房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟和社會影響分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟和社會影響分析作者：于集軒來源：現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)2016年第25期摘要：改革開放后，我國對房地產(chǎn)業(yè)進行了市場化改革，各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度非?？?，已成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，能顯著地促進社會發(fā)展和經(jīng)濟提速。當房地產(chǎn)業(yè)不景氣時，我國經(jīng)濟的發(fā)展會隨之產(chǎn)生負面連鎖效應(yīng)，因此，研究房地產(chǎn)業(yè)與我國經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展意義重大。為此，運用相關(guān)的統(tǒng)計學(xué)和國民經(jīng)濟核算方法，對房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟和社會中的貢獻進行定量分析，進而分析房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟和社會的影響程度，為政府

2、在房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策提供理論依據(jù)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟與社會；影響中圖分類號：F2文獻標識碼：Adoi：10.19311/ki.2016.25.008房地產(chǎn)是我國極為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，也是改革開放之后崛起的新興產(chǎn)業(yè)之一。進入二十一世紀后，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了許多財富奇跡，創(chuàng)造了數(shù)不清的巨額財富。在很多地方，房地產(chǎn)經(jīng)濟早已成為了當?shù)氐闹攸c產(chǎn)業(yè)，甚至是經(jīng)濟發(fā)展的主要動力。于是，許多人跟隨潮流涌向房地產(chǎn)市場，而盲目的投資存在巨大風險，加上近些年來的一些不成功的開發(fā)案例導(dǎo)致了“爛尾樓”、“鬼城”現(xiàn)象，更讓原本就被抹黑的房地產(chǎn)業(yè)激起了民怨，成為了千夫所指的反面教材。房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟陸續(xù)破碎，政府終于開

3、始明白，相繼出臺了很多對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施。大量措施的實施，也使得房地產(chǎn)市場逐漸回歸正軌，開始理性和冷靜的思考。1文獻綜述上世紀80年代末期，深圳等城市率先建立起房地產(chǎn)市場，1992年至1993年間全國各地區(qū)都出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱潮，在隨即出現(xiàn)的緊縮性宏觀經(jīng)濟政策的作用下，房地產(chǎn)行業(yè)進入了收縮階段。1996年我國將住宅建設(shè)作為經(jīng)濟增長點，1998年取消了福利分房等政策，1999年中國住房制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)的增長態(tài)勢持續(xù)到了2004年。2007年美國爆發(fā)了次貸危機，房地產(chǎn)業(yè)在美國遭受了極端寒流，在2008年演變成了經(jīng)濟學(xué)意義上的全球金融危機。從2005年到2008年的3年間中國出臺了近50多項政策

4、調(diào)控，在2009年至2013年的5年間相繼采取了各種積極的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策，于是2009年中國房地產(chǎn)在美國房地產(chǎn)價格大跌的同時卻出現(xiàn)了逆市上揚，一線城市北京、上海的房地產(chǎn)市場交易量大幅度的增加，全國部分城市的月均交易量創(chuàng)造出了歷史性的峰值，到2010年全國房地產(chǎn)業(yè)銷售面積高漲了10%左右，銷售額上漲了將近20%。房地產(chǎn)在快速發(fā)展的住宅市場上，帶動了建筑、冶金、化工、金融等多部門的發(fā)展，每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售，其連帶和關(guān)聯(lián)效應(yīng)極其明顯，這些都從理論上說明了房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟的發(fā)展起著非常重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)對我國社會產(chǎn)生了巨大而又深遠的影響。房地產(chǎn)業(yè)改革之前，中國大陸

5、城鎮(zhèn)化率非常低，從1949年的10.64%到1999年的30.89%，50年上升20.25%，而在1999年住房制度改革之后的14年間，城鎮(zhèn)化率在2014年達到54.77%，超過了世界平均水平，越來越多的中國人住進了城市樓房中，享受著現(xiàn)代化帶來的美好生活。城市化率的提高能夠產(chǎn)生城鎮(zhèn)化拉力，即產(chǎn)業(yè)對城鎮(zhèn)發(fā)展的推動作用，從而使得城鎮(zhèn)化進程更加順利。2房地產(chǎn)業(yè)對社會的影響2.1房地產(chǎn)業(yè)對社會就業(yè)的影響通過計算房地產(chǎn)業(yè)的增加值與就業(yè)人數(shù)間的關(guān)系可以發(fā)現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)增加值的逐年上升，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)也隨之上升（見圖1），因此可以根據(jù)該數(shù)據(jù)求房地產(chǎn)業(yè)增加值與就業(yè)人數(shù)之間的直接彈性系數(shù)。經(jīng)過SPSS計算可

