué)（規(guī)劃中）醫(yī)療保健設(shè)施南油醫(yī)院中心區(qū)醫(yī)院（規(guī)劃中）商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)海雅百貨、人人樂(lè)購(gòu)物廣

21、場(chǎng)、中心區(qū)商業(yè)中心（規(guī)劃中）桂廟市場(chǎng)、粵海市場(chǎng)、后海市場(chǎng)、中心區(qū)市場(chǎng)（規(guī)劃中）名苑廣場(chǎng)（在建）飲食配套設(shè)施海珠城酒店、南油酒店、春滿(mǎn)園酒樓麥當(dāng)勞中心區(qū)賓館（規(guī)劃中）銀行、郵政、電信中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行中國(guó)交通銀行南油郵電大樓、中心區(qū)郵電支局（規(guī)劃中）南油電信大樓其它中心區(qū)展覽中心（規(guī)劃中）中心區(qū)信息中心（規(guī)劃中）國(guó)通證券公共汽車(chē)總站（規(guī)劃中）公證處國(guó)稅稽查四分局、粵海國(guó)土所桂廟派出所、后海派出所、蛇口派出所后海分所、中心區(qū)派出所（規(guī)劃中）加油站、液化氣站交通狀況片區(qū)內(nèi)的濱海大道和后海大道，都是剛剛通車(chē)不久的道路，因此開(kāi)通的巴士較少，但東濱路和南油大道卻是建成已久的南山半島主要交

22、通干道，過(guò)往的大中巴數(shù)量很多，極大方便了片區(qū)內(nèi)居民的出行，詳見(jiàn)下表：大巴22 松湖南新路口105 海上世界清水河113 東方神曲蛇口碼頭201 南頭草埔204 建設(shè)路蛇口210 月亮灣世界之窗217 海上世界南頭226 赤灣西麗湖311 蛇口港西鄉(xiāng)331 蛇口港松崗汽車(chē)站204 濱海大道快線中巴423 火車(chē)站西青青世界435 西麗湖太子山莊462 布吉海關(guān)南油427 皇崗口岸海上世界436 同樂(lè)村海上世界465 草埔南油大廈431 蛇口港上梅林437 東角頭港桃園村483 蛇口港福田客運(yùn)站432 媽灣皇崗村453 人才大市場(chǎng)南油酒店501 蛇口港機(jī)場(chǎng)433 赤灣銀湖客運(yùn)站456 人才大市場(chǎng)蛇口

23、港505 蛇口港新安客運(yùn)站518 蛇口港石巖鎮(zhèn)541 青青世界布吉片區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀已形成物業(yè)：桂園新村、錦隆花園、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@（一期）、海雅百貨、海珠城、南油電信大樓、南油郵電大樓、金海岸大廈、華英大廈、粵海大廈、環(huán)衛(wèi)樓、金島花園、崗口仔、國(guó)稅稽查四分局稅務(wù)樓、龍城花園、鉅建大廈、后?；▓@、南油大廈、南油A區(qū)、南油B區(qū)、后海村、海暉大廈、南油文化廣場(chǎng)、南海花園、海逸苑、京光海景花園、天海花園、電力花園、名仕花園、文德福花園、招商海月。在建物業(yè)：創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@（二期）、中信海文花園、南山商業(yè)文化中心、保利城花園、碧海天花園、浪琴嶼花園、后海名苑居、名苑廣場(chǎng)、蔚藍(lán)海岸、東濱花園。在售物業(yè)：創(chuàng)世紀(jì)濱海

24、花園、中信海文花園、碧海天花園、浪琴嶼花園、后?；▓@大廈、后海名苑居、名苑廣場(chǎng)、蔚藍(lán)海岸、文德福花園、京光海景花園大廈片區(qū)規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃建設(shè)中的南山商業(yè)文化中心，北起學(xué)府路，南至創(chuàng)業(yè)路，西到南油大道，東以后海濱路（在建）為界。濱海大道和后海大道呈“十”字型貫通整個(gè)中心區(qū)，并與中心區(qū)的其它次干道一起將片區(qū)分割成方格網(wǎng)狀骨架結(jié)構(gòu)，形成了網(wǎng)絡(luò)化交通體系。南山商業(yè)文化中心占地151萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積為243萬(wàn)平方米，是以澳大利亞布里斯班規(guī)劃設(shè)計(jì)院的“城市村”構(gòu)想為藍(lán)本而進(jìn)行的城市片區(qū)規(guī)劃，充分體現(xiàn)了商業(yè)文化與生態(tài)科技的衍生互用，人與自然的和諧共生，整體規(guī)劃與單體建筑的完美結(jié)合。中心區(qū)建設(shè)以沿東西軸

25、線兩側(cè)為大型公共配套設(shè)施的布局為核心，漸次展開(kāi)，主要配套見(jiàn)下表：南山商業(yè)文化中心配套資源表主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要大型配套設(shè)施相應(yīng)配套設(shè)施總用地（紅線）面積151萬(wàn)M2信息中心中學(xué)1所總建筑面積243萬(wàn)M2城市廣場(chǎng)小學(xué)2所其中住宅1173000 M2展覽中心幼兒園5所公共配套183700 M2文化中心肉菜市場(chǎng)5處金融辦公620200 M2金融中心醫(yī)院1家賓館64000 M2體育中心郵電支局1家商業(yè)287500 M2賓館公共汽車(chē)總站1座多層車(chē)庫(kù)12000 M2備注：此外還有公共汽車(chē)站、電話(huà)機(jī)樓、消防隊(duì)、派出所、加油站、液化氣站等。東區(qū)未來(lái)將建成21世紀(jì)最具現(xiàn)代化氣息，深圳最大的純?yōu)I海住宅區(qū)。后海濱路建成

