香港朗豪坊購物中心深度研究分析報(bào)告課件

1、香港朗豪坊購物中心深度研究分析報(bào)告案例分析PART 1 背景篇 東漢時(shí)期旺角已有居民背景篇/香港旺角旺角最歷史 、最原汁原味的香港TextTextText1909年港英政府在此填海建港1930年旺角成為工業(yè)區(qū) 旺角正式命名1970年起 旺角成為商住區(qū)背景篇/香港旺角旺角是香港多元化的最典型代表，沒來過旺角就等于沒來過香港港劇中常見 林立的廣告牌香港生活百態(tài)特色街時(shí)尚精品店背景篇/香港旺角負(fù)面因素街區(qū)情況復(fù)雜，硬件軟件環(huán)境均有欠缺旺角的建筑密度極大，人口密度更是達(dá)到了每平方公里13萬人；旺角屬早期開發(fā)區(qū)域，規(guī)劃及配套早已無法滿足現(xiàn)代社會(huì)的需求；旺角區(qū)的部分街區(qū)黃賭毒橫行，眾多香港黑道電影也以此地

2、為背景或題材。PART 2 開發(fā)篇開發(fā)篇/舊城改造大計(jì)香港舊城改造兩大方案修繕和重建外部修舊如舊，保留原始風(fēng)貌；內(nèi)部改善居民生活設(shè)施；修繕計(jì)劃拆除原有破敗無法修復(fù)的建筑；補(bǔ)貼居民在同等區(qū)位購買同面積同類物業(yè)；原址重新開發(fā)。重建計(jì)劃備注：圖片1 密集的香港建筑圖片2 貧民區(qū) 籠屋圖片3 擁擠的街道根據(jù)香港市區(qū)重建局的改造計(jì)劃，舊城改造有兩大解決方案：開發(fā)篇/舊城改造目的地區(qū)活化是地塊改造計(jì)劃的重要目的地區(qū)未活化前地區(qū)活化后居民居住環(huán)境改善；居民生活配套優(yōu)化；區(qū)域吸引力加強(qiáng)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速；地區(qū)轉(zhuǎn)型成功；增進(jìn)就業(yè)機(jī)會(huì)；居民居住環(huán)境差；居民生活配套嚴(yán)重不足；區(qū)域產(chǎn)業(yè)單一；區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯；受金融危

3、機(jī)影響產(chǎn)生的大量失業(yè)；開發(fā)篇/本項(xiàng)目地塊改造難點(diǎn)本項(xiàng)目地塊改造的難點(diǎn)有二處舊式商店，如平價(jià)家品、麻雀館、夜店云集，秩序混亂、黑社會(huì)盛行，架步林立、處處流鶯，充斥著低檔的商業(yè)鋪面和地下社會(huì)形態(tài)，砵蘭街更是情色行業(yè)泛濫之處。難點(diǎn)一在九龍地方已經(jīng)沒有其它可以疏解人口的區(qū)域，區(qū)域的改造和更新基本上無法照搬或者參照歐洲舊城保護(hù)中的那種局部式的、漸進(jìn)式的改造方式，必須突破瓶頸尋求更直接的方式。難點(diǎn)二 突破地塊瓶頸 更直接地達(dá)到目的 核心地塊集中開發(fā) 改變業(yè)態(tài) 提高商業(yè)風(fēng)味 改變社會(huì)風(fēng)氣開發(fā)篇/本項(xiàng)目地塊改造取向基于本項(xiàng)目的兩大難點(diǎn)，本地塊采用重建的改造模式開發(fā)篇/本項(xiàng)目地塊改造參與方在舊城改造中融入專業(yè)地

4、產(chǎn)開發(fā)公司第一階段第二階段第三階段JERDE20世紀(jì)80年代提出“旺角六街”改造計(jì)劃山東街、蘭街、新填地街、亞皆老街、上海街及奶路臣街范圍內(nèi)王歐陽事務(wù)所被直接任命為規(guī)劃執(zhí)行單位王歐陽事務(wù)所是香港本地最知名事務(wù)所，并在早些的香港太古廣場(chǎng)項(xiàng)目中有突出表現(xiàn)鷹君國際在方案比選后被任命為開發(fā)商鷹君國際在不大的地塊上融入的城市的概念美國捷德事務(wù)所協(xié)助商業(yè)物業(yè)部分開發(fā)捷德事務(wù)所在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商擁有國內(nèi)外眾多成功經(jīng)驗(yàn)開發(fā)篇/本項(xiàng)目改造限制條件香港寸土寸金的環(huán)境給予項(xiàng)目諸多限制高度:由于舊啟德機(jī)場(chǎng)的存在，本項(xiàng)目地塊原高度不可突破120m。（1998年機(jī)場(chǎng)棄用后無此限制）密度 :根據(jù)香港規(guī)劃局的規(guī)定，15m以上的

