標(biāo)桿房企商業(yè)租賃合同法律知識分享

1、商業(yè)租賃合同法律知識分享客戶服務(wù)部2011年7月15日目錄 一、商業(yè)租賃的概念 二、商業(yè)租賃合同的特點(diǎn) 三、商業(yè)租賃合同的訂立 四、商業(yè)租賃合同的一般效力 五、商業(yè)租賃合同的特殊效力 六、商業(yè)租賃之租賃期限 七、商業(yè)租賃之交付標(biāo)準(zhǔn) 八、商業(yè)租賃之裝修標(biāo)準(zhǔn) 九、商業(yè)租賃之房屋修繕 十、商業(yè)租賃之租金拖欠 十一、商業(yè)租賃之提前退租 十二、商業(yè)租賃之轉(zhuǎn)租 十三、商業(yè)租賃之續(xù)租十四、商業(yè)租賃之終止一、商業(yè)租賃的概念根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第53條的規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”承租人租賃房屋的用途：作為居住、辦公、生產(chǎn)

2、、倉儲、銷售、提供服務(wù)等的場所。商業(yè)租賃是商鋪、寫字樓等房屋的所有人作為出租人將其房屋出租給承租人作辦公、營業(yè)等經(jīng)營用途，承租人向出租人支付租金的行為。二、商業(yè)租賃合同的特點(diǎn)1、商業(yè)租賃合同是轉(zhuǎn)讓房屋或商鋪使用權(quán)、收益權(quán)的合同；2、商業(yè)租賃合同為雙務(wù)合同；3、商業(yè)租賃合同為諾成合同；4、租賃合同兼具債權(quán)和物權(quán)特征。（房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)源自租賃合同的物權(quán)特征）三、商業(yè)租賃合同的訂立（一）租賃合同的當(dāng)事人訂立租賃合同的雙方，即出租人和承租人；（二）房屋租賃合同的主要條款1、當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；2、房屋的座落、面積、裝修及設(shè)施狀況；3、租賃用途；4、租賃期限；三、商業(yè)租賃合同的訂立（二）房

3、屋租賃合同的主要條款5、租金及交付方式；6、房屋修繕責(zé)任；7、轉(zhuǎn)租的約定；8、變更和解除合同的條件,擅自解除合同的違約責(zé)任；9、當(dāng)事人約定的其它條款。（三）租賃合同的形式：租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。四、商業(yè)租賃合同的一般效力（一）出租人的權(quán)利義務(wù)1、交付房屋或商鋪并在租賃期間保持房屋或商鋪使其符合約定用途；2、維修房屋的義務(wù)；3、租賃房屋的瑕疵擔(dān)保義務(wù)；【房屋或商鋪危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該房屋或商鋪存在問題，承租人仍然可以隨時解除合同。】4、租賃房屋的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)?！疽虻谌酥鲝垯?quán)利，致使承租人不能對租賃物

4、使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金?！克?、商業(yè)租賃合同的一般效力（二）承租人的權(quán)利義務(wù)1、依約定用途使用租賃房屋或商鋪的義務(wù)；2、妥善維護(hù)房屋或商鋪的義務(wù)；【承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?、支付租金的義務(wù)；【按約定時間、金額支付】4、不得隨意轉(zhuǎn)租的義務(wù)；5、返還房屋或商鋪的義務(wù)?！咀赓U期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！课?、商業(yè)租賃合同的特殊效力（一）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)【概念】所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而

5、購買該房屋的權(quán)利?！痉ㄒ?guī)鏈接】合同法第230條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）118條：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。（存在例外情形）五、商業(yè)租賃合同的特殊效力（一）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)【案例】2002年3月26日，甲公司作為一樓房的所有人授權(quán)其下屬單位物業(yè)公司與蔣某簽訂商業(yè)用房租賃合同，協(xié)議約定：物業(yè)公司將該樓一層?xùn)|側(cè)大廳建筑面積430平方

