上海萬科新里程花園企劃執(zhí)行報(bào)告

1、萬科-新里程花園企劃執(zhí)行報(bào)告（內(nèi)部討論稿7月5日）總體企劃調(diào)整方案概述案名調(diào)整萬科新里程花園案名釋義萬科新里程花園本項(xiàng)目無論對(duì)萬科還是而言，無論對(duì)提升公司實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，還是產(chǎn)品品質(zhì)，都是一個(gè)全新的跨越式發(fā)展和進(jìn)步的里程碑。尤其對(duì)萬科而言，從開發(fā)模式、運(yùn)營機(jī)制、市場版塊等方面而言，更是企業(yè)發(fā)展的新里程。突破以往開發(fā)地段一直以來，萬科在上海開發(fā)地塊均位于外環(huán)線之外，依靠自身在一片片荒蕪中帶動(dòng)板塊的發(fā)展。此次所開發(fā)的新里程花園，不僅位于政府規(guī)劃中的大三林地塊，題材眾多，而且目前開發(fā)商蜂擁而至，開發(fā)景象熱火朝天，該地塊更處于中環(huán)線旁，是萬科開發(fā)至今最具潛力的優(yōu)質(zhì)地塊。突破以往開發(fā)模式新里程花園是萬科

2、在上海地區(qū)首次采用資本運(yùn)營的手段通過與南都的整合來獲得全新的土地和項(xiàng)目。它的成功運(yùn)作，將進(jìn)一步豐富完善萬科房地產(chǎn)開發(fā)的模式，。突破以往開發(fā)品質(zhì)本項(xiàng)目是萬科在上海第一個(gè)全面突破原有產(chǎn)品品質(zhì)，運(yùn)用新材料、新技術(shù)、新工藝建造的項(xiàng)目，符合未來人居科技發(fā)展的潮流。突破以往開發(fā)形象本項(xiàng)目的誕生恰逢兩會(huì)后全國進(jìn)入“創(chuàng)建和諧社會(huì)”的高潮。為了積極響應(yīng)政府這一重大戰(zhàn)略舉措，本項(xiàng)目將力爭成為上?！昂椭C社區(qū)”示范點(diǎn)，打造萬科-南都的全新開發(fā)商形象。企劃總精神和諧社區(qū)無限生活所謂和諧，是各種矛盾和關(guān)系配合協(xié)調(diào)，使之相生相長。當(dāng)事物的矛盾和關(guān)系配合地適當(dāng)、勻稱、協(xié)調(diào)時(shí)，就會(huì)達(dá)到共同發(fā)展的美好境界。自然界、人類社會(huì)、人與

3、自然的關(guān)系，莫不如此。社區(qū)是社會(huì)的細(xì)胞，因此和諧社區(qū)是創(chuàng)建和諧社會(huì)的基石，更是社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的前提和動(dòng)力。在這場聲勢浩大的建設(shè)運(yùn)動(dòng)中，地產(chǎn)開發(fā)商們責(zé)無旁貸地作為主要力量參與其中，兩大中國房地產(chǎn)市場的中堅(jiān)力量萬科與南都更將強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，以“新里程花園”為樣本，建立未來和諧社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)格式。2005年是萬科的產(chǎn)品年，“新里程花園”的建筑品質(zhì)在全面得到提升的同時(shí)，更將被賦予“和諧社區(qū)無限生活”的深刻內(nèi)涵，使其合理配置豐富而優(yōu)質(zhì)的社區(qū)資源，整合和諧化的生活模式，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造性的無限價(jià)值，與政府戰(zhàn)略接軌，與未來生活方式接軌。產(chǎn)品再認(rèn)識(shí)所謂和諧，就是各種矛盾和關(guān)系的協(xié)調(diào)體現(xiàn)。創(chuàng)建和諧社區(qū)，需要開發(fā)商擁有并整合豐富的

4、優(yōu)質(zhì)資源，以滿足社區(qū)里的不同個(gè)體的不同需求，實(shí)現(xiàn)和諧共生的生活氛圍，所以不是任何一家開發(fā)商都可以充當(dāng)這樣的城市運(yùn)營角色的。 不談價(jià)格只談價(jià)值，將是新政策出來以后中國房地產(chǎn)消費(fèi)市場的未來導(dǎo)向。雖然現(xiàn)在很多消費(fèi)者在觀望，但是要買房的潛在需求是不變的。當(dāng)真正需求再出現(xiàn)的時(shí)候，就看哪套房子、哪個(gè)項(xiàng)目、哪個(gè)社區(qū)的附加價(jià)值夠高，夠吸引人?；谶@樣的運(yùn)營高度和消費(fèi)趨勢，我們有必要對(duì)“新里程花園”的產(chǎn)品賣點(diǎn)進(jìn)行重新梳理歸納，試圖從中尋找其與消費(fèi)者之間的利益關(guān)系，從而挖掘更深層次的附加價(jià)值。賣點(diǎn)樹整理區(qū)域的品質(zhì)地段潛力通過對(duì)新里程花園所處位置利益點(diǎn)的深度挖掘，重新認(rèn)識(shí)該區(qū)域?qū)ξ磥矸康禺a(chǎn)消費(fèi)市場的購買誘因。大三林

