項目定位及營銷提報(最新)-課件

1、New Chang Hong New Area New Lifestyle New Future 蛻變沙西，榮耀長虹長虹金牛57畝地塊定位及營銷提報這是一個承載使命的項目MISSION是長虹從服務城市精英 到匹配城市高端的蛻變更是整個沙西線的GLORY蛻變榮耀在長虹向西大躍進的同時，從2008年開始高策新源的核心骨干團隊開始深耕城西；從2015年開始，高策新源同時啟動了城西策略；（中航城、萬科城、萬科理想城、中糧祥云里、藍光雍錦園、電建洺悅府.)城西優(yōu)質項目客戶資源城西優(yōu)質項目客戶資源超10萬+組客戶全力支持長虹蓄客2016年戰(zhàn)斗中的高策“城西”項目組精耕細作萬科城，2016年月月飄紅2016

2、年1-12月，項目共計認購1802套，高策團隊去化919套，萬科自銷團隊去化883套，高策團隊月月飄好，以業(yè)績贏得萬科高度認可。2016年戰(zhàn)斗中的高策“城西”項目組精益求精萬科理想城，2016年完勝對手2016年9-12月，項目共計認購985套，高策團隊去化304套，正合團隊去化297套，萬科自銷團隊去化384套，高策團隊以一慣優(yōu)異的成績，持續(xù)服務萬科城西項目。2016年戰(zhàn)斗中的高策“城西”項目組精誠合作，捍衛(wèi)榮耀，2016年中糧祥云里別墅，高層，兩次開盤，兩次實現(xiàn)清盤，屢勝對手，高策與中糧一起捍衛(wèi)沙西榮耀。2016年戰(zhàn)斗中的高策“城西”項目組洺悅府，地面突圍，實現(xiàn)蓄客2000組高策軍團地面部

3、隊，單邊蓄客超過1000余組，捍衛(wèi)了高策榮耀高效團隊，完美配合，促轉化銷售/策劃/渠道三線并行，行坐一體！集合高策新源在區(qū)域內五大營銷團隊中的精英萬科城+萬科理想+中糧祥云里+電建洺悅府+藍光雍錦園深耕大城西，熟悉區(qū)域，熟悉客戶，經驗豐富，資源充足事業(yè)三部部門總監(jiān)：田麥凱2009年10月-2014年3月潤揚集團銷售經理城西服務項目：潤揚金沙30度、潤揚西區(qū)地標2014年3月至今2015年10月成都思源經紀事業(yè)三部總監(jiān)服務項目：萬科金色城市、萬科金色城品、中糧錦云、藍光金悅天驕、藍光傾城河谷2015年10月至今成都高策新源事業(yè)三部總監(jiān)服務項目：中航城、萬科城、萬科理想城、中糧祥云里項目、藍光雍錦

4、園；長虹金牛項目項目核心服務團隊7年地產從業(yè)經驗，參與大量品牌開發(fā)商如龍湖、華潤、萬科、招商、中鐵建、中建、香港華人置業(yè)、藍潤等住宅項目前期營銷策劃和案場項目執(zhí)行工作，品牌服務意向強，項目操作經驗豐富；參與全程操作的項目涵蓋別墅、洋房和城市精品住宅物業(yè)，主要代表項目有：萬科公園5號、中建新華府、招商雍華府、華潤二十四城、藍光金雙楠、萬科金色城市、萬科金色城品、保利林語溪、龍湖弗萊明戈、華置都匯華庭等；參與前期顧問及操作項目有：中建地產小龍橋項目、藍光觀嶺、萬科魅力之城、中糧御嶺灣、中鐵瑞城新界，利通溫江項目等；擅長項目營銷策略提煉，市場敏感及客戶服務意識強，案場實戰(zhàn)經驗豐富，具有良好的品牌建設

5、意識及策略思路；簡思敏事業(yè)三部策劃專業(yè)負責人行業(yè)經驗： 7年長虹金牛項目項目核心服務團隊長虹金牛項目項目核心服務團隊項目經理：陳鴻瑋2012年10月-2015年3月成都思源經紀，成都 銷售經理服務項目：國奧村、萬科海悅匯城、萬科金色城市2015年3月至2016年3月寶島置業(yè)項目總監(jiān)服務項目：成都合院、中鐵西城2016年4月至今成都高策新源高級項目經理服務項目：北辰朗詩南門綠郡、中糧祥云里項目項目高級策劃經理：雷曉江長虹金牛項目項目核心服務團隊2012年10月-2015年3月正合地產顧問有限公司策劃師服務項目：中信城 合能幸福麓山2015年3月至今2015年12月潤揚集團策劃經理服務項目：潤揚觀

6、瀾鷺島2015年6月至今成都高策新源策劃經理服務項目：萬科城、藍光雍錦園項目策劃經理：徐藝菲長虹金牛項目項目核心服務團隊2013年10月-2015年6月成都思源經紀，成都 策劃師服務項目：藍光金雙楠、金悅金沙2015年6月至今高策新源策劃經理服務項目：保利紫薇花語、中糧祥云里項目此次，助力長虹城西2號項目鏈家高策，有信心與長虹一起完成蛻變理解目標1雙子落城西，作為長虹入蓉的第二個項目長虹使命，必須實現(xiàn)高站位，強化長虹成都地位！金牛57畝是繼長虹和悅府之后打造的第二個精品項目。叫好又叫座，實現(xiàn)長虹品牌在成都的完美落地。品牌目標8250元/成交樓面地價！區(qū)域地王，入市必須13800元/，整盤拉到1

7、5000元/ ！新川前幾塊地的拍賣情況項目名稱地塊位置土地用途占地面積樓面地價目前均價中糧祥云里金牛區(qū)西華街道侯家橋社區(qū)1、8組，富家社區(qū)6、9組住宅兼商業(yè)56.34畝3780元/10500保利學府城金牛區(qū)金泉街道辦事處澗漕村1、10組住宅兼商業(yè)68.83畝3500元/9950保利國賓首府金牛區(qū)金泉街道土橋村4、6、11組商業(yè)兼住宅87.46畝3600元/11000華僑城金牛區(qū)三環(huán)路外沙西線兩側住宅兼商業(yè)3055.17畝-9703高地價下，產品溢價能力是項目定位的核心目標。定位目標本案指標中糧祥云里指標占地面積凈地面積57.32 畝56.33畝規(guī)劃條件容積率3.02.0建筑限高113米113米

