劃撥權(quán)益價(jià)(共14頁(yè))

1、第PAGE 16頁(yè)劃撥土地使用權(quán)權(quán)益(quny)基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估劃撥土地使用權(quán)的市場(chǎng)化改革是我國(guó)當(dāng)前乃至未來(lái)(wili)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)土地市場(chǎng)及評(píng)估管理所要面臨的一項(xiàng)重要工作。劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)化改革必然涉及劃撥土地使用權(quán)的價(jià)值和價(jià)格問(wèn)題，明晰其價(jià)值屬性和內(nèi)涵構(gòu)成，對(duì)于推進(jìn)劃撥土地市場(chǎng)化改革，提高土地集約水平，合理分配土地收益具有重要意義。但當(dāng)前對(duì)于劃撥土地使用權(quán)是否有價(jià)以及價(jià)格內(nèi)涵構(gòu)成、評(píng)估確定等問(wèn)題，理論界和實(shí)踐部門(mén)尚缺乏統(tǒng)一定論，給實(shí)踐操作帶來(lái)諸多困難。以下我們通過(guò)對(duì)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)值屬性、價(jià)格內(nèi)涵探討為基礎(chǔ)，分析劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估確定方法思路，供蕭縣實(shí)踐參考。一、劃撥土地(td)使用

2、權(quán)權(quán)益價(jià)格的內(nèi)涵分析（一）關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的價(jià)值屬性分析根據(jù)劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法（國(guó)家土地管理局令1992第1號(hào)）第二條，劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。目前關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的價(jià)值屬性已經(jīng)得到社會(huì)基本認(rèn)同。首先1994年頒布的城市房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定劃撥土地使用者要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)助費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等，因此劃撥土地使用權(quán)并非都是“無(wú)償”取得的，認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)是“無(wú)償”取得因此無(wú)價(jià)值可言的論點(diǎn)是缺乏根據(jù)的。其次(qc)，1999年國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)土資

3、發(fā)1999433號(hào)）要求“明確土地權(quán)益，顯化(xin hu)土地資產(chǎn)，理順財(cái)產(chǎn)關(guān)系，加強(qiáng)土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)監(jiān)管”，指出(zh ch)：“土地資產(chǎn)處置時(shí)，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開(kāi)發(fā)投入成本，合理確定土地作價(jià)水平”；2001年國(guó)土資源部關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知（國(guó)土資發(fā)200144號(hào)）不僅明確提出“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的涵義，并對(duì)企業(yè)的國(guó)有劃撥土地權(quán)益及劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與出讓土地使用權(quán)價(jià)格的差異等問(wèn)題進(jìn)行了明確，表明劃撥土地使用權(quán)的價(jià)值屬性已經(jīng)得到部門(mén)規(guī)章層面的明確認(rèn)可。第三，從物權(quán)法等相關(guān)法律規(guī)定上看，劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利人擁有對(duì)劃撥土地使用權(quán)的使用、收益和一定

4、的處置權(quán)，根據(jù)產(chǎn)權(quán)理論，權(quán)益人有使用、收益和一定的處置權(quán)就有相應(yīng)的價(jià)格，況且土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為了購(gòu)買(mǎi)獲得土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，購(gòu)買(mǎi)土地實(shí)際上是購(gòu)買(mǎi)土地的權(quán)利，只不過(guò)不同的土地權(quán)利為購(gòu)買(mǎi)者帶來(lái)的收益不同，因而價(jià)格不同。與出讓土地使用權(quán)相比，劃撥土地使用權(quán)不能完全擁有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等處置權(quán)利，因而劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格理論上比出讓土地使用權(quán)價(jià)格要低。（二）劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵構(gòu)成分析現(xiàn)行法律法規(guī)政策對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵構(gòu)成沒(méi)有明確。我們認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵應(yīng)當(dāng)包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和部分土地增值收益，其中前兩部分構(gòu)成，國(guó)土資發(fā)200144號(hào)已經(jīng)

