房協(xié)財(cái)稅管理

1、 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃和財(cái)務(wù)運(yùn)作 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 北京同道興會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)客座教授世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員 新加坡華新世紀(jì)管理研究院客座教授中國(guó)稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授首都經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事 精品資料網(wǎng)1 學(xué)習(xí)方式：遠(yuǎn)程函授班與面授班同步開課認(rèn)證項(xiàng)目：注冊(cè)高級(jí)職業(yè)經(jīng)理、人力資源總監(jiān)、營(yíng)銷經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)等資格認(rèn)證。頒發(fā)雙證：通用中英文權(quán)威鋼印高級(jí)經(jīng)理資格證書（可學(xué)分轉(zhuǎn)移直接對(duì)接國(guó)際學(xué)位）MBA高等教育研修證書（隨證書附全套學(xué)籍檔案與國(guó)際中英文成績(jī)單）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ：僅收取1280元 網(wǎng)址： 報(bào)名電話：045188723232 聯(lián)系人:王海濤老師地址：哈爾濱市道外區(qū)南馬路120號(hào)職工大學(xué)109

2、室美華教育。迷你型MBA職業(yè)經(jīng)理實(shí)戰(zhàn)雙證書班國(guó)際認(rèn)證 權(quán)威認(rèn)證 中英文鋼印高級(jí)經(jīng)理通用證書+MBA高等教育研修證書 精品資料網(wǎng)2 精品資料網(wǎng)3 總經(jīng)理 首席管理咨詢顧問(wèn) 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 王 景 江 教授 EMAL: 手機(jī)： 著名財(cái)稅和管理咨詢專家，職業(yè)培訓(xùn)師，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師.北京托眾管理咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理、首席管理咨詢顧問(wèn)，北京同道會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人，北京信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)顧問(wèn). 現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員、首都經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事，中國(guó)企業(yè)發(fā)展研究中心、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心、國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院、中國(guó)稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授，和君創(chuàng)業(yè)、清華大學(xué)對(duì)外交流中心、視野咨詢中心、新加坡華點(diǎn)通、

3、新加坡華新世紀(jì)管理研究院、亞美信、迅通誠(chéng)信、上海益德等數(shù)十幾家管理咨詢機(jī)構(gòu)高級(jí)培訓(xùn)師和高級(jí)顧問(wèn)，十幾家大型企業(yè)常年高級(jí)財(cái)稅顧問(wèn). 曾任國(guó)際永道會(huì)計(jì)公司高級(jí)咨詢顧問(wèn)，普華永道、安達(dá)信、德勤國(guó)際會(huì)計(jì)公司客座教授，北京注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)客座教授和考試委員會(huì)委員，北京信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)管理咨詢經(jīng)理. 為中國(guó)幾十家大中型企業(yè)提供財(cái)稅和管理咨詢,為上百家企業(yè)提供內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù),在全國(guó)數(shù)百場(chǎng)高級(jí)財(cái)稅研討會(huì)上演講,全國(guó)大型企業(yè)總會(huì)計(jì)師培訓(xùn)班主講嘉賓,全國(guó)CPA 考試輔導(dǎo)主講教授，多家機(jī)構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。 精品資料網(wǎng)4 目 錄 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題和對(duì)策 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提

4、升 精品資料網(wǎng)5 1.房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及其對(duì)策 產(chǎn)業(yè)政策國(guó)務(wù)院18號(hào)文件精神 肯定房地產(chǎn)行業(yè)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，居民住房消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢(shì)。18號(hào)文件核心內(nèi)容：提高認(rèn)識(shí)，明確指導(dǎo)思想：國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；住房市場(chǎng)化、需求導(dǎo)向、深化改革。完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)：發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設(shè)。改革住房制度、健全市場(chǎng)體系：推進(jìn)公房出售、完善住房補(bǔ)貼、搞活二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)：歸集和發(fā)放、個(gè)人住房貸款擔(dān)保、貸款監(jiān)管。改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)：長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、優(yōu)先落實(shí)國(guó)家鼓勵(lì)

5、開發(fā)的項(xiàng)目、土地市場(chǎng)的規(guī)劃和審批。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序：市場(chǎng)監(jiān)管、市場(chǎng)信息和預(yù)警、市場(chǎng)秩序。 精品資料網(wǎng)6央行121號(hào)文件精神 央行121號(hào)文件的出臺(tái)有兩個(gè)目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn);二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過(guò)熱現(xiàn)象。 央行121號(hào)文件核心內(nèi)容是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳土地出讓金的貸款；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只

6、能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。對(duì)于個(gè)人房貸：商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋；購(gòu)買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。 金融政策 精品資料網(wǎng)7稅收政策稅種稅改動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)增值稅1.是逐步將生產(chǎn)型增值稅改為消費(fèi)型增值稅，徹底解決重復(fù)征稅的問(wèn)題。近期可考慮解決機(jī)器設(shè)備的扣稅問(wèn)題。2.是擴(kuò)大增值稅的征稅范圍，將建筑安裝、交

7、通運(yùn)輸納入增值稅范圍。3.是取消增值稅各環(huán)節(jié)的減免稅，減少征管漏洞。營(yíng)業(yè)稅1.征稅范圍可能縮?。ㄈ缃煌ㄟ\(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）；2. 個(gè)別稅目稅率可能調(diào)低。消費(fèi)稅1.適當(dāng)調(diào)整并擴(kuò)大消費(fèi)稅的征稅范圍，將某些奢侈品和不利于環(huán)保的消費(fèi)品納入消費(fèi)稅征稅范圍，同時(shí)取消對(duì)輪胎、酒精等產(chǎn)品征收的消費(fèi)稅。2.提高小汽車、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購(gòu)置稅并入消費(fèi)稅。關(guān)稅逐步降低進(jìn)口關(guān)稅。 精品資料網(wǎng)8稅種稅改動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)企業(yè)所得稅1. 統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，將稅率降低，并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策。2.規(guī)范稅前扣除項(xiàng)目，稅收優(yōu)惠政策逐步實(shí)現(xiàn)從過(guò)去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主的轉(zhuǎn)變，嚴(yán)格控制財(cái)政性、個(gè)案性政策

8、的減免措施。3.為促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展，應(yīng)改變目前按應(yīng)納稅所得適用低稅率的辦法（因?yàn)橹行∑髽I(yè)與低應(yīng)納稅所得額之間無(wú)必然聯(lián)系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標(biāo)，如雇員人數(shù)、資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)等標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)確定適用低稅率的中小企業(yè)。4.在我國(guó)企業(yè)所得稅法中應(yīng)細(xì)化對(duì)跨國(guó)納稅人的轉(zhuǎn)讓定價(jià)和國(guó)際稅收抵免的有關(guān)規(guī)定，以適應(yīng)稅收的潛在競(jìng)爭(zhēng)。個(gè)人所得稅1.建立分類與綜合征收相結(jié)合的稅制模式；2.擴(kuò)大征稅范圍，除稅法規(guī)定的免稅外，個(gè)人全部收入都應(yīng)納入征稅范圍；3.規(guī)范稅前各種費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)；4.適當(dāng)調(diào)整稅率和減少級(jí)距，宜實(shí)行5級(jí)或6級(jí)超額累進(jìn)稅率，加大對(duì)高收入者的調(diào)控力度；5.避免重復(fù)征稅。 精品資料網(wǎng)9會(huì)計(jì)法規(guī)政策主要內(nèi)容 會(huì) 計(jì)

