物業(yè)產(chǎn)權(quán)理論和物業(yè)服務(wù)合同管理講義

1、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)理論和物業(yè)服務(wù)合同做您最真誠(chéng)的朋友 授課人簡(jiǎn)介: *工學(xué)學(xué)士，法學(xué)碩士，高級(jí)策劃師、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師 10年物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。精通房地產(chǎn)法律、戰(zhàn)略管理、品牌管理、管理診斷、服務(wù)設(shè)計(jì)等，曾為多家企業(yè)進(jìn)行品牌策劃及企業(yè)法律顧問(wèn)咨詢(xún)。 一、物權(quán)定義：由法律確定的民事主體對(duì)物依法享有的支配權(quán)利。如：占有、使用、收益、處分等等。特性：排他性、優(yōu)先性、追及性物權(quán)：所有權(quán)和他物權(quán) 所有權(quán)：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別1、 （物權(quán)）絕對(duì)的、靜止的支配與排他2、 （債權(quán) ）流動(dòng)的、 轉(zhuǎn)移的請(qǐng)求與相對(duì)二、物權(quán)法物權(quán)法屬于民法調(diào)整社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的歸屬與利用關(guān)系，影響社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)。在合同法消費(fèi)者權(quán)益法

2、繼承法等之上，憲法和民法之下。上位法：法律效力和制定機(jī)關(guān)。三、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)典型的用益物權(quán)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)包括：土地所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系相鄰權(quán)人最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)之一取得、轉(zhuǎn)移、存續(xù)登記制度對(duì)于多個(gè)產(chǎn)權(quán)主張的房產(chǎn)所衍生出來(lái)：建筑物區(qū)分所有權(quán)。四、建筑物區(qū)分所有權(quán)包括：專(zhuān)有部分所有權(quán) 共有部分持分權(quán) 共同關(guān)系成員權(quán)問(wèn)題：一戶(hù)一票合理嗎？（一）專(zhuān)有部分所有權(quán)權(quán)利：占有、使用、收益、處分、裝修、改良、修繕、排他性與相鄰權(quán)利等義務(wù)：1按照原有用途使用； 2維護(hù)建筑物安全、外觀 3獨(dú)自承擔(dān)專(zhuān)有部分維修責(zé)任及費(fèi)用 4不得隨意改動(dòng)管線(xiàn) 5維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生安寧風(fēng)俗 6相互容忍 專(zhuān)有部分所有權(quán)法律責(zé)任： 停止侵

3、害 排除障礙 消除危險(xiǎn) 賠償損失 剝奪區(qū)分所有權(quán)（二）公用部分持分權(quán)公用部分：1、建筑物的基本構(gòu)造部分：外墻、地板、樓頂、通道、樓梯、支柱等；2、建筑物的附屬設(shè)施部分：電梯、中央空調(diào)、水電管道、地下車(chē)庫(kù)，地下管網(wǎng)；3、建筑用地：基地、綠地、庭院、圍墻。公用部分持分權(quán)權(quán)利：持分占有、使用、收益、裝修、改良、修繕、排他性與相鄰權(quán)權(quán)利義務(wù)：按規(guī)劃設(shè)計(jì)功能和目的使用 維護(hù)和保存公用部分 按持分比例承擔(dān)公用部分的責(zé)任 按時(shí)繳納管理費(fèi)、基金、業(yè)主大會(huì) 決議分?jǐn)偟馁M(fèi)用 不得單獨(dú)處分公用部分公用部分持分權(quán)法律責(zé)任： 停止侵害 排除障礙 消除危險(xiǎn) 清償拖欠費(fèi)用 剝奪區(qū)分所有權(quán) 賠償損失（三）成員權(quán)權(quán)利：參與權(quán)：

4、參加業(yè)主大會(huì)；通過(guò)業(yè)主大會(huì)形成決議；通過(guò)業(yè)主大會(huì)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程、物業(yè)管理制度和規(guī)定選舉權(quán)：選舉、被選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員選聘權(quán)：通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理公司監(jiān)督權(quán)：對(duì)參與物業(yè)管理活動(dòng)的主體監(jiān)督請(qǐng)求權(quán)：請(qǐng)求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、正當(dāng)管理共同事務(wù)、分配共有收益；請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、賠償損失、剝奪區(qū)分所有權(quán)成員權(quán)義務(wù)：服從執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議決定 接受、服從業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù) 按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)、基金及業(yè)主大會(huì)決議分?jǐn)偟馁M(fèi)用 共同承擔(dān)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的民事賠償責(zé)任 遵守業(yè)主公約、物業(yè)管理制度、規(guī)定五、建筑物區(qū)分所有權(quán)的原則合理原則整體利益優(yōu)先原則多數(shù)