8、建筑密度22%30%兼容商業(yè)比例10%10%建筑面積建筑體量11.46萬7511557畝，3.0容積率，22%密度，113米限高對比中糧祥云里，容積率更高，密度更小幼兒園用地加油站用地垃圾轉運站侯家花園小區(qū)本案中糧祥云里N鐵路高鐵如何保障作為貨源主力高層的規(guī)劃品質？祥云里別墅為主導本案高層將成為主力貨源規(guī)劃目標基于此，高策認為，本案的定位是解決，如何實現(xiàn)入市不低于13800元/售價？什么樣的產品能讓長虹叫好叫座？初探項目2從指標和長虹的使命來看實現(xiàn)高溢價是項目的根本指標要實現(xiàn)高溢價，我們首先看下項目的現(xiàn)狀項目本身是否有溢價的潛力！羊西線新興高端居住板塊成都西沿城市主軸和地鐵2、6號線外溢發(fā)展的

9、新興高端居住區(qū)域。西北區(qū)門戶主城區(qū)通往犀浦、郫縣和都江堰的咽喉之地，發(fā)展機遇良好。成灌線沙西線犀浦板塊華僑城板塊國賓板塊九里堤板塊本案區(qū)位價值：西門唯一承接國賓、九里堤與華僑城板塊的核心點地塊位于金牛區(qū)華僑城板塊高端生態(tài)居住區(qū)內，向內承接九里堤板塊，向外承接犀浦、國賓板塊，是連接核心區(qū)域的關鍵所在。交通體系：三縱三橫三軌，立體覆蓋，全域暢達本案三環(huán)路二環(huán)路金芙蓉大道地鐵6號線（在建）地鐵2號線地鐵9號線（規(guī)劃中）侯家橋站興盛站西芯大道金牛大道西華大道地塊坐擁“三縱三橫三軌”交通體系，通達性良好。本案距離地鐵6號線興盛站約800米。周邊以西華大道、金芙蓉大道和三環(huán)路連接周邊各大城市主干道，形成密

10、集型路網，可迅速通往九里堤，市中區(qū)以及國賓、犀浦等區(qū)域。區(qū)域內整體資源配套仍相對缺乏，生活便捷度較差。周邊多為待拆遷和規(guī)劃土地，配套發(fā)展滯后且需要較長時間呈現(xiàn)。項目南側緊鄰萬達七中名校，北側幼兒用地，若引進優(yōu)質教學品牌資源，將大大提高項目學區(qū)價值。配套狀況：整體配套缺乏，發(fā)展緩慢，呈現(xiàn)時間長華僑城商圈九里堤商圈本案歡樂谷商業(yè)凱德廣場商業(yè)一品天下商業(yè)中海國際購物中心商業(yè)醫(yī)療金牛區(qū)人民醫(yī)院醫(yī)療成都市第四人民醫(yī)院醫(yī)療金牛區(qū)婦幼保健院興盛小學教育全興小學教育萬達七中教育金牛中學教育安靖湖濕地公園（規(guī)劃中）公園兩河森林公園公園鳳凰山公園公園地塊東臨主干道西華大道及下穿隧道，噪音及粉塵影響較大；北臨在建住

11、宅項目中糧祥云里、幼兒園教育資源能為項目帶來一定附加值；南臨萬達七中優(yōu)質教育資源及鐵路高鐵、加油站、垃圾轉運站，噪音、異味、景觀受到影響；西臨侯家花園安置小區(qū)，城市界面感差。宗地四至：質素普通，臨沙西線、拆遷安置小區(qū)。幼兒園用地加油站用地垃圾轉運站侯家花園小區(qū)本案中糧祥云里西側，侯家安置小區(qū)（部分入住）西北側，中糧祥云里（在建）東側，西華大道南側，高鐵鐵路、加油站、垃圾站東南北初探項目從區(qū)位上：西門唯一承接國賓、九里堤與華僑城板塊的核心點從交通上：三縱三橫三軌，立體覆蓋，全域暢達從配套上：配套沒有核心優(yōu)勢，區(qū)域發(fā)展緩慢，呈現(xiàn)時間長；教育資源相對優(yōu)勢從四至上：項目周邊界面感差，不利因素較多從指標

12、上：指標相對寬松，具備打造高低配、全高層可能性本案是一個：具備改善條件，但配套缺乏，溢價點相對不足！高策觀點再識區(qū)域3指標上看，是乎溢價點不足，但區(qū)域卻在不斷變化從侯家橋拍地開始，鏈家高策從未停止對長虹地塊的思考，從產品到營銷，從華僑城到國賓，我們一直在嘗試更好的去理解地塊，不得不說，從長虹地塊開始，區(qū)域一直在給我們驚喜！格局變化在售項目待售項目國賓板塊改善板塊：國賓+華僑城+九里堤板塊主力供應：95-150+別墅價格實現(xiàn)：10000-12000元/中產板塊：外羊西+后花園板塊主力供應：70-120價格實現(xiàn)：8000-10000元/剛需板塊：犀浦板塊主力供應：70-90價格實現(xiàn)：7000-90

13、00元/洺悅府華僑城長虹地塊中糧祥云里保利學府城保利國賓首府1234567藍光公園悅府8領地錦巷蘭臺9萬科城10萬科理想城改善板塊中產板塊剛需板塊城西改善、中產、剛需三段式格局已定，華僑城板塊逐漸走向改善從中糧、保利、萬科項目2016相繼入市后，市場改善定位形象已成定局市場變化項目入市時間目前價格戶型面積萬科國賓潤園2016.212000元/100-143保利學府城2016.59850元/95-123保利國賓首府2016.511000元/108-143萬科錦西潤園2016.813000元/100-127中糧祥云里2016.99700元/93-1303月，萬科國賓潤園開盤，以12000元/的單價

14、實現(xiàn)熱銷；4月，萬科再進國賓，錦西潤園同樣以超過12000元/單價實現(xiàn)熱賣；5月，保利雙子面市，以9000元/開盤價實現(xiàn)熱銷，目前價格已超過11000元/；11月，中糧祥云里高層開盤，開盤當日即售罄，目前價格9700元/，預計下批次價格1.1-1.2萬/。價格走勢2-3月7500元/5-6月9000元/9-10月11000元/單價基本全線破11000元/，溢價凸顯！板塊內土地常年缺少供應，處于饑餓狀態(tài)未來發(fā)展?jié)摿^大土地變化金牛國賓區(qū)域供地表序號土地業(yè)主所在功能區(qū)土地位置面積（畝）用地性質容積率建筑密度綠地率航空限高（米）1市儲備中心國賓商貿區(qū)金泉街道何家9組15商業(yè)2金牛城投國賓商貿區(qū)沙河源