9、 法 會(huì) 計(jì) 工 作 的 基 本 法 規(guī) 強(qiáng) 調(diào) 單 位 負(fù) 責(zé) 人 的 法 律 責(zé) 任 健 全 內(nèi) 部 控 制 制 度 會(huì) 計(jì) 準(zhǔn) 則 會(huì) 計(jì) 核 算 的 依 據(jù) 和 基 本 規(guī) 范 與 國(guó) 際 慣 例 接 軌 基 本 準(zhǔn) 則、 基 本 業(yè) 務(wù) 準(zhǔn) 則、 特 殊 業(yè) 務(wù) 或 特 殊 行 業(yè) 準(zhǔn) 則 會(huì) 計(jì) 制 度 會(huì) 計(jì) 核 算 的 具 體規(guī) 范 和 操 作 指 南 統(tǒng) 一 各 行 業(yè) 會(huì) 計(jì) 制 度 穩(wěn) 健 、 恰 當(dāng)、 充 分 披 露 會(huì) 計(jì) 信 息 精品資料網(wǎng)10 2.房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題及其對(duì)策 行業(yè)問(wèn)題分析房地產(chǎn)業(yè) 規(guī)模小、市場(chǎng)占有率低房地產(chǎn)公司多。 供求結(jié)構(gòu)性問(wèn)題：中低價(jià)位普通

10、商品住房供不應(yīng)求，高檔、大戶型住房、高檔寫字樓、商業(yè)用房積壓嚴(yán)重。 經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題：購(gòu)買對(duì)象、住房標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房目的、優(yōu)惠政策等問(wèn)題。 最低收入家庭住房保障制度不落實(shí)問(wèn)題 住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡問(wèn)題 住房公積金籌集和使用問(wèn)題 地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題 住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問(wèn)題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低 違規(guī)開發(fā)、虛假?gòu)V告、合同欺詐、中介混亂等建筑業(yè) 經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一 粗放式經(jīng)營(yíng)：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低 合同欺詐、工程行賄等 精品資料網(wǎng)11 競(jìng) 爭(zhēng) 要 素 分 析 全 球 地 位 進(jìn) 入 世 界 強(qiáng) 的 企 業(yè) 主 要 是 發(fā) 達(dá) 國(guó) 家 的 企 業(yè)， 如 美 國(guó) 有

11、 家。 核 心 競(jìng) 爭(zhēng) 力 衡 量 企 業(yè) 競(jìng) 爭(zhēng) 力 的 標(biāo) 準(zhǔn)： 資 源 的價(jià) 值、 稀 缺 性 和 難 以 模 仿（ 資 源 包 括 資 產(chǎn)、 知 識(shí)、 信 息、 能 力 和 組 織 程 序 等） 商 業(yè) 模 式 電 子 商 務(wù) 模 式（ 成 本 低、 速 度 快、 客 戶 關(guān) 系） 大 規(guī) 模 定 制 個(gè) 性 化、 大 規(guī) 模、 精 益 化生 產(chǎn)、 組 織 扁 平 化、 速 度 快、 供 應(yīng) 鏈、 虛 擬 經(jīng) 營(yíng)、 信 息 共 享、 服 務(wù) 重 要 性 兼 并 和 收 購(gòu) 橫 向 和 縱 向 擴(kuò) 張， 高 速 發(fā) 展 價(jià) 值 管 理 以 股 東 價(jià) 值 最 大 化 為 目 標(biāo)， 兼 顧

12、 相 關(guān) 者 利 益 學(xué) 習(xí) 型 組 織 企 業(yè) 具 有 持 續(xù) 學(xué) 習(xí) 能 力， 通 過(guò) 發(fā) 揮 員 工 的 創(chuàng) 造 性， 把 學(xué) 習(xí) 與 工 作 系 統(tǒng) 結(jié) 合 起 來(lái)， 形 成 高 度 靈 活 和 適 應(yīng) 能 力 的 企 業(yè) 組 織。提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 精品資料網(wǎng)12 3.房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)問(wèn)題及其對(duì)策 行業(yè)問(wèn)題分析房地產(chǎn)業(yè)首先，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金比例過(guò)低，負(fù)債率過(guò)高;第二，以騙貸為目的的假按揭問(wèn)題嚴(yán)重，因此，防范金融風(fēng)險(xiǎn)非常重要;第三，房地產(chǎn)成為集聚財(cái)富的高利潤(rùn)率行業(yè);第四，房屋空置率開始上升，二手房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一手房;第五，無(wú)法正常償還按揭貸款的現(xiàn)象出現(xiàn)。 另外土地交易環(huán)節(jié)的

13、透明度也有待提高，在控制間接融資的同時(shí)也應(yīng)該考慮如何提高直接融資的比例。 （今年2月底，央行發(fā)布2002年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，公布了2002年11月，中國(guó)人民銀行對(duì)部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結(jié)果。那次檢查共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款3654筆，金額1380.5億元，個(gè)人住房貸款12158筆，金額44.1億元，個(gè)人商業(yè)用房貸款5089筆，金額43.4億元。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%。 建筑業(yè) 融資渠道單一、資金規(guī)模小 資金周轉(zhuǎn)速度慢，不良資產(chǎn)多 工程欠款問(wèn)題 挪用流

14、動(dòng)資金貸款資金運(yùn)作問(wèn)題 精品資料網(wǎng)13 （一）房地產(chǎn)信托。兩年來(lái)，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開發(fā)商及投資者的青睞。據(jù)統(tǒng)計(jì)，信托已為房地產(chǎn)公司募集資金二十多億元。在信托市場(chǎng)中，房地產(chǎn)信托成為主流。就目前的走勢(shì)及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持及調(diào)整來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步發(fā)展的時(shí)期。作為一種長(zhǎng)線投資，房地產(chǎn)信托不失為一個(gè)穩(wěn)健投資的理想產(chǎn)品，能使信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到雙贏的局面。（二）房地產(chǎn)基金。在目前央行調(diào)控房貸政策的大背景下，房地產(chǎn)基金作為一種以房地產(chǎn)項(xiàng)目為投資對(duì)象的產(chǎn)品，受到銀行、開發(fā)商、投資者的追捧。對(duì)銀行而言，剝離部分信貸資產(chǎn)，有利降低融資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)基金無(wú)疑是條好途徑。對(duì)投資者而

15、言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報(bào)。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)基金品種的開發(fā)與推廣，還有賴于立法及政策的支持與推進(jìn)。（三）“買殼”上市。根據(jù)目前的法律與政策，房地產(chǎn)企業(yè)上市受原始資本、土地儲(chǔ)備、開發(fā)業(yè)績(jī)等方面的限制。因此，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資比較困難。為此，很多房地產(chǎn)公司通過(guò)與信托公司、投資公司合作，通過(guò)“買殼”的方式走間接上市的道路，以便通過(guò)增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等方式募集資本，如北京天創(chuàng)房地產(chǎn)公司以股權(quán)受讓的方式，成功地將貴華旅業(yè)更名為天創(chuàng)置業(yè)，實(shí)現(xiàn)了上市融資的目的。拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道 精品資料網(wǎng)14 （四）房貸證券化。早在上世紀(jì)70年代，美國(guó)開始向投資者發(fā)行抵

16、押證券，通常是由房地產(chǎn)投資信用基金對(duì)外發(fā)行受益憑證，這種憑證可通過(guò)證券公司公開上市及流通。英國(guó)也于1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔(dān)保（MBS），并于1987 年再度發(fā)行MBS，在倫敦證交所上市交易。從理論上說(shuō)，房貸證券化不外乎兩種方式，一種為“表內(nèi)融資方式”，即金融機(jī)構(gòu)將持有的住房抵押貸款匯集成抵押貸款群組，然后向投資者發(fā)行相應(yīng)的受益憑證。另一種是“表外融資方式”，即銀行將住房抵押貸款“打包”出售給具有相當(dāng)實(shí)力與資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用升級(jí)，通過(guò)證券公司發(fā)行上市。房貸證券化在我國(guó)已正式“試水”。（五）境外融資。房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是一些民營(yíng)企業(yè)，通過(guò)在境外設(shè)立投資公司，然后發(fā)行股份吸引外商投資

