成都某住宅房產(chǎn)項目營銷策劃方案

1、推廣策略分析產(chǎn)品策略分析銷售策略分析樓盤基本數(shù)據(jù)地址：成都市*路開發(fā)商：成都*置業(yè)有限責任公司占地面積：83畝總建筑面積：28萬平方米，一期99000平方米二期：19萬方容積率：4.3綠化率：38總戶數(shù)：1547戶，一期595戶、二期952戶車位：1150個層高：3米價格：一期4915產(chǎn)品類型：26層+24層高層電梯公寓。臨街是底層商業(yè)。項目區(qū)位圖 項目位于九眼橋旁，靠近一環(huán)路。生活便利，交通通達性很好。教育設(shè)施完善，有川大和成都市*中學(xué)位于該區(qū)域。臨近府南河、望江公園、合江亭等人文景觀，有著獨特的優(yōu)勢。項目總平圖會所幼兒園該樓盤由道路分割形成2個組團。在規(guī)劃中將2個組團統(tǒng)一起來，形成有機的整

2、個，較少道路分割的影響。該樓盤是低密度高層建筑的典范，采用大間距大圍合式布局，減少建筑密度，開闊了小區(qū)的視野，增加了小區(qū)的通透性。這樣吃夠容積率的同時，提高了產(chǎn)品的品質(zhì)。一期組團二期組團 *綠化底商項目景觀分析灌木綠化走廊草坪具有坡度的樹葉型綠化景觀泳池一期組團二期組團下沉式網(wǎng)球場在景觀規(guī)劃上拋棄了大量種植喬木的風格，種植大量的草皮，將草皮與喬木很好的結(jié)合，使整個小區(qū)更加通透。同時打破草皮形成樹葉式下沉坡地景觀，具有較好的層次感和改變草皮的單調(diào)性。12312345項目立面建筑立面采用現(xiàn)代簡約風格，外立面的挺拔、俊朗，色彩明快，給人于較高的品質(zhì)感和舒適感。項目戶型配比分析*的戶型主要是以1241

3、35平方米左右的戶型為主力戶型，所占的比列達到了62，其次是150平方米以上，占了22，2房所占的比例為16?？梢钥闯?主要是舒適型為主?？們r主要是集中在6075萬之間。戶型結(jié)構(gòu)戶數(shù)面積（平方米）比例4室2廳2衛(wèi)33215216822%3室2廳2衛(wèi)95012413562%2室2廳1衛(wèi)2438916%合計1525項目戶型分析 這兩個戶型是其主力戶型，戶型的通風和采光性較好，明廚明衛(wèi)。功能分區(qū)以及動靜分區(qū)較為合理。臥室設(shè)有飄窗或陽臺，觀景效果較好，主臥面積較大，有20平方米，較為舒適?？蛷d的開間有4.5米，有近4米是落地窗，采光性很好。戶型偏向于舒適型。135平方戶型功能分區(qū)較為合理，采光較好，空

4、間尺寸較好，主景觀朝向中庭景觀，具有較好觀景性。項目戶型分析133平方米戶型方正，功能分區(qū)合理，戶型面向中庭，景觀較好。項目戶型分析168平方項目戶型分析 該戶型面積是88平方米，在戶型的功能分區(qū)上處理較好，動靜分明。戶型的通風采光性很好。臥室設(shè)有飄窗，采光性較好。廚房的空間較大，外部是生活陽臺，便于利用。 但是生活陽臺是封閉式的，進深較深，不利于油煙排放。衛(wèi)生間與廚房距離很遠，不利于布局管線。陽臺的開間僅有3.8米，對具有的舒適性有一定的影響戶型進入口于主臥入口相對，隱私性不好，從建筑風水學(xué)的角度上講這樣的布局是有很大的問題。88平方米該戶型方正，功能分區(qū)合理，動靜分明采光性較好，舒適性較好

5、；但是在空調(diào)位上有一定的缺陷，不便于布置。項目戶型分析124平方米該戶型較為方正，功能分區(qū)較好，房間開間合理，景觀的均好性較好。項目戶型分析157平方米項目戶型分析152平方米該戶型的采光性很好，每間房間采光性很好，設(shè)有觀景陽臺。功能分區(qū)較好。該戶型的主臥是面向小區(qū)景觀，主臥的景觀很好，同時有衣帽間和衛(wèi)生間，主臥很舒適。項目客戶分析客戶年齡段：以3550歲左右為主客戶交通工具：私家車（雅閣、馬志達、大眾、福特、豐田等）置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)以上為主職業(yè)：公務(wù)員、企業(yè)中高層、外地人等需求：88130平方米為主 從售樓部的觀察看出，該項目客戶的年齡集中在40歲左右，在事業(yè)上有一定的成就的群體。這部分的