5、建筑不得超過65%的建筑密限制度。強(qiáng)度:在地塊12000平方米的面積上要將“城市”的概念融入其中，容積率需超過14。高度密度強(qiáng)度120m辦公公建配套商場(chǎng)酒店開發(fā)篇/本項(xiàng)目地塊的解決方案物業(yè)形態(tài)選擇歷經(jīng)五個(gè)方案，時(shí)間跨度近10年方案物業(yè)形態(tài)評(píng)價(jià)1數(shù)棟住宅+地鋪傳統(tǒng)物業(yè)形態(tài)22棟甲級(jí)商廈傳統(tǒng)物業(yè)形態(tài)31棟四星級(jí)+1棟五星級(jí)酒店無法吸引客流4住宅+五星級(jí)酒店+甲級(jí)商廈有提升作用的物業(yè)形態(tài)560萬平方尺商場(chǎng)+59層甲級(jí)商廈+42層五星級(jí)酒店有極大聚合力的物業(yè)形態(tài)最終定案“如果我們蓋住宅賣了，那故事就完結(jié)了。”羅嘉瑞語錄本項(xiàng)目地塊的規(guī)劃和方案確定時(shí)間足足用了10余年時(shí)間，反復(fù)論證，周密分析，在此過程中更

6、是等來了限高取消的利好消息，使得項(xiàng)目的形態(tài)組成可有更大的延展。PART 3 分析篇分析篇/朗豪坊基本數(shù)據(jù)朗豪坊基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置九龍旺角亞洲皆老街8號(hào)開發(fā)商鷹君國際 市區(qū)重建局物業(yè)形態(tài)商場(chǎng)+酒店+辦公+公建配套建成時(shí)間2004年建成，2005年全部正式營業(yè)高度朗豪坊酒店 170米朗豪坊商業(yè)大廈 255.1米總建筑面積16.7萬平方米樓層朗豪坊購物商場(chǎng) 15層朗豪坊酒店 42層朗豪坊商業(yè)大廈 地上60層 地下5層分析篇/朗豪坊區(qū)位及交通朗豪坊地處旺角核心地帶地處彌敦道以東的高密度住宅區(qū)內(nèi)，緊鄰主干道彌敦道；公共交通系統(tǒng)樞紐地，地鐵、巴士、火車等均在此有站點(diǎn)；自駕1小時(shí)內(nèi)可覆蓋全港幾乎所有地區(qū)，中環(huán)

7、ETA12分鐘，香港機(jī)場(chǎng)ETA30分鐘，深圳ETA40分鐘；周邊商業(yè)以沿街商鋪為主，主要經(jīng)營潮流商品、餐飲、娛樂等項(xiàng)目。深圳香港機(jī)場(chǎng)中環(huán)分析篇/朗豪坊周邊主要商業(yè)中心朗豪坊周邊主要商業(yè)中心集中在鄰近的彌敦道東側(cè) 周邊分布幾個(gè)商業(yè)中心：新世紀(jì)廣場(chǎng)、旺角電腦中心、信和中心、好景商場(chǎng)、星際城市、先達(dá)廣場(chǎng)、旺角中心、Chic之堡、潮流特區(qū)、旺角新之城、兆萬中心、皆旺商場(chǎng)、瓊?cè)A中心、家樂商場(chǎng); 各商業(yè)中心之間（包括本項(xiàng)目）最短距離基本不足200米，商圈融合性極高。旺角中心好景商城新世紀(jì)廣場(chǎng)旺角新之城兆萬中心家樂商場(chǎng)旺角電腦中心先達(dá)廣場(chǎng)皆旺商場(chǎng)信和中心星際城市Chic之堡潮流特區(qū)瓊?cè)A中心朗豪坊彌敦道分析篇

8、/朗豪坊地塊布局朗豪坊橫跨兩個(gè)街區(qū)，東西向短，南北向長，由兩大組團(tuán) 東側(cè)組團(tuán)靠近彌敦道一側(cè)商業(yè)氣氛較濃的是15層的超大購物中心和255m高的辦公大樓，這里緊鄰地鐵出口，并且很好地與彌敦道東側(cè)的商圈融為一體。 西側(cè)組團(tuán)項(xiàng)目地塊西側(cè)較安靜的地塊布置的是朗豪酒店，以及旺角綜合社區(qū)中心、小巴車站、社區(qū)公共活動(dòng)空間等。辦公購物酒店配套分析篇/東側(cè)組團(tuán)東側(cè)組團(tuán)商業(yè)主打之朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心分析篇/東側(cè)組團(tuán)/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心的營業(yè)樓層罕見地多達(dá)15層辦公辦公大堂挑空大堂數(shù)碼天幕螺旋商業(yè)街（5層）電影院巖石底部商業(yè)街（3層）食品街（1層）底層商業(yè)（3層）地下商業(yè)（2層）地下停車場(chǎng)（3層）

