淮南某項(xiàng)目初步可行性分析報(bào)告(doc 17頁(yè))

1、淮南紡織廠項(xiàng)目初步可行性分析.doc淮南紡織廠項(xiàng)目初步可行性分析第一部分 背景分析一、經(jīng)濟(jì)背景淮南，中國(guó)煤城，全市總?cè)丝跀?shù)2335798人。其中市區(qū)1753515人，鳳臺(tái)縣582283人。全市非農(nóng)業(yè)人口1057231人，占全市人口總數(shù)45.26%。而且淮南市一直采取開(kāi)放的戶籍政策，購(gòu)房入戶、投資納稅入戶、大中專畢業(yè)生入戶等開(kāi)放的人口政策讓淮南人口迅速增加。按照政府“十一五”規(guī)劃，2010年淮南市區(qū)要擴(kuò)大一倍，人口也將相應(yīng)急速擴(kuò)張。潛在的消費(fèi)群體將是推動(dòng)淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?004年，淮南市緊緊抓住國(guó)家宏觀調(diào)控政策機(jī)遇，加快推進(jìn)三大基地建設(shè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力進(jìn) 一步增強(qiáng)。特別是四個(gè)方面的較

2、快增長(zhǎng)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要促進(jìn)作用。一是農(nóng)業(yè)豐收對(duì)穩(wěn)定全市經(jīng)濟(jì)起了基礎(chǔ)性作用；二是投資快速增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)起到了重要拉動(dòng)作用；三是工業(yè)增長(zhǎng)速度快、效益好，對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用增強(qiáng)；四是消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)中趨旺，社會(huì)消費(fèi)品零售總 額實(shí)現(xiàn)了近幾年最高增幅。同時(shí)，與人民生活息息相關(guān)的社會(huì)事業(yè)等薄弱環(huán)節(jié)得到加強(qiáng)。全年地區(qū)生產(chǎn)總值完成214.49億元，比上年增長(zhǎng)16.2%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值26.48億元，增長(zhǎng)18.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值111.88億元，增長(zhǎng)18.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值76.13億元，增長(zhǎng)12.6%。全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入27.6億元，增長(zhǎng)37.1%；其中地方財(cái)政收入11.6億元，增長(zhǎng)29.6%。提前一年

3、完成“十五”計(jì)劃確定的主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。工業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展。工業(yè)支撐帶動(dòng)作用繼續(xù)增強(qiáng)。全年完成工業(yè)增加值85.0億元，比上年增長(zhǎng)20.5%。煤、電、化等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、銷售高速增長(zhǎng)，全年原煤產(chǎn)量達(dá)到3749.3萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)4.5%；發(fā)電量232.2億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)12.3%。濃硝酸23.8萬(wàn)噸，增長(zhǎng)8.9%；合成氨40.1萬(wàn)噸，增長(zhǎng)8.4%。農(nóng)村經(jīng)濟(jì) 多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。全年糧食總產(chǎn)量118.3萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)100.5%。養(yǎng)殖業(yè)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年肉類總產(chǎn)量9.5萬(wàn)噸，禽蛋產(chǎn)量4.3萬(wàn)噸，牛奶產(chǎn)量3.1萬(wàn)噸，分別增長(zhǎng)9.4%、10.5%、6.3%。服務(wù)業(yè)發(fā)展步伐進(jìn)一步加快。一

4、批物流項(xiàng)目正在加快推進(jìn)，商業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)業(yè)日趨興旺，社區(qū)服務(wù)業(yè)不斷完善。商貿(mào)餐飲、交通運(yùn)輸?shù)确?wù)業(yè)繼續(xù)較快增長(zhǎng)。投資、消費(fèi)、外經(jīng)外貿(mào)快速發(fā)展。投資增長(zhǎng)持續(xù)強(qiáng)勁。在省“861”和市“3671”行動(dòng)計(jì)劃的帶動(dòng)下，固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成86.1億元，增長(zhǎng)67 .8%，增速和投資額均創(chuàng)近年新高。消費(fèi)市場(chǎng)活躍。消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，汽車、旅游、住房、教育 、信息服務(wù)、文化產(chǎn)品等已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額63億元，比上年增長(zhǎng)13.3%。外經(jīng)外貿(mào)快速發(fā)展。全年完成外貿(mào)出口2600.4萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng)1.0%。全年實(shí)際到位外資11000萬(wàn)美元