5、：和諧社區(qū)的城市版圖三林，一個(gè)原本作為城市動(dòng)遷基地的平凡地域，依托世博的歷史機(jī)遇，由規(guī)劃昭示著錦繡前景，更因眾多知名開發(fā)商強(qiáng)勢介入，多元化發(fā)掘地域的優(yōu)越性、未來的成長性，從而引發(fā)市場巨大關(guān)注，這塊原本默默無聞的土地將在未來10年發(fā)生翻天覆地的驚人變化。川楊河將大三林分為南三林和北三林，由于北三林開發(fā)時(shí)間早、動(dòng)遷房密集，建筑品質(zhì)相對(duì)較低，目前基本無新地塊上市，南三林由于是一張白紙，才能發(fā)揮其最大的塑造性。所以未來真正可以發(fā)展成國際性社區(qū)的只有南三林地塊而已，這正是本案新里程花園所處位置。南三林地塊目前正處在多家開發(fā)商聯(lián)合搭臺(tái)的背景之下，住宅品質(zhì)無庸質(zhì)疑。隨著時(shí)間的推移，南三林將成為大三林里真正的

6、高檔聚居區(qū)，這里混合型產(chǎn)品的有序布局以及符合未來人居的環(huán)境質(zhì)量，更將使其成為上海和諧社區(qū)的最佳藍(lán)本。2004年是南三林播種的一年，2005年將是新里程出發(fā)的契機(jī)。世博板塊：世界關(guān)注的上海窗口上海市政府想把世博會(huì)板塊建設(shè)成為可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地，這就意味著今后會(huì)帶來大量的資金投入和高素質(zhì)人群的導(dǎo)入，成為上海向世界展示魅力的新窗口，成為全世界關(guān)注的焦點(diǎn)。西方人看世博，華裔看世博，無非是人居環(huán)境和投資價(jià)值。作為世博會(huì)后花園的大三林地區(qū)，隨著世博會(huì)的臨近和舉辦而崛起，逐步向國際性社區(qū)發(fā)展，人居環(huán)境和投資價(jià)值日益凸顯。中環(huán)線：未來城市主流居住的生長帶上?，F(xiàn)在有三條環(huán)線，除中環(huán)線尚在建設(shè)外，內(nèi)環(huán)線、外環(huán)線

7、已經(jīng)建成。與內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線相比，中環(huán)線獨(dú)到的位置優(yōu)勢，使它成為真正適合居住的地帶，因?yàn)閮?nèi)環(huán)以后就是商業(yè)的中心，是城市中心比較繁華的地帶，外環(huán)線則是容積率更低的一些產(chǎn)品，包括別墅，或者動(dòng)拆遷的可能性，而新里程花園正處于三林板塊的中環(huán)旁，將成為世博會(huì)后上海居住的窗口。軌道交通：政府搭臺(tái)的便捷樞紐對(duì)于購房人來說，周邊的生活、交通配套也是決定居住品質(zhì)的重要因素，由于開發(fā)時(shí)間較晚，三林板塊卻因此獲得了較其他大型居住板塊更為有利的成熟規(guī)劃，尤其體現(xiàn)在道路交通方面。已經(jīng)建成的盧浦大橋大大縮短了三林上南地區(qū)與浦西市中心的聯(lián)接；區(qū)域內(nèi)合理的道路布局、逐年增長的交通線路也非常利于出行。更為值得關(guān)注的是，在建中的中

8、環(huán)線浦東段、軌道交通線M6、M8，均可在未來數(shù)年內(nèi)進(jìn)一步增強(qiáng)三林地區(qū)的交通便利度，包括規(guī)劃中的磁懸浮，這對(duì)區(qū)域的發(fā)展無疑是起到了極大促進(jìn)作用的，與其他可塑性較低的居住板塊形成明顯反差。從這方面來看三林地區(qū)來說，今后整個(gè)地區(qū)會(huì)有很大的發(fā)展?jié)摿Α５囟螡摿Γ簯?yīng)運(yùn)而生的后起之秀縱覽整個(gè)上海市轄區(qū)圖，以距離市中心(人民廣場)的距離而言，與三林等同的是徐匯的植物園、漕河涇，長寧的虹橋、古北，普陀的真北，楊浦的五角場，閘北的彭浦以及浦東新區(qū)的碧云、聯(lián)洋等板塊。顯而易見，這些距離市中心十公里左右的地區(qū)當(dāng)前的發(fā)展均已十分成熟，也大都形成了比較完善的居住環(huán)境，導(dǎo)入了大量的居住人口，價(jià)格也超過了萬元大關(guān)，而三林板塊