15、街道友聯(lián)社區(qū)2、8組57商業(yè)兼容二類住宅2.0 總建筑密度40%；高層建筑密度20%30%2083環(huán)交大智慧城西華街道躍進社區(qū)1、2、3組132商業(yè)兼容二類住宅4.5 總建筑密度40%；高層建筑密度22%20%6174區(qū)農投環(huán)城生態(tài)區(qū)金泉街道淳風橋社區(qū)36商業(yè)兼容二類住宅5市地鐵集團國賓商貿區(qū)金泉街道互助社區(qū)4組30二類住宅6金泉街道互助社區(qū)4組65二類住宅7區(qū)統(tǒng)建環(huán)交大智慧城營門口街道辦事處茶店子村5、6組、花照4組（茶花B地塊）117商業(yè)兼容二類住宅國賓板塊：6宗用地、沙河源：1宗用地板塊內在售項目少，庫存少，后續(xù)供應不足，本案入市時基本售罄編號項目開盤時間主力面積月均去化套數(shù)預售存量套數(shù)

16、成交均價1中糧祥云里2016.1193-13069 2568700元/2華僑城原岸2012.988-120303229200元/3保利國賓首府2016.5108-1433024611000元/4保利學府城2016.595-123632399850元/5電建洺悅府2017.12115-168-開盤首推440預估1-1.3萬/合計451503圖：板塊內主要在售項目（個）1中糧祥云里2華僑城原岸4保利學府城3保利國賓首府5電建洺悅府本案競爭變化板塊內在售項目少僅中糧、華僑城，庫存房源基本都不足300套，庫存量少，按照當前去化速度預計在2017年上半年即將清盤。板塊外除電建洺悅府為新項目存量較大外，其

17、余項目存量均較少，本案入市將成為板塊內主力供應項目。售罄售罄售罄少量核心面積段新增套數(shù)銷售套數(shù)存量套數(shù)供應套數(shù)占比銷售套數(shù)占比存銷比50以下0030%0%50-7019848371%5%0.2 70-9063844340310%16%0.6 90-1101228128145128%31%0.4 110-1301090162279535%28%0.7 130-15060190840520%15%0.7 150-1705617240%1%0.4 170-200491741984%1%4.0 200-2504848581%1%1.2 250-300514220%0%4.4 300-400357515

18、52%1%4.4 400-5001020%0%2.0 500以上0010%0%板塊改善需求上漲，改善產品市場機會漸顯備注：數(shù)據來源房管局備案數(shù)據2016年1月-12月。板塊范圍包括：華僑城、九里堤、國賓。需求變化區(qū)域從2014年以剛需為主要供應從2016年開始逐步過渡為改善產品，目前以110-150改善類產品功效占比最大，占比約55%。區(qū)域市場走向改善，形象初步確定價格突破11000元/大關，土地供應長期饑餓供應嚴重不足，本案入市基本區(qū)域無貨改善產品去化成為主力，機會凸顯區(qū)域市場正以不可思議的速度不斷變化，為溢價提供了可能的機會而本案入市，我們認為本案要實現(xiàn)高溢價：必須接棒華僑城、祥云里，成為

19、區(qū)域標桿項目！從區(qū)域現(xiàn)狀來看，本案理應接棒華僑城、祥云里，作為區(qū)域標桿但我們具備接棒的素質嗎？看華僑城有規(guī)模，有配套，有資源，有地段華僑城800畝復合型城市大盤整個板塊以華僑城命名，以西華大道為中軸向兩側發(fā)散，右側為歡樂谷醇熟配套、東岸、原岸高端住宅，左側為純水岸住宅和創(chuàng)想中心商務區(qū)。項目占地800畝，擁有完善的商服，內部打造豐富自然資源以及便利的交通網絡。關鍵詞：800畝大盤歡樂谷完善配套自身自然資源豐富三環(huán)地段價值和交通有產品，有價格，又遇到了市場的缺貨看中糧祥云里祥云里56畝墅區(qū)品質盤中糧祥云里，憑借聯(lián)排為主導的別墅規(guī)劃，實現(xiàn)了對項目的高占位。在首開時，憑借較低的入市價格，迅速的打開了市

20、場，成為區(qū)域的名盤之一。關鍵詞：聯(lián)排別墅為主導全南北朝向布局低價格入市（高層8300，聯(lián)排20000）交通、景觀資源配套規(guī)劃而我們規(guī)模小，指標受限制我們有的，只是和祥云里一樣的，還處于規(guī)劃中配套有資源、規(guī)劃中：6500畝安靖湖生態(tài)濕地，城市稀缺資源，2020年初步呈現(xiàn)。本案東側規(guī)劃有千畝級城市稀缺自然資源，雖被納入“十三五”計劃，但目前地塊內待拆遷安置戶較多，預計呈現(xiàn)時間最快也需要2020年，且只能初步呈現(xiàn)。本案6500畝湖景有地鐵，呈現(xiàn)久：6號線興盛站臨近本案，但二期工程動工晚，呈現(xiàn)時間較長。本案周邊規(guī)劃有地鐵6號線，軌道交通規(guī)劃好。其中興盛站距離本案僅800米，一期計劃于2020年通車，興

21、盛站屬于二期工程，需要較長的時間才能呈現(xiàn)。本案地鐵6號線顯然，在現(xiàn)階段本案所處區(qū)域的條件驅動能力不足，目前還不能完全承接華僑城、祥云里，需要一定的成長周期現(xiàn)階段，憑什么贏市場？！市場破局4要實現(xiàn)高溢價的前提是，我們必須接棒華僑城、祥云里成為區(qū)域新的標桿項目但本案自身資源有限，同時規(guī)劃中的配套也相對滯后要實現(xiàn)突破，我們必須從市場尋找機會。從市場入手，尋找溢價機會！高層市場競爭關系城西高層板塊格局各板塊競爭關系推演核心競爭板塊的分套型分析在售項目待售項目國賓板塊洺悅府華僑城長虹地塊中糧祥云里保利學府城保利國賓首府1234567藍光公園悅府8領地錦巷蘭臺9萬科城10萬科理想城城西高層板塊格局城西從2