9、提供250個(gè)車位底層商業(yè)食品街巖石底部商業(yè)街螺旋商業(yè)街地下商業(yè)數(shù)碼天幕挑空大堂餐飲樓層（1層）底層商業(yè)分析篇/東側(cè)組團(tuán)/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心主題分區(qū)L13 Sky Terrace 頂級(jí)享受 位置商戶業(yè)態(tài)人均消費(fèi)L13 01The Sky Bar餐飲$200L13 02牛扒先生餐飲$150L13 03Tapaz餐飲$120L13 05Amici餐飲$150L13 07Mes Amis餐飲$120L13 Sky Terrace 享L13 為頂層特色餐飲空間尺寸88m32m分析篇/東側(cè)組團(tuán)/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心主題分區(qū)L12-L8 Spiral 螺旋回廊位置商戶業(yè)態(tài)人均消費(fèi)L8 02

10、泰蘭花餐飲$120L9 3-11夢(mèng)幻世界娛樂/戲院-L10 06CUBIC服裝-L11 21-22HONEY BEE特色食品$20-40L12 02-03Funky Gabe飾品-L12-8 Spiral 潮L12-8集合了香港本地的各特色品牌時(shí)尚潮人的匯聚之地空間尺寸85m42m店鋪面積4-20m2不等分析篇/東側(cè)組團(tuán)/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心主題分區(qū)L7-L5 Rook Bottom 運(yùn)動(dòng)與時(shí)尚位置商戶業(yè)態(tài)人均消費(fèi)L6 12LOVE & LOVE飾品-L6 10FRED PERRY服裝-L7 02-03Timberland服裝-L5 12-15服裝-L7 01MUJI生活-L7-5 R

11、ock Bottom 尚L7-5是時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)匯聚地各商場(chǎng)常見的品牌在此均可尋獲空間尺寸88m42m分析篇/東側(cè)組團(tuán)/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心主題分區(qū)L4 Food Gorge 美食天地L4 Food Gorge 食L4布置的是美食廣場(chǎng)大眾小吃、各國美食應(yīng)有盡有L4層是整個(gè)朗豪坊重要的轉(zhuǎn)換層，可通向 酒店和辦公樓位置商戶業(yè)態(tài)人均消費(fèi)L4 11Itlian Tomato餐飲$60L4 01Mos Burger餐飲$35L4 F1New York Fries餐飲-L4 F2Pepper Lunch餐飲$35L4 F3韓國屋餐飲$45L4 F5金寶餐飲$35分析篇/東側(cè)組團(tuán)/朗豪坊購物中心朗豪坊購

12、物中心主題分區(qū)L3-L1 Street 大牌商業(yè)街L3-L1 Street 街L3為國際時(shí)尚街L2為美容專營街（含日本西武百貨）L1為國際時(shí)尚大牌街（含日本西武百貨）分析篇/東側(cè)組團(tuán)/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心主題分區(qū)B1-B2 Underground 地下商業(yè)街B1-B2 Underground B1經(jīng)營各式鞋履B2主要布置了超市及特色小食屋地鐵出口位于本層分析篇/東側(cè)組團(tuán)東側(cè)組團(tuán)商業(yè)主打之朗豪坊寫字樓朗豪坊寫字樓分析篇/東側(cè)組團(tuán)/朗豪坊寫字樓旺角地區(qū)唯一智能化豪華樓宇辦公區(qū)項(xiàng)目描述辦公區(qū)天花懸掛集成金屬天花 內(nèi)置T5管雙拋物面百葉型防眩光燈具空調(diào)風(fēng)口凈空高度2.6m墻面石膏板墻，上水泥砂

13、漿，乳膠漆飾面地面輕質(zhì)顆粒材料架空地板，鍍鋅板基座框架架空板每塊600mm2，架空高度約125mm每樓層預(yù)置約100個(gè)插座，每個(gè)258mm2配電出口箱預(yù)留樓板設(shè)計(jì)荷載5KPa分析篇/東側(cè)組團(tuán)/朗豪坊寫字樓旺角地區(qū)唯一智能化豪華樓宇大堂及電梯廳項(xiàng)目描述大堂天花石膏板天花，鑲嵌吊燈墻面鑲嵌花紋玻璃及木面板金屬板及大理石包柱面地面石材地面電梯廳天花石膏板天花，鑲嵌吊燈墻面鑲嵌花紋玻璃及大理石或花崗巖面板地面石材地面分析篇/東側(cè)組團(tuán)/朗豪坊寫字樓旺角地區(qū)唯一智能化豪華樓宇衛(wèi)生間項(xiàng)目描述普通衛(wèi)生間天花石膏板天花，鑲嵌燈墻面瓷磚及花崗巖貼面地面石材地面隔間量身定做適合人體學(xué)的空間潔具高清鏡，高級(jí)潔具，配有

