云霄城市進入可行性研究報告0708課件

1、版權聲明：本案僅供客戶內部使用，版權歸浩瀚置業(yè)（廈門）有限公司所有，未經浩瀚置業(yè)（廈門）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構 和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。云霄城市進入可行性研究報告新浩瀚研展部2017年6月報告匯報思路PART 1云霄城市認知PART 2云霄房地產認知PART 3市場總結與建議PART 4莆美新城地塊評測PART1云霄房城市認知城市概況城市經濟城市規(guī)劃城市概況城市區(qū)位城市交通城市發(fā)展城市人口PART 1.1城市概況城市區(qū)位：閩南金三角南端，距漳州1.5小時車程，介于廈門、汕頭兩大特區(qū)之間，與臺灣一 水之隔云霄縣地處福建省南部沿海，位于“閩南金三角”南

2、端?？h城距漳州市區(qū)約95公里；東南與東山縣隔海相望（距離34公里），西與平和縣接壤（距離77公 里），南與詔安縣交界（距離49公里），北與漳浦縣毗鄰（距離42公里），介于廈門、汕頭兩個 特區(qū)之間，亦與臺灣一水相隔，區(qū)位優(yōu)勢十分明 顯。漳州廈門汕頭云 霄港口：云霄港位于漳江出海口 兩岸海域，北通滬、津，南達 港粵，東至臺灣，人稱“狀元 港”航運歷史悠久，曾經有過 海洋貿易繁盛的歷史，是閩南 物資集散地和漳南貿易中心公路：構建“六路貫通”全縣 的骨干公路網， “沈?！备咚?公路、國道324線、廈深高速鐵 路、入閩大通道坂云線交戰(zhàn)路 穿境而過，并且還有境內將軍 大道、疏港公路。鐵路：規(guī)劃構建“一走廊

3、、一 樞紐、一支線”的鐵路網絡。 一走廊：即廈深、寧漳鐵路走 廊；一樞紐：即云霄火車站綜 合樞紐；一支線：服務于鄰邊 的常山開發(fā)區(qū)與平和縣。PART 1.1城市概況城市交通：云霄縣交通路網全面通達，形成“一港六路”的水陸交通網絡漳詔高速公路云霄港區(qū)PART 1.1城市概況產業(yè)經濟情況全國“花果之鄉(xiāng)”:盛產枇杷、楊桃、龍眼、荔枝、香蕉等熱帶亞熱帶水果，“云霄枇杷”獲得“中國馳名商標”稱號;臨港工業(yè)大縣：對接古雷石化下游產業(yè)，整合縣城建成區(qū)、滬深高鐵客貨站埠、光電科技產業(yè)園區(qū)、臨港工業(yè)集中區(qū)等資源，形成港城一體化格局；文化藝術勝地：全國首個開漳歷史文化紀念館、全省首個非物質文化遺產展示館，“云霄潮

4、劇”被公布為第三批國家級非物質文化遺產。注：云霄縣城包括 云陵鎮(zhèn)、莆美鎮(zhèn)馬鎮(zhèn)鄉(xiāng)火田鎮(zhèn)和平鄉(xiāng)常山經濟開發(fā)區(qū)東廈鎮(zhèn)陳岱鎮(zhèn)列嶼鎮(zhèn)云霄縣城下河鄉(xiāng)城市發(fā)展：云霄為農業(yè)大縣、水產大縣 、資源大縣、新興臨港工業(yè)縣，以“兩鎮(zhèn)一開發(fā) 區(qū)”為重點發(fā)展軌跡全縣轄9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和1個工業(yè)開發(fā)區(qū)鎮(zhèn)云陵鎮(zhèn)、東廈鎮(zhèn)、火田鎮(zhèn)、莆美鎮(zhèn)等；轄區(qū)面積1166平方千米，內河通航30千米;薌城 區(qū)區(qū)龍文 龍海市 云霄縣 漳浦縣 詔安縣 長泰縣 東山縣 南靖縣 平和縣 華安縣人 口 58.7818.793.28 41.89 81.94 60.74 21.86 21.92 34.17 50.43 16.35人口, 薌城區(qū),58.78人口, 龍文

5、區(qū),18.7市,人口, 云霄縣,41.89 人口, 龍海人口, 漳浦縣,人口, 詔安縣,60.74,21.86 21.92人口 長人泰口縣, ,東山縣34, .17人口, 平和縣,人口, 南靖縣50, .43人口, 華安縣,16.3520169年3.28漳州各8縣1.94市常駐人口情況2013201420152016人口40.7241.0841.5141.89人口, 2013, 40.72人口, 2014, 41.08人口, 2015, 41.51 人口, 2016, 41.89近幾年云霄常駐人口情況2016年云霄常駐人口為41.89萬人，人口基數不大，2016年排名全市第六，縣城常駐人口為1

6、9.7萬；從近幾年的常駐人口上看，云霄縣常駐人口增長相當緩慢，四年近增長1.17萬人；PART 1.1城市概況城市發(fā)展：云霄人口總量為41.89萬人，排全市第六；人口分布情況，以縣城中心的云陵 及莆美人口最多，其次為東廈及火田；云霄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口分布情況云陵鎮(zhèn)陳埭鎮(zhèn)莆美鎮(zhèn)東廈鎮(zhèn)列嶼鎮(zhèn)火田鎮(zhèn)下河鄉(xiāng)馬鋪鄉(xiāng)和平鄉(xiāng)常山65356355366289551085211585084839630358762245618777PART 1.1城市概況小結城市區(qū)位出口導向型經濟區(qū)、臨港工業(yè)園區(qū)城市交通擁有高鐵，高速，港口等.城市輻射能力不斷增強；城市發(fā)展典型資源，水產，旅游，農業(yè)大縣；以縣城中心為絕對發(fā)展核心；城市人