6、群體購買能力強，文化層次較高，對產(chǎn)品要求高。這部分群體看重*的品牌和產(chǎn)品的區(qū)位。產(chǎn)品策略綜述*利用其優(yōu)越的地理位置，打造都市豪宅。通過大間距圍合式布局，創(chuàng)造小區(qū)內(nèi)較好的景觀和視野，弱化了周邊高層遮擋問題，在景觀上采用創(chuàng)造性的手法，注重綠化和外立面的包裝，把錢花到看得到的地方，做出了大盤高品質(zhì)的感覺。產(chǎn)品策略分析推廣策略分析價格策略分析營銷強度分析之前4月5月6月7月8月9月10月11月鋪墊期品牌導(dǎo)入期潛伏期強勢蓄客期持續(xù)銷售期開盤熱銷期重要營銷節(jié)點營銷強度結(jié)果用“”表示4月8月9月10月11月12月5月6月7月房交會上項目正式亮相6.16產(chǎn)品推介會6.17正式排號9.9二期一批次開盤10.1秋

7、交會加推1個單元6.23搖號6.24一期開盤6.3售樓處、樣板房開始啟用2006年初，報媒提前預(yù)熱戶外、站臺廣告全城呈現(xiàn)11.19二期二批次開盤7.26二期告知廣告亮相二次蓄客期報媒投放統(tǒng)計：總投放整版廣告40次，商報27次，華西報10次，晚報3次。1期8次整版，其中商報6次；2期30次整版，其中商報19次，11月高達8次。營銷強度12月*開盤項目推廣情況2006年4月初在各大媒體和公交站牌推出*形象廣告“*善待你一生”2006年4月參加春季房交會，做形象廣告2006年5月中旬在公交站推出*廣告，推出“*屬于決不簡單的你”城中央.大型高層闊院華宅6月3日售樓部、樣板間對外公布；6月16日晚產(chǎn)品

8、品鑒會，對外公開價格；6月17日對外接受牌號，接受誠意金；（當日接受了500余戶誠意金）6月23日開始搖號。（現(xiàn)場次序竟然）6月24日開盤。*在產(chǎn)品推廣上，充分利用其在重慶的品牌形象和影響力。首先，是用2個多月的時間對品牌進行宣傳，在客戶心理上形成很大深刻的影響，展現(xiàn)其企業(yè)實力，提高客戶對企業(yè)的信心，對產(chǎn)品進行造勢。其次，在推出項目廣告，給客戶一種打造精品的形象。核心戰(zhàn)略思想營銷節(jié)奏：先塑企業(yè)品牌后建項目形象，先獲得市場認同再快速提升價格。營銷前期1.5個月左右以品牌導(dǎo)入為主，營銷力度強，以建立企業(yè)良好的形象、獲得較高的市場知名度。以低開高走的策略入市啟動，在企業(yè)品牌和項目形象得到市場充分認可

9、后，以持續(xù)高頻的營銷推廣配合強勢產(chǎn)品提升價格和贏得客戶。營銷風格： 。營銷主題：企業(yè)形象”善待你一生”形象統(tǒng)領(lǐng)“獻給絕不簡單的你”的項目形象。營銷核心競爭力：立足企業(yè)“善待你一生”的品牌核心價值，從而形成本項目的核心營銷驅(qū)動力。成功關(guān)鍵前期“善待你一生”品牌形象塑造在商報、華西報上連續(xù)推出關(guān)于*報道、軟文攻勢使得*被接受的一個關(guān)鍵因素通過“思君不見下渝州”活動讓客戶真實感受*的企業(yè)文化和物業(yè)管理。在商報、華西報上連續(xù)推出關(guān)于*報道、軟文攻勢使得*被接受的一個關(guān)鍵因素通過“思君不見下渝州”活動讓客戶真實感受*的企業(yè)文化和物業(yè)管理?；顒芋w驗軟文造勢密集推廣前期展示Ps：*前期品牌推廣經(jīng)歷兩個過程：

10、告知*來到成都、宣傳*“善待你一生”品牌形象產(chǎn)品策略分析銷售策略分析推廣策略分析戶性結(jié)構(gòu)戶數(shù)比例4室2廳2衛(wèi)14625%3室2廳2衛(wèi)34658%2室2廳1衛(wèi)10017%戶性結(jié)構(gòu)2.1戶數(shù)比例4室2廳2衛(wèi)12135%3室2廳2衛(wèi)17150%2室2廳1衛(wèi)5015%戶性結(jié)構(gòu)2.1加推戶數(shù)比例3室2廳2衛(wèi)5150.00%4室2廳2衛(wèi)5150.00%戶性結(jié)構(gòu)2.2戶數(shù)比例3室2廳2衛(wèi)28480%2室2廳1衛(wèi)7020%推盤策略：通過地塊素質(zhì)的迅速升級提升價格2.1期1期2.2期 2.1期6月：從地塊總體素質(zhì)較差的一塊開始啟動，同時配合較低的價格開拓市場；10-12月：通過地塊素質(zhì)的升級拉伸項目整體價格；1