14、電吹風(fēng)等小設(shè)備總裁衛(wèi)生間天花、墻面、地面、隔間、潔具規(guī)格同上另配淋浴間工日常沐浴用分析篇/東側(cè)組團(tuán)/朗豪坊寫字樓旺角地區(qū)唯一智能化豪華樓宇電梯項(xiàng)目描述電梯扶梯3部一米寬的扶梯直接連通至1層（大堂位于4層）豎向電梯客梯共16部高速客梯，服務(wù)于4個(gè)區(qū)域每部客梯可容納24人客梯尺寸2.30m (L) x 1.60m (D) x 2.70m (H)總裁電梯每部客梯可容納14人總裁電梯尺寸1.95m (L) x 1.15m (D) x 2.70m (H)貨梯載重量4t貨梯尺寸2.20m (L) x 3.06m (D) x 2.80m (H)分析篇/東側(cè)組團(tuán)/朗豪坊寫字樓旺角地區(qū)唯一智能化豪華樓宇全空氣系

15、統(tǒng)HAVC、電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)項(xiàng)目描述HAVC每層設(shè)計(jì)制冷量為30-50t由VAV終端箱，可自由調(diào)控每個(gè)區(qū)域的溫度風(fēng)量可調(diào)節(jié)，回風(fēng)口直接設(shè)在天花板內(nèi)中央處理系統(tǒng)將預(yù)處理好的新風(fēng)輸送到每個(gè)房間一對(duì)50毫米直徑的冷凝水管聯(lián)結(jié)至系統(tǒng)提供額外的空調(diào)冷量應(yīng)急發(fā)電機(jī)組支持24小時(shí)冷凝水運(yùn)作電力系統(tǒng)每層每平米的設(shè)計(jì)電荷載為80VA每個(gè)樓層有200A三相電路保護(hù)裝置應(yīng)急供電系統(tǒng)可保證緊急情況下電梯、公共部分照明、信息數(shù)據(jù)庫、排風(fēng)排煙系統(tǒng)等重要部位的供電在高區(qū)提供層間通話所需的水平和豎直橋架，可用以穿線單獨(dú)提供計(jì)算機(jī)接地系統(tǒng)消防系統(tǒng)基于電腦自動(dòng)控制的火災(zāi)探測(cè)和火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，消防栓、消防管路、消防噴淋及其他消防設(shè)

16、備均與大樓管理系統(tǒng)基站緊密聯(lián)系分析篇/東側(cè)組團(tuán)/朗豪坊寫字樓旺角地區(qū)唯一智能化豪華樓宇大樓核心控制系統(tǒng)及配套項(xiàng)目描述大樓BMS基于計(jì)算機(jī)的自動(dòng)化設(shè)施管理系統(tǒng)，監(jiān)控和監(jiān)督建筑內(nèi)一切設(shè)施，包括消防，電梯和安保該系統(tǒng)還控制主大廳的照明水平，并調(diào)節(jié)空氣空調(diào)溫度，以確保在任何時(shí)候環(huán)境舒適同時(shí)兼顧保持能源效率系統(tǒng)主構(gòu)架全部使用Cat.5的高性能電纜及光纜雙導(dǎo)管和立管，提高了信息傳輸?shù)乃俣群头€(wěn)定性配套移動(dòng)信號(hào)全覆蓋提供公共緊急疏散區(qū)域電梯口刷卡鑰匙系統(tǒng)精確記錄進(jìn)出的詳細(xì)時(shí)間和細(xì)節(jié)石膏板天花吊燈隨門的狀況而自動(dòng)調(diào)節(jié)閉路電視記錄下區(qū)域內(nèi)的一切狀況提供衛(wèi)星電視設(shè)備及互動(dòng)多媒體設(shè)施分離器可使各單位的住戶接入并使用信

17、息通訊分析篇/西側(cè)組團(tuán)西側(cè)組團(tuán)商業(yè)主打之朗豪酒店朗豪酒店分析篇/西側(cè)組團(tuán)/朗豪酒店時(shí)間有限 享樂空間無限夢(mèng)寐以求的豪華酒店分析篇/西側(cè)組團(tuán)/朗豪酒店時(shí)間有限 享樂空間無限夢(mèng)寐以求的豪華酒店朗豪酒店就是藝術(shù)品，融匯時(shí)尚潮流和高雅氣息米其林星級(jí)粵菜及地道的各國料理滿足不同口味大理石浴室、數(shù)碼影音設(shè)備、廚房設(shè)施一應(yīng)俱全以傳統(tǒng)中醫(yī)藥為基礎(chǔ)的特色水療服務(wù)全面呵護(hù)。分析篇/西側(cè)組團(tuán)西側(cè)組團(tuán)商業(yè)主打之旺角綜合大樓旺角綜合大樓分析篇/西側(cè)組團(tuán)/旺角綜合中心集合眾多社會(huì)功能的一站式便民站點(diǎn)L1 B1 停車場(chǎng) 小巴車站線路1：往元朗方向線路2：往石蔭梨木樹/安蔭邨方向線路3：往石梨貝方向線路4：往荃灣方向L2 旺