26、通車(chē)后將進(jìn)一步改善該片區(qū)的交通狀況。代表性樓盤(pán)分析創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@（二期）A基本情況 位 置：濱海大道北側(cè)，南油大道東側(cè) 規(guī) 劃：由10棟高層、小高層住宅組成。共分三期開(kāi)發(fā)， 一期為4棟小高層住宅。 目前在建的是二期，由3棟高層組成，正接受內(nèi) 部認(rèn)購(gòu)。 發(fā) 展 商：深圳市澎柏房地產(chǎn)有限公司 設(shè) 計(jì)：華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司代 理 商：香港德億佳地產(chǎn)有限公司、深圳房地產(chǎn)交易中心占地面積：24164平方米建筑面積：130000平方米總戶(hù)數(shù)：303戶(hù)房 型：二房二廳（62、75M2）、三房二廳（98 M2）、四房二廳（90、117、120、124 M2）、五房三廳（142 M2）、主力房型：二房

27、二廳（75 M2）、四房三廳（90124 M2）平均價(jià)格：6600元/ M2付款方式：一次性92折、首期三成，七成按揭96折、首期一成，七成按揭無(wú)折扣管理費(fèi)：2.5元/月/ M2銷(xiāo)售率：一期97%，二期25%左右，累計(jì)銷(xiāo)售率61%B小結(jié)創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@獨(dú)創(chuàng)躍復(fù)式合體戶(hù)型，發(fā)展商極力宣傳其為“超前三十年的美麗家園”、“使用面積大于建筑面積”。房間廳高3.9米，上中下三層空間，立體功能分區(qū)的獨(dú)特設(shè)計(jì)，受到了廣大消費(fèi)者的關(guān)注與認(rèn)同。開(kāi)發(fā)商澎柏地產(chǎn)率先導(dǎo)入ISO14001環(huán)境管理體系，園林設(shè)計(jì)4.5米高的綠化架空層，在材料上選擇“環(huán)保綠色塑鋼窗”和“環(huán)保型給水管”，全面提升業(yè)主生活質(zhì)素。樓宇控制系統(tǒng)、安

28、防自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表計(jì)費(fèi)系統(tǒng)和家庭電器自動(dòng)化控制系統(tǒng)等智能化設(shè)施，使得創(chuàng)世紀(jì)濱海花園成為國(guó)家級(jí)智能化小區(qū)的試點(diǎn)工程。 但隨著消費(fèi)者的成熟與理性，一些炒做性和特別超前概念樓盤(pán)已不被買(mǎi)家看好。如：中央花園，雕塑家園，金雨豪園等樓盤(pán)已經(jīng)不住市場(chǎng)的檢驗(yàn)。消費(fèi)者更加注重的是實(shí)用。中信海文花園A基本情況 位 置：濱海大道北側(cè)，南油大道東側(cè) 規(guī) 劃：由7棟小高層住宅，一所幼兒園及 一座會(huì)所組成發(fā) 展 商：深圳中信物業(yè)有限公司設(shè) 計(jì)：深圳中信設(shè)計(jì)公司投 資 商：中國(guó)國(guó)際信托投資公司占地面積：24220平方米建筑面積：44379平方米總 戶(hù) 數(shù)：335戶(hù)房 型：二房二廳（69、80M2）、三房

29、二廳（93、101、110、117 M2）、四房二廳（127 M2）、四房三廳（181、185、197 M2）主力房型：三房二廳（101117 M2）平均價(jià)格：5700元/ M2物業(yè)管理：深圳中信物業(yè)有限公司管理費(fèi)：2.6元/月/ M2銷(xiāo)售率：20%左右B小結(jié)地理位置優(yōu)越，緊鄰濱海大道，交通便捷。發(fā)展商為榮毅仁先生創(chuàng)辦的中國(guó)國(guó)際信托投資公司之直屬企業(yè)，實(shí)力雄厚，信譽(yù)較好。宣傳上突出“中信就是實(shí)力，中信就是信譽(yù)”、“要買(mǎi)房，找中信”。小區(qū)內(nèi)的中心庭園占地13240平方米，綠化率達(dá)54.66%。物業(yè)管理公司管理的沙頭角“海濱花園”榮獲1998年國(guó)家建設(shè)部“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”稱(chēng)號(hào)，給業(yè)主

30、不少信心。中信海文在銷(xiāo)售推廣方面是不成功的： A 推出市場(chǎng)時(shí)機(jī)不當(dāng)，與蔚藍(lán)海岸，創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@沖撞在一起，如能早日推出銷(xiāo)售業(yè)績(jī)將會(huì) 更好，搶占市場(chǎng)，搶占客戶(hù)份額； B 宣傳不當(dāng)，有皇帝兒不女愁嫁的心態(tài)；宣傳時(shí)買(mǎi)點(diǎn)不突出，過(guò)于注重發(fā)展商實(shí)力的渲染。保利城花園A基本情況 位 置：創(chuàng)業(yè)路北側(cè)，南油大道東側(cè) 規(guī) 劃：由4棟小高層，4棟高層和1棟寫(xiě)字樓組成 發(fā) 展 商：中國(guó)保利集團(tuán)、保利南方總公司、深圳保利 城實(shí)業(yè)有限公司 代 理 商：同致房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司 占地面積：19039.3平方米 建筑面積：119962.5平方米 總 戶(hù) 數(shù)：475戶(hù)房 型：二房（83、86M2）、三房（110、118 M