5、，比上年增長(zhǎng)35.4%；新批外商直接投資項(xiàng)目10個(gè)，合同外資額6606萬(wàn)美元，增長(zhǎng)25.0%；引進(jìn)內(nèi)資實(shí)際到位資金29.3億元，其中省外資金27.3億元。成功舉辦了第十一屆中國(guó)豆腐文化節(jié)，節(jié)慶期間簽訂投資與合作項(xiàng)目金額41億元。組團(tuán)參加了皖粵、對(duì)韓、皖魯、合肥高新技術(shù)-資本對(duì)接會(huì)等經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作活動(dòng)。重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)企業(yè)、重點(diǎn)園區(qū)支撐有力。重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展順利。益益乳業(yè)科技園一期工程，淮化集團(tuán)4萬(wàn)噸雙氧水、3萬(wàn)噸食品級(jí)液體二氧化碳、恩德?tīng)t改造、熱電聯(lián)供，礦業(yè)集團(tuán)日產(chǎn)2500噸新型干法水泥生產(chǎn)線建成投產(chǎn)。顧橋、顧橋北、丁集、張北、潘北、望峰崗、劉莊礦井，田電30萬(wàn)千瓦機(jī)組技改，平電二期260萬(wàn)千瓦機(jī)組，

6、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地等項(xiàng)目進(jìn)展良好。礦業(yè)集團(tuán)煤電一體化田集電廠、鳳臺(tái)電廠，淮化合成氨老系統(tǒng)改造，洛電三期，朱集、板集礦井等項(xiàng)目前期工作扎實(shí)推進(jìn)。2004年列入省“861”行動(dòng)計(jì)劃重大項(xiàng)目完成投資額44億元，其中煤電化項(xiàng)目完成投資額35.02億元，占79%。重點(diǎn)企業(yè)貢獻(xiàn)份額繼續(xù)提高。煤、電、化重點(diǎn)企業(yè)緊緊抓住國(guó)家鼓勵(lì)“瓶頸”產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，生產(chǎn)、銷售繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，產(chǎn)銷銜接良好，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)份額繼續(xù)提高。煤電化企業(yè)新增增加值占全市新增工業(yè)增加值的86%。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)增勢(shì)強(qiáng)勁。開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集功能進(jìn)一步增強(qiáng)，南區(qū)路網(wǎng) 及配套設(shè)施基本建成。全年進(jìn)區(qū)項(xiàng)目30個(gè)，其中外資企業(yè)4家，實(shí)際到位內(nèi)、外資分

7、別為5 .5億元和4076萬(wàn)美元，實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入15億元。財(cái)政、金融、居民收入顯著增長(zhǎng)。財(cái)政收入躍上新臺(tái)階。全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入27.6億元，增長(zhǎng)37.1%；其中地方財(cái)政收入11.6億元，增長(zhǎng)29.6%；財(cái)政支出20.9億元，增長(zhǎng)34.2%。金融機(jī)構(gòu)存貸款平穩(wěn)增長(zhǎng)。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額252.4億元，比上年末增加52.5億元；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額為177.8億元，比上年末增加22.9億元。城鄉(xiāng)人民生活水平繼續(xù)提高。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7418元，比上年增長(zhǎng)23.4%；在崗職工平均工資為16970元，增長(zhǎng)43.6%；全年農(nóng)民人均純收入2572元，增長(zhǎng)26.5%。教育、社會(huì)保障、社會(huì)事