18、角熟食中心提供各式港人日常食用的菜系如港式茶點(diǎn)、燒味、越南菜、泰國菜等，提供外賣服務(wù)L3 政府或組織辦事處社區(qū)服務(wù)中心旺角社區(qū)會(huì)堂香港民政事務(wù)署香港基督教服務(wù)處幼兒園L3L2B1L1公共綠地PART 4 亮點(diǎn)篇亮點(diǎn)篇/外立面亮點(diǎn)一 天外來客似的巖石外立面奪人眼球亮點(diǎn)篇/通天廣場(chǎng)亮點(diǎn)二 天空之城式的通天廣場(chǎng)中庭通天廣場(chǎng)是朗豪坊內(nèi)部營造的超大內(nèi)部空間，約占總體積內(nèi)1/3的空間，寬約27m，長約50m，高度沿弧形頂蓋從48m延伸到60m，營造了“天空之城”的概念，給消費(fèi)者另類的視覺和購物體驗(yàn)，在容積率不變的條件下，創(chuàng)造了最大的空間體驗(yàn)。亮點(diǎn)篇/人流動(dòng)線亮點(diǎn)三 超高層商場(chǎng)人流的秘密：螺旋式動(dòng)線 亞洲最

19、長通天電梯將L8的人流引導(dǎo)至L12，L12至L8的本土品牌區(qū)為弧形螺旋設(shè)計(jì)，無需扶梯，人流自然由高至低行進(jìn)，保證了所有店鋪都能被顧客看見。第二部通天電梯 L8-L12將L4的人流引導(dǎo)至L8，顧客可以自由選擇是向上通往本土品牌樓層或是向下通向時(shí)尚運(yùn)動(dòng)區(qū)域；第一部通天電梯 L4-L8L4是朗豪坊的重要轉(zhuǎn)換層，由此處所設(shè)的天橋可抵達(dá)寫字樓大堂以及朗豪酒店；辦公樓L4的大堂設(shè)計(jì)也為商場(chǎng)的L1-L4帶來了額外的客流；跨層電梯 L1-L4亮點(diǎn)篇/人流動(dòng)線亮點(diǎn)三 超高層商場(chǎng)人流的秘密：螺旋式動(dòng)線 亞洲最長通天電梯朗豪坊購物中心的動(dòng)線設(shè)計(jì)大膽跳開了每層間手扶電梯的模式，由通天電梯跨區(qū)域輸送客流，通過螺旋型樓層

20、設(shè)計(jì)以及回環(huán)型的樓層設(shè)計(jì)引導(dǎo)人流由高區(qū)向低區(qū)行進(jìn)，創(chuàng)造了全新的購物體驗(yàn)，并且保證了如此大體量商場(chǎng)的所有店鋪均在人流動(dòng)線中，同時(shí)完全避免了高區(qū)商鋪弱勢(shì)的局面。螺旋動(dòng)線區(qū)域回環(huán)型動(dòng)線區(qū)域亮點(diǎn)篇/人流動(dòng)線亮點(diǎn)三 超高層商場(chǎng)人流的秘密：多渠道的入口在小小的一個(gè)街區(qū)的范圍內(nèi)，朗豪坊購物中心的客流入口多達(dá)10個(gè)，其中包括位于B2的地鐵入口和停車場(chǎng)入口，位于L1的5個(gè)地面入口，位于L2連接對(duì)街旺角綜合大樓的入口，位于L4連接朗豪坊辦公樓的入口以及連接對(duì)街朗豪酒店的入口。亮點(diǎn)篇/超級(jí)數(shù)碼穹頂亮點(diǎn)四 人造天空 超級(jí)數(shù)碼穹頂由通天廣場(chǎng)頂部延伸至螺旋體的朗豪坊購物中心穹頂上安裝了可變換的巨型數(shù)碼天幕，除了能夠模擬白

21、天黑夜的景象外，更可展現(xiàn)宇宙等神奇景觀，讓游客駐足。亮點(diǎn)篇/中央金屬森林造型亮點(diǎn)五 集藝術(shù)和科技與一身的中央金屬森林造型這棵在眾多朗豪坊相片中占據(jù)主要位置的物體是朗豪坊通天廣場(chǎng)內(nèi)的中央金屬森林，有各色銀白色金屬材料構(gòu)成，是現(xiàn)代主義雕塑造型，其內(nèi)部隱藏了提供通天廣場(chǎng)冷氣的巨大空調(diào)管，消防水管以及其他機(jī)電配套設(shè)備。中央金屬森林不僅是通天廣場(chǎng)的標(biāo)志性物體，也是通天廣場(chǎng)舒適和安全的保障。原版內(nèi)部說明圖節(jié)選亮點(diǎn)篇/HAPPY MAN雕塑亮點(diǎn)六 旺角新地標(biāo) HAPPY MANHAPPY MAN雕塑由美國設(shè)計(jì)師拉利貝爾設(shè)計(jì)，整體用了2.7t不銹鋼；HAPPY MAN的形態(tài)象征著朗豪坊別致而愉悅的精神內(nèi)涵；H