31、2）、四房（142 M2）、五房（150 M2）、復(fù)式（187 M2）主力房型：二房（83、86 M2）、三房（110、118 M2）平均價(jià)格：約在5300元/ M2 左右B小結(jié)地處南山商業(yè)文化中心區(qū)一號(hào)用地，有很大的升值空間。整體規(guī)劃為圍合式小區(qū)，發(fā)展商宣傳其為現(xiàn)代“四合院”。中庭花園設(shè)有十二處景觀。正中心為臺(tái)地式激光噴泉水霧廣場(chǎng)。因此，在宣傳上，該樓盤(pán)又突出其“天天都在逛公園”的特點(diǎn)。發(fā)展商為中國(guó)保利集團(tuán)，是國(guó)務(wù)院直屬的大型企業(yè)，實(shí)力雄厚。商鋪已銷(xiāo)售罄，估計(jì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)壓力較大。銷(xiāo)售時(shí)機(jī)掌握不佳，工程形象配合不到銷(xiāo)售；小區(qū)容積率過(guò)高，特別是在南山地區(qū)，比起來(lái)無(wú)任何優(yōu)勢(shì)而言。碧海天花園A基本情

32、況 位 置：創(chuàng)業(yè)路南側(cè)，后海路西側(cè) 規(guī) 劃：由12棟小高層住宅組成 發(fā) 展 商：金潮海投資發(fā)展公司、環(huán)益實(shí)業(yè)公司、南島 實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司 設(shè) 計(jì)：合肥工大設(shè)計(jì)院深圳分院 占地面積：15223.32平方米 建筑面積：44523.27平方米 總 戶(hù) 數(shù)：334戶(hù)房 型：二房二廳（70、75M2）、三房二廳（86、100、106 M2）、復(fù)式（175、194、202 M2）主力房型：三房二廳（86、100 、106M2）平均價(jià)格：約在4800元/ M2 左右B小結(jié)賣(mài)點(diǎn)不突出，無(wú)特色。宣傳推廣不重視，樓書(shū)制作質(zhì)量很差。發(fā)展商沒(méi)有名氣，因此整體上該樓盤(pán)目前不太為市場(chǎng)所看好。浪琴嶼花園A基本情況 位 置：創(chuàng)

33、業(yè)路東端南側(cè) 規(guī) 劃：由22棟小高層住宅組成發(fā) 展 商：深圳市燕興投資有限公司建筑設(shè)計(jì)：澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑 設(shè)計(jì)公司園林設(shè)計(jì)：香港怡境師（HASSELL）占地面積：25706平方米建筑面積：59840平方米總戶(hù)數(shù)：490戶(hù)房 型：二房（72.12M2）、三房（108 M2）、四房（132190 M2）、復(fù)式（264.5、282.62 M2）主力房型：三房（108 M2）、四房（132190 M2）平均價(jià)格：5500元/ M2管理費(fèi)：2.8元/月/ M2銷(xiāo)售率：35%B小結(jié)規(guī)劃為典型的組團(tuán)圍合式住宅小區(qū)，22個(gè)住宅單元分為四個(gè)相對(duì)獨(dú)立的“C”型組團(tuán)，開(kāi)口全部朝向小區(qū)中央水景，布局上形成了

34、小聚合、大圍合，對(duì)稱(chēng)呼應(yīng)之勢(shì)。戶(hù)型層高3米，客廳開(kāi)間寬度4.2米以上，給人以開(kāi)闊、疏暢感，實(shí)用率90%以上。一梯少戶(hù)（一戶(hù)、兩戶(hù)為主），且供應(yīng)以中大戶(hù)型為主，給人以豪華尊貴之感。首創(chuàng)音樂(lè)主題幼兒園，特色教育從小開(kāi)始。首創(chuàng)分體式廚房，新潮時(shí)尚。普遍設(shè)置書(shū)房，提前實(shí)現(xiàn)居家辦公一體化。特備五種裝修選擇方式，滿(mǎn)足不同業(yè)主需要。浪琴嶼的規(guī)劃實(shí)際上并不突出有特色，但設(shè)計(jì)上和包裝上都是以人為本的體現(xiàn)，讓客戶(hù)感到細(xì)心，體貼。蔚藍(lán)海岸（一期）A基本情況 位 置：后海大道東側(cè)，創(chuàng)業(yè)路與東濱路之間 物業(yè)屬性：蔚藍(lán)海岸是后海片區(qū)的超大型高尚社 區(qū)，共分三期開(kāi)發(fā)，總占地面積298720 平方米，總建筑面積514700平

35、方米， 提供近5000套住宅單位。社區(qū)由五十 余棟多層、小高層及高層住宅點(diǎn)綴其 中，再加上蔚藍(lán)會(huì)、商業(yè)街、卓越國(guó) 際幼兒園（2所）、卓越小學(xué)及卓越中 學(xué)共同組成，項(xiàng)目一期由10棟小高層 住宅圍合而成。 發(fā) 展 商：香港卓越集團(tuán)、深圳卓越實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)：澳大利亞PEDDLE FHORP建筑設(shè)計(jì)公司 景觀設(shè)計(jì)：BELT COLLINS（香港）公司 占地面積：42130平方米 建筑面積：84016平方米總 戶(hù) 數(shù)：806戶(hù)房 型：二房二廳（71M2）、三房二廳（80100 M2）、四房二廳（120 M2）、五房二廳（136 M2）、 復(fù)式主力房型：三房二廳（79.2499.5M2）平均價(jià)

36、格：5200元/ M2 管 理 費(fèi)：2.5元/月/ M2銷(xiāo) 售 率：85%左右B小結(jié)發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、承建商、宣傳推廣等皆由業(yè)內(nèi)精英擔(dān)綱，給消費(fèi)者以極大信心?！白詈玫?，都在這里”是發(fā)展商的承諾。超大規(guī)模社區(qū)，自有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等組成配套學(xué)區(qū)，發(fā)展商還很有信心的準(zhǔn)備將學(xué)區(qū)建成國(guó)內(nèi)名校，與周邊的深大、育才學(xué)校等共同組成深圳名校群。戶(hù)型以80100平方米的小三房為主，滿(mǎn)足首次置業(yè)人士需要。小區(qū)園林、景觀眾多，綠化率達(dá)58%，滿(mǎn)足了不同層次業(yè)主的需求。在推廣方面因其規(guī)模大，客戶(hù)面廣，沒(méi)有體現(xiàn)針對(duì)一次置業(yè)，還是二次置業(yè)。但在宣傳方面體現(xiàn)檔次較高，使一部分一次置業(yè)者不敢問(wèn)津，而二次置業(yè)者又接