6、米房屋出租給蔣某，租賃期限自2002年4月1日起至2011年3月31日終止。合同簽訂后，物業(yè)公司將合同約定的房屋交付給了蔣某，蔣某實(shí)際入住并經(jīng)營百貨商店。2003年9月5日，甲公司將該樓（建筑面積為7836.50平方米，土地面積為3434.34平方米）出售給乙公司，房屋總價款為18 900 000元。后雙方依法辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，乙公司分別于2003年9月29日、10月24日依法取得了國有土地使用證、房屋所有權(quán)證。五、商業(yè)租賃合同的特殊效力（一）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)?！景咐?003年11月24日，物業(yè)公司鑒于該房產(chǎn)的部分房屋已被出租的實(shí)際情況，向百貨商店發(fā)出了“關(guān)于變更商業(yè)房屋租賃合同

7、主體的函”，告知該樓的產(chǎn)權(quán)所有人已變更成乙公司，承租戶應(yīng)盡早與乙公司重新簽訂商業(yè)房屋租賃合同，新的商業(yè)房屋租賃合同將不改變原有主要商業(yè)條款。 原告蔣某得知房屋整體售出的情況后，認(rèn)為所有權(quán)人出售承租人承租的房屋時，應(yīng)當(dāng)通知承租人，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，甲公司與乙公司之間的商品房買賣侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。遂起訴至法院，要求確認(rèn)甲公司與乙公司之間的商品房買賣協(xié)議無效。 蔣某有優(yōu)先購買權(quán)嗎？甲、乙之間的商品房買賣協(xié)議有效嗎？五、商業(yè)租賃合同的特殊效力（一）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)?！痉ㄔ号袥Q】 一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告蔣某承租的是該樓的一小部分，面積約為430平方米，該430平方米為蔣某租賃權(quán)的客體

8、，現(xiàn)該樓系整體轉(zhuǎn)讓，故出租部分與轉(zhuǎn)讓部分不屬于同一標(biāo)的物，蔣某對整體轉(zhuǎn)讓的樓房不享有優(yōu)先購買權(quán)。 蔣某要求認(rèn)定被告甲公司與被告乙公司簽訂的商品房買賣合同無效的訴訟請求，依據(jù)不足。據(jù)此判決駁回了原告蔣某的訴訟請求。宣判后，蔣某不服，堅(jiān)持認(rèn)為其有優(yōu)先購買權(quán)，要求撤銷原判。二審期間，經(jīng)調(diào)解，蔣某撤回上訴。五、商業(yè)租賃合同的特殊效力（二）租賃權(quán)的物權(quán)化-買賣不破租賃【概念】買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。具體解釋為租賃房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的場合，承租人對于該房屋的

9、使用權(quán)，不會因?yàn)樵摲课莸馁I賣而受影響，買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時租賃權(quán)的效力大于買賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力，只有當(dāng)租賃期限到期時，買受人方才可以行使完整所有權(quán)。五、商業(yè)租賃合同的特殊效力（二）租賃權(quán)的物權(quán)化-買賣不破租賃【法規(guī)鏈接】合同法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”；城市房屋租賃管理辦法第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”；最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合

10、同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。五、商業(yè)租賃合同的特殊效力（二）租賃權(quán)的物權(quán)化-買賣不破租賃【案例】2000年1月15日，劉某與供貿(mào)公司簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定：該公司將其所有的門面房一間租賃給劉某經(jīng)營，年租金為8000元，支付期限為每年1月20日前，租賃期限為3年。合同簽訂后，劉某按約向該公司支付了租金。 2001年2月，供貿(mào)公司由于資金緊缺，決定將該門面房出賣，并向社會發(fā)出拍賣公告。同年5月齊某以15萬元人民幣的價格將此房買下，雙方簽訂了購房合同，并到房管部門辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。齊某將房買下后，打算自己在該店面經(jīng)營，遂要求劉某盡快搬出，遭到拒絕，齊某遂以劉某侵犯其所有權(quán)為由向法院起訴