17、。如在英屬維爾京群島（BVI）設(shè)立投資公司的程序就相對(duì)比較簡(jiǎn)單，而且成本低廉，一般通過(guò)委托國(guó)內(nèi)律師事務(wù)所與香港律師就可辦理相關(guān)手續(xù)。值得提醒的是，BVI公司的法定資本一般為5萬(wàn)美元以上。一般而言，在提交全部資料后，7個(gè)工作日即可完成公司設(shè)立程序。BVI公司設(shè)立后，可通過(guò)境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)境外投資或轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)融資目的。 精品資料網(wǎng)15盈利模式問(wèn)題 行業(yè)問(wèn)題分析房地產(chǎn)業(yè) 特定歷史原因形成的行業(yè)高額盈利 市場(chǎng)炒作、虛假?gòu)V告、合同欺詐形成的虛假盈利 粗放經(jīng)營(yíng)和管理行業(yè)盈利流失 產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差 核心競(jìng)爭(zhēng)能力弱不能形成超額盈利建筑業(yè) 粗放經(jīng)

18、營(yíng)和管理行業(yè)盈利流失 合同欺詐形成的虛假盈利 核心競(jìng)爭(zhēng)能力弱不能形成超額盈利 產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差 精品資料網(wǎng)16 附加值理論：在一個(gè)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因?yàn)橹虚g品的生產(chǎn)有技術(shù)含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務(wù)，附加值又高起來(lái)，因?yàn)樗衅放?，有健全的售后服?wù)體系。由此可見，在組裝的上游，是技術(shù)、信息與知識(shí)；在組裝的下游是包裝、銷售及服務(wù)。而在產(chǎn)品的中游組裝階段，是廉價(jià)勞動(dòng)力在創(chuàng)造財(cái)富。 “新技術(shù)的應(yīng)用”是短期附加值最大，但成本也較高，適合有實(shí)力的項(xiàng)目公司采用；“創(chuàng)新或反叛”是附加值較大，但風(fēng)險(xiǎn)最高，適用具備新銳思想的開發(fā)商在不成

19、熟的二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)用；“包裝”附加值實(shí)現(xiàn)較快，但易被克隆或穿幫，適宜小規(guī)模特色項(xiàng)目選用；“銷售”附加值增幅較大，但成本及風(fēng)險(xiǎn)較高，宜有規(guī)模有實(shí)力屬于市場(chǎng)挑戰(zhàn)者角色的開發(fā)商采用；“服務(wù)”是長(zhǎng)期附加值最大化，但兌現(xiàn)周期較長(zhǎng)，宜有規(guī)模有實(shí)力屬于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者角色的開發(fā)商適用。 提高房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)附加值 精品資料網(wǎng)17 問(wèn)題 弊端分析會(huì)計(jì)核算忽略責(zé)任會(huì)計(jì)核算；客觀性、穩(wěn)健性和充分性差財(cái)務(wù)計(jì)劃自上而下的計(jì)劃平衡；忽略與戰(zhàn)略、流程層面以及業(yè)績(jī)管理的銜接；剛性不足、柔性有余等等。財(cái)務(wù)監(jiān)督合法性和合理性監(jiān)督；與風(fēng)險(xiǎn)控制脫節(jié)；決策控制和流程控制薄弱財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；忽略與經(jīng)營(yíng)分析的結(jié)合；不重視非財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

20、；與業(yè)績(jī)管理脫節(jié)。納稅管理無(wú)專門納稅管理機(jī)構(gòu)；偷稅/避稅/納稅籌劃混淆財(cái)務(wù)運(yùn)作問(wèn)題 精品資料網(wǎng)18一個(gè)中心：企業(yè)價(jià)值最大化兩個(gè)基本點(diǎn)：法人治理、財(cái)務(wù)管理三個(gè)到位：經(jīng)營(yíng)、投資、融資活動(dòng)管理到位四方平衡：股東、客戶、員工、社會(huì)利益平衡五項(xiàng)改革：業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估、財(cái)務(wù)導(dǎo)向、財(cái)務(wù)報(bào)表、風(fēng)險(xiǎn)管理、母子公司六項(xiàng)循環(huán)：預(yù)算、報(bào)告、收入、支出、資金、評(píng)估 企業(yè)財(cái)務(wù)管理變革 精品資料網(wǎng)19 目 錄 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題和對(duì)策 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 精品資料網(wǎng)20 1.納稅籌劃含義和途徑 概 念比 較偷 稅納稅人通過(guò)偽造、變?cè)臁㈦[匿、擅自銷毀帳簿憑證或在帳簿上多列或不列、少列收入，或經(jīng)

21、稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)，或進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。偷稅屬于違法行為，是稅法懲罰的對(duì)象。避 稅納稅人利用稅法的漏洞、缺陷，或利用稅務(wù)部門監(jiān)督成本太高，不易發(fā)現(xiàn)其違法行為的機(jī)會(huì)，借用非違法手段減輕稅收負(fù)擔(dān)，獲取稅收收益。避稅屬于非違法行為，但不符合立法本意。有避稅，就存在反避稅。納稅籌劃納稅人在遵守國(guó)家稅法的前提下，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先籌劃，盡可能減輕稅負(fù)，以獲取稅收收益。稅收籌劃合法，與立法本意不沖突。含義比較 精品資料網(wǎng)21企業(yè)偷稅案例 案例一：某公司通過(guò)開具“小頭大尾”的發(fā)票少交流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。案例二：某公司通過(guò)做假帳的方法少列收入、多列成本費(fèi)用。案例三：

22、某公司通過(guò)其他應(yīng)付款隱匿收入少繳流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。案例分析 精品資料網(wǎng)22案例一：某公司利用自主定價(jià)權(quán)，通過(guò)關(guān)聯(lián)方產(chǎn)品轉(zhuǎn)移定價(jià)少交稅。案例二：某公司為了少繳個(gè)人所得稅，減少名義工資收入，加大個(gè)人職務(wù)消費(fèi)部分。案例三：某公司通過(guò)合法手段將個(gè)人工薪收入平均化，減少應(yīng)納個(gè)人所得稅額。案例四：某公司通過(guò)對(duì)限制性費(fèi)用“轉(zhuǎn)換”方式，減少納稅調(diào)整金額。企業(yè)避稅案例 精品資料網(wǎng)23案例一：某公司通過(guò)合理設(shè)計(jì)融資方案，最大限度地少繳企業(yè)所得稅。案例二：某公司通過(guò)合理選擇子公司和分公司設(shè)置形式，少繳企業(yè)所得稅。案例三：某公司通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的合理控制，少繳企業(yè)所得稅。案例四：某公司針對(duì)企業(yè)重組中的納稅特殊問(wèn)題，

23、向稅務(wù)部門爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠政策。企業(yè)納稅籌劃案例 精品資料網(wǎng)24途徑說(shuō)明實(shí)例 降低稅率各種稅一般有多種稅率，各種不同因素（地區(qū)、行業(yè)等等）影響稅率高低。如何選擇經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)注冊(cè)，經(jīng)營(yíng)高科技項(xiàng)目，個(gè)人所得平均化等?？s小課稅基數(shù)各稅種的計(jì)稅依據(jù)不同（增值額、營(yíng)業(yè)額、所得額等）。在稅率不變的情況下，縮小稅基，減少納稅額。如在合法的范圍內(nèi)，減少營(yíng)業(yè)額的計(jì)稅基數(shù)，或增加應(yīng)稅所得的扣除數(shù)等等。直接減少納稅額按稅法規(guī)定減征一定比例的納稅額。如企業(yè)享受“兩免三減半”的稅收優(yōu)惠政策。減少重復(fù)課稅盡量避免重復(fù)征稅。如在合法的范圍內(nèi)將個(gè)人所得盡量在稅前利潤(rùn)列支等。延期繳納稅款通過(guò)合理選擇會(huì)計(jì)政策、合理進(jìn)行會(huì)計(jì)估計(jì)等方法，