5、有明確規(guī)定。（1）土地取得費(fèi)用。劃撥土地的取得費(fèi)實(shí)際有兩種情形：一是在統(tǒng)收統(tǒng)支的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，由于企業(yè)所有資金均有國(guó)家行政調(diào)撥，所需用地也由國(guó)家無(wú)償劃撥，因此企業(yè)用地相關(guān)的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)都由國(guó)家支付，作為土地使用者的企業(yè)實(shí)際上是無(wú)償獲得土地的。故此，理論上這些企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格不應(yīng)當(dāng)包含土地取得費(fèi)用，土地取得費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為國(guó)家資產(chǎn)進(jìn)行處置。但是從國(guó)家投融資體制改革方向和當(dāng)前國(guó)企改革的具體政策(zhngc)上看，這部分土地取得費(fèi)用事實(shí)上已經(jīng)作為類(lèi)似于政府補(bǔ)貼的性質(zhì)包含在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格中，國(guó)土資發(fā)200144號(hào)文件已經(jīng)加以明確。二是土地使用制度改革以來(lái)的行

6、政劃撥土地，土地使用權(quán)人都需要支付一定的征地成本并繳納相關(guān)稅費(fèi)，這類(lèi)劃撥土地使用者并非無(wú)償取得土地，相對(duì)于有償出讓而言只是免除了土地出讓金，可見(jiàn)這種情形的劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵應(yīng)當(dāng)包含土地取得費(fèi)用。（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，也即土地使用者的追加投資。劃撥土地使用者在取得土地后，按照城市規(guī)劃實(shí)施開(kāi)發(fā)，其中包含對(duì)水電道路等配套設(shè)施建設(shè)，即土地使用者將毛地變?yōu)槭斓氐淖芳油顿Y，理論上應(yīng)當(dāng)計(jì)入劃撥土地使用權(quán)價(jià)格中。即使由政府進(jìn)行大市政(shzhng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的地塊，由于劃撥土地使用者相應(yīng)需要支付城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，因此也間接支付了土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。故土地開(kāi)發(fā)費(fèi)應(yīng)當(dāng)計(jì)入劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵中。此外，即使企業(yè)是

7、無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)的，但是企業(yè)如果用自有資金對(duì)土地有所投入，使其有所增值，從理論上說(shuō)，這部分投入應(yīng)該歸屬于土地使用者。（3）關(guān)于土地(td)增值收益部分（即土地使用權(quán)的預(yù)期收益）我們認(rèn)為，從理論上分析，結(jié)合現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)對(duì)劃撥土地使用權(quán)入市政策取向上看，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵的理論構(gòu)成中應(yīng)當(dāng)包含部分土地增值收益。首先，從土地增值原理看，劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)分享部分土地增值收益。土地增值是指由于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地投資改良而形成(xngchng)的土地價(jià)格上漲。土地增值的原因概括起來(lái)有5個(gè)方面：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致土地利用效率提高及土地需求量增大導(dǎo)致地價(jià)上漲；二是人口增加導(dǎo)致土地利用集約化程度提高

8、以及需求量增加導(dǎo)致地價(jià)上漲；三是對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施如交通、供電、供水和公共設(shè)施如學(xué)校、醫(yī)院、文化及商業(yè)設(shè)施等投資，使各類(lèi)城市更加符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，土地開(kāi)發(fā)利用能夠獲得更高的開(kāi)發(fā)收益，從而導(dǎo)致地價(jià)的支付能力增強(qiáng)，地價(jià)上漲；四是由于城市規(guī)劃變化，使土地利用條件發(fā)生改變，在變化方向有利于土地高度化利用時(shí)，地價(jià)將上漲，甚至可能產(chǎn)生價(jià)格數(shù)倍乃至數(shù)十倍的變化；五是土地使用者對(duì)土地進(jìn)行資金和勞動(dòng)力的投入，把物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)凝結(jié)在土地中，增加土地效用的同時(shí)也使土地增值。從地租理論和土地收益分配理論來(lái)看，上述的土地增值可以分為地租增值和土地資本增加兩個(gè)部分， 地租增值部分應(yīng)當(dāng)歸屬?lài)?guó)家所有，在土地資本投資收益中