9、由于開發(fā)時(shí)間晚，所以具有很強(qiáng)的成長性和投資性。生活的品質(zhì)4大核心資源如果未來住宅的市場競爭，很難在硬件上進(jìn)行突破的話，在軟件上拉開差距無疑是實(shí)力開發(fā)商的優(yōu)勢所在。萬科站在城市運(yùn)營商的角度，不是建立剛性的產(chǎn)品，而是建立未來理想的生活方式。早年有人將體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)成功嫁接，最后那里成為年輕人住的地方，可見單一的社區(qū)文化不能滿足和諧社區(qū)的發(fā)展需求，只有綜合發(fā)展才能符合社區(qū)個(gè)體的不同文化需求。為此，新里程花園進(jìn)行了諸多唯一性的實(shí)踐，以4大核心資源，形成排他性的附加值，創(chuàng)造多元社區(qū)文化。家樂福滿足購物需求，創(chuàng)造和諧社區(qū)的商業(yè)資源新里程花園與法國著名超市品牌-家樂福集團(tuán)攜手合作，將家樂福超級(jí)賣場引入社區(qū)

10、的配套環(huán)境，這也是家樂福首次依托社區(qū)走社區(qū)化經(jīng)營路線。通常我們都有這樣的經(jīng)驗(yàn)，社區(qū)里面的便利店只能購買到簡單的日常用品，如果需要購買大件物品或者特殊物品，就需要坐班車或驅(qū)車去賣場購物，對(duì)于整日忙碌的人們而言極不方便。家樂福的成功入駐，不僅將輻射周邊區(qū)域，解決該地區(qū)商業(yè)設(shè)施薄弱的問題，而且它的出現(xiàn)，更將滿足本項(xiàng)目業(yè)主不出社區(qū)就能享受到一站式購物的需求，隨時(shí)享受到購物過程中的無限樂趣，讓社區(qū)賣場成為生活休閑的新去處。曹鵬藝術(shù)中心關(guān)注藝術(shù)需求，創(chuàng)造和諧社區(qū)的文化資源高雅藝術(shù)走進(jìn)大眾，已經(jīng)成為上海人生活中不可或缺的一部分，這不僅體現(xiàn)了人們對(duì)藝術(shù)的追求和向往，更體現(xiàn)了國際化大都市背景下的人們生活質(zhì)量的提

11、升。 高雅藝術(shù)以實(shí)體的形式入駐社區(qū)，將使原本距離生活很遠(yuǎn)的藝術(shù)追求，成為日常生活的組成部分，潛移默化地影響并感染居住在社區(qū)的每一個(gè)人，完善人的個(gè)性，和諧鄰里關(guān)系，這是一種文化性的生活方式，在上海是不多見。 此次，入駐新里程花園內(nèi)的曹鵬藝術(shù)中心，不僅藝術(shù)規(guī)格高、建造標(biāo)準(zhǔn)高，在上海更是唯一的，曹鵬藝術(shù)中心將作為一個(gè)文化載體，匯聚更多的藝術(shù)家前來開設(shè)講座、進(jìn)行演出，成為上海著名的藝術(shù)場所，并開設(shè)形式多樣的培訓(xùn)班，讓更多的社區(qū)居民有機(jī)會(huì)融入到文化的圈子中來，甚至將此處設(shè)為上海藝術(shù)考級(jí)的定點(diǎn)考場，成為社區(qū)精神文明建設(shè)的標(biāo)志，充實(shí)業(yè)主的文化生活內(nèi)涵。一兆韋德體育中心（會(huì)所）關(guān)注居民健身，創(chuàng)造和諧社區(qū)的健康

12、資源社會(huì)的激烈競爭和生活的規(guī)律紊亂，使82%的人處在亞健康狀態(tài)，俗話說“身體是革命的本錢”，所以人們已經(jīng)開始意識(shí)到健康的重要性，也愿意響應(yīng)社會(huì)號(hào)召，參與到全民健身運(yùn)動(dòng)中去。但事實(shí)上，健身中心一般都位于商業(yè)中心，距離生活區(qū)較遠(yuǎn)，人們很難在繁忙工作之余抽空健身。而在社區(qū)中的健身中心，往往因?yàn)樵O(shè)施落后、器材單一、課程單調(diào)無法滿足人們的需求。新里程花園與全球擁有200多家分店的國際性健身連鎖機(jī)構(gòu)一兆韋德健身中心攜手，進(jìn)駐4000平方社區(qū)會(huì)所，開設(shè)一兆韋德健身中心新里程店，這里的運(yùn)動(dòng)器材將全部采用進(jìn)口的一流器材，開設(shè)爵士舞、拉丁舞、街舞等豐富課程，如同一家身邊的私人健身診所，滿足都市人忙里偷閑的運(yùn)動(dòng)健身