8、業(yè)全面進(jìn)步。教育事業(yè)健康發(fā)展。九年制義務(wù)教育繼續(xù)鞏固，高中階段教育加快發(fā)展，初中招生40502人，普通高中招生14095人，普通高校招生13084人。中小學(xué)危房改造取得較大進(jìn)展，改造D類危房面積69644平方米。高等教育規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，成人教育、職業(yè)教育、民辦教育穩(wěn)步發(fā)展。大力抓好社會(huì)保障和再就業(yè)。全面啟動(dòng)下崗職工出中心工作，企業(yè)退休職工社會(huì)化管理服務(wù)工作穩(wěn)步推進(jìn)。全年職工參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)達(dá)26.3萬(wàn)人，參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)達(dá)13萬(wàn)人，參加失業(yè)保險(xiǎn)達(dá)33.3萬(wàn)人，保障城鎮(zhèn)最低生活人口122.2萬(wàn)人次，實(shí)施農(nóng)村特困人員救助2.6萬(wàn)人次。全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)2.41萬(wàn)人，城鎮(zhèn)登記 失業(yè)率為4.4%。社會(huì)

9、事業(yè)全面進(jìn)步。科技創(chuàng)新取得新成績(jī)。全年共鑒定科技成果62項(xiàng)，其中國(guó)際先進(jìn)水平5項(xiàng)，國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平7項(xiàng)，獲省部級(jí)科技成果獎(jiǎng)17項(xiàng)。申報(bào)高新技術(shù)企業(yè)3家，申報(bào)高新技術(shù)產(chǎn)品3項(xiàng)。衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展成效顯著。結(jié)核病免費(fèi)救治和艾滋病防治工作得到加 強(qiáng)，疾病預(yù)防控制體系和突發(fā)公共衛(wèi)生醫(yī)療救治體系建設(shè)全面啟動(dòng)，在全省率先實(shí)現(xiàn)兒童計(jì)劃免疫免費(fèi)接種。人口與計(jì)劃生育綜合改革向縱深推進(jìn)，人口自然增長(zhǎng)率為7.27。生態(tài)保護(hù)和環(huán)境治理工作進(jìn)一步加強(qiáng)。文化、體育、檔案、氣象、新聞出版、地方志等事業(yè)取得了新的發(fā)展。但是，在全市經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得較大成績(jī)的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)艱巨；“三農(nóng)”問(wèn)題突出，農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民增收

10、缺乏長(zhǎng)效機(jī)制；中小企業(yè)活力不強(qiáng)；經(jīng)濟(jì)外向度和非公有制經(jīng)濟(jì)比重偏低；社會(huì)保障和就業(yè)壓力增加等問(wèn)題依然突出，影響和制約著全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，需要采取切實(shí)有效的措施，認(rèn)真加以解決。二、城市背景淮南市雖然歷史可以追溯到夏商時(shí)期，但是現(xiàn)代城市史卻非常短：1949年1月18日淮南解放。3月，中共中央華東局決定在淮南三鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上設(shè)立淮南煤礦特別行政區(qū)；4月，淮南煤礦特別行政區(qū)改設(shè)為淮南礦區(qū)。1950年9月，建縣級(jí)淮南市。1952年6月，建立省轄淮南市。1977年1月，鳳臺(tái)縣由阜陽(yáng)專區(qū)劃入；1999年11月，毛集社會(huì)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)批準(zhǔn)成立。今淮南市轄田家庵、大通、謝家集、八公山、潘集區(qū)和鳳臺(tái)縣以及毛集社會(huì)

11、發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)。2004年7月，孔店鄉(xiāng)、三和鄉(xiāng)、曹庵鎮(zhèn)、史院鄉(xiāng)、孤堆鄉(xiāng)、楊公鎮(zhèn)、孫廟鄉(xiāng)由長(zhǎng)豐縣分別劃入淮南市大通區(qū)、田家庵區(qū)、謝家集區(qū)。2004年是實(shí)施“城市建設(shè)三年大變樣”的起步年，也是創(chuàng)建國(guó)家、省級(jí)園林城市關(guān)鍵年。全年新增道路面積60萬(wàn)平方米，城市綠地提高了2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了30.5%，新建城市路燈627柱1270盞，改建路燈35柱54盞，亮燈率達(dá)97%以上。年內(nèi)，投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金1.9 億元。完成淮舜路、電建路、淮河路、淮建路、民主路、廣場(chǎng)南路、劉家山路等道路大修改造工程，極大地改善了老城區(qū)的交通狀況。解決了一些有路無(wú)燈、有燈不亮的道路的亮化。主 要有洞山東路、民主路、唐山北路、