9、，屬于國(guó)家的應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有，屬于土地使用者的應(yīng)當(dāng)歸屬土地使用者所有。就具體上述五個(gè)方面的增值收益分配來(lái)看，第一、二方面的增值屬于一種自然增值，理論上應(yīng)當(dāng)歸屬全社會(huì)共同所有，也即為國(guó)家或政府所有；第三、四部分的增值主要源自地方政府對(duì)土地的投資和規(guī)劃條件的改變，其增值收益理論上應(yīng)歸政府尤其是地方政府所有；第五方面的增值主要屬于土地使用者的貢獻(xiàn)，增值收益應(yīng)歸屬土地使用者所有。因此劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)分享部分土地增值收益，至少是第五方面的增值部分。其次，從投資學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，土地使用者通過(guò)征收方式獲得土地使用權(quán)后繼續(xù)建設(shè)利用，其目的是為了獲得以后的預(yù)期收益。這部分預(yù)期收益不僅包括土地的增值，還包括了地面建

10、筑物、生產(chǎn)設(shè)備、配套設(shè)施和土地位置、交通環(huán)境等綜合效益，因此(ync)土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)當(dāng)考慮土地使用者永續(xù)使用而產(chǎn)生的預(yù)期收益。特別是由于土地位置的固定性、數(shù)量的稀缺性以及土地的不可再生性，使得土地的預(yù)期收益在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下可以變現(xiàn)為實(shí)際收益，故應(yīng)當(dāng)是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的重要組成部分。再次，從劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)化改革的有關(guān)政策和實(shí)踐上看，事實(shí)上劃撥土地使用權(quán)獲得了部分土地增值收益。特別是原國(guó)家土地局1號(hào)令明確規(guī)定，劃撥土地使用者在向政府(zhngf)繳納不低于40%的土地出讓金之后就可以獲得該土地的出讓使用權(quán)，充分說(shuō)明了部分土地增值收益是留給劃撥土地使用權(quán)人的。而從有利于推進(jìn)土地使用改革深化的

11、層面上來(lái)看，承認(rèn)劃撥土地使用權(quán)人參與土地增值收益分配有利于解決實(shí)際問(wèn)題，有利于促使劃撥土地低門(mén)檻入市。在企業(yè)搬遷等過(guò)程中，若不承認(rèn)劃撥土地使用權(quán)這部分效益，實(shí)踐中許多問(wèn)題難以得到妥善解決。二、關(guān)于劃撥(hub)土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估確定的方法分析根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)(gji)規(guī)程（2002年7月1日實(shí)施），在實(shí)際估價(jià)時(shí)，總體的評(píng)估思路是先根據(jù)宗地條件，采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法評(píng)估其出讓土地使用權(quán)價(jià)格(jig)（通常設(shè)定為該用途的最高出讓年限），扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金，即為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。這是一種比較原則性的技術(shù)方法途徑，即一方面可類(lèi)似于出讓土地

12、使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，直接采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法；另一方面可從出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)之間權(quán)利的差別出發(fā)，即出讓土地使用權(quán)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)價(jià)格之間相差土地使用權(quán)出讓金，只要先評(píng)估確定出讓土地使用權(quán)價(jià)格和土地出讓金，即可得到劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。但實(shí)際上，由于我國(guó)現(xiàn)行土地制度下，劃撥土地使用權(quán)不能直接流轉(zhuǎn)，因而不存在劃撥土地使用權(quán)的市場(chǎng)交易體系和市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)，即使土地資產(chǎn)處置過(guò)程中出現(xiàn)的作價(jià)入股、租賃等各類(lèi)劃撥土地使用權(quán)處置價(jià)格實(shí)際上也只能作為政策價(jià)格看待，而不是真正意義上的市場(chǎng)價(jià)格。因此評(píng)估實(shí)踐中很難能夠收集準(zhǔn)確的劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格和收益

