初探零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的反租模式分析利弊

1、初探零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃(zln)的反租模式分析利弊共二十四頁產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)(w y)的定義1零售產(chǎn)權(quán)(chn qun)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)的特征2案例情況3三方利弊分析4 SWOT分析5返租模式的風(fēng)險規(guī)避6目 錄共二十四頁一、產(chǎn)權(quán)式商業(yè)(shngy)物業(yè)的定義產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(jngyng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(jngyng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實行拆零銷售，而所有權(quán)與經(jīng)營(jngyng)管理權(quán)可以實施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營(jngyng)活動的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷售的經(jīng)營(jngyng)式商業(yè)物業(yè)。它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式

2、為依據(jù)，分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合三種方式。共二十四頁二、零售(ln shu)產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)的特征零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)(w y)又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過長達(dá)10-20年固定化、利率化的返租回報，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報投資者。因為由專業(yè)公司代為管理，投資者獲取長期穩(wěn)定的返租回報，故名“管理型商鋪”。共二十四頁三、案例情況匯發(fā)摩爾(m r)項目項目位置：成都市錦江區(qū)東御街，處在天府廣場以東，錦城藝術(shù)宮以南的成 都市地理中心和商業(yè)中心。開發(fā)商：其成都匯發(fā)置業(yè)有

3、限公司動工、竣工時間： 1997年底破土動工，2001年6月竣工完成。占地面積： 7172 平方米建筑面積：11萬平方米樓層分布：共34層。其中地下(dxi)3層、4層為車庫，可泊車400余輛；地下二層至地上十一層均為營業(yè)用房，單層面積約5000平方米。12層至30層為寫字樓，單層面積約1500平方米。電梯設(shè)計：裙樓設(shè)扶梯40部，兩部觀光電梯，貨梯1臺，消防梯1臺，客用電梯2臺。共二十四頁三、案例情況(qngkung)匯發(fā)摩爾項目該項目地處天府廣場絕佳位置，具有無法復(fù)制的優(yōu)勢地位。其地下室與規(guī)劃地鐵中心站直接相通，成為未來的地鐵上蓋物業(yè)，將形成新的“地鐵經(jīng)濟(jì)(jngj)”和“地鐵概念”。目前1

4、2層至30層的寫字樓已全部整體出售并入住辦公，業(yè)主為中國人民保險公司四川省分公司。地下2層至地上5層為著名百貨零售商-百盛負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，冠名“摩爾百盛”。共二十四頁三、案例情況(qngkung)匯發(fā)摩爾項目匯發(fā)摩爾項目在其商鋪的銷售中，采取了所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場接納力，將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為10100平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，其年回報利率定在7%左右（高于銀行貸款利率才有吸引力）。這樣所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下，最

5、大程度實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。這是一種高收益高風(fēng)險的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場。從匯發(fā)摩爾開盤以來的運(yùn)作來看，通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開發(fā)商已久的資金緊張問題。百盛進(jìn)場以后經(jīng)營狀況也比較理想，進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心(xnxn)，促進(jìn)了商鋪的銷售。 共二十四頁三、案例情況成都天府(tin f)匯城購物中心項目(xingm)位置：成都市二環(huán)路南三段與科華中路交會處占地面積： 85畝建筑面積：15萬平方米經(jīng)營面積：10萬平方米，總投資額達(dá) 5.5億元人民幣。 該項目由上海友誼購物中心發(fā)展有限公司統(tǒng)一經(jīng)營和管理。購物

6、中心建成后，將成為第一個集購物、休閑、服務(wù)、娛樂于一體的現(xiàn)代化大型 SHOPPINGMALL，幾乎囊括所有商業(yè)、服務(wù)業(yè)態(tài)，其中包括大型超市（聯(lián)華超市主力店）、主體百貨、家具家電大賣場、美食廣場、特色專賣店、數(shù)碼影城、歌舞廳、大型酒樓、銀行、郵局、彩擴(kuò)、旅行社等。該購物中心建筑風(fēng)格新穎，共享空間巨大，垂直交通便捷，購物環(huán)境舒適，并有開闊巨大的室外廣場和近千個車位的地下車庫。 天府匯城的租金回報率為每年7.5%，每三年遞增0.5%，租賃回報期長達(dá)20年。共二十四頁四、三方利弊(lb)分析對絕大多數(shù)開發(fā)商而言，是沒有足夠的資金實力和耐心(nixn)等待物業(yè)的逐漸升值和租金緩慢抬升。通過零售產(chǎn)權(quán)，短期