7、口人口總量不高，排名全市第六；常駐人口增長相對緩慢，人口導入性略顯不足；城市概況梳理對我們的啟示沿海出口導向型經濟區(qū)，交 通便捷，農業(yè)水產資源大 縣，人口基數較低、增長緩 慢 城市經濟城市產業(yè)結構GDP走勢固定資產投資居民購買力PART 1.2城市經濟20第一產12, 2業(yè) , 4.57%02業(yè),20業(yè),第一產 16, 20.34第二產業(yè), 2012, 3第二產業(yè),第二產業(yè),7.76% 2013, 40.75% 2014, 42.98% 2015, 4業(yè),第二產業(yè),1.48% 20第二產 16, 41.37%第三產業(yè), 2012, 3第三產業(yè),第三產業(yè),第三產9.07% 2013, 35.85

8、% 2014, 36.19% 2015, 3業(yè),第三產業(yè), 7.80% 2016, 38.29%近五年云霄三產比例結構業(yè),3.4 業(yè)0% 20第一產第13一, 2產第一產第14 二, 2產0.8業(yè)3%業(yè),0. 業(yè)72%20第一產第15 三, 2產市 區(qū)龍 海 市云 霄 縣漳 浦 縣詔 安 縣長 泰 縣東 山 縣南 靖 縣平 和 縣華 安 縣% 地 產 GDP35.6341.725.4313.796.666.847.495.326.622.635.63地產GDP, 龍 海地產GDP, 云 霄縣, 5.43地產GDP, 漳 浦縣, 13地.7產9 GD泰山P地, 產詔G安DP地, 產長GDP地產,

9、 東GDP地產南,GDP 靖 , 平 和縣, 6.66 縣, 6.84 縣, 7.49 縣, 5.32 縣地, 產6.G62DP, 華 安縣, 2.6地產GDP, 市市區(qū), 42,1.07216年地產GDP生產總值產業(yè)結構分析：實施“優(yōu)一強二提三”、全縣形成三產業(yè)共同推動經濟發(fā)展的良好格局。從近幾年的三產比例上看，一產比例不斷降低，二產頻調，三產比例不高；云霄正處于優(yōu)化一產強化二產提升三產的時期；從各縣市地產GDP上看，云霄整體房地產開發(fā)總量位居所有縣城倒數第二，GDP為5.43億元，屬于地產發(fā)展比 較慢的縣城區(qū)域。支柱產業(yè)分析：工業(yè)上以光電新能源產業(yè)為代表，農業(yè)發(fā)展上為首批省級富硒農業(yè)產業(yè)開

10、發(fā)重點縣、福建農民創(chuàng)業(yè)園建設縣主要工業(yè)產業(yè)及分布情況精細化工列嶼裝備制造陳岱化工新材料陳岱、列嶼新型輕紡東廈、列嶼光電新能源莆美、云陵開發(fā)區(qū)主要農業(yè)產業(yè)及分布情況水產養(yǎng)殖東廈、列嶼花卉苗木種植馬鋪蔬菜種植和平、馬鋪水果種植下河、馬鋪、和平新興臨港產業(yè)體系。充分發(fā)揮獨特區(qū)位優(yōu)勢，承接古雷開發(fā)區(qū)的輻射，利用好海洋和岸線資源，與區(qū)域主導產業(yè)配套發(fā)展，依托港口優(yōu)勢輸入原料，完善產業(yè)結構，加快基礎設施 配套，大力發(fā)展臨港產業(yè)。以臨港工業(yè)園區(qū)為載體，圍繞漳州（云霄）核電項目，同步發(fā)展核電關聯(lián)配套產業(yè)，力爭到2020年，實現年產值100億元以上。首批省級富硒農業(yè)產業(yè)開發(fā)重點縣、福建農民創(chuàng)業(yè)園建設縣。發(fā)揮特色

11、品牌優(yōu)勢，加快實施現代農業(yè)提升工程，推進農業(yè)科技創(chuàng)新，轉變農業(yè)經營方式，進一步打響云霄枇杷、竹 塔泥蚶、下河楊桃、馬鋪淮山、東廈鋸緣青蟹、列嶼巴非蛤、東廈文蛤、東廈縊蟶、漳江口大蠔等云霄“十大”地理標志產品品牌，繼續(xù)擴大蔬菜、花卉、苗木產業(yè)規(guī)模。和平鄉(xiāng)東廈鎮(zhèn)陳岱鎮(zhèn)列嶼鎮(zhèn)云霄 縣城常山經濟開發(fā)區(qū)馬鎮(zhèn)鄉(xiāng)火田鎮(zhèn)下河鄉(xiāng)PART 1.2城市經濟支柱產業(yè)園之云陵開發(fā)區(qū)：光電之都，云霄經濟引擎，入駐企業(yè)214家，其中光電企業(yè)134家，開發(fā)區(qū)總產值130億，占比全縣工業(yè)產值56%開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積13平方公里，功能定位為集產品研發(fā)、加工制造 和產品流通于一體的高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，依據功能定位要求和區(qū) 位優(yōu)勢，按

12、節(jié)能光電科技產業(yè)園區(qū)、普通工業(yè)園區(qū)、臨港工業(yè)園 區(qū)、光電觀景中心公園、鐵路站埠商貿服務及生活保障區(qū)、七星旅 游度假區(qū)等總體規(guī)劃，分步實施。其中節(jié)能光電科技產業(yè)園分三期 建設，第一期規(guī)劃總用地為9966畝，主要發(fā)展LED、節(jié)能照明和太 陽能光伏等新能源、新光源領域的新興產業(yè)；第二期規(guī)劃用地2300畝，創(chuàng)辦了“云霄縣回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)園”；第三期規(guī)劃用地4500 畝，建設光電學院和海峽光電產業(yè)園。在高鐵客運站周邊規(guī)劃1000畝建設現代光電市場。PART 1.2城市經濟房地產開發(fā)投資額：云霄固定資產投資從2013年后保持相對穩(wěn)定的增長速度，而房地產開發(fā)投資受市場影響較大，特別是去年投資強度有所回落PART 1

