某名牌大學(xué)房地產(chǎn)估價完整講義

1、第九章路線價法第九章 路線價法9-1 路線價法的基本原理一、路線價法的需要城市繁華的商業(yè)街道兩側(cè)的土地同時需要估價街 道第九章 路線價法二、路線價法的概念 對面臨特定街道、接近性行相當(dāng)?shù)某鞘型恋?，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于該特定街道上，此單價稱為路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法計算出臨接同一街道各宗土地價格的一種估價方法。 街 道街 道標(biāo)準(zhǔn)深度第九章 路線價法三、路線價法的理論依據(jù) 實質(zhì)上是一種市場比較法 路線價法估價結(jié)果的可信度取決于路線價、深度百分率及各種修正率的健全與否 四、適用的對象和條件 土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在城市大范

2、圍內(nèi)對大量土地進行估價的場合。 前提條件是街道要系統(tǒng)完整，各宗土地排列較整齊，還需要有完善合理的深度指數(shù)表和其他修正率表。 第九章 路線價法9-2 路線價法的操作過程 一、劃分路線價區(qū)段 二、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 三、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地 四、確定路線價 五、制作深度指標(biāo)表 六、計算各宗地土地價格 同一路線價的地段 各宗土地的深度的眾數(shù) 具有代表性的土地 設(shè)定在路線上的標(biāo)準(zhǔn)地塊的單位地價 第九章 路線價法五、制作深度指標(biāo)表 （一）深度指數(shù)的含義 隨同一地塊各部分距臨街的深度，地價變化的相對程度 深度指數(shù)又稱深度百分率深度指數(shù)表又稱深度百分率表 第九章 路線價法（二）深度指數(shù)的制作思路 街 道 a1 a2 a3

3、 an-1 an 有a1a2a3an-1an且有a1-a2a2-a3an-1-an 1、單獨深度百分率 a1a2a3an2、累計深度百分率 a1a1+a2a1+a2+a3a1+a2+an 3、平均深度百分率 第九章 路線價法（三）制作方法40%30%20%10% 9% 8% 7% 6%街 道1、四三二一法則 第九章 路線價法臨街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法則40%30%20%10%9%8%7%6%單獨深度百分率403020109876累計深度百分率407090100109117124130平均深度百分率16014012010087.278.070.865.0

4、假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺 第九章 路線價法（三）制作方法制作思路屬于累計深度指數(shù) 第九章 路線價法2、哈柏法則六、計算各宗地土地價格 （一）計算公式宗地價格V深度指數(shù)dvdf路線價u當(dāng)u為單位價格時：V = u dv ( f d ) 當(dāng)u為以一定單元寬，標(biāo)準(zhǔn)深度的長條時：V = u dv f dv平均深度指數(shù)dv累計深度指數(shù)第九章 路線價法六、計算各宗地土地價格1、一面臨街矩形土地 路線價2000元/m220m15.24m（50英尺）V = u dv ( f d ) =20001402015.24 = 85.34萬元第九章 路線價法（二）運用舉例（二）運用舉例路線價2000元/m230mP18

5、4例92路線價3000元/m2標(biāo)準(zhǔn)深度20m15m15m第九章 路線價法2、前后兩面臨街矩形地重疊價值估價法u0u1dd0d1（高價街）（低價街）第九章 路線價法P184例92150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d0d1dv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0dv0f+u1dv1f=20000100%100+1000070%50=235萬元 第九章 路線價法3、街角地A Bu0u1V單=u0dv0+u1dv1tt旁街影響加價率第九章 路線價法4、特殊形狀土地uABCfdh三角形土地修正率第九章 路線價法ABCDABC土地價格= ABD土地價格 ACD土地價格 第九章 路線價法4、特殊形狀土地ABCDEFGH梯形ABC