22、.5環(huán)到3.5環(huán)外，主力5大板塊中（包括：九里堤、華僑城、國賓、外羊西、犀浦板塊），犀浦剛需盛行一片紅海競爭，外羊西中產主導，華僑城、國賓和九里堤改善稀缺，本案所在改善板塊在售項目4個，且大多庫存不高，待售項目1個3環(huán)到3.5環(huán)紅海競爭各板塊競爭關系推演銷售狀態(tài)項目開盤時間交付標準產品面積產品戶型成交均價總量已推存量月均去化去化周期在售中糧祥云里2016.11清水93套三單97001041040開盤售罄售罄115套三雙9700232104128開盤售罄預計6130套四雙預計11000-130001280128-華僑城原岸2012.983-89套三單9100372184188151291-103

23、套三單95001436974612114-122套三雙125006767060128、129棟待定預計13000約360-約360-合計1406528878-華僑城板塊：整體庫存800余套，主力產品90-130首改類產品為主。華僑城板塊競爭推演板塊主力去化88-93套三單衛(wèi)及110-120套三雙衛(wèi)產品，總價在80-110萬。受市場回暖中糧項目開盤售罄銷售情況較好；華僑城目前存量僅2棟高層約350套，月均去化緩慢約30套，預計雙盤2017年上半年清盤退市。本案入市除接棒上述項目，成為區(qū)域唯一改善項目。首改板塊國賓板塊：整體庫存500余套，產品以95-140首改類、二改類產品為主。國賓板塊競爭推演

24、板塊主力去化面積與本案重疊，存在直接競爭關系，但板塊目前存量少去化周期短，預計2017年上半年將清盤退市后出現(xiàn)供應短缺，板塊成交均價10000-12000元/。本案入市將有機會吸附板塊客群。銷售狀態(tài)項目開盤時間交付標準產品面積產品戶型成交均價總量已推存量月均去化去化周期在售保利學府城2016.6清水95-97套三雙10000446310136622.5104-108套三雙10500310168142295116套三雙1100078708141123套四雙1100078403885保利國賓首府108套三雙107501549658193126套四雙110001549460193143套四雙1130

25、0310176134354合計15309545761913改善板塊九里堤板塊：整體庫存約2024套，產品以115-168改善類產品為主。九里堤板塊競爭推演板塊主力項目僅電建洺悅府，主力供應115-168改善型套三雙和套四雙，總價在140-200萬，為本案后期重點競爭項目。項目計劃于12月底首批次開盤。銷售狀態(tài)項目開盤時間交付標準產品面積產品戶型成交均價總量已推存量月均去化去化周期首開樓棟分布電建洺悅府預計2016.12清水115套三雙預計11000-130001560156-123套三雙38038-127套三雙1560156168套四雙72072-合計4220422改善板塊備注：洺悅府首批次推

26、售貨源為422套，整個項目存量高達2024套。銷售狀態(tài)項目開盤時間交付標準產品面積產品戶型成交均價總量已推存量月均去化去化周期在售藍光公園悅府2016.4精裝98套三雙860016011842172.5118套三雙880016010852153129套四雙930016011743172.5121套三雙9300806726新推半個月131套四雙9300808728新推半個月領地錦巷闌臺2016.9清水96套三雙8300194441501510107-109套三雙83004901143763810124套四雙93001044262144.5131套四雙950052203275合計147857790

27、11367后花園板塊：整體庫存900套，產品以95-130首改類產品為主。后花園板塊競爭推演板塊主力去化面積從年初80-110剛需產品已逐步過渡到以100-130首改類產品，板塊成交均價8500-9500元/。，由于位置較遠、板塊價格落差等，與本案競爭較小。首改板塊銷售狀態(tài)項目開盤時間交付標準產品面積產品戶型成交均價總量已推存量月均去化去化周期在售萬科城2015.8精裝78-81套三單95008017891266193套三雙10500891643248535114套四雙100004949040124套四雙10800259157102138待售萬科城南地塊2017年精裝待定待定預計11000約2

28、0000約2000-待售龍樾熙城新地塊2017年清水待定待定預計11500約8000約800-合計20001638約31621373外羊西板塊：主力在售項目萬科城，目前庫存約3100套，產品以78-124剛需、首置類產品為主。外羊西板塊競爭推演板塊城市界面感較好，與本案距離較遠，從整體產品上來看偏剛需，與本案競爭較小。剛需板塊核心競爭板塊選擇：華僑城、國賓、九里堤板塊代表項目：保利學府城、保利國賓首府銷售均價：10000-12000元/代表項目：華僑城原岸、中糧祥云里銷售均價：9100-9700元/國賓華僑城 華僑城板塊 國賓板塊 九里堤 核心競爭板塊分套型分析九里堤代表項目：電建洺悅府預計價

29、格：11000-13000元/鎖定核心區(qū)域分套型量價分析中糧祥云里、華僑城原岸、保利國賓首府、保利學府城、電建洺悅府套型項目建面實得面積銷售套數(shù)成交均價存量套數(shù)月均去化套數(shù)去化周期套三單中糧祥云里93101104目前9700首開87000開盤售罄-華僑城原岸83-10390-11125395002622112套三單：價低慢銷，建議放棄規(guī)劃該類產品分套型量價分析受區(qū)域客群家庭結構影響，套三單市場接受度持續(xù)下滑，客戶需求較低，多為剛需客戶購買，去化周期長。同時受客戶總價承受能力，很難實現(xiàn)溢價。中糧祥云里套三單憑借中庭位置和較低的價格實現(xiàn)了走量，但其溢價能力較弱、華僑城套三單和套三雙之間的價差達到3

30、000元/m2套三雙：舒適型套三雙更受歡迎，溢價更強分套型量價分析經濟型套三雙和舒適型套三雙，兩種戶型走量均不錯，去化快周期短，但舒適型套三雙更受市場歡迎，溢價能力更強。經濟型套三雙依托低價實現(xiàn)去化。保利學府城套三雙多面積段分布實現(xiàn)了階梯價差，且走量較好套型項目建面實得面積銷售套數(shù)成交均價存量套數(shù)月均去化套數(shù)去化周期套三雙中糧祥云里1151251049700128開盤售罄預計6華僑城原岸114-122124-1326712500060保利學府城95-97102-11531010000132622.5104-108112-1171681050014229511612570110008241保利國