7、內(nèi)回收大量資金，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行和物業(yè)的正常營運(yùn)這或許是不得已而為之的解決之道。利：封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往一賣就散，一散就亂。通過將經(jīng)營權(quán)以固定分紅回報的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給真正經(jīng)營實力的大商家進(jìn)行經(jīng)營，實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間。 開發(fā)商一般在項目銷售結(jié)束、商業(yè)經(jīng)營步入正軌后全身而退，將商鋪的控制權(quán)交給了專業(yè)的商業(yè)管理公司，而商業(yè)管理公司是否能夠進(jìn)行科學(xué)的營運(yùn)規(guī)劃、完善的經(jīng)營管理及其資質(zhì)、理念將對商鋪價值、長遠(yuǎn)的租金回報起到重要的作用。開發(fā)商投資者經(jīng)營者共二十四頁四、三方(sn fn)利弊分析弊：在這種高風(fēng)險高利潤模式的運(yùn)

8、作當(dāng)中，涉及大型商業(yè)項目的規(guī)劃、設(shè)計、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散(fnsn)銷售）與商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性：試想，一個銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心，經(jīng)營不善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購物廣場，即使當(dāng)年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負(fù)面社會影響也會使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。開發(fā)商投資者經(jīng)營者共二十四頁四、三方利弊(lb)分析近年來，由于股票風(fēng)險太大，銀行利率的一

9、降再降，房產(chǎn)投資便無疑成為投資者關(guān)注的焦點。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購物中心、專業(yè)市場等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，開發(fā)商與投資者共同把這個市場推向了高潮。利：省去了投資者出租的風(fēng)險和收取租金(zjn)的麻煩，對于投資者來說，可得到極大的便利。 免去了商鋪出租期間對于物業(yè)各項管理所需花費(fèi)的精力，經(jīng)營管理公司具備對物業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理的能力，可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項利益。確保了市場運(yùn)作初期的業(yè)主利益。一般“管理型商鋪”委托經(jīng)營合同簽訂時，都附有若干期限的固定回報條款，即在市場啟動初期的若干年限內(nèi)，由營運(yùn)管理商向小業(yè)主按固定利率支付租金回報，租賃期限相對穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形

10、成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險。 統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪具備對經(jīng)營業(yè)態(tài)、整體形象、商家組合的有利控制，有利于實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體競爭力，促進(jìn)物業(yè)與租金的長期增值開發(fā)商投資者經(jīng)營者共二十四頁四、三方利弊(lb)分析弊：大型封閉式商場與商業(yè)街或普通臨街鋪面不同，各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。在委托經(jīng)營合同長達(dá)1020年運(yùn)營期內(nèi)，一旦商場經(jīng)營失敗，商業(yè)管理公司無力承擔(dān)租金回報，會導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。在委托經(jīng)營期滿后，投資者取得對商鋪的處置權(quán)，會產(chǎn)生種種難以預(yù)測的后果(hugu)：或許部分投資者不再滿足于商業(yè)管理公司的固定利率回報，要求自行出租或者自營，這是合理且合法的要求，這將逐漸破壞

11、原有的經(jīng)營規(guī)劃和布局，甚至對整體的經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面的影響，風(fēng)險在此時將漸漸暴露。開發(fā)商投資者經(jīng)營者共二十四頁四、三方利弊(lb)分析商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營商與開發(fā)商天生是一對矛盾體開發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷售以回籠資金，而經(jīng)營商希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營管理；經(jīng)營商希望有更多的面積營造休閑的商業(yè)氛圍，開發(fā)商希望出租更多的商業(yè)面積。從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪類似于整體自營的大型商場和專業(yè)市場，與沿街獨(dú)立商鋪或零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別，有利于與沿街獨(dú)立商鋪的競爭： 在整體經(jīng)營上，管理型商鋪一般對于項目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營商家入駐前對項目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展