11、期2.1期2.1期（房交會加推）2.2期戶性結(jié)構(gòu)戶數(shù)比例4室2廳2衛(wèi)14625%3室2廳2衛(wèi)34658%2室2廳1衛(wèi)10017%戶性結(jié)構(gòu)2.1戶數(shù)比例4室2廳2衛(wèi)12135%3室2廳2衛(wèi)17150%2室2廳1衛(wèi)5015%戶性結(jié)構(gòu)2.1加推戶數(shù)比例3室2廳2衛(wèi)5150.00%4室2廳2衛(wèi)5150.00%戶性結(jié)構(gòu)2.2戶數(shù)比例3室2廳2衛(wèi)28480%2室2廳1衛(wèi)7020%推盤策略：通過地塊素質(zhì)的迅速升級提升價格1期2.1期2.1期（房交會加推）2.2期2006.10.1 時間軸2006.6.3-6.24價格走勢（元）6.3 對外公開售樓處及樣板間6.16晚 500名客戶產(chǎn)品推介會6.17 排號，交

12、2萬元定金6.23 開始搖號6.24 開盤，當天銷售300套，轉(zhuǎn)化率50%6.25 再接再厲，銷售量增至500套轉(zhuǎn)化率提升至84%5700540048802006.9.9 內(nèi)部預(yù)定期、對外咨詢、一期開盤推出房源350套，當天銷售210套，轉(zhuǎn)化率60%，80平米戶型最為暢銷 帶客戶前往重慶考察*作品及*企業(yè)文化，大大加強客戶對樓盤開發(fā)的信心,極大的促進了銷售。首批物業(yè)595套,低于市場預(yù)計的價格入市，讓一期迅速取得優(yōu)良的銷售業(yè)績和市場口碑，*品牌、業(yè)績一箭雙雕。 依靠1期的市場效應(yīng),并利用金九銀十的市場時機，二期分批次開盤的市場反應(yīng)依然向好。項目推售策略：1期推出595套單位，2期分批次推出 加

13、推96套（5棟1單元）推出354套，當天銷售160余套轉(zhuǎn)化率45%2006.11.19二期一批次二期二批次秋交會加推一期二期2006.10.1 時間軸2006.6.3-6.24價格走勢（元/）6.24 開盤，當天銷售300套，轉(zhuǎn)化率50%6.25 再接再厲，銷售量增至500套轉(zhuǎn)化率提升至84%2006.9.9 一期開盤推出350套當天銷售210套，轉(zhuǎn)化率60%，80平米戶型最暢銷加推96套（5棟1單元）推出354套，當天銷售160余套轉(zhuǎn)化率45%2006.11.19二期一批次二期二批次秋交會加推一期二期推出14套，底越戶型，當天銷售6套。2007.1.21*明珠2007. 3二期剩余54004

14、8805700100003月底4月初將推出130套 4880元/平米低價（4500元/平米起價）入市，引起市場關(guān)注和熱銷。在充分挖掘品牌、區(qū)位優(yōu)勢情況下，同時借助項目自身素質(zhì)的提高，大幅度提升價格。 借助底越產(chǎn)品推出提升價格同時拔升項目形象，為三月加推二期剩余創(chuàng)造有力條件。推售策略：低價入市，走低開高走的策略。體驗式營銷售樓部包裝 高品質(zhì)中等價位入市，提高產(chǎn)品的性價比，同時給以后的價格預(yù)留了一定的上升空間； 通過高品質(zhì)低價入市，樹立*企業(yè)形象； 控制好總價，便于大面積戶型的銷售。產(chǎn)品銷售策略開盤情況開盤情況開盤情況開盤情況開盤情況開盤情況開盤情況1、開發(fā)/項目策略性市場占位：主動式營銷，產(chǎn)品+品牌 *區(qū)域大盤項目，中高品質(zhì)，*地產(chǎn)成都1號作品。擔當挑戰(zhàn)者并主動放棄區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者的角色，以產(chǎn)品優(yōu)勢（產(chǎn)品創(chuàng)新+環(huán)境創(chuàng)新）和營銷優(yōu)勢贏得市場。引起市場較高的關(guān)注度，實現(xiàn)業(yè)績、企業(yè)和項目品牌雙贏。2、準確把握客戶特性： 準確定位目標客戶群，從其利益點切入，營造他們所喜歡的生活氛圍。3、注重營銷手段的組合運用： 排號、咨詢、分批次推售。4、體驗式營銷：前往重慶考察，以客戶切身感受*重慶作品，以優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品展示、“善待您一生”的生活方式打動客