關(guān)于商業(yè)銀行貸款定價(jià)的案例及分析

1、關(guān)于商業(yè)銀行貸款定價(jià)的案例及分析商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中最常見(jiàn)的是房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，這類(lèi)貸款存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，也是初學(xué)者最好寫(xiě)的論文。淺談房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范由于信用貸款、保證貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大,機(jī)器設(shè)備抵押貸款抵押物又難以處置變現(xiàn),而房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢(shì)，因此房產(chǎn)抵押貸款歷來(lái)被認(rèn)為是一種安全系數(shù)較高的抵押貸款模式，受到各家銀行的追捧。然而，隨著樓市的不景氣和美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)卻給我們敲響了警鐘，隱藏在其背后的風(fēng)險(xiǎn)也逐步暴露出來(lái)，尤其是當(dāng)前我們農(nóng)村信用社房產(chǎn)抵押貸款比重大，加之房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)多、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，在實(shí)際操作過(guò)程中，如果不注意風(fēng)險(xiǎn)

2、點(diǎn)，就很有可能產(chǎn)生貸款風(fēng)險(xiǎn)，因此很有必要進(jìn)行分析防范，確保貸款安全。一、當(dāng)前信用社房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（一）外部風(fēng)險(xiǎn)1、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)前可充當(dāng)?shù)盅何锏馁Y產(chǎn)越來(lái)越多，并且行業(yè)跨度大，因此，對(duì)于抵押物的評(píng)估，各家銀行紛紛借助于評(píng)估機(jī)構(gòu)。但在利益的驅(qū)使下，有的評(píng)估機(jī)構(gòu)不惜出具虛假評(píng)估報(bào)告。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款；當(dāng)銀行拍賣(mài)用來(lái)抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。2、租賃權(quán)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。一是抵押物難以處置。按照“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信用

3、社也很難處理抵押房產(chǎn)。二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長(zhǎng)的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi)；或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，信用社即使獲得了產(chǎn)權(quán)也將很難獲得租金收入用于還貸。3、登記風(fēng)險(xiǎn)。一是虛假登記，抵押貸款至有權(quán)部門(mén)進(jìn)行登記是保證貸款合同生效和優(yōu)先受償?shù)谋匾獥l件，但當(dāng)前卻存在重復(fù)登記，以及登記部門(mén)的個(gè)別人員出具虛假登記證明的問(wèn)題，造成貸款出現(xiàn)糾紛時(shí)，信用社無(wú)法對(duì)抗第三人，權(quán)益得不到保護(hù)。二是“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

4、”借款人將房產(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。4、優(yōu)先受償風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定抵押貸款按規(guī)定至有權(quán)部門(mén)進(jìn)行抵押登記后，可以?xún)?yōu)先受償。但這也存在例外情況，一是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院“法釋200216號(hào)，明確指出依照中華人民共和國(guó)合同法第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二是稅收優(yōu)先權(quán)。稅收征收管理辦法第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力

5、。5、抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品價(jià)格波動(dòng)頻繁，特別是近年來(lái)房產(chǎn)價(jià)格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產(chǎn)價(jià)值較難以把握，存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前美國(guó)的次貸危機(jī)就是一個(gè)很好的例證。6、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。一是變現(xiàn)成本大。抵押物的處置大抵要經(jīng)過(guò)起訴、評(píng)估、拍賣(mài)等幾個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用都要信用社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問(wèn)題。二是變現(xiàn)能力難度大，尤其是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)為抵押物的，由于受鄉(xiāng)情、親情等觀(guān)念的限制，當(dāng)?shù)盅何锱馁u(mài)時(shí)，常出現(xiàn)想買(mǎi)卻不敢買(mǎi)的局面。三是執(zhí)行難。由于一些貸款人誠(chéng)信觀(guān)念和法律意識(shí)淡薄，當(dāng)其經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，則開(kāi)始偷偷低價(jià)變賣(mài)抵押房產(chǎn)，而一些人由于貪圖便宜，便私下簽訂買(mǎi)