37、受不了。這一點(diǎn)也體現(xiàn)在主導(dǎo)戶(hù)型設(shè)計(jì)方面的不足，三房二廳二衛(wèi)9299平方米。綜合來(lái)看，該樓盤(pán)很受市場(chǎng)和廣大消費(fèi)者認(rèn)可。文德福豪園A基本情況 位 置：后海大道與東濱路交匯處東北 物業(yè)屬性：由6棟小高層住宅組成，全部現(xiàn)樓 發(fā) 展 商：旺海怡康實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、京基投資發(fā)展 公司、蛇口房地產(chǎn)公司 占地面積：20000平方米 建筑面積：64000平方米總 戶(hù) 數(shù)：437戶(hù)房 型：三房（107、119M2）、四房（135、144 M2）、五房（152、162、169 M2）、復(fù)式（216、230 M2）主力房型：三房（107、119 M2）、四房（135、144 M2）平均價(jià)格：5800元/ M2 付款方

38、式：一次性95折、首期三成，七成按揭98折、首期一成，七成按揭無(wú)折扣、建筑分期無(wú)折扣物業(yè)管理：祥融物業(yè)管理公司管理費(fèi)：2.3元/月/平方米銷(xiāo)售率：83%B小結(jié)小區(qū)綠化率高達(dá)75%，設(shè)三處活動(dòng)中心，四大庭院，是名符其實(shí)的園中城。高達(dá)三層的通透空間，使得小區(qū)內(nèi)每一戶(hù)通風(fēng)采光極好。戶(hù)型設(shè)計(jì)以大面積大戶(hù)型為主，一梯一戶(hù)、兩戶(hù)，極顯尊貴?？蛻?hù)群體定位于二次置業(yè)人士。 綜合來(lái)看，該樓盤(pán)是南山半島，不包括蛇口地區(qū)少有的豪宅，地段、環(huán)境、配套都算不錯(cuò)，因此取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。后海名苑居、名苑廣場(chǎng)A基本情況 位 置：緊靠后海大道西側(cè)，綿延400米，以登良路為界分為西北兩區(qū) 物業(yè)屬性：由7棟多層住宅，1棟寫(xiě)字樓

39、和兩個(gè)停車(chē)場(chǎng)組成。首層為400米臨街商鋪，稱(chēng)名 苑廣場(chǎng)發(fā) 展 商：深圳市源溢新投資有限公司占地面積：15000平方米建筑面積：3萬(wàn)多平方米總 戶(hù) 數(shù)：住宅341戶(hù)，商鋪60間房 型：一房一廳（33.36）、二房二廳（54.41、70.27、80.14M2）、三房二廳（89.33、97.77 M2）主力房型：二房二廳（54.41、70.27、80.14M2）商鋪面積：50200平方米，層高5.8米，100平方米以上單位有階梯，上層層高3.3米平均價(jià)格：住宅3700元/ M2 商鋪16000元/ M2 付款方式：一次性88折、建筑分期9折、首期三成，七成按揭97折，首期一成，七成按揭無(wú)折扣交樓標(biāo)準(zhǔn)

40、：普通裝修銷(xiāo)售率：住宅58%，商鋪45%B小結(jié)自有400米臨街商鋪，該片區(qū)又將有近十萬(wàn)人的巨大市場(chǎng)，再加上名苑廣場(chǎng)價(jià)位很低，因此吸引了不少投資人士入駐。名苑居純小戶(hù)型設(shè)計(jì)、又為多層住宅，所以導(dǎo)致其總價(jià)很低?？梢哉f(shuō)它填補(bǔ)了后海片區(qū)小戶(hù)型住宅的空白，滿(mǎn)足了工薪階層的置業(yè)需求。緊鄰大型純?yōu)I海住宅區(qū)，“大社區(qū)里好乘涼”。宣傳推廣上很成功，住宅是“一樣的天空，各有各精彩”，商鋪為“沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的投資”、“沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的商鋪”。一語(yǔ)中的，扣人心弦，使得名苑居和名苑廣場(chǎng)已在后海片區(qū)占有一席之地。在現(xiàn)場(chǎng)包裝方面存在不足，未能吸引到大量的客戶(hù)。繽紛假日豪園基本情況位 置：南油大道、龍崗路交匯處西北 物業(yè)屬性：由6棟小高

41、層住宅和休閑廣場(chǎng)圍合而成 發(fā) 展 商：深圳東華實(shí)業(yè)有限公司 投 資 商：深圳金海港投資發(fā)展有限公司、深圳市南 粵投資發(fā)展有限公司 建筑設(shè)計(jì)：華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 園林設(shè)計(jì)：美國(guó)泛亞易道 建筑面積：64000平方米 總 戶(hù) 數(shù)：582戶(hù) 房 型：二房二廳（80.7M2）、三房二廳（89、126.14 M2）、四房二廳（132.98 M2）、五房二廳 （140.55 M2）、復(fù)式 主力房型：三房二廳（89126.14 M2） 平均價(jià)格：5200元/ M2 物業(yè)管理：東華假日酒店 管 理 費(fèi)：2.7元/月/平方米 銷(xiāo) 售 率：60%左右B小結(jié)位于南油成熟社區(qū)，且在南山最大的百貨商場(chǎng)海雅百貨