13、需求，塑造生機(jī)勃勃的社區(qū)健康面貌。 明珠小學(xué)關(guān)注孩子成長，創(chuàng)造和諧社區(qū)的教育資源孩子是明天的希望。古有“孟母三遷”，選擇有名校資源的社區(qū)，越來越成為年輕家庭購置物業(yè)的重要誘因。加上近年來上海家庭所支出的教育消費(fèi)大幅增長，更證明了教育產(chǎn)業(yè)和人們生活的緊密聯(lián)系。新里程花園在社區(qū)中特意引進(jìn)了具有品牌、教育、師資等綜合優(yōu)勢的浦東名校明珠小學(xué)。，為提升社區(qū)優(yōu)質(zhì)資源提供高品質(zhì)的硬件支持。為配合高品質(zhì)小學(xué)的引進(jìn)，社區(qū)參照最新的建設(shè)規(guī)范，提供最優(yōu)質(zhì)的校園、校舍。同時(shí)，根據(jù)入駐小學(xué)的教學(xué)特色，為其提供專門的設(shè)計(jì)方案，并提供適當(dāng)?shù)挠布С?，如共?000平方米會(huì)所的足球場、游泳觀等大型設(shè)施，這在上海任何小學(xué)里都是

14、絕無僅有的，配合游泳班、足球班等特色課程的開設(shè)，以滿足入駐小學(xué)在未來發(fā)展中人才培養(yǎng)的需要。產(chǎn)品的品質(zhì)萬科+南都；強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、共同打造在地產(chǎn)困難的時(shí)期，概念的炒作只適用在項(xiàng)目推廣前期，以“產(chǎn)品神秘、概念清晰”的思路，引起時(shí)常關(guān)注。但是當(dāng)項(xiàng)目真正進(jìn)入銷售推廣之時(shí)，能促使消費(fèi)者最終完成購買行為的，還是產(chǎn)品的本身。這也是把2005年定義為萬科產(chǎn)品年的根本原因。新里程花園作為萬科和南都的聯(lián)手之作，將首次破天荒地整合到中國兩大地產(chǎn)巨頭的優(yōu)勢資源，從建筑、園林、建材和工程管理四大方面構(gòu)筑起其他周邊樓盤無法比擬的品質(zhì)壁壘。建筑：人與建筑和諧共存豐富的外立面變化是新里程花園的產(chǎn)品特色之一。建筑立面就如同衣服一樣，

15、給居住其中的人們創(chuàng)造無形的政治標(biāo)簽即身份的認(rèn)定、性格的認(rèn)定、品位的認(rèn)定。對(duì)于一個(gè)和諧社區(qū)來講，不同的人更需要不同的身份標(biāo)簽，這就要求在體現(xiàn)大同的環(huán)境中，出現(xiàn)不同風(fēng)格、富有變化的建筑立面，讓人們獲得充分的歸屬感和認(rèn)同感。為追求最佳的外立面效果，新里程花園采用陶土外立面磚，沉穩(wěn)大方、機(jī)具品質(zhì)感。此外，新里程花園的公寓房基本控制在130平方米以下，屬于政府規(guī)定的普通住宅范疇，為提高市場競爭力、控制總價(jià)、快速去化奠定了堅(jiān)實(shí)產(chǎn)品基礎(chǔ)。支撐點(diǎn)鏈接新里程花園的建筑外立面分別有哪些？建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)意圖是什么？建筑特色是什么？戶型特色有哪些？園林：人與自然和諧共生和諧除了人與人之間的關(guān)系之外，更重要的是人與自然

16、的關(guān)系。社區(qū)園林作為與居住者內(nèi)心相關(guān)的環(huán)境藝術(shù)，成為人們對(duì)優(yōu)質(zhì)生活品質(zhì)的集體追求。新里程花園首次把空間環(huán)境的文化概念放在前面，然后再做整體環(huán)境構(gòu)造，這不再只是創(chuàng)造一些物質(zhì)的形態(tài)空間，更是一種生活方式的創(chuàng)造性的體現(xiàn)。 在園林設(shè)計(jì)上，新里程花園力邀中國現(xiàn)代設(shè)計(jì)大師米丘參與設(shè)計(jì)整體環(huán)境，以峽谷、臺(tái)地等立體式景觀設(shè)計(jì)，豐富視覺感受，強(qiáng)化臨場感，并將時(shí)代精神與社區(qū)文化緊密結(jié)合，對(duì)無形的精神層面進(jìn)行創(chuàng)新和實(shí)踐，引導(dǎo)現(xiàn)代人高雅的生活方式和和諧氛圍，這也是新里程花園對(duì)城市發(fā)展所作出的積極探索和貢獻(xiàn)。支撐點(diǎn)鏈接新里程花園的園林規(guī)劃是什么？園林景觀的設(shè)計(jì)特色是什么？園林景觀的設(shè)計(jì)意圖是什么？材料：和諧居住運(yùn)用新工