12、前景的了解和預(yù)測，做出正確的決策。商鋪的租賃期限相對穩(wěn)定，而不像獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，過多地受到小業(yè)主心態(tài)與個人需要的影響。 商鋪租金相對穩(wěn)定。整體經(jīng)營的管理型商鋪受到經(jīng)營管理公司的嚴(yán)格管理，對于租金的確定，經(jīng)營商會有穩(wěn)定的策略，沉浮一般不會太大，有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng)營的規(guī)劃與預(yù)測。 由于經(jīng)營管理商的統(tǒng)一(tngy)管理，管理型商鋪的配套服務(wù)將明顯優(yōu)于一般獨(dú)立商鋪。開發(fā)商投資者經(jīng)營者共二十四頁五、SWOT分析(fnx)優(yōu)勢(yush)劣勢機(jī)會挑戰(zhàn)管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品，它集合了產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點和大型購物廣場統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢。既能夠在

13、短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。對購房投資者而言：管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險。從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營商家入駐前對項目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測，做出正確的決策。且與各經(jīng)營商家的租賃期限和租金相對穩(wěn)定，有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng)營的規(guī)劃與預(yù)測。 共二十四頁五、SWOT分析(fnx)優(yōu)勢(yush)劣勢機(jī)會挑戰(zhàn)投資回報合同期較長，合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測：在投資者與商業(yè)管理公司簽訂的投資回報合同中，為

14、保證主力商家的長期經(jīng)營，一般合同期長達(dá)10年-15年。在此期間，因經(jīng)營管理不善，租金收益較低不足以償還投資者的固定回報，甚至商場整體倒閉的可能性是完全存在的。大型封閉式商場基本無臨街鋪面，各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗，會導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。投資回報合同期滿后的未來前景難以預(yù)測：10年-15年的合同期滿后，購房者重新獲得商鋪的經(jīng)營權(quán)。如果此時商場整體經(jīng)營正常，投資者可能不滿足于不到10%的投資回報率，要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租；如果此時商場已是慘淡經(jīng)營，投資者（尤其是一層商鋪的投資者）可能出于對商業(yè)管理商的不信任，同樣要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租

15、，這將會破壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局，引發(fā)一系列不可預(yù)測的嚴(yán)重后果。二層以上的商鋪銷售難度大，投資者風(fēng)險高。大型封閉式商場各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗，一層商鋪尚可依靠一定的客流量繼續(xù)維持，二層及以上的商鋪卻無力回天。共二十四頁五、SWOT分析(fnx)優(yōu)勢(yush)劣勢機(jī)會挑戰(zhàn)除了宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和加入WTO帶來的機(jī)遇外，整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪還有以下的市場機(jī)會點：因為證券市場的風(fēng)險太大，銀行存款利率的一降再降，房產(chǎn)投資尤其是商鋪的投資成為投資者的新寵。商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用銀行貸款的優(yōu)勢。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回

16、收周期是68年，此后年出租收益率為16%左右。管理型商鋪更是省去了投資者出租的風(fēng)險和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩(wěn)定，并很好地迎合了中國人“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)心理。共二十四頁五、SWOT分析(fnx)優(yōu)勢(yush)劣勢機(jī)會挑戰(zhàn)管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品，但并不是SHOPPING MALL能夠完全替代它。很多面積在2萬平方米以下、營業(yè)用房樓層較少、位于城市黃金口岸的小型購物中心往往采用了這種運(yùn)作模式。因為它既避免了臨街式獨(dú)立商鋪的無序經(jīng)營，又回避了SHOPPING MALL對面積和經(jīng)營業(yè)態(tài)的規(guī)?；瘒?yán)格要求。未來幾年是各個城市的舊城改造危房改造