42、對(duì)面，小區(qū)數(shù)百米內(nèi)一應(yīng)配套設(shè)施齊全，地理位置非常優(yōu)越。規(guī)劃為圍合式小區(qū)，設(shè)中心庭院、主題公園。社區(qū)東部建有6000平方米大型“繽紛休息廣場(chǎng)”，即可休憩漫步，又可隔離噪音，這樣的規(guī)劃較為獨(dú)特。東華假日酒店（四星級(jí)），為發(fā)展商自有物業(yè)，所以繽紛假日豪園將會(huì)所設(shè)在了酒店里，物業(yè)管理也由假日酒店任顧問(wèn)，這在深圳還是首例。總結(jié)：供應(yīng)量分析 近期后海片區(qū)在售物業(yè)共有10個(gè)，包括住宅9個(gè)，商鋪1個(gè)。其中后海花園大廈和京光海景花園是已銷(xiāo)售較長(zhǎng)時(shí)間的樓盤(pán)，而碧海天花園是剛剛推出不久的新盤(pán)。后海片區(qū)現(xiàn)階段物業(yè)總供應(yīng)量為470182.27平方米，其中高層住宅143424平方米，小高層住宅29675.27平方米，多層

43、住宅21748平方米，商鋪8252平方米。后海片區(qū)在售物業(yè)一覽表物業(yè)名稱(chēng)建筑類(lèi)別組成數(shù)建筑面積（M2）工程進(jìn)度總戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售率創(chuàng)世紀(jì)濱海花園高層3棟45360在建30361%京光海景花園高層3棟84600現(xiàn)樓69680%后?；▓@大廈高層1棟13464現(xiàn)樓9670%中信海文花園小高層7棟44379封頂33520%碧海天花園小高層12棟44523.27在建334浪琴嶼花園小高層22棟59840封頂49035%蔚藍(lán)海岸一期小高層10棟84016封頂80685%文德福豪園小高層6棟64000現(xiàn)樓43783%后海名苑居多層7棟21748在建34158%名苑廣場(chǎng)商鋪8252在建6045%小結(jié)470182.27

44、389864.5%各物業(yè)類(lèi)型比例、價(jià)位、平均銷(xiāo)售率分析注：統(tǒng)計(jì)時(shí)以在售物業(yè)的面積為基數(shù)計(jì)算后海片區(qū)在售物業(yè)建筑類(lèi)別、價(jià)位及銷(xiāo)售率物業(yè)類(lèi)型比例平均價(jià)格（元/M2）銷(xiāo)售周期平均銷(xiāo)售率高層住宅30.5%523016個(gè)月以上73.1%小高層住宅63.1%54769個(gè)月左右61.2%多層住宅4.6%37006個(gè)月以下58%商鋪1.8%160006個(gè)月以下35%后海片區(qū)在售商品住宅價(jià)位及銷(xiāo)售率物業(yè)類(lèi)型比例平均價(jià)格累計(jì)平均銷(xiāo)售率商品住宅98.2%531265.3%分析： 綜合來(lái)看，后海片區(qū)近階段在售物業(yè)以商品住宅為主，供應(yīng)量占到總量的98%，其中小高層占63.1%，為各物業(yè)類(lèi)型之冠。從物業(yè)總體的分布來(lái)看，北

45、區(qū)為中心區(qū)規(guī)劃用地，東區(qū)為純?yōu)I海住宅區(qū)，這兩片集中了在售物業(yè)的60%以上；而西區(qū)規(guī)劃早已成形，只有沿后海路有一些物業(yè)供應(yīng)，京光海景花園和后?；▓@大廈又都是開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售已久的樓盤(pán)。由此可以看出，北區(qū)和東區(qū)將是未來(lái)該片區(qū)物業(yè)供應(yīng)的主要地域。 后海片區(qū)各建筑類(lèi)別分布無(wú)明顯的地段特征，但多層物業(yè)的供應(yīng)只占到總量的4.6%，反映出該片區(qū)物業(yè)升級(jí)很快。從價(jià)格及平均銷(xiāo)售率看，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)很接近小高層住宅的數(shù)據(jù)，顯示該片區(qū)的主流物業(yè)為小高層物業(yè)；高層住宅的差距與小高層不大，反映該片區(qū)的市場(chǎng)吸納力很強(qiáng)，還大有潛力可挖。戶(hù)型分析后海片區(qū)在售商品住宅主導(dǎo)戶(hù)型、面積建筑類(lèi)別主導(dǎo)戶(hù)型主導(dǎo)面積高層三房、四房118141小高層三

46、房二廳79.24118多層二房二廳54.4180.14 通過(guò)上表可以看出，后海片區(qū)近階段推出的商品住宅以中戶(hù)型為主，供應(yīng)面積主要在80120平方米之間，供應(yīng)戶(hù)型以適合核心家庭居住的三房二廳為主。物業(yè)管理費(fèi)分析后海片區(qū)在售商品住宅的物業(yè)管理費(fèi)建筑類(lèi)別物業(yè)管理費(fèi)（元/月/平方米）高層2.7小高層2.5多層0.8，1.5（帶電梯）客戶(hù)市場(chǎng)調(diào)查與分析（南山區(qū)客戶(hù)置業(yè)需求調(diào)查）地點(diǎn)：南山區(qū)樣本框：個(gè)人月收入2500元以上或家庭月收入4000元以上 現(xiàn)時(shí)有在深圳購(gòu)買(mǎi)住房計(jì)劃的家庭抽樣方法：隨機(jī)抽樣調(diào)查方法：街訪樣本量：250個(gè)數(shù)據(jù)處理方法：運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行頻數(shù)、中位數(shù)、平均數(shù)、假設(shè)檢