11、，要求劉某立即從該店面搬出，并賠償其損失。五、商業(yè)租賃合同的特殊效力（二）租賃權(quán)的物權(quán)化-買賣不破租賃【法院判決】法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉某與供貿(mào)公司簽訂的房屋租賃合同合法有效，作為承租人的劉某依合同約定取得了房屋的租賃權(quán)。法律規(guī)定租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，并不影響租賃合同的效力。據(jù)此，承租人劉某仍享有租賃該房屋的權(quán)利，并未侵犯齊某的房屋所有權(quán)，遂判決駁回了齊某的訴訟請求。對于門面房的新主人齊某而言，仍要受到原房屋租賃合同的制約，其對房屋的使用權(quán)仍受到一定的限制，必須等到房屋租賃期滿后，才可要求劉某搬出。六、商業(yè)租賃之租賃期限【概念】租賃期限即承租人對租賃房屋或商鋪享有合法占有、使用、收益權(quán)

12、利的期間。1、最長租賃期限為二十年。合同法第二百一十四條明確規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。 2、租賃期限不明的處理。根據(jù)合同法第232條，當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補(bǔ)充，如果仍然無法確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。七、商業(yè)租賃之交付標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)準(zhǔn)包括商鋪或房屋的裝修、設(shè)施、設(shè)備等情況，需要在商業(yè)租賃合同中加以約定。商業(yè)項(xiàng)目最初營業(yè)階段基本上對商鋪的交付狀態(tài)約定較為明確，因?yàn)槭堑谝慌鈶?，我們交付的都是毛?/p>

13、狀態(tài)。但是經(jīng)過幾年的經(jīng)營，商鋪多次更換租戶后，就容易出現(xiàn)因前一租戶的裝修、修繕、分隔店鋪的保留等問題引起的糾紛?！景咐?007年6月某日凌晨，深圳萬象城1樓新店K&C剛裝修完不久就發(fā)生了空調(diào)水管接口爆裂的現(xiàn)象，因事發(fā)凌晨，店鋪大量泡水。事發(fā)后，物業(yè)公司未能及時聯(lián)系到租戶，為控制漏水對店鋪、貨品的影響，物業(yè)公司破門而入，并對現(xiàn)場進(jìn)行拍照。七、商業(yè)租賃之交付標(biāo)準(zhǔn)【案例】 K&C及委托保險公司認(rèn)為，爆裂的空調(diào)屬于上一家的租戶撤場時遺留下來的設(shè)備，物業(yè)公司與K&C交接時也有列明此項(xiàng)，K&C在裝修時繼續(xù)使用此機(jī)器，雖根據(jù)店鋪?zhàn)陨碓O(shè)計(jì)對空調(diào)的安裝進(jìn)行了移位，但設(shè)備由物業(yè)公司交接給K&C，產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)公司所

14、有，物業(yè)公司也有義務(wù)對機(jī)器進(jìn)行定期的維修和檢測，事故賠償也應(yīng)有物業(yè)公司負(fù)責(zé)。K&C自身委托的保險公司就此次損失賠償了30多萬，并因此獲得了向xx物業(yè)代為追償?shù)臋?quán)利，后經(jīng)多次協(xié)商，xx物業(yè)的保險公司賠償了70%。七、商業(yè)租賃之交付標(biāo)準(zhǔn)【經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)】如何防范此種風(fēng)險，在合同談判中，以及簽訂的租賃合同中需寫明商鋪的交付視為毛坯狀態(tài)交付。具體如下：“甲乙雙方在此確認(rèn)，該商鋪應(yīng)視為甲方以毛坯或空殼狀態(tài)交付。商鋪內(nèi)全部裝修、設(shè)施及設(shè)備、不視為由甲方所提供。租賃期間內(nèi)，如乙方因使用前述裝修、設(shè)施或設(shè)備而造成任何不便或損失，均應(yīng)由乙方自行承擔(dān)后果。如因乙方使用前述裝修、設(shè)施或設(shè)備而造成甲方任何損失，乙方應(yīng)予以相