13、.2城市經濟增速56.30%31.80%25.80%額, 2012, 57.75固定資產投額資, 2013, 92.69固定資產投額資, 2014, 120.66固定資產投資固定資產投額資, 2015, 159.07固定資產投資額, 2016, 200.046,增速, 2012, 增速, 2013, 增速, 2014, 增速,2200115201225061.330%26001.540%23001.250%2320151.8.6800%固定資產投資額57.7592.69120.66159.07200.04云霄近五年固定資產投資固定資產投資額增速20122013201420152016房地產投資

14、額6.1225.6820.2523.149.39增速320.40%-21.20%15.60%-59.90%房地產投資額, 2012, 6.12房地產投資額,2014, 20.25房地產投資額,增速, 2013,320.40%增速, 2014, -21.20%增速增, 2速01, 52,016, -15.605%9.90%云霄近五2年013房, 25.地68 產房地開產發(fā)投資投額,資2015, 23.14房地產投資額增速房地產投資額, 2016, 9.3920122013201420152016房投/固投10.61%27.71%16.78%14.54%4.79%房投/固投,2012, 10.61

15、%60.50% 房投30/.2固0投% ,房投/固投, 房投/固投,2014, 16.78%2015, 14.54%房投/固投,2016, 4.79%近五年房投/固投201比3, 27值.71%云霄固定資產投資從2013年后保持相對穩(wěn)定的增長速度25-32%，整體城市投 資力度持續(xù)穩(wěn)定；而云霄地產在經歷2012-2013的歷史峰值投資之后，整體市場呈現短期井噴式開發(fā)，近兩年受市場大環(huán)境萎靡影響，投資大幅下滑，呈現負增長；從占比上看，近兩年房地產投資占比明顯減少，到了2016年占比減至4.79%；GDP走勢分析：近五年來云霄GDP持續(xù)保持穩(wěn)定高速的增長態(tài)勢，年均增長幅度維持在12%左右，但基數較

16、低總量?。蝗司鵊DP同步維持持續(xù)增長的態(tài)勢，2016年人均GDP為34853元PART 1.2城市經濟城市GDP, 2012,87.72城市GDP, 2013,101.3130.28城市GDP, 201城5,市GDP, 2016,149.07增速, 2012,增速, 2013,增速, 2014,增速增,速20,1250,16,云霄近五年G城D市GPD走P, 20勢14,城11市1.5G1DP增速城市GDP, 2012,22169城市GDP, 2013,24877城市GDP, 2015,城市GDP, 2016,34853增速, 2013,增速, 2014, 9.11%增速,增20速15, ,20

17、16,20121240.3103%1230.0104%1220.4105%1230.611026%.20%20122013122.2021%42015152.60411%61.03%城市GDP87.72101.3111.51130.28149.07城市GDP2216924877271453139034853增速14.30%13.00%12.40%13.60%12.20%增速12.22%9.11%15.64%11.03%8000-20,000US$0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$啟動期緩慢發(fā)展期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為

18、主超速發(fā)展單純數量型快速發(fā)展以數量為主，數量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展以質量為主，數量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型云霄近五年人均城市GGDDP,P20情14,況 313902城71市45GDP增速人均購買力：云霄整體零售消費穩(wěn)步提升，居民的整體消費能力及購買力潛力性凸顯2012, 38.892013, 41.22社會零售品總額,社會零售品總額社, 會零售品總額, 2014, 45.68社會零售品總額,2015, 47.2社會零售品總額,2016, 53.82012增速, 2012, 17.20130增0%速, 2013, 12.20145增0%速, 2014, 13增.20152 速0%, 20165

19、, 14.002016社會零售品總額38.8941.2245.6847.253.8增速17.00%12.50%13.20%16.00%14.00%云霄近五年社會零售總額社會零售品總額增速20122013201420152016人均可支配收入1774419074233062614927588人均可支配收入, 2012, 177入44, 2013, 19074人均可支可支配收人均配人收均可支配收云霄人人均均可可支支配入收配, 2收014入, 233入06, 2015, 26入14, 92016, 2758820122013201420152016城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額47.8494.30109.97

20、165.26城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額, 2012,47.84城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額, 2013,94.30109.97城鄉(xiāng)居民儲城蓄鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額, 2015,165.26居民存款余額存款余額, 2014,云霄社會零售總額2016年達到53.8億元，普遍增幅在12-17%；近兩年云霄居民可支配收入及存款余額穩(wěn)步上升，居民整體的消費能力及購買力潛力性相對突出；PART 1.2城市經濟PART 1.2城市經濟小結產業(yè)結構第一產業(yè)以枇杷、楊桃種植為代表，第二產業(yè)以光電產 業(yè)及新能源開發(fā)為代表；房地產開發(fā)投資額近兩年大市場環(huán)境萎靡影響，投資呈現負增長；GDP走勢；云霄GDP走勢總體上維持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，

21、但基數小， 整體規(guī)模依然非常有限；居民購買力零售消費穩(wěn)步提升，居民的整體消費能力及購買賣力潛力性凸顯城市經濟梳理對我們的啟示最具代表的支柱產業(yè)為枇杷 種植及光電產業(yè)，近幾年經 濟持續(xù)增長且走勢企穩(wěn)，但 規(guī)?？偭啃?城市規(guī)劃城市定位城市規(guī)劃中心城區(qū)規(guī)劃PART 1.3城市規(guī)劃云霄城市定位：海峽西岸城鎮(zhèn)群的臨海生態(tài)文化旅游城市，東山灣重要的中心城市、商貿物流樞杻海峽西岸城鎮(zhèn)群以開漳文化、臨海山水為特色的生態(tài)文化旅游城市，兩岸開漳文化交流平臺，東山灣重 要的商貿物流與綜合交通樞紐，東山灣重要的生活服務中心，東山灣重要的光電產業(yè)、精細化工及能源產 業(yè)基地，云霄縣政治、經濟、文化中心。漳學校休閑公園行政