22、APPY MAN不僅是一個(gè)只可遠(yuǎn)觀的雕塑，附帶設(shè)計(jì)的座椅讓游人可近距離欣賞這尊雕塑。PART 5 意義篇意義篇/建筑中的城市朗豪坊成功地用綜合體詮釋了“建筑中的城市”這一形象朗豪坊地處旺角社區(qū)中央，小小的1.3萬m2土地集合了商場(chǎng)、寫字樓、酒店、社區(qū)中心等，承載了當(dāng)?shù)鼐用窕镜囊率匙⌒械男枨?。朗豪坊幾乎沒有動(dòng)輒上萬的奢侈品牌，有的是常見的能消費(fèi)得起的業(yè)種業(yè)態(tài)；熟食中心從早茶到宵夜串起了香港式生活的全部；小巴站、地鐵站的方便交通既能聚合人流，又可疏導(dǎo)人流；社區(qū)服務(wù)中心方便了居民享受政府服務(wù)意義篇/之于城市規(guī)劃朗豪坊模式成為老社區(qū)“活化”的典型模板由老舊的沿街商鋪，變?yōu)橹徫镏行模挥商幪幜鼹L的不

23、堪街道變?yōu)槿兆?00每平方尺一鋪難求的高端地塊朗豪坊將旺角分散的原創(chuàng)時(shí)尚品牌納入商場(chǎng)本體的頂層特色區(qū)形成集中效應(yīng)，以其為核心的輻射效應(yīng)使得周邊租金飛躍式地遞增，也逼退了成本幾何級(jí)數(shù)增長的色情行業(yè)，從此砵蘭街再無招蜂引蝶的輕佻廣告和站街女，所有的是從各地蜂擁而來享受獨(dú)特購物樂趣的游客以及開始新生活的周邊居民。一座爛芯的街區(qū)重新恢復(fù)了往日繁華的景象，其強(qiáng)大的策劃和規(guī)劃過程是我們值得借鑒之處。意義篇/之于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)朗豪坊的整個(gè)運(yùn)作過程對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有著借鑒意義細(xì)致縝密的規(guī)劃和論證是項(xiàng)目成功的最好保障，朗豪坊的10年規(guī)劃歷程為項(xiàng)目爭取了太多有利因素和建議，而逐漸細(xì)化出的各個(gè)亮點(diǎn)和特點(diǎn)更是為項(xiàng)目增色不

24、少；舊城改造項(xiàng)目可由政府和企業(yè)共同協(xié)作開發(fā)，即可保證改造的方向正確，又可滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的收益需求，鷹君國際在2005年最終買下了政府手中的份額，在使自己利益最大化的同時(shí)也幫正在度過經(jīng)濟(jì)危機(jī)的政府提供了資金。PART 6 附錄附錄/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心商戶匯總及各樓層業(yè)態(tài)數(shù)量百分比B1業(yè)態(tài)布局鞋履專層品牌名稱位置（B1F）業(yè)態(tài)PLATAB1 01皮鞋/手袋VIVA CIRCUSB1 02皮鞋/手袋le saundaB1 03-05皮鞋/手袋STACCATOB1 06-07皮鞋/手袋MILLIESB1 08-09皮鞋/手袋Venilla suiteB1 10-11皮鞋/手袋Jipi J

25、apaB1 12-15皮鞋/手袋Walker ShopB1 16皮鞋/手袋RABEANCOB1 17皮鞋/手袋GEOXB1 18皮鞋/手袋Joy & PeaceB1 18皮鞋/手袋GUESSB1 19皮鞋/手袋ESPERANZAB1 20皮鞋/手袋acupunctureB1 21-23皮鞋/手袋B1層全部商鋪用于經(jīng)營鞋類商品，共計(jì)15家附錄/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心商戶匯總及各樓層業(yè)態(tài)數(shù)量百分比品牌名稱位置業(yè)態(tài)伯伯加奴B2 01特色食品東方紅B2 02特色食品草莓家B2 03特色食品本高砂屋B2 05特色食品龍島B2 06特色食品紹香園合桃果子專門店B2 07特色食品MARKET PLAC

26、E by JASONSB2 08超級(jí)市場(chǎng)/便利店愛視美眼鏡B2 17-18眼鏡亮視點(diǎn)B2 19眼鏡AttachmentB2 20皮鞋/手袋FX CREATIONSB2 21皮鞋/手袋the LabB2 22-23皮鞋/手袋數(shù)碼坊B2 25影音da dolce x Domon 札幌拉麵B2 26-27 餐飲生活影音B2 35影音美珍香B2 36特色食品余仁生B2 37特色食品Famous AmosB2 38特色食品GODIVA ChocolatierB2 40特色食品中國銀行(ATM) B2 41配套服務(wù)B2以超級(jí)市場(chǎng)、特色食品為主要業(yè)態(tài)特色食品超級(jí)市場(chǎng)/便利店眼鏡皮鞋/手袋影音餐飲配套設(shè)施合計(jì)