17、藝、新材料、新技術(shù)建造住宅，從而節(jié)約資源的浪費(fèi)、降低能源的損耗、減少環(huán)境的污染，讓人類與環(huán)境和諧共榮，對(duì)于建設(shè)和諧社區(qū)而言也是一項(xiàng)重要的課題。新里程花園積極采用外墻保溫技術(shù)等國際流行的建筑技術(shù)手段，全面提高產(chǎn)品品質(zhì)和居住品質(zhì)。這樣做雖然需要付出昂貴的成本代價(jià)，但卻深刻符合政府“環(huán)保城市，生態(tài)上?！钡膽?zhàn)略目標(biāo)，更為業(yè)主的切身利益考慮，為下一代的生存環(huán)境負(fù)責(zé)，這是每一個(gè)有使命感的城市營造商的表現(xiàn)。支撐點(diǎn)鏈接新里程花園運(yùn)用的新材料有哪些，有什么意圖和原理？它所運(yùn)用的新工藝有哪些，有什么意圖和原理？它所運(yùn)用的新技術(shù)有哪些，有什么意圖和原理？施工管理和品質(zhì)控制：為和諧生活締造保障萬科和南都在中國房地產(chǎn)市

18、場積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，尤其是萬科在南方的樓盤開發(fā)上，小到一顆釘、一塊磚、一扇窗，都全面展示了其在項(xiàng)目的施工管理和品質(zhì)控制上的嚴(yán)謹(jǐn)和專業(yè)，無不令人心悅誠服，為其品牌積累了深厚的美譽(yù)度和認(rèn)同感。新里程花園作為萬科和南都首次真正聯(lián)手打造的產(chǎn)品，將博采眾長，把兩大地產(chǎn)巨頭的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)融匯聚合，為三林地區(qū)帶來真正高品質(zhì)、高層次的住宅物業(yè)和建筑水準(zhǔn)，也為2005萬科品質(zhì)年的實(shí)現(xiàn)一次重大飛躍。支撐點(diǎn)鏈接萬科在施工管理和品質(zhì)控制方面的經(jīng)驗(yàn)有哪些？南都在施工管理和品質(zhì)控制方面的經(jīng)驗(yàn)有哪些？萬科物業(yè)+南都會(huì)所：和諧人生的無限延伸萬科的物業(yè)管理在全國來講都是首屈一指的，它以其卓越的物業(yè)管理水平，贏得了數(shù)以萬計(jì)家庭的

19、信賴和認(rèn)可。特別是在大型社區(qū)的管理上，萬科物業(yè)無疑是已經(jīng)積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。面對(duì)新里程花園這樣的大型社區(qū)，萬科物業(yè)的水準(zhǔn)將再一次得到充分發(fā)揮和展示，這里保安不再是社區(qū)的管理者，而是服務(wù)的角色，這將為創(chuàng)造和諧社區(qū)氛圍作出積極的貢獻(xiàn)。 南都在江浙一帶開發(fā)了無數(shù)高檔樓盤，在會(huì)所經(jīng)營上具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。會(huì)所將成為新里程花園的社區(qū)鄰里中心，成為選擇鄰居、選擇交流、形成圈子，實(shí)現(xiàn)無拘束溝通的和諧境界。社區(qū)定制服務(wù)利用社區(qū)硬件資源，提供業(yè)主別人無法享受得到的軟性服務(wù)，是新里程花園高附加值的最高體現(xiàn)，這也是本項(xiàng)目區(qū)隔于其他競爭項(xiàng)目的重要特征，這也是其他項(xiàng)目所無法比擬、無法照搬、無法共享的優(yōu)勢資源。萬科會(huì)服務(wù)建

20、議將新里程花園已購客戶及潛在客戶，納入萬科會(huì)強(qiáng)大的客戶服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，享受萬科會(huì)成熟的定制服務(wù)，如特約商家、定期活動(dòng)、定期雜志等。在此基礎(chǔ)上，加上本項(xiàng)目的一些特殊定制服務(wù)，從而形成“源于萬科會(huì)、高于萬科會(huì)”的特色。網(wǎng)上購物（家樂福+物業(yè)公司）未來社會(huì)是BtoB的商務(wù)時(shí)代，什么是BtoB？一般的解釋是：商務(wù)活動(dòng)通過互聯(lián)網(wǎng)高速運(yùn)行就是BtoB。但實(shí)質(zhì)上BtoB運(yùn)行方式的實(shí)質(zhì)在于：其體現(xiàn)為三種“流”，一個(gè)是信息流、一個(gè)是資本流、及物流之間的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。這三種“流”在傳統(tǒng)商務(wù)中一直存在。 新里程花園走在潮流前列，聯(lián)合家樂福與物業(yè)公司，為社區(qū)業(yè)主提供網(wǎng)上購物服務(wù)，這是一種全新模式的探索，也是家樂福集團(tuán)首次在中