47、驗(yàn)以及相關(guān)分析等多項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分析。一、購(gòu)房用途 從調(diào)查反映出，現(xiàn)時(shí)區(qū)內(nèi)客戶(hù)的主要購(gòu)房目的是自己住或給家人住，用于投資（包括出租、轉(zhuǎn)讓和保值）的比例較少。二、購(gòu)房區(qū)域購(gòu)房的區(qū)域上分析，區(qū)內(nèi)客戶(hù)的主要購(gòu)買(mǎi)區(qū)域主要集中在南山區(qū)內(nèi)，選擇在區(qū)外購(gòu)房的客戶(hù)較少。在區(qū)外選擇上，主要選擇在羅湖區(qū)和南山區(qū)，選擇關(guān)外的寶安區(qū)和龍崗區(qū)的客戶(hù)非常少。三、最有可能購(gòu)房時(shí)間購(gòu)房時(shí)間上，區(qū)內(nèi)超過(guò)半數(shù)居民的購(gòu)房時(shí)間選擇在兩年以后，主要是由于受到居民的收入水平，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)的價(jià)格水平、地理位置、戶(hù)型設(shè)計(jì)等諸多因素的制約。但同時(shí)也反映出區(qū)內(nèi)的住宅市場(chǎng)容量是相當(dāng)大的。四、付款方式選擇在付款方式上分析，絕大多數(shù)客戶(hù)選擇銀行按揭的付款方式

48、。反映出區(qū)內(nèi)客戶(hù)購(gòu)房過(guò)程中對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴(lài)程度相當(dāng)高，付款方式的靈活多樣對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售具有促進(jìn)作用。五、價(jià)格區(qū)間選擇調(diào)查顯示，區(qū)內(nèi)客戶(hù)的單價(jià)承受能力并不太高，絕大多數(shù)的客戶(hù)選擇單價(jià)4000元/平方米以下的住宅，整體承受平均水平Mo=4210元/平方米，中位數(shù)Me=3860元/平方米。從中可反映出，區(qū)內(nèi)客戶(hù)的價(jià)格呈右偏形態(tài)，價(jià)格承受能力低的客戶(hù)仍占大多數(shù)。六、首期付款額區(qū)內(nèi)客戶(hù)在首期款的支付能力上處于一般水平，能支付高額首期的客戶(hù)不多，整體首期支付平均水平Mo=13.5萬(wàn)元，反映出區(qū)內(nèi)客戶(hù)首期支付能力底的客戶(hù)占多數(shù)。七、月供款額從月供款能力上分析，現(xiàn)區(qū)內(nèi)客戶(hù)的供款能力整體平均水平Mo=2520元

49、/月，中位數(shù)Me=2300元/月，整體分布上呈現(xiàn)右偏形態(tài)，反映出月供能力高的客戶(hù)比較集中，而且高于平均水平的部分客戶(hù)的供款能力明顯偏離平均水平。月供款能力低于平均水平的部分分布較為分散。從整體上分析，月供能力低的客戶(hù)仍比較多的。八、戶(hù)型結(jié)構(gòu)類(lèi)型區(qū)內(nèi)客戶(hù)對(duì)戶(hù)型類(lèi)型的選擇仍以平面層為主，某些新穎的戶(hù)型設(shè)計(jì)并沒(méi)有受到十分喜好。九、戶(hù)型房間數(shù)、廳數(shù)在房間數(shù)的選擇上，區(qū)內(nèi)客戶(hù)多選擇三房單位，其次是兩房單位，而對(duì)于一房單位的小單位、四房和五房的大單位選擇非常少。反映出區(qū)內(nèi)市場(chǎng)需求量大的是三房和兩房單位，而對(duì)于小戶(hù)型的一房和大戶(hù)型的四房和五房單位，區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)容量并不大。十、衛(wèi)生間數(shù)量 從調(diào)查結(jié)果反映，單位的

50、外圍用房中，對(duì)雙衛(wèi)生間的需求程度較大，而對(duì)工人房的需求程度較小，在要求有工人房的客戶(hù)中，大部分并不要求需要有獨(dú)立衛(wèi)生間。十一、需要陽(yáng)臺(tái)數(shù)量需要配陽(yáng)臺(tái)的部分（分單陽(yáng)臺(tái)、雙陽(yáng)臺(tái)）對(duì)陽(yáng)臺(tái)設(shè)置的要求，絕大多數(shù)客戶(hù)要求有雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，其次是要求具有單陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，僅有少數(shù)部分需要有多個(gè)陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)。十二、建筑外觀顏色區(qū)內(nèi)客戶(hù)對(duì)建筑外立面顏色主要是中性的色彩系列，其次是偏暖的色彩。十三、外觀建筑風(fēng)格從建筑風(fēng)格上，客戶(hù)比較喜好歐陸式建的筑，其次是嶺南式的建筑風(fēng)格，對(duì)美式的建筑風(fēng)格喜好程度較低。十四、管理費(fèi)選擇（高層、小高層）對(duì)于管理費(fèi)的承受能力，區(qū)內(nèi)客戶(hù)最多的選擇是1.52.0元/月.平方米，其次是2.02.5元/

51、月.平方米，客戶(hù)并不太愿意支付較高的物業(yè)管理費(fèi)。十五、會(huì)所選擇對(duì)于住客會(huì)所的需求程度僅是處于一般水平，有過(guò)半數(shù)的客戶(hù)不會(huì)考慮住宅小區(qū)是否擁有住客會(huì)所，反映出住客會(huì)所對(duì)區(qū)內(nèi)客戶(hù)作出購(gòu)買(mǎi)行為的影響不大，住客會(huì)所并不是項(xiàng)目的重要賣(mài)點(diǎn)。十六、會(huì)所設(shè)施需求十七、物業(yè)管理要求十八、智能化功能需求對(duì)住宅智能化的需求程度比較高，有超過(guò)六成的客戶(hù)需要住宅具有智能化的功能。以下是客戶(hù)對(duì)住宅智能化應(yīng)具有的功能以及對(duì)各項(xiàng)功能的需求程度。十九、智能化功能十九、交樓標(biāo)準(zhǔn)選擇區(qū)內(nèi)客戶(hù)較為喜好的裝修標(biāo)準(zhǔn)是普通裝修，其次是毛坯房，對(duì)豪華裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)的喜好程度并不高。反映出客戶(hù)對(duì)住房的裝修風(fēng)格希望有自己的獨(dú)特性。二十、住宅類(lèi)型