15、應(yīng)賠償。八、商業(yè)租賃之裝修標(biāo)準(zhǔn)鑒于商業(yè)運(yùn)營的特殊性，為保持我司商業(yè)項(xiàng)目的整體形象及安全，必須對租戶的裝修行為進(jìn)行控制。在租賃合同中需要約定：“該商鋪內(nèi)（包括商鋪之墻體及其外立面）之建筑、裝修及有關(guān)機(jī)電工程、所有室內(nèi)設(shè)計(jì)圖、效果圖、平面間隔、機(jī)械及電力需求，以及各裝修物料之挑選，事先報甲方會審；乙方應(yīng)按照甲方會審圖紙的意見進(jìn)行裝修工程。”實(shí)際商業(yè)談判中可能遇到的問題是租戶對此存在異議，因?yàn)橄袢f象城等商業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)的都是一些國際大品牌，其對全球所有門店均有統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)。八、商業(yè)租賃之裝修標(biāo)準(zhǔn)如何解決這一問題呢？我司可以要求租戶必須通過我司的消防等安全審核，約定商戶（承租人）對該商鋪的設(shè)計(jì)和裝修有權(quán)

16、遵循乙方統(tǒng)一的店鋪標(biāo)準(zhǔn)，但設(shè)計(jì)方案必須與我司商業(yè)項(xiàng)目（萬象城、xx中心）的整體風(fēng)格保持和諧。同時承諾對于合理的、并且響應(yīng)租戶品牌整體形象和全球?qū)Ｙu店統(tǒng)一裝修風(fēng)格而進(jìn)行的裝修、分隔、修建、安裝設(shè)備或改建，甲方會盡量采納。九、商業(yè)租賃之房屋修繕在房屋或商鋪的使用過程中，如果發(fā)生管道、房屋漏水等問題由誰來維修的問題需要在前期合同中加以明確。 如果租賃合同中未明確規(guī)定，按照合同法第220條處理： “出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)(當(dāng)事人另有約定的除外)。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的

17、，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期?！本?、商業(yè)租賃之房屋修繕【案例】海星公司與華輕公司租賃糾紛 1998年8月27日上海海星供銷商業(yè)有限公司與上海華輕投資開發(fā)有限公司(以下分別簡稱“海星公司”及“華輕公司”)簽訂溢發(fā)商城租賃協(xié)議書一份。約定：由海星公司將溢發(fā)商城租賃給華輕公司依法經(jīng)營以輕紡為主的商品；租賃期限為10年(自1998年9月1日起至2008年8月31日止)；租金前3年每年為2，000，000元；租金結(jié)算方式，每年分2次結(jié)算，每半年結(jié)算1次，先付后用；華輕公司不得拖欠租金，拖欠超過10天至30天的，加計(jì)拖欠額的10賠償，依此類推；商城的房屋由海星公司辦理保險，并負(fù)責(zé)房屋的正常維修；華輕公司

18、拖欠租金累計(jì)3個月以上的，除賠償海星公司違約金外，海星公司有權(quán)終止合同，收回房屋。九、商業(yè)租賃之房屋修繕【案例】海星公司與華輕公司租賃糾紛 合同簽訂后，海星公司按約向華輕公司提供了上述商城，華輕公司于1999年6月1日，僅交付租金人民幣250，000元，余款750，000元至今未付。海星公司經(jīng)催討未果，故訴來法院要求解除與華輕公司簽訂的溢發(fā)商城租賃協(xié)議書，由華輕公司給付拖欠租金并償付違約金。 華輕公司反訴，要求海星公司賠償裝修費(fèi)損失費(fèi)、賠償因漏水給他人造成違約的賠償金，賠償因漏水而賠償他人的損失費(fèi)，賠償漏水而無法出租的經(jīng)濟(jì)損失。九、商業(yè)租賃之房屋修繕【法院判決】 華輕公司與海星公司簽訂的溢發(fā)商