24、延期繳納稅款。如合理選擇折舊方法、存貨計(jì)價(jià)方法，合理估計(jì)折舊年限和費(fèi)用攤銷期等。節(jié)稅途徑 精品資料網(wǎng)25 2.納稅籌劃的基本方法 方法具體內(nèi)容免稅法在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動(dòng)，或使征稅對(duì)象成為免稅對(duì)象的方法。如：企業(yè)經(jīng)營(yíng)中有來(lái)料加工復(fù)出口的貨物，該貨物可以免征增值稅、消費(fèi)稅和關(guān)稅；在中國(guó)境內(nèi)新創(chuàng)辦的軟件企業(yè)經(jīng)認(rèn)定后，可自獲利年度起，享受“兩免三減半”政策等等。減稅法在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人減少應(yīng)納稅而直接節(jié)稅的方法（照顧或鼓勵(lì)）。如：在發(fā)生自然災(zāi)害時(shí)減稅；在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立的從事服務(wù)性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過(guò)500萬(wàn)美元，經(jīng)營(yíng)期在10年以上，可享受“

25、一免兩減半”政策等等。稅率差異法在法律允許的范圍內(nèi)，利用稅率差異而直接節(jié)稅的方法（地區(qū)、國(guó)別、行業(yè)、企業(yè)差異等）。如在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受15的企業(yè)所得稅率；在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受24的企業(yè)所得稅率；避免獎(jiǎng)金集中發(fā)放等等。 精品資料網(wǎng)26方法具體內(nèi)容分割法在法律允許的范圍內(nèi)，使收入所得在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間進(jìn)行分割而直接節(jié)稅的方法。如個(gè)人工薪所得平均化可以使總稅負(fù)降低。延期納稅法在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人延期繳納稅款而相對(duì)節(jié)稅的方法。如國(guó)外投資所得只要留在國(guó)外不匯回，可以暫不征稅；盡量縮短固定資產(chǎn)折舊或費(fèi)用攤銷期。退稅法在法律允許

26、的范圍內(nèi)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)退還已納稅款而直接節(jié)稅的方法。如外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者，將從企業(yè)取得的利潤(rùn)直接再投資該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的40。扣除法在法律允許的范圍內(nèi)，通過(guò)使扣除額盡量增加而直接節(jié)稅的方法。如控制業(yè)務(wù)招待費(fèi)實(shí)際支出； 精品資料網(wǎng)27 3.納稅籌劃案例分析 設(shè)立環(huán)節(jié)利用關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓定價(jià)避稅案例分析 例如：某公司所在地區(qū)所得稅率為30，其子公司所在地區(qū)稅率為15，該公司通過(guò)合理轉(zhuǎn)讓訂價(jià)將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到子公司200萬(wàn)元。 減少稅負(fù)2001530萬(wàn)元 通過(guò)公司設(shè)置合理避稅案例分析 例如：A公司及下屬甲、乙公司所得稅率均為3

27、0，當(dāng)年A公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為1000萬(wàn)元，甲公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額100萬(wàn)元，乙公司虧損150萬(wàn)元 如果甲、乙公司是子公司： A公司應(yīng)納稅100030300萬(wàn)元 甲公司應(yīng)納稅 1003030萬(wàn)元 如果甲、乙公司是分公司： A公司應(yīng)納稅95030285萬(wàn)元 精品資料網(wǎng)28融資環(huán)節(jié) 案例：宏興公司計(jì)劃在年融資萬(wàn)元，并設(shè)計(jì)了如下三個(gè)方案：項(xiàng)目方案一方案二方案三債務(wù)融資100025004000股權(quán)融資400025001000負(fù)債率20%50%80%年利息率8%8%8%權(quán)益利潤(rùn)率10%10%10%利息抵稅26.466105.6債務(wù)成本5.36%5.36%5.36%資本成本10%10%10%加權(quán)平均資金成本9.

28、07%7.68%4.49%財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小中大 精品資料網(wǎng)29案例1: 某公司 A,2000 年 11 月兼并某虧損國(guó)有企業(yè) B。 B 企業(yè)合并時(shí)賬面凈資產(chǎn)為500萬(wàn)元 , 去年虧損為 100 萬(wàn)元 ( 以前年度無(wú)虧損 ), 評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值為 550 萬(wàn)元 , 經(jīng)雙方協(xié)商 ,A 可以用以下方式合并B 企業(yè)。 A 公司合并后股票市價(jià) 3.1 元 / 股。 A 公司共有已發(fā)行的股票 2000 萬(wàn)股 ( 面值為 1 元 / 股)。 (1)A 公司以 180 萬(wàn)股和 10 萬(wàn)元人民幣購(gòu)買 B 企業(yè) (A 公司股票市價(jià)為 3 元 / 股 ):（2）A 公司以 150 萬(wàn)股和 100 萬(wàn)元人民幣購(gòu)買 B 企業(yè)。

29、假設(shè)合并后B企業(yè)的股東在合并企業(yè)中所占的股份以后年度不發(fā)生變化 , 合并企業(yè)每年未彌補(bǔ)虧損前應(yīng)納稅所得額為 900 萬(wàn)元 , 增值后的資產(chǎn)的平均折舊年限為 5 年 , 行業(yè)平均利潤(rùn)率為10% 。所得稅稅率為 33% 。投資環(huán)節(jié) 精品資料網(wǎng)30 選擇 (1) 方案:B 企業(yè)不按轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 : B 企業(yè)去年的虧損可以由 A 公司彌補(bǔ)。 A 公司當(dāng)年應(yīng)繳所得稅 =(900-100)*33%=264 萬(wàn)元 , 與合并前相比少繳 33 萬(wàn)元 , 但每年必須為增加的股權(quán)支付股利。 選擇（2）方案 :因?yàn)橹Ц兜姆枪蓹?quán)額 (100 萬(wàn)元 ) 大于所購(gòu)股權(quán)票面價(jià)值的20%(150萬(wàn)股*1元*20%=30

30、 萬(wàn)元)。所以 , 被合并企業(yè) B 應(yīng)就轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 , 應(yīng)繳納的所得稅為 (150*3+100-500)*33%=16.5( 萬(wàn)元 ) 。 B企業(yè)去年的虧損不能由A公司再?gòu)浹a(bǔ)。 A公司可按評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值入賬，計(jì)提折舊，每年可減少所得稅（550-500）/5*33%=3.3萬(wàn)元。 精品資料網(wǎng)31 案例2：A公司向B公司進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，A公司資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)如下：資產(chǎn)總額萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)凈值萬(wàn)元，公允價(jià)萬(wàn)元；存貨萬(wàn)元，公允價(jià)萬(wàn)元；應(yīng)收賬款及貨幣資金萬(wàn)元。 整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定： 應(yīng)在交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售全部資產(chǎn)和進(jìn)行投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失 精

31、品資料網(wǎng)32負(fù)債總額萬(wàn)元。所有者權(quán)益總額萬(wàn)元。凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值萬(wàn)元。A公司享有B公司的股權(quán)，B公司所有者權(quán)益萬(wàn)元。A公司：銷項(xiàng)稅額 萬(wàn)元應(yīng)稅所得萬(wàn)元（固定資產(chǎn)和存貨增值）假定次年轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入萬(wàn)元，帳面投資成本萬(wàn)元。會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)讓收益萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓所得（）萬(wàn)元 精品資料網(wǎng)33借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 359.5 負(fù)債 1200 累計(jì)折舊 200 貸：固定資產(chǎn) 1000 存貨 300 應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 350*17%=59.5 其他資產(chǎn) 400 精品資料網(wǎng)34開發(fā)環(huán)節(jié)方案A8C售價(jià)(每平方米)0.140.150.16地價(jià)300300300開發(fā)成本500500.500開發(fā)費(fèi)用404040利息支出

32、909090營(yíng)業(yè)稅金及附加7782.588其他扣除項(xiàng)目160160160允許扣除金額合計(jì)11671172.51178增值率19.9728.835.82應(yīng)交土地增值稅O98.25126.60利潤(rùn)233229.25295.40案例1：某房地產(chǎn)公司開發(fā)完成一普通住宅項(xiàng)目 , 銷售面積 10000 平方米 , 公司領(lǐng)導(dǎo)在確定商品房銷售價(jià)格時(shí), 未能達(dá)成一致意見 , 但備選方案確定為 A 、 B 、 C 三種 , 具體方案如下 :( 單位: 萬(wàn)元 ) 精品資料網(wǎng)35案例分析2例：甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)有關(guān)部門評(píng)估，該