52、選擇區(qū)內(nèi)客戶(hù)較為喜好的建筑類(lèi)型是小高層建筑、多層帶電梯的建筑、多層沒(méi)電梯的建筑，反映出區(qū)內(nèi)客戶(hù)選擇的建筑類(lèi)型偏向于較低的建筑高度，對(duì)高層見(jiàn)建筑的喜好程度明顯偏低。二十一、住宅小區(qū)的確整體布局二十二、上班主要交通工具客戶(hù)背景資料 總結(jié)南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，中長(zhǎng)線走勢(shì)看好，鑒于目前市場(chǎng)供應(yīng)量比較大，預(yù)計(jì)近二年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈，競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)主要集中在：項(xiàng)目規(guī)模、配套設(shè)施、環(huán)境規(guī)劃等方面。 一個(gè)項(xiàng)目能否取得成功的關(guān)鍵因素在于：準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位；完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)；有效的成本控制；高超的營(yíng)銷(xiāo)策略；優(yōu)良的售后服務(wù)；配套的完善。 客戶(hù)分布約80%以上為南山地區(qū)，選擇物業(yè)時(shí)一般距工作地點(diǎn)較進(jìn)，主要交通工具為大巴。后

53、海片區(qū)北部南山商業(yè)文化中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，標(biāo)志著這里將成為深圳西部未來(lái)城市發(fā)展的核心；將成為連接深圳硅谷，呼應(yīng)蛇口信息島與香港數(shù)碼城的樞紐地帶。片區(qū)東部成片的住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，標(biāo)志著這里將成為21世紀(jì)深圳最具現(xiàn)代化氣息，最適合人類(lèi)居住的純?yōu)I海高尚住宅區(qū)。卓越集團(tuán)、中信物業(yè)、保利集團(tuán)等大型地產(chǎn)商的進(jìn)駐，片區(qū)內(nèi)幾個(gè)大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，都標(biāo)志著片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)向著規(guī)范化、規(guī)模化的方向良性發(fā)展。該區(qū)域內(nèi)小高層住宅供應(yīng)量最大，也最受市場(chǎng)歡迎。小戶(hù)型多層住宅有較大的市場(chǎng)；而適合核心家庭居住的三房二廳仍將占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。隨著深圳中心區(qū)的西移、家用轎車(chē)的普及和郊區(qū)居住概念的深入人心，將會(huì)有越來(lái)越多的人士來(lái)此置業(yè)。綜

54、合來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)有一定的升值空間，發(fā)展前景十分看好，預(yù)計(jì)市場(chǎng)潛力會(huì)很大。第二部分 項(xiàng)目分析及定位項(xiàng)目分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目位于南山區(qū)蔚藍(lán)海岸規(guī)劃用地附近，西靠后海大道，東靠規(guī)劃中的后海濱路，規(guī)劃用地面積30000平方米，總建筑面積53000平方米，其中住宅面積為48000平方米（總戶(hù)數(shù)約500戶(hù)），容積率1.75，覆蓋率30%以下。本項(xiàng)目用地呈L形，南側(cè)為“光大住宅用地”，本項(xiàng)目規(guī)劃由多層、小高層組成，區(qū)內(nèi)有幼兒園，臨街底層為商鋪，住宅底層架空。區(qū)域狀況簡(jiǎn)析規(guī)劃用地位于后海片區(qū)，臨近未來(lái)的南山區(qū)政治、文化中心區(qū)，位于南頭傳統(tǒng)的商貿(mào)中心和蛇口片區(qū)之間。.交通方便，通過(guò)濱海大道、深南大道、科苑北

55、路、北環(huán)路可快速到達(dá)福田及羅湖中心；購(gòu)物方便，大型超市人人樂(lè)超市、沃爾瑪?shù)冉阱氤撸s5分鐘車(chē)程）；各種休閑場(chǎng)所，如文體中心、圖書(shū)館、公園、麥當(dāng)勞、肯德基等也距小區(qū)較近，該區(qū)域擁有海景環(huán)境、大型住宅社區(qū)極適合居家生活。本規(guī)劃用地建筑由多層和小高層組成，整個(gè)規(guī)劃用地具有容積率低、建筑密度低的特點(diǎn)。但整個(gè)區(qū)域規(guī)劃用地目前正處于開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，居住環(huán)境尚未成熟。正在開(kāi)發(fā)的有蔚藍(lán)海岸、浪琴嶼、后海名苑居等，片區(qū)規(guī)劃用地全部開(kāi)發(fā)完畢后估計(jì)需要3-5年時(shí)間。片區(qū)及項(xiàng)目SWOT分析 A區(qū)域優(yōu)劣分析片區(qū)優(yōu)勢(shì)優(yōu)美的深圳灣海景后海灣片區(qū)東鄰深圳灣，海景開(kāi)闊，可遠(yuǎn)眺香港元朗，居住此處擁有觀望海景的得天獨(dú)厚條件。較

56、低的房?jī)r(jià)后海片區(qū)的房?jī)r(jià)，相對(duì)于市中心區(qū)具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，因此吸引不少首次置業(yè)人士來(lái)此置業(yè)。便利的交通條件濱海大道和后海大道的建成通車(chē)，改善了片區(qū)的交通條件，同時(shí)也大大縮短了與市中心區(qū)之間的距離。高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)后海片區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，尤如在一張白紙上作畫(huà)，所以規(guī)劃起點(diǎn)高，創(chuàng)意新，更具有現(xiàn)代化氣息。文化氛圍濃 南山區(qū)歷來(lái)重視科技、文化方面的發(fā)展，區(qū)內(nèi)知名學(xué)校林立，同時(shí)高檔次的文化、娛樂(lè)設(shè)施齊全，居民素質(zhì)普遍較高，本項(xiàng)目緊鄰深圳大學(xué)、清華大學(xué)研究生院，深圳高新科技產(chǎn)業(yè)園，文化氣氛濃郁，整體文化素質(zhì)相對(duì)南山區(qū)其它片區(qū)更高，可謂“談笑有鴻儒，往來(lái)無(wú)白丁”，其良好的文化氛圍也將會(huì)吸引更多追求高素質(zhì)生活的客