19、城租賃協(xié)議書，是雙方真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，對簽約雙方均有約束力。華輕公司未及時支付房屋租金，應(yīng)承擔(dān)由此而產(chǎn)生的民事責(zé)任，海星公司要求依約解除雙方的租賃協(xié)議并要求華輕公司支付租金，應(yīng)予支持。但由于海星公司未按約及時維修所出租的房屋，故對華輕公司欠租的違約金可以減免。又由于海星公司違約未及時修復(fù)出租的房屋致使該房屋發(fā)生漏水，造成華輕公司轉(zhuǎn)租他人的損失，對此海星公司應(yīng)承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任。故對華輕公司要求海星公司承擔(dān)因漏水給華輕公司造成的直接損失及間接損失，應(yīng)予支持。九、商業(yè)租賃之房屋修繕【案例】甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬元，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世。房屋出

20、租后的第二年，乙為了經(jīng)營酒店，經(jīng)甲同意，對該房屋進(jìn)行了裝修，共花費(fèi)6萬元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機(jī)駕車逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費(fèi)1萬元予以維修。現(xiàn)甲乙發(fā)生糾紛，均欲解除合同，但就如何解除意見不一。乙對玻璃墻的維修及其費(fèi)用應(yīng)如何處理？十、商業(yè)租賃之租金拖欠問題租戶拖欠租金情形：租金到期未支付、遲延支付和逾期不支付?！痉ㄒ?guī)鏈接】合同法第227條：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！景咐?001年10月25日，黃坤與佛山市順德區(qū)新樂從家具城有限公司簽訂了一份

21、租賃合同，約定由黃坤向新樂從家具城公司租賃順德市樂從鎮(zhèn)沿江路24號順聯(lián)世紀(jì)家私城(北區(qū))十座首層7A南號的鋪位，租賃面積70.74平方米，每月租金707元、管理費(fèi)177元，如原告未能如期全額支付相關(guān)費(fèi)用，則每逾期一天，按當(dāng)月總費(fèi)用額的5加收滯納金。十、商業(yè)租賃之租金拖欠問題【案例】2002年8月15日，雙方又簽訂了一份租賃補(bǔ)充協(xié)議，約定原告每月向被告繳交租金的同時繳交廣告宣傳、設(shè)備維修、物業(yè)修繕等的費(fèi)用2122元，每逾期一天繳交，按當(dāng)月總費(fèi)用額的5加收滯納金。在上述合同履行期間，因原告逾期繳納有關(guān)費(fèi)用，被告于2002年4月25日向原告收取了滯納金598元，于2002年9月7日收取了滯納金192

22、元，2003年11月1日收取了滯納金244元，合計(jì)1034元。后黃坤認(rèn)為新樂從家具城公司收取滯納金的數(shù)額不當(dāng)，多次向新樂從家具城公司要求退回多收的部分，但被拒絕。黃坤遂提起訴訟，稱該合同是家具城公司預(yù)先擬訂好，并利用自己的地位優(yōu)勢要求上訴人按其安排先交保證金，然后簽名，寫日期，打手指模等程序就訂立完了，根本沒有給對方爭取平等權(quán)利的機(jī)會。并稱該租賃合同是格式合同，應(yīng)當(dāng)無效。十、商業(yè)租賃之租金拖欠問題【法院判決】雙方自愿簽訂租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，合同已有效成立，雙方均應(yīng)按照合同約定各自履行義務(wù)。 至于黃坤所稱雙方簽訂的合同中關(guān)于滯納金的條款屬于顯失公平的格式條款，法院認(rèn)為，該條款約定原告逾期繳納有關(guān)