22、機關單位醫(yī)院國道云霄當前空間格局及資源分布：云霄依山面海，地勢自西北向東南傾斜，目前大部分城市配套資源均在以云陵為核心的老縣城，但隨著城市擴容，莆美新城的配套資源不斷豐富。廈門 漳州 漳浦 龍海漳江江PART 1.3城市規(guī)劃云霄整體規(guī)劃：云霄縣城規(guī)劃為“三足鼎立”，全力打造縣城中心區(qū)、光電產業(yè)園區(qū)、臨 港工業(yè)園區(qū)，重點打造光電、新能源、臨港、現代農業(yè)、商貿旅游服務?？h城中心區(qū)：以云陵鎮(zhèn)為中心，繼續(xù)做大縣城中心 區(qū)。拓展城市發(fā)展空間，拓展將軍大道、開漳大 道，擴容世坂片區(qū)，推進中心城區(qū)與周邊組團一體 規(guī)劃、一體建設，實現完善功能分區(qū)。光電產業(yè)園區(qū)：緊緊圍繞“光電產業(yè)密集區(qū)”的目 標定位，突出發(fā)展

23、光電產業(yè)，整合優(yōu)勢資源，重組 生產要素，推進企業(yè)技術改造，提升企業(yè)文化內 涵，提高市場競爭力。臨港工業(yè)園區(qū)：充分發(fā)揮獨特區(qū)位優(yōu)勢，主動對接 吸納古雷開發(fā)區(qū)的輻射，初步建成清潔能源、精細 化工、化工新材料、新型輕紡、建筑新材料五大產 業(yè)板塊。城鎮(zhèn)等級城市個數城鎮(zhèn)名稱人口規(guī)模（萬人）用地規(guī)?？h城中心1莆美鎮(zhèn)、云陵鎮(zhèn)、 下河鄉(xiāng)2628.55km重點鎮(zhèn)2陳岱鎮(zhèn)6.57.1km火田鎮(zhèn)611.25km三特色鎮(zhèn)2列嶼鎮(zhèn)1.81.65km東廈鎮(zhèn)1.63.79km特色鄉(xiāng)2和平鄉(xiāng)0.70.83km馬鎮(zhèn)鄉(xiāng)0.40.47km縣城中心區(qū)光電產業(yè)園區(qū)臨港工業(yè)園區(qū)PART 1.3城市規(guī)劃縣城中心規(guī)劃：云霄中心規(guī)劃為“一心、

24、兩帶、兩區(qū)”，深入實施“中心開發(fā)、南擴北 延”拓展戰(zhàn)略?！耙恍摹敝冈葡鲋行某菂^(qū)為主的綜合服務中心，是縣域范圍內的政治、經濟、文化中心?！皟蓭А敝秆睾．a城融合發(fā)展帶，主要為沿海 10公里以內的陸域地區(qū)，是云霄未來縣域空間整合與 區(qū)域聯(lián)動發(fā)展的重點方向。國道-通港公路產城融合 發(fā)展帶，是縣域城鎮(zhèn)、產業(yè)空間聚合發(fā)展的重要地 區(qū)。“兩區(qū)”指濱海城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、內陸生態(tài)經濟區(qū)。綜合中心 發(fā)展帶 發(fā)展區(qū)PART 1.3城市規(guī)劃城鎮(zhèn)職能結構：云霄規(guī)劃形成綜合型、工貿型、旅游型、農業(yè)型四類城鎮(zhèn)職能注：云霄縣城包括云陵鎮(zhèn)、莆美鎮(zhèn)馬鋪鄉(xiāng)火田鎮(zhèn)和平鄉(xiāng)常山經濟開發(fā)區(qū)東廈鎮(zhèn)陳岱鎮(zhèn)列嶼鎮(zhèn)云霄縣城下河鄉(xiāng)港口物流、精細化工、能源

25、 工業(yè)等濱海旅游、旅游服務等文化旅游、休閑度假、綜合 服務等濱海生態(tài)旅游、農業(yè)科技及 特色食品加工等淮山、蜜柚等綠色生態(tài)農業(yè)生態(tài)文化旅游、商貿物流、 光電產業(yè)、綜合服務等茶葉、枇杷等特色農業(yè)現代化商貿物流中心、高新 技術產業(yè)、商務文教服務等綜合型城鎮(zhèn)旅游型城鎮(zhèn)工貿型城鎮(zhèn)農業(yè)型城鎮(zhèn)PART 1.3城市規(guī)劃城市定位以縣城中心區(qū)、光電產業(yè)園區(qū)、臨港工業(yè)園為主的的臨 海生態(tài)型工貿城市城市格局空間發(fā)展戰(zhàn)略為“中部核心帶動、東部產業(yè)推進、北部 生態(tài)發(fā)展”；縣城中心發(fā)展整體深入實施“中心開發(fā)、南擴北延”拓展戰(zhàn)略；濱海城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（綜合中心）、內陸生態(tài)經濟區(qū)（生態(tài) 旅游）城市規(guī)劃梳理對我們的啟示臨海型生態(tài)文旅、

