完工決算與所得稅匯算

1、房地產(chǎn)完工決算與所得稅匯算操作實(shí)務(wù)北京東方財(cái)研財(cái)稅研究中心1內(nèi) 容 提 要第一部分：完工產(chǎn)品的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理方法第二部分：房企年度匯算操作實(shí)務(wù)及注意事項(xiàng)第三部分：所得稅匯算與“土增稅”清算的區(qū)別2 項(xiàng)目完工前后的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理差別較大。導(dǎo)致 蝴蝶效應(yīng) 禮記經(jīng)解- “君子慎始，差若毫厘，繆以千里”. 導(dǎo)言：3第一講：完工產(chǎn)品會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理方法一、房企會(huì)計(jì)核算的基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用核算由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本計(jì)算兩部分組成。它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的中心環(huán)節(jié)。4第一講：完工產(chǎn)品會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理方法設(shè)置會(huì)計(jì)核算賬戶 按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，為了歸集、分配和反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

2、企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種成本費(fèi)用，正確計(jì)算各類不同項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 企業(yè)需要設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”和“銷售費(fèi)用”等賬戶。5二、項(xiàng)目完工前的會(huì)計(jì)處理1、成本費(fèi)用的確認(rèn)與記錄產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費(fèi)用通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”科目反映。開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則歸集和分配土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。第一講：完工產(chǎn)品會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理方法6二、項(xiàng)目完工前的會(huì)計(jì)處理2、對(duì)預(yù)收賬款的確認(rèn)與記錄會(huì)計(jì)處理上，對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前的預(yù)售收入不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，“開(kāi)發(fā)成本”科目累計(jì)借方發(fā)生額或期末余額反映了開(kāi)

3、發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目成本費(fèi)用的實(shí)際投入。7三、項(xiàng)目完工后的會(huì)計(jì)處理1、確認(rèn)收入。2、結(jié)轉(zhuǎn)成本。借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-某項(xiàng)目 貸：開(kāi)發(fā)成本-某項(xiàng)目借：銷售成本-某項(xiàng)目 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-某項(xiàng)目“開(kāi)發(fā)成本”歸集的成本費(fèi)用，最終按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。8三、項(xiàng)目完工后的會(huì)計(jì)處理項(xiàng)目完工會(huì)計(jì)處理的重要特點(diǎn)： 完工項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理上，無(wú)論資產(chǎn)負(fù)債表日還是財(cái)務(wù)報(bào)告報(bào)出日，成本項(xiàng)目反映的成本費(fèi)用不一定能夠全部取得結(jié)算發(fā)票，為了確保會(huì)計(jì)損益真實(shí)、準(zhǔn)確，也包含了為準(zhǔn)確核算單位建筑面積開(kāi)發(fā)成本預(yù)提的成本費(fèi)用。 9四、項(xiàng)目完工前的稅務(wù)處理新31號(hào)文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利

4、率分季度（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。10四、項(xiàng)目完工后的稅務(wù)處理1、項(xiàng)目完工的稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)只要符合三個(gè)條件之一，不論會(huì)計(jì)上是否符合收入實(shí)現(xiàn)條件，是否計(jì)算出實(shí)際利潤(rùn)，計(jì)算所得稅時(shí)就應(yīng)該按照實(shí)際利潤(rùn)計(jì)算應(yīng)納稅所得額。 將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。11五、項(xiàng)目完工后的稅務(wù)處理2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)算計(jì)稅成本 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。12六、計(jì)稅成本的核算體系（一）計(jì)稅成本對(duì)象的定義 計(jì)稅成本對(duì)象與成本核

5、算對(duì)象也是相對(duì)應(yīng)的概念。31號(hào)文第26條對(duì)此進(jìn)行了規(guī)范，明確規(guī)定：計(jì)稅成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。 13六、計(jì)稅成本的核算體系（一）計(jì)稅成本對(duì)象的定義 一個(gè)成本核算對(duì)象只能計(jì)算出一個(gè)單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。 成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆。如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 14如何確立成本對(duì)象對(duì)單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一般以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。但對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，尤其是同一項(xiàng)目有不同的功能區(qū)（寫(xiě)字樓、底商、公寓、裙樓