23、費(fèi)用則須支付滯納金，既是促使原告及時履行義務(wù)的一種手段，也是被告防止因原告違約造成自己經(jīng)濟(jì)損失而采取的一種合理的保護(hù)措施，對雙方均無不公平之處，且并無證據(jù)證明該條款具備法定的格式條款無效的情形。 因而該條款為原、被告簽訂的有效合同中的有效條款，則原告逾期繳納有關(guān)費(fèi)用，被告按照合同約定向原告收取滯納金，其做法并無不妥。因此，法院判決駁回黃坤的訴訟請求。十一、提前退租問題在商業(yè)租賃合同中通常都會對提前退租問題約定違約責(zé)任：任何一方中途無故終止或不履行合同時，違約方向守約方支付多少違約金，給守約方造成經(jīng)濟(jì)、財(cái)產(chǎn)損失的，違約方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。但是在商戶承租經(jīng)營的過程可能會發(fā)生我司想要提前解除租賃合

24、同的情形，比如商鋪經(jīng)營混亂、不服從管理，影響到整個商業(yè)中心的形象和秩序，可能會引起其他商戶的不滿和投訴，為了維護(hù)我司的利益，需要提前解除與其簽訂的租賃合同。十一、提前退租問題【案例】萬象城酒吧案例租戶經(jīng)營管理不善、比較混亂解約談判租戶拒絕退租強(qiáng)制清場（斷水?dāng)嚯姟?qiáng)制搬離）引發(fā)糾紛 賠償損失如果在前期的租賃合同中談判中，約定了承租人經(jīng)營不善，或者不服從我司的管理，破壞了整個商業(yè)中心的營業(yè)秩序或者達(dá)不到商業(yè)中心的經(jīng)營業(yè)績要求，我司有權(quán)提前解除租賃合同，我司有強(qiáng)制清場權(quán)，同時斷水、斷電，這樣更有利于在以上情況發(fā)生時我司握有主動權(quán)。十二、商業(yè)租賃之轉(zhuǎn)租1、房屋轉(zhuǎn)租的概念：是指房屋承租人將承租的房屋再出

25、租的行為。2、轉(zhuǎn)租的效力。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)。轉(zhuǎn)租之后，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人賠償損失。 3、轉(zhuǎn)租合同的從屬性。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。十二、商業(yè)租賃之轉(zhuǎn)租4、如何認(rèn)定未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為的有效性。在商業(yè)租賃的實(shí)踐中，轉(zhuǎn)租合同是否有效還得看主租賃合同的是否有關(guān)于轉(zhuǎn)租的明確約定，分情況加以認(rèn)定，并非絕對無效?！景咐堪咐唬鹤赓U合同沒有對轉(zhuǎn)租問題租出約定案例。案例二：租賃合同明確約定未經(jīng)出租

26、人同意不得轉(zhuǎn)租案例。十二、商業(yè)租賃之轉(zhuǎn)租案例一：租賃合同沒有對轉(zhuǎn)租問題租出約定案例2006年6月7日李某將自己的一間店面房租給了王某開服裝店，雙方簡單的約定了租期為四年，自2006年6月7日起至2010年6月6日止，租金每年3萬元，每年的6月7日付清一年的租金，其他事項(xiàng)沒約定。后因生意不景氣，2007年7月23日在李某不知情的情況下，王某與張某簽訂了一份房屋租賃合同，王某將承租的店面轉(zhuǎn)租給了張某使用，雙方約定：張某租用王某店面房一間，租期自 2007年7月23日起至2010年6月6日止，租金10萬元，租金訂立協(xié)議時一次性付清，租期結(jié)束店面自然收回，并約定未經(jīng)王某同意張某不能轉(zhuǎn)租。十二、商業(yè)租賃

