注冊(cè)物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)

1、2011年物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)全真模擬一1.一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本應(yīng)為人民幣（ ）萬(wàn)元以上。A.50 B.300 C.500 D.10002.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起（ ）日內(nèi)，向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。A.30 B.45 C.60 D.903. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達(dá)120萬(wàn)平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報(bào)（ ）資質(zhì)條件。A. 一級(jí) B. 二級(jí) C. 三級(jí) D. 三級(jí)暫定4. 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起（ ）日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂

2、立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。A. 7 B. 15 C. 30 D. 455. 在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人（ ）。A. 可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人 B. 應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人 C. 應(yīng)報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人 D. 應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人答案：1.C 2.A 3.C 4.C 5.D2011年物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)全真模擬二1. 物業(yè)管理投標(biāo)的過(guò)程包括：準(zhǔn)備投標(biāo)文件，獲取招標(biāo)信息，登記并取得招標(biāo)文件，參加開標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)議，送交投標(biāo)文件，簽訂物業(yè)服務(wù)合同（或前期物業(yè)服務(wù)合同）。正確的投標(biāo)步 驟是（ ）。A. B.

3、 C. D. 2. 物業(yè)服務(wù)合同由（ ）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。A. 各業(yè)主分別 B. 業(yè)主大會(huì) C. 業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主 D. 物業(yè)建設(shè)單位3. 業(yè)主臨時(shí)公約由（ ）制定。A. 建設(shè)單位 B. 購(gòu)房人 C. 物業(yè)管理企業(yè) D. 房地產(chǎn)行政主管部門4. 物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的（ ）。A. 設(shè)計(jì)工作 B. 工程監(jiān)理工作 C. 開發(fā)建設(shè)工作 D. 物業(yè)管理咨詢活動(dòng)5. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至（ ）之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。A. 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開 B. 業(yè)主大會(huì)成立 C. 50%業(yè)主入住 D. 物業(yè)服務(wù)合同生效答案：1.D 2.C 3.A 4.D 5.D

4、2011年物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)全真模擬三1. 業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向（ ）交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。A. 建設(shè)單位 B. 業(yè)主委員會(huì) C. 政府主管部門 D. 新物業(yè)管理企業(yè)2. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（ ）應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。A. 裝修人 B. 裝修企業(yè) C. 裝修施工人員 D. 物業(yè)管理公司3. 在購(gòu)房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的，（ ）。A. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立 B. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立C. 業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住

5、成立 D. 即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立4. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采?。?）查驗(yàn)方法。A. 測(cè)量 B. 敲擊 C. 使用 D. 目測(cè)5. 房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括（ ）。A. 磚結(jié)構(gòu) B. 木結(jié)構(gòu) C. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) D. 框架結(jié)構(gòu)答案：1.B 2.A 3.C 4.B 5.D2011年物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)全真模擬四1. 對(duì)于重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)（ ）。A. 事后維修 B. 緊急搶修 C. 預(yù)防性維修 D. 大修2. 物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括（ ）記錄。A. 日常運(yùn)行 B. 客戶投訴 C. 維修和技術(shù)改造 D. 各項(xiàng)電氣預(yù)

6、防性實(shí)驗(yàn)和其它測(cè)試3. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（ ）。A. 挖巢法 B. 藥殺法 C. 熏蒸法 D. 誘殺法4. 下列四項(xiàng)工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是（ ）。A. 澆水 B. 病蟲害防治 C. 雜草防治 D. 綠化改造工程5. 下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說(shuō)法中，表述正確的是（ ）。A. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作B. 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任C. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任D. 物業(yè)管理企業(yè)可對(duì)嫌疑人進(jìn)行留置訊問(wèn)答案：1.C 2.B 3.C 4.D 5.A2011年物業(yè)

7、管理師管理實(shí)務(wù)全真模擬五1. 下列關(guān)于消防通道管理的說(shuō)法中，正確的是（ ）。A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位B、物業(yè)管理公司任何時(shí)候都不能將消防通道劃為停車位C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應(yīng)做好安全警示D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，無(wú)須進(jìn)行管理2. 電梯出現(xiàn)緊急情況時(shí)，乘客應(yīng)采取的正確措施是（ ）。A. 確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài)，撬開轎廂門逃生 B. 通過(guò)安全窗撤離轎廂C. 通過(guò)電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援D. 通過(guò)電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救3. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年

8、度預(yù)決算并每（ ）不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。A. 三個(gè)月 B. 半年 C. 一年 D. 二年4. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括（ ）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。A. 物業(yè)服務(wù)成本 B. 物業(yè)服務(wù)支出 C. 物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi) D. 物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)5. 住宅專項(xiàng)維修資金屬于（ ）所有。A. 物業(yè)管理企業(yè) B. 全體業(yè)主 C. 物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主 D. 建設(shè)單位答案：1.B 2.C 3.C 4.B 5.B2011年物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)全真模擬六1. 在業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（ ）。A. 提出計(jì)劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔 B.