26、工貿城市，以縣城中心為單核驅動開發(fā)，拓展戰(zhàn)略為“南擴北延“PART 1.3城市規(guī)劃PART2云霄房地產認知土地市場商品房市場區(qū)域市場分析 土地市場及商品房市場土地市場地產開發(fā)水平房企競爭情況商品房市場商品住宅市場PART 2.1土地市場土地市場：2012-2016年，云霄縣共出讓18幅土地，總建筑面積為177.83萬，目前市面上 的在售項目售罄項目，大多屬于2012-2014年出讓的土地，近兩年土地出讓較少，2015- 2016兩年期間，僅有3幅商住用地成交，總體量約19萬地塊位置競得單位成交日期成交價格（萬）樓面價格（元/）占地（公頃）總建面（萬）容積率對應項目云糖路西側云霄縣房地產綜合開發(fā)

27、公司2016/11/1629101249.590.832.332.8云霄縣英濟小學北側將軍 大道東側漳州市泰基房地產開發(fā)有限公司2016/11/165810933.842.226.222.8待開發(fā)云霄縣復興路東段云霄縣房地產綜合開發(fā)公司2015/5/21110001052.353.8710.452.7保障安置房將軍大道東側、福錦中心 廣場南側漳州力能房地產開發(fā)有限公司2014/12/246840804.143.408.512.5漳江核苑（已售罄）云霄縣云陵鎮(zhèn)享堂村方泰武、方志琳、等十一人2014/3/52330726.641.283.212.5自建房用地云霄縣云陵鎮(zhèn)渡頭村云霄縣房地產綜合開發(fā)公

28、司2014/2/2412620749.165.6216.853保障安置房云霄縣將軍大道南側江濱 路橋頭吳芳壽2014/2/174850922.131.595.263.3云霄縣行政中心南側曹承香2013/10/2116280999.865.4316.283福錦中心廣場云霄縣行政中心南側曹承香2013/10/2117630999.975.8817.633云霄縣金霞路東北側、自 來水廠南.吳雪強2013/7/12520761.441.103.313云霄縣將軍大道南側（原 機磚廠）陳榮貴2013/5/2110880633.615.7217.173清華園（尾盤）大埔村南側324線國道東 側漳州翔球置業(yè)有

29、限公司2012/12/242200150.306.6514.642.2云霄翔球廣場（售罄）云霄縣行政中心北側、將軍大道東.洛陽寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司2012/11/269140909.353.3510.053寶龍一號（售罄交房）云霄縣自來水廠北側、坂 云線東側廈門華天企業(yè)集團有限公司、武 漢延銘房地產開發(fā)有限公司2012/10/305800502.614.6211.542.5云霄縣行政中心北側、將 軍大道東.漳州市哲祥房地產開發(fā)有限公司2012/8/2460001099.712.485.462.2祥哲中央公園（售罄）云霄縣云陵鎮(zhèn)樓仔腳云霄縣房地產綜合開發(fā)公司2012/8/124885.11117

30、5.371.484.162.8保障安置房金霞加油站北側、將軍大 道西側建發(fā)房地產集團有限公司2012/5/69440707.296.0713.352.2建發(fā)半山御園金霞加油站北側、將軍大 道西側建發(fā)房地產集團有限公司2012/5/68210718.265.2011.432.2177.83近兩年只成 交了3幅地塊2012-2014年土地出讓較多PART 2.1土地市場云霄2017年土地供應計劃：今年宅地總供應10萬，其中商品住宅用地6萬，保障房用地4萬縣、 市計劃供地總量保障性安居工程用地商品住房用地保障性 安居工 程和中 小套型 商品房 用地占 比（%）保障性住房用地各類棚戶區(qū)改造用地公共租賃

31、房限價 商品 房中小套 型商品 住房其他商 品住房 用地合計存量增量廉租 房經濟 適用 房廉 租 房經 濟 適 用 房中小套型 商品住房劃撥出讓云霄縣10萬4萬6000004萬0004萬2萬80%商品住房用地計劃6公頃，按照招標拍賣掛牌出讓方式供應土地。其中（1）用于90平方米以下中小套型普通商品住房建設4公頃，（2）用于90平方米以上商品住房建設2公頃。保障性安居工程用地。云霄縣2017年度擬對江輝路威惠廟片區(qū)改造項目（用地面積2.1公頃）、舊實小片區(qū)（一期）棚戶區(qū)改造項目（用地面 積1.9公頃）實施改造。以上兩個改造項目用地面積合計4公頃，涉及土地拆遷安置140戶，擬按協(xié)議出讓方式供地。P

32、ART 2.2商品房市場商品房市場：近幾年云霄房地產發(fā)展迅速，整體處于去庫存階段，整個市場實現了量價齊 升，主要原因有兩個：其一是受整體市場環(huán)境的改變，特別是漳州市場大爆發(fā)，購房客戶熱 情較高；其二是云霄在售樓盤不多供需倒掛所致，而且剩下的幾個盤均為區(qū)域性品質盤，在 售產品價格均排在市場前列。住宅用地成交住宅成交情況時間成交面積（畝）建筑面積（萬）地銷比成交均價（萬/畝）樓面價（元/）供應成交在售存量價格201646.498.610.29188.911020.6529.54萬6.60萬約6000-6500之間201596.3317.470.69180.36994.7025.23萬13.78萬4

33、6312014178.4133.822.94149.32787.7511.5萬13.76萬48502013271.9754.393.41173.95869.7715.97萬14.1萬49732012447.7070.627.30102.02646.799.68萬合計1040.90184.90140.05788.4391.9萬云霄商品房數據指標（宏觀數據）時間新開工面 積（萬）開銷 比商品房竣工面 積（萬）現銷 比商品房存量面積(萬)存銷比商品房當年新增供 應面積(萬m2)商品房銷售 面積(萬m2)商品房銷售 額（億元）人均居住 面積(m2)人均銷售 面積(萬)201636.64201533.0