6、、會(huì)所等功能 ），成本對(duì)象如何確定？實(shí)務(wù)中存在的兩種做法值得研究和思考15如何確立成本對(duì)象本人觀點(diǎn)： 比較科學(xué)、合理的做法是按不同的功能區(qū)確定成本核算對(duì)象，從一個(gè)成本核算對(duì)象計(jì)算出一個(gè)單位成本。這樣既能滿足會(huì)計(jì)信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。使稅收負(fù)擔(dān)最小化。16六、計(jì)稅成本的核算體系（二）計(jì)稅成本對(duì)象的確認(rèn)原則 1、可否銷售原則 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。 17六、計(jì)稅成本的核算體系（二）計(jì)稅成本對(duì)象的確認(rèn)原則2、分類歸集原則 對(duì)同一開(kāi)發(fā)地

7、點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 18六、計(jì)稅成本的核算體系（二）計(jì)稅成本對(duì)象的確立原則 3、功能區(qū)分原則 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。 4、定價(jià)差異原則 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 19六、計(jì)稅成本的核算體系（二）計(jì)稅成本對(duì)象的確立原則 5、成本差異原則 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 6、權(quán)益區(qū)分原則 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分

8、別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。 20（三）計(jì)稅成本的支出內(nèi)容1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 21（三）計(jì)稅成本的支出內(nèi)容 2、前期工程費(fèi) 指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 3、建筑安裝工程費(fèi) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 22（三）計(jì)稅

9、成本的支出內(nèi)容4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。5、公共配套設(shè)施費(fèi)（首次準(zhǔn)確界定） 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。23（三）計(jì)稅成本的支出內(nèi)容6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施

10、建造費(fèi)等。 24 （四）計(jì)稅成本核算的一般程序 1、對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。 25（四）計(jì)稅成本核算的一般程序 2、對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。 26 （四）計(jì)稅成本核算的一般程序 3、對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配， 其中應(yīng)由已

11、銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 可售面積單位工程成本 成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總可售面積 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 27（四）計(jì)稅成本核算的一般程序 4、對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。 其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 對(duì)本期已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)

12、再予扣除。 28（四）計(jì)稅成本核算的一般程序 5、對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 29（五）計(jì)稅成本的分配方法 1、土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。 30（五）計(jì)稅成本的分配方法 2、單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 3、借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或

13、按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 4、其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 31（五）計(jì)稅成本的分配方法 5、企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 將停車(chē)場(chǎng)所作為公共配套設(shè)施的簡(jiǎn)化處理后，停車(chē)位的銷售以及出租取得的收入屬于凈收入，沒(méi)有成本配備了。32 （六）間接成本的分配方法 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。 對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。 屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)

14、入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： 33 （六）間接成本的分配方法 1、占地面積法。 該方法一般適用于土地成本的分配。 按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 34 （六）間接成本的分配方法 1、占地面積法。 一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占

15、地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 35（六）間接成本的分配方法 2、建筑面積法 一般適用于公共配套設(shè)施成本 。 按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。 分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 36（六）間接成本的分配方法 3、直接成本法。 按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 4、預(yù)算造價(jià)法。 按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本

16、對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 37（七）配套設(shè)施成本的扣除 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： （1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 （2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 38（七）配套設(shè)施成本的扣除 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核

17、算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 39（八）計(jì)稅成本的預(yù)提方法1、土地成本的預(yù)提 土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。由此可見(jiàn)，預(yù)提土地成本有兩個(gè)前提條件： （1）土地開(kāi)發(fā)的同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)； （2）一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。40（八）計(jì)稅成本的預(yù)提方法1、土地成本的預(yù)提 當(dāng)具備了上述兩個(gè)條件后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將土

18、地成本按照土地整體預(yù)算成本按照受益對(duì)象進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢后再按照實(shí)際發(fā)生的土地成本將原來(lái)的預(yù)算成本調(diào)整為實(shí)際成本。需要提醒的是，土地成本的預(yù)提必須與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，征得其認(rèn)可后，方可進(jìn)行。41（八）計(jì)稅成本的預(yù)提方法 2工程結(jié)算款的預(yù)提 31號(hào)文第32條規(guī)定，出包工程沒(méi)有取得發(fā)票的，最多可以按照按照合同額的10%來(lái)預(yù)提，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。待工程結(jié)算完成并取得全額發(fā)票后，對(duì)原預(yù)提金額進(jìn)行調(diào)整。42（八）計(jì)稅成本的預(yù)提方法 2工程結(jié)算款的預(yù)提 這種處理也有前提條件的： （1）出包工程已經(jīng)完成； （2）出包工程結(jié)算正在辦理； （3）可能結(jié)算的金額有充分的證明依據(jù)； （4）未全額取得發(fā)票。43