6、得彈性系數(shù)為0.4720，說明我國房地產(chǎn)業(yè)增加值每增加1%，本行業(yè)的就業(yè)人數(shù)就會增加47.2%，雖然其就業(yè)彈性屬于缺乏彈性的范圍，但是其帶動效應(yīng)還是比較明顯的。除了房地產(chǎn)業(yè)增加值之外，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額也是一項很好的表達房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的數(shù)據(jù)，經(jīng)過SPSS的擬合計算可知房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)彈性為0.3927，表明我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資額增加值每變化1%，給社會增加勞動就業(yè)人數(shù)39.3%。由此可知，房地產(chǎn)本身就是一個龐大的產(chǎn)業(yè)，能帶動非常多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有許多間接就業(yè)人數(shù)，可通過國民經(jīng)濟核算中的投入產(chǎn)出表進行關(guān)聯(lián)效應(yīng)分析計算。首先通過投入產(chǎn)出表運算得到直接消耗系數(shù)、完全消耗系數(shù)和影響力系數(shù)，以此推斷出

7、房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)、前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)、環(huán)向關(guān)聯(lián)效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)，進而得到與之關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，再利用計算得到這些產(chǎn)業(yè)的就業(yè)彈性系數(shù)，然后將就業(yè)彈性系數(shù)與完全消耗系數(shù)相乘就得到了后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)間接就業(yè)效應(yīng)，將完全分配系數(shù)與就業(yè)彈性系數(shù)相乘得到了前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)間接就業(yè)效應(yīng)，再將后向與前向就業(yè)效應(yīng)加總得到房地產(chǎn)業(yè)總的間接就業(yè)效應(yīng)。房地產(chǎn)總間接就業(yè)效應(yīng)超過了27%，也就是說房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每變化1%，引起的間接就業(yè)人數(shù)的變動都大于27%。由此，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值變化直接影響了47.2%的就業(yè)人數(shù)變動，間接影響了27.3%的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)變動，足以證明房地產(chǎn)業(yè)是對我國社會有極強影響力的支柱型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對于社會的

8、就業(yè)率的提升有非常大的幫助，國家應(yīng)鼓勵出臺相關(guān)的財政、稅收和勞動法規(guī)制度以規(guī)范和保護房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，在輿論上要正確引導(dǎo)，以免社會上出現(xiàn)過激舉動沖擊房地產(chǎn)市場。2.2房地產(chǎn)業(yè)對社會產(chǎn)業(yè)鏈的影響房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化發(fā)展的基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)化發(fā)展的核心是“人的城鎮(zhèn)化”，因此，城鎮(zhèn)化的發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接動力和持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)化應(yīng)遵循“產(chǎn)業(yè)發(fā)展就業(yè)增加人口集中城鎮(zhèn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的循環(huán)道路。這就是說，隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，我國各地區(qū)的城鎮(zhèn)化率都在逐漸提高，使得城市內(nèi)部各個產(chǎn)業(yè)都在轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)可以從投入產(chǎn)出結(jié)構(gòu)來分析，即房地產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資額占比和產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重（見圖2、圖3）。從圖中可

9、見2000年至2007年間，我國的房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重呈現(xiàn)出平穩(wěn)上升的態(tài)勢，其中2004年略有回落，而2005年至2007年間顯示出較快上升的階段趨勢；通過觀察2009年至2014年間的變化趨勢基本能夠發(fā)現(xiàn)其承接了2007年的較高增長率，然后在2010年至2014年間趨于平緩。2000年至2014年間房地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP的比重平均值為5.07%，而其2014年固定資產(chǎn)投資比例達到了26.62%，期間制造業(yè)占比最大、逐漸上升。從產(chǎn)出結(jié)構(gòu)上分析，第二產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)增加值占GDP的比重占絕對優(yōu)勢；第三產(chǎn)業(yè)中批發(fā)零售業(yè)和交通運輸倉儲郵政業(yè)為主要行業(yè)，與房地產(chǎn)的前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)不顯著，因此房地產(chǎn)業(yè)