34、01.2322.390.8317.710.6626.8513.89201437.862.1628.831.6514.240.8117.5111.58201386.665.385.240.3314.100.8716.128.162012合計年去化量, 2012, 9.68年去化量, 2013, 15.97年去化量, 2014, 11.5年去化量, 2015, 25.23年去化量, 2016, 29.54量霄縣年去化云商品房市場：2016年總成交量為29.5萬，是歷年來成交量最高的一年PART 2.2商品房市場在售庫存約6.6萬平，未推庫存約35.1萬平，以2016年備案數據來看，去庫存周期需17

35、個月，未來競爭主要來自福 錦中心廣場。項目名稱總建面樓面價首次推盤時間總去化量（）去化速度（/月）剩余存量（）半山御園24.8萬8182013.081112792588已取得預售庫存：10262未取得預售庫存：69283清華園17.17萬12002014.121111634117已取得預售庫存：10557.3未取得預售庫存：0福錦中心廣場33.8萬10502015.07918634593已取得預售庫存：15907 未取得預售庫存：227230江濱學府21002015.0615913758已取得預售庫存：29684.09 未取得預售庫存：0英濟學校地塊6.22萬1077未面市未面市未面市已取得預

36、售庫存：0未取得預售庫存：54000合計2833783156已取得預售庫存：66410 未取得預售庫存：350513 合計庫存：416923市場存量：云霄房地產市場較為健康，在售庫存月6.6萬，在售存量去化，周期約2.7個月，待售庫存約35萬PART 2.2商品房市場 區(qū)域市場分析板塊市場產品形態(tài)銷售價格區(qū)域客戶個案分析縣城中心 板塊云霄傳統(tǒng)的老城區(qū)，黨政機關及學校聚集，生活 配套完善；整體發(fā)展飽和，目前房地產項目供 應量少、價格高，莆美新區(qū) 板塊為縣城未來發(fā)展重點區(qū)域，潛力凸顯，配套逐 步完善，開發(fā)項目眾多，板塊區(qū)域熱度較高，目 前開發(fā)樓盤為3個，但未來為云霄房地產市場主要 供應區(qū)域；常山開

37、發(fā)區(qū)板塊依托常山開發(fā)區(qū)特殊的行政屬性，片區(qū)內機關單 位、商業(yè)及學校等配套均較為齊全，但片區(qū)人口少 需求有限，目前為價格洼地陳政 路元光 路路 寶城建發(fā)半 山御園福錦中 心廣場寶龍將軍一號東方巴厘君悅廣場坤元清華園翰林上座尾盤 在售哲祥中央公園PART 2.3區(qū)域市場分析板塊劃分：主要分為縣城中心、莆美新城及常山開發(fā)區(qū)三大板塊?？h城中心板塊配套齊全且成熟，客戶認可度高；莆美新城配套起點高，未來最具發(fā)展前景；常山板塊自成一體板塊區(qū)域代表項目產品形態(tài)小高層高層別墅中心板塊江濱學府坤元清華園建發(fā)半山御園莆美新區(qū)寶龍將軍一號福錦中心廣場哲祥中央公園常山開發(fā)區(qū)君悅廣場聯(lián)排，雙拼東方巴厘聯(lián)排，雙拼PART

38、2.3區(qū)域市場分析產品形態(tài)情況：市場產品形態(tài)主要以高層為絕對主力，僅常山板塊有項目規(guī)劃部分別墅板塊區(qū)域代表項目在售價格中心板塊江濱學府12000坤元清華園7300建發(fā)半山御園7500莆美新區(qū)板塊寶龍將軍一號7000福錦中心廣場7300哲祥中央公園6900常山開發(fā)區(qū)板塊君悅廣場4300東方巴厘3800板塊價格體系元光 路路 城 寶陳政路7000-7300元/PART 2.3區(qū)域市場分析板塊價格情況：經歷市場新一輪價格普調之后，中心板塊在7300-12000元/，為縣城價格頂端區(qū)；莆美新區(qū)板塊為7000-7300元/，常山開發(fā)區(qū)板塊，價格水平在3800-4300元/；PART 2.3區(qū)域市場分析板

39、塊客群情況：云霄為典型內需型市場，客群相對封閉，整體而言，縣城客戶為主力，普遍占比達到60%左右，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群比例為30-40%左右，且存在明顯區(qū)域導向性板塊區(qū)域代表項目客群情況中心板塊江濱學府縣城中心客戶60%左右，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為35%左右，5%為返鄉(xiāng)客群；縣 城客戶主要以事業(yè)機關單位，個體戶，私營業(yè)主，公務員等為主年 齡主要以35-50歲為主；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶相對零散均布，區(qū)域導向性比較 強。坤元清華園建發(fā)半山御園莆美新區(qū)板塊福錦中心廣場縣城中心客戶為50-55%；主要以公務員，醫(yī)生，個體戶，法院等公 積金客戶為主，年齡在28-40歲；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶40%左右，主要以列嶼、 和平鄉(xiāng)、陳岱為主；寶龍將軍1號哲祥中

40、央公園常山開發(fā)區(qū)板塊君悅廣場板塊客群相對剛需化，常山本地客群占85%，15%為周邊地區(qū)，主 要詔安的梅嶺鎮(zhèn)四都鎮(zhèn)為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶零散分布；客群以公務員， 上班族，小個體戶為主；東方巴厘云霄各個板塊的學校排行版板塊項目名稱劃分學校排行縣城中心江濱學府實驗小學（第一）建發(fā)半山御園元光小學（第二）坤元清華園元光小學（第二）莆美新區(qū)幅錦中心廣場陽霞小學、前埔小學（第三）寶龍將軍1號陽霞小學、前埔小學（第三）哲祥中央公園陽霞小學、前埔小學（第三）常山開發(fā)區(qū)君悅廣場常山中心小學（第四）東方巴厘常山中心小學（第四）注：初中高中的話是根據考試成績來劃分的；部分初中按照劃片。初中排行：將軍山學校、云霄立人、元光中