57、戶(hù)。片區(qū)劣勢(shì)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的生活配套設(shè)施不夠完善，給區(qū)內(nèi)居民生活帶來(lái)不便。距離市中心區(qū)較遠(yuǎn)，無(wú)車(chē)人士進(jìn)出不便。近階段片區(qū)大規(guī)模的施工建設(shè)，導(dǎo)致整體形象較差、居住環(huán)境惡劣。片區(qū)屬于新開(kāi)發(fā)區(qū)，家居氣氛尚未形成；區(qū)域周邊缺乏金融、商業(yè)氣氛。機(jī)會(huì)分析沃爾瑪公司第3404家分店蛇口沃爾瑪年初開(kāi)業(yè)，這是亞洲最大的一間沃爾瑪，且緊鄰后海片區(qū)，極大的方便了區(qū)內(nèi)居民的日常生活，并為該片區(qū)物業(yè)帶來(lái)了“超級(jí)大賣(mài)點(diǎn)”。片區(qū)周邊名校林立，南油小學(xué)、育才小學(xué)、育才中學(xué)、博倫職校等均為省、市一級(jí)學(xué)校，深圳大學(xué)、清華大學(xué)深圳研究院和虛擬大學(xué)園等緊接片區(qū)北部，共同形成了深圳名校群。隨著高新技術(shù)企業(yè)的快速成長(zhǎng)，必將產(chǎn)生一大批年輕的高薪

58、白領(lǐng)階層，為后海住宅市場(chǎng)帶來(lái)客戶(hù)群體。伴隨著“居住郊區(qū)化”概念漸漸為消費(fèi)者接受，將會(huì)有越來(lái)越多的人士選擇后海片區(qū)的住宅。深圳中心區(qū)的西移和中國(guó)入關(guān)，將為該片區(qū)帶來(lái)更多有較強(qiáng)置業(yè)能力的群體。南山商業(yè)文化中心的建成，將帶動(dòng)片區(qū)物業(yè)升值。競(jìng)爭(zhēng)分析深圳中心區(qū)大規(guī)模的項(xiàng)目建設(shè)，會(huì)導(dǎo)致客戶(hù)群有所流失。西部跨海大橋的建設(shè)，使得三面臨海、景色優(yōu)美的蛇口對(duì)本片區(qū)形成最強(qiáng)烈、最直接的沖擊。華僑城片區(qū)以其自然、人文、生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)，吸引了不少置業(yè)人士。片區(qū)已經(jīng)規(guī)劃成熟，區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量的減少，會(huì)刺激樓價(jià)上升。B本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：劣勢(shì)缺乏規(guī)模效應(yīng)問(wèn)題：由于本項(xiàng)目住宅用地占地面積較小，不利于規(guī)劃建設(shè)，缺乏齊全的配套設(shè)施，不

59、能形成規(guī)模效應(yīng)。解決建議：在宣傳中加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出文化品位，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目是最具品位的文化住宅。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈問(wèn)題：由于區(qū)域范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多且強(qiáng)大，如蔚藍(lán)海岸、花園城、星域名城等超大型樓盤(pán)和實(shí)力雄厚的發(fā)展商，造成本項(xiàng)目在搶占市場(chǎng)份額方面有一定的困難。解決建議：對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們應(yīng)采用迂徊戰(zhàn)術(shù)，避開(kāi)對(duì)手的鋒芒，如在推出時(shí)機(jī)，物業(yè)賣(mài)點(diǎn)等方面體現(xiàn)差異如“文化廊”和“社區(qū)文化”的概念，在營(yíng)銷(xiāo)手段上通過(guò)造勢(shì)來(lái)體現(xiàn)物業(yè)的品牌及發(fā)展商的實(shí)力。3）規(guī)劃受限制問(wèn)題：地塊不規(guī)則，規(guī)劃時(shí)受旁邊地塊規(guī)劃影響較大。建議：與旁邊項(xiàng)目發(fā)展商聯(lián)合開(kāi)發(fā)，規(guī)劃。 4）近公路噪音大，人流量小問(wèn)題：由于本項(xiàng)目部分物業(yè)緊靠后海

60、大道，會(huì)受到汽車(chē)噪音與廢氣的影響；人流量小影響了本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。解決建議：臨街一側(cè)設(shè)置中空隔音玻璃，建筑盡量南北布置，減小臨街面。商鋪?zhàn)馐蹓毫Υ髥?wèn)題：周邊在建和以有商業(yè)項(xiàng)目多、規(guī)模大，知名度高，如南山商業(yè)中心、沃爾瑪、南貿(mào)新市場(chǎng)、南城商業(yè)中心、新海商業(yè)城等與老的大型商場(chǎng)如家樂(lè)福、愉康等并存，對(duì)本項(xiàng)目商鋪?zhàn)馐蹓毫Υ?。另外，?xiàng)目所在規(guī)劃區(qū)域處于開(kāi)發(fā)階段，社區(qū)環(huán)境未成熟，加之人流量小，估計(jì)商鋪?zhàn)馐垭y，在價(jià)格上將得不到良好回報(bào)。解決建議：統(tǒng)一規(guī)劃包裝的經(jīng)營(yíng)策略，整體提升商鋪檔次，使經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品有一定的差異性，如開(kāi)設(shè)產(chǎn)品專(zhuān)賣(mài)店，吸引經(jīng)營(yíng)者；（例如：萬(wàn)科四季花城商鋪）租、售結(jié)合，較高的投資回報(bào)率，采用靈