27、1212311121業(yè)態(tài)分布B2層業(yè)態(tài)以特色食品為主，配以業(yè)態(tài)也少量均勻分布B2業(yè)態(tài)配比附錄/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心商戶匯總及各樓層業(yè)態(tài)數(shù)量百分比美容/皮膚護(hù)理時(shí)裝禮品/玩具珠寶/鐘表百貨公司皮鞋/手袋超級(jí)市場(chǎng)/便利店配套服務(wù)餐飲飾品合計(jì)52131411112480品牌名稱位置業(yè)態(tài)BIOTHERML1 & L2 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理施華洛世奇L1 01禮品/玩具天梭錶專門店L1 02珠寶/鐘表H&ML1 03時(shí)裝A/X ARMANI EXCHANGEL1 07-08時(shí)裝香港西武L1 10-28, L2 10-19百貨公司LeSportsacL1 29皮鞋/手袋edc by es

28、pritL1 30-31時(shí)裝7-ELEVENL1 37超級(jí)市場(chǎng)/便利店數(shù)碼魔法L1 43配套服務(wù)ANNA SUIL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理benefitL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理BOURJOISL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理BOURJOIS NailL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理L1-L3業(yè)態(tài)分布L1-L3時(shí)尚品牌匯集，其中以國際知名的美容/皮膚護(hù)理和時(shí)裝為主要業(yè)態(tài)，業(yè)種豐富附錄/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心商戶匯總及各樓層業(yè)態(tài)數(shù)量百分比品牌名稱位置業(yè)態(tài)品牌名稱位置業(yè)態(tài)品牌名稱位置業(yè)態(tài)GUERLAINL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理LOREAL PARISL

29、2 01美容/皮膚護(hù)理Harajuku LoversL2 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理Jill Stuart L1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理JurliqueL2 02美容/皮膚護(hù)理Hello KittyL2 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理KOSL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理Kiehls Since 1851L2 03美容/皮膚護(hù)理LavinL2 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理LANCMEL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理LUSHL2 05美容/皮膚護(hù)理MOSCHINOL2 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理M.A.CL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理APIVITAL2 06美容/

30、皮膚護(hù)理Paul SmithL2 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理Prosays L1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理COVERMARKL2 07美容/皮膚護(hù)理PRADAL2 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理SHISEIDOL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理NARSL2 08美容/皮膚護(hù)理VERSACE）L2 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理SK-IIL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理PAUL & JOEL2 09美容/皮膚護(hù)理Make Up For EverL2 Roadshow area美容/皮膚護(hù)理SOFINAL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理AVEDAL2 20-21美容/皮膚護(hù)理Me

31、lvitaL2 Roadshow Area美容/皮膚護(hù)理YSLL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理smashboxL2 22美容/皮膚護(hù)理G2000L3 01-02時(shí)裝PSAL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理SoigneL2 23美容/皮膚護(hù)理COUR CARREL3 03時(shí)裝GUERLAINL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理BIODERMA LABORATOIRE DERMATOLOGIQUEL2 25美容/皮膚護(hù)理Thomas SaboL3 05飾品Jill Stuart L1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理shu uemuraL2 26美容/皮膚護(hù)理ISABELLAL3 06飾品KO

32、SL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理ORBISL2 27美容/皮膚護(hù)理Js DuetL3 07珠寶/鐘表LANCMEL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理THE BODY SHOPL2 28-29美容/皮膚護(hù)理ansL3 08飾品M.A.CL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理LOCCITANEL2 30美容/皮膚護(hù)理i.tL3 10-19時(shí)裝Prosays L1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理GIFFARINE& PATTRENAL2 31美容/皮膚護(hù)理Calvin Klein underwearL3 20時(shí)裝附錄/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心商戶匯總及各樓層業(yè)態(tài)數(shù)量百分比（公司內(nèi)部交流稿數(shù)據(jù)

33、）品牌名稱位置業(yè)態(tài)品牌名稱位置業(yè)態(tài)品牌名稱位置業(yè)態(tài)SHISEIDOL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理McDonalds & McCafeL2 32-37餐飲LRosaceL3 21飾品SK-IIL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理BIOTHERM HOMMEL2 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理Ferti jewelryL3 22珠寶/鐘表SOFINAL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理Calvin Klein (香水)L2 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理Levis StoreL3 23時(shí)裝CHEVIGNONL3 26時(shí)裝PlaylordL3 28-30時(shí)裝une nana coolL3 33

34、時(shí)裝Ma BelleL3 27珠寶/鐘表mademoiselleL3 31-32時(shí)裝粵江春L3 35 餐飲SHISEIDOL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理McDonalds & McCafeL2 32-37餐飲LRosaceL3 21飾品SK-IIL1 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理BIOTHERM HOMMEL2 HK SEIBU美容/皮膚護(hù)理Ferti jewelryL3 22珠寶/鐘表附錄/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心商戶匯總及各樓層業(yè)態(tài)數(shù)量百分比餐飲特色食品配套服務(wù)運(yùn)動(dòng)服飾合計(jì)1621120業(yè)態(tài)分布L4：美食廣場(chǎng)品牌名稱位置業(yè)態(tài)MOS BURGERL4 01餐飲星巴克咖啡 L4 0