19、（八）計(jì)稅成本的預(yù)提方法 2工程結(jié)算款的預(yù)提在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與承建商簽訂工程合同的金額往往大大低于實(shí)際結(jié)算金額。鑒于此種情況，建議甲乙雙方重新簽訂工程合同補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)工程合同金額進(jìn)行實(shí)事求是的調(diào)整。這樣，更有利于企業(yè)按照本規(guī)定預(yù)提工程結(jié)算款項(xiàng)。44（八）計(jì)稅成本的預(yù)提方法3、公共配套設(shè)施成本的預(yù)提 31號(hào)文件第32條第二款規(guī)定，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。這樣的處理，也有它的前提條件：45（八）計(jì)稅成本的預(yù)提方法3、公共配套設(shè)施成本的預(yù)提 （1）此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須

20、配套建造的條件；（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的；（3）公共配套設(shè)施預(yù)算造價(jià)的依據(jù)是充分的，最好是有工程造價(jià)中介機(jī)構(gòu)的鑒證報(bào)告。46（八）計(jì)稅成本的預(yù)提方法4報(bào)批報(bào)建費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)的預(yù)提 31號(hào)文第32條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以預(yù)提報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用。 所謂物業(yè)完善費(fèi)，是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 預(yù)提報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用的條件是：必須有政府相關(guān)文件作為計(jì)算依據(jù)或者有相關(guān)政府部門(mén)發(fā)出的“繳費(fèi)通知書(shū)”。否則，是不可以預(yù)提的。47 （九）結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本的征管規(guī)定計(jì)稅成本的合法憑據(jù) 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法

21、憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。計(jì)稅成本的結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)限 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。 48第二講：房地產(chǎn)企業(yè) 2009匯算清繳操作實(shí)務(wù)及注意事項(xiàng)八項(xiàng)實(shí)務(wù)49第二講：房企09匯算操作八項(xiàng)實(shí)務(wù) 一、房企確認(rèn)應(yīng)納稅所得額的三個(gè)管控點(diǎn) 1、確認(rèn)應(yīng)納稅所得額的一般原則 2、產(chǎn)品完工前的應(yīng)納稅所得額的確認(rèn)原則 3、產(chǎn)品完工后的應(yīng)納稅所得額的確認(rèn)原則50應(yīng)納稅所得額

22、的一般規(guī)定權(quán)責(zé)發(fā)生制 企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外。 條例第9條關(guān)注例外接受捐贈(zèng)收入，按照實(shí)際收到捐贈(zèng)資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)取得補(bǔ)貼收入應(yīng)并入實(shí)際收到該補(bǔ)貼收入年度的應(yīng)納稅所得額。51 企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 新31號(hào)文第九條產(chǎn)品完工前應(yīng)納稅所得額的確認(rèn)方法52 （1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單

23、列市政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15。 （2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%. （3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5。 （4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%. 新31號(hào)文第八條產(chǎn)品完工前應(yīng)納稅所得額的確認(rèn)方法計(jì)稅毛利率53 1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 2、在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 新31號(hào)文第九條產(chǎn)品完

24、工后應(yīng)納稅所得額的確認(rèn)方法54 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。 2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。 3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 新31號(hào)文第三條產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)55 1、開(kāi)發(fā)企業(yè)基本情況，包括企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)有效期、從業(yè)人數(shù)、法人代表、出資方、關(guān)聯(lián)方有關(guān)情況等； 2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開(kāi)發(fā)用途、初始開(kāi)發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、銷售情況、銷售方式、銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)，尤其是委托境外機(jī)構(gòu)銷售費(fèi)用結(jié)算情況）、配套設(shè)施的歸屬及核算、停車(chē)場(chǎng)所的核算、企業(yè)的融資情況、利息的核算