5、原則約定原則六、建筑物區(qū)分所有權(quán)的制度選擇 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主：房屋所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)：經(jīng)一定數(shù)量業(yè)主提議（特區(qū)10關(guān)外20），遵循一定議事規(guī)則，討論物業(yè)管理有關(guān)事宜的業(yè)主會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。其產(chǎn)生、變更、執(zhí)行嚴(yán)格遵循法律的有關(guān)規(guī)定。業(yè)主大會(huì)的議事范圍（一）業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則的制定、修改；（二）物業(yè)管理企業(yè)的選聘和解聘；（三）專(zhuān)項(xiàng)維修資（基）金的籌集和使用；（四）業(yè)主大會(huì)的訴訟和仲裁；（五）業(yè)主委員會(huì)委員的選舉、罷免； （六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案；（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等

6、方面的規(guī)章制度；（八）業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告； （九）業(yè)主委員會(huì)不當(dāng)決定的改變和撤銷(xiāo)；（十）業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)；業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生的意義整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式 明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系促進(jìn)形成物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 業(yè)主委員會(huì)在國(guó)外的情況日本：按法人與非法人的不同地位分別稱(chēng)為“管理團(tuán)體法人”和“社區(qū)管理團(tuán)體”；法國(guó)和新加坡：直接稱(chēng)為“管理團(tuán)體”；美國(guó)：法稱(chēng)為“公寓所有人協(xié)會(huì)”；臺(tái)灣地區(qū)：“管理委員會(huì)”、“自治會(huì)”、或“互助組”及“管理組織”；香港地區(qū)：“多層業(yè)主法團(tuán)”或“互助委員會(huì)”國(guó)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)國(guó)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)絕大多數(shù)是沒(méi)有獨(dú)立法人資格的。

7、新頒布的條例對(duì)此也采取的回避的辦法，沒(méi)有明確要求業(yè)主委員會(huì)必須具備法人資格 。那么業(yè)主委員會(huì)是什么？它的法律地位是什么？物權(quán)法中，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有民事主體資格？業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利(1)召集和主持業(yè)主大會(huì)，研究、處理、決定住宅小區(qū)維護(hù)管理事項(xiàng)。 (2)決定聘請(qǐng)或解聘住宅小區(qū)物業(yè)管理公司，簽訂住宅小區(qū)物業(yè)委托管理合同書(shū) (3)審議物業(yè)管理公司制定的住宅小區(qū)年度維護(hù)管理計(jì)劃和住宅小區(qū)內(nèi)大宗維修項(xiàng)目的維修費(fèi)用報(bào)告； (4)審議物業(yè)管理公司的年度財(cái)務(wù)報(bào)告。 (5)監(jiān)督及配合物業(yè)管理公司開(kāi)展日常管理工作。 (6)審議物業(yè)管理公司有償服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 業(yè)主委員會(huì)的組成業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為自己的執(zhí)行機(jī)

8、構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)由一定數(shù)額（5-15名較適合）的成員組成。業(yè)主委員會(huì)一般包括主任、副主任和若干名委員，主任、副主任是業(yè)主委員會(huì)的召集人和組織者，他們均由業(yè)主大會(huì)選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)成員自行推選產(chǎn)生，這樣可以增強(qiáng)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)中的公信力，便于其組織業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)活動(dòng)。有的地方規(guī)定業(yè)主委員會(huì)還可以設(shè)立執(zhí)行秘書(shū)，以具體處理業(yè)主委員會(huì)的事務(wù)。（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的成年業(yè)主。非業(yè)主？執(zhí)行秘書(shū)：不屬于業(yè)主委員會(huì)委員，不具有表決權(quán)，可由非本物業(yè)管理區(qū)域的人員擔(dān)任，但隸屬于業(yè)主委員會(huì)管理。其不是通過(guò)選舉產(chǎn)生，而是通過(guò)與業(yè)主大會(huì)的聘用合同產(chǎn)生。（職業(yè)物業(yè)管理人）（2）熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)。（3）具有

9、一定的組織能力。（4）有一定的工作時(shí)間。 資格終止或喪失的問(wèn)題：如無(wú)故連續(xù)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；因身體或者精神上的疾病喪失履行職責(zé)能力；有犯罪行為被司法機(jī)關(guān)認(rèn)定；以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈；與所在區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)有利害關(guān)系；嚴(yán)重違反業(yè)主義務(wù)等情形下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議，其業(yè)主委員會(huì)成員資格應(yīng)當(dāng)終止。業(yè)主委員會(huì)成員的資格 會(huì)議制度 議事規(guī)則 成立的備案、成員的變更等 印章管理 辦公場(chǎng)所 經(jīng)費(fèi)管理業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行業(yè)主委員會(huì)的法律地位中華人民共和國(guó)民事訴訟法第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。業(yè)主委員會(huì)并非企業(yè)或社團(tuán)法社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例第7條規(guī)定，社會(huì)團(tuán)體必須具備獨(dú)立承