10、投資的快速增長并不是GDP快速增長的中心因素，隨著房地產(chǎn)業(yè)的投資的快速增長，其他行業(yè)的資本進入了房地產(chǎn)市場和開發(fā)領(lǐng)域，使其成為2008年金融危機中我國第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的避風港，保護了我國工商業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資與制造業(yè)固定資產(chǎn)投資的比重非常大（見圖2），說明房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)關(guān)系非常密切，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)下行的趨勢勢不可擋。從前眾多的制造業(yè)企業(yè)為規(guī)避風險而“逃入”房地產(chǎn)業(yè)，如今也理性的回歸了自己的本業(yè)。這也正是房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的優(yōu)良的升級作用：在較低的門檻下，寬容允許弱勢產(chǎn)業(yè)進入以平衡收支、維持生計；在外界環(huán)境平穩(wěn)的情況下，又會通過自身的倒逼能力強迫其他產(chǎn)業(yè)升級換代，以

11、更新、更強的態(tài)勢重新回到那些產(chǎn)業(yè)所屬于的產(chǎn)業(yè)鏈上。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)是社會產(chǎn)業(yè)鏈上包容性較強的產(chǎn)業(yè)，對我國地方經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展產(chǎn)生了深遠的積極影響。3房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響3.1房地產(chǎn)業(yè)對我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長的貢獻房地產(chǎn)行業(yè)能夠加快國民經(jīng)濟的增長速度，GDP是衡量一個國家經(jīng)濟水平的最為重要的經(jīng)濟指標，2015年我國的GDP（10385.66十億美元）超過了日本（4817.52十億美元）的兩倍多，位居世界第二位，經(jīng)濟領(lǐng)域的發(fā)展相較于改革開放時期已經(jīng)面目一新，我國建立了完善的工業(yè)體系、可靠的金融體系和現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施，繁忙的公路、鐵路和信息網(wǎng)絡(luò)支撐起了我國經(jīng)濟的血肉，交通、倉儲、信息服務(wù)

12、業(yè)是血管脈絡(luò)，房地產(chǎn)業(yè)就是骨骼和筋肉的一員。由圖3可以看出，1995年至1997年間，我國處于住房市場化的探索期，房地產(chǎn)業(yè)增加值的比重略有下降，1996年達到低谷3.66%，1998年到2007年間，我國進入了房地產(chǎn)業(yè)住房市場化不斷發(fā)展的時期，房地產(chǎn)業(yè)增加值的比重一直處于平穩(wěn)增長的狀態(tài)，由1998年的4.05%逐步提高到了2007年的5.15%；受到全球金融危機的影響，2008年下降到了4.65%；2009年到2014年間，房地產(chǎn)業(yè)增加值的比重從5.48%上升到了5.9997%，而2013年的峰值為6.12%。房地產(chǎn)對GDP的間接拉動作用也越來越大，從1998年的0.81%上升到2011年的1

13、.21%，平均每年拉動經(jīng)濟增長119%，如果將直接拉動和間接拉動合并計算，房地產(chǎn)業(yè)每年平均拉動我國GDP增長184%，同期我國平均經(jīng)濟增長速度為每年9.86%，房地產(chǎn)業(yè)自身增加值加上間接帶動產(chǎn)業(yè)的增加值一共占GDP的比重在2010年就已經(jīng)超過30%了，從2009年到2011年該比例平均為30.1%。房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也是對GDP產(chǎn)生很大影響的產(chǎn)業(yè)集群，一個是房地產(chǎn)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)，一個是房地產(chǎn)服務(wù)部門，屬于第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一。1996年至2008年，建筑業(yè)占GDP比重的均值為5.64%，方差為0.05%；房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重的均值為4.28%，方差為0.12%；