35、2 餐飲簡單廚房L4 03餐飲味千拉麵L4 05餐飲元?dú)鈮鬯綥4 06餐飲上上拉麵 小籠包 L4 07 餐飲吉野家L4 08餐飲滿記甜品 L4 09, L10 21-25餐飲池記L4 10餐飲ITALIAN TOMATO Cafe Jr. L4 11餐飲DelifranceL4 12餐飲Hagen-DazsL4 13特色食品BEA 東亞銀行L4 15-17配套服務(wù)TOP SECRET sportsL4 18-19運(yùn)動(dòng)服飾awfully chocolateL4 20特色食品New York FriesL4 F1餐飲Pepper LunchL4 F2餐飲韓國屋L4 F3 餐飲越南牛肉粉 L4 F5

36、餐飲咖喱鄉(xiāng)里 L4 F6餐飲L4以美食廣場(chǎng)為主題，共餐飲類包括餐飲和特色食品共18家，占90%附錄/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心商戶匯總及各樓層業(yè)態(tài)數(shù)量百分比時(shí)裝運(yùn)動(dòng)服飾飾品美容/皮膚護(hù)理特色食品皮鞋/手袋珠寶/鐘表生活品味合計(jì)231021111140L5-L7主打年輕潮流服飾，運(yùn)動(dòng)服飾所占比例僅次于時(shí)裝，品牌以潮牌為主，業(yè)態(tài)組合多樣附錄/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心商戶匯總及各樓層業(yè)態(tài)數(shù)量百分比（公司內(nèi)部交流稿數(shù)據(jù)）品牌名稱位置業(yè)態(tài)品牌名稱位置業(yè)態(tài)extravaganzaL5 01&21時(shí)裝FRED PERRYL6 09-10時(shí)裝SaladL5 02時(shí)裝AREA 0264L6 11皮鞋/手袋

37、BauhausL5 03-05時(shí)裝TreeL6 12時(shí)裝Da hoodL5 06運(yùn)動(dòng)服飾F.C.KL6 13-15時(shí)裝bread n butterL5 07-08時(shí)裝i.s.oL6 16時(shí)裝55DSLL5 09時(shí)裝bubbleL6 17時(shí)裝ticket by AzonaL5 10-11時(shí)裝VANSL6 18時(shí)裝b+abL5 12-15時(shí)裝SUGARMANL6 19時(shí)裝double-parkL5 12-15時(shí)裝LidsL6 20飾品FRENCH CONNECTIONL5 12-15時(shí)裝Melani di moda & PASSION 1L6 21-22時(shí)裝L5 12-15時(shí)裝ICE WATCHL

38、6 K601珠寶/鐘表initial mens wearL5 16時(shí)裝Futbol TrendL7 01&17-20運(yùn)動(dòng)服飾MAC LOOKL5 17飾品MOUNTAIN HARDWEARL7 02-03運(yùn)動(dòng)服飾附錄/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心商戶匯總及各樓層業(yè)態(tài)數(shù)量百分比品牌名稱位置業(yè)態(tài)品牌名稱位置業(yè)態(tài)MAYBELLINE NEW YORKL5 18美容/皮膚護(hù)理馬拉松L7 05運(yùn)動(dòng)服飾KillahL5 19-20時(shí)裝NIKEL7 06-07運(yùn)動(dòng)服飾Mamma Mia gelatoL5 K501特色食品Converse by T-BrowseL7 08運(yùn)動(dòng)服飾D-mop L6 01&23時(shí)

39、裝lafuma UNLIMITL7 09運(yùn)動(dòng)服飾Champagne by bubbleL6 02時(shí)裝無印良品L7 10-11生活品味CATALOGL6 03-05運(yùn)動(dòng)服飾Columbia Sportswear CompanyL7 12運(yùn)動(dòng)服飾:CHOCOOLATEL6 06-08時(shí)裝adidasL7 13-16運(yùn)動(dòng)服飾附錄/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心商戶匯總及各樓層業(yè)態(tài)數(shù)量百分比時(shí)裝飾品餐飲禮品/玩具生活品味皮鞋戲院/娛樂運(yùn)動(dòng)服飾配套服務(wù)合計(jì)1610994331156L8-L12業(yè)態(tài)分布以The Spiral 跨越商場(chǎng)5層，螺旋式設(shè)計(jì)以本地自有品牌為主導(dǎo)，商鋪總舵以小型獨(dú)立商店組成，每層結(jié)構(gòu)基本如上圖所示 附錄/朗豪坊購物中心朗豪坊購物中心商戶匯總及各樓層業(yè)態(tài)數(shù)量百分比品牌名稱位置業(yè)態(tài)UA戲院L8 01戲院/娛樂泰蘭花L8 02-03餐飲SNOOPYL8 05-06時(shí)裝仙跡巖L8 07-08 餐飲Color RichL8 09禮品/玩具Lovely LaceL8 10禮品/玩具朝日屋L9 01皮鞋/手袋FOOTSTEPL9 02皮鞋/手袋夢(mèng)幻世