31、賓首府108117961075058193套四雙：不論價格還是速度均理想，有價有量分套型量價分析套四戶型主力集中在130左右，以功能型四房為主導，價高走量理想，是溢價首選產品。同時舒適型套四產品溢價能力更高，也能保證一定的走量套型項目建面實得面積銷售套數(shù)成交均價存量套數(shù)月均去化套數(shù)去化周期套四雙中糧祥云里130143-預計11000-12000128-預計6保利學府城123133310110003885保利國賓首府12613694110006019314315417611800134354分套型定位啟示：基于“安全溢價”的定位前提，分套型量價分析給予定位幾點啟示： 套三雙去化能力和溢價能力均優(yōu)

32、于套三單，全線產品從功能三房雙起； 同套型舒適型產品更具備溢價能力，同時去化也較好 115-120舒適三房和125-130經濟四房是區(qū)域去化主力。高層市場競爭小結城西相近區(qū)域呈現(xiàn)5大板塊，15個競爭項目紅海亂戰(zhàn)。本項目面臨的主要競爭板塊為華僑城板塊、國賓板塊，九里提板塊。本項目的核心競爭對手為華僑城、保利國賓首府、保利學府城、中糧祥云里，電建洺悅府。96平三房單品溢價能較弱；套三雙、套四雙戶型舒適型溢價能力較高，且去化能夠保證。1本案高層核心競品研究項目為沙西線首個入市項目，打造首改類產品，全系2T4戶，高層主力產品為93（套三單）、115-118（套三雙）、126-130（套四雙）；別墅主力

33、產品為167聯(lián)排、185聯(lián)排（端戶）、222合院。項目質素較高，2.0區(qū)域最低容積率，產品規(guī)劃打造上有部分亮點創(chuàng)新。項目中糧祥云里凈地面積56.34 畝容積率2.0密度22%建筑體量7.51萬規(guī)劃業(yè)態(tài)高層、聯(lián)排梯戶配比2T4樓層27-33F樓棟戶數(shù)高層2棟，464套；聯(lián)排102套面積區(qū)間高層93-130，聯(lián)排167-222開盤時間聯(lián)排2016.9，高層2016.11樓棟排布：項目高層和別墅分南北地塊布局，僅兩棟，采用點式布局，采用新亞洲主義結合古村落風格。中糧祥云里：低密2.0容積、改善型品質盤產品規(guī)劃：高層產品以舒適性套三雙為主導地塊2.0容積率，從產品規(guī)劃布局上看，項目約80%占地用于打造

34、別墅，是一個以別墅為核心的項目，在項目整體營銷上也采取以低帶高策略，低密為核心，高層為輔。高層僅兩棟，全系采用2T4，其中2號樓27層208套，1號樓33層256套。21西華大道高層11812613016718522293115物業(yè)類型套型戶型面積套數(shù)占比高層套三單9310422%套三雙11518039%1185211%套四雙1266414%1306414%高層合計464高層去化情況：93套三單戶型前期認籌占比60%，由于全部朝中庭、朝南向排布，受景觀視野及朝向客戶接受度高；115，118產品雖然舒適度高，但由于與93單價差過大，未能形成階梯價格，導致客戶流失。同時意向客戶大約25%客戶關注1

35、30以上的大戶，客戶普遍認為中糧祥云里面積偏小面積客戶關注度占比認籌占比備注9335%60%套三為主力，但產品溢價能力嚴重不足。11525%25%11815%15%13025%-物業(yè)類型套型戶型面積套數(shù)開盤單價開盤總價高層套三單931048757元/81萬套三雙115528565元/98萬118528678元/102萬祥云里售價太低，溢價不足；面積梯度不夠，內部擠壓弱！對于中糧祥云里的競爭，本案必須提高產品舒適度，吸引更多的改善客戶，形成差異競爭套三單中糧祥云里93，本案要實現(xiàn)差異競爭，避開套三單，規(guī)劃溢價率更高，客戶接受度更高的100-105的套三雙。套三雙，中糧祥云里主力面積115，本案建

36、議舒適套三主力產品面積可適當擴大提高舒適度。同時規(guī)劃部分130-140左右4房實現(xiàn)功能突破，吸引部分4房客戶。對標中糧祥云里項目為九里堤改善型大盤，打造成都第二個環(huán)島公園大盤，產品主力2T3戶，高層主力產品為115（套三雙）、123（套三雙）、127（套三雙）、168（套四雙）；別墅主力產品為雙拼、聯(lián)排。項目三面環(huán)水，自身規(guī)劃打造百畝公園，為區(qū)域內品質改善大盤。項目電建洺悅府凈地面積152.09 畝容積率3.72密度-建筑體量40.30萬規(guī)劃業(yè)態(tài)高層、雙拼、聯(lián)排梯戶配比2T3、2T4樓層41-44F樓棟戶數(shù)高層8棟；別墅49棟面積區(qū)間高層115-168，別墅待定開盤時間預計高層2016.12電

37、建洺悅府：三環(huán)島居、公園大盤規(guī)劃和推售：產品偏改善，高層產品115-168地塊3.72容積率，從產品規(guī)劃布局上看，項目約60%占地用于打造別墅，是一個以別墅為核心的項目。高層8棟44層超高層，共計房源約2024套，采用2T3和2T4。雙拼44棟，合計88套，獨棟5套。21雙拼高層127168123115物業(yè)類型套型戶型面積套數(shù)占比高層套三雙11515637%123389%12715637%套四雙1687217%合計422100%雙拼-約23588-獨棟-約3005-合計93345678獨棟客戶情況：驗資2000組，13000元/成為其價格天花板項目從今年9月開始蓄客，截至目前累計驗資2000組

38、，驗資采用5證驗法；客戶主力來源區(qū)域為九里堤老舊小區(qū)、企事業(yè)單位及金府專業(yè)市場占比高達70%，次主力區(qū)域為華僑城、五塊石-沙河源、沙灣板塊；客戶高層價格接受上限13000元/，項目計劃于12月底開盤，預計開盤價格11000-13000元/。九里堤華僑城沙灣沙河源客戶來源區(qū)域對于電建洺悅府的競爭，由于洺悅府資源優(yōu)勢明顯，因此本案需要控面積，控總價，保證競爭力。套三雙洺悅府主力規(guī)劃面積115，本案建議起步面積降低，以100-105三房對洺悅府115三房，實現(xiàn)控面積、控總價。套四雙，洺悅府只有168產品，同樣本案要控制面積，保證四房競爭力，建議135-140為主導，以30萬差價作為核心競爭對比。同時