33、建筑物價(jià)值1000萬(wàn)元，甲、乙各分得500萬(wàn)元的房屋。分析： 甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙各方應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅：500525萬(wàn)元。 如果進(jìn)行稅收籌劃，雙方可以減輕稅負(fù)。 若甲、乙兩方采取第二種合作方式，即甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金合股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。按稅法規(guī)定，甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征收

34、營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了營(yíng)業(yè)稅稅款。 精品資料網(wǎng)36案例3：某開發(fā)商有可供銷售的普通住房 1 萬(wàn)平方米 , 在允許扣除項(xiàng)目金額大體不變的條件下 , 每平方米可有 A 、 B 兩種價(jià)格。 A. 每平方米售價(jià)為 1400 元時(shí) , 增值率為 19.97%, 增值率未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%, 兔征土地增值稅 , 可獲得 233 萬(wàn)元的利潤(rùn):B. 每平方米售價(jià)為 1500 元時(shí) , 增值率為 2848 %, 增值率超過(guò)允許扣除項(xiàng)目金額 20%, 但不超過(guò) 50%, 應(yīng)繳土地增值稅 99.75 萬(wàn)元 , 可獲得 232.75萬(wàn)元的利潤(rùn)。 如果該開

35、發(fā)商將其銷售部門獨(dú)立出來(lái) , 設(shè)立一個(gè)房屋銷售公司 , 房屋開發(fā)公司將住房以每平方米 1400 元的售價(jià)賣給銷售公司 , 而后由銷售公司再以每平方米 1500元的售價(jià)賣出 , 那么銷售公司則要繳納一道營(yíng)業(yè)稅 :1500 10000 5%=750000( 元 ) 應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅 z750000 7%=52500( 元 ):應(yīng)繳印花稅 :1500 10000 0.0003 2=9000( 元 ) 。從利益集團(tuán)的角度來(lái)說(shuō) , 最終可以獲得 251.35 萬(wàn)元的利潤(rùn) , 比籌劃前增加 18.6 萬(wàn)元 ( 不考慮教育費(fèi)附加)。 精品資料網(wǎng)37限制費(fèi)用工資總額費(fèi)用限制: 稅前扣除的工資總額比會(huì)計(jì)和統(tǒng)

36、計(jì)的工資總額多三項(xiàng)內(nèi)容：誤餐補(bǔ)貼；各種獎(jiǎng)金，如創(chuàng)造發(fā)明獎(jiǎng)、科技進(jìn)步獎(jiǎng)合理化建議獎(jiǎng)、技術(shù)進(jìn)步獎(jiǎng)；住房補(bǔ)貼。計(jì)稅工資方式：工效掛鉤方式；軟件生產(chǎn)企業(yè)合理工資支出據(jù)實(shí)扣除方式；定額計(jì)稅工資方式。申報(bào)扣除工資金額應(yīng)注意的問(wèn)題：當(dāng)期在制造成本中列支的工資總額視為當(dāng)期全部計(jì)入損益；計(jì)入在建工程的工資總額不能重復(fù)扣除。三項(xiàng)費(fèi)用扣除：職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)分別按照計(jì)稅工資總額的、計(jì)算扣除。 精品資料網(wǎng)38 案例：某公司實(shí)行工效掛鉤，年核定工資總額萬(wàn)元，應(yīng)付工資貸方余額萬(wàn)元，本期提取萬(wàn)元，實(shí)際發(fā)放萬(wàn)元。年調(diào)整應(yīng)稅所得額（提?。òl(fā)放）萬(wàn)元年核定工資總額萬(wàn)元，本期提取萬(wàn)元，實(shí)際發(fā)放萬(wàn)元（動(dòng)用以前年度結(jié)

37、余萬(wàn)元）。年調(diào)整應(yīng)稅所得額（提?。òl(fā)放）萬(wàn)元案例：某公司本年平均職工人數(shù)人，實(shí)際提取工資萬(wàn)元，發(fā)放工資萬(wàn)元，計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)元人月。計(jì)稅工資 萬(wàn)元應(yīng)調(diào)整應(yīng)稅所得額（） （）萬(wàn)元 精品資料網(wǎng)39項(xiàng)目營(yíng)業(yè)費(fèi)用限制廣告費(fèi)用一般企業(yè)每納稅年度可以扣除的廣告費(fèi)用不超過(guò)營(yíng)業(yè)收入的（部分行業(yè)適當(dāng)放寬，如制藥、食品、日化、家電、通信等為；糧食類白酒不得；可無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)）。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)企業(yè)每納稅年度可以扣除的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)不超過(guò)營(yíng)業(yè)收入的（糧食類白酒不得扣除；不可結(jié)轉(zhuǎn)以后各期）。傭金支出稅前扣除條件：有真實(shí)合法憑證；支付對(duì)象必須是獨(dú)立的有權(quán)從事中介機(jī)構(gòu)服務(wù)的納稅人或個(gè)人；支付個(gè)人的傭金一般不超過(guò)服務(wù)金額的。保險(xiǎn)費(fèi)可以稅前

38、扣除商品保險(xiǎn)費(fèi)。其他工資總額、職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。 精品資料網(wǎng)40 案例：A公司2002年支出廣告費(fèi)200萬(wàn)元、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)15萬(wàn)元，該公司2002年2004年?duì)I業(yè)收入分別為2000萬(wàn)、3000萬(wàn)、2500萬(wàn)。稅法規(guī)定：廣告費(fèi)扣除比率為2%，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)扣除比率為0.52002年：廣告費(fèi)：40萬(wàn)元，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：10萬(wàn)元，納稅調(diào)整：165萬(wàn)元2003年：廣告費(fèi)：60萬(wàn)元，納稅調(diào)整：60萬(wàn)元2004年：廣告費(fèi)：50萬(wàn)元，納稅調(diào)整：50萬(wàn)元 精品資料網(wǎng)41項(xiàng)目管理費(fèi)用限制壞帳及存貨跌價(jià)損失計(jì)提壞帳準(zhǔn)備和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備形成的納稅調(diào)整（按計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嶋H損失扣除）業(yè)務(wù)招待費(fèi)按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)

39、據(jù)實(shí)扣除技術(shù)開發(fā)費(fèi)按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)扣除無(wú)形資產(chǎn)攤銷攤銷期不同，按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)扣除開辦費(fèi)攤銷攤銷期不同，按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)扣除總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)提取比列一般不超過(guò)總收入的2保險(xiǎn)費(fèi)個(gè)人基本保險(xiǎn)、企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)可以稅前扣除存貨盤虧損失待處理存貨損失轉(zhuǎn)入損益形成的納稅調(diào)整 其 他工資總額、職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。 精品資料網(wǎng)42 銷售凈額 招待費(fèi)扣除率 萬(wàn) .% 萬(wàn) . 億 . 億以上 . 案例：某公司預(yù)計(jì)年銷售額為萬(wàn)元，該公司業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出100萬(wàn)元。費(fèi)用控制額. . 萬(wàn)元假定該公司計(jì)劃列支招待費(fèi)100萬(wàn)元，將增加稅負(fù)： （10020）26.4萬(wàn)元 精品資料網(wǎng)4

40、3項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用限制從非金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用超出金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的借款費(fèi)用不允許稅前扣除關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用從關(guān)聯(lián)方借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本50 的，超出部分的利息支出不得在稅前扣除無(wú)形資產(chǎn)借款費(fèi)用自行開發(fā)無(wú)形資產(chǎn)借款費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整對(duì)外投資借款費(fèi)用對(duì)外投資借款費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整 精品資料網(wǎng)44房地產(chǎn)企業(yè)利息支出有兩種列支方法： 1. 按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)列支扣除，同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（簡(jiǎn)稱合計(jì)數(shù)）的5計(jì)算扣除。 2. 不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按合計(jì)數(shù)的10計(jì)算扣除。