9、 自行決定C. 與部分業(yè)主商議決定 D. 與建設(shè)單位商議決定2. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取的是（ ）。A.政府定價(jià) B.政府指導(dǎo)價(jià) C.業(yè)主定價(jià) D.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定3. 新建物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)向（ ）索取物業(yè)檔案資料。A. 業(yè)主 B. 建設(shè)單位 C. 施工單位 D. 監(jiān)理單位4. 某項(xiàng)目管理處擬購(gòu)置固定資產(chǎn)，須書面報(bào)請(qǐng)公司批準(zhǔn)，采用的文書類型應(yīng)是（ ）。A. 通知 B. 報(bào)告 C. 請(qǐng)示 D. 決定5. 按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部令第110號(hào)），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收?。?）。A.管

10、理服務(wù)費(fèi) B.審批費(fèi) C.施工現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi) D.裝修保證金答案：1.A 2.D 3.B 4.C 5.A2011年物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)全真模擬七1. 二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由（ ）頒發(fā)和管理。A.國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門 B.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門C.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門 D.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門E.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門2. 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請(qǐng)資質(zhì)時(shí)，除應(yīng)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明之外，還要持（ ）向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報(bào)。A. 企業(yè)法定代表人的身份證明 B. 企業(yè)總經(jīng)理的身份證明C. 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同D. 管理和技術(shù)人員的職

11、稱證書和勞動(dòng)合同 E. 物業(yè)服務(wù)合同3. 物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括（ ）。A. 物業(yè)管理企業(yè) B. 物業(yè)建設(shè)單位 C. 業(yè)主大會(huì) D. 業(yè)主委員會(huì) E. 物業(yè)所有權(quán)人4. 前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有（ ）。A. 簽訂合同的主體不同 B. 合同終止條件不同C. 前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同則不需要D. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)固定期限合同E. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同5. 下列關(guān)于業(yè)主公約的說(shuō)法中，正確的有（ ）。A. 業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后生效 B. 業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力C. 業(yè)主

12、公約對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有約束力 D. 業(yè)主公約對(duì)物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力E. 業(yè)主公約僅有道義上的約束力答案：1.BD 2.ACD 3.BCE 4.ABE 5.AB2011年物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)全真模擬八1. 某物業(yè)竣工交付6個(gè)月時(shí)，因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說(shuō)法中，正確的有（ ）。A. 立即通知電梯公司解決故障停梯問(wèn)題 B. 電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費(fèi)用C. 建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費(fèi)用 D. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房的維修責(zé)任及費(fèi)用E. 電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位，修繕費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支2. 按使用功能劃分，物業(yè)可分為（ ）物業(yè)。A. 居住 B. 公共 C. 商

13、業(yè) D. 工業(yè) E. 其他3. 物業(yè)管理區(qū)域停車場(chǎng)的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括（ ）。A. 車輛維修員 B. 車輛清洗員 C. 交通疏導(dǎo)及管理員 D. 停車場(chǎng)保潔員 E. 停車收費(fèi)員4. 物業(yè)管理企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入包括（ ）收入。A. 物業(yè)管理 B. 物業(yè)經(jīng)營(yíng) C. 政策性虧損補(bǔ)貼 D. 物業(yè)大修 E. 共用部位的租賃收入5. 物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)總額包括（ ）。A. 企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的管理酬金 B. 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) C. 投資凈收益 D. 營(yíng)業(yè)外收支凈額E. 補(bǔ)貼收入答案：1.AC 2.ACDE 3.CDE 4.ABD 5.BCDE2011年物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)全真模擬九1. 物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括（ ）。

14、A. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 B. 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用C. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用 D. 管理服務(wù)人員的工資 E. 項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用2. 按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行（ ）。A.政府定價(jià) B.政府指導(dǎo)價(jià) C.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) D.業(yè)主定價(jià) E.政府與業(yè)主共同定價(jià)3. 住宅專項(xiàng)維修資金可用于（ ）。A.彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足 B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修 C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新D.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造 E.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修4. 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說(shuō)法中，正確的有（ ）。A. 由業(yè)主向物業(yè)管

15、理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用B. 管理服務(wù)利潤(rùn)是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動(dòng)而變動(dòng)C. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)D. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)E. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不包括法定稅費(fèi)5. 物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括（ ）。A. 物業(yè)管理企業(yè) B. 物業(yè)管理專業(yè)人員 C. 業(yè)主委員會(huì) D. 建設(shè)單位 E. 物業(yè)使用人答案：1.BE 2.BC 3.BCD 4.AD 5.AB2011年物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)全真模擬十案例分析題 （一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問(wèn)題1：解決上述問(wèn)

16、題，需要資金投入的項(xiàng)目有哪些？費(fèi)用如何解決（不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加）？（5分）編號(hào) 意 見 與 建 議1 部分樓梯間陳舊，要求進(jìn)行粉刷注冊(cè)物業(yè)管理師考試2 保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來(lái)隱患3 小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強(qiáng)管理4 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理5 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素6 樓道燈損壞頻率高，建議及時(shí)檢查更換7 某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修8 建議小區(qū)外墻全部翻新9 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施10 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理11 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)12 希望提供家政服務(wù)13