25、及支付情況等； 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷?xì)表、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工對(duì)象會(huì)計(jì)成本、計(jì)稅成本調(diào)整計(jì)算明細(xì)表、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表 實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額 之間差異調(diào)整情況的報(bào)告 內(nèi)容56第二講：房企匯算操作八項(xiàng)實(shí)務(wù) 二、房企確認(rèn)應(yīng)納稅收入的兩個(gè)管控點(diǎn) 1、風(fēng)險(xiǎn)管控：計(jì)稅收入應(yīng)計(jì)必計(jì) 2、失誤管控 總分機(jī)構(gòu)資產(chǎn)流動(dòng) 視同銷售 售后回購(gòu) 財(cái)政資金 投資收益 57收入總額企業(yè)從各種來(lái)源取得的收入以貨幣形式非貨幣形式（一）銷售貨物收入；（二）提供勞務(wù)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；（四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特許權(quán)使用費(fèi)收入；（八）接受捐贈(zèng)收

26、入；（九）其他收入。 58收入總額企業(yè)從各種來(lái)源取得的收入以貨幣形式非貨幣形式（一）銷售貨物收入；（二）提供勞務(wù)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；（四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特許權(quán)使用費(fèi)收入；（八）接受捐贈(zèng)收入；（九）其他收入。 企業(yè)轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等財(cái)產(chǎn)取得的收入。 59收入總額企業(yè)從各種來(lái)源取得的收入以貨幣形式非貨幣形式（一）銷售貨物收入；（二）提供勞務(wù)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；（四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特許權(quán)使用費(fèi)收入；（八）接受捐贈(zèng)收入；（九）其他收入。 企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、逾期

27、未退包裝物押金收入、確實(shí)無(wú)法償付的應(yīng)付款項(xiàng)、已作壞賬損失處理后又收回的應(yīng)收款項(xiàng)、債務(wù)重組收入、補(bǔ)貼收入、違約金收入、匯兌收益等 60 銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等， 凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入； 未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 收入范圍61 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 用于（） （） （） （） （） （） （） （）、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)當(dāng)視同銷售。 新31號(hào)文第七條捐贈(zèng)償債贊助獎(jiǎng)勵(lì)投

28、資職工福利利潤(rùn)分配視同銷售收入關(guān)注62采取產(chǎn)品分成方式如何確認(rèn)收入？ 采取產(chǎn)品分成方式取得收入的，按照企業(yè)分得產(chǎn)品的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，其收入額按照產(chǎn)品的公允價(jià)值確定。條例第24條哪些產(chǎn)品屬于該企業(yè)已經(jīng)確定；該企業(yè)在法律上已經(jīng)獲得該產(chǎn)品的所有權(quán)。63第二講： 房企匯算操作八項(xiàng)實(shí)務(wù) 二、房企確認(rèn)應(yīng)納稅收入的兩個(gè)管控點(diǎn) 2、失誤管控 總分公司資產(chǎn)流動(dòng) 視同銷售 售后回購(gòu) 財(cái)政資金 投資收益 64第二講： 房企匯算操作八項(xiàng)實(shí)務(wù) 三、稅前費(fèi)用扣除的三個(gè)管控點(diǎn) 1、稅前費(fèi)用扣除原則的把握 2、一些重點(diǎn)費(fèi)用項(xiàng)目稅前扣除的把握 3、風(fēng)險(xiǎn)與失誤管控 職工福利費(fèi)列支范圍 差旅費(fèi)和會(huì)議費(fèi)的的把握 預(yù)提費(fèi)用 資產(chǎn)損

29、失65實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的合理的 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 所得稅法第8條66 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 法第8條有關(guān)的支出：與取得收入直接相關(guān)的支出。 條例第27條合理的支出：符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。條例第27條67收益性支出和資本性支出 企業(yè)發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)區(qū)分收益性支出和資本性支出 收益性支出在發(fā)生當(dāng)期直接扣除； 資本性支出應(yīng)當(dāng)分期扣除或者計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)成本，不得

30、在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。 條例28條68 1、企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 2、企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 房企在確認(rèn)所得額時(shí)可扣除的費(fèi)用項(xiàng)目69在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列支出不得扣除：（一）向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng)；（二）企業(yè)所得稅稅款；（三）稅收滯納金；（四）罰金、罰款和被沒(méi)收財(cái)物的損失；（五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈(zèng)支出；（六）贊助支出；（七）未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出；（八）與取得收入無(wú)關(guān)的其他支出 所得稅法第10條不得扣除項(xiàng)目70借款費(fèi)用 企業(yè)為購(gòu)置、建造固定資產(chǎn)