13、信息資料，故除成本逼近法外，收益還原法等其他基本估價(jià)方法實(shí)際上往往存在較大困難。（一）成本(chngbn)逼近法評(píng)估思路根據(jù)國(guó)土資源部發(fā)布的關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果(ji gu)確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知（國(guó)土資發(fā)200144號(hào)，2001年2月13日發(fā)布），“企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地(td)的平均取得和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)”。實(shí)際操作時(shí)，可以劃撥土地的同類(lèi)區(qū)域平均土地取得與開(kāi)發(fā)成本為基本成本，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上基本成本這一投資所產(chǎn)生的相應(yīng)利息和利潤(rùn)來(lái)確定。即：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=土地平均取得成本+土地平均開(kāi)發(fā)費(fèi)

14、用+相關(guān)稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+部分土地增值收益部分土地增值收益反映的是劃撥土地使用權(quán)人因持有劃撥土地而享有對(duì)土地增值帶來(lái)的價(jià)值溢價(jià)。但這部分增值收益具體是多少，比較難確定，可類(lèi)似于出讓底價(jià)評(píng)估方法途徑，以成本地價(jià)的一定比例系數(shù)來(lái)確定。比例系數(shù)可根據(jù)出讓和劃撥用地的不同權(quán)利特征，結(jié)合國(guó)家有關(guān)規(guī)定及各類(lèi)用地級(jí)差關(guān)系等加以確定，但不得高于出讓土地的增值收益率。（二）倒算法評(píng)估思路根據(jù)出讓(chrng)土地使用權(quán)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)價(jià)格之間的一般關(guān)系，在評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，可以先評(píng)估出讓土地使用權(quán)價(jià)格，在此基礎(chǔ)上扣除土地出讓金，如下式：劃撥(hub)土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格-土地出讓金該評(píng)

15、估方法途徑從表面上看，似乎較具可操作性，而且較好把握了劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵構(gòu)成，特別是兼顧了劃撥土地使用權(quán)的土地增值收益分成部分，但實(shí)際上仍然很難操作。分析原因主要在于土地出讓金的確定非常困難。因?yàn)殡m然從理論上看，出讓地價(jià)內(nèi)涵構(gòu)成中包含(bohn)土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和國(guó)家土地所有權(quán)收益三部分，但現(xiàn)實(shí)中這三部分很難明確加以區(qū)分。從土地增值原理上看，不論是土地資本投資引起的土地增值還是地租增值，實(shí)際上都源于剩余產(chǎn)品價(jià)值，從剩余產(chǎn)品價(jià)值中很難分析出那一部分屬于地租所有，哪一部分屬于土地資本所有；同時(shí)由于土地資本投資效應(yīng)存在外部性和融合性，難以明確區(qū)分利益歸屬。這種操作方式比較簡(jiǎn)便，因?yàn)閺睦碚?/p>

16、上說(shuō)，出讓金本質(zhì)上是土地價(jià)格中歸屬?lài)?guó)家的土地所有權(quán)收益部分，是城市土地絕對(duì)地租和部分級(jí)差地租的資本化。由于不同位置、不同用地類(lèi)型土地的級(jí)差地租存在不同，即一般城市中心區(qū)域級(jí)差地租高，邊緣區(qū)級(jí)差地租低甚至為零；商業(yè)用地級(jí)差地租高，工業(yè)用地級(jí)差地租低。這樣不同區(qū)域或不同用地類(lèi)型的土地出讓金占地價(jià)的比例應(yīng)該是各不相同的，即一般城市中心區(qū)域土地出讓金占地價(jià)的比重應(yīng)該高一些，邊緣區(qū)域應(yīng)該低一些；商業(yè)用地比例系數(shù)應(yīng)該較工業(yè)用地高等等。所以如果單純用一個(gè)固定的比例系數(shù)來(lái)確定土地出讓金就顯得不合理，特別是在城市邊緣區(qū)域，如果出讓金比例過(guò)高，就會(huì)導(dǎo)致土地成本及前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用難以回收，因此我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)分區(qū)域、分用地