17、 部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路14 建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開，避免與業(yè)主爭(zhēng)用電梯問(wèn)題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些？對(duì)此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理？（4分）問(wèn)題3：試分析第9項(xiàng)問(wèn)題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施？（4分）問(wèn)題4：在上述所有問(wèn)題中，您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)？為什么？（4分）問(wèn)題5：針對(duì)上述問(wèn)題，請(qǐng)結(jié)合您的工作實(shí)踐，試舉出至少三項(xiàng)管理措施，以提高管理服務(wù)水平？（3分）答案：注冊(cè)物業(yè)管理師考試案例分析題（一）問(wèn)題1答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：（1）需要資金投入的項(xiàng)目有：第1、6、7

18、、8、9項(xiàng)（2.5分，答對(duì)每項(xiàng)0.5分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）。（2）其中第1、6、9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)在中列支（1.5分，答對(duì)每項(xiàng)0.5分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）；第7、8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偅?分， 每項(xiàng)0.5分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分；答對(duì)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅郑?。?wèn)題2答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：（1）第4項(xiàng)和第12、13項(xiàng)（2分，答對(duì)任意2項(xiàng)得2分，答對(duì)1項(xiàng)得1分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）。（2）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋，第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍，無(wú)權(quán)直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門（城 管、交通等）反映，積極協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取解決，可積

19、極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)（0.5分）；并跟蹤事態(tài)，及時(shí)向業(yè)主通報(bào)（0.5分）。（凡未答第12 項(xiàng)如何處理的不扣分）。問(wèn)題3答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：（1）可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。（2）應(yīng)采取措施：加強(qiáng)環(huán)境治理，包括：及時(shí)清運(yùn)垃圾，積水處理，加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠（1.5）；同時(shí)加強(qiáng)宣傳教育，取得業(yè)主配合（0.5分）。問(wèn)題4答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：第11項(xiàng)（2分），因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也

20、可以得分）。問(wèn)題5 答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：1、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓(xùn)；2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程；3、加強(qiáng)安全管理，公共秩序管理；4、加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作；5、加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生管理工作；注冊(cè)物業(yè)管理師考試6、加強(qiáng)溝通和宣傳工作（答對(duì)上述任意3項(xiàng)得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。2011年物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)全真模擬十一案例分析題 （二）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì) 議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司

21、簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時(shí)生 效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會(huì)書面通知后，安排了該小區(qū) 管理服務(wù)人員退場(chǎng)，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。注冊(cè)物業(yè)管理師考試2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問(wèn)題的投訴。問(wèn)題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)管

22、理公司負(fù)責(zé)無(wú)償修復(fù)？（4分）問(wèn)題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)？ 如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）問(wèn)題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止 ？（3分）問(wèn)題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請(qǐng)說(shuō)明理由（3分）問(wèn)題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)？（6分）答案：案例分析題（二）問(wèn)題1答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：（1）上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請(qǐng)求是合理的，因房屋未超過(guò)保修期限（2分）；（2）但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)（2分，凡答要求乙物業(yè)管理公

23、司無(wú)償修復(fù)合理的，本得分點(diǎn)與上一得分點(diǎn)均不得分）。問(wèn)題2答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：注冊(cè)物業(yè)管理師考試（1）乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)（1分）；（2）該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失情況（1分），積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無(wú)償保修（1分）；（3）同時(shí)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位），積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展情況（1分）。問(wèn)題3答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：答“2005年7月31日（24時(shí)）”或“2005年8月1日（零時(shí)）”均可以得分（3分）。問(wèn)題4答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)業(yè)主委

24、員會(huì)督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分）。問(wèn)題5答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：（1）乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)的配合下，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進(jìn)行實(shí)物查驗(yàn)，做好查驗(yàn)記錄（1分）；盡可能邀請(qǐng)具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等）參加查驗(yàn)工作（1分）。注冊(cè)物業(yè)管理師考試（2）自查驗(yàn)之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案（2分）。（3）乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料（2分）。2011年物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)全真模擬十二1以下（）不屬于住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)。A創(chuàng)造舒適、安全、安靜的居住環(huán)境 B提供便利、方便居民生活 C發(fā)揮物業(yè)的最大使用價(jià)值D實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益2小型寫字樓的面積在（）。A1萬(wàn)m2以上 B1萬(wàn)m2以下 C3萬(wàn)m2以上 D3萬(wàn)m2以下3工業(yè)物業(yè)的分類不包括（）。A無(wú)污染工業(yè)物業(yè) B輕污染工業(yè)物業(yè) C一般工業(yè)物業(yè) D重工業(yè)物業(yè)4綠化養(yǎng)護(hù)管理的特點(diǎn)是經(jīng)常性針對(duì)性和（）。A公益性 B動(dòng)態(tài)性 C靜態(tài)性 D階段性5我國(guó)城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，（）分貝是正常的環(huán)境聲