41、學、城關中學、常山華僑中學。高中排行：云霄一中、云霄立人、元光中學。英濟學校云霄陽霞學校常山華僑中學常山中心小學元光中學云霄縣立人云學霄?？h第一云中霄學縣實驗小學云霄縣城關中云學霄縣云陵中心小學云霄縣第一中雙學溪分口小學 校元光小學前埔小學將軍山學校PART 2.3區(qū)域市場分析板塊學區(qū)劃分：縣實驗小學為云霄目前最好的小學，其次為元光小學，縣城學區(qū)按戶籍所在地進行嚴格劃分，非片區(qū)戶籍不能就讀PART 2.3區(qū)域市場分析房企進入情況：目前進入云霄的大咖級房地產開發(fā)商均為由閩企背景的福建籍房企，兩者均 為2012年進入，均為當地標桿性項目，特別是建發(fā)項目的品質深入人心，給當地的房地產開 發(fā)水準提升到

42、了一個新的高度開發(fā)商開發(fā)商等級開發(fā)物業(yè)類型建筑面積（萬）開發(fā)區(qū)域建發(fā)國內一線品牌高層22萬縣城中心板塊寶龍國內一線品牌高層11萬莆美新城板塊2012年寶龍、建發(fā) 各板塊項目個案分析 中心板塊區(qū)域項目情況個案詳解中心板塊：縣城中心目前在售項目有2個，品質以高端，泛高端為主，產品形態(tài)為高層，價格普遍在7300-12000元/；PART 3.1中心板塊板塊區(qū)域代表項目在售價格產品形態(tài)中心板塊江濱學府10000-12000高層建發(fā)半山御園7500高層坤元清華園7300高層建發(fā)半山御 園江濱學府在售 尾盤江濱學府基本情況：雄踞云霄老城區(qū)核心區(qū)位，總建5.6萬，擁有一線濱江景觀資源，地理區(qū)位優(yōu)越，且屬于學

43、區(qū)房。PART 3.1中心板塊地理位置漳州云霄江濱路與江輝路交界總建面積5.6萬占地1.68萬容積率3.30項目規(guī)劃一期：3棟31F高層，1棟單身公寓主力戶型41單身公寓，73雅居兩房，123復式 三房；共390套在售均價12000-14000元/客群分析以縣城客戶為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為輔一期規(guī)劃3棟31層高層及1棟1-8層高層，均全部推出，目前已 售出八成左右，二期推出4#精裝單身公寓，已售三成。PART 3.1中心板塊江濱學府推盤及主力產品情況：高層住宅總共3棟樓，2015年預售證全部取得，首推3#號 樓，主打產品為119-125三房及127復式樓，2016年年底加推4#單身公寓，江濱學 府坐擁

44、云霄最好的學區(qū)及優(yōu)良的景觀資源，項目定位高端價格高企，整體去化效果尚可， 但4#單身公寓產品銷量不佳。開盤節(jié)點開盤時間開盤樓棟物業(yè)類型面積套數主力戶型江濱學府2015.06.023號樓住宅11368110119-125127復式1342015.12.221號樓住宅11315892015.12.222號樓住宅10599882015.12.224號樓單身公寓1633930340-60江濱學府主力戶型分析：主要優(yōu)勢戶型方正實用、贈送多得房率高，沒有非常明顯的缺點主力戶型：127復式三房主力戶型：119三房戶型特征優(yōu) 點 ： 南北通透 采光佳 贈送高缺點：無明顯缺陷戶型特征優(yōu) 點 ： 贈送高 功能多樣

45、缺點：餐廳采光較差PART 3.1中心板塊建發(fā)半山御園：鑄就云霄首席精品大盤，是一個集居住、休閑、娛樂、購物為一體的高端項目，全縣唯一綠色建筑住宅典范。PART 3.1中心板塊地理位置福建漳州云霄縣將軍大道與金霞路交匯處占地面積9萬總建面積22萬容積率2.5項目規(guī)劃規(guī)劃24棟新古典主義高層建筑內部配套2萬沿街底商、6萬歐式園林景觀主力戶型主打111樓中樓、152大四房、173 大四房在售均價7500客群結構鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多下河鄉(xiāng)、和平鄉(xiāng)；縣城客群較少二期在售一期售罄PART 3.1中心板塊建發(fā)半山御園推盤及主力產品情況：一期2014年下半年開盤，主打119-134品質三房，二期2016年年底開盤，主推

46、89-115小三房，項目一期產品面積段較大導致后期去化困難，二期在此基礎上縮小產品面積段，加上市場環(huán)境改變，二期整體去化效果良好。開盤節(jié)點開盤時間開盤樓棟面積套數主力戶型一期2013.07.082#,3#,4#,5#,6#,7#34830300119、1342014.08.068#，9#1155010088、1192014.10.2710#8796741502014.12.3011#8796742015.02.1314#8640481142015.03.211#,12#,15#28665192119、134二期2016.11.3013#84207289、1362016.12.1416#1197

47、29389、1362017.01.2018#1184513075、1152017.02.2717#1244713075、115建發(fā)半山御園主力戶型分析：主要優(yōu)勢戶型方正實用、邊套能做到南北通透，無明顯缺點主力戶型：119三房主力戶型：134四房戶型特征優(yōu) 點 ： 南北通透 贈送率高 方正實用缺點：無明顯缺陷戶型特征優(yōu) 點 ： 南北通透 贈送率高 方正實用缺點：無明顯缺點PART 3.1中心板塊 莆美新區(qū)板塊區(qū)域項目情況個案詳解莆美新區(qū)板塊：莆美新區(qū)目前在售項目有3個，其中2個為尾盤，典型代表在售項目有1個，區(qū)域板塊價格在6900-7300元/不等；PART 3.2莆美新區(qū)板塊板塊區(qū)域代表項目在