39、規(guī)劃部分160左右4房作為標桿產品，搶奪區(qū)域高端客戶。對標洺悅府針對中糧祥云里本案要在此基礎上擴大舒適度，適當加大面積。針對電建洺悅府本案要通過控制面積實現(xiàn)總價控制，建立差異化競爭區(qū)別。核心競品啟示因此在高層產品規(guī)劃上,我們要做到。1、套型控制，區(qū)域內熱銷產品中，套三和套四為主力。2、面積控制，100-120三房、130-140四房為市場主流，同時相對套型上，舒適度高于中糧祥云里高層住宅產品定位方向以三房雙和四房雙為主導三房、四房產品多面積段規(guī)劃，提高產品價格階梯，實現(xiàn)階梯溢價?？梢?guī)劃部分樓王產品作為明星產品，吸引改善客戶。別墅市場競爭關系區(qū)域別墅市場競爭關系重點對手產品對標低密產品：熱銷稀缺

40、，有價有量低密產品溢價能力強，是區(qū)域稀缺產品，目前存量不大。聯(lián)排總價區(qū)間350-450萬，疊拼總價區(qū)間250-350萬。套型項目建面銷售套數(shù)總價區(qū)間存量套數(shù)聯(lián)排中糧祥云里16749260-330萬241854390-470萬122212300-360萬12保利學府城17728320-400萬20保利國賓首府17123350-430萬24華僑城313-353-600-750萬29雙拼電建洺悅府-預計600萬起-疊拼保利國賓首府114-14839250-350萬5保利學府城110-1500220-320萬8華僑城363-390-480-550萬43區(qū)域市場低密產品概況區(qū)域各低密產品競爭價值具備大面

41、寬、大面積花園、高贈送的低密產品受市場追捧。產品項目競爭價值優(yōu)勢聯(lián)排中糧祥云里2.0區(qū)域最低容積率、業(yè)態(tài)純粹、產品創(chuàng)新聯(lián)排、疊拼保利學府城品牌保利國賓首府品牌華僑城800畝規(guī)模、自身配套、自然資源豐富、三環(huán)、高價格雙拼電建洺悅府島居住宅、百畝公園配套、三環(huán)、高價格中糧祥云里低密物業(yè)為167-222的聯(lián)排產品為主導，總價260-440萬中糧祥云里別墅首批次別墅均價20000元/，最低價價格16000元/，開盤清盤。但實際客戶調研中，客戶心理價位普遍高出50萬左右，祥云里別墅賣低了。與中糧祥云里的競爭分析對比祥云里，我們要實現(xiàn)疊拼產品賣出聯(lián)排價格物業(yè)類型套型戶型面積套數(shù)開盤單價開盤總價別墅聯(lián)排16

42、74918536元/309萬185423892元/442萬合院2221216025元/356萬西華大道別墅11816718522293115華僑城低密物業(yè)疊拼313-353，聯(lián)排363-390，總價480萬-620萬數(shù)據來源：成都透明網、高策數(shù)據庫華僑城面積月均去化總價區(qū)間存量聯(lián)排3131480-620萬423531疊拼3632603902對比華僑城，低總價，高贈送的更具優(yōu)勢本案的預計規(guī)劃的疊拼產品總價250萬-300萬，比華僑城的疊拼都便宜200萬，且如果疊拼能實現(xiàn)高贈送，居住舒適度將超越華僑城疊拼與華僑城的競爭分析與洺悅府的競爭分析物業(yè)類型套型戶型面積套數(shù)占比雙拼-約23588-獨棟-約3

43、005-合計93洺悅府低密物業(yè)雙拼和獨棟產品，預計總價600萬左右對比洺悅府，控總價，控面積更具優(yōu)勢對于中糧祥云里疊拼實現(xiàn)聯(lián)排價格我們搶奪的想買低密別墅，但只有300左右萬的入門級客戶，因此必須在產品上實現(xiàn)創(chuàng)新，以疊拼的低總價，去打動區(qū)域客戶，彌補資源不足定位啟示【1】對于華僑城 主導疊拼，低總價吸附我們搶奪的是關注華僑城板塊，對沙西線有情節(jié)，但卻買不起的客戶，我們以總價更低的產品，實現(xiàn)客戶入駐華僑城板塊別墅區(qū)的夢想。啟示【2】因此在低密產品規(guī)劃上,我們要做到。1、面積控制，140-160為市場主流，同時相對尺度上低于中糧祥云里180-200。2、套型控制，區(qū)域內熱銷產品中，套四和套五為主力。

44、3、產品控制，疊拼市場競爭力更強，以疊拼為主導，才是實現(xiàn)競爭突圍。低密住宅產品定位方向以疊拼為主導疊拼以140套四為項目主力，增加160套五戶型比例。疊拼產品盡量實現(xiàn)低總價，高贈送。整體市場小結定位啟示：基于“安全溢價”的定位前提，給予定位幾點啟示： 套三雙去化能力和溢價能力均優(yōu)于套三單，全線產品從功能三房雙起； 同套型舒適型產品更具備溢價能力，同時去化也較好 115-120舒適三房和125-130經濟四房是區(qū)域去化主力。低密以疊拼為主實現(xiàn)和區(qū)域同總價、同面積，盡量做大贈送，提升單價。定位深化5市場已經很明確的告訴我們，產品的發(fā)展方向依托周邊競品現(xiàn)狀，我們要實現(xiàn)差異化的區(qū)隔競爭在規(guī)劃上全面超越

45、競品，在產品上突破創(chuàng)新以產品為突破，打造高溢價產品！城西核心 品質墅生活華僑城板塊住區(qū)標桿長虹第二代蛻變產品 3.0低密舒居長虹品質生活締造者項目整體定位長虹紫悅府譯紫金：貴氣！推薦案名：品質血統(tǒng)！延續(xù)“長虹“品質住作品Part1、高產值目標下的規(guī)劃方向在定位前，我們首選討論幾點核心原則我們前面多次提到，本案要實現(xiàn)溢價，必須走改善路線，接棒華僑城、中糧祥云里成為區(qū)域的標桿項目!要成為標桿必須打破周邊競品格局，走差異化定位核心原則1：保證高層有中庭景觀，形成差異化競爭中糧祥云里規(guī)劃保利國賓首府規(guī)劃華僑城原岸周邊競品高層均沒有中庭景觀，打造高層中庭景觀，是保證溢價，形成對中糧祥云高層競爭的核心關鍵