31、、無(wú)形資產(chǎn)、經(jīng)過(guò)12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購(gòu)置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。條例28條重點(diǎn)項(xiàng)目分析企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。新31號(hào)文21條71借款費(fèi)用（一）非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項(xiàng)存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出。（二）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。條例第3

32、8條企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除：重點(diǎn)項(xiàng)目分析72借款費(fèi)用 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 新31號(hào)文第21條重點(diǎn)項(xiàng)目分析銀行轉(zhuǎn)貸73重點(diǎn)項(xiàng)目分析租賃費(fèi)條例第47條 企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費(fèi)，按照以下方法扣除： 以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照租賃期限均勻扣除。以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價(jià)值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費(fèi)用，分期扣

33、除。 74重點(diǎn)項(xiàng)目分析 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。 新31號(hào)文第16條 維修基金75重點(diǎn)項(xiàng)目分析 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 新31號(hào)文第19條 銀行擔(dān)保金76重點(diǎn)項(xiàng)目分析開(kāi)發(fā)企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。 新31號(hào)文第20條 境外銷售費(fèi)用77重點(diǎn)項(xiàng)目分析企業(yè)因國(guó)

34、家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 新31號(hào)文第22條 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。 新31號(hào)文第23條資產(chǎn)損失78 企業(yè)參加財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，按照規(guī)定繳納的保險(xiǎn)費(fèi)，準(zhǔn)予扣除。 條例第46條重點(diǎn)項(xiàng)目分析財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與商業(yè)壽險(xiǎn) 除企業(yè)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定為特殊工種職工支付的人身安全保險(xiǎn)費(fèi)和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定可以扣除的其他商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)外，企業(yè)為投資者或者職工支付的商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，不得扣除。 條例第36條79重點(diǎn)項(xiàng)目分析工 資 薪 金企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出，準(zhǔn)予扣除。條例34條。同時(shí)注意（09）3號(hào)文

35、。 企業(yè)每一納稅年度支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員工的所有現(xiàn)金或者非現(xiàn)金形式的勞動(dòng)報(bào)酬，包括：基本工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資，與任職或者受雇有關(guān)的其他支出。80第二講： 房企匯算操作八項(xiàng)實(shí)務(wù) 三、稅前扣除的三個(gè)管控點(diǎn) 3、風(fēng)險(xiǎn)與失誤管控 職工福利費(fèi)列支范圍 差旅費(fèi)和會(huì)議費(fèi)的的把握 其他預(yù)提費(fèi)用 一般性資產(chǎn)損失81第二講： 房企匯算操作八項(xiàng)實(shí)務(wù) 四、資產(chǎn)稅務(wù)處理的四個(gè)管控點(diǎn) 1、如何確定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)稅前扣除 2、固定資產(chǎn)折舊方法與折舊范圍 3、固定資產(chǎn)的后續(xù)支出 4、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的折舊時(shí)限82外購(gòu)自行建造投資者投入換入抵入捐入租入盤(pán)盈初始計(jì)量的差異及協(xié)調(diào) 固定資產(chǎn)83 固定資

36、產(chǎn)準(zhǔn)則是在對(duì)2001年發(fā)布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則固定資產(chǎn)進(jìn)行修訂完善的基礎(chǔ)上完成的,新準(zhǔn)則與原準(zhǔn)則相比,主要差異如下: 新舊會(huì)計(jì)比較新準(zhǔn)則：對(duì)購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)的價(jià)款超過(guò)正常信用條件延期支付的情況，要求企業(yè)以購(gòu)買(mǎi)價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定固定資產(chǎn)的成本。原準(zhǔn)則：對(duì)此沒(méi)有規(guī)定。(一)在固定資產(chǎn)初始計(jì)量中引入了現(xiàn)值計(jì)量屬性84 企業(yè)購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)通常在正常信用條件期限內(nèi)付款,但也會(huì)發(fā)生超過(guò)正常信用條件購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng),如采用分期付款方式購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn),且在合同中規(guī)定的付款期限比較長(zhǎng),超過(guò)了正常信用條件,通常在3年以上。 超過(guò)正常信用條件購(gòu)買(mǎi) 在這種情況下,該類購(gòu)貨合同實(shí)質(zhì)上具有融資租賃性質(zhì),購(gòu)入資產(chǎn)的成本不能以各期