48、售價格產品形態(tài)莆美新區(qū)板塊寶龍將軍一號7000莆美新區(qū)板塊福錦中心廣場7300哲祥中央公園6900寶龍將軍1號在售 尾盤地理位置將軍大道與人和路交匯處(新行政中心南側)占地面積135527總建面積414641萬容積率3.0項目規(guī)劃項目分為AB區(qū)，B區(qū)16棟全開，A區(qū)11棟預 計下半年推出內部配套20000大型商場、70000宮廷式園林， 小區(qū)的南面修建了6000平米城市花園實景廣 場主力戶型87-145兩房、三房；40單身公寓在售均價7500元/客群分析沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)60%，縣城40%福錦中心廣場：地處新行政中心南面將軍大道與人和路交匯處，前期由于市場冷清，去化 慢，后因獲得口碑加市場回溫去化較好；

49、PART 3.2城東板塊A區(qū)待售B區(qū)在售福錦中心廣場推盤及主力產品情況：首期開盤時間為2015年下半年，首推B區(qū)1#3#6#靠 路邊剛需戶型，主打產品為932+1戶型及1423+1戶型，項目地處新縣政府旁，區(qū)位 條件優(yōu)越，加上得房率較高的產品設計，使得項目一經面世便取得不錯的銷量PART 3.2莆美新區(qū)板塊開盤節(jié)點開盤時間開盤樓棟物業(yè)類型面積套數主力戶型B區(qū)2015.06.29B1#,B3#,B6#商住48131463931422016.05.19B1#,B3#,B6#商住481324642016.07.21B8#住宅1822120398-1142017.01.12B7#,B9#,B10#住宅

50、4492738998-1422017.04.07B5#住宅556045114-1412017.04.28B2#住宅1081090105-119福錦中心廣場主力戶型分析：主要優(yōu)勢是贈送多、得房率高，主要缺點是由于盲目追求得房率造成部分功能空間有缺陷，比如客廳朝北、暗衛(wèi)等PART 3.2莆美新區(qū)板塊主力戶型：98三房主力戶型：113四房戶型特征優(yōu) 點 ： 贈送率高缺點：客廳朝北過道浪費空間戶型特征優(yōu) 點 ： 方正實用 贈送率高缺點： 暗衛(wèi)進深長采光差寶龍將軍1號：項目占地33503，總建筑面積約113449.6，由4棟高層組成，寶龍品 牌加上優(yōu)越的區(qū)位條件，項目去化較快，目前已經處于尾盤狀態(tài)；地理

51、位置漳州市云霄縣將軍大道（縣公安局對面）總建面積113449.6容積率3.0項目規(guī)劃4棟高層主力戶型88兩房，113三房在售均價7300客群分析以縣城客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主PART 3.2莆美新區(qū)板塊PART 3.2莆美新區(qū)板塊寶龍將軍1號： 目前可售房源不多，處于尾盤，88m舒雅兩房和113m宜居三 房。 常山開發(fā)區(qū)板塊區(qū)域項目情況個案詳解板塊區(qū)域代表項目在售價格產品形態(tài)常山開發(fā)區(qū)板 塊君悅廣場3900高層，疊拼東方巴厘3800高層，雙拼， 聯(lián)排常山開發(fā)區(qū)板塊：常山板塊是剛需型板塊，整體板塊價格在3800-3900元/不等，目前主力在售項目2個；PART 3.3常山開發(fā)區(qū)板塊東方巴厘君悅廣場君悅

52、廣場：常山開發(fā)區(qū)板塊是剛需盤，由于地理區(qū)位條件相對較好，整體去化速度尚可，在售均價為3900元/，目前一期處于尾盤狀態(tài)PART 3.3城北板塊地理位置常山開發(fā)區(qū)新行政中心正對面總建面積129143容積率2.2項目規(guī)劃項目建筑棟數共18幢，分三期多層6層，小高 層11層 。主力戶型88兩房和141三房在售均價4300元/客群分析縣城公務員，教職員工，及其周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)產品分析：主力戶型面積段88m-141m，戶型設計中規(guī)中矩較為實用，缺點上主要表現為大門正對衛(wèi)生間，同時也有部分異形戶型，邊角多利用率差PART 3.3常山開發(fā)區(qū)板塊東方巴厘：區(qū)域品質性項目，依托低價，去化速度較快；目前高層在售均價380

53、0元/左 右；地理位置漳州常山開發(fā)區(qū)曼谷綠道占地面積66.7萬總建面積133.4萬容積率2.2項目規(guī)劃項目規(guī)劃6棟高層，108棟別墅內部配套常山華僑中學，常山中心小學、常山農場醫(yī)院主力戶型106-115三房在售均價3800元/客群分析縣城公務員，教職員工，及其周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)PART 3.3常山開發(fā)區(qū)板塊規(guī)劃情況規(guī)劃情況：項目規(guī)劃6棟高層，108棟別墅；目前2、4、6高層已經售完，5號樓在售，1、3未推；別墅全 部未售。戶型分析：贈送多，得房率高南北通透、采光好缺點主要表現為部分餐廳實用性差，朝北房間較多PART 3.3常山開發(fā)區(qū)板塊PART3市場研究結論及總結城市進入可行性城市進入路徑城市進入建議PART 3.1城市進入可行性1、位于沿海出口導向型經濟區(qū)，交通便捷，農業(yè)水產資源大縣，人口基數較低且增長緩慢。2、經濟基礎相對較好，具備一定的產業(yè)支撐居民的整體購買力要強于內陸縣城，房地產開發(fā)具備 一定的經濟