12、田大南路、舜耕西路、206國(guó)道淮化段、湖濱路、國(guó)慶西路、石澗湖西路等。解決了多年來(lái)沒(méi)有解決的問(wèn)題。市政工程公司搶抓機(jī)遇碩果累累：田大南路二期工程洞山東路改造工程竣工淮河路改造工程完工淮建西路改建工程竣工田大北路改造工程完工新建朝陽(yáng)東路竣工舜耕西路改建工程完工國(guó)慶東路改造工程竣工10、建設(shè)北路改建工程完工11、唐山路改建工程竣工根據(jù)以上的分析，“-”項(xiàng)目正處于淮南市高端人群的輻射范圍中，是淮南城市的主要發(fā)展方向，也是居家生活的首選，具備良好的地理優(yōu)勢(shì)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)概述截止目前，淮南市的房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)保持健康快速發(fā)展的勢(shì)頭，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)70家。其中一級(jí)企業(yè)1家，二級(jí)企業(yè)8家，三級(jí)、四級(jí)企業(yè)

13、40家，暫定級(jí)別21家，年內(nèi)新批房地產(chǎn)企業(yè) 2家，至年底，全市開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)24.87億元。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)人數(shù)約2400人， 專業(yè)技術(shù)人員約1500人。2005年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15.2億元，同比增長(zhǎng)25.7%；其中住房投資11.1億元，同比增長(zhǎng)108%；商品房屋施工面積260萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.1%；其中住宅面積228.11萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.1%；新開(kāi)工面積135.69萬(wàn)平方米，竣工面積102.68 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50%；其中住宅89.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)76.8%，房屋空置面積11.41萬(wàn)平方米，比上年減少42.6%。【舊城改造成績(jī)顯著】2004年，淮南市舊城改

14、造工作堅(jiān)持有利于城市 建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又有利 于改善城市居民的生活環(huán)境和提高生活質(zhì)量為原則的指導(dǎo)思想，加快了改造建設(shè)的步伐，全 年完成投資8.1億元，施工面積179萬(wàn)平方米，其中住宅147萬(wàn)平方米，竣工面積55萬(wàn)平 方米 ，其中住宅47萬(wàn)平方米。華聲嘉苑、海達(dá)花園等一批新建的高檔次的住宅小區(qū)建成并投入使 用。礦業(yè)集團(tuán)全年開(kāi)工14個(gè)危舊房改造項(xiàng)目，開(kāi)工面積120萬(wàn)平方米，竣工40萬(wàn)平方米，謝二西村、新社東村等一批現(xiàn)代化小區(qū)建成。極大的改善了淮南市老礦區(qū)職工的住房條件。淮南市目前開(kāi)發(fā)小區(qū)及銷售行情：（截止2006年七月22日）綠苑山莊5951883002912元/ 淮南長(zhǎng)江商貿(mào)新區(qū)北區(qū)909000

15、000謝三村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0000000橋南小區(qū)969600000桂園小區(qū)0000000淮望村5158900000選煤村576187870001524元/ 斯瑞明珠城186691171170002098元/ 龍眼村36458155155136002762元/ 紫金華庭693666630061285元/樓盤名稱入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已辦證套數(shù)今日簽約套數(shù)今日備案套數(shù)成交均價(jià)龍湖匯景豪庭603921210002370元/ 金色巴黎購(gòu)物中心272232492490009540元/ 惠利花園城C區(qū)翰林華府618180438438431002061元/ 惠利花園城D區(qū)中都華府296441401

16、40129001803元/ 新光花園11476383836002414元/ 金玉新村29138848456001397元/ 鐘山園小區(qū)4924252520002188元/ 國(guó)慶花園8031494932002003元/ 金色家園24910614214294002432元/ 上述價(jià)格是淮南市房產(chǎn)網(wǎng)上備案價(jià)格，實(shí)際從售樓處了解到的價(jià)格要比網(wǎng)上價(jià)格高100200元/M2（來(lái)源于淮南市房產(chǎn)網(wǎng)）（二）分區(qū)樓盤田家庵 HYPERLINK /xxgs_webgis.asp?kfsinfoid=31&id=60&Building_name=綠苑山莊 綠苑山莊 HYPERLINK /xxgs_webgis.asp