21、國進(jìn)行網(wǎng)上購物業(yè)務(wù)的探索，這一服務(wù)的成功運(yùn)作，將讓社區(qū)居民足不出戶享受到超級(jí)賣場所提供的方便快捷的定購服務(wù)，實(shí)現(xiàn)以人為本。所謂社區(qū)網(wǎng)上購物，就是在新里程花園社區(qū)網(wǎng)頁上，開辟家樂福購物專欄，上傳貨物信息，業(yè)主可以直接在網(wǎng)頁上進(jìn)行訂購，家樂福在收到定單后組織貨物，由物業(yè)公司送貨上門。 物業(yè)公司所擔(dān)當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)模塊，還能幫助解決社區(qū)部分人員的就業(yè)問題，這也為社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展的提供條件。會(huì)所聯(lián)動(dòng)（共享會(huì)所網(wǎng)絡(luò)）社區(qū)里的人都是來自五湖四海的，大家非常希望得到感情的溝通、情感的交流，會(huì)所就是一個(gè)幫助鄰里之間互相溝通的平臺(tái)，具體的可以通過舉行一系列活動(dòng)、沙龍、組織來實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民和諧交流的人文環(huán)境。普通社區(qū)

22、的會(huì)所資源貧乏、活動(dòng)能力有限，導(dǎo)致內(nèi)容流于形式。而新里程花園可憑借南都旗下會(huì)所資源，如距離本項(xiàng)目不遠(yuǎn)的提香別墅會(huì)所，提供業(yè)主別的社區(qū)無法比擬的豐富共享資源。在這些聯(lián)盟的會(huì)所里，業(yè)主將定期參與各種聯(lián)誼、或沙龍、或酒會(huì)，做到眾口合調(diào)， 增進(jìn)彼此感情，更尋找到志同道合的事業(yè)伙伴?？傮w推廣策略項(xiàng)目推廣蓄水期，以“產(chǎn)品神秘、概念清晰”為原則，主推項(xiàng)目品牌線和形象線，從而提升項(xiàng)目高度，將產(chǎn)品賣點(diǎn)保持神秘，引起社會(huì)高度關(guān)注和好奇，達(dá)到眼球經(jīng)濟(jì)的效果。當(dāng)進(jìn)入實(shí)際銷售期，則以“產(chǎn)品清晰、概念延續(xù)”為原則，主推項(xiàng)目產(chǎn)品線，將產(chǎn)品賣點(diǎn)訴求清楚，讓目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目有更深層次的了解和認(rèn)識(shí)。通過實(shí)打?qū)嵉漠a(chǎn)品誘因，完成最

23、終的銷售去化目標(biāo)。品牌線兩大地產(chǎn)巨擘的合作巨篇（圍繞合作的利益基點(diǎn)展開）形象線和諧社區(qū)無限生活（響應(yīng)政府號(hào)召、打造和諧社區(qū)）產(chǎn)品線地段品質(zhì)、生活品質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)媒體推廣順應(yīng)政策導(dǎo)向，貫徹“和諧社區(qū)”目前黨中央及全社會(huì)大力宣揚(yáng)營造“和諧社會(huì)”，和諧社會(huì)的理念需要落實(shí)到實(shí)際生活中，社區(qū)作為社會(huì)的組成細(xì)胞，更多和諧氛圍將在社區(qū)中體現(xiàn)，相信和諧社區(qū)將成為和諧社會(huì)的第一表現(xiàn)。萬科新里程花園的總精神“和諧社區(qū)，無限生活”，將政治倡導(dǎo)納入樓盤開發(fā)的總精神，緊跟政府輿論導(dǎo)向，并通過各種資源的整合，營造人們心目中的和諧社區(qū)。目前，萬科新里程花園具備成為和諧社區(qū)的完善的硬件設(shè)施，因此，應(yīng)圍繞“和諧社區(qū)”做

24、深入的推廣，結(jié)合和諧社會(huì)的營造，引起全上海人民的關(guān)注度。同時(shí)，借由政府力量，將本案所具備的優(yōu)勢重點(diǎn)著力推廣，形成產(chǎn)品的深入人心。研討會(huì)（分級(jí)別，分主題）在開盤前，將組織分主題的研討會(huì)，由政府、媒體、專業(yè)人士、業(yè)主等不同的人群參與，從中得到對(duì)和諧社區(qū)的理解，同時(shí)，萬科新里程花園作為和諧社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，適時(shí)推出各種利基點(diǎn)，形成“和諧社區(qū)”的樣板。研討會(huì)中，根據(jù)萬科新里程的工程節(jié)點(diǎn)，舉辦配合的形象SP形成媒體輿論導(dǎo)向，傳統(tǒng)的軟新聞配合實(shí)施。軟新聞將大力配合研討會(huì)及成果，時(shí)間安排在各個(gè)研討會(huì)前與研討會(huì)后，分為不同主題強(qiáng)力推廣。確定營銷主題，分階段有序展開。階段分期主題時(shí)間銷售目標(biāo)設(shè)定 第一階段：總體概念商