46、點。中糧祥云里臨沙西線和不臨沙西線的住宅價差高達1000元/（而且還是山墻臨沙西線），要實現(xiàn)高溢價，盡可能保證主要貨值不臨沙西線定位核心原則2：保證核心產品，主要貨值盡量不臨沙西線臨沙西線價差高達1000元/備注：價格為首開價格定位核心原則3：保證優(yōu)勢戶型必須臨中庭中糧祥云里的高層規(guī)劃中，115套三雙臨路，93套三單臨中庭，雖然最后全部去化，但從價格上，明顯大戶型沒有實現(xiàn)溢價，項目溢價能力受到壓制。大戶型未能實現(xiàn)溢價備注：價格為首開價格這三個大原則的前提下，從市場可行、經濟可行、技術可行三大方案研判，確定本案的發(fā)展方向。高策認為本案土地上適合生長的項目可能有兩種方向：1、兼顧品牌與速度，制造明

47、星產品，隨市場主流，走高低配路線2、顛覆競品，走差異化路線，全高層布局，實現(xiàn)景觀資源最大化方向一：兼顧品牌與速度，制造明星產品，隨市場主流，走高低配路線從技術層面看特點一：獨立中庭+超大樓間距5000中庭示意規(guī)劃方案一：1、中庭景觀約5000大中庭，區(qū)域獨樹一幟，提高高層產品競爭力2、200m超大樓間距 200米超寬視野，一覽無遺約200米視野特點二：沙西線噪音影響得到控制示意規(guī)劃方案一：后期可通過3層中空low-e玻璃，全面降低噪音1、高層區(qū)域臨沙西線高層，采用T4排布，大戶型主力居住面臨中庭，降低了噪音影響沙西線噪音解決：2、低密區(qū)域低密區(qū)臨沙西線主要為疊拼山墻部分，對噪音有一定控制。特點

48、三：加油站、鐵路、垃圾中轉站影響最小化示意規(guī)劃方案一：2、20米景觀資源隔斷整個加油站以景觀資源實現(xiàn)退距20米左右，打造專屬景觀隔斷，從景觀上做到疊拼與加油站的區(qū)隔，進一步縮小影響力。1、疊拼半圍合包裹加油站以疊拼半圍合包裹，將影響力降低到10個套疊拼產品，做到影響力最低化景觀隔離帶垃圾中轉站高低配方案示意二為提高主力貨值高層產品的競爭力，高策針對高低配的搭配提供了一個優(yōu)化方案，核心解決沙西線問題移動一棟沙西線高層到臨候家橋花園區(qū)域減少沙西線樓棟排布，擴大高層樓間距，提高居住舒適度從市場可行性層面看：低密市場，目前處于市場空白期，競爭壓力相對較低，且溢價能力更高低密市場：目前整個區(qū)域低密產品只

49、有保利國賓首府、中糧祥云里、電建洺悅府有少量低密產品，不足100套，但客戶對低密的需求不減，低密產品也能實現(xiàn)更高的溢價。套型項目建面銷售套數(shù)總價區(qū)間存量套數(shù)聯(lián)排中糧祥云里16749260-330萬241854390-470萬122212300-360萬12保利學府城17728320-400萬20保利國賓首府17123350-430萬24華僑城313-353-600-750萬29雙拼電建洺悅府-預計600萬起-疊拼保利國賓首府114-14839250-350萬5保利學府城110-1500220-320萬8華僑城363-390-480-550萬43市場驗證從經濟可行性層面看：高低配方案，疊拼溢價能

50、力更強，產值相對較高全高層方案產品預估面積整體均價預估總產高層1085221500016.27億商業(yè)6121350002.14億總計18.41億高低配方案產品預估面積整體均價預估總產高層925921500013.89億疊20億商業(yè)6121350002.14億總計19.23億經濟驗證-優(yōu)勢-劣勢-風險較低，開發(fā)更有保障盡量規(guī)避不利因素的影響保證了一個約為5000的小中庭，高層產品有一定的競爭優(yōu)勢與市場核心競爭產品雷同，高層受到規(guī)劃限制，居住舒適度相對較低。高層溢價能力提升難度大。高低配方案，風險低，但高層受規(guī)劃條件限制溢價能力有限高低配方案方向二：顛覆競品，走差異化路線

51、，全高層布局，實現(xiàn)景觀資源最大化全高層排布示意方案一：特點一：具備大中庭景觀，保證景觀資源最大化123456中庭景觀核心區(qū)大中庭景觀，實現(xiàn)了對周邊競品的完成超越。特點二：噪音控制相對合理全高層排布示意方案一并通過戶型優(yōu)化設計，保證主要居住區(qū)域臨中庭4棟T3臨沙西線高層，阻擋主要噪音全高層排布示意方案一特點三：三棟住宅臨加油站、垃圾中轉站，景觀視野相對較差垃圾中轉站1、臨沙西線住宅排布臨沙西高層采用橫向排布，山墻對加油站，視野基本看不到加油站2、臨候家花園住宅排布臨候家花園住宅，采用偏南北平行排布，住宅之間相互形成小中庭其中三棟高層住宅受到加油站的影響，且視野影響不是太大。臨沙西線住宅臨侯家花園

52、住宅全高層示意方案二對比方案一，主要變化臨沙西線高層改為南北朝向排布，臨候家花園改為東西朝向臨沙西線住宅臨侯家花園住宅特點一：臨沙西線高層山墻排布，降低噪音影響臨沙西線高層全部南北朝向排布，山墻臨沙西線，盡量縮減噪音對高層的住宅的影響。但由于縫隙較大，實際會導致中庭噪音加重，導致所有戶型均受影響 全高層方案二：特點二：加油站、垃圾中轉站影響變大對比全高層方案一，加油站的影響變大，由3棟樓直接影響，變?yōu)?棟樓直接影響前面兩種全高層方案，雖然保證了大中庭景觀，也在一定程度上減少了沙西線對高層住宅的影響，但始終未能做到最好我們是否可以在保證朝向的同時，實現(xiàn)了中庭景觀資源最優(yōu)化。高層方案示意三:景觀資