17、?kfsinfoid=36&id=52&Building_name=龍眼村 龍眼村 HYPERLINK /xxgs_webgis.asp?kfsinfoid=34&id=50&Building_name=龍湖匯景豪庭 龍湖匯景豪庭 HYPERLINK /xxgs_webgis.asp?kfsinfoid=33&id=49&Building_name=金色巴黎購(gòu)物中心 金色巴黎購(gòu)物中心 HYPERLINK /xxgs_webgis.asp?kfsinfoid=31&id=48&Building_name=惠利花園城C區(qū)翰林華府 惠利花園城C區(qū)翰林華府 HYPERLINK /xxgs_webgis

18、.asp?kfsinfoid=31&id=47&Building_name=惠利花園城D區(qū)中都華府 惠利花園城D區(qū)中都華府 HYPERLINK /xxgs_webgis.asp?kfsinfoid=32&id=46&Building_name=新光花園 新光花園 HYPERLINK /xxgs_webgis.asp?kfsinfoid=29&id=44&Building_name=鐘山園小區(qū) 鐘山園小區(qū) HYPERLINK /xxgs_webgis.asp?kfsinfoid=28&id=43&Building_name=國(guó)慶花園 國(guó)慶花園 HYPERLINK /xxgs_webgis.asp

19、?kfsinfoid=27&id=42&Building_name=金色家園 金色家園 謝家集 HYPERLINK /xxgs_webgis.asp?kfsinfoid=40&id=59&Building_name=淮南長(zhǎng)江商貿(mào)新區(qū)北區(qū) 淮南長(zhǎng)江商貿(mào)新區(qū)北區(qū) HYPERLINK /xxgs_webgis.asp?kfsinfoid=39&id=58&Building_name=謝三村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 謝三村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) HYPERLINK /xxgs_webgis.asp?kfsinfoid=36&id=56&Building_name=桂園小區(qū) 桂園小區(qū) HYPERLINK /xxgs_webgis.a

20、sp?kfsinfoid=36&id=55&Building_name=淮望村 淮望村 HYPERLINK /xxgs_webgis.asp?kfsinfoid=36&id=54&Building_name=選煤村 選煤村 HYPERLINK /xxgs_webgis.asp?kfsinfoid=30&id=45&Building_name=金玉新村 金玉新村 八公山 HYPERLINK /xxgs_webgis.asp?kfsinfoid=35&id=51&Building_name=紫金華庭 紫金華庭 潘集 HYPERLINK /xxgs_webgis.asp?kfsinfoid=36&i

21、d=57&Building_name=橋南小區(qū) 橋南小區(qū) 大通 HYPERLINK /xxgs_webgis.asp?kfsinfoid=37&id=53&Building_name=斯瑞明珠城 斯瑞明珠城上述只是一部分備案樓盤，還有一部分樓盤正在籌備前期事宜，沒(méi)有備案；（來(lái)源于淮南市房產(chǎn)網(wǎng)）淮南市地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格差異明顯，不但多層、小高層、高層各類型房地產(chǎn)價(jià)格差異明顯，而且從各分區(qū)域來(lái)看，價(jià)格懸殊較大，八公山區(qū)一帶由于接近城市邊緣，價(jià)格上稍低，多層價(jià)格一般在13001600元/M2之間，而位于田家俺區(qū)的售房均價(jià)一般在22003000元/M2之間，其它各區(qū)住宅價(jià)格大多在1800-3000元/M2之間。其次從房地產(chǎn)功能和用途來(lái)看，高層住宅、寫字樓的功能區(qū)分模糊，而商業(yè)樓盤價(jià)格差異比較小。另外，淮南目前還呈現(xiàn)出一個(gè)現(xiàn)象：目前整個(gè)城市的高層建筑特別多，基本上在售或待售的樓盤高層建筑都占有相當(dāng)大的比例，有的樓盤幾乎全部是高層，多達(dá)30層。四、本章小節(jié)縱觀淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們可以發(fā)現(xiàn)，淮南市場(chǎng)已經(jīng)積累了大量的房地產(chǎn)需求，并且具有可觀的上升空間，為我們提供了很好的營(yíng)銷背