25、業(yè)、文化、教育等，營造和諧社區(qū)（7月-10月份）客戶積累第二階段：總精神深入詮釋（11月-12月份）達(dá)到3萬平方米銷售萬科新里程花園項(xiàng)目開盤前分階段推廣執(zhí)行計(jì)劃表（第一階段）階段營銷策略銷售主題企劃主題爆破點(diǎn)常規(guī)執(zhí)行內(nèi)容銷售道具通路活動(dòng)預(yù)算第一階段 準(zhǔn)備期 2005.7-10以每月一次研討會(huì)形式形成社會(huì)對(duì)“和諧社區(qū)”的關(guān)注，同時(shí)吸引購房客戶的關(guān)注，建立本案的品質(zhì)感，形成本案“和諧社區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)。地理優(yōu)勢、生活配套、家樂福、小學(xué)、曹鵬藝術(shù)中心，會(huì)所等介紹臨時(shí)售樓處的設(shè)計(jì)布置包裝，營造良好營銷氣氛。網(wǎng)站、專題片及平面銷售道具補(bǔ)充完善，為一線銷售提供有力支持。每月一次與政府、媒體、專業(yè)人士等“和諧社區(qū)

26、”為主題研討會(huì) 臨時(shí)售樓處導(dǎo)視系統(tǒng)。案場燈光及部分功能區(qū)域裝飾。3 案場展示區(qū)完成。4網(wǎng)站及專題片更新。5系列研討會(huì)的企劃配合看板模型新聞匯編完成。DM完成。研討會(huì)資料系列軟廣告表現(xiàn)。（活動(dòng)見附件通路營銷SP活動(dòng)表）強(qiáng)銷期 2005.11-12利用研討會(huì)活動(dòng)凝聚的人氣基礎(chǔ)，舉辦開盤活動(dòng)，向客戶宣布開盤信息，同時(shí)加強(qiáng)品質(zhì)感地段、中環(huán)線、軌道交通、配套等利益點(diǎn)通過系列研討會(huì)形式每項(xiàng)優(yōu)勢進(jìn)行釋放舉行開盤SP，將本案作為和諧社區(qū)的旗幟開盤SP活動(dòng)開盤NP，軟新聞網(wǎng)站客戶服務(wù)網(wǎng)建立包袋、禮品的制作。系列研討會(huì)的企劃配合。樓書、銷平銷海網(wǎng)站TV、RD銷售現(xiàn)場布置樣板房等通路營銷SP活動(dòng)表周期/項(xiàng)目推廣主題

27、推廣策略項(xiàng)目執(zhí)行主題項(xiàng)目形式和內(nèi)容平面道具配合營銷目的2005年上半年（2005年7月2005年10月）第一部分 通路營銷 SP活動(dòng)7月計(jì)劃家樂福輻射高品質(zhì)生活通過舉辦各種研討會(huì)，對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)勢圍繞商業(yè)設(shè)施旁的和諧社區(qū)主題研討會(huì)家樂福簽約儀式針對(duì)家樂福帶動(dòng)區(qū)域居住品質(zhì)的想象討論邀請(qǐng)函、項(xiàng)目資料、宣傳冊(cè)、分級(jí)禮品、軟新聞社會(huì)引起關(guān)注，吸引客戶8月計(jì)劃社區(qū)名校與社區(qū)共建社區(qū)學(xué)校為社區(qū)營造和諧氛圍社區(qū)與學(xué)校共建的主題的研討會(huì)各個(gè)成熟樓盤參觀學(xué)習(xí)邀請(qǐng)函、項(xiàng)目資料、宣傳冊(cè)、小禮品、軟新聞通過研討會(huì)，積累客戶9月計(jì)劃藝術(shù)中心與社區(qū)共建藝術(shù)對(duì)現(xiàn)代和諧生活營造的積極作用社區(qū)與藝術(shù)中心共建的主題藝術(shù)欣賞會(huì)邀請(qǐng)函、

28、項(xiàng)目資料、宣傳冊(cè)、小禮品、軟新聞通過研討會(huì)，積累客戶10月計(jì)劃建立和諧社區(qū)的樣板與標(biāo)準(zhǔn)家樂福、小學(xué)、曹鵬藝術(shù)中心，會(huì)所等綜合構(gòu)成和諧社區(qū)的硬件體系和諧社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)研討會(huì)參觀學(xué)習(xí)邀請(qǐng)函、項(xiàng)目資料、宣傳冊(cè)、小禮品、軟新聞通過研討會(huì)，積累客戶2005年下半年（2005年11月2005年12月）11月計(jì)劃和諧社區(qū)，無限生活地段、三林、世博通過活動(dòng)，對(duì)積累的客戶做深化挖掘，引導(dǎo)銷售。開盤SP舉辦開盤主題活動(dòng)樓書，銷平銷海邀請(qǐng)函、項(xiàng)目資料、宣傳冊(cè)、小禮品12月計(jì)劃和諧社區(qū)，休閑無限中環(huán)線、軌道交通開發(fā)商樓盤間會(huì)所聯(lián)盟活動(dòng)聯(lián)盟簽約儀式（預(yù)算為預(yù)估按費(fèi)用以實(shí)際為準(zhǔn)）新聞環(huán)境組織一個(gè)專門的記者隊(duì)來現(xiàn)場參加活動(dòng)，并