41、通過(guò)計(jì)算比較選擇可扣除金額多的方案。 精品資料網(wǎng)45案例：某企業(yè) 20003年度實(shí)現(xiàn)銷售收入 8000 萬(wàn)元 , 管理費(fèi)用 中列支業(yè)務(wù)招待費(fèi) 40 萬(wàn)元 , 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 中列支廣告費(fèi) 180 萬(wàn)元 , 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 50 萬(wàn)元 , 稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額為 100萬(wàn)元。按以上扣除比例規(guī)定 , 其可扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)為27 萬(wàn)元 , 業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支額為 13 萬(wàn)元 : 廣告費(fèi)超支額為 20 萬(wàn)元 , 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超支額為10萬(wàn)元。 該企業(yè)總計(jì)應(yīng)納稅所得額為 143 萬(wàn)元 , 應(yīng)納所得稅 47.19 萬(wàn)元。 該企業(yè)將產(chǎn)品以 7500 萬(wàn)元的價(jià)格銷售給商業(yè)公司 , 商業(yè)公司再以 8000 萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外銷售 ,

42、該企業(yè)與商業(yè)公司發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)分別為 25 萬(wàn)元、 15 萬(wàn)元 ; 廣告費(fèi)分別為 100 萬(wàn)元、 80 萬(wàn)元 ; 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)分別為 30 萬(wàn)元、 20 萬(wàn)元。假設(shè)工業(yè)企業(yè)的稅前利潤(rùn)為 40 萬(wàn)元 , 商業(yè)公司的稅前利潤(rùn)為 60 萬(wàn)元 , 則兩企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅 , 各項(xiàng)費(fèi)用均不超過(guò)稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn) , 整個(gè)利益集團(tuán)應(yīng)納所得稅額為33元 , 節(jié)省所得稅14.19萬(wàn)元。 精品資料網(wǎng)46平均支付避稅案例分析 例如：某企業(yè)應(yīng)支付總經(jīng)理30萬(wàn)元人民幣的年薪企，企業(yè)確定了兩種薪金支付辦法，第一種方法是月薪1.5萬(wàn)元，其余12 萬(wàn)元在年度終了以獎(jiǎng)金的形式發(fā)放；第二種方法是月薪2.5萬(wàn)元，年終沒有獎(jiǎng)金。

43、第一種方法： 每月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=2465（元） 年終獎(jiǎng)應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=38625（元） 全年稅后凈收入231795（元） 第二種方法： 每月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅4675（元） 全年稅后凈收入243900（元）個(gè)人所得 精品資料網(wǎng)47利用福利和職務(wù)消費(fèi)合理避稅案例分析 例如：某公司經(jīng)理每月工薪收入為2萬(wàn)元。有兩種方式體現(xiàn)：一種均以工資形式發(fā)放；第二種每月有5000元福利和職務(wù)消費(fèi)（如交通費(fèi)、誤餐、培訓(xùn)、技術(shù)資料費(fèi)、專用公用汽車等）。 第一種方式： 每月應(yīng)納稅額（200001000）2513753375元 第二種方式： 每月應(yīng)納稅額（150001000）203752425元 精品資料網(wǎng)48 案例

44、：中信達(dá)公司在設(shè)計(jì)薪酬方案時(shí)，確定總經(jīng)理稅前年薪為萬(wàn)元，具體支付形式有三種方案： 方案 一 方案二 方案三工資獎(jiǎng)金 津貼補(bǔ)貼 其他待遇 分配紅利 工資獎(jiǎng)金：累進(jìn)稅率，允許扣除一定費(fèi)用，但企業(yè)所得稅法規(guī)定了標(biāo)準(zhǔn)。津貼補(bǔ)貼：可按一定標(biāo)準(zhǔn)扣除。其他待遇：如配車、通訊費(fèi)等可按規(guī)定在稅前扣除。分配紅利：按20計(jì)稅（但要考慮是企業(yè)所得稅后利潤(rùn)）。 精品資料網(wǎng)49 4.納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范法律責(zé)任 項(xiàng)目 具體內(nèi)容行政制裁如稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行、不許開設(shè)帳戶、核定其納稅額、收繳或停售發(fā)票、停止辦理退稅等經(jīng)濟(jì)處罰處于罰款、加收滯納金等刑事責(zé)任處有期徒刑、無(wú)期徒刑、死刑等。 精品資料網(wǎng)50 稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的資質(zhì) 稅務(wù)代理

45、機(jī)構(gòu)的背景（規(guī)模/品牌/關(guān)系） 稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn) 稅務(wù)代理人的專業(yè)水平 代理范圍、程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 代理合同是否規(guī)范 稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的選擇稅務(wù)代理 精品資料網(wǎng)51 不要求稅務(wù)代理提供違反稅法的咨詢服務(wù) 向稅務(wù)代理人提供真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)會(huì)資料 如實(shí)回答稅務(wù)代理人的問(wèn)詢，并配合其開展工作 借助稅務(wù)代理發(fā)現(xiàn)納稅風(fēng)險(xiǎn)，健全納稅管理制度 借助稅務(wù)代理辦理納稅事宜，提高效率，減少差錯(cuò) 借助稅務(wù)代理進(jìn)行稅收籌劃，降低納稅成本爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠政策節(jié)稅方案設(shè)計(jì) 借助稅務(wù)代理協(xié)調(diào)稅收爭(zhēng)議 稅務(wù)代理選擇應(yīng)注意的問(wèn)題 精品資料網(wǎng)52 納稅風(fēng)險(xiǎn)分析表因素狀況概率嚴(yán)重性措施觀念及策略少交稅，盲目避稅 高 嚴(yán)重培訓(xùn)、明確法

46、律責(zé)任納稅組織財(cái)務(wù)代管 中 一般選聘稅務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富的人員與稅務(wù)溝通沒有 高 嚴(yán)重盡快溝通專家支持沒有 中 一般聘稅務(wù)顧問(wèn)納稅計(jì)算審閱測(cè)算結(jié)果：少交稅、虛開發(fā)票 高 刑事責(zé)任、處倍罰金糾正并補(bǔ)稅；上報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)說(shuō)明結(jié)論：本公司納存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，建議：盡快糾正、上報(bào)、補(bǔ)稅，并建立相應(yīng)的納稅管理制度。定期自查 精品資料網(wǎng)53 目 錄 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題和對(duì)策 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升 精品資料網(wǎng)54 1.企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型 變革趨勢(shì)具體分析從利潤(rùn)管理發(fā)展到價(jià)值管理關(guān)注股東價(jià)值、顧客價(jià)值和員工價(jià)值的實(shí)現(xiàn)從經(jīng)營(yíng)理財(cái)發(fā)展到資本理財(cái)關(guān)注法人治理中的財(cái)務(wù)控制、資本運(yùn)營(yíng)和股東價(jià)值

47、的實(shí)現(xiàn)從日常理財(cái)發(fā)展到戰(zhàn)略理財(cái)關(guān)注決策支持、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)從部門理財(cái)發(fā)展到流程理財(cái)關(guān)注作業(yè)層面控制、動(dòng)態(tài)控制、業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)一體化從財(cái)務(wù)監(jiān)督發(fā)展到風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)管理組織、風(fēng)險(xiǎn)控制程序、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范措施從報(bào)表分析發(fā)展到業(yè)績(jī)管理關(guān)注于非財(cái)務(wù)指標(biāo)、關(guān)注業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)和改進(jìn)、關(guān)注信息管理的深化從盲目避稅發(fā)展到納稅籌劃借助企業(yè)內(nèi)部與外部稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅籌劃 精品資料網(wǎng)55價(jià)值管理資本市場(chǎng)商品市場(chǎng)人才市場(chǎng)法人治理結(jié)構(gòu)交流溝通決策支持EVA及計(jì)分卡財(cái)務(wù)戰(zhàn)略盈利規(guī)劃資本運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)理財(cái)全面預(yù)算管理納稅管理財(cái)務(wù)控制績(jī)效管理（KPI指標(biāo)）薪酬制度審 計(jì)稅務(wù)檢查CFO財(cái)務(wù)報(bào)告 精品資料網(wǎng)56的主要職責(zé)1參與公司