6、賣(mài)協(xié)議后便實(shí)際占有，這種情況雖然不受法律保護(hù)，但信用社起訴申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)卻效果不大，往往發(fā)生贏(yíng)了官司輸了錢(qián)的情況。此外，最高人民法院在2004年底出臺(tái)的關(guān)于人民法院在執(zhí)行民事查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定中規(guī)定：對(duì)被執(zhí)行人及其家屬生活必需的居住房只能查封，不能拍賣(mài)、變賣(mài)和抵債。在現(xiàn)實(shí)中貸款戶(hù)的抵押房屋一般是生活用房，即使有多余的房屋也同生活用房難以分割。因此，很多信用社在貸款時(shí)沒(méi)有考慮到這一點(diǎn)，最后往往造成抵押物無(wú)法處置。而當(dāng)前社會(huì)上不法造假分子利用假房產(chǎn)證騙取貸款的案件也時(shí)有發(fā)生，某地信用社就發(fā)生借款人偽造房產(chǎn)證、他項(xiàng)權(quán)證騙取貸款100余萬(wàn)元的案件。（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。1、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差。由于長(zhǎng)期以來(lái)形成的

7、觀(guān)念，總認(rèn)為抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)小，所以從貸款調(diào)查、審查，以至貸后跟蹤檢查等各個(gè)環(huán)節(jié)都放松警惕，把關(guān)不嚴(yán)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。2、責(zé)任心不強(qiáng)。個(gè)別信貸員在辦理抵押貸款時(shí)，只看下（連審查都談不上）抵押物的所有權(quán)證，然后就由客戶(hù)自行去相關(guān)部門(mén)辦理登記事宜，等客戶(hù)拿來(lái)他項(xiàng)權(quán)證時(shí)，就直接發(fā)放貸款。正因存在如此做法，才使虛假證件、虛假登記的情況層出不窮。3、貸后管理松懈。由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范和責(zé)任意識(shí)，一些信貸員貸后根本就沒(méi)有進(jìn)行跟蹤檢查，致使當(dāng)?shù)盅何锉煌蒂u(mài)、轉(zhuǎn)移時(shí)，還毫不知曉。也正因貸后管理松懈，因此當(dāng)?shù)盅何锇l(fā)生變質(zhì)、價(jià)值降低等情況時(shí)，也未能及時(shí)采取相措施，最后致使貸款形成風(fēng)險(xiǎn)。4、缺乏相關(guān)法律知識(shí)。當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)是法

8、治的經(jīng)濟(jì)，如果對(duì)相關(guān)法律知識(shí)不了解，最后往往易造成抵押無(wú)效或無(wú)法實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償。二、相關(guān)防范對(duì)策1、增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。改變認(rèn)為抵押貸款無(wú)風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)小的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，合理評(píng)估抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，從貸款“三查”各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，嚴(yán)格操作規(guī)程，努力把抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度。2、加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。加強(qiáng)對(duì)信貸人員、經(jīng)辦人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、相關(guān)法律、法規(guī)的培訓(xùn)，提高信貸人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和操作水平。對(duì)一些典型案例要加強(qiáng)分析，引以為戒，同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)信貸人員有關(guān)房地產(chǎn)知識(shí)等方面的培訓(xùn)，提高其市場(chǎng)評(píng)估、判斷等綜合能力。3、重視借款人第一還款來(lái)源。發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，不僅要考慮借款人抵

9、押物價(jià)值的充足性和變現(xiàn)能力，而且更重要的是重視第一還款來(lái)源，要對(duì)借款人進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財(cái)務(wù)分析，對(duì)借款人經(jīng)常開(kāi)展貸后檢查，動(dòng)態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。4、貸前深入調(diào)查。對(duì)于已出租的房產(chǎn)，一般不辦理抵押，若辦理則要承租人承諾放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并調(diào)查清楚租賃的支付方式，簽訂協(xié)議將房產(chǎn)歸信用社所有時(shí)租金由信用社收取。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，信用社應(yīng)詳細(xì)掌握財(cái)產(chǎn)共有情況，要求所有財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字。對(duì)于在建工程抵押貸款，應(yīng)要求借款人把基本存款賬戶(hù)設(shè)在本社，往來(lái)款項(xiàng)要通過(guò)本社辦理，隨時(shí)監(jiān)督借款人資金使用情況。同時(shí)應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無(wú)弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象，僅有一套居住房屋的應(yīng)叫其提供當(dāng)信用社處置抵押物時(shí)和住房擔(dān)保。5、加強(qiáng)相關(guān)部門(mén)間的溝通聯(lián)系。積極加強(qiáng)同房管處、土地局等登記部門(mén)的聯(lián)系，防范虛假證件和虛假登記。有條件的銀行可以同以