37、付款額之和確定,而應(yīng)以各期付款額的現(xiàn)值之和確定。 85如何確定固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ) 企業(yè)所得稅條例第58條外購(gòu)的固定資產(chǎn) 以購(gòu)買(mǎi)價(jià)款和支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為計(jì)稅基礎(chǔ) 。86二、自行建造固定資產(chǎn) 新準(zhǔn)則：自行建造固定資產(chǎn)的成本,由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括工程用物資成本、人工成本、交納的相關(guān)稅費(fèi)、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用以及應(yīng)分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。 自行建造的固定資產(chǎn)，以竣工結(jié)算前發(fā)生的支出為計(jì)稅基礎(chǔ) 。條例第58條87稅法規(guī)定： 在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)按照規(guī)定計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊，準(zhǔn)予扣除。 下列固定資產(chǎn)不得計(jì)算折舊扣除： （一）

38、房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)； （二）以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)； （三）以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)； （四）已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)； （五）與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的固定資產(chǎn)； （六）單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入賬的土地； （七）其他不得計(jì)算折舊扣除的固定資產(chǎn)。 所得稅法第11條 關(guān)于折舊計(jì)提范圍88關(guān)于折舊方法的稅法規(guī)定固定資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的折舊，準(zhǔn)予扣除。條例第59條 企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術(shù)進(jìn)步等原因，確需加速折舊的，可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法。 所得稅法第32條 企業(yè)所得稅法第三十二條所稱可以采取縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法的固定資產(chǎn)，包括： （一）由于技術(shù)

39、進(jìn)步，產(chǎn)品更新?lián)Q代較快的固定資產(chǎn)； （二）常年處于強(qiáng)震動(dòng)、高腐蝕狀態(tài)的固定資產(chǎn)。 采取縮短折舊年限方法的，最低折舊年限不得低于本條例第六十條規(guī)定折舊年限的60%；采取加速折舊方法的，可以采取雙倍余額遞減法或者年數(shù)總和法。條例第98條89關(guān)于折舊計(jì)提依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指南： 固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月計(jì)提折舊，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不計(jì)提折舊，從下月起計(jì)提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月仍計(jì)提折舊，從下月起不計(jì)提折舊。 企業(yè)應(yīng)當(dāng)自固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起計(jì)算折舊；停止使用的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)自停止使用月份的次月起停止計(jì)算折舊。 條例第59條90關(guān)于折舊計(jì)提年限和凈殘值會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情

40、況，合理確定固定資產(chǎn)的使用壽命和預(yù)計(jì)凈殘值。 企業(yè)確定固定資產(chǎn)使用壽命，應(yīng)當(dāng)考慮下列因素：（一）預(yù)計(jì)生產(chǎn)能力或?qū)嵨锂a(chǎn)量；（二）預(yù)計(jì)有形損耗和無(wú)形損耗；（三）法律或者類似規(guī)定對(duì)資產(chǎn)使用的限制。 企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值。 固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值一經(jīng)確定，不得變更。 企業(yè)所得稅法條例第59條91 在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷的，準(zhǔn)予扣除： （一）已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出； （二）租入固定資產(chǎn)的改建支出； （三）固定資產(chǎn)的大修理支出； （四）其他應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的支出。企業(yè)所得稅法第13條稅法規(guī)定：后續(xù)支

41、出固定資產(chǎn)92固定資產(chǎn)后續(xù)支出固定資產(chǎn)的改建支出 改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長(zhǎng)使用年限等發(fā)生的支出。已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出 按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限分期攤銷。改建支出大修理支出 改建支出如何攤銷？ 租入固定資產(chǎn)的改建支出 按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。條例第68條93固定資產(chǎn)后續(xù)支出改建支出大修理支出 大修理支出如何攤銷？ 固定資產(chǎn)的大修理支出固定資產(chǎn)的大修理支出，是指同時(shí)符合下列條件的支出： （一）修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ)50%以上 （二）修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上。 固定資產(chǎn)的大修理支出 ，按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷。 條例第69條94其他