27、之轉(zhuǎn)租案例一：租賃合同沒有對轉(zhuǎn)租問題租出約定案例2008年11月，張某的因生意一直虧損，便找到王某協(xié)商解除租賃合同并要求退回余下的租金，王某不同意。張某無奈，遂以王某轉(zhuǎn)租店面未經(jīng)房主李某同意，王某無權(quán)出租房屋，且房屋租賃合同未到房產(chǎn)管理部門辦理登記備案，其與王某簽訂的合同無效向法院起訴，請求法院確認(rèn)其與王某房屋租賃合同無效，并要求王某退還已支付租金10萬元。王某的轉(zhuǎn)租行為有效嗎？十二、商業(yè)租賃之轉(zhuǎn)租案例一：租賃合同沒有對轉(zhuǎn)租問題租出約定案例【分析】訂立租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的占有、使用和收益權(quán)，承租人取得租賃物的目的也是為了使用、收益，所以在當(dāng)事人沒有特別約定的情況下，承租人依租賃合同取得租賃

28、物后，有使用和收益的權(quán)利，出租人不得進(jìn)行不當(dāng)干涉。所以承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租，是取得收益的一種方法，也是在租賃合同目的范圍內(nèi)應(yīng)有的權(quán)利，不應(yīng)該加以否定。只有出租人與承租人已經(jīng)明確約定承租期內(nèi)承租人不能轉(zhuǎn)租時，承租人對租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，違反了誠實(shí)信用原則，本質(zhì)上為惡意，屬違約行為，才屬于無權(quán)處分行為，出租人不予追認(rèn)，轉(zhuǎn)租合同才為無效合同。王某與張某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同，沒有違反我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，依法應(yīng)予保護(hù)。十二、商業(yè)租賃之轉(zhuǎn)租案例二：租賃合同明確約定未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)租案例。 2007年10月31日，劉會娥與鄭州市技師學(xué)院房屋租賃部（下稱租賃部）簽訂房屋租賃合同一份，雙方約定

29、有以下內(nèi)容：租賃部同意將校圖書實(shí)驗(yàn)樓底層房屋（建筑面積共計(jì)86平方米），出租給劉會娥作為餐廳使用，自2007年11月1日起至2009年10月31日止，劉會娥每月向租賃部繳納租金3800元；簽訂合同時，劉會娥向租賃部交納5000元作為履約保證金，合同期滿后，劉會娥在向租賃部交清租金及其他費(fèi)用遷出后，租賃部將履約保證金退給被告。若劉會娥違約造成租賃部經(jīng)濟(jì)損失，租賃部有權(quán)從履約保證金中扣除；劉會娥未經(jīng)租賃部事先書面同意，不得把出租房的任何部分轉(zhuǎn)租或分租給第三者。十二、商業(yè)租賃之轉(zhuǎn)租案例二：租賃合同明確約定未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)租案例。 合同簽訂后，雙方均按照約定履行自己的義務(wù)。2008年2月，劉會娥在

30、所租房屋處張貼轉(zhuǎn)讓房屋告示，欲將該房屋轉(zhuǎn)讓，袁義良看到告示后表示愿意承租該房屋，經(jīng)過協(xié)商，雙方商定轉(zhuǎn)讓價格為5萬元。 2008年3月13日，劉會娥給袁義良出具收條一份，載明：今收到轉(zhuǎn)店費(fèi)肆萬伍仟伍佰元整（45500元），下欠肆仟伍佰元整（4500元）。 同日，租賃部給袁義良出具收據(jù)一份，載明：今收到瞬達(dá)熱水器伍仟元整（5000元），系付押金。 同日，租賃部收劉會娥房租及水電費(fèi)13049.9元，其中房租9246元，電費(fèi)3612.60元，衛(wèi)生費(fèi)191.30元，其中沖5000元押金。 在租賃部收取袁義良5000元押金后，袁義良開始對涉案房屋原有裝修進(jìn)行拆除。十二、商業(yè)租賃之轉(zhuǎn)租案例二：租賃合同明確約