17、類(lèi)型確定比例系數(shù)比較科學(xué)。（三）從土地增值收益原理和收益分配理論(lln)確定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的思路如前所述，無(wú)論是成本逼近(bjn)法評(píng)估思路還是倒算發(fā)評(píng)估思路，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估確定的難點(diǎn)在于如何合理確定土地出讓金，本質(zhì)上是如何把握好土地增值收益在國(guó)家和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益人之間進(jìn)行合理分配的問(wèn)題。土地增值是指土地利用過(guò)程中土地收益不斷增加，從而導(dǎo)致土地價(jià)格的增值，其實(shí)質(zhì)就是土地收益值的增加。如前分析，土地增值的原因概括起來(lái)主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加導(dǎo)致土地利用集約化程度提高及需求量增大造成的地價(jià)上漲，城市(chngsh)基礎(chǔ)設(shè)施投資等增加使得土地開(kāi)發(fā)利用效益提高，城市規(guī)劃變化導(dǎo)致土地利

18、用條件發(fā)生改變，土地使用者對(duì)土地進(jìn)行資金和勞動(dòng)投入等若干方面，也即分為地租增值和土地資本增加兩個(gè)部分。根據(jù)土地增值的涵義，土地增值額實(shí)際上就是同一宗土地在兩種不同狀態(tài)下的價(jià)格之差，依據(jù)不同的增值原因與增值形態(tài)，表現(xiàn)為不同形態(tài)地租的資本化。但實(shí)際上土地增值的各種形態(tài)往往是綜合在一起的，難以明確加以區(qū)分。土地增值的測(cè)算可以采用以下若干方法：一是增量收益資本化法。由于土地增值來(lái)源于地租的增值，而地租的增值最終反映在土地純收益的增值。土地區(qū)位條件的改善、用途的改變(gibin)、以及土地投入資本的增加等都會(huì)導(dǎo)致土地產(chǎn)出增加，從而土地純收益也會(huì)增加。故類(lèi)似于求取地價(jià)的收益法，土地增值可表達(dá)為：土地(td

19、)增值額=（增值發(fā)生后的土地(td)純收益-增值發(fā)生前的土地純收益）/土地還原利率二是成本扣減法。即土地現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格（可以是正常市場(chǎng)交易價(jià)格，或是土地持有期的評(píng)估價(jià)格），扣減土地取得時(shí)的成本費(fèi)用、對(duì)土地投入的資本以及相關(guān)利息、利潤(rùn)后的余額。即：土地增值額=土地現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格-土地取得費(fèi)-開(kāi)發(fā)費(fèi)-利潤(rùn)-利息三是根據(jù)土地增值原理，通過(guò)評(píng)估增值前后土地的價(jià)格，直接計(jì)算其差值，即得到土地增值數(shù)額。由于土地增值反映土地利用的生產(chǎn)能力，與土地權(quán)利狀況無(wú)關(guān)，同一宗地在同一利用方式下，無(wú)論是土地權(quán)利是出讓還是劃撥，該土地的生產(chǎn)能力是一致，土地增值額也是一致。鑒于我國(guó)現(xiàn)行土地市場(chǎng)價(jià)格主要是反映出土地使用權(quán)的價(jià)格，

20、故土地增值收益額的測(cè)算可按下式測(cè)算：土地增值額=出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)-土地取得開(kāi)發(fā)成本價(jià)格=出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-出讓土地取得費(fèi)-出讓土地開(kāi)發(fā)費(fèi)-利潤(rùn)(lrn)-利息但是這種方法(fngf)的根本還是在于土地增值收益(shuy)在國(guó)家和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益人之間進(jìn)行合理的分配系數(shù)問(wèn)題。而土地增值收益分配系數(shù)的確定，無(wú)論是理論還是實(shí)踐都存在一定欠缺。三、關(guān)于劃撥土地使用權(quán)權(quán)益基準(zhǔn)價(jià)的評(píng)估方法途徑劃撥土地使用權(quán)價(jià)格確定主要涉及國(guó)企改革中的土地資產(chǎn)處置及其他劃撥土地使用權(quán)入市補(bǔ)交土地出讓金兩方面應(yīng)用。特別是國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)）明確按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交土地出讓金的原則后