17、集中期，這將騰出大量中小規(guī)模的市中心土地，為管理型商鋪的持續(xù)發(fā)展提供土地供給，帶來了新的機(jī)遇。而且大量的臨街商業(yè)用房被拆遷，經(jīng)營者們急于找到新的經(jīng)營場所，從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大。共二十四頁五、SWOT分析(fnx)優(yōu)勢(yush)劣勢機(jī)會挑戰(zhàn)整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪在外部環(huán)境上順應(yīng)了商業(yè)零售業(yè)發(fā)展的趨勢和消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心理的變化，又不至于給開發(fā)商太大的資金壓力。但管理型商鋪最大的挑戰(zhàn)來源于運(yùn)作模式本身，也就是前面所講的劣勢：合同期內(nèi)能否得到良好的經(jīng)營以及返租期結(jié)束后商場經(jīng)營問題等。共二十四頁六、返租模式的風(fēng)險(fngxin)規(guī)避從前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足帶來了較高的

18、風(fēng)險，在這場信息不對稱的博弈當(dāng)中，中小投資者明顯處于劣勢。在小業(yè)主投資買房時，開發(fā)商便已經(jīng)為自己設(shè)定好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購房合同時，小業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營協(xié)議和租金回報協(xié)議，而返租方當(dāng)然不會是精明的開發(fā)商，通常是一個與開發(fā)商無任何關(guān)聯(lián)的空頭公司(n s)。一旦經(jīng)營不善，向經(jīng)營商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返租，如果開發(fā)商也無力或無心承擔(dān)每年高達(dá)總銷售額7%的巨額返租（這種可能性極大），小業(yè)主的厄運(yùn)也就開始了，這一切與開發(fā)商沒有任何法律關(guān)系，而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協(xié)議長達(dá)15年-20年，開發(fā)商是否存在難以預(yù)測。共二十四頁六、返租模式的風(fēng)險(fngxin)規(guī)避對于一個有

19、社會責(zé)任感，立志于長期發(fā)展的開發(fā)商來講，應(yīng)該明白如果經(jīng)營管理不成功，返租中斷，往往會對開發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成致命性的打擊。如何減少整個模式的風(fēng)險，保護(hù)博弈各方的長遠(yuǎn)利益，可以從以下幾個方面入手： 開發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場“臉面”受制于人。核心主力零售店應(yīng)引進(jìn)已發(fā)展成熟，具有相當(dāng)知名度并獲得消費(fèi)者良好口碑的品牌經(jīng)營商作為領(lǐng)頭羊（如萬達(dá)購物廣場引進(jìn)沃爾瑪,成都商業(yè)大世界引進(jìn)家樂福，廣州天河城引進(jìn)日本吉之島，成都羅馬假日廣場引進(jìn)好又多旗艦店），增強(qiáng)購產(chǎn)權(quán)(chn qun)者信心，并有利于商場經(jīng)營的成功。在可能的前提下，開發(fā)商應(yīng)與核心主力零售店合資或合作經(jīng)營，甚至盡

20、量自營一部分。這樣既可以增強(qiáng)開發(fā)商對購物中心的整體控制力度，有利于整個商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營，又可增強(qiáng)其他經(jīng)營商家與之合作的信心。 共二十四頁六、返租模式的風(fēng)險(fngxin)規(guī)避為了促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的零售，返租利率一般高于銀行同期貸款利率，但不一定固定化，在合同中應(yīng)約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。商場經(jīng)營一般有3-5年的培養(yǎng)期，基本無盈利。而且由于價格競爭的加劇，大型百貨零售企業(yè)的經(jīng)營效益下滑。據(jù)中華全國商業(yè)信息中心對全國重點大型百貨零售集團(tuán)、股份有限公司和百貨單體店的統(tǒng)計，2002年商品銷售利潤率分別為0.97%（2001年為1.34%）、1.02%（2001年為1.2%）、2.4%（2001年為2.8%），因此商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵返租收益。具備社會責(zé)任感的開發(fā)商應(yīng)將回收資金投入新項目，形成整個企業(yè)資金的良性循環(huán)。重視商業(yè)管理公司扮演的角色，以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構(gòu)建起