48、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定，并通過(guò)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施，支持經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；2通過(guò)建立全面預(yù)算管理體系，進(jìn)行盈利規(guī)劃，實(shí)施預(yù)算控；3組織資本運(yùn)營(yíng)工作（投資和融資的決策及方案實(shí)施）；4通過(guò)建立內(nèi)部控制制度，監(jiān)督公司遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法令、紀(jì)律，以及董事會(huì)決議，通過(guò)經(jīng)營(yíng)效率；5審批公司中重大財(cái)務(wù)收支；6通過(guò)建立會(huì)計(jì)制度，組織會(huì)計(jì)核算，審核財(cái)務(wù)報(bào)告；7稅收籌劃；8組織財(cái)務(wù)分析和績(jī)效管理工作。 精品資料網(wǎng)57 中國(guó)的總會(huì)計(jì)師制度，是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，在“一長(zhǎng)三師”（廠長(zhǎng)、總工程師、總經(jīng)濟(jì)師和總會(huì)計(jì)師）的企業(yè)干部管理體制下所形成的；“總會(huì)計(jì)師”既要對(duì)國(guó)家負(fù)責(zé)又要對(duì)廠長(zhǎng)（經(jīng)理）負(fù)責(zé)。在中國(guó)轉(zhuǎn)軌為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制后，總會(huì)計(jì)師的

49、職責(zé)收縮為只對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。隨著企業(yè)的建立、經(jīng)濟(jì)核算工作的開展，就必然會(huì)有會(huì)計(jì)，會(huì)計(jì)的總管即總會(huì)計(jì)師?？倳?huì)計(jì)師是總經(jīng)理的理財(cái)助手，經(jīng)營(yíng)參謀，他由總經(jīng)理提名，通過(guò)一定程序任命，與經(jīng)營(yíng)者利益完全一致。 會(huì)計(jì)制度相對(duì)健全的西方國(guó)家及香港特區(qū)的企業(yè)并無(wú)“總會(huì)計(jì)師”制度。他們采取的都是制度。中國(guó)人對(duì)的認(rèn)識(shí)很混亂，通常把它簡(jiǎn)單地理解為“總會(huì)計(jì)師”。 “就在企業(yè)中的作用而言，很大程度上等于總會(huì)計(jì)師。但屬于大財(cái)務(wù)概念，除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，還參與融資、制定預(yù)算和監(jiān)督等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。作為董事會(huì)成員，需參與公司其他非財(cái)務(wù)范圍的決策，對(duì)涉及財(cái)務(wù)方面的問(wèn)題發(fā)表意見。 “實(shí)行 制度是建立現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)?！?對(duì)

50、于如實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、規(guī)范公司治理結(jié)構(gòu)、建立和監(jiān)督內(nèi)部控制制度，都在發(fā)揮重要作用。不僅如此，還應(yīng)能參與決策活動(dòng)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，特別是投資方向應(yīng)有很大的發(fā)言權(quán)。 精品資料網(wǎng)58戰(zhàn)略管理型：具有背景，框架性及創(chuàng)造性思維、 形成方案的能力。 財(cái)務(wù)監(jiān)控型：具有財(cái)務(wù)、審計(jì)背景，邏輯思維，控制、 判斷及協(xié)調(diào)能力 日常理財(cái)型：具有會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)背景，分析及綜合性思維，組織及協(xié)調(diào)能力會(huì)計(jì)核算型：具有會(huì)計(jì)背景，分析性思維，操作能力 精品資料網(wǎng)59 2.企業(yè)投資項(xiàng)目運(yùn)作決策機(jī)制 財(cái)務(wù)決策組織董事會(huì)、-決策 經(jīng)理層執(zhí)行 參與監(jiān)督實(shí)施 財(cái)務(wù)決策權(quán)限集權(quán)與分權(quán)的確定，適度集權(quán)。 專家論證獨(dú)立董事、外聘專家顧問(wèn) 財(cái)務(wù)決

51、策監(jiān)督監(jiān)事會(huì)、內(nèi)部審計(jì)行使監(jiān)督權(quán) 精品資料網(wǎng)60方案預(yù)報(bào)及初審方案論證方案評(píng)估方案審批方案實(shí)施方案實(shí)施監(jiān)控 精品資料網(wǎng)61項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目具體內(nèi)容決策程序?qū)＜艺撟C、董事會(huì)決定、經(jīng)理層實(shí)施。市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)需求分析、行業(yè)分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析?？尚行匝芯渴袌?chǎng)、材料或商品供應(yīng)、廠房設(shè)備、環(huán)境、技術(shù)、組織機(jī)構(gòu)、人力資源和經(jīng)濟(jì)等方面的可行性分析。財(cái)務(wù)分析和投資評(píng)估投資總額、資金來(lái)源、銷售規(guī)模和結(jié)構(gòu)、成本費(fèi)用、納稅、盈虧及利潤(rùn)分配和投資評(píng)估（現(xiàn)金流量、投資回報(bào)率、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率、獲利指數(shù)）敏感性分析等。 精品資料網(wǎng)62第一年初第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末現(xiàn)金流量-170005000476045204

52、28011040投資回收期3+2720/4280=3.64年平均報(bào)酬率（5000+4760+4520+4280+11040）/5 17000 100%=34.8%凈現(xiàn)值資金成本6%的凈現(xiàn)值：總現(xiàn)值2438517000=7385?，F(xiàn)值指數(shù)24385/17000=1.43內(nèi)含報(bào)酬率采用插值法計(jì)算：19.09%(凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率） 精品資料網(wǎng)63長(zhǎng)期資產(chǎn)永久性流動(dòng)資產(chǎn)波動(dòng)性流動(dòng)資產(chǎn)短期融資長(zhǎng)期融資穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu) 精品資料網(wǎng)64項(xiàng) 目金額項(xiàng)目金額經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~-83905 現(xiàn)金流入875477籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流出789271 現(xiàn)金流入174265經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~86

53、206 現(xiàn)金流出140535投資活動(dòng)現(xiàn)金流量籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~33730 現(xiàn)金流入37222匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金影響0.37 現(xiàn)金流出121127現(xiàn)金凈增加額36032編制單位： 2003 年度 金額單位：萬(wàn)元 現(xiàn) 金 流 量 表 精品資料網(wǎng)65指 標(biāo)第4年無(wú)增長(zhǎng)下降主要問(wèn)題經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量10001000700經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量不充分，無(wú)法支持現(xiàn)有固定及營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)投資和稅款；償還的債務(wù)本息高，導(dǎo)致更多的借；對(duì)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)缺乏控制，占有了更多的。凈營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)現(xiàn)金-400-200-180凈資本支出-900-300-200稅款-300-350-250自由現(xiàn)金流量-60015070凈利息-100-100-100應(yīng)

54、付帳務(wù)本金-200-200-200非經(jīng)營(yíng)性收入10000現(xiàn)金盈余-800-150-230 增長(zhǎng)期間無(wú)增長(zhǎng)導(dǎo)致破產(chǎn)分析 精品資料網(wǎng)66風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)需求、競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品、需求導(dǎo)向、銷售策略政策風(fēng)險(xiǎn)政策調(diào)整資源風(fēng)險(xiǎn)人財(cái)物資源及自然資源技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)工藝技術(shù)、材料技術(shù)、設(shè)備技術(shù)管理風(fēng)險(xiǎn)管理體制、模式、制度、團(tuán)隊(duì)、勞資糾紛財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資金規(guī)模、結(jié)構(gòu)、不良債權(quán)、金融和稅收政策、匯率變化個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵股東、管理人員、技術(shù)人員自然風(fēng)險(xiǎn)自然災(zāi)害社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)、政治事件、國(guó)際關(guān)系、社會(huì)治安其他風(fēng)險(xiǎn)意外事故等 精品資料網(wǎng)67環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)措施策劃創(chuàng)意、論證、評(píng)價(jià)無(wú)創(chuàng)新，論證評(píng)價(jià)不科學(xué)、不客觀項(xiàng)目管理流程圖（程序、責(zé)任