21、，國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）的通知具體出臺(tái)了不同形式補(bǔ)交土地出讓金的操作辦法，而劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的確定補(bǔ)交土地出讓金額的重要前提和依據(jù)。（一）劃撥土地使用權(quán)權(quán)益基準(zhǔn)價(jià)體系根據(jù)我國(guó)土地管理和交易制度的特點(diǎn)，結(jié)合出讓土地基準(zhǔn)地價(jià)體系特征，我們認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)權(quán)益基準(zhǔn)價(jià)體系可以在相應(yīng)的出讓土地基準(zhǔn)地價(jià)體系基礎(chǔ)上看，根據(jù)兩者的權(quán)利差異，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住和工業(yè)等不同用途，分別評(píng)估確定某一估價(jià)期日下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益的區(qū)域平均價(jià)格。（二）劃撥土地使用權(quán)權(quán)益基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定(qudng)方法鑒于

22、以上劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法的分析，為了簡(jiǎn)化(jinhu)問(wèn)題和易于操作，目前各地實(shí)踐(shjin)中，土地出讓金的確定大多根據(jù)劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法第26條“土地使用權(quán)出讓金、區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%”的規(guī)定，結(jié)合各地實(shí)際情況，按照標(biāo)定地價(jià)的一定比例確定，或直接制定相應(yīng)的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。劃撥土地入市交易及劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的確定是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作，類(lèi)似于政府評(píng)估并公布出讓土地基準(zhǔn)地價(jià)一樣，制定并公布劃撥土地使用權(quán)權(quán)益基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并以此為基礎(chǔ)，確定具體宗地的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格以及相應(yīng)的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，更具科學(xué)性、

23、公平性和可操作性，對(duì)于指導(dǎo)和規(guī)范劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的日常評(píng)估及管理工作具有重要現(xiàn)實(shí)意義。本次蕭縣劃撥土地使用權(quán)權(quán)益基準(zhǔn)價(jià)依據(jù)本輪基準(zhǔn)地價(jià)的60%確定，并以基準(zhǔn)地價(jià)的40%作為補(bǔ)繳土地出讓金最低下限。四、蕭縣劃撥土地使用權(quán)基準(zhǔn)價(jià)基準(zhǔn)條件及成果測(cè)算（一）蕭縣劃撥土地使用權(quán)基準(zhǔn)價(jià)的內(nèi)涵及基準(zhǔn)條件劃撥土地使用權(quán)權(quán)益基準(zhǔn)價(jià)，是指城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域的土地，按商業(yè)、居住和工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上對(duì)應(yīng)于出讓用地法定最高年期的劃撥土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。根據(jù)出讓用地基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵和基準(zhǔn)條件界定情況，確定劃撥(hub)土地使用權(quán)權(quán)益基準(zhǔn)價(jià)的內(nèi)涵及基準(zhǔn)條件如下：（1）關(guān)于(guny)估價(jià)基準(zhǔn)日：2010年1月1日（2）關(guān)于土地(td)開(kāi)發(fā)程度：按熟地界定，即“五通一平”（3）關(guān)于地價(jià)內(nèi)涵構(gòu)成：包含土地取得費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用及劃撥土地使用權(quán)的增值收益（4）關(guān)于土地使用年期：按法定最高出讓年期，即商業(yè)40年、居住70年和工業(yè)50年進(jìn)行界定（5）關(guān)于劃撥土地使用權(quán)權(quán)益基準(zhǔn)價(jià)的“基準(zhǔn)