31、定未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)租案例。2008年3月17日，租賃部向袁義良發(fā)出通知一份，載明：經(jīng)確認(rèn)，劉會娥無權(quán)轉(zhuǎn)讓我單位門面房，你在我單位門面房的裝修行為應(yīng)立即停止。 袁義良在接到通知后，即停止對涉案房屋的裝修并以劉會娥無轉(zhuǎn)讓房屋的權(quán)利，其未能實(shí)際使用涉案房屋為由起訴要求劉會娥返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)45500元。劉會娥的轉(zhuǎn)租行為有效嗎？十二、商業(yè)租賃之轉(zhuǎn)租案例二：租賃合同明確約定未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)租案例?！痉ㄔ号袥Q】劉會娥與租賃部于2007年10月31日簽訂的房屋租賃合同中明確約定，被告未經(jīng)該租賃部事先書面同意，不得把出租房屋的任何部分轉(zhuǎn)讓或分租給第三者； 雖劉會娥辯稱其與原告及租賃部口頭協(xié)商達(dá)成一致意見，修

32、改了上述租賃合同中的相關(guān)內(nèi)容，租賃部同意將涉案房屋轉(zhuǎn)租給原告，但這僅是劉會娥的單方陳述，并未提交足夠充分的證據(jù)予以證明，故法院對劉會娥稱租賃部同意其轉(zhuǎn)租房屋的辯解意見不予采信。 劉會娥明確知道其不是涉案房屋的所有權(quán)人，沒有轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租涉案房屋的權(quán)利，但仍然將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給袁義良，并收取了原告轉(zhuǎn)讓費(fèi)45500元，應(yīng)視為劉會娥作為無處分權(quán)的人處分了他人財(cái)產(chǎn)，且沒有得到權(quán)利人的追認(rèn)。 故劉、袁之間關(guān)于涉案房屋租賃轉(zhuǎn)讓的合同無效，劉應(yīng)將收取的45500元轉(zhuǎn)讓費(fèi)返還袁義良。十三、商業(yè)租賃之續(xù)租實(shí)踐中，續(xù)租存在以下兩種情形：1、承租人提出續(xù)租，出租人同意，雙方達(dá)成續(xù)租的協(xié)議。城市房屋租賃管理辦法第11條規(guī)定

33、：房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。注：這一條款的有關(guān)承租人提出續(xù)租的時間規(guī)定可能會產(chǎn)生歧義，是在租賃期滿前三個月內(nèi)提出都可以，還是必須在離租賃期屆滿還有3個月之前提出？在商業(yè)租賃合同談判中需要加以明確表述。十三、商業(yè)租賃之續(xù)租2、承租人沒有提出續(xù)租但繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有異議的。根據(jù)合同法第236條，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。在不定期租賃下，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。十四、商業(yè)租賃之終止租賃期限屆滿，雙方?jīng)]有達(dá)成續(xù)租協(xié)議，原租

34、賃合同終止，承租人需向出租人返還并騰空房屋或商鋪。【法規(guī)鏈接】合同法第235條：租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。【案例】2004年8月13日，興成公司作為出租方（甲方）與作為承租方（乙方）的廖剛簽訂成都興成物業(yè)發(fā)展有限公司房屋租賃合同，合同約定：甲方將位于成都市雙安東巷2號附27、28、29號的房屋出租給廖剛使用，租賃期限為1年，自2004年8月11日至2005年8月10日止，月租金1500元。十四、商業(yè)租賃之終止【案例】該合同約定“租賃期滿時，乙方如需繼續(xù)租賃房屋，必須在承租期滿前一個月書面向甲方申請續(xù)租，同等條件下享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，租金屆時議定。如不續(xù)租，乙方應(yīng)在租賃期滿后全面退出?！?合同簽訂后，雙方均履行了各自的權(quán)利義務(wù)至2005年8月10日。租賃合同期限屆滿后，興成公司要求廖剛返還房屋，廖剛拒不返還，仍占用興成公司的出租房屋。為此，興成公司訴至法院，請求依法判決： 1、確認(rèn)房屋租賃合同已經(jīng)終止； 2、廖剛返還興成公司出租房屋； 3、廖剛賠償興成公司經(jīng)濟(jì)損