42、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 其他應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的支出 自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。 條例第70條 開(kāi)辦費(fèi)：（09）98號(hào)3年95會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 前期差錯(cuò)通常包括計(jì)算錯(cuò)誤、應(yīng)用會(huì)計(jì)政策錯(cuò)誤、疏忽或曲解事實(shí)以及舞弊產(chǎn)生的影響以及存貨、固定資產(chǎn)盤(pán)盈等。 前期差錯(cuò)應(yīng)當(dāng)采用追溯重述法進(jìn)行更正，視同該項(xiàng)前期差錯(cuò)從未發(fā)生過(guò)，從而對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行重新列示和披露 盤(pán)盈的固定資產(chǎn)通過(guò)“以前年度損益調(diào)整”科目核算。 固定資產(chǎn)盤(pán)盈 盤(pán)盈的固定資產(chǎn)，以同類固定資產(chǎn)的重置完全價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)； 條例第58條96會(huì)計(jì)處理：企業(yè)在財(cái)產(chǎn)清查中盤(pán)虧的固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)盤(pán)虧、毀損借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理固定資產(chǎn)損溢

43、 貸：固定資產(chǎn)借：營(yíng)業(yè)外支出盤(pán)虧損失 其他應(yīng)收款 貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理固定資產(chǎn)損溢稅務(wù)處理：國(guó)稅發(fā)（2009）88號(hào)；財(cái)稅（2009）57號(hào)97 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 新31號(hào)文第24條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)98第二講： 房企匯算操作八項(xiàng)實(shí)務(wù)五、優(yōu)惠政策的掌控與應(yīng)用 免減收入 加計(jì)扣除 減免所得 優(yōu)惠稅率稅款優(yōu)惠 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅減免稅管理問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā)【2008】第111號(hào) 減免稅管理99第二講： 房企匯算操作八項(xiàng)實(shí)務(wù) 六、關(guān)聯(lián)交易及其特別納稅調(diào)整的管控 （09）2號(hào) 七、分支機(jī)構(gòu)匯總納稅的相關(guān)管控 （08

44、）21、（09）221 八、稅務(wù)局備案（審批）事項(xiàng)。 100第三講：房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅匯算與“土增稅”清算的區(qū)別1011.對(duì)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)處理，二者有區(qū)別。 企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。所得稅與土增稅的區(qū)別一、開(kāi)發(fā)成本的處理有區(qū)別1021.對(duì)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)處理，二者有區(qū)別。 而在土地增值稅中，此項(xiàng)費(fèi)用包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置

45、費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等，不包含取得土地使用權(quán)所支付的金額。所得稅與土增稅的區(qū)別一、開(kāi)發(fā)成本的處理有區(qū)別1032.對(duì)前期工程費(fèi)的處理，二者一致。3.建筑安裝工程費(fèi)的范圍和內(nèi)容，二者相同。 企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 土地增值稅中的建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。雖然前者特別規(guī)定了建筑費(fèi)用和安裝費(fèi)用，后者特別規(guī)定了承包方式和自營(yíng)方式，但二者的范圍和內(nèi)容完全相同。 所得稅與土增稅的區(qū)別一、開(kāi)發(fā)成本的處理有區(qū)別1

46、044、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，都允許在稅前扣除。 主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 雖然所得稅強(qiáng)調(diào)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的費(fèi)用，土地增值稅強(qiáng)調(diào)是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的費(fèi)用，但無(wú)論哪種，都允許按受益對(duì)象合理分?jǐn)?，在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除。 所得稅與土增稅的區(qū)別一、開(kāi)發(fā)成本的處理有區(qū)別1055.對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)的處理，二者有區(qū)別。 二者的區(qū)別是，企業(yè)所得稅對(duì)此有限制條件，即必須是“獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與”的公共配套設(shè)施費(fèi)。土地增值稅對(duì)上述規(guī)定作了補(bǔ)充，國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

47、開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 所得稅與土增稅的區(qū)別一、開(kāi)發(fā)成本的處理有區(qū)別1066.對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的處理，二者有區(qū)別。 企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。 和土地增值稅中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用相比，前者比后者多了工程管理費(fèi)和營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。稅法規(guī)定，工程管理費(fèi)符合土地增值稅間接費(fèi)用范圍，可以作為扣除項(xiàng)目。而營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)能否作為扣除項(xiàng)目，需要稅務(wù)總局進(jìn)一步明確。 所得稅與土增稅的區(qū)別一、開(kāi)發(fā)成本的處理有區(qū)別1077.預(yù)提費(fèi)用的處理，二者有區(qū)別。 31號(hào)文件第32條規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而