14、兩者的合計均值為9.92%。1997年至2008年建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的平均貢獻率分別達到0.50%和0.49%，二者合計均值為0.99%。這說明，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平均每年對經(jīng)濟增長率貢獻近0.5%，經(jīng)濟增長率中平均每年0.99%是由建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)貢獻的。另外，我國的房地產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資的比例已經(jīng)超過了25%，而我國投資占GDP的比重接近50%，由此房地產(chǎn)業(yè)投資能夠占到GDP將近15%，這還不包括房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資的拉動作用。經(jīng)過計算可知，我國35個大中城市（京、津、滬、渝等）推動效率值均大于1，說明我國房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的推動作用是積極的，而且不同城市

15、的推動效率也不盡相同，存在著明顯的差異性。3.2房地產(chǎn)業(yè)對我國財政收入的影響從2008年至2013年間，地方政府的財政收入增長了140%，到2013年，土地財政收入已經(jīng)接近4萬億，漲幅將近300%，土地出售收入占地方政府收入升至35%，而全國范圍內(nèi)土地出售占全國財政總收入的比重從14%升至23%。政府通過買賣土地、收房產(chǎn)稅等手段增加財政收入，正所謂：房價高，地價就高；地價高，地方政府的財政收入就高。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要與財政收入形成良性循環(huán)，是因為從短期的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對財政收入增加的促進作用上來看，短期內(nèi)財政收入的主要來源就是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)橫跨第二、第三產(chǎn)業(yè)，而第一產(chǎn)業(yè)所占我國經(jīng)濟

16、的比重僅僅略高于10%，以至于我國即使在2006年取消了農(nóng)業(yè)稅這一稅種，國家和地方政府的財政收入?yún)s不降反增，更加說明了我國急速發(fā)展的城市化效應(yīng)和工業(yè)化效應(yīng)帶來的第二、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加值遠大于第一產(chǎn)業(yè)的全部產(chǎn)值，房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展也是這一現(xiàn)象的主要推動力。地方政府要著眼于當?shù)厍闆r出臺土地財政政策，使這些政策在執(zhí)行上開明公正，利于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和崛起，達到迅速發(fā)展和提上當?shù)亟?jīng)濟的效果。4結(jié)論通過本文的分析和研究可以看出房地產(chǎn)市場的發(fā)展確實對社會和國民經(jīng)濟的增長產(chǎn)生了非常重要的影響，甚至可以說是在當下的市場環(huán)境下房地產(chǎn)市場和社會及國民經(jīng)濟增長是息息相關(guān)的，而且房地產(chǎn)行業(yè)推動了社會上很多與之相關(guān)

17、的行業(yè)的發(fā)展和進步，加快了我們國家城市化進程的推進，盡管房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中存在著很多的問題，但是相信隨著社會的發(fā)展和進步，隨著我們國家政府對房地產(chǎn)行業(yè)的投資和關(guān)注程度的增加，人們對于房屋建筑需求必然會隨之增加，房地產(chǎn)行業(yè)也必將會得到不斷地完善和改進，也能更好地滿足人們對于住房的需求，為國民經(jīng)濟增長做貢獻。參考文獻1冉瑩瑩，胡燕京.基于灰色關(guān)聯(lián)度的房地產(chǎn)行業(yè)貢獻度分析J.經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2012，（36）.2聶梅生.房地產(chǎn)市場與調(diào)控政策分析J.金融發(fā)展評論，2011，（4）.3羅輝.論房地產(chǎn)經(jīng)濟對宏觀經(jīng)濟的影響J.企業(yè)家天地，2011，（7）.4葉劍平，張有會.城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展J/OL.求是理論網(wǎng)，5鄧雄.房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)鏈的影響分析J.區(qū)域金融研究，2015，（2）.6薛菲，袁汝華.城鎮(zhèn)化水平對我國房地產(chǎn)業(yè)影響的實證分析J.經(jīng)濟地理，2014，（4）.7徐維祥，唐根年，陳秀君.產(chǎn)業(yè)集群與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化互動發(fā)展模式研究J.經(jīng)濟地理，2005，25（11）：.8李星偉.房地產(chǎn)調(diào)控政策對“產(chǎn)業(yè)鏈”的影響J.上海房地，2012，（6）.9閻秋序.房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用及發(fā)展趨勢J.改革與開放，2016，（6）：1415.10牛雨來.房地產(chǎn)市場與我國國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展研究J