55、人、進(jìn)度、結(jié)果等）、各環(huán)節(jié)責(zé)任人前牽制關(guān)系、專家論證、項(xiàng)目核算、項(xiàng)目管理軟件等立項(xiàng)審批選址、合作伙伴、簽約、審批違規(guī)、拖延進(jìn)度、支付費(fèi)用不合理設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案功能成本評(píng)價(jià)功能不合理、設(shè)計(jì)和施工成本過(guò)高融資融資規(guī)模、結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)、收益資金不到位，預(yù)期收益風(fēng)險(xiǎn)施工施工成本、質(zhì)量、進(jìn)度造價(jià)高、質(zhì)量差、拖延工期 精品資料網(wǎng)68 精品資料網(wǎng)69 3.企業(yè)融資能力的提升融資需求 融資需求分析渡過(guò)財(cái)務(wù)危機(jī)現(xiàn)金平衡分析、融資風(fēng)險(xiǎn)分析、控制權(quán)分析開辟新渠道各種融資渠道的特點(diǎn)、優(yōu)點(diǎn)和限制條件分析引入新的機(jī)制新融資渠道對(duì)管理理念、管理體制、管理團(tuán)隊(duì)、進(jìn)入市場(chǎng)、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、引入新技術(shù)等方面的影響經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要資金周轉(zhuǎn)、資

56、金需求量、資本結(jié)構(gòu)等方面的分析資本運(yùn)營(yíng)的需要可行性研究、并購(gòu)價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)分析 精品資料網(wǎng)70融資能力 構(gòu)成和評(píng)價(jià)管理團(tuán)隊(duì)管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和“三化”程度（市場(chǎng)化、專業(yè)化、職業(yè)化）管理模式和制度支持戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的企業(yè)文化、組織結(jié)構(gòu)、管理體制和規(guī)范等產(chǎn)品和技術(shù)創(chuàng)新結(jié)構(gòu)合理、適應(yīng)市場(chǎng)、技術(shù)進(jìn)步市場(chǎng)創(chuàng)新渠道、品牌、促銷、定價(jià)、服務(wù)等策略和方法的運(yùn)用償債能力資產(chǎn)負(fù)債率、利息保障倍數(shù)、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率等指標(biāo)融資能力 精品資料網(wǎng)71決策因素決策分析融資規(guī)模資金需要量預(yù)測(cè)：項(xiàng)目預(yù)測(cè)、經(jīng)營(yíng)資金預(yù)測(cè)融資能力管理團(tuán)隊(duì)、管理制度、產(chǎn)品和服務(wù)、市場(chǎng)運(yùn)作、償債能力融資時(shí)間根際融資用途和風(fēng)險(xiǎn)性確定融資期限（長(zhǎng)短期融資比例

57、）融資渠道和方式渠道：國(guó)家、法人單位、個(gè)人、外商方式：股票、直接吸收股本、債券、銀行貸款、融資租賃、商業(yè)信用資本結(jié)構(gòu)考慮資金成本、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素確定資本結(jié)構(gòu)?？刂茩?quán)分析取得或放棄控制權(quán)的利弊。放棄控制權(quán)可能導(dǎo)致利潤(rùn)分流、原有股東利益受到傷害、影響長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展等等。融資決策 精品資料網(wǎng)72上市融資上市條件具體內(nèi)容產(chǎn)業(yè)發(fā)展所屬資金用途符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策發(fā)行要求經(jīng)國(guó)務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)向社會(huì)公開發(fā)行股本總額股本總額不少于人民幣萬(wàn)元盈利情況開業(yè)時(shí)間在三年以上，最近年連續(xù)盈利股東數(shù)量擁有股票面值人民幣元以上的股東不少于人，向社會(huì)公眾發(fā)行的股份占以上，股本總額億元以上的，占以上違法情況在最近三年內(nèi)無(wú)重大違法行為

58、，財(cái)務(wù)報(bào)告無(wú)虛假記載 企業(yè)上市融資條件 精品資料網(wǎng)73重組模式說(shuō)明原整體續(xù)存將改組企業(yè)的全部資產(chǎn)投入上市公司，再增資擴(kuò)股并列分解將原有企業(yè)進(jìn)行橫向的一分為二分解上市（剝離上市）串聯(lián)分解將原有企業(yè)進(jìn)行縱向向的一分為二分解上市（分解為母子公司）合并整體先合并（內(nèi)部和外部）后上市買殼上市通過(guò)購(gòu)買上市公司的股權(quán)并實(shí)現(xiàn)控股后，達(dá)到間接上市的目的 企業(yè)上市前重組方式 精品資料網(wǎng)74財(cái)務(wù)問(wèn)題說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估程序，資產(chǎn)重組，調(diào)帳審計(jì)審計(jì)程序，調(diào)整帳項(xiàng)盈利預(yù)測(cè)根據(jù)企業(yè)正常發(fā)展速度和盈利水平預(yù)測(cè)；采用趨勢(shì)分析法、因素分析法和投資回報(bào)法預(yù)測(cè)招股說(shuō)明書說(shuō)明募集資金用途、股利分配政策、股本情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、各種債務(wù)、主要

59、固定資產(chǎn)等境外上市進(jìn)行境內(nèi)外會(huì)計(jì)核算差異的調(diào)整 企業(yè)上市財(cái)務(wù)問(wèn)題 精品資料網(wǎng)75 所謂殼，即上市交易的資格，也是在公開的證券市場(chǎng)具有可持續(xù)融資的功能。一般俗稱的殼大多是指業(yè)績(jī)差的上市公司，由于虧損，達(dá)不到證監(jiān)會(huì)規(guī)定的配股和增發(fā)新股的要求，就是連續(xù)三年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不能低于，最低不能低于。 借殼上市，就是購(gòu)買上市公司的股權(quán)做大股東，然后通過(guò)優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換，徹底改變上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從而達(dá)到證監(jiān)會(huì)規(guī)定的增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的，為企業(yè)不斷輸血，為企業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)（市值和附加值）發(fā)展創(chuàng)造動(dòng)力和條件。 借殼上市的方式有兩種： 一種是場(chǎng)內(nèi)交易

60、，即在二級(jí)市場(chǎng)公開收購(gòu)。這種方式通常成本太高，因?yàn)槭召?gòu)的消息一旦傳開，二級(jí)市場(chǎng)的股價(jià)必然應(yīng)聲而漲。 企業(yè)借殼上市 精品資料網(wǎng)76 第二種場(chǎng)外交易即協(xié)議轉(zhuǎn)讓，也是中國(guó)證券市場(chǎng)的主流收購(gòu)方式，這與中國(guó)證券市場(chǎng)的先天性不足有關(guān)。因?yàn)橹袊?guó)證券市場(chǎng)早年的上市公司絕大部分是國(guó)企改制和控股的，無(wú)法流通的國(guó)有股和法人股占以上，這也為年和今年的國(guó)有股減持之爭(zhēng)和股市的動(dòng)蕩埋下了巨大的隱患。國(guó)有股流通一直是懸在中國(guó)股市和廣大股民頭上的一把達(dá)摩克利斯之劍。 借殼上市一般都選擇協(xié)議轉(zhuǎn)讓，特別是國(guó)有股的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，一是收購(gòu)價(jià)格和成本低，轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)是每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率；二是國(guó)家和地方政府鼓勵(lì)國(guó)有股逐漸退出；三是有暗箱操作