10、擔(dān)民事責(zé)任的能力應(yīng)該 界定為“其他組織”：全體或部分業(yè)主按一定程序進(jìn)行“授權(quán)”中華人民共和國(guó)民事訴訟法若干問(wèn)題的意見(jiàn)第四十條規(guī)定：“民事訴訟 法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織?！?業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)關(guān)系同樣是“自治組織”，同樣地域。不同：（1）性質(zhì)不同 （2）產(chǎn)生基礎(chǔ)不同 （3）職能不同 （4）管理范圍不同私法上的自治、是公法上的自治業(yè)主委員會(huì)制度的選擇業(yè)主委員會(huì)制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，由于我國(guó)目前處在社會(huì)主義初級(jí)階段，因此這一制度也必然經(jīng)歷一個(gè)從混沌到清晰，從盲目到理性的過(guò)程，一方面這一制度考驗(yàn)和鍛煉了民眾民主參與和法制意識(shí)，另一

11、方面也對(duì)政府和立法部門(mén)提出了新的課題，這些努力都是為了使廣大業(yè)主的成員權(quán)得到實(shí)現(xiàn)和保障，業(yè)主委員會(huì)在這一過(guò)程中所體現(xiàn)的代表性需要一系列完善的機(jī)制去監(jiān)督和保障。 第二部分 物業(yè)服務(wù)合同合同的基本概念：契約 平等的主體的自然人、法人、其他組織之間的設(shè)立、變更、中止民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。 合同無(wú)處不在，無(wú)時(shí)不在合同的要件要約承諾的過(guò)程要約：以締結(jié)合同為目的 向?qū)Ψ疆?dāng)事人發(fā)出的希望與其訂立合 同的真實(shí)表示物業(yè)管理：要約方：物業(yè)管理公司 承諾方：業(yè)主反復(fù)要約的特例合同的有效條件內(nèi)容合法主體法律能力：行為能力權(quán)利能力形式合法自愿、真實(shí)意思表達(dá)合同的分類(lèi)合同法：有名合同十五種（買(mǎi)賣(mài)、供水電、委托、代理等）諾成

12、合同（物業(yè)管理、買(mǎi)賣(mài)）與實(shí)踐合同（保管、運(yùn)輸）明示合同與默示合同（點(diǎn)菜）可轉(zhuǎn)讓合同與限制轉(zhuǎn)讓合同（物業(yè)管理）書(shū)面與口頭合同的原則公平原則平等原則自由原則誠(chéng)實(shí)信用原則合法性原則物業(yè)管理合同合同主體：全體業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司合同性質(zhì)：物權(quán)合同基本內(nèi)容：名稱(chēng)、住所、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、報(bào)酬給與的方式、期限、違約責(zé)任物業(yè)服務(wù)合同：委托？承攬？代理？雇用？委托合同：物業(yè)管理合同與委托合同的不同：一、形式（要式與非要式、一件事與多件事、報(bào)酬）二、程序：招投標(biāo)、可轉(zhuǎn)性、期限三、本質(zhì)：有償、服務(wù)非事務(wù)、法律后果承攬：物的轉(zhuǎn)移，交付成果代理：法律制度。以代理人的名義實(shí)施民事法律行為。目的：設(shè)定、變更、中

13、止民事法律關(guān)系。雇用：完全按照雇主的意愿，不承擔(dān)法律責(zé)任。違約責(zé)任民法通則111條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償。合同法107條民事責(zé)任：繼續(xù)履行合同、采取補(bǔ)救措施、支付違約金、雙倍返還定金、賠償損失違約責(zé)任違約責(zé)任的構(gòu)成要件：違約行為（拒絕履行、不適當(dāng)履行、延遲履行）過(guò)錯(cuò)（當(dāng)事人一方受損、另一方的違約與一方的受損有直接的因果關(guān)系）免責(zé)條件不可抗力：自然災(zāi)害、政府行為、社會(huì)異常事件合同約定的免責(zé)條款另一方當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)合同無(wú)效主體不合格無(wú)效代理意思表述不真實(shí)內(nèi)容不合法物業(yè)管理糾紛定義：主體對(duì)權(quán)利義務(wù)的主張產(chǎn)生分歧種類(lèi)：民事經(jīng)濟(jì)糾紛和行政糾紛 建筑物權(quán)屬、合同、建筑物使用、修繕責(zé)任、收費(fèi)、車(chē)輛及其他處理方式：協(xié)商、調(diào)解、行政裁決和復(fù)議、仲裁、訴訟案例分析一、車(chē)子