53、源最大化T3T3特點一：中庭景觀資源最大化，300米中軸景觀線保證了中庭景觀的完整性，避免了方案一和方案二中庭景觀被迫分割為多個組團。300米中軸景觀線T4T4T4T4T4T4高層方案示意三特點二：南北朝向為主導，全面提高高層產品競爭力除了一棟高層未實現(xiàn)南北朝向外，其與高層均為南北朝向布置，保證了高層產品溢價能力。高層方案示意三特點三：噪音控制也較好，側向排布，避免了噪音直接干擾噪音控制1、排布降低噪音臨沙西先樓棟全為側向排布，山墻部分臨主干道，盡量避免噪音對項目樓棟主體的直接影響2、戶型設計降低噪音主力戶型起居核心面臨中庭3、新風系統(tǒng)+low-e中空玻璃，科技降噪音高層方案示意三特點四：風光

54、地定位最合理，整個樓棟實現(xiàn)風向對流，保證居住舒適度十字錯開樓棟直接十字型錯開，保證了更加開闊的視野，實現(xiàn)了風向的對流。從市場可行性層面看：規(guī)劃全高層產品，雖然有中庭景觀優(yōu)勢。但從市場層面來看，未來要憑借全高層實現(xiàn)首開13800元/的價格，難度較大。后期產品核心競爭力的構建極為關鍵。高層市場：區(qū)域高層競品相對較多，競爭壓力大，同時目前本區(qū)域客戶13000元/的高層價格已經是頂峰（電建洺悅府憑借河彎資源，才勉強抬升），其他區(qū)域的高層價格溢價能力均不足。項目入市時間目前價格戶型面積萬科國賓潤園2016.212000元/100-143保利學府城2016.59850元/95-123保利國賓首府2016.

55、511000元/108-143萬科錦西潤園2016.813000元/100-127中糧祥云里2016.99700元/93-130市場驗證全高層方案對比高低配方案，在產值相同的情況下，純高層方案需要保證高層產品比高低配方案高層產品超出1000元/的溢價。從經濟可行性層面看：全高層方案，所以貨值集中在高層產品，需要實現(xiàn)更高溢價1000元/，才能保證總貨值經濟驗證全高層方案產品預估面積整體均價預估總產高層1085221600017.36億商業(yè)6121350002.14億總計19.5億高低配方案產品預估面積整體均價預估總產高層925921500013.89億疊20億商業(yè)612

56、1350002.14億總計19.23億-優(yōu)勢-劣勢-景觀資源最大化，保證高層絕對的居住舒適度樓間距、視野加大，高層產品品質較高主力貨值全部為高層產品，目前區(qū)域客戶存在一定的價格天花版，規(guī)劃全高層必須保證產品絕對的競爭力，才能實現(xiàn)高溢價。全高層規(guī)劃，景觀資源最大化利用，但必須打造核心競爭力才能實現(xiàn)高溢價全高層方案高策主推方案高低配主推方案全高層主推方案Part2、高溢價目標下的產品配比市場、客戶要點回顧高層戶型配比別墅戶型配比高層戶型定位原則核心原則：5段式產品規(guī)劃更具備溢價能力項目產品面積產品戶型成交均價總量中糧祥云里93套三單9700104115套三雙9700232130套四雙預計11000

57、128中糧祥云里采用3段式產品規(guī)劃，導致同類產品價格階梯未體現(xiàn)溢價能力嚴重不足。項目產品面積產品戶型成交均價總量保利國賓首府108套三雙10750154126套四雙11000154143套四雙11800310項目產品面積產品戶型成交均價總量已推保利學府城95-97套三雙10000446310104-108套三雙10500310168116套三雙110007870123套四雙110007840保利實現(xiàn)了同套型，雙面積段，形成了約800-1000元的價差關系。高層市場回顧基于“市場和內部擠壓”的定位建議：加大本案產品面積段，采用多段式面積擠壓；以舒適三房和經濟四房為主力，搭配經濟三房、三房半；打造

58、少量舒適套四，樹立項目價格標桿。本案高層產品定位確定符合市場需求的首改，再改產品面積段戶型配比套型贈送率在本項目內的占位100-10520%經濟套三雙盡可能做到20%以上走量產品，平衡開發(fā)風險115-11830%舒適套三雙盡可能做到20%以上溢價兼快速回現(xiàn)產品125-12815%經濟3.5房雙盡可能做到20%以上走量產品，平衡開發(fā)風險135-14030%經濟套四雙盡可能做到20%以上溢價主力產品155-1605%舒適套四雙盡可能做到20%以上明星產品，項目價值支撐城西品質華宅高層產品設計，我們必須跳出原有的思維模式，利用寬景陽臺，T4電梯入戶等形式，實現(xiàn)產品突圍！高層設計突破-亮點一：主臥、次

59、臥大面寬，可實現(xiàn)嬰兒床布置主臥、次臥大面寬，可實現(xiàn)嬰兒床布置完善戶型的功能性。北大資源頤和翡翠115戶型建議高層設計突破-亮點二：超大寬景陽臺，讓陽光無處不在北大資源頤和翡翠135四房雙戶型建議雙景觀陽臺，空間可變最大化保證居住品質高層設計突破-亮點三：T4戶型實現(xiàn)電梯入戶，享受奢華品質關于疊拼面積選擇有以下幾個維度：1、控制建筑面積，以利于出更高的單價，給其他產品提供價格空間2、但是不能極度控制，因為單層面積過小，會造成贈送面積小，不僅影響使用舒適度，還會影響性價比，同時在樣板間上容易暴露出問題3、與本案競爭關系最大的產品是中糧祥云里和洺悅府，建議面積比洺悅府低，在高單價下，更容易凸顯性價比

60、優(yōu)勢。別墅配比方案疊拼面積控制在145-160m2之間，總價控制290-320萬物業(yè)類型面積段戶型配比套型贈送率在本項目內的占位規(guī)劃設計疊拼14570%套四盡可能做到100%以上主力產品，與市場最主流的熱銷套型面積相契合1、突出花園的設計，盡量實現(xiàn)花園面積的擴圍。2、產品上實現(xiàn)創(chuàng)新，盡量增加疊拼產品附加值。3、園林上以提高綠化率為核心。16030%套五盡可能做到100%以上次主力產品，滿足市場的五房需求城市舒居級，花園別墅本案低密物業(yè)定位確定低總價、低面積的經濟型疊拼別墅疊拼設計原則對于目前的城市別墅客戶，第一代保利經濟型別墅圓了他們的別墅夢但實現(xiàn)不了家人，尤其是老人小孩的舒居需求和安全需求，