29、進(jìn)行報(bào)道，為萬科新里程塑造一個(gè)軟新聞環(huán)境，通過不斷的報(bào)道來加深潛在客戶對(duì)和諧社區(qū)的印象。組織固定的記者團(tuán)，進(jìn)行長期報(bào)道。邀請(qǐng)電視、報(bào)紙、雜志媒體的記者，為萬科新里程項(xiàng)目組成一個(gè)成員固定的記者團(tuán)隊(duì)，參加每一次萬科新里程所舉辦的研討會(huì)，在各媒體上發(fā)布，放大研討會(huì)意義，來擴(kuò)大活動(dòng)的影響面，使萬科新里程始終成為“和諧社區(qū)”的領(lǐng)跑者。每次研討會(huì)后要求記者在媒體上用軟新聞大幅報(bào)道活動(dòng)紀(jì)實(shí)，在全市范圍造成廣泛的影響。萬科新里程項(xiàng)目近期銷售工作要點(diǎn)一、臨時(shí)售樓處安排 1、臨時(shí)售樓處安排在浦東南路855號(hào)世界廣場23樓，現(xiàn)場的裝修布置預(yù)計(jì)在7月底左右完成，8月份可正式對(duì)外接待，至現(xiàn)場正式售樓處啟用后轉(zhuǎn)移到現(xiàn)場繼

30、續(xù)接待。 2、在開始接待之前，先安排68名銷售人員做前期準(zhǔn)備工作，主要是進(jìn)行市場調(diào)研和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。經(jīng)過末位淘汰的考核之后，最終有56名銷售人員留在臨時(shí)售樓處接待客戶。 3、除了銷售人員之外，案場經(jīng)理與銷售人員同時(shí)進(jìn)場，并負(fù)責(zé)對(duì)銷售人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、指導(dǎo)、考核及日常管理工作。文員在臨時(shí)售樓處正式對(duì)外接待時(shí)到位，主要是協(xié)助案場經(jīng)理處理售樓處有關(guān)行政方面的工作。 4、銷售人員培訓(xùn)的主要內(nèi)容：培訓(xùn)內(nèi)容時(shí)間培訓(xùn)講師備注第一周企業(yè)文化與行為規(guī)范半天萬科、南都、上房市場調(diào)研方法與技巧半天上房周邊樓盤調(diào)研4天上房完成調(diào)研報(bào)告第二周周邊二手房市場調(diào)研2天上房周邊配套調(diào)研3天上房第三周市場知識(shí)考核與分析1天南都、

31、上房房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)1天專業(yè)人士產(chǎn)品知識(shí)1天專業(yè)人士設(shè)計(jì)院政策法規(guī)1天專業(yè)人士專業(yè)知識(shí)考核與分析1天南都、上房第四周現(xiàn)場模擬演練4天上房綜合考核1天南都、上房注：上述安排可根據(jù)臨時(shí)售樓處的裝修進(jìn)度做適當(dāng)調(diào)整。 4、設(shè)備配置序號(hào)名稱規(guī)格數(shù)量備注1電腦CD320以上415”液晶2打印機(jī)激光13復(fù)印機(jī)14傳真機(jī)15電話3分機(jī)4門6會(huì)議桌、椅1.6米1配6個(gè)椅子7辦公桌、椅28接待桌、椅0.9米61組配4個(gè)椅子9文件柜2二、開盤前的銷售策略 從8月份臨時(shí)售樓處開始接待到11月15日開盤，銷售工作主要分成以下幾個(gè)階段： 1、概念導(dǎo)入期 時(shí)間：2005年8月 內(nèi)容：這一時(shí)期主要以概念宣傳為主，主打萬科和

32、南都的品牌，同時(shí)突出樓盤在規(guī)模、配套、房型配比以及單套建筑面積等方面的優(yōu)勢。本案同“未來域”相比有比較明顯的競爭優(yōu)勢，“未來域”借助于建筑形態(tài)上的特點(diǎn)塑造了“三灣一岸 靈感建筑”的營銷概念，而本案則是以“家樂福”、“明珠小學(xué)”、“曹鵬藝術(shù)中心”等生活配套設(shè)施為重要支撐，著重強(qiáng)調(diào)生活的品質(zhì)，因此更加務(wù)實(shí)、有效。 目的：形成客戶對(duì)本案的強(qiáng)烈預(yù)期，造成客戶的觀望和持幣待購，從而截留一部分周邊樓盤的客戶。 2、產(chǎn)品推廣期 時(shí)間：2005年9月-10月中旬 內(nèi)容：這一時(shí)期要把所有的營銷概念落地，讓客戶了解本樓盤的詳細(xì)情況。每個(gè)銷售員必須對(duì)產(chǎn)品的特性有非常全面和清晰的認(rèn)識(shí)，能夠通過向客戶介紹產(chǎn)品而使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望。 目的：以產(chǎn)品特性強(qiáng)化客戶的購買欲望 3、重點(diǎn)強(qiáng)化期 時(shí)間：2005年10月中旬至開盤 內(nèi)容：正式售樓處的交付使用和樣板房的開放可